Quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 1 33 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các tài liệu được sử dụng trong công trình đều có nguồn gốc rõ ràng Những đánh giá, nhận đ.

Những đánh giá, nhận định trong công trình đều do cá nhân tôi nghiên cứuvà thực hiện.

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Tác giả luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu cùng toàn thể Thầy, Cô giáoTrường Đại học Thương mại đã truyền đạt, trang bị cho tôi những kiến thứcvà kinh nghiệm quý giá trong suốt hai năm học vừa qua và nhiệt tình giúp

đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè, đồng nghiệp những người đã luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ, cổ vũ và động viên tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn!

Cao học viên

Nguyễn Thế Kiên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan các đề tài nghiên cứu có liên quan 3

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa khoa học của vấn đề nghiên cứu 6

7 Kết cấu của luận văn 7

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 8

2

1.1 Một số khái niệm và phân loại bất động sản 8

1.1.1 Khái niệm bất động sản, phân loại bất động sản 8

1.1.2 Khái niệm, bản chất, vai trò hoạt động môi giới bất động sản 13

1.1.3 Đặc điểm hoạt động môi giới bất động sản 16

1.2 Nội dung quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản 17

1.2.1 Ban hành hệ thống văn bản pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản

17

1.2.2 Tổ chức quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản 18

1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về môi giới bất động sản trên địa bàn một số địa phương và bài học cho thành phố Hà Nội 21

1.3.1 Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng 21

1.3.2 Kinh nghiệm của thành phố Hải Dương 23

1.3.3 Bài học cho thành phố Hà Nội 24

Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 24

2.1 Khái quát về thành phố Hà Nội và thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội 24

2.1.1 Một số nét khái quát về thành phố Hà Nội 24

2.1.2 Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội 28

2.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 31

2.2.1 Về triển khai hệ thống văn bản pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 31

2.3.2 Tổ chức quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 33

2.3 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 54

2.3.1 Thành công 54

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế 54

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA

BÀN HÀ NỘI 57

3.1 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội và đinh hướng hoàn thiện quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 57

3.1.1 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 57

3.1.2 Đinh hướng hoàn thiện quản lý hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 58

3.2 Các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 59

3.2.1 Hoàn thiện công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 59

3.2.2 Hoàn thiện công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 60

3.2.3 Hoàn thiện công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 61

3.2.4 Một số giải pháp khác 61

3.3 Một số kiến nghị 62

3.3.1 Với Chính phủ 62

3.3.2 Với Hội Môi giới bất động sản Việt Nam 66

KẾT LUẬN 68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 PHỤ LỤC

4

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Danh mục bả

Bảng 2 1 Số lượng môi giới viên và môi giới viên có chứng chỉ hành nghềtrên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019 34

Bảng 2 2 Mức phạt hành chính các hành vi vi phạm của hoạt động môigiới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 40

Danh mục biểu đồY

Biểu đồ 2 1 Cơ cấu môi giới BĐS trên địa bàn Hà Nội có chứng chỉ hànhnghề 35Biểu đồ 2 2 Kết quả khảo sát thâm niên làm việc của môi giới viên trên địabàn Hà Nội 35Biểu đồ 2 3 Kết quả khảo sát thực trạng tuyên truyền, phổ biến giáo dụcpháp luật về môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 38Biểu đồ 2 4 Kết quả khảo sát thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luậtvề môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 46Biểu đồ 2 5 Kết quả khảo sát thực trạng giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử

lý vi phạm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội 52

6

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Qua gần 15 năm phát triển kể từ khi luật Kinh doanh bất động sản 2006

ra đời, lực lượng các nhà môi giới bất động sản, công ty môi giới, sàn giaodịch bất động sản đã có nhiều đóng góp tích cực, quyết định vào sự phát triểnmạnh mẽ của thị trường bất động sản Tuy nhiên, thị trường dịch vụ môi giớibất động sản vẫn còn nhiều bất cập Xã hội vẫn kỳ thị gọi các nhà môi giới bấtđộng sản là “cò đất”, bởi tính chụp giật, làm ăn bất chấp đạo lý và quy địnhcủa pháp luật nhằm trục lợi cá nhân, lừa đảo người mua của nhiều nhà môigiới, ảnh hưởng chung đến thị trường này

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) hơn 80% giao dịchbất động sản trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới Điềuđó cho thấy đóng góp to lớn của đội ngũ môi giới bất động sản với thị trườngbất động sản Dưới góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cụctrưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định môi giới bấtđộng sản là ngành nghề đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất độngsản Hoạt động ngành nghề bất động sản đã được quy định chặt chẽ trongLuật Kinh doanh bất động sản

Thời gian qua, hoạt động môi giới bất động sản đã lớn mạnh về cả sốlượng và đã đạt được kết quả tích cực Về thể chế pháp luật, Luật Kinh doanhbất động sản và các văn bản liên quan là cơ sở pháp luật quan trọng để hoạtđộng môi giới bất động sản ngày càng phát triển cả về số lượng, chất lượng,phương thức hoạt động Hiện xuất hiện ngày càng nhiều các tổ chức môi giớibất động sản hoạt động chuyên nghiệp như công ty cổ phẩn, trung tâm, công

ty môi giới ra đời hoạt động đúng pháp luật đã góp phần phát triển thị trườngbất động sản Việt Nam công khai, minh bạch Các quy định về kinh doanh bấtđộng sản đối với thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói

riêng đã từng bước làm thay đổi nhận thức của người dân khi tham gia giaodịch bất động sản, ông Ninh phân tích Cùng đó, khung pháp lý về hoạt độngcủa hội môi giới bất động sản đã giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý cáchoạt động môi giới chặt chẽ hơn…

Tuy nhiên, theo Tiến sỹ Trần Hữu Hà, Giám đốc Học viện Cán bộ quản

lý xây dựng và đô thị, quản lý môi giới bất động sản hiện nay vẫn còn một sốbất cập như người hành nghề môi giới bất động sản chân chính chưa được bảovệ, trong khi nhiều hành vi vi phạm luật pháp đã diễn ra tại một số dự án Mộtsố người hành nghề môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, xem nhẹ tráchnhiệm đạo đức, các quy định quản lý Một số lượng không nhỏ các sản phẩmđược môi giới bất động sản chào bán không đủ tiêu chuẩn đưa vào kinhdoanh, có sai lệch thông tin hoặc về vị trí, giá cả hoặc thông tin về pháp lý bấtđộng sản, quy hoạch Do đó, muốn thị trường bất động sản phát triển bềnvững thì cần phải nâng cao hơn nữa quản lý nhà nước về hoạt động môi giớibất động sản Quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản đóng vaitrò hết sức quan trọng, việc hoàn thiện và tăng cường quản lý nhà nước vềhoạt động môi giới bất động sản là việc làm cần thiết và cấp bách trong giaiđoạn phát triển hiện nay

Trên địa bàn Hà Nội, những năm gần đây số lượng sàn kinh doanh bấtđộng sản và người hành nghề môi giới tăng nhanh, dẫn đến tình trạng cạnhtranh không lành mạnh, làm rối ren thị trường bất động sản, khiến dư luậnđánh đồng với những người làm bất động sản chuyên nghiệp Do đó cần có sựquản lý chặt chẽ và hiệu quả hơn của các cơ quan quản lý nhà nước đối vớihoạt động môi giới bất động sản nói chung và trên địa bàn Hà Nội nói riêng Đối với thành phố Hà Nội, để quản lý nhà nước về hoạt động môi giớibất động sản tốt, cần phải thực hiện đánh giá thực trạng quá trình quản lý nhànước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội thời gian qua,nêu lên được những ưu điểm và hạn chế cũng như nguyên nhân, hạn chế Từ

đó, đưa ra được các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về hoạt động môigiới bất động sản trên địa bàn Hà Nội các năm tiếp theo

Xuất phát từ những lý do trên tác giả lựa chọn đề tài: “Quản lý nhà nước

về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội” làm để tài luận văn

thạc sỹ của mình

2 Tổng quan các đề tài nghiên cứu có liên quan

Liên quan tới quản lý nhà nước, bất động sản, môi giới bất động sản làcác đề tài rất được sự quan tâm của các nhà nghiên cứu, trong đó có thể kể tớimột số nghiên cứu sau:

Đỗ Hoàng Toàn, Mai Văn Bưu (2008), Giáo trình quản lý nhà nước

về kinh tế, Đại hoc Kinh tế quốc dân Giáo trình đã tổng quan quản lý nhà

nước về kinh tế, quy luật và nguyên tắc quản lý nhà nước về kinh tế ,cung cụvà phương pháp quản lý nhà nước về kinh tế, mục tiêu và các chức năng quản

lý nhà nước về kinh tế, thông tin và quyết định trong quản lý nhà nước vềkinh tế, bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế, cán bộ quản lý nhà nước về kinh

tế

Phùng Thị Thu Hà (2013) với đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản

ở Việt Nam”, luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Việt Nam Luận văn

đã Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động sảnlà một tất yếu khách quan Phân tích các quy định pháp luật hiện hành củaViệt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản Đưa ra nhận xét về các quyđịnh của pháp luật Việt Nam đối với hoạt động môi giới bất động sản

Nguyễn Quang Thi (2010) với đề tài: “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”, luận văn thạc sỹ,

đại học Thái Nguyên Luận văn đã đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bấtđộng sản, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giớibất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất độngsản tại thành phố Thái Nguyên

Trần Cao Thắng (2017) với đề tài: “Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam”, luận văn thạc sỹ, đại học Luật Luận văn tập trung vào nghiên cứu

lịch sử hình thành, cơ sở pháp lý, việc thực thi pháp luật môi giới bất độngsản ở Việt Nam từ đó rút ra được những ưu điểm và những tồn tại, hạn chếcủa pháp luật về lĩnh vực này Những giải pháp, kiến nghị của Luận văn là cơ

sở quan trọng để các cơ quan chức năng nghiên cứu, hoàn thiện hành langpháp lý về lĩnh vực môi giới bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới

Riêng đối với quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sảntrên địa bàn Hà Nội đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu về vấn đề này.Điều đó cho thấy việc nghiên cứu đề tài này vừa là vấn đề có tính quan trọngvà cấp thiết, vừa là vấn đề mới và đặc thù đang đặt ra cho thành phố Hà Nội

để quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nộicó hiệu lực và hiệu quả hơn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu

Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước vềhoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đè tài luậnvăn này gồm:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về quản lý nhànước với hoạt động môi giới bất động sản

- Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất độngsản trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019 Qua đó chỉ rõ các ưu điểm vànguyên nhân, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế quản lý nhà nước về hoạtđộng môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội làm cơ sở cho đề xuất một sốgiải pháp, kiến nghị hoàn thiện quản lý nhà nước với hoạt động này trên địabàn Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý nhà nướcvề hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội đến năm 2025 và cácnăm tiếp theo.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: là những vấn đề lý luận, thực tiễn về quản lý củanhà nước với hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: nghiên cứu tại thành phố Hà Nội

Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung hệ thống hóa lý luận, phân tíchmột số khái niệm có liên quan, tập trung làm rõ nội dung và các yếu tố ảnhhưởng đến quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản Trên cơ sởđó vận dụng phân tích và đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về hoạt độngmôi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội và đề xuất một số giải pháp kiếnnghị hoàn thiện quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địabàn Hà Nội

Phạm vi về thời gian: Số liệu phân tích thực trạng được sử dụng chủ yếutrong 3 năm từ năm 2017 đến 2019 và đề xuất giải pháp đến năm 2025

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở các phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng vàchủ nghĩa duy vật lịch sử, các phương pháp được sử dụng trong quá trìnhnghiên cứu luận văn: thống kê thu thập số liệu, khảo sát thực tế, phân tích,tổng hợp

Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp

Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp từ các tài liệu đã công bố trongnước Nguồn tài liệu chủ yếu từ các thư viện, Trường đại học Thương mại,Trường đại học Kinh tế quốc dân, Học viện tài chính, Cục thống kê, một sốthông tin của sở, ban, ngành liên quan của thành phố Hà Nội và Website Môi

giới bất động sản…có liên quan đến quản lý nhà nước về hoạt động môi giớibất động sản

Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp

Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp được thực hiện qua phiếu khảosát (Phụ lục 1) Số liệu sơ cấp được thu thập qua điều tra khảo sát phỏng vấn

50 cá nhân, tổ chức thực hiện môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội Phương pháp phân tích thống kê: Phương pháp phân tích thống kê dùng

để phân tích các số liệu cụ thể và thường kết hợp với so sánh để làm rõ cácvấn đề như tình hình biến động của các hiện tượng qua các giai đoạn thờigian; Mức độ hiện tượng; Mối quan hệ giữa các hiện tượng

Phương pháp so sánh: So sánh là phương pháp chủ yếu được sử dụngphổ biến trong phân tích để xác định xu hướng, mức độ biến động của chỉ tiêuphân tích Sử dụng phương pháp so sánh thông qua các chỉ tiêu về số tuyệtđối, số tương đối, số bình quân, tốc độ phát triển….từ đó đưa ra các kết luậncó căn cứ khoa học

Thông qua kết quả thu thập thông tin và nghiên cứu các tài liệu,

để có được cái nhìn tổng quát, nhiều chiều từ đó có được các đề xuất giảipháp, kiến nghị đến các cơ quan chức năng nhằm hoàn thiện công tác quản lýnhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

6 Ý nghĩa khoa học của vấn đề nghiên cứu

Hoàn thiện quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địabàn Hà Nội có ý nghĩa hết sức quan trọng:

Đối với đề tài: Việc nghiên cứu vấn đề này làm tài liệu tham khảo phụcvụ cho việc nghiên cứu và giảng dạy những vấn đề có liên quan đến đề tàiluận văn

Đối với đối tượng được chọn để nghiên cứu: Việc nghiên cứu quản lýnhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội sẽ góp phầnđịnh hướng cho quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địabàn Hà Nội ngày càng hiệu quả, phù hợp với thực tế và cung cấp cho các nhà

quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản nói riêng, quản lý nhànước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh, thành phố tầmnhìn vĩ mô cho hoạt động quản lý tại các đơn vị

Đối với vấn đề nghiên cứu: Nghiên cứu quản lý nhà nước về hoạt độngmôi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội mang lại một cái nhìn tổng quanhơn về quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn HàNội từ đó đưa ra được giải pháp tăng cường quản lý nhà nước nhằm hoànthiện quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản ở địa phương nóiriêng và cả nước nói chung

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, phụ lục,nội dung chính luận văn được kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Một số cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn của quản lýnhà nước về hoạt động môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất độngsản trên địa bàn Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quản lý nhà nước vềhoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN CỦA QUẢN

LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN 1.1 Một số khái niệm và phân loại bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản, phân loại bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Hiện nay, thuật ngữ bất động sản (BĐS) đã được ghi nhận và sử dụngrộng rãi trong các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thếgiới Hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bấtđộng sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể vềbất động sản

Theo Luật La Mã, tài sản được phân chia thành bất động sản và độngsản Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà cònlà tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất

cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặtđất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Tư tưởng này đã đặt nềnmóng cho các học thuyết về tài sản phát triển và quá trình pháp điển hóa kháiniệm tài sản cũng như khái niệm về BĐS và động sản trong pháp luật của cácnước trên thế giới

Theo Luật Dân sự Cộng hòa Pháp: “BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai” (Điều 518) Luật Dân sự Đức cũng đưa ra khái niệm:

“BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất” (Điều 96) Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Các tài sản khác do pháp luật qui định

Như vậy, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất độngsản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được Bất động sảntrước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được.Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liềnvới đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.Bất động sản thường có những đặc điểm sau đây:

Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá

biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tíchbề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diệntích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nênhàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐScạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khótồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau

kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong mộttoà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài

ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc đểtạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài

nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùilấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xâydựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tạihàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọcủa vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và

“tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thịtrường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngangbằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tếkhá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và

công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn choviệc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấpBĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổithọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thếgiới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụngcủa BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bịmất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiềumục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không baogiờ cạn

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất

lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trongtrường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làmtăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trongthực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐSkhác là hiện tượng khá phổ biến

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.

BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đượcnhững nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng củangười tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanhvà các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng

và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu

tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏicần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐSchịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường

khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tốtâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chiphối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐSđầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:

BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS cóđầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắnliền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phứctạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhómBĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước tacũng như ở các nước trên thế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụngv.v

Bất động sản đặc biệt: Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các

công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa,miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham giathị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việcxây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sảnphù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

1.1.2 Khái niệm, bản chất, vai trò hoạt động môi giới bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm hoạt động môi giới bất động sản

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giảiquyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên Việc môi giới vì vậy làcông việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụđược thực hiện giữ hai bên

Có rất nhiều khái niệm và cách nhìn nhận về nghề môi giới bất động sản,tùy vào từng loại hình kinh doanh BĐS cụ thể Theo cách hiểu đơn giản nhất

được sử dụng trong luận văn này: Môi giới bất động sản là công việc trung gian nhằm liên kết giữa khách hàng (người mua) đến với sản phẩm BĐS (người bán) theo nhu cầu tìm kiếm nhất định Từ đó, những người môi giới sẽ

được trả một khoản lợi nhuận theo tỷ lệ thỏa thuận từ trước – đây là khoảntiền người ta thường gọi là hoa hồng Nếu như nghề bán hàng chỉ đơn thuần làtìm kiếm người mua, thì nghề môi giới BĐS vừa phải tìm kiếm nguồn hàngvừa làm cầu nối giữa người bán và người mua

1.1.2.2 Bản chất hoạt động môi giới bất động sản

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bấtđộng sản là việc làm “trung gian” cho các bên trong mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Theo luật kinh doanh bất động sản, nội dung môi giới bất động sản baogồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham giađàm phán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến cácthủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bấtđộng sản.

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợpđồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất độngsản

Xét về bản chất, với tư cách là bên trung gian cho hai bên thực hiện cácgiao dịch BĐS liên quan đến BĐS thì môi giới BĐS hay nói đúng hơn là nhàmôi giới BĐS thực hiện những hoạt động cơ bản sau đây:

Thứ nhất, thu thập và cung cấp thông tin về bất động sản và các thông tin

khúc có liên quan đến bất động sản

Thông tin về BĐS và các thông tin khác có liên quan đến BĐS là cơ sởrất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích chứa đựngbên trong BĐS Công việc đầu tiên của nhà môi giới BĐS là việc thu thập đầyđủ, chính xác các thông tin cần thiết về BĐS và các thông tin có liên quan đếnBĐS đó

Nội dung thông tin về BĐS bao gồm:

– Loại BĐS và vị trí BĐS

– Thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS

– Quy mô, diện tích của BĐS

– Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS

– Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội cóliên quan đến BĐS

– Tinh trạng pháp lý của BĐS bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu,quyền sử dụng BĐS và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập BĐS, lịch sử về

sở hữu, sử dụng BĐS…

– Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có)

– Giá bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS

– Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan

– Các thông tin khác liên quan đến BĐS

Nhà môi giới BĐS phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đãthu thập được về các BĐS và phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tinđó cho khách hàng Nếu nhà môi giới BĐS cung cấp những thông tin vể BĐSkhông trung thực, gian lận, lừa dối… thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luậtvà bị cấm.

Thứ hai, tư vấn cho khách hàng

Đối với phần lớn khách hàng, đặc biệt khách hàng không kinh doanhBĐS thì sự hiểu biết của họ về BĐS, thị trường bất động sản (TTBĐS) là rất

ít Chính vì vậy, nhà môi giới BĐS phải có sự tư vấn cho cả hai bên, bên cungBĐS và bên cầu BĐS Đặc biệt là sự tư vấn cần thiết cho bên cầu BĐS

Sau khi tìm hiểu được nhu cầu của bên cầu BĐS, đối chiếu với bên cungBĐS, nhà môi giới BĐS cung cấp đầy đủ các thông tin về BĐS hiện có và tưvấn cho bên cầu làm sao mang lại lợi ích lớn nhất cho họ Nhà môi giới BĐS

tư vấn tất cả các vấn đề như giá cả, vị trí BĐS, kiến trúc của BĐS sao cho phùhợp với điều kiện thoả mãn được nhu cầu của bên cầu BĐS Chẳng hạn nhưviệc giới thiệu những ngôi nhà riêng mà một vị khách hàng A đang có nhu cầumua

Thứ ba, làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS

Nhà môi giới BĐS thu thập được những thông tin BĐS từ bên cung vànắm bắt được những nhu cầu từ phía cầu Nhưng công việc của nhà môi giớiBĐS không đơn giản chỉ là tìm cầu đến gặp cung là hết nhiệm vụ mà quantrọng hơn là chính họ phải giúp đỡ cho cả hai bên thực hiện được giao dịch.Đặc biệt thì BĐS thường có giá trị lớn, liên quan đến pháp lý nên trên thực tếrất nhiều chủ thể (cụ thể là các cá nhân) tham gia vào TTBĐS nhưng khôngcó nhiều sự am hiểu vể BĐS và TTBĐS Như vậy, nhà môi giới BĐS đã đưacầu đến với cung và giúp cho cầu gặp được cung một cách nhanh nhất, hiệuquả nhất Điều này, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường giao dịch BĐStrở nên sôi động hơn

1.1.3 Đặc điểm hoạt động môi giới bất động sản

Thứ nhất, môi giới bất động sản là một ngành nghề kinh doanh, là hoạt

động nhằm thu lợi nhuận

Dịch vụ môi giới bất động sản vừa là ngành nghề kinh doanh có điềukiện kinh doanh tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản, vừa có điều kiệnvề chứng chỉ hành nghề Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này đều cóyêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Thứ hai, để thực hiện hoạt động môi giới bất động sản, tổ chức môi giới

phải được cấp giấy phép kinh doanh, cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hànhnghề, được đào tạo bài bản và có kiến thức chuyên môn

Môi giới bất động sản là một trong những ngành, nghề kinh doanh cóđiều kiện Do đó, Theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Tổ chức,cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiệnsau đây:

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thànhlập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giớibất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất độngsản độc lập

– Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lậpnhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộpthuế theo quy định của pháp luật về thuế

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản khôngđược đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trongmột giao dịch kinh doanh bất động sản

Thứ ba, hoạt động môi giới các nguyên tắc nhất định Hoạt động môi

giới cần tuân thủ năm nguyên tắc sau:

- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của ViệtNam Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ,quy định đã ban hành

- Hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm địnhhướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích kháchhàng với lợi ích nhà môi giới.

- Hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiếnthức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợichỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

1.2 Nội dung quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản

1.2.1 Ban hành hệ thống văn bản pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật mà trựctiếp là Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ởvà các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch bất động sản.Ngoài ra, thị trường này còn chịu sự chi phối của hệ thống các văn bản dướiluật như Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị Việc ban hành hệ thốngvăn bản pháp luật này là cơ sở đảm bảo tính đồng bộ trong việc điều tiết cácquan hệ về môi giới bất động sản, bao gồm:

+ Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các địnhchế hỗ trợ quản lý hoạt động môi giới bất động sản

+ Ban hành các quy định về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất độngsản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bấtđộng sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quy định chi tiết việc thànhlập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

1.2.2 Tổ chức quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản

1.2.2.1 Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là một nghề quan trọng trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản, đây là đội ngũ kết nối cung cầu Muốn phát triển mạnh và bềnvững thì cần một đội ngũ nhân viên môi giới có chuyên môn nghiệp vụ cao

Chứng chỉ môi giới sẽ giúp nâng cao chất lượng của đội ngũ môi giới, hướngtới sự chuyên nghiệp, sự minh bạch trên mọi phương diện: hình thức kinhdoanh, chất lượng sản phẩm, hình thức phân phối sản phẩm.

Để có được chứng chỉ thì các nhân viên môi giới cần phải tham gia cáckhóa học và thi sát hạch Điều này sẽ giúp cho họ có cơ hội trang bị thêm kiếnthức và kỹ năng về nghề cho mình Ngoài việc tham gia các khóa đào tạo đểđáp ứng được yêu cầu của luật pháp, thì để trở thành một nhân viên môi giớibất động sản chuyên nghiệp, đòi hỏi các nhân viên cần luôn cố gắng trau dồikiến thức, cập nhật các thông tin mới nhất, đồng thời tuân thủ các quy tắc đạođức của nghề nghiệp

Môi giới bất động sản được pháp luật công nhận là một nghề nghiệptrong Luật kinh doanh bất động sản 2014 Để chuẩn hóa nghề nghiệp này,năm 2015, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư số 11/ 2015/ TT- BXD quyđịnh, nhân viên môi giới bất động sản phải dự thi sát hạch và có chứng chỉmôi giới bất động sản mới được hành nghề Quy định này chính thức có hiệulực từ ngày 16/02/2016 Theo đó, các nhân viên môi giới cần trang bị cho bảnthân các kiến thức chuyên môn sâu về nghề nghiệp và hiểu biết rộng trongnhiều lĩnh vực khác Sau đó họ sẽ phải trải qua kỳ thi sát hạch để có đượcchứng chỉ hành nghề Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được quyđịnh tại Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Cụ thể, “Cá nhânđược cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiệnsau đây:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

- Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

1.2.2.2 Tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về môi giới bất động sản

Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về môi giới bất độngsản có vai trò rất quan trọng trong việc đưa các chủ trương, chính sách củaĐảng, pháp luật của Nhà nước về môi giới bất động sản đến với các đối tượngtham gia vào hoạt động môi giới bất động sản

Phổ biến, giáo dục pháp luật về môi giới bất động sản hình thành ý thứcpháp luật trong các cá nhân tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản nóichung và cho các môi giới viên nói riêng Kết quả cuối cùng của phổ biến,giáo dục pháp luật phải được thể hiện ở hành vi xử sự phù hợp pháp luật củacác đối tượng tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản và đặc biệt là củacác cá nhân, tổ chức thực hiện môi giới Biểu hiện:

- Tuân thủ các quy phạm pháp luật Kiềm chế không thực hiện cácđiều pháp luật cấm

- Thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ pháp lý của các đốitượng trong giao dịch bất động sản

- Biết đấu tranh với các hành vi vi phạm pháp luật về môi giới bấtđộng sản, kinh doanh bất động sản; biết vận dụng pháp luật để bảo vệ lợi íchhợp pháp của cá nhân khi bị xâm phạm

1.2.2.3 Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản

Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát việc thực hiện pháp luậtvề bất động sản Hay nói cách khác, kiểm tra việc thực hiện và triển khai cácchính sách, pháp luật về môi giới bất động sản đối với các nội dung liên quanbao gồm hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch Chức năng, nhiệm vụ

này giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và định hướng hoạt động môi giớibất động sản phát triển đúng hướng.

Các phương thức giao dịch của hoạt động môi giới bất động sản tuy đơngiản đóng vai trò trung gian nhưng luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên việckiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và điềuchỉnh kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp

Cuối cùng, Nhà nước phải kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủthể tham gia môi giới bất động sản Phải kiểm tra được "tư cách" tham gia thịtrường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động của các doanh nghiệp, cá nhân

tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt động của các doanh nghiệp, đơnvị, tổ chức, cá nhân tham gia với vai trò là nhà trung gian trong giao dịchHHBĐS; kiểm tra mục đích, cách thức hoạt động của môi giới bất động sảncó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch mà Nhà nước đã phê duyệt Ngoài ra, cầnkiểm tra hoạt động của các cơ quan quản lý theo chức năng, nhiệm vụ, thẩmquyền đã quy định

1.2.2.4 Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm môi giới bất động sản

Là hoạt động kinh doanh có điều kiện và thực hiện vai trò trung giantrong giao dịch bất động sản, một mặt hàng nhạy cảm và thường có giá trị lớn.Bên cạnh đó, Việc tồn tại nhiều cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới BĐSkhông có chứng chỉ hành nghề dễ dẫn đến những rủi ro trong lĩnh vực này Dođó những khiếu nại, tố cáo và vi phạm môi giới bất động sản thường xuyênxảy ra Vì vậy, một trong những nội dung quản lý nhà nước về môi giới bấtđộng sản là giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm môi giới bất độngsản

Thứ nhất, tiếp nhận các khiếu nại và tố cáo về các vi phạm trong hoạt

động môi giới bất động sản

Thứ hai, thực hiện xử lý các vi phạm của hoạt động môi giới bất động

sản Thông qua các cuộc thanh kiểm tra và các những khiếu nại, tố cáo, cơ

quan quản lý nhà nước về môi giới bất động sản cần thực hiện xác minh thôngtin và xử phạt các hành vi vi phạm theo đúng quy định

1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về môi giới bất động sản trên địa bàn một số địa phương và bài học cho thành phố Hà Nội

1.3.1 Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng

Sau một thời gian khá nhiều biến động và khó khăn, tới năm nay, thịtrường bất động sản Đà Nẵng đang có những tín hiệu thuận và được giớichuyên gia, nhà đầu tư cùng những khách hàng tiềm năng kỳ vọng sẽ phụchồi, tăng trưởng trở lại

Những thành quả đó của Đà Nẵng nhờ những chính sách cởi mở và côngtác quản lý nhà nước mạnh mẽ, quyết liệt của các cơ quan quản lý thành phốĐà Nẵng, trong đó có những điểm nổi bật liên quan quản lý hoạt động môigiới bất động sản như sau:

Thứ nhất, thực hiện quản lý nghiêm công tác cấp chứng chỉ môi giới bất

động sản Sở Xây dựng Đà Nẵng khẳng định không có chuyện cấp chứng chỉmôi giới bất động sản (BĐS) giá rẻ, không cần thi trên địa bàn TP Đà Nẵng.Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, việc cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới bất độngsản phải tuân thủ quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản số66/2014/QH13 (ngày 25/11/2014); Thông tư 11/2015/TT-BXD (30/12/2015)của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề MGBĐS

Hiện nay, Sở Xây dựng là đơn vị duy nhất tổ chức thi sát hạch và cấpchứng chỉ Môi giới BĐS tại TP Đà Nẵng Việc tổ chức thi và cấp chứng chỉđược tiến hành định kỳ, trước kỳ thi đều có thông báo cụ thể trên trang thôngtin điện tử của Sở Xây dựng

Thứ hai, tích cực và thực hiện công khai thông tin về bất động sản:

UBND TP Đà Nẵng thường xuyên ban hành văn bản chỉ đạo các Sở Xâydựng, Tư Pháp, TNMT, Công an, vào cuộc, chấn chỉnh hoạt động giao dịch,kinh doanh bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP UBND TP Đà Nẵng yêu cầu

Sở TNMT thành phố công bố công khai và thường xuyên cập nhật thông tincác dự án phát triển đô thị, nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đến UBND các quận, huyệnvà các phương tiện thông tin đại chúng;

Yêu cầu Sở Xây dựng công bố công khai và thường xuyên cập nhật danhsách các dự án phát triển nhà ở đã có thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà

ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua,đến UBND các quận, huyện và các phương tiện thông tin đại chúng;

Giao cho Sở TT-TT thành phố, Sở Xây dựng, UBND các quận huyện,phối hợp cùng các cơ quan truyền thông, cổng Thông tin điện tửu TP thườngxuyên đăng tải thông tin khuyến cáo các tổ chức, cá nhân khi tham gia giaodịch, kinh doanh BĐS phải tìm hiểu kỹ thông tin, hồ sơ pháp lý dự án và quyđịnh pháp luật có liên quan

Thứ ba, tích cực và nghiêm khắc xử lý các vi phạm trong hoạt động môi

giới bất động sản: UBND TP đã giao Công an TP phối hợp với các Sở banngành liên quan thường xuyên kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm pháp luậttrong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh BĐS Trong đó, chútrọng xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đăng tải thông tin,quảng cáo, rao vặt có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Đồng thời,chỉ đạo Sở Tư pháp phải thường xuyên kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạmpháp luật trong hoạt động công chứng, đặc biệt là tình trạng “ký chờ”, “kýgửi” trong giao dịch BĐS

1.3.2 Kinh nghiệm của thành phố Hải Dương

Thời gian qua, thị trường bất động sản Hải Dương phát triển hết sứcmạnh mẽ Đặc biệt, từ đầu năm 2019, thị trường này đã có sự xuất hiện củamột số chủ đầu tư lớn như FLC, Apec Group, Ecopark cùng với đó là hàngtrăm dự án đang triển khai của các đơn vị như Newland, Nam Cường, QuangGiáp, Thành Đông, Thành Công Group, Toàn Gia, Tây Bắc Hiện nay, tại

Hải Dương có hàng trăm chủ đầu tư, sàn giao dịch và hàng nghìn cá nhân môigiới bất động sản hoạt động Thời gian qua, Hải Dương đã có những hànhđộng thiết thực để quản lý hoạt động môi giới bất động sản ở thành phố nhưsau:

Thứ nhất, thúc đẩy lực lượng môi giới bất động sản của địa phương sẽ

hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn và thị trường ngày càng công khai,minh bạch và hiệu quả hơn thông qua việc thành lập và ra mắt văn phòng đạidiện Hội môi giới bất động sản VIệt Nam tại Hải Dương

Thứ hai, đẩy mạnh đào tạo chuyên môn và thực hiện nghiêm công tác sát

hạch cấp chứng chỉ môi giới trên địa bàn thành phố: Hải Dương là một trongnhững tỉnh có khu đô thị rất sớm, thị trường bất động sản phát triển khôngngừng, lực lượng môi giới cũng đang lớn mạnh dần Tỉnh Hải Dương thườngxuyên kết hợp với Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức nghiêm khắcvà hiệu quả các kì thi sát hạch để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất độngsản Bởi thế, không chỉ giúp thị trường bất động sản Hải Dương phát triển tốthơn lên mà thông qua đó, giúp cơ quan chức năng của tỉnh hoàn thiện chínhsách nhằm ổn định thị trường, tránh những hệ lụy không đáng có xảy ra, đặcbiệt phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, góp phần chung vào kếtquả tích cực của kinh tế - xã hội địa phương nói riêng và cả nước nói chung

1.3.3 Bài học cho thành phố Hà Nội

Thông qua các bài học kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng và tỉnh HảiDương có thể rút ra một số bài học cho thành phố Hà Nội như sau:

Một là, quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản phải

chú trọng quản lý hoạt động cấp chứng chỉ môi giới cho các cá nhân, tổ chức

Hai là, để quản lý hoạt động môi giới bất động sản tốt cần thực hiện tốt

việc minh bạch và công khai thông tin cho các bên liên quan

Ba là, quản lý hoạt động môi giới bất động sản cần thực hiện nghiêm và

triệt để công tác thanh, kiểm tra và xử lý vi phạm

Chương 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI

BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 2.1 Khái quát về thành phố Hà Nội và thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội

2.1.1 Một số nét khái quát về thành phố Hà Nội

Hà Nội là một trong năm thành phố trực thuộc trung ương của Việt Nam,cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng và Cần Thơ RiêngHà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn được xếp vào đơn vị hành chính cấptỉnh loại đặc biệt và cũng đồng thời là đô thị loại đặc biệt, thỏa mãn các tiêuchuẩn như tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động trên 90%,quy mô dân số trên 5 triệu, mật độ dân số bình quân từ 15.000 người/km² trởlên, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh

Sau những thay đổi về địa giới và hành chính năm 2008, tính đến ngày

11 tháng 2 năm 2020, Hà Nội có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm 12quận, 17 huyện, 1 thị xã với 579 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 383 xã, 175phường và 21 thị trấn 55% dân số sống ở đô thị và 45% dân số sống ở nôngthôn

120 km, cách thành phố Nam Định 87 km tạo thành 3 cực chính của Đồngbằng sông Hồng Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008,

thành phố có diện tích 3.324,92 km², nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng, nhưngtập trung chủ yếu bên hữu ngạn.

Địa hình Hà Nội thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sangĐông với độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nước biển Đồi núitập trung ở phía bắc và phía tây thành phố Nhờ phù sa bồi đắp, ba phần tưdiện tích tự nhiên của Hà Nội là đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sông Đà, hai bênsông Hồng và chi lưu các con sông khác Phần diện tích đồi núi phần lớnthuộc các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức, với các đỉnh núi caonhư Ba Vì (1.281 m), Gia Dê (707 m), Chân Chim (462 m), Thanh Lanh (427m), Thiên Trù (378 m) Khu vực nội thành có một số gò đồi thấp, như gòĐống Đa, núi Nùng

Thủ đô Hà Nội có bốn điểm cực là:

- Cực Bắc là xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn

- Cực Tây là xã Thuần Mỹ, huyện Ba Vì

- Cực Nam là xã Hương Sơn, huyện Mỹ Đức

- Cực Đông là xã Lệ Chi, huyện Gia Lâm

Giao thông

Là thành phố thủ đô và có vị trí ở khu vực trung tâm của miền Bắc, bêncạnh con sông Hồng, giao thông từ Hà Nội đến các tỉnh khác của Việt Namtương đối thuận tiện, bao gồm cả đường không, đường bộ, đường thủy vàđường sắt Giao thông đường không, ngoài sân bay quốc tế Nội Bài cáchtrung tâm khoảng 35 km, thành phố còn có sân bay Gia Lâm ở phía Đông,thuộc quận Long Biên, từng là sân bay chính của Hà Nội những năm 1970,hiện sân bay Gia Lâm chỉ phục vụ cho các chuyến bay dịch vụ của trực thăng,gồm cả dịch vụ du lịch Bên cạnh đó là sân bay Bạch Mai thuộc quận ThanhXuân được xây dựng từ năm 1919 và có thời gian đóng vai trò như một sân

bay quân sự Ngoài ra, Hà Nội còn có sân bay quân sự Hòa Lạc tại huyệnThạch Thất, sân bay quân sự Miếu Môn tại huyện Chương Mỹ Hà Nội là đầumối giao thông của năm tuyến đường sắt trong nước và một tuyến liên vậnsang Bắc Kinh, Trung Quốc, đi nhiều nước châu Âu, một tuyến quốc tế sangCôn Minh, Trung Quốc Các bến xe Phía Nam, Ga Lâm, Nước Ngầm, GiápBát, Yên Nghĩa, Mỹ Đình là nơi các xe chở khách liên tỉnh tỏa đi khắp đấtnước theo các Quốc lộ 1A xuyên Bắc – Nam và rẽ Quốc lộ 21 đi Nam Định,Quốc lộ 2 đến Hà Giang, Quốc lộ 3 đến Bắc Kạn, Cao Bằng, Thái Nguyên;Quốc lộ 5 đi Hải Phòng, Quốc lộ 17 đi Quảng Ninh, Quốc lộ 6 và Quốc lộ 32

đi các tỉnh Tây Bắc

Ngoài ra, Hà Nội còn có các nhiều tuyến đường cao tốc trên địa bàn nhưĐại lộ Thăng Long, Pháp Vân-Cầu Giẽ, ngoài ra các tuyến cao tốc Hà Nội –Lạng Sơn, Hà Nội – Hải Phòng, Hà Nội – Lào Cai, Hà Nội – Thái Nguyên,Hà Nội – Hòa Bình cũng đang trong quá trình xây dựng Về giao thông đườngthủy, Hà Nội cũng là đầu mối giao thông quan trọng với bến Phà Đen đi HưngYên, Nam Định, Thái Bình, Việt Trì và bến Hàm Tử Quan đi Phả Lại.Trongnội ô, các con phố của Hà Nội thường xuyên ùn tắc do cơ sở hạ tầng đô thịcòn thấp kém, lượng phương tiện tham gia giao thông quá lớn – đặc biệt là xemáy –, và ý thức chưa tốt của các cư dân thành phố Lại thêm khâu xử lý viphạm giao thông của cảnh sát giao thông hiện nay chưa nghiêm, việc quản lýnhà nước và tổ chức giao thông còn nhiều bất cập, luôn thay đổi tùy tiện Giáo

sư Seymour Papert – nhà khoa học máy tính từ Viện Công nghệMassachusetts bị tai nạn ở Hà Nội vào cuối năm 2006 – đã miêu tả giao thôngcủa thành phố như một ví dụ minh họa cho giả thuyết về "hành vi hợp trội",phương thức mà các đám đông, tuân theo các nguyên tắc đơn giản và khôngcần sự lãnh đạo, tạo ra các vận động và hệ thống phức tạp Trên những đườngphố Hà Nội, vỉa hè thường bị chiếm dụng khiến người đi bộ phải đi xuống

lòng đường Trong những năm gần đây, Hà Nội chỉ phát triển thêm 5 tới 10

km đường mỗi năm Nhiều trục đường của thành phố thiết kế chưa khoa học,không đồng bộ và hệ thống đèn giao thông ở một vài điểm cũng thiếu hợp lý.Thêm nữa, hiện tượng ngập úng mỗi khi mưa lớn cũng gây khó khăn chongười tham gia giao thông Trong thập niên 2000, hệ thống xe buýt – loại hìnhphương tiện giao thông công cộng duy nhất – của thành phố có phát triểnmạnh, nhưng phần đông người dân vẫn sử dụng các phương tiện cá nhân, chủyếu là xe máy

Kiến trúc và quy hoạch đô thị

Lịch sử lâu đời cùng nền văn hóa phong phú đã giúp Hà Nội có đượckiến trúc đa dạng và mang dấu ấn riêng Nhưng sau một thời gian phát triểnthiếu quy hoạch, thành phố hiện nay tràn ngập những ngôi nhà ống trên cáccon phố lắt léo, những công trình tôn giáo nằm sâu trong các khu dân cư,những cao ốc bên các khu phố cũ, những cột điện chăng kín dây Nhưngthiếu vắng không gian công cộng Năm 2010, Hà Nội lập Đồ án Quy hoạchchung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 chomột thành phố 9,1 triệu dân vào năm 2030 và trên 10 triệu người vào năm

2050 Về mặt kiến trúc, có thể chia Hà Nội ngày nay thành bốn khu vực: khuphố cổ, khu thành cổ, khu phố Pháp và các khu mới quy hoạch

2.1.2 Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội

Sự ra đời của các dự án BĐS đã thay đổi đáng kể diện mạo thành phố HàNội Trong 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS Hà Nội luôn là một trongnhững “điểm nóng”, được nhiều người quan tâm Đây được đánh giá là mộtthị trường rất lớn, thu hút được một lượng vốn đầu tư lớn của các doanhnghiệp trong và ngoài nước Dân số ngày càng tăng cao đồng nghĩa với nguồncung nhà đất tại thủ đô Hà Nội ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu.Cũng chính vì thế, bất động sản Hà Nội luôn đắt đỏ, đặc biệt là những khu

vực các quận trung tâm và khu vực phía Tây - nơi được quy hoạch xây dựngnhiều dự án lớn Sau những đợt "sốt" nóng vì đầu cơ thổi giá, từ 2011 trở lạiđây, thị trường bất động sản đang tự điều chỉnh và dần đi vào ổn định, pháttriển bền vững hơn Thêm vào đó, quy mô và hoạt động kinh doanh của cácdoanh nghiệp ngày càng mở rộng và phát triển, điều đó làm cho thị trườngnày ngày càng trở nên rất sôi động, hấp dẫn nhưng cũng có những biến độngvà đầy rủi ro.

Theo báo cáo của Savill về thị trường bất động sản Hà Nội những năm

2017 - 2020, thị trường bất động sản trên địa bàn Thủ đô phát triển cả bề rộngvà bề sâu, mở rộng phạm vi, gia tăng quy mô, đa dạng hóa các sản phẩm,chuyên biệt hóa các phân khúc và ngày càng mang tính có tổ chức, chuyênnghiệp, hiệu quả hơn; tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn, hội tụ mọi nguồn vốnvà thành phần kinh tế; đồng thời, cũng đòi hỏi nhận diện và khắc phục một sốvấn đề mới nẩy sinh… để phát triển bền vững hơn

Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2017 và 2018 giữ vững mức tăngtrưởng ổn định vì sự phát triển đồng đều của hầu hết các phân khúc Nhữngphân khúc bất động sản trên thị trường Hà Nội ngày càng đa dạng hơn nhằmđáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng khác nhau Năm 2017 và 2018không có sự chênh lệch quá nhiều giữa các phân khúc vì vậy thị trường bấtđộng sản Hà Nội duy trì đà tăng trưởng và bình ổn về mọi mặt Bất động sảntại các khu vực phía Đông và Tây Hà Nội đều trở thành tâm điểm có sức ảnhhưởng đến thị trường chung và thu hút được nhiều nhà đầu tư Tại những khuvực này các dự án lớn như Khu đô thị Vinhomes Riverside hay Ecopark… lấylợi thế ven sông được xây dựng khá nhiều góp phần mang lại những giá trịmới cho thị trường bất động sản Hà Nội Bất động sản Hà Nội năm 2017 đãchứng kiến sự chuyển hướng đầu tư mạnh mẽ từ phân khúc cao cấp sang phânkhúc tầm trung và giá rẻ Theo số liệu của giới đầu tư bất động sản phân khúcnày sẽ dẫn đầu thị trường khi mà đạt mức gần 62% trong tổng nguồn cung

Các giao dịch mua bán ở phân khúc tầm trung và giá rẻ cũng vì thế mà trở nênsôi động hơn nhiều Lí do khiến phân khúc này trở nên nóng sốt là do sự gópmặt của hai nhà đầu tư lớn là Vingroup và Mường Thanh Sự đầu tư đổ bộ củahai tập đoàn này tạo thuận lợi hơn để phân khúc tầm trung và giá rẻ chiếmlĩnh thị trường trên khu vực.

Năm 2019, mặc dù thời điểm cuối năm có ảnh hưởng của dịch Covid 19nhưng thị trường bất động sản Hà Nội theo nhiều chuyên gia đánh giá vẫn giữđược sự phát triển ổn định Cụ thể, thị trường bất động sản đã không xuất hiệnhiện tượng “bong bóng bất động sản” và vẫn còn trong chu kỳ phục hồi, tăngtrưởng nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cungsản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch Theo Hội Môi giới Bất động sản ViệtNam năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội có sự sụt giảm về lượng cungvà lượng giao dịch Về sản phẩm bất động sản loại hình condotel trong quýII/2019 chỉ ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường, giao dịchthành công chỉ gần 1.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt hơn 27% Nguyênnhân là do nguồn cung mới hạn chế, việc chậm triển khai các thủ tục dự án,các sản phẩm condotel hiện có giá tương đối cao cũng ảnh hưởng đến lượnggiao dịch và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩmnày

Báo cáo của JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục

ở thành phố này Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán quý 2 chỉ đạt trên4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩygiá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơntrước đây Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng21,6% theo năm Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ởmức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạngsang ở khu vực trung tâm

Năm 2020, Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cho thấy, tại mộtsố phân khúc, Covid-19 có ảnh hưởng rõ rệt khi định hình lại thị trường, tạo

ra các xu hướng mới, hoặc tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt giữa các bên Tìnhhình quốc tế cũng như khu vực có nhiều yếu tố không thuận lợi, đặc biệt làdịch bệnh Covid-19 lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kếhoạch hoạt động cũng như doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp nhất là cácdoanh nghiệp bất động sản Dịch bệnh đã tác động trực tiếp, làm giảm thunhập của đại bộ phận nhân dân Do đó người dân có xu hướng chỉ tập trungchi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc muabất động sản để ở hoặc để đầu tư

2.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

2.2.1 Về triển khai hệ thống văn bản pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Hiện nay quản lý nhà nước về môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nộituân theo các quy định chung được quy định tại các văn bản pháp lý do nhànước ban hành Giai đoạn 2017 – 2019, thành phố Hà Nội đã tuân thủ triểnkhai các văn bản pháp lý về hoạt động môi giới của Nhà Nước, cụ thể:

Dựa trên quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, những nộidung liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định tạichương IV – Kinh doanh dịch vụ bất động sản, thành phố Hà Nội yêu cầu tất

cả hoạt động môi giới bất động sản cùng với tư vấn bất động sản và quản lýbất động sản nằm trong số những dịch vụ bất động sản phải lập hợp đồng khicác bên tiến hành giao dịch, trao đổi với nhau Theo đó, hợp đồng môi giớicũng như các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác phải được lập thành vănbản Việc công chứng văn bản này do các bên thoả thuận với nhau Như vậy,hợp đồng môi giới bất động sản không nhất thiết phải có công chứng

Triển khai Nghị định 139/2017/NĐ-CP, UBND thành phố thực hiện quyđịnh phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đối với một trong các hànhvi: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉhành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Tẩyxóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môigiới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới Bất độngsản Bên cạnh đó, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với mộttrong các hành vi: Kinh doanh môi giới bất động sản mà không thành lậpdoanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môigiới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sửdụng theo quy định; Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới bất độngsản không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinhdoanh bất động sản.

Triển khai thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì từ ngày16-2-2016, phải có chứng chỉ hành nghề mới được môi giới BĐS Sở xâydựng thành phố Hà Nội đã đưa ra quy định bắt buộc người dự thi sát hạch đểđược cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS phải thi bắt buộc các nội dungnhư pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS; thị trường BĐS; đầu tư BĐS;phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS Phần kiến thức chuyên môn,bao gồm: tổng quan về dịch vụ môi trường BĐS; quy trình và kỹ năng môigiới BĐS; giải quyết tình huống trên thực tế Tổ chức, cá nhân thành lập sàngiao dịch BĐS phải thành lập doanh nghiệp; sàn giao dịch BĐS phải có ítnhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Người quản lý điều hànhsàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trên địa bànthành phố Hà Nội được tiến hành như sau:

Cá nhân có nhu cầu cấp chứng chỉ đăng ký và tham gia kỳ thi sát hạch

do Sở Xây dụng thành phố Hà Nội tổ chức;

Sau khi có kết quả thi sát hạch, Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc

Sở Xây dụng thành phố Hà Nội về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kếtquả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức kỳ thi;

Trên cơ sở báo cáo của chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịchhội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở Xây dụng thành phố Hà Nội phê duyệtdanh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ;

Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ,đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ

sơ của cá nhân đó về Sở Xây dụng thành phố Hà Nội để cấp chứng chỉ

2.3.2 Tổ chức quản lý nhà nước về hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

2.3.2.1 Thực trạng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, người môi giới bấtđộng sản phải có chứng chỉ hành nghề Tháng 2-2016, Bộ Xây dựng đã banhành Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định rõ người môi giới phải có chứngchỉ hành nghề thì mới được phép hoạt động Tuy nhiên, thực tế hiện nay cácsàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội khi tuyển nhân viên môi giớiđều không đòi hỏi bằng cấp chuyên môn liên quan đến việc đào tạo kỹ năngnghề nghiệp, mà chủ yếu chú trọng đến kinh nghiệm bán hàng Chính vì vậy,hầu hết những người này đều thiếu những kiến thức cơ bản của một môi giớibất động sản chuyên nghiệp như: sự hiểu biết về pháp luật, các luật liên quan,các điều khoản trong hợp đồng mua bán…

Bên cạnh đó, đạo đức của người làm môi giới bất động sản trên địa bànHà Nội cũng có những bất cập Người làm môi giới bất động sản lệch chuẩnđạo đức là nguyên nhân chính tạo nên các cơn sốt đất, giá ảo và bong bóng

BĐS; lực lượng này cũng sẽ khiến thị trường BĐS không minh bạch, mangđến nhiều rủi ro cho khách hàng Nhiều nhân viên môi giới còn thiếu coitrọng nghề nghiệp; coi trọng lợi ích cá nhân thay vì lấy thị trường và kháchhàng làm trọng, dễ phản ứng thiếu văn hóa, đạo đức nghề nghiệp; Hợp táctrong phạm vi nhỏ, thiếu tính liên kết tạo sức mạnh của cộng đồng, nên dễ bịbắt nạt chèn ép; cạnh tranh không lành mạnh Nên thị trường thiếu tính lànhmạnh, minh bạch, bền vững và thiếu niềm tin từ khách hàng, điều này cũngkhiến thị trường bất động sản dễ bị khủng hoàng, đổ vỡ Theo Hội môi giớibất động sản Việt Nam, tỷ lệ môi giới viên có chứng chỉ hành nghề hiện nay ởHà Nội dao động từ 10-13% (Xem bảng 2.1)

Bảng 2 1 Số lượng môi giới viên và môi giới viên có chứng chỉ hành

nghề trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019

Năm

Số lượng

Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019

Sô lượng môi giới viên

Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam

Theo đánh giá của Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môigiới Bất động sản Việt Nam nhận xét, nhìn chung đội ngũ môi giới ở Hà Nộicó trình độ chưa cao, thậm chí không ít người còn thiếu sự chuyên nghiệp.Nguyên nhân một phần do hoạt động đào tạo cho người hành nghề chưa thật

sự được quan tâm ở Việt Nam