Hãy sưu tầm một quyết định sơ thẩm của tòa án liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê tài sản mà theo quan điểm của nhóm các phán quyết đưa ra trong bản án là chưa phù hợp,

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM MÔN: LUẬT DÂN SỰ 2 ĐỀ BÀI: 13 Hãy sưu tầm một quyết định sơ thẩm của Tòa án liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê tài sản mà theo qu

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI TẬP NHÓM

MÔN: LUẬT DÂN SỰ 2

ĐỀ BÀI: 13

Hãy sưu tầm một quyết định sơ thẩm của Tòa án liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê tài sản mà theo quan điểm của nhóm các phán quyết đưa ra trong bản án là chưa phù hợp, và giải

quyết các yêu cầu ở cuối

Hà Nội, 2021

BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ THAM GIA VÀ KẾT QUẢ THAM

GIA LÀM BÀI TẬP NHÓM

Nhóm số: 05

Lớp: N11_TL3

Khóa: 45 _ Trường Đại học Luật Hà Nội

Tổng số thành viên của nhóm: 9

Có mặt: 8

Nội dung: Hãy sưu tầm một quyết định sơ thẩm của Tòa án liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê tài sản mà theo quan điểm của nhóm các phán quyết đưa ra trong bản

án là chưa phù hợp, và giải quyết các yêu cầu ở cuối Tên bài tập: Bài tập nhóm Môn học: Luật Dân sự 2

Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong việc thực hiện bài tập nhóm như sau:

ST

T Mã SV Họ và tên

Đánh giá của SV

Đánh giá của GV

A B C Điểm (số) Điểm (chữ) kí tên GV

1 452231 Nguyễn Thị Kim

2 452238 Bùi Minh Tú X

3 452239 Nguyễn Thu Hà X

4 452240 Đặng Như Quỳnh X

5 452241 Hoàng Thị Huyền

Trang

X

6 452243 Nguyễn Thị Ngọc

7 452244 Phạm Thị Thiều X

8 452245 Hoàng Thị Mỹ Hạnh X

Kết quả điểm bài viết: Hà Nội, ngày 10 tháng 11 năm 2021

- Giáo viên chấm thứ nhất: NHÓM TRƯỞNG

- Giáo viên chấm thứ hai:

Kết quả điểm thuyết trình: Bùi Minh Tú

- Giáo viên cho thuyết trình:

Điểm kết luận cuối cùng:

- Giáo viên đánh giá cuối cùng:

MỤC LỤC

I MỞ ĐẦU 5

II NỘI DUNG 5

Câu 1: Tóm tắt bản án Bản án dân sự sơ thẩm số

08/2020/KD-TM ngày 17 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, Tỉnh Hòa Bình 5 Câu 2 Hãy chỉ ra phán quyết mà Tòa Án đưa ra là chưa phù hợp

ở những nội dung nào và giải thích tại sao? 7 Câu 3: Quan điểm của nhóm về việc giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành 10 Câu 4 Từ phân tích vụ án, nhóm đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành 12 III KẾT LUẬN 15

IV DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 15

I MỞ ĐẦU

Hợp đồng dân sự vốn là một phương thức cơ bản để các chủ thể thực hiện việc lưu thông và trao đổi hàng hóa, dịch vụ, trong đó một loại hợp đồng không thể không

kể đến đó chính là hợp đồng thuê tài sản Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời gian nhất định Hết hạn hợp đồng bên thuê phải trả lại tài sản mình đã thuê Trong BLDS hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 của bộ luật, tuy nhiên trên thực tế áp dụng có rất nhiều trường hợp do chưa nắm vững các quy định của pháp luật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng, các bên chủ thể không đáp ứng được các yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạng không có hiệu lực Mặt khác, do không nắm vững được các nghĩa vụ cũng như quyền lợi của mình nên trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ, làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia, vì vậy nhiều tranh chấp đáng tiếc xảy ra Do vậy, để hiểu rõ hơn về tranh chấp phát sinh

từ hợp đồng thuê tài sản, nhóm chúng em xin chọn đề số 13 trong hệ thống bài tập nhóm làm đề tài nghiên cứu của nhóm mình

II NỘI DUNG Câu 1: Tóm tắt bản án Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2020/KD-TM ngày 17 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, Tỉnh Hòa Bình

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình ngày 17 tháng 11 năm 2020, nguyên đơn Tổng công ty T trình bày: Tháng 10/2004, Chi nhánh Hòa Bình (nay là Công ty Thành An 116) thuộc Tổng Công ty T được Bộ Quốc phòng giao quản lí 63.290m2 đất tại hai xã Mông Hóa và Dân Hòa thuộc huyện Kì Sơn, tỉnh Hòa Bình Ngày 06/02/2007, ông Nguyễn Tiến Xuân -Giám đốc chi nhánh Hòa Bình có kí hợp đồng kinh tế số 01/HĐKT với ông Kiều Văn P– Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ PB (gọi tắt là Công ty PB) với nội dung như sau: Chi nhánh Hòa Bình –Tổng Công ty T (Bên A) đồng ý cho Công ty PB (Bên B) thuê đất tại lô 1b + 1c và những cơ sở hạ tầng hiện tại có trên diện tích đất thuê để phục vụ kinh doanh hàng nông sản thực phẩm và kinh doanh

theo giấy phép được cấp Giá cho thuê là 2.000.000đ/tháng, thanh toán bằng tiền mặt

01 quý 01 lần vào ngày 15 của tháng đầu quý sau Thời hạn thuê là 10 năm, tính từ quý I/2007 Việc gia hạn hay chấm dứt hợp đồng hai bên sẽ thống nhất ít nhất trước

15 ngày khi thời hạn đã hết Hợp đồng thực hiện sau 10 năm sẽ được lập phụ lục để điều chỉnh giá thuê cho phù hợp Hết thời hạn thuê, bên B cam kết bàn giao ngay (chậm nhất không quá 05 ngày sau khi hợp đồng hết hiệu lực) toàn bộ diện tích thuê như thực trạng ban đầu cho bên A quản lí Trong quá trình điều hành quản lí, bên A phát hiện vi phạm về mục đích quốc phòng nên đã nhiều lần làm việc với bên B yêu cầu chấm dứt hợp đồng, trả lại đất và tài sản trên đất cho bên A nhưng bên B không đồng ý Ngày 05/11/2018 Tổng công ty T khởi kiện đề nghị tòa án chấm dứt hợp đồng kinh tế số 01/HĐKT ngày 06/02/2007 giữa chi nhánh Hòa Bình (bên A) với công ty PB (bên B), yêu cầu bên B trả lại toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất đã thuê; di chuyển toàn bộ tài sản, con người ra khỏi khu vực đất quốc phòng; trả tiền thuê đất và tài sản trên đất cùng lãi suất chậm trả từ 2/2007 đến tháng 10/ 2018 Ngày 14/7/2020, Tổng Công ty T có đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện Về phần bị đơn, Công ty PB, đại diện là ông Kiều Văn P trình bày: Công ty có ký hợp đồng kinh

tế số 01/HĐKT ngày 06/02/2007 với chi nhánh Hòa Bình thuộc Tổng Công ty T để thuê 02 lô đất 1b + 1c với mục đích kinh doanh hàng nông sản Sau khi ký kết hợp đồng, lô đất 1c thuộc địa phận xã Dân Hòa, Công ty PB chưa sử dụng Năm 2013 Tổng Công ty T đã tự ý trồng cây và quản lý đến nay Lô đất 1b thuộc địa bàn xã Mông hóa huyện Kì Sơn, Công ty PB đã cho san lấp mặt bằng, cải tạo và xây dựng

cơ sở vật chất phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của công ty Tháng 11/2013, Tổng Công ty T nhiều lần đưa ra yêu cầu Công ty PB bàn giao trả lại đất và toàn bộ tài sản trên đất Theo hợp đồng thời hạn thuê là 10 năm, tuy nhiên chưa hết 10 năm Tổng Công ty T đòi lại đất, như vậy là vi phạm hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho Công

ty PB Công ty PB đề nghị Tổng Công ty T hỗ trợ bồi thường một khoản tiền thiệt hại Hai bên đã gặp nhau nhiều lần để bàn bạc về việc thanh lý hợp đồng nhưng không thỏa thuận được nên Công ty PB không di chuyển để trả lại đất và tài sản trên đất cho Tổng Công ty T Từ thời điểm đó, Tổng Công ty T đã có những hành động cản trở và gây thiệt hại cho việc kinh doanh của Công ty PB

Câu 2 Hãy chỉ ra phán quyết mà Tòa Án đưa ra là chưa phù hợp ở những nội dung nào và giải thích tại sao?

Sau khi đọc và xem xét nội dung trong ản án sơ thẩm số 08/2020/KD-TM ngày

17 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, nhóm chúng em nhận thấy điểm chưa phù hợp sau đây:

Thứ nhất, Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của công ty T mà chưa xem xét hiệu lực của hợp đồng 01/HĐKT ngày 06/02/2007 cho thuê 2 lô đất 1b va 1c với công ty PB

Giải thích:

Hợp đồng kinh tế số 01/HĐKT ngày 06/02/2007 được kí bởi công ty T và công ty

PB bản chất là hợp đồng thuê tài sản Hợp đồng này đã bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật

Xét nguồn gốc của lô đất:

Tại biên bản thẩm định tài sản ngày 29/5/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, Lô đất 1b + 1c (theo sơ đồ địa chính kèm theo của Hợp đồng kinh tế số 01/HĐKT ngày 06/02/2007) có tổng diện tích 13.497,7 m2 đất

Theo tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ thể hiện Tổng Công ty T được thành lập theo quyết định số 400/QĐQP ngày 04/4/1996 của Bộ trưởng Bộ Quốc Phòng, là doanh nghiệp có tư cách pháp nhân, có tên quân sự là Binh đoàn A thuộc Tổng cục Hậu cần

Xí nghiệp 897 là một trong những đơn vị nằm trong cơ cấu tổ chức của Tổng Công ty

T Ngày 11/12/2009 Bộ Quốc Phòng có quyết định số 4729/BQP điều chuyển Binh đoàn A về trực thuộc Bộ Quốc Phòng Căn cứ quyết định số 728/TTg ngày 03/10/1996, Thủ tướng chính phủ đã phê duyệt quy hoạch đất quốc phòng do quân đội quản lý trên địa bàn Quân khu III, trong đó tỉnh Hòa Bình có 95 vị trí Tại quyết định số 1256/QĐ-NĐ ngày 8/9/2004 của Tư lệnh Binh đoàn A, quyết định điều chuyển 04 khu đất của Công ty xây dựng công trình 56 tại tỉnh Hòa Bình với tổng diện tích là 166.857m2 cho Chi nhánh Hòa Bình (nay đổi tên là Công ty Thành An 116)

Căn cứ trích đo địa chính số 07/2017 của Văn phòng đăng kí đất đai và công văn

số 2099/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 14/9/2020 của Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Hòa Bình, khi thực hiện lồng ghép bản đồ địa chính thì 02 thửa đất 1b + 1c (lô 1b, thửa đất số 256 tờ bản đồ số 25, diện tích 6.073,3 m2 thuộc địa giới xã Mông Hóa; lô 1c, thửa số 254, tờ bản đồ số 25, diện tích 7.424,4 m2 thuộc địa giới xã Dân Hòa) nằm trên một phần thửa số 1a, tờ bản đồ số 25, diện tích 51.716 m2, được quy chủ trên sổ mục kê mang tên Xí nghiệp khai thác đá 897 thuộc Tổng Công ty T

Như vậy thửa đất 1b + 1c là đất được thủ tướng Chính phủ phê duyệt đất Quốc Phòng tại Quyết định số 728/QĐ-TTg ngày 3/10/1996 và Bộ Quốc Phòng giao cho Tổng Công ty T quản lý

Xét hợp đồng kinh tế số 01/HĐKT:

- Về chủ thế ký kết hợp đồng:

Hợp đồng thể hiện bên A là Chi nhánh Hòa Bình - Tổng Công ty T, đại diện là Ông Nguyễn Tiến X - Giám đốc chi nhánh, ký kết hợp đồng kinh tế số 01/HĐKT với bên

B là Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ PB, đại diện là ông Kiều Văn P – Giám đốc Phía Tổng Công ty T cũng thừa nhận đất thuộc sự quản lý của Tổng Công

ty T, ông Nguyễn Tiến X đại diện Tổng Công ty T ký hợp đồng cho thuê đất không báo cáo cấp có thẩm quyền là vượt quá thẩm quyền theo quy định của pháp luật Như vậy, ông X đại diện Tổng công ty T không có đủ năng lực pháp luật dân sự phù hợp

để tham gia vào hợp đồng trên theo Điều 86 BLDS 2003 quy định về năng lực của pháp nhân

Về phía bên B, khi ký kết Công ty cổ phần TM và DV PB chưa được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, một ngày sau (ngày 7/2/2007) Sở kế hoạch đầu tư tỉnh Hòa Bình mới cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần Hợp đồng ký trước thời điểm Công ty PB thành lập, cấp sơ thẩm chưa làm rõ ông Kiều Văn P ký Hợp đồng kinh tế số 01/2007 với tư cách cá nhân hay đại diện Công ty PB

- Về nội dung hợp đồng:

Tổng Công ty T (Bên A) đồng ý cho Công ty PB (Bên B) thuê 02 lô đất (1b + 1c)

và những cơ sở hạ tầng hiện tại có trên diện tích đất thuê để phục vụ kinh doanh hàng nông sản thực phẩm và kinh doanh theo giấy phép được cấp

Theo quy định tại điều 89 Luật đất đai năm 2003 thì đất giao cho Bộ Quốc Phòng quản lý, thì phải sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh Tại các điều 106, điều

109 Luật đất đai năm 2003 quy định đất chưa được cấp GCNQSDĐ; đất giao cho tổ chức mà không thu tiền thì không có quyền cho thuê đất Việc chi nhánh tại HB thuộc Tổng Công ty T đã ký kết cho Công ty PB thuê đất là không đúng quy định của pháp luật về đất đai, không đúng với mục đích sử dụng đất giao cho Bộ Quốc Phòng quản

lý vì công ty T chỉ có thẩm quyền quản lý đất chứ không có thẩm quyền cho thuê đất Căn cứ vào Điều 128 BLDS 2005: Việc giám đốc chi nhánh Hòa Bình thuộc Tổng Công ty T cho thuê đất là không đúng quy định của pháp luật và không đúng thẩm quyền ký hợp đồng, vi phạm điều cấm của luật nên hợp đồng vô hiệu

Thứ hai, Tòa án không yêu cầu công ty T bồi thường thiệt hại cho công ty PB do

vi phạm hợp đồng và việc yêu cầu công ty PB trả tiền thuê đất 201.000.000đ và tiền lãi: 6.508.000đ

Giải thích:

Sau khi công ty PB ký hợp đồng kinh tế số 01/HĐKT ngày 06/02/2007 với chi nhánh Hòa Bình thuộc Tổng Công ty T để thuê 02 lô đất 1b + 1c với mục đích kinh doanh hàng nông sản, Lô đất 1b thuộc địa bàn xã Mông hóa huyện Kì Sơn, Công ty

PB đã cho san lấp mặt bằng, cải tạo và xây dựng cơ sở vật chất phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của công ty theo thỏa thuận trong hợp đồng Còn lô đất 1c thuộc địa phận xã Dân Hòa, Công ty PB chưa sử dụng Năm 2013, khi chưa hết hợp đồng, Tổng Công ty T đã tự ý trồng cây và quản lý đến nay Việc này vi phạm trực tiếp đến hợp đồng giữa công ty T và công ty PB vì công ty PB sau khi ký hợp đồng đã có quyền sử dụng 2 lô đất 1b và 1c để kinh doanh nhưng công ty T lại tự ý sử dụng mà không thỏa thuận lại với công ty PB Do đó, công ty PB không được sử dụng lô đất 1c như trong hợp đồng nên công ty PB không phải trả tiền thuê đất cho lô đất 1c Tháng 11/2013, công ty T nhiều lần đưa ra yêu cầu Công ty PB bàn giao trả lại đất

và toàn bộ tài sản trên đất Theo hợp đồng thời hạn thuê là 10 năm tính từ ngày ký hợp đồng 06/02/2007, tuy nhiên chưa hết 10 năm là vào ngày 06/02/2017, công ty T đòi lại đất, như vậy là vi phạm hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho Công ty PB

Từ thời điểm đó, Tổng Công ty T đã có những hành động cản trở và gây thiệt hại cho việc kinh doanh của Công ty PB cụ thể như: Treo biển “Doanh trại quân đội nhân dân Việt nam” trước cổng của Công ty PB khiến cho mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty PB bị dừng lại; cùng với việc cắt điện của Công ty PB từ năm

2013 đã làm thiệt hại về tài chính cho Công ty PB khoảng 5.000 000.000 đồng (năm

tỷ đồng) Ngoài ra phòng điều tra hình sự của Binh đoàn mời công ty ra làm việc 08 lần; Trục xuất giám đốc Công ty PB; Xây lấp cổng ra vào của Công ty PB; Giám sát mọi hoạt động ra vào của các thành viên trong Công ty PB

Theo khoản 1, Điều 137 BLDS 2005, hợp đồng bị vô hiệu nhưng nghĩa vụ giữa các bên vẫn không thay đổi Công ty T do vi phạm hợp đồng nên sẽ phải bồi thường thiệt hại cho công ty PB và công ty PB thanh toán số tiền đối với lô đất được thuê

Câu 3: Quan điểm của nhóm về việc giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành

- Thứ nhất, cần phải xác minh, thu thập chứng cứ để làm rõ các tài sản Công ty

PB đã xây dựng, sửa chữa từ khi ký hợp đồng đến khi có yêu cầu trả lại đất (năm 2013) để xem xét có hay không có thiệt hại do hợp đồng vi phạm

- Thứ hai, cần xem xét lỗi của các bên và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu Xét về mức độ lỗi của các bên đương sự : Trong quá trình thực hiện giao dịch thuê đất các bên đương sự đều vi phạm lỗi, cụ thể: Bên thuê – Công ty PB hết thời hạn cho thuê đã không bàn giao lại đất và tài sản khác cho công ty T như hợp đồng, gây thiệt hại cho công ty T Còn bên cho thuê -Tổng Công ty T xác nhận năm 2013 thấy đất để trống nên công ty đã trồng cây trên đất và không trao đổi với Công ty PB; từ thời điểm yêu cầu chấm dứt hợp đồng vào tháng 11/2013, Tổng Công ty T đã có những hành động cản trở và gây thiệt hại cho việc kinh doanh của Công ty PB

Về hậu quả của hợp đồng: Đây là giao dịch dân sự vô hiệu nên các bên có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận, cụ thể như sau:

+ Đến thời điểm hai bên chấm dứt việc thuê đất thì phía công ty PB đã thuê diện tích đất đó từ tháng 2/2007 đến nay Do đó, Công ty PB có trách nhiệm trả tiền thuê đất (bao gồm cả gốc lẫn lãi) cho Công ty T trong thời gian hợp đồng thuê tài sản còn

thời hạn cùng Bên cạnh đó, do hai bên không thỏa thuận được việc thanh lý hợp đồng nên Công ty PB không di chuyển để trả lại đất và tài sản trên đất sau khi hết hạn hợp đồng mà không tái ký, không trả tiền thuê đã gây thiệt hại cho Công ty Như vậy Công ty PB phải trả tiền thuê đất trên cơ sở hợp đồng thuê giai đoạn năm 2007 –

2017 Sau khi hết thời hạn hợp đồng giai đoạn năm 2007 – 2017 giữa Công ty T và Công ty PB không ký lại được hợp đồng, không có chứng cứ nào thể hiện bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả tiền sử dụng đất nhưng bên thuê không trả, tại phiên tòa phúc thẩm, Công ty T cũng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu này, nên không có cơ sở chấp nhận phần tiền lãi trong khoảng thời gian ngoài hợp đồng

+ Buộc công ty Dịch Vụ và thương mại PB phải trả lại Tổng Công ty T diện tích đất đã thuê trong hợp đồng số 01 ngày 06/2/2007 và những cơ sở hạ tầng trên diện tích đất thuê cùng với toàn bộ tài sản trên đất theo biên bản bàn giao mặt bằng mỏ đá ngày 4/3/2007

+ Với yêu cầu Tổng Công ty T bồi thường số tiền 7 tỷ đồng của Công ty PB Sau khi thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn, Tòa án đã thông báo cho bị đơn yêu cầu giao nộp bổ xung chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình Tuy nhiên Công ty PB chỉ đưa ra con số ước chừng khoảng 5 tỷ đồng mà không cung cấp được chứng cứ chứng minh những thiệt hại là do là do Công ty T gây ra Nên yêu cầu phản tố của Công ty PB sẽ không được chấp nhận Nếu công ty PB có đầy đủ tài liệu, số liệu thống kê, chứng cứ chứng minh thiệt hại do công ty T thực hiện những hành động cản trở kinh doanh gây ảnh hưởng tới công ty PB thì sẽ được bồi thường khoản tiền mà

PB yêu cầu Còn nếu công ty PB không đưa ra được chứng cứ chứng minh những thiệt hại mà công ty T gây ra thì yêu cầu bồi thường hợp đồng sẽ không được chấp nhận

- Thứ ba, xem xét nghĩa vụ của Công ty PB nếu chậm thanh toán cho Tổng Công

ty T khoản tiền 207.508.000đ theo quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự Theo Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa

án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm, tại điểm b khoản 1 Điều 13 hướng dẫn việc quyết định lãi, lãi suất