Trong thời gian qua theo từng giai đoạn, từng thời kỳ, công ty đã đầu tư phát triển tại Việt Nam, cũng như đầu tư kỹ thuật và nghiên cứu phát triển nông sản phẩm cho nông dân, kết hợp vớ
SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH
LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH
− Công ty Cổ phần Hữu hạn Vedan Việt Nam (Công ty CPHH Vedan VN) được thành lập từ năm 1991 tại xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, trên tổng diện tích rộng khoảng 120,00ha Giấy chứng nhận đầu tư số: 471033000143 do Ủy ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai cấp chứng nhận lần đầu ngày 01/08/1991, Chứng nhận thay đổi lần thứ 4 ngày 13/08/2018 Đã được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (Mã số: BK 012596 và BK 012597) với mục đích sử dụng là đất khu công nghiệp có thời hạn sử dụng và được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm
− Hiện nay, Công ty CPHH Vedan VN đã đạt được các chứng nhận quốc tế như: ISO 9001; OHSAS 18001 HACCP; HALAL; KOSHER; GMP+B2; ISO 14001; ISO/IEC 17025:2005; FSSC 22000; ISO 50001 Trong thời gian qua theo từng giai đoạn, từng thời kỳ, công ty đã đầu tư phát triển tại Việt Nam, cũng như đầu tư kỹ thuật và nghiên cứu phát triển nông sản phẩm cho nông dân, kết hợp với nông dân trồng và thu mua nông sản phẩm; tiêu thụ số lượng lớn nông sản phẩm của Việt Nam, đầu tư trang thiết bị sản xuất axit amin hiện đại, với quy mô lớn, sử dụng kỹ thuật điện giải màng tiên tiến, thiết bị sản xuất sản phẩm xút axit, xây dựng và vận hành nhà máy điện nhằm cung cấp điện cho hoạt động sản xuất, đưa vào sử dụng hệ thống, thiết bị xử lý nước thải hiện đại và thực hiện nguồn tài nguyên hóa, thu hồi tái sử dụng, thực hiện chính sách đào tạo nhân tài thành lãnh đạo cao cấp người Việt Nam, thiết lập các hệ thống quản lý về an toàn, sức khỏe, môi trường và hệ thống quản lý hóa nghiệm Cho đến nay, xét toàn diện, công ty đã đạt được thành quả sơ bộ, đồng thời đã tạo dựng được nền tảng vững chắc cho việc hoạt động lâu dài tại Việt Nam Công ty CPHH Vedan VN sẽ tiếp tục nổ lực trên nền tảng yêu quý môi trường, phát triển bền vững, để đạt được mục tiêu kinh doanh lâu dài
− Trước nhu cầu thực tế trong lĩnh vực đầu tư xây dựng phát triển, Công ty CPHH Vedan VN muốn tạo dựng một khu nhà máy hoàn chỉnh Từ đó, tạo tiền đề thuận lợi trong công tác quản lý, giám sát tình hình thực hiện các công trình đã được xây dựng và các công trình dự kiến xây dựng trong tương lai, cùng với mục tiêu phát triển vào các lĩnh vực giàu tiềm năng, lợi thế của doanh nghiệp Vì vậy, Công ty CPHH Vedan VN tiến hành lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu nhà máy Vedan Việt Nam với quy mô tổng diện tích quy hoạch khoảng 120,00ha tại xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
MỤC TIÊU
− Phù hợp với xu hướng phát triển quốc tế về khoa học kỹ thuật;
− Tuân thủ theo các định hướng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Đồng Nai;
− Đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất của tỉnh, về thu hút đầu tư, tăng hiệu quả sử dụng đất, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật;
− Đảm bảo việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật kết nối với các khu vực đã xây dựng công trình, nhằm phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, môi trường;
− Làm cơ sở pháp lý quản lý đất đai, quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch.
CƠ SỞ PHÁP LÝ LẬP QUY HOẠCH
1 Cơ sở pháp lý dự án:
− Luật quy hoạch đô thị số: 30/2009/QH12;
− Luật xây dựng số: 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
− Luật bảo vệ môi trường số: 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 của Chính phủ;
− Luật Tài nguyên nước số: 17/2012/QH13 Quốc hội khóa 13;
− Thông tư số: 01/2011/TT-BXD, ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
− Nghị định số: 72/2012/NĐ-CP, ngày 24/09/2012 của Chính phủ về quản lý và sử dụng chung công trình hạ tầng kỹ thuật;
− Nghị định số: 18/2015/NĐ-CP, ngày 14/02/2015 của Chính phủ quy định về quy hoạch, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường;
− Nghị định số: 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
− Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD;
− Thông tư số: 12/2016/TT-BXD, ngày 29/06/2016 của Bộ xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;
− Quyết định số: 11/2017/QĐ-UBND, ngày 15/03/2017 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định công tác lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện hồ sơ quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
− Quyết định số: 4628/QĐ-UBND ngày 22/12/2017 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Long Thành;
− Quyết định số: 283/QĐ.UBT, ngày 18/03/1992 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc chấp thuận cho Công ty Cổ phần Hữu hạn Vedan Việt Nam thuê đất tại xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
− Quyết định số 111/TTg, ngày 22/03/1993 của Thủ tướng Chính phủ về việc giao đất cho Công ty Cổ phần Hữu hạn Vedan Việt Nam thuê tại xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
− Quyết định số: 65/QĐ-GPXD, ngày 03/07/1993 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc cấp giấy phép xây dựng công trình Xưởng bột ngọt của Công ty Cồ phần Vedan Việt Nam tại xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
− Quyết định số: 66/QĐ-GPXD, ngày 03/07/1993 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc cấp giấy phép xây dựng công trình Xưởng tinh bột, xưởng clo và kiềm, các công trình phụ trợ chung cho nhà máy của Công ty Cổ phần Vedan Việt Nam tại xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
− Quyết định số 68/QĐ-GPXD, ngày 03/07/1993 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc cấp giấy phép xây dựng công trình Cảng chuyên dùng của Công ty Cổ phần Vedan Việt Nam tại xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai;
− Giấy phép xây dựng số: 09/GPXD, ngày 20/01/1996 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc cấp cho Công ty Cồ phần Hữu hạn Vedan được phép xây dựng công trình cải tạo mở rộng nhà máy bột ngọt và khu hành chính văn phòng công ty;
− Giấy phép xây dựng số: 19/GPXD, ngày 01/02/1997 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc cấp cho Công ty Cồ phần Hữu hạn Vedan được phép xây dựng công trình nhà máy bột ngọt;
− Quyết định số: 524/SXD, ngày 29/04/1999 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc chấp thuận thiết kế và xây dựng Cụm phát điện công suất 60MW thuộc công trình nhà máy: sản xuất tinh bột, nước đường, mỷ chính, sản phẩm công nghệ sinh học, xút và axit;
− Quyết định số: 49/SXD, ngày 06/04/2000 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc chấp thuận thiết kế và xây dựng hạng mục công trình: Xưởng tinh bột + nhà kho kết tinh thuộc công trình: nhà máy sản xuất tinh bột nước đường, mì chính, sản phẩm công nghệ sinh học, xút và axit;
− Quyết định số: 109/SXD , ngày 06/06/2001 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc chấp thuận thiết kế và xây dựng hạng mục công trình: mở rộng văn phòng Công ty Cổ phần Hữu hạn Vedan Việt Nam;
− Quyết định số: 156/SXD, ngày 11/09/2001 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc chấp thuận thiết kế và xây dựng hạng mục công trình Xưởng Axit mở rộng (nhà điều hành + điện giải) thuộc công trình: Công ty Cổ phần Hữu hạn Vedan Việt Nam;
− Hợp đồng thuê đất số: 112HĐ/TĐnn, ngày 19/11/2002 giữa Sở Địa chính – Nhà đất tỉnh Đồng Nai và Công ty Cổ phần Hữu hạn Vedan Việt Nam;
− Quyết định số: 102/SXD, ngày 06/07/2004 của Sở Xây dựng Đồng Nai về việc chấp thuận thiết kế và xây dựng hạng mục công trình thuộc giai đoạn mở rộng thuộc công trình Công ty Cồ phần Hữu hạn Vedan Việt Nam;
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU QUY HOẠCH
RANH GIỚI VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
− Vị trí khu đất có ranh giới hạn như sau:
+ Phía Bắc : giáp Khu dân cư và Công ty Kim Nhật;
+ Phía Nam : giáp Khu công nghiệp Gò Dầu và Cảng Gò Dầu A;
+ Phía Đông : giáp Quốc lộ 51;
+ Phía Tây : giáp sông Thị Vải
Hình 1: Sơ đồ vị trí khu đất, liên hệ vùng trong quy hoạch tổng thể xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
2 Quy mô, tỷ lệ lập quy hoạch:
− Tổng diện tích lập quy hoạch : 1.200.000,00 m 2 (120,00ha)
− Tỷ lệ lập quy hoạch : 1/2.000
3 Hướng tiếp cận chính của dự án:
− Có 2 hướng tiếp cận chính:
+ Hướng từ đường bộ : Quốc lộ 51, đường Cảng Gò Dầu A;
+ Hướng từ đường thủy : Sông Thị Vải (Cảng chuyên dùng Phước Thái)
Hình 2: Quốc lộ 51 trước nhà máy Vedan
Hình 3: Cảng chuyên dùng Phước Thái.
ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN KHU VỰC
− Nằm trong vùng đồng bằng ven sông Thị Vải, có địa hình tương đối bằng phẳng, bị bao quanh bởi hệ thống rạch nhỏ, sông Quán Chim, tương đối cao ở phía Đông và Đông Nam (góc ranh giao lộ Quốc lộ 51 và đường Cảng Gò Dầu A), thấp dần về phía Tây và phía Bắc, cao độ nền thay đổi từ 1,8m đến 11,0m, đất đai phù hợp để
− Khu vực được bồi đắp bởi phù sa của sông Thị Vải được phủ bởi các trầm tích thềm sông, thềm biển hệ Đệ Tứ gồm các phân vị địa tầng sau:
+ Thống Pleistocen, phụ thống hạ - phần trên: hoàn toàn không lộ ra trên mặt Trầm tích thường chứa di tích cổ sinh với mức độ không đồng đều và ít phong phú, trong đó các dạng ưu mặn chiếm đa số
+ Thống Pleistocen, phụ thống trung – phụ thống thượng - phần dưới: Trầm tích thường có thành phần hạt mịn chiếm ưu thế Bề dày trầm tích biến đổi chủ yếu trong khoảng 10 – 30m và có thể tới 40 – 50m
+ Thống Pleistocen, phụ thống thượng - phần trên: các trầm tích đồng bằng cửa sông của hệ tầng Củ Chi phân bố quanh khu vực Long Thành về phía Tây và Tây Nam qua Nhơn Trạch xuống Mỹ Xuân – Phú Mỹ tạo bề mặt ngang khá ổn định từ 8 – 15m
− Khi triển khai xây dựng, đối với công trình có tải trọng nhỏ có thể sử dụng giải pháp móng nông, xử lý lớp đất yếu bằng móng bè, đóng cừ tràm, đệm cát, đối với công trình có tải trọng vừa và lớn, cần nghiên cứu cụ thể các báo cáo khảo sát địa chất của từng khu đất xây dựng, chọn giải pháp tối ưu nhất, đảm bảo độ ổn định, bền vững và an toàn cho công trình
− Khu vực có hệ thống rạch nhỏ, được bao quanh bởi sông Quán Chim chịu tác động trực tiếp của sông Thị Vải, theo chế độ thủy triều, cụ thể như sau:
+ Triều lên lúc 4 – 9 giờ sáng và 16 -23 giờ đêm;
+ Triều xuống lúc 9 – 16 giờ và 23 – 4 giờ sáng hôm sau;
+ Mực nước sông trung bình thay đổi từ 39 – 35cm;
+ Mực nước cao nhất đã quan trắc được là +180cm;
+ Mực nước thấp nhất là – 329cm;
+ Giá trị trung bình của độ lớn thủy triều là 310cm;
+ Độ lớn thủy triều lớn nhất là 465cm;
+ Độ lớn thủy triều nhỏ nhất là 141cm;
+ Lưu lượng nước cực đại pha triều rút là 3.400 m 3 /s;
+ Lưu lượng nước cực đại pha triều lên là 2.300 m 3 /s;
+ Lưu lượng nước mùa khô là 200 m 3 /s;
+ Lưu lượng nước mùa mưa là 350 – 400 m 3 /s;
+ Biên độ triều rất cao, khoảng 492 cm
− Khu vực dự án thuộc xã Phước Thái, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm với các đặc trưng của vùng khí hậu miền Đông Nam Bộ Hàng năm chia thành 2 mùa rõ rệt:
+ Nhiệt độ trung bình trong năm : 25 0 C - 27 0 C;
+ Nhiệt độ tháng cao nhất (tháng 4) : 28 0 C – 29 0 C;
+ Nhiệt độ tháng thấp nhất (tháng 12) : 18 0 C – 22 0 C;
+ Biên độ nhiệt trong mùa mưa đạt : 5,5 0 C – 8 0 C;
+ Biên độ nhiệt trong mùa khô đạt : 5 0 C – 12 0 C
+ Độ ẩm không khí thay đổi theo mùa
+ Độ ẩm bình quân trong khu vực là 80%, độ ẩm cao vào các tháng mùa mưa và thấp vào các tháng mùa khô o Độ ẩm không khí trung bình năm : 78% - 82,5%; o Các tháng mùa mưa có độ ẩm tương đối cao : 85% - 93%; o Các tháng mùa khô độ ẩm tương đối thấp : 72% - 82%; o Độ ẩm cao nhất : 95%; o Độ ẩm thấp nhất : 50%
+ Lượng nước trung bình khoảng 1.800 – 2.000mm/năm, nhưng phân phối không đều tạo nên hai mùa mưa và mùa khô Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, thịnh hành có gió mùa Tây Nam, 90% lượng mưa cả năm tập trung vào khoảng tháng 6 đến tháng 9, trong đó các tháng 8, 9 có lượng mưa cao nhất, có tháng lên đến 500mm Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau
+ Đây là khu có số giờ nắng khá cao, số giờ nắng trong ngày là 6,3 giờ/ngày Tổng số giờ nắng trong năm từ 2.000 – 2.700 giờ, trung bình tháng có 220 giờ nắng Các tháng trong mùa khô có số giờ nắng chiếm 60% giờ nắng trong năm: o Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất : 300 giờ; o Tháng 8 có số giờ nắng thấp nhất : 140 giờ
+ Mỗi năm có hai mùa gió đi theo hai mùa mưa, nắng Mùa mưa, gió chủ yếu là Tây – Nam vận tốc trung bình 3,5m/s, gió Đông – Nam thổi từ cuối tháng 11 giữa hai mùa mưa và khô có gió Đông và Đông – Nam, còn được gọi là gió chướng, là khu vực ít có gió lốc hay bão.
HIỆN TRẠNG KHU VỰC
1 Quá trình triển khai dự án:
Công ty CPHH Vedan VN đã trải qua các thời kỳ phát triển cho đến nay Đã xây dựng nhiều công trình và đã đi vào hoạt động, các thủ tục về đầu tư, về đất đai và về xây dựng như sau:
1.1 Thủ tục về đầu tư
− Công ty CPHH Vedan VN đã được Sở kế hoạch và đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 47103300143 chứng nhận lần đầu ngày 01/08/1991; chứng nhận thay đổi lần 7 ngày 20/05/2020 với quy mô diện tích 120ha
1.2 Thủ tục về đất đai
− Công ty CPHH Vedan VN đã được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho thuê 120ha tại Quyết định số 283/QĐ-UBT, ngày 18/03/1992; Quyết định số: 3082/QĐ- UBND, ngày 30/08/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc điều chỉnh mục tiêu đầu tư ghi tại Điều 1 Quyết định số 283/QĐ-UBT, ngày 18/03/1992;
− Ngày 19/11/2002, Công ty CPHH Vedan VN đã ký hợp đồng thuê đất số 112/HĐTĐnn với Sở Địa chính – Nhà đất tỉnh Đồng Nai để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà máy sản xuất tinh bột, nước đường, mỷ chính, sản phẩm công nghệ sinh hoạt, xút, axit, xây dựng nhà máy thực phẩm ăn liền, nước giải khát, rau câu xanh lục, cụm phát điện và các công trình phụ trợ
− Được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất số BK012596 và BK 012597 với tổng diện tích khoảng 120ha, với mục đích sử dụng đất là khu công nghiệp, thời hạn sử dụng đất đến ngày 01/08/2041
1.3 Thủ tục về xây dựng
− Trải qua các thời kỳ, đến nay Công ty CPHH Vedan VN đã xây dựng các hạng mục công trình theo các Giấy phép quy hoạch, giấy phép xây dựng được Sở xây dựng cấp với tổng diện tích xây dựng khoảng 455.247,10m 2 , tương ứng theo từng giai đoạn đầu tư và các công trình thuộc diện quản lý chuyên ngành như: Cảng chuyên dùng Phước Thái, các công trình nhà máy sản xuất, các công trình phụ trợ, nhà máy phân bón hữu cơ và nhà máy điện
2 Hiện trạng sử dụng đất:
− Toàn bộ diện tích khu đất đang được sử dụng vào mục đích là khu công nghiệp, thời hạn sử dụng đất đến 01/08/2041 Trong đó, đất đã đầu tư xây dựng công trình công nghiệp chiếm khoảng 37,93% so với diện tích toàn khu, diện tích cây xanh chiếm khoảng 20,22% so với diện tích toàn khu, diện tích mặt nước chiếm 7,30% so với diện tích toàn khu, diện tích đất trống chiếm khoảng 21,73% so với diện tích toàn khu, diện tích đất giao thông, sân bãi chiếm khoảng 12,82% so với diện tích toàn khu Tầng cao trung bình của các công trình công nghiệp từ 2 - 4 tầng Toàn bộ diện tích đất 120,00ha thuộc sự quản lý của Công ty CPHH Vedan VN nên thuận lợi trong công tác thực hiện quy hoạch
Hình 4: Bản đồ tổng hợp hiện trạng sử dụng đất
BẢNG HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN KHU
Stt Loại đất Diện tích
I Đất công trình đã xây dựng 455.247,1 37,93
1 Đất xây dựng công trình công nghiệp 398.699,2 33,22
2 Đất xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ 17.196,4 1,43
3 Đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật 39.351,5 3,28
V Đất giao thông, sân bãi 153.654,4 12,82
2 Đất giao thông nội bộ 119.934,5 10,01
BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN KHU
Stt Loại đất Ký hiệu Diện tích
I Đất công trình đã xây dựng 455.247,1
1 Đất xây dựng công trình công nghiệp CN 398.699,2
2 Đất xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ DH 17.196,4
DH5 8.407,2 Đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật
Stt Loại đất Ký hiệu Diện tích
II Đất cây xanh CX 242.643,8
III Đất mặt nước MN 87.635,2
V Đất giao thông, sân bãi 153.654,4
2 Đất giao thông nội bộ 119.934,5
3 Hiện trạng công trình kiến trúc:
− Trong khu vực quy hoạch hiện có các công trình xây dựng như:
+ Các công trình công nghiệp của Công ty CPHH Vedan VN;
+ Các công trình văn phòng, hành chính, dịch vụ, dịch vụ hỗn hợp;
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật;
+ Công trình công cộng (Miếu bà Ngũ Hành);
+ Công trình Cảng chuyên dùng (Cảng Phước Thái)
Hình 5: Miếu Bà Ngũ Hành
Hình 6: Các công trình công nghiệp tại nhà máy Vedan
Hình 7: Sân chơi thể dục thể thao tại nhà máy Vedan
Hình 8: Cây xanh – hồ nước cảnh quan hiện trạng
4 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
− Hiện trạng giao thông đối ngoại:
+ Khu vực quy hoạch tiếp giáp với 2 tuyến đường giao thông lớn hiện trạng là: đường Quốc lộ 51 chạy dọc ranh phía Đông và đường Cảng Gò Dầu A chạy dọc ranh phía Nam
Hình 9: Cổng 1 Khu nhà máy Vedan kết nối với Quốc lộ 51
Hình 10: Giao lộ đường Cảng Gò Dầu A và Quốc lộ 51
− Hiện trạng giao thông đối nội trong khu quy họach:
+ Giao thông đường bộ: Hiện nay, mạng lưới đường giao thông chính nằm trong các công trình công nghiệp, công trình dân dụng hiện hữu đã được xây dựng tương đối hoàn chỉnh và đang khai thác tốt
+ Giao thông đường thủy: Dự án tiếp giáp với sông Thị Vải đây là một thuận lợi lớn để phát triển giao thông thủy Hiện nay, đã xây dựng Cảng chuyên dùng Phước Thái và đi vào hoạt động
Hình 11: Đường số 4 (đường nội bộ)
Hình 12: Đường số 1 (đường trục chính)
4.2 Hiện trạng Cấp, thoát nước:
− Hiện nay, mạng lưới cấp thoát nước (cấp nước, thoát nước mặt, thoát nước thải) đã được xây dựng tương đối hoàn chỉnh trong các công trình công nghiệp, công trình dân dụng hiện hữu Mạng lưới cấp thoát nước này đang hoạt động
− Hiện trạng mạng lưới cấp nước:
+ Nguồn cấp nước cho dự án: Nước thô được bắt nguồn từ đập Phước Thái, nước theo đường ống cống hộp chảy về hồ nước 60.000m 3 của Công ty CPHH Vedan VN (tuyến cống được xây dựng theo dự án: Đường ống dẫn nước vào hồ 60.000m 3 Công ty CPHH Vedan VN) Nước thô được xử lý nước để trở thành nước sạch
+ Nước sạch từ các tháp nước sẽ được cấp tới các khu vực dùng nước trong dự án Lượng nước cấp hiện đủ đáp ứng nhu cầu dùng nước của toàn dự án
+ Các nhà máy xử lý nước chính hiện nay của dự án, gồm: o Trạm nhiệt điện : 6.600 m 3 /ngày.đêm o Trạm lên men : 11.000 m 3 /ngày.đêm o Trạm tinh bột : 8.900 m 3 /ngày.đêm
+ Tổng công suất của các nhà máy chính hiện nay của dự án là 26.500m 3 /ngày đêm, trong đó cấp nước sinh hoạt khu hành chính khoảng: 500 m 3 /ngày.đêm
+ Tổng lưu lượng trung bình dùng nước thực tế năm 2018 của các nhà máy chính hiện nay của dự án là 18.053m 3 /ngày.đêm, trong đó nhu cầu cấp nước sinh hoạt khu hành chính khoảng: 386 m 3 /ngày.đêm
+ Hiện đã có các tuyến ống cấp nước sinh hoạt, công nghiệp và cứu hỏa với đường kính ống D114-:-D300
Hình 13: Tháp cấp nước nhà máy Vedan
− Hiện trạng mạng lưới thoát nước mặt:
+ Nước mặt bao gồm nước mưa, nước thải sau khi xử lý và nước giải nhiệt
+ Hiện trạng đã có tuyến mương xây dẫn nước từ các khu vực và đổ ra các Sông rạch thông qua các cửa xả (hiện toàn khu được thiết kế thành các lưu vực thoát nước)
− Hiện trạng mạng lưới thoát nước thải:
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
− Là một khu nhà máy sản xuất được đầu tư và phát triển dựa trên cơ sở sử dụng công nghệ sinh học tiên tiến nhất để sáng tạo ra những sản phẩm mới, có giá trị cao nhằm cung cấp cho thị trường, đồng thời không ngừng đầu tư nghiên cứu phát triển
− Khu nhà máy Vedan Việt Nam được quan niệm gần như là một tiểu khu công nghiệp đặc biệt với chức năng bao gồm: các công trình công nghiệp, cư xá dành cho cán bộ nhân viên, các công trình văn phòng, dịch vụ, khu trưng bày sản phẩm và khu hỗ trợ kỹ thuật, các khu vực công viên cây xanh kết hợp sân thể dục thể thao, kết hợp mặt nước, hệ thống đường sá, công trình hạ tầng đồng bộ
1.3 Các thành phần chức năng:
− Đất xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ đã xây dựng;
− Đất xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ dự kiến xây dựng;
− Đất xây dựng công trình công nghiệp đã xây dựng;
− Đất xây dựng công trình công nghiệp dự kiến xây dựng;
− Đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng;
− Đất đường giao thông đã xây dựng;
− Đất đường giao thông dự kiến xây dựng
1.4 Định hướng đầu tư vào khu nhà máy
− Đây là khu các công trình công nghiệp sản xuất, kinh doanh nhiều loại sản phẩm như:
Stt Tên sản phẩm Phân loại sản phẩm
01 Sản phẩm gia vị Bột ngọt; hạt nêm
02 Sản phẩm tinh bột Ptotein gạo; sản phẩm Maltose Syrup; tinh bột biến tính;
03 Sản phẩm CMS Phân Vedagro viên, phân Vedagro lỏng; chế phẩm sinh học Venatto; Vedafeed viên; Vedafeed lỏng
04 Sản phẩm hóa học đặc biệt
Sản phẩm HCl; sản phẩm NaOH; sản phẩm H2SO4; sản phẩm Javen;
05 Sản phẩm hàng tiêu dùng Đậu; thực phẩm bảo vệ sức khỏe; hạt hướng dương; bánh quy kem; bánh kem sốp; bánh ngô thanh;
Phí sử dụng cầu bến; phí dịch vụ buộc cởi, dây; phí cung cấp nước ngọt; phí thu gom và thuê xử lý rác sinh hoạt;
− Hiện nay, công trình công nghiệp đã đưa vào hoạt động các công trình bao gồm:
01 Nhà máy tinh bột nước đường
03 Nhà máy tinh bột biến tính
05 Nhà máy phát điện có trích hơi
07 Nhà máy phân bón hữu cơ khoáng Vedagro dạng viên
08 Dây chuyền sản xuất thức ăn chăn nuôi động vật Vedafeed dạng lỏng và dạng viên
09 Hệ thống bồn chứa chuyên dùng và kho lưu trữ nguyên liệu
10 Hệ thống xử lý nước thải bằng công nghệ tiên tiến
11 Cảng chuyên dùng Phước Thái Vedan
12 Các công trình, cơ sở hạ tầng tại các khu vực hành chính, khu cư xá, khu giáo dục đào tạo
2 Các nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất:
− Nguyên tắc chung trong lập quy hoạch khu nhà máy Vedan Việt Nam là hướng đến hình thành một khu phức hợp vừa sản xuất hàng hóa và dịch vụ cảng biển, Khu nhà máy Vedan Việt Nam sẽ là một bộ phận cấu thành quan trọng, hiện đại của quy hoạch phát triển huyện Long Thành, không những kết nối thuận tiện với mạng lưới giao thông đường bộ và đường thủy, mà còn là khu nhà máy tiêu biểu, tiên tiến về quản lý xây dựng trở thành động lực phát triển cho địa phương
2.2 Nguyên tắc phân lô đất chức năng:
− Các lô đất chức năng xây dựng công trình công nghiệp sẽ được quy hoạch phân lô theo nguyên tắc sau:
− Đối với các khu xây dựng công trình công nghiệp đã được cấp phép và đầu tư xây dựng hoàn chỉnh thì sẽ được giữ nguyên chức năng và diện tích hiện hữu;
− Đối với các khu vực đất trống sẽ nghiên cứu quy hoạch đất xây dựng công trình công nghiệp và khu nhà điều hành, dịch vụ, lưu trú cho cán bộ công nhân viên được mở rộng trong tương lai;
− Đối với các lô đất sân bãi hiện hữu sẽ nghiên cứu chuyển đổi một phần sang các lô đất xây dựng công trình công nghiệp, đất xây dựng văn phòng, dịch vụ mở rộng trong tương lai với diện tích phù hợp;
− Đối với các khu vực đặc biệt như công trình tín ngưỡng, khu cây xanh kết hợp sân thể dục thể thao cần đảm bảo diện tích và tỷ lệ đất phù hợp theo quy định hiện hành;
− Hình dáng lô đất xây dựng công trình công nghiệp hỗ trợ phù hợp với việc xây dựng công nghiệp, tiết kiệm đất đai, hạn chế góc nhọn, tuân thủ phân cấp giao thông đối nội, đối ngoại để tổ chức tiếp cận lô đất
3 Các chỉ tiêu quy hoạch dự kiến:
− Quyết định số: 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008;
− Theo đặc điểm vị trí, hiện trạng của khu đất thiết kế quy hoạch;
− Tuân thủ theo các Giấy phép quy hoạch, Giấy phép xây dựng đã được Sở Xây dựng cấp trước đây
3.1 Về chỉ tiêu về tầng cao (khu vực dự kiến xây dựng mới):
− Khu xây dựng công trình công nghiệp : tối đa 04 tầng;
− Khu xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ : tối đa 07 tầng;
3.2 Về chỉ tiêu mật độ xây dựng (khu vực dự kiến xây dựng mới):
− Khu xây dựng công trình công nghiệp : 55 - 70%;
− Khu xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ : 55 - 65%;
− Khu công viên cây xanh : 0 – 5%
− Khu hạ tầng kỹ thuật : 40%
4 Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
4.1 Giải pháp phân khu chức năng:
− Tuân thủ theo các định hướng quy hoạch chung
− Các thành phần chức năng được sắp xếp hợp lý, thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất, giao thông hàng hóa và người đi lại, tổ chức kiến trúc cảnh quan, các yêu cầu vệ sinh môi trường, phòng chống hỏa hoạn, bố trí các công trình kỹ thuật hạ tầng,
− Các khu chức năng được phân định ra các lô đất để bố trí xây dựng các công trình công nghiệp, các công trình kỹ thuật phục vụ chung, công trình hành chính, công trình dịch vụ, khu cư xá;
− Phân khu chức năng cần lưu ý đến việc tổ chức sản xuất, chuyên môn hóa của các khu xây dựng công trình công nghiệp, sự chuyên môn hóa càng nhiều thì hiệu quả sử dụng đất càng cao, vì nó đảm bảo sự kết hợp nhiều chức năng của các công trình công nghiệp, các công trình phụ trợ và kỹ thuật khác
− Bảo đảm việc cung cấp các công trình hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp nước, thuận lợi đến từng khu chức năng khác nhau
− Các công trình giao thông, kho tàng - bến bãi cần được bố trí giao lưu thuận lợi với giao thông đối ngoại Phân tuyến, luồng giao thông theo chức năng vận chuyển hàng hóa và người phải thuận lợi, không chồng chéo lên nhau
− Tổ chức tốt kiến trúc cảnh quan, tiết kiệm đất đai, vốn đầu tư xây dựng
− Phù hợp với điều kiện khí hậu, tận dụng được điều kiện tự nhiên
− Cây xanh được đảm bảo theo quy định và không gây ảnh hưởng đến các công trình kiến trúc công nghiệp
− Tổ chức cây xanh cách ly phù hợp theo từng khu vực cụ thể của dự án sao cho đảm bảo khoảng cách an toàn vệ sinh môi trường
4.2 Cơ cấu sử dụng đất đồ án quy hoạch:
Stt Loại đất Ký hiệu
Tỷ lệ (%) Theo Nhiệm vụ quy hoạch
I Đất xây dựng công trình toàn khu 650.470,3 54,21 ≤ 55
1 Đất xây dựng công trình công nghiệp 551.849,9 45,99 45 - 48 a Đất đã xây dựng CN 391.113,0 32,59 b Đất dự kiến MR 160.736,9 13,39
2 Đất xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ 98.620,4 8,22 a Đất đã xây dựng DH 16.362,1 1,36 b Đất dự kiến DV 82.258,3 6,85
II Đất cây xanh, thể dục thể thao 239.986,0 20,00 ≥ 20
1 Đất cây xanh tập trung CX 127.457,1 10,62
2 Đất cây xanh cách ly CXCL 112.528,9 9,38
III Đất mặt nước AH 84.782,2 7,07
IV Đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đã xây dựng) HT 35.684,4 2,97 01 - 04
V Đất giao thông, sân bãi 189.077,2 15,76 08 - 19
2 Đất giao thông nội bộ 151.537,8 12,63
BẢNG THỐNG KÊ SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN KHU
Stt Loại đất Ký hiệu Diện tích
Tầng cao tối đa (tầng)
I Đất xây dựng công nghiệp 650.470,3 5.214 7 55,00
1 Đất xây dựng công trình công nghiệp 551.849,9 5.214 4 55,00 a Đất đã xây dựng CN 391.113,0 3.911 3 54,00
CN14 7.092,9 71 3 23,17 b Đất dự kiến MR 160.736,9 1.303 4 59,00
2 Đất xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ 98.620,4 7 53,00 a Đất đã xây dựng DH 16.362,1 3 39,96
Stt Loại đất Ký hiệu Diện tích
Tầng cao tối đa (tầng)
DH5 8.407,2 4 100,00 b Đất dự kiến DV 82.258,3 7 56,00
II Đất cây xanh, thể dục thể thao 239.986,0 1 5,00
1 Đất cây xanh tập trung 127.457,1 1 5,00
2 Đất cây xanh cách ly 112.528,9
III Đất mặt nước AH 84.782,2
IV Đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đã xây dựng) 35.684,4 2 40,00
V Đất giao thông, sân bãi 189.077,2 1 0,99
2 Đất giao thông nội bộ 151.537,8
4.3 Nội dung quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
Phân khu chức năng bao gồm các chức năng sau:
Khu đất xây dựng công trình công nghiệp:
− Được bố trí hầu hết đất của dự án Tổng diện tích đất xây dựng công trình công nghiệp là 551.849,9m 2 chiếm khoảng 45,99% so với diện tích đất quy hoạch toàn khu Trong đó:
+ Diện tích đất công trình công nghiệp đã xây dựng là 391.113,0m 2 chiếm 32,59% so với diện tích đất quy hoạch toàn khu
+ Diện tích đất công trình công nghiệp dự kiến xây dựng mới là 160.736,9m 2 chiếm 13,39% so với diện tích đất quy hoạch toàn khu, dự kiến bố trí các công trình công nghiệp sản xuất ít ô nhiễm và không ô nhiễm
− Tầng cao xây dựng tối đa 4 tầng, tùy theo tính chất sản xuất và khảo sát địa chất từng công trình cụ thể
Khu đất xây dựng văn phòng, hành chính, dịch vụ:
− Được bố trí tiếp giáp trục đường Quốc lộ 51 và đường Cảng Gò Dầu A, các cửa ngõ chính vào khu đều thuộc các trục đường chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp xúc khách hàng, quản lý và điều hành khu nhà máy Tổng diện tích 98.620,4m 2 chiếm khoảng 8,22% so với diện tích đất quy hoạch toàn khu Trong đó:
+ Diện tích đất văn phòng, hành chính, dịch vụ đã xây dựng là 16.362,1m 2 chiếm 1,36% so với diện tích đất quy hoạch toàn khu
+ Diện tích đất văn phòng, hành chính, dịch vụ dự kiến xây dựng mới là 82.258,3m 2 chiếm 6,85% so với diện tích đất quy hoạch toàn khu
TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
1 Quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan toàn khu:
− Không gian kiến trúc cảnh quan được tổ chức trên cơ sở tôn trọng hình thái, phương thức sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Không phá vỡ điều kiện địa hình thiên nhiên sẵn có Đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, thoát nước mưa, cao độ nền ) với các khu vực hiện trạng và lân cận
− Tổ chức hệ thống không gian mở nhằm tận dụng các đặc điểm đặc trưng của khu vực có sẵn để hình thành các mảng không gian lớn, tạo môi trường xanh sạch đẹp, thoáng mát cho toàn khu vực, đồng thời tạo nên dấu ấn riêng biệt cho dự án
− Tổ chức mạng lưới đường giao thông kết hợp bố cục các cụm công trình mạch lạc, nối kết không gian kiến trúc hình thành một tổng thể thống nhất về chức năng lẫn phương diện thẫm mỹ và thuận tiện cho việc kinh doanh sản xuất
− Các công trình công nghiệp được bố trí theo bố cục linh hoạt, theo từng hạng mục chức năng cụ thể của từng quy trình sản xuất Bố trí giao thông cơ giới kết hợp đường dạo cho người đi bộ Kết hợp mảng xanh vào trong các khu đất xây dựng vào từng công trình nhằm cải thiện chất lượng cảnh quan cho khu vực
− Đảm bảo về chiều cao công trình theo đúng quy định về quy hoạch xây dựng, diện tích sân bãi thích hợp
− Bãi phế liệu, phế phẩm công nghiệp của các nhà máy có khả năng gây ô nhiễm cao phải được rào chắn theo đúng quy định của môi trường, không làm ảnh hưởng xấu tới điều kiện vệ sinh của các công trình công nghiệp xung quanh và không làm nhiễm bẩn môi trường Quy trình sản xuất bên trong nhà máy phải theo công nghệ mới nhằm giảm thiểu tác động xấu đến môi trường xung quanh Lượng nước thải và khí thải được kiểm tra theo định kỳ theo quy định
− Bãi chứa các phế liệu nguy hiểm (dễ gây cháy nổ, độc hại ) đều có biện pháp xử lý các chất độc hại và đảm bảo khoảng cách ly theo đúng quy định của môi trường Xung quanh các nhà máy phải có hệ thống giao thông phục vụ cho công tác phòng cháy chữa cháy theo tiêu chuẩn.
Hình 17: Phối cảnh toàn khu nhà máy Vedan Việt Nam
2 Quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan cụ thể các khu vực:
2.1 Nguyên tắc tổ chức không gian khu văn phòng, hành chính, dịch vụ:
− Khu văn phòng, hành chính, dịch vụ (bao gồm: công trình đã xây dựng và dự kiến xây dựng) được đặt ở vị trí tiếp giáp đường số 3 song hành với Quốc lộ 51 và đường Cảng Gò Dầu A, nằm ngay tại giao lộ của hai trục giao thông chính Đây được xem là vị trí đẹp của dự án, giúp cho việc tiếp cận với khu văn phòng, hành chính, dịch vụ của nhà máy Vedan được dễ dàng nhất Đây là khu vực bộ mặt của nhà máy, cần có thiết kế ấn tượng nhằm tạo điểm nhấn kiến trúc đặc trưng
− Việc xây dựng một khu vực dịch vụ hoàn thiện đa chức năng nhằm phục vụ các nhu cầu thiết yếu của khu nhà máy cũng như các vấn đề về giải trí cho tầng lớp công nhân và cán bộ công nhân viên đang công tác tại khu nhà máy
− Khu vực công trình văn phòng, hành chính, dich vụ dự kiến xây dựng bao gồm các chức năng: nhà văn phòng, hành chính, dịch vụ và các tiện ích khác
− Khu vực công trình văn phòng, dịch vụ dự kiến xây dựng mới bao gồm các chức năng: nhà văn phòng, dịch vụ tổng hợp và các tiện ích khác
− Các công trình được bố trí theo bố cục linh hoạt, hình thức kiến trúc cần có sự tương đồng với khu văn phòng, dịch vụ đã xây dựng, theo từng hạng mục chức năng cụ thể Bố trí giao thông cơ giới kết hợp đường dạo cho người đi bộ Kết hợp mảng xanh vào trong các khu đất xây dựng vào từng công trình nhằm cải thiện chất lượng cảnh quan cho khu vực
2.2 Nguyên tắc tổ chức khu dịch vụ hỗn hợp :
− Tính đến thời điểm hiện tại, khu lưu trú dành cho cán bộ nhân viên tại Công ty đã được xây dựng cách đây khoảng 20 năm Điều này chứng tỏ từ rất sớm, Công ty Vedan đã có sự quan tâm sâu sắc đến đời sống của cán bộ nhân viên Trong giai đoạn hiện nay, do nhu cầu hoạt động sản xuất của nhà máy phát triển Vì vậy, Ban lãnh đạo nhà máy đã có kế hoạch triển khai thêm dự án khu lưu trú dành cho cán bộ nhân viên, một lần nữa thể hiện sự quan tâm tiếp nối đối với đời sống cán bộ nhân viên Đây là một việc làm đúng đắn, phù hợp với chủ trương của Bộ Xây dựng và UBND tình Đồng Nai
− Phát triển theo chiều cao phù hợp Đồng nghĩa với việc giúp tiết kiệm quỹ đất dành cho việc phát triển cây xanh, sân vườn và không gian sinh hoạt ngoài trời Các không gian này cần được đảm bảo để tạo cảm giác thông thoáng giữa các công trình, tránh cảm giác “khô khan”, chật chội đã từng xảy ra trong các khu lưu trú trước đây
− Ngoài ra, sử dụng vật liệu xây dựng, nên áp dụng hình thức xây gạch thường hoặc gạch không nung có giá thành thấp hơn vật liệu sắt thép, hoặc các vật liệu có dạng tấm trọng lượng nhẹ để làm vách ngăn Hạn chế ốp lát trong từng căn hộ để giảm tải trọng công trình Kiến trúc mặt đứng càng đơn giản càng tốt Tối thiểu hóa các chi tiết mặt đứng công trình
2.3 Nguyên tắc tổ chức không gian các công trình công nghiệp:
Đối với các công trình công nghiệp đã xây dựng:
− Hình thức kiến trúc phải được quản lý trên toàn bộ các công trình công nghiệp Bên cạnh đó, quản lý xây dựng thêm các công trình trong khuôn viên đất hiện trạng cũng cần được tính toán sao cho phù hợp với mật độ xây dựng toàn khu, trong giới hạn chỉ giới xây dựng đã cấp, các khối tích của công trình nhằm tạo ra sự thông thoáng giữa các công trình công nghiệp Đám bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy khi có sự cố xảy ra
THIẾT KẾ ĐÔ THỊ
HƯỚNG DẪN CHUNG VỀ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
1 Về lộ giới xây dựng:
Xem bản vẽ quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ, việc đề xuất chỉ giới xây dựng phụ thuộc vào cấp đường, lộ giới đường trong quy hoạch
2 Về khoảng lùi công trình:
Xem bản vẽ quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ Khoảng lùi công trình đối với các công trình cụ thể như sau:
- Công trình công nghiệp (đã xây dựng) : tuân thủ theo các giấy phép xây dựng đã được cấp
- Công trình công nghiệp dự kiến : ≥ 6m (đối với các mặt tiếp giáp ranh và lộ giới đường);
- Công trình nhà văn phòng, hành chính, dịch vụ (đã xây dựng): tuân thủ theo các giấy phép xây dựng đã được cấp;
- Công trình nhà văn phòng, hành chính, dịch vụ dự kiến: ≥ 6m (đối với các mặt tiếp giáp ranh và lộ giới đường);
- Công trình hạ tầng kỹ thuật (đã xây dựng) : tuân thủ theo các giấy phép xây dựng đã được cấp;
- Công viên cây xanh : ≥ 6m (đối với các mặt tiếp giáp ranh và lộ giới đường)
3 Về mật độ xây dựng:
- Đất công trình công nghiệp đã xây dựng : tuân thủ theo các giấy phép xây dựng đã được cấp;
- Đất công trình công nghiệp dự kiến : 55 - 70%;
- Đất văn phòng, hành chính, dịch vụ đã xây dựng: tuân thủ theo các giấy phép xây dụng đã được cấp;
- Đất văn phòng, hành chính, dịch vụ dự kiến : 55 – 65%;
- Đất công viên cây xanh : 0 – 5%
- Đất công trình công nghiệp dự kiến : tối đa 04 tầng;
- Đất văn phòng, dịch vụ dự kiến : tối đa 07 tầng;
- Đất công viên cây xanh : tối đa 01 tầng
5 Về hình khối kiến trúc công trình:
- Đối với khu văn phòng, hành chính, dịch vụ (dự kiến xây dựng): các công trình được bố trí theo bố cục linh hoạt, hình thức kiến trúc cần có sự tương đồng với
Riêng đối với khu văn phòng tiếp giáp Quốc Lộ 51 cần nghiên cứu thiết kế công trình mang tính biểu tượng nhằm tạo điểm nhấn cho nhà máy Vedan;
- Đối với công trình công nghiệp dự kiến mở rộng: hình thức kiến trúc phải được nghiên cứu thiết kế có chọn lọc, có sự thống nhất với các nhà máy đã xây dựng, màu sắc công trình, tránh sự mất cân đối trong màu sắc, đường nét giữa các công trình
- Hàng rào có hình thức thoáng nhẹ, tạo mỹ quan và thống nhất trên từng khu vực
- Chiều cao tối đa của hàng rào: 2,5m
- Chiều cao trông ra đường phố từ độ cao 0,6m trở lên phải thiết kế thông thoáng và chiếm tối thiểu 60% diện tích mặt đứng của tường rào
7 Về vật liệu xây dựng:
- Ưu tiên sử dụng vật liệu xây dựng địa phương, phù hợp với điều kiện sản xuất của nhà máy, chống nắng, chống ẩm, chống mưa tốt
8 Về màu sắc trang trí:
- Sử dụng màu sắc tươi sáng, cùng tông màu hài hòa trên bề mặt công trình và cả dãy công trình đồng nhất, hạn chế dùng các màu tối, sẫm, gây cảm giác khó chịu về thị giác, nóng bức về cảm giác và gây tâm lý phản cảm Chỉ được sử dụng tối đa 3 màu đối với tường bên ngoài cho một công trình dân dụng
9 Về vạt góc giao lộ:
- Góc giao lộ của 2 đường áp dụng kích thước vạt góc tối thiểu 5mx5m mỗi bên
10 Quản lý thiết kế khu công trình công nghiệp:
- Ngoài những quy định trên, có một số quy định bổ sung nhằm đạt tới một khung quy hoạch hoàn chỉnh và thân thiện với môi trường được quy định như sau:
- Các hình thức thiết kế vỉa hè (bao gồm: vỉa hè trồng cỏ, cây xanh bóng mát, vị trí và hình thức của mảng xanh giữa các tuyến đường nội bộ, bề rộng cần phải tương thích với tính chất của khu vực thiết kế Vỉa hè dọc theo trục giao thông chính cần có tỷ lệ diện tích cây xanh cao, nhằm nhấn mạnh hình ảnh thiên nhiên Vỉa hè dọc theo trục chính sẽ có tỷ lệ cây trồng theo dãy và trồng mức độ dày để nhấn mạnh hình ảnh một khu nhà máy xanh, sạch, đẹp
- “Vỉa hè xanh”: để tăng tính thẩm mỹ cho cảnh quan đường phố, tách biệt giao thông cơ giới với phần vỉa hè dành cho người đi bộ và tăng khả năng thấm nước tự nhiên, trên vỉa hè đường khu vực quy hoạch được bố trí dãy cây xanh tạo cảnh quan Đồng thời tạo môi trường khu nhà máy sản xuất thân thiện với thiên nhiên và giải quyết nhu cầu đậu xe, trên một số tuyến đường trong khu vực có bố trí các khu đậu xe thoáng trồng cỏ tăng khả năng thấm nước và giảm sự bê tông hóa cho khu vực đậu xe.
CÁC CÔNG TRÌNH ĐIỂM NHẤN CHÍNH
- Vị trí công trình tiếp giáp đường số 3 song hành với Quốc lộ 51 – công trình điểm nhấn cấp 1: đối với những công trình điểm nhấn quan trọng nằm trên trục giao thông đối ngoại chính khu vực, trục chính giao thông tiếp cận khu nhà máy, công trình cần đặt vào vị trí được xác định theo tuyến nhìn và phần bề mặt công trình nhìn thấy theo tuyến nhìn cần được thiết kế nhấn mạnh về tính thẩm mỹ Công trình điểm nhấn cấp 1 trong khu nhà máy: khu văn phòng dự kiến xây dựng mới
- Vị trí công trình điểm nhấn cấp 2: là những công trình điểm nhấn quan trọng tương tự như công trình điểm nhấn cấp I, tuy nhiên các công trình này được bố trí tạo sự gắn kết giữa khu sản xuất trung tâm và khu văn phòng, dịch vụ, có quy mô và diện tích phù hợp có ý nghĩa “thiết kế cảnh quan khu vực” về mặt thị giác Công trình điểm nhấn cấp 2 là: khu nhà văn phòng, hành chính, dịch vụ (đã xây dựng) và khu nhà văn phòng, hành chính, dịch vụ dự kiến xây dựng mới
- Vị trí công trình điểm nhấn cấp 3: là những công trình thuộc về mảng cảnh quan, có ý nghĩa là điểm nhấn cho những khu công viên cây xanh, tạo điểm hút hấp dẫn cho người sử dụng Các công trình điểm nhấn cấp 3 thường đứng độc lập và không có mối liên hệ mạnh về không gian đối với xung quanh như công trình điểm nhấn cấp 1 và cấp 2, tuy nhiên các công trình này không thể thiếu trong tổng thể chung của khu công viên cây xanh Các công trình điểm nhấn cấp 3 có quy mô nhỏ và có thể có các chức năng khác ngoài chức năng “thiết kế đô thị” (chức năng là công trình điểm nhấn, nặng về yếu tố thẩm mỹ) như chưc năng văn phòng, dịch vụ hoặc đơn thuần chỉ có chức năng “thiết kế đô thị” như chòi nghỉ, hồ nước cảnh quan,
GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CÔNG VIÊN – CÂY XANH
- Trong khu nhà máy sản xuất có không gian cây xanh nhằm giảm thiểu tối đa ảnh hưởng của khói bụi, tiếng ồn, chất thải nguy hại phát sinh được sản sinh trong quá trình hoạt động sản xuất
- Các cây trồng trong công viên phải cao, có tán rộng tạo bóng mát Bên dưới cây trồng các bãi cỏ, trồng hoa tạo thêm màu sắc sinh động cho công viên Một số loại cây bóng mát có thể trồng trong các khu nhà máy như: cây Long Não, cây bàng Đài Loan, cây sao đen,
Bảng phân loại cây xanh và các yêu cầu kỹ thuật
Stt Chủng loại cây trồng
Khu vực trồng Đặc điểm cây trồng Đường kính thân
Stt Chủng loại cây trồng
Khu vực trồng Đặc điểm cây trồng Đường kính thân (m)
Khoảng cách giữa 2 cây (m) Cây bóng mát
1 Cây long não Vỉa hè
Có tán rộng, xanh tốt quanh năm, hoa đẹp và có mùi thơm nên được trồng nhiều cho các công trình như công viên, dọc đường phố
Khuôn viên công trình công nghiệp
Là loại cây ưa sáng mọc nhanh, ít sâu bệnh hại, bộ rễ của cây đủ đáp ứng điều kiện bám giữ chống chịu gió bão, thích hợp trồng tại các khuôn viên công trình công nghiệp
Tuy nhiên, khi trồng phải cần giới hạn đường kính thân cây không vượt quá 400mm để tránh hiện tượng cây bị đổ gây thiệt hại kinh tế
Khoảng cách ly vệ sinh
Có màu xanh bóng, mặt dưới mịn, gân chính nổi rõ, cành lá dài, có màu xanh nhạt, lúc già chuyển sang màu nâu
Thường trông thành cụm, đường phố, nhà máy, giúp lọc khí và cải tạo cảnh quan
Khuôn viên nhà máy, dãy phân cách
Có dạng thân hình cột, thân chia thành nhiều đốt nhỏ, dạng lá kép lông chim, quả chín có màu đỏ đang xen nhau Được ưa chuộng để trồng
Stt Chủng loại cây trồng
Khu vực trồng Đặc điểm cây trồng Đường kính thân (m)
Khoảng cách giữa 2 cây (m) đường phố, công viên,
Khuôn viên công trình công nghiệp, dãu phân cách
Cây ưa sáng, thích đất ấm, cần tưới nước Lúc trưởng thành cây có khả năng chịu hạn mạnh Được trồng làm cây cảnh trang trí đường phố, công viên,
Khuôn viên bồn hoa, bãi cỏ
Cây có màu vàng óng, dạng bụi, có răng cưa nông ở đầu lá Phát triển nhanh, ưa sáng, khỏe mạnh, chịu hạn tốt, có thể khống chế chiều cao, tạo hình nên cây dùng làm cây trồng viền tạo hàng rào hoặc đường viền lối đi
Trồng thành bụi, viền trang trí
Khuôn viên bồn hoa, bãi cỏ
Cây bụi nhỏ, thân cỏ mềm, có hoa màu trắng Được trồng trong mát, lá màu đỏ sẫm, chuyển ra nắng chuyển sang hồng tươi Cây mắt nai là sự lựa chọn tốt cho việc tạo nền, tạo thảm hoặc cắt tỉa đường nét cong lượn mềm mại
Trồng thành bụi, tạo dáng trang trí
1 Cỏ lá gừng Làm nền cho bề
Là một trong những loại cỏ được sử dụng nhiều
Stt Chủng loại cây trồng
Khu vực trồng Đặc điểm cây trồng Đường kính thân (m)
Khoảng cách giữa 2 cây (m) trồng cây xanh phủ nền trong công viên, sân vườn, đường phố, dễ chăm sóc nên được sử dụng phổ biến
Làm nền cho bề mặt trồng cây xanh
Với một kết cấu bề mặt xanh thường được sử dụng nhiều trong cảnh quan để trồng phủ các khu vực đồi, bãi trống, giữa các loại đá và xung quanh ao hồ, lá cỏ long heo hình kim nhỏ nên tạo thảm mịn, có màu xanh đẹp.
HƯỚNG DẪN CỤ THỂ VỀ QUY HOẠCH TỪNG LOẠI CÔNG TRÌNH
1 Công trình văn phòng – hành chính – dịch vụ:
Hình 18: Minh họa khu văn phòng dịch vụ.
- Tổng diện tích: 98.620,4m² tương đương 8,22% so với diện tích đất toàn khu
- Vị trí: được bố trí tiếp giáp đường số 3 (đường song hành Quốc lộ 51 và đường Cảng Gò Dầu A), rất thuận lợi trong việc tiếp cận và quản lý, điều hành khu nhà máy Vedan
Các quy định cho khu văn phòng – hành chính – dịch vụ dự kiến xây dựng:
- Tầng cao xây dựng : tối đa 07 tầng;
- Khoảng lùi : ≥ 6m (đối với các mặt tiếp giáp ranh và lộ giới đường)
Hình 19: Minh họa khu dịch vụ hỗn hợp dự kiến xây dựng mới.
2 Công trình công nghiệp đã xây dựng:
Hình 20: Minh họa khu công trình công nghiệp đã xây dựng.
- Tổng diện tích: 391.113,0m² tương đương 32,59% so với diện tích đất toàn khu dự án
- Vị trí: tập trung phần lớn tại trung tâm dự án được đầu tư xây dựng từ những năm 1993 cho đến nay Những công trình công nghiệp được triển khai xây dựng theo các Giấy phép xây dựng đã được cấp theo quy định của từng thời kỳ
- Mật độ xây dựng : quy định theo từng hạng mục công trình được cấp phép quy hoạch và cấp phép xây dựng đã duyệt trước đây;
- Tầng cao xây dựng : quy định theo từng hạng mục công trình được cấp phép quy hoạch và cấp phép xây dựng đã duyệt trước đây;
- Khoảng lùi : quy định theo từng hạng mục công trình được cấp phép quy hoạch và cấp phép xây dựng đã duyệt trước đây
3 Công trình công nghiệp dự kiến xây dựng mới:
Hình 21: Minh họa khu công trình công nghiệp dự kiến xây dựng mới.
- Tổng diện tích: 160.736,9m² tương đương 13,39% so với diện tích đất toàn khu dự án
- Vị trí: được bố trí tại các khu vực thích hợp xây dựng công trình công nghiệp trong tương lai, với khoảng cách ly vệ sinh phù hợp cho các hoạt động sản xuất
Các quy định cho công trình công nghiệp dự kiến xây dựng mới:
- Tầng cao xây dựng : tối đa 04 tầng;
- Chiều cao công trình : được nghiên cứu sao cho phù hợp theo nhu cầu dây chuyền công nghệ sản xuất của công trình công nghiệp dự kiến;
- Khoảng lùi : ≥ 6m (đối với các mặt tiếp giáp ranh và lộ giới đường)
4 Công viên cây xanh và khoảng cách ly vệ sinh:
Hình 22: Minh họa công viên cây xanh tập trung.
- Tổng diện tích: 239.986,0m² tương đương 20,00% so với diện tích đất toàn khu dự án Trong đó: o Đất cây xanh tập trung: 127.457,1m² chiếm 10,62% so với diện tích đất toàn khu dự án o Đất cây xanh cách ly: 112.528,9m² chiếm 9,38% so với diện tích đất toàn khu dự án
- Vị trí: được bố trí tập trung tại khu trung tâm của dự án và một số vị trí xung quanh các hồ nước nhằm tạo cảnh quan xanh trong lành
- Tầng cao xây dựng : tối đa 01 tầng;
- Chiều cao công trình : được nghiên cứu phù hợp theo nhu cầu sử dụng;
- Khoảng lùi : ≥ 6m (đối với các mặt tiếp giáp ranh và lộ giới đường).