BÌNH LUẬN bản án 07 2022 DS PT NGÀY 24 02 2022 về TRANH CHẤP hợp ĐỒNG THUÊ NHÀ

BÌNH LUẬN BẢN ÁN 072022DS PT NGÀY 24022022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ 1 Tóm tắt bản án 1 1 Đối tượng tranh chấp Tranh chấp hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm.Luật hợp đồng

BÌNH LUẬN BẢN ÁN 07/2022/DS-PT NGÀY 24/02/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP

ĐỒNG THUÊ NHÀ

1 Tóm tắt bản án

1.1 Đối tượng tranh chấp

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng

1.2 Cấp xét xử: Phúc thẩm

1.3 Loại vụ/việc: Dân sự

1.4 Các đương sự trong bản án

Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Ngọc D

Bị đơn: bà Phạm Yến H

1.5 Nội dung vụ việc

1.5.1 Theo trình bày của nguyên đơn

- 24/3/2020 giữa nguyên đơn và bị đơn có tiến hành ký kết hợp đồng thuê căn nhà số 61 đường P, phường S, thành phố H để mở cơ sở đào tạo và kinh doanh, nhằm tạo việc làm cho người mù và khiếm thị Nguyên đơn đã thanh toán đầy đủ,đúng hạn cho bị đơn số tiền thuê nhà 03 năm đầu là

2.460.000.000 đồng

+ 27/3/2020 đến ngày 08/5/2020 cơ sở kinh doanh tại số 61 P không thể hoạt động được do Quyết định số:1244/QĐ-UBND ngày 8/5/2020 của UBND tỉnh Quảng Nam về phòng chống dịch Covid

+ Ngày 29/7/2020 các cơ sở kinh doanh dịch vụ tại thành phố H tiếp tục tạm dừng hoạt động đến ngày 05/9/2020 (theo Quyết định số 2014/QĐ-UBND và 2456/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam

+ Ngày 11/02/2021,nguyên đơn đã trao đổi trực tiếp với bà H về việc chấm dứt hợp đồng và ngày 26/02/2021 đã chính thức gửi văn bản thông báo chấm dứt Hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 01/3/2021

- Điều 7 của Hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận: “Hai bên thống nhất trong trường hợp hoạt động kinh doanh của bên B bị gián đoạn/tạm ngừng hoạt động do yêu cầu của cơ quan nhà nước tại địa phương áp dụng chung cho các cơ sở kinh doanh dịch vụ tại Hội An vì bất kỳ lý do gì thì bên B được bên

A miễn trả tiền thuê nhà trong thời gian hoạt động kinh doanh bị gián

đoạn/tạm ngừng này Thời gian thuê nhà sẽ được tự động gia hạn thêm một khoản thời gian bằng thời gian bên B bị gián đoạn/tạm ngừng hoạt động kinh doanh”

- Do đó: Thời gian không tính tiền thuê nhà là đợt 1: từ ngày 01/4/2020 đến ngày 08/5/2020; đợt 2: từ ngày 29/7/2020 đến ngày 05/9/2020 Vậy tổng số tiền thuê nhà tính đến 1/3/2021 là 8,5 tháng x 65.000.000 đồng/tháng= 552.500.000 đồng

- Số tiền còn lại bà H phải trả cho nguyên đơn sau khi trừ đi số tiền thuê nhà

thực tế: 2.460.000.000 đồng - 552.500.000 đồng = 1.907.500.000 đồng

=> Yêu cầu của Nguyên đơn

1 Tuyên Hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 24/3/2020 giữa bà D và bà H chấm dứt

hiệu lực từ ngày 01/3/2021, do đại dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng Tại phiên tòa phúc thẩm,nguyên đơn thay đổi một phần nội dung kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận khoản tiền thuê nhà mà Tòa án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn trả cho bị đơn từ ngày 05/5/2021 đến ngày 16/7/202

Đề nghị Tòa xem xét bên thuê nhà được miễn trừ bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự

2 Buộc bà Phạm Yến H hoàn trả cho bà D số tiền là: 1.907.500.000 đồng (sau khi trừ 8,5 tháng tiền thuê nhà)

1.5.2 Theo trình bày của bị đơn

- Hợp đồng thuê nhà được các bên ký kết ngày 24/3/2020, thời điểm này đã xảy ra một đợt dịch Covid -19 tại nhiều quốc gia trên thế giới; vì vậy, nội dung được ký kết trong hợp đồng là phù hợp với điều kiện dịch bệnh như giá thuê được giảm một nửa so với trước khi dịch bệnh xảy ra

- Nguyên đơn yêu cầu trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng không bên nào được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nếu chấm dứt hợp đồng thì phải chịu phạt 840.000.000 đồng

- Nay, nguyên đơn yêu cầu đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà là do ý chí chủ quan của nguyên đơn, chứ không phải do đại dịch Covid -19 là sự kiện bất khả kháng nên nguyên đơn phải bồi thường hợp đồng số tiền

840.000.000 đồng theo như thỏa thuận

- Kể từ khi bà D có văn bản đề nghị chấm dứt Hợp đồng thuê nhà thì đến ngày 16/7/2021, nguyên đơn mới bàn giao nhà cho bị đơn nên tiền thuê nhà phải tính đến ngày 16/7/2021 Sau khi trừ đi khoảng thời gian dịch bệnh không cho

phép hoạt động trên địa bàn thành phố H (theo đề xuất của bà D) thì thời gian

sử dụng tài sản thuê là 13 tháng Số tiền thuê nhà bà D phải trả cho bà H là:

13 tháng x 65.000.000 đồng/tháng = 845.000.000 đồng Bị đơn chỉ chấp nhận

hoàn trả cho nguyên đơn số tiền còn lại sau khi đã trừ đi tiền thuê nhà

845.000.000 đồng và số tiền phạt 840.000.000 đồng do đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước hạn; tổng cộng là 1.685.000.000 đồng Như vậy, số tiền

bị đơn chấp nhận hoàn trả lại cho nguyên đơn là: 2.460.000.000 đồng -

1.685.000.000 đồng = 775.000.000 đồng.

=> Yêu cầu của Bị đơn

Bà H chỉ chấp nhận hoàn trả lại cho bà D: 2.460.000.000 đồng - 845.000.000 (tiền thuê nhà 13 tháng) - 840.000.000 (tiền phạt hợp đồng do đơn phương chấm dứt

Hợp đồng trước hạn) = 775.000.000 đồng.

1.6 Quyết định của Toà án các cấp

1.6.1 Bản án sơ thẩm số 81/2021/DS-ST ngày 29/9/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

1 Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 24/3/2020 giữa bà D và

bà H đối với căn nhà số 61 P, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam

2 Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc D về việc hợp đồng chấm dứt do đại dịch Covid -19 là sự kiện bất khả kháng để miễn trừ bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 2 Điều 351 của Bộ luật Dân sự

3 Bà H phải hoàn trả cho bà D số tiền 775.000.000 đồng.

1.6.2 Bản phúc thẩm án số: 07/2022/DS-PT ngày 24/02/2022 của TAND tỉnh Quảng Nam

1 Hợp đồng thuê nhà đã ký kết ngày 24/3/2020 giữa bà D và bà H đối với ngôi nhà

số 61 đường P, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam Chấm dứt kể từ ngày 16/7/2021

2 Buộc bà H phải hoàn trả lại cho bà D số tiền 1.771.000.000 (Một tỷ bảy trăm bảy mươi mốt triệu) đồng

3 Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân

sự năm 2015

2 Bình luận bản án

2.1 Thời điểm chấm dứt hợp đồng là khi nào?

Việc xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà là 01/3/2021 (thời điểm nguyên đơn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà) theo yêu cầu của nguyên đơn hay 16/7/2021 (ngày nguyên đơn bàn giao lại căn nhà) theo yêu cầu của bị đơn

có vai trò quan trọng trong việc xác định tiền thuê nhà mà nguyên đơn phải trả và số tiền mà bị đơn hoàn lại cho nguyên đơn

Tuy nhiên, tại phiên toà sơ thẩm, toà án tuyên “Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà đã ký ngày 24/3/2020 giữa bà D và bà H đối với căn nhà số 61 P, phường S, thành phố H, tỉnh Quảng Nam.” mà không xác định thời điểm chấm dứt

là thiết sót lớn

Vậy Toà phúc thẩm xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng là ngày 16/7/2021

có hợp lý không?

Theo khoản 3 Điều 428 BLDS 2015 quy định: “Khi hợp đồng bị đơn phương

chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa

thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.“

Mặc dù đến ngày 16/7/2021, bà D mới bàn giao nhà cho bà H nhưng theo quy

định trên thì thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà là thời điểm bà H nhận được thông báo chấm dứt tức là ngày 1/3/2021 và kể từ thời điểm này các bên không

phải thực hiện tiếp nghĩa vụ Tuy nhiên, trong trường hợp này, bà D đã chậm trả tài sản thuê và theo khoản 4 Điều 42 BLDS 2015 thì “bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả (từ ngày 1/3/2021 -16/7/2021) và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thoả thuận.”

Vì vậy, việc tòa Phúc thẩm xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng là ngày 16/7/2021 chưa hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật

2.2 Yêu cầu được miễn trừ bồi thường thiệt hại 840 triệu đồng do đơn

phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự của

nguyên đơn có hợp lý không?

2.2.1 Nguyên đơn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Căn cứ khoản 3, 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

4 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo

cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

Như vậy theo nguyên tắc Bà H không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì không nằm trong các trường hợp được đơn phương chấm dứt Nếu bà H đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải chịu bồi thường thiệt hại do việc đơn phương chấm dứt hợp đồng gây ra

Ngoài ra bà D cũng đã vi phạm nghĩa vụ thông báo vì ngày 26/02/2021 bà D gửi văn bản thông báo chấm dứt Hợp đồng thuê nhà kể từ ngày 01/3/2021, nghĩa

là bà D mới thông báo trước 3 ngày

2.2.2 Covid có phải là sự kiện bất khả kháng hay không?

Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”

Từ khái niệm trên chúng ta có thể thấy một sự kiện được coi là Bất khả kháng nếu đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

Thứ nhất: Sự kiện xảy ra một cách khách quan: Dịch Covid - 19 xảy ra một cách khách quan, không xuất phát từ các bên trong hợp đồng

Thứ hai: Các bên không thể lường trước được

Tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng thuê nhà ngày 24/3/2020 mặc dù dịch bênh

đã xảy ra nhưng Thủ tướng Chính phủ chưa ban hành Chỉ thị số 15/CT-TTg và Chỉ thị số 16/CT-TTg nên nguyên đơn không lường trước được hết diễn biến phức tạp của dịch bệnh, đe dọa nghiêm trọng đến tính mạng, sức khoẻ con người và kinh tế

-xã hội của đất nước, cũng như các biện pháp phòng, chống dịch bệnh nghiêm ngặt

mà địa phương phải áp dụng theo Chỉ thị số 15/CT-TTg, Chỉ thị số 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ Điều này phù hợp với lời khai của bị đơn tại phiên tòa phúc thẩm, đó là:“khi ký kết Hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn cho rằng dịch bệnh Covid-19 chỉ giống như dịch cúm mùa nên sẽ không ảnh hưởng gì đến việc ký hợp đồng” Do

đó, sau khi ký kết Hợp đồng thuê nhà, nguyên đơn liên tục bị tạm dừng hoạt động kinh doanh để phòng, chống dịch bệnh Covid-19 theo yêu cầu của chính quyền địa

phương; đồng thời, do ảnh hưởng nghiêm trọng của dịch bệnh Covid-19 nên nguyên đơn cũng không thể tổ chức hoạt động kinh doanh được

Thứ ba: Khi sự kiện xảy ra, các bên đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được: Đây là loại virut mới, và lúc bấy giờ chưa có vacxin nên không thể khắc phục được

=> Do đó, có thể kết luận Covid - 19 là sự kiện bất khả kháng

Tuy nhiên để xem xét Sự kiện Bất khả kháng đó có được coi là căn cứ Miễn trách nhiệm hay không cần phải xem xét Mối quan hệ giữa Sự kiện đó với các Nghĩa vụ, trách nhiệm mà các bên phải thực hiện

Để xem xét nguyên đơn có được miễn trừ bồi thường thiệt hại 840 triệu đồng do

đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” thì phải chứng minh Sự kiện bất khả kháng đó phải là nguyên

nhân trực tiếp dẫn đến việc bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ

Thứ nhất, trong hợp đồng thuê nhà, nghĩa vụ chính của bên thuê là bà D là trả tiền thuê nhà và bà D đã hoàn thành nghĩa vụ: đã thanh toán cho bị đơn số tiền thuê nhà

03 năm đầu là 2.460.000.000 đồng

Thứ hai, theo quan điểm của nhóm chúng em, ở đây chỉ thị 15 và 16 chỉ tạm ngừng kinh doanh trong một khoảng thời gian mà không phải Cấm kinh doanh dịch vụ massage (Mục đích thuê) và việc khó khăn về kinh tế do hoạt động kinh doanh bị đình trệ chỉ ảnh hưởng đến mục đích kinh doanh của bà D, không ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thanh toán như đã trình bày ở trên Chỉ nên xem xét đây là nguyên nhân gián tiếp Các nguyên nhân ảnh hưởng gián tiếp chỉ nên xem là trường hợp được miễn trừ trách nhiệm nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận trong Hợp đồng

Thứ ba, trên thực tế bà H cũng đã thực hiện theo cam kết trong hợp đồng là miễn tiền thuê nhà cho bà D trong các khoản thời gian bị gián đoạn kinh doanh theo quyết định của cơ quan cơ quan có thẩm quyền Hơn thế nữa, bà H đã thiện chí cũng tạo điều kiện cho bà D trong hoàn cảnh dịch bệnh, giảm một nửa số tiền thuê nhà… Việc này hợp cả tình và lý

Do đó, đồng ý với quan điểm của Tòa sơ thẩm, nhóm chúng em cho rằng bà D phải bồi thường cho bà H số tiền 840 triệu đồng vì đơn phương chấm dứt hợp đồng theo

ý chí chủ quan của bà D

Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi của mình, bà D nên xem Dịch bệnh Covid là “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo Điều 420 BLDS 2015 Do các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng nên và D có thể yêu cầu Tòa án: Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; hoặc Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản

2.3 Số tiền thuê nhà bà H phải hoàn trả cho bà D

2.460.000.000 - 840.000.000 - 552.000.000 = 1.068.000.000 đồng

Trong đó:

- 2.460.000.000 đồng: Tổng số tiền thuê nhà 3 năm bà D trả cho bà H

- 552.500.000 đồng: Tổng số tiền thuê nhà tính đến 1/3/2021 là 8,5 tháng, mỗi tháng 65.000.000 đồng

- 840.000.000 đồng: Số tiền BTTH do đơn phương chấm dứt hợp đồng

3 Rút ra từ bản án

Đại dịch Covid 19 đã và đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế Toàn cầu, nhiều quốc gia trên thế giới trong đó có Việt Nam đã phải ban hành các biện pháp khẩn cấp như tạm thời đóng cửa biên giới, phong tỏa và giãn cách xã hội …nhằm ngăn chặn, đẩy lùi và kiềm chế dịch bệnh Nhiều cửa hàng doanh nghiệp phải tạm thời đóng cửa ngừng kinh doanh, nhiều đơn hàng vận chuyển bị ngưng trệ hoặc chậm trễ hoặc phải hủy bỏ do tác động của biện pháp Phong tỏa và giãn cách xã hội dẫn đến các tranh chấp liên quan đến các Hợp đồng, giao dịch dân sự nói chung và tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ trả tiền thuê nhà, đến quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn do Chính phủ đã ban hành các chính sách Khẩn cấp như giãn cách, phong tỏa để phòng chống dịch Covid 19 Và từ đó coi đây là Sự kiện Bất khả kháng để loại trừ trách nhiệm của mình

Vậy Đại dịch Covid và/hoặc các Chính sách của Chính phủ về việc Phong Tỏa, giãn cách xã hội để hạn chế sự lây lan của Đại dịch có phải là Sự kiện Bất khả kháng theo Quy định của Pháp luật hay không? Bên Thuê nhà phải làm gì để giảm thiểu chi phí và hạn chế các rủi ro pháp lý Chúng ta cùng phân tích dưới góc độ pháp lý dưới đây:

1 Thế nào là Sự kiện Bất Khả kháng:

Cũng như pháp luật các nước trên thế giới, Pháp luật Việt Nam cũng có Quy định về

Sự kiện Bất khả kháng tại Bộ Luật Dân sự năm 2015

Cụ thể tại Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”

Từ khái niệm trên chúng ta có thể thấy một sự kiện được coi là Bất khả kháng nếu đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

Thứ nhất: Sự kiện xảy ra một cách khách quan: Tức là sự kiện đó không phải do một trong các bên tạo ra một cách trực tiếp hoặc gián tiếp

Thứ hai: Các bên không thể lường trước được: Vào thời điểm hai bên thỏa thuận giao dịch, Hợp đồng thì sự kiện đó chưa xảy ra và các bên cũng không biết đoán

biết được sự kiện đó.

Như vậy, nếu các bên tham gia giao kết Hợp đồng hoặc thỏa thuận mà dịch Covid

19 đã xảy ra thì đây không phải là sự kiện bất khả kháng ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Thứ ba: Khi sự kiện xảy ra, các bên đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được: Các sự kiện bất khả kháng thường là các sự kiện khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát của các bên cho nên bên bị ảnh hưởng trong nhiều trường hợp không có khả năng khắc phục được Pháp luật chỉ yêu cầu bên bị ảnh hưởng dụng các biện pháp ở mức độ “cần thiết” và trong “khả năng cho phép” Do đó trong nhiều trường hợp bên bị ảnh hưởng không hẳn là không khắc phục được theo nghĩa đen mà chỉ đơn thuần là chi phí bỏ ra để khắc phục lớn hơn lợi ích mà họ có thể nhận được từ việc thực hiện hợp đồng

Nếu một sự kiện đáp ứng đủ các điều kiện nói trên thì mới được coi là SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG theo quy định của Pháp luật, tuy nhiên để xem xét Sự kiện Bất khả kháng đó có được coi là căn cứ Miễn trách nhiệm hay không cần phải xem xét Mối quan hệ giữa Sự kiện đó với các Nghĩa vụ, trách nhiệm mà các bên phải thực hiện

Pháp luật Việt Nam không có quy định về rõ ràng về mối quan hệ nhân quả giữa Sự kiện Bất khả kháng và nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng, tuy nhiên thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy các bên phải chứng minh Sự kiện bất khả kháng đó phải là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ

2 Về Trách nhiệm của Bên Thuê nhà trong trường hợp Bất khả kháng:

Vì Hợp đồng thuê nhà là Hợp đồng Dân sự (Hợp đồng thuê Tài sản), Tại Khoản 2 Điều 351- Bộ Luật dân sự năm 2015 về Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ quy định:

“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Như vậy, dịch Covid không thể đương nhiên được coi là Sự kiện Bất khả kháng trong mọi trường hợp, việc xem xét đánh giá cần tính đến bối cảnh, thời gian ký kết, nội dung Hợp đồng thuê nhà

3 Bên thuê nhà cần làm gì để miễn giảm tiền thuê nhà trong thời gian dịch

Như đã phân tích ở trên, cho dù dịch Covid có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh đặc biệt là các cơ sở phải thuê Nhà để sản xuất nhưng phải tạm ngừng kinh doanh để thực hiện các biện pháp Phong tỏa, giãn cách phòng chống dịch bệnh Nhưng nếu Bên thuê nhà viện dẫn sự kiện đại dịch Covid là sự kiện Bất khả kháng từ đó làm căn cứ miễn trách nhiệm trong việc trả tiền thuê nhà hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng là không thỏa đáng trong mọi trường hợp

Vậy các tổ chức, cá nhân thuê nhà cần làm gì để giảm thiểu rủi ro pháp lý khi ký và thực hiện hợp đồng trong thời kỳ dịch bệnh Covid-19 như hiện nay?

Thứ nhất: Khi có ý định viện dẫn dịch Covid-19 và cách chính sách Phong tỏa, Giãn cách xã hội như là Sự kiện bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng, bên chấm dứt hợp đồng cần xem xét bối cảnh giao kết Hợp đồng, nội dung Hợp đồng đã được các bên ký kết đặc biệt là điều khoản Bất khả kháng và Quyền chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn của Bên Thuê nhà để đánh giá việc ngừng trệ kinh doanh có phải là

Sự kiện bất khả kháng hay không? Vì không phải mọi trường hợp Covid-19 đều được xem là sự kiện bất khả kháng

Thứ hai: Trong trường hợp Hợp đồng thuê các bên không Quy định cụ thể về trường hợp Bên thuê không được kinh doanh trong một thời gian do thực hiện chính sách của Nhà nước, do dịch bệnh, thiên tai thì dừng ngay việc tranh tranh cãi liên quan đến việc xác định Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng hay không mà nên đàm phán lại, sửa đổi bổ sung các điều khoản của hợp đồng đã ký vì lý do hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cụ thể

Tại Điều Điều 420 BLDS 2015 Quy định về việc Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

“1 Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích

2 Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý

3 Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi

4 Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Dựa vào Quy định trên, Bên Thuê Nhà có quyền yêu cầu bên Cho thuê đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý Trong trường hợp này các bên nên đưa việc Bên Thuê phải tạm ngừng kinh doanh theo Quy định của Chính phủ nhằm hạn chế dịch bênh là một sự kiện Bất khả kháng để làm căn cứ miễn trách, đồng thời thời xem xét điều chỉnh lại các điều khoản của Hợp đồng thuê Nhà để phù hợp với tình hình thực tế Trong trường hợp nếu Bên Cho thuê nhà không đồng ý yêu cầu sửa đổi Bên Thuê có thể Yêu cầu Tòa án chấm dứt Hợp đồng tại một thời điểm xác định Tuy nhiên, cũng có những khó khăn khi Tòa án thụ lý giải quyết, cần bổ sung hướng dẫn đối với những tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà để có căn cứ đảm bảo để đánh giá tác động của các sự kiện xảy ra một cách khách quan, bất ngờ, không lường trước được đối với các quan hệ hợp đồng:

- Khi được kinh doanh nhưng bị hạn chế (chưa xác định được khoảng thời gian vài tháng hay vài năm, doanh thu của bên thuê bị suy giảm phụ thuộc vào hoàn cảnh trong tương lai) thì có thể coi là thiệt hại nghiêm trọng hay không để quyết định

chấm dứt hợp đồng.

- Căn cứ để so sánh thiệt hại khi bên thuê không thể khai thác mặt bằng kinh doanh trong khoảng thời gian chưa thể xác định cụ thể

- Trường hợp Tòa án quyết định sửa đổi hợp đồng thì có trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự hay không, bởi lẽ cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nếu cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

4 Cần quy định rõ các điều kiện bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai… là điều kiện chấm dứt hợp đồng