GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KV

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ BÁO CÁO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KV Họ và tên sinh viên Lớp, Khóa Giảng viên hướng dẫn TP HỒ CHÍ MINH 2022 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành báo cáo khóa luận tốt nghiệp của mình, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến tập Giảng viên tại trường Đại học đã hết lòng tận tình chỉ dạy, truyền đạt kiến thức cho em trong suốt quá trình học tập tại trường Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TP HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ

BÁO CÁO KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KV

Họ và tên sinh viên:

Giảng viên hướng dẫn:

TP HỒ CHÍ MINH - 2022

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành báo cáo khóa luận tốt nghiệp của mình, em xin gửi lời cảm ơnchân thành nhất đến tập Giảng viên tại trường Đại học đã hết lòng tận tình chỉ dạy,truyền đạt kiến thức cho em trong suốt quá trình học tập tại trường Đặc biệt, em xinbày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS., người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình giúp đỡ

và động viên cá nhân em trong suốt quá trình thực hiện báo cáo khóa luận tốtnghiệp Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV đãtạo điều kiện thuận lợi cho em thực hiện công tác thực tập, điều tra, thu thập số liệu,tài liệu cần thiết để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài báo cáo khóa luận tốtnghiệp Xin chân thành cảm ơn các anh, chị trong Công ty đã giúp đỡ hết sức nhiệttình trong thời gian thực tập tại đây

Do thời gian và trình độ còn nhiều hạn chế, kinh nghiệm, kiến thức về thực

tế tích lũy được còn rất ít, các thông tin và số liệu chưa được toàn diện Do vậy báocáo khoá luận tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định, rấtmong nhận được sự chỉ bảo từ phía thầy cô và các anh chị trong cơ quan để khoáluận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Họ và tên sinh viên:

Lớp:

Tên đề tài: Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư

Địa Ốc KV

1 Tiến độ và thái độ của sinh viên:

- Mức độ liên hệ với giảng viên

- Tiến độ thực hiện:

2 Hình thức trình bày và bố cục báo cáo:

2 Nội dung báo cáo: - Đề tài có tính mới và tính thực tiễn:

- Tính liên kết giữa nội dung các chương:

- Nhận xét về các giải pháp:

- Độ tin cậy của dữ liệu:

4 Một số ý kiến khác: .

5 Đánh giá của giảng viên HD (…./10)

(Chất lượng báo cáo: tốt, khá, trung bình, yếu)

TP Hồ Chí Minh, ngày …… tháng… năm 2022

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU . i

1.Lý do chọn đề tài i

2.Mục tiêu nghiên cứu đề tài ii

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ii

4.Phương pháp nghiên cứu ii

5.Kết cấu đề tài ii

6.Lời cầu thị iii

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT SẢN . 1

1.1Bất động sản và thị trường bất động sản 1

1.1.1Khái niệm bất động sản 1

1.1.2Đặc điểm bất động sản 2

1.1.3Đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản 3

1.2Cơ sở lý luận về môi giới bất động sản 4

1.2.1Khái niệm môi giới bất động sản 4

1.2.2Bản chất môi giới bất động sản 5

1.2.3Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản 6

1.2.3.1Góp phần thúc đẩy các hoạt động phát triển và ổn định thị trường BĐS 6

1.2.3.2Góp phần đảm bảo chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường 6

1.2.3.3Thúc đẩy việc đổi mới chính sách của nhà nước đối với thị trường BĐS 7

1.3Quy trình môi giới bất động sản 7

1.3.1Thu thập thông tin về nguồn cung – cầu bất động sản 7

1.3.2 Tìm hiểu, xác định rõ thông tin về khách hàng có nhu cầu mua và chủ sở hữu bất động sản 8

1.3.3Lập hồ sơ thương vụ môi giới 9

1.3.4Thời hạn và các bước thực hiện thương vụ 10

1.4Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới BĐS 11

1.4.1Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp 11

1.4.2Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp 12

TÓM TẮT CHƯƠNG 1 12

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KV . 13

2.1Tổng quan về Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV 13

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Khang Vượng 13

2.1.2Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi và phương châm kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV 15

2.1.3Chức năng và nhiệm vụ của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV 16

2.2Cơ cấu bộ máy tổ chức của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV 17

2.2.1Mô hình cơ cấu bộ máy quản lý doanh nghiệp 17

2.2.2Nhiệm vụ, chức năng của từng bộ phận 17

2.3Khái quát kết quả và hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần đầu

tư địa ốc KV giai đoạn 2019 - 2021 21

2.4Quy trình hoạt động môi giới tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV .24

2.4.1 Tìm kiếm, nghiên cứu về thông tin về cầu bất động sản 28

2.4.2Tìm kiếm, nghiên cứu về thông tin về cung bất động sản 28

2.4.3 Tìm hiểu, xác định rõ thông tin về khách hàng có nhu cầu mua và chủ sở hữu bất động sản 29

2.4.4Lập hồ sơ thương vụ 30

2.4.5Các hoạt động để kết thúc thương vụ môi giới 32

2.4.6Dịch vụ hậu mãi 33

2.5Chi phí dịch vụ môi giới tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV 34

2.6Kỹ năng môi giới bất động sản cần có tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc

Khang Vượng 35

2.7Ví dụ về quy trình của một dự án cụ thể tại Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc

Khang Vượng 38

2.7.1Khách hàng đăng ký thông tin 38

2.7.2Tư vấn, giới thiệu sản phẩm 38

2.7.3Khách hàng đăng ký sản phẩm 41

2.7.4Hoàn tất thủ tục để khách hàng lên ký trực tiếp với KV 41

2.7.5Ký hợp đồng 41

2.7.6Thanh toán 41

2.7.7Báo cáo, lưu hồ sơ 41

2.7.8Chăm sóc khách hàng sau mua 41

2.8Hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Công ty 42

2.9Nhận xét chung về hoạt động môi giới tại Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc

Khang Vượng 43

2.9.1Những kết quả đạt được 43

2.9.2Những tồn tại, hạn chế 44

2.9.3Nguyên nhân của sự hạn chế 46

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 49

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KV 50

3.1 Định hướng và mục tiêu phát triển của Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang Vượng 50

3.1.1Định hướng phát triển của Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV đến năm 2026 50 3.1.2 Mục tiêu phát triển của Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV đến năm 2026 50

3.2 Phương hướng phát triển hoạt động môi giới Bất Động Sản của Công ty Khang Vượng 51

3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới Bất Động Sản tại Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV 52

3.3.1Giải pháp 1: giải pháp hoàn thiện bộ phận chăm sóc khách hàng phục vụ trong công tác môi giới 52

3.3.1.1Lý do đề xuất giải pháp 52

3.3.1.2Căn cứ đề xuất giải pháp 52

3.3.1.3Nội dung giải pháp 53

3.3.1.4Kết quả dự kiến 53

3.3.2Giải pháp 2: giải pháp đào tạo phát triển nâng cao nguồn nhân lực 54

3.3.2.1Lý do đề xuất giải pháp 54

3.3.2.2Căn cứ đề xuất giải pháp 54

3.3.2.3Nội dung giải pháp 54

3.3.2.4Kết quả dự kiến 55

3.3.3Giải pháp 3: giải pháp phát triển chính sách quảng bá thương hiệu và hoàn

thiện hệ thống quản trị 56

3.3.3.1Lý do đề xuất giải pháp 56

3.3.3.2Căn cứ đề xuất giải pháp 56

3.3.3.3Nội dung giải pháp 56

3.3.3.4Kết quả dự kiến 57

3.3.4 Giải pháp 4: giải pháp tăng cường đào tạo, nâng cao kiến thức về luật cho chuyên viên môi giới và bộ phận hành chính 57

3.3.4.1Lý do đề xuất giải pháp 57

3.3.4.2Căn cứ đề xuất giải pháp 58

3.3.4.3Nội dung giải pháp 58

3.3.4.4Kết quả dự kiến 59

3.3.5Giải pháp 5: giải pháp xây dựng, hoàn thiện cơ chế thưởng phạt 59

3.3.5.1Lý do đề xuất giải pháp 59

3.3.5.2Căn cứ đề xuất giải pháp 59

3.3.5.3Nội dung giải pháp 59

3.3.5.4Kết quả dự kiến 62

3.3.6Giải pháp 6: giải pháp hỗ trợ nâng cao kỹ năng tìm kiếm khách hàng mới 62

3.3.6.1Lý do đề xuất giải pháp 62

3.3.6.2Căn cứ đề xuất giải pháp 62

3.3.6.3Nội dung giải pháp 62

3.3.6.4Kết quả dự kiến 65

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 65

KẾT LUẬN . iii

TÀI LIỆU THAM KHẢO . iv

PHỤ LỤC . v DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc

KV 2019 – 2021 21Bảng 2.2: Mức phí dịch vụ môi giới BĐS Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV năm 2021 34Bảng 2.3: Các chiến lược cho ma trận SWOT 44Bảng 2.4: Kết quả hoạt động môi giới bất động sản tại công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa

Ốc KV 2019 – 2021 47Bảng 3.1: Bảng kế hoạch xử phạt hành chính dự kiến 65

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Logo Công ty Cổ phần Đầu Tư Địa Ốc KV 13Hình 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu Tư Địa Ốc KV 17Hình 2.3 : Quy trình hoạt động môi giới Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV 25Hình 2.4: Sơ đồ mô hình tiếp thị và bán hàng tại Công ty Cổ phần Đầu Tư Địa Ốc KV 26Hình 2.5: Sơ đồ mô hình tư vấn và chăm sóc khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu

Tư Địa Ốc KV 27

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Nhu cầu của khách hằng ngày càng cao, đòi hỏi những người cung cấp dịch

vụ phải ngày càng chuyên nghiệp và chất lượng dịch vụ phải tốt hơn so với trướcđây Chương trình chứng chỉ hành nghề là điều cần thiết, rất đáng hoan nghênh,song vẫn chưa đủ và sát với thực tế của thị trường địa ốc đang thay đổi hằng ngày

và diễn ra sự cạnh tranh mạnh mẽ như hiện nay Để tồn tại và đứng vững được giữacác công ty dịch vụ môi giới, nhu cầu cập nhật kiến thức chuyên môn, tham dự cácchương trình nâng cao kỹ năng bán hàng bất động sản hiện nay rất lớn Nhưng, việcđáp ứng được nhu cầu nâng cao kiến thức chuyên môn của những người hành nghềnhư hiện nay vẫn còn rất hạn chế Người hành nghề vẫn phải tự mày mò, học hỏi từnhững người đi trước, hoặc cóp nhặt kiến thức trên các trang mạng internet Họvẫn tự xoay sở vì chưa có một tài liệu chuyên ngành nào phù hợp, đầy đủ có thểtiệm cận được với những kiến thức hiện đại từ các nước phát triển trong lĩnh vựckinh doanh bất động sản đúng nghĩa

Để bắt kịp xu hướng hiện đại và phát triển thì các doanh nghiệp bất động sảnphải luôn nâng cao chất lượng các hoạt động dịch vụ môi giới

Ở KV luôn đòi hỏi chất lượng phải đặt lên hàng đầu vì vậy công tác quản lýđảm bảo chất lượng dịch vụ môi giới phải luôn được đặt là tiêu chí hàng đầu cho sựphát triển lâu bền KV có hoạt động rất tốt về mặt tổ chức hoạt động kinh doanhnhưng cũng còn có những khuyết điểm cần khắc phục, đặc biệt là hoạt

động môi giới cần khắc phục sai phạm và hoạt động cần mang tính chuyên nghiệp hơn.

Từ đó, tác giả xin lựa chọn đề tài “ Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giớitại Công ty cổ phần đầu tư địa ốc KV” với mong muốn tìm hiểu sâu hơn về hoạtđộng môi giới tại công ty và xin đưa ra những giải pháp nhằm xây dựng hoạt độngmôi giới của KV ngày càng hiệu quả hơn

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Mục tiêu chung:

Tìm hiểu về hoạt động, quy trình môi giới tại Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa

Ốc KV

Mục tiêu chi tiết:

- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy trình môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản KV

- Đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện quy trình môi giới tại sàn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Nghiên cứu quy trình môi giới về bất động sản tại KV

- Phạm vi nghiên cứu: Quy trình môi giới bất động sản tại trụ sở chính và tất

cả chi nhánh của Công ty KV trên toàn miền Nam

- Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2019 đến 2021

4 Phương pháp nghiên cứu

- Đề tài đã sử dụng một số phương pháp cụ thể: quan sát, so sánh, tra cứu tài liệu, thu thập, tổng hợp, phân tích các số liệu tại công ty

5 Kết cấu đề tài

Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về bất động sản và quy trình môi giới bất động sản.Chương II: Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phầnđầu tư địa ốc KV

Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty

cổ phần đầu tư địa ốc KV

Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có một quy định giải thích khái niệm BĐS

là gì một cách cụ thể mà chỉ tiếp cận dưới góc độ là một bộ phận của tài sản và theophương thức liệt kê

Bất động sản hiểu theo nghĩa đen là những tài sản không di dời được (bấtđộng) Hầu hết các quốc gia đều quy định, bất động sản bao gồm đất và các tài sảngắn liền với đất Ở Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm

“đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác

do pháp luật quy định (Bộ luật dân sự, 2015)

Mặt khác “BĐS có thể được chia làm 3 nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng,BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt Việc phân chia BĐS theo 3 loại trênđây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển vàquản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta Trongđó:

- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trìnhthương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sởlàm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đấtđai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và kháchquan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS nàychiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở cácnước trên thế giới

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này làkhả năng tham gia thị trường rất thấp.” (Nguyễn Mạnh Hùng, 2016)

1.1.2 Đặc điểm bất động sản

Tính cố định về vị trí

Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cốđịnh về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch khó có khả năng tăngthêm về số lượng, diện tích Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bấtđộng sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quantrọng đối với giá trị của bất động sản Vị trí của hàng hóa bất động sản, bao gồm cácyếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đếnmôi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóabất động sản

Tính bền vững

Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tàinguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Tuy nhiêncần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và tuổi thọ vật lý” của bất động sản Tuổi thọ kinh

tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường

mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản

đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khicác kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn choviệc sử dụng

Tính khác biệt

Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về

vị trí của bất động sản; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đốivới bất động sản; khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoạicảnh….Trên thị trường bất động sản cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giốngnhau, vì chúng có vị trí đất đai, không gian không giống nhau, kể cả hai công trình

ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vịtrí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống bất động sản khác

Tính khan hiếm

Sự khan hiếm về bất động sản chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai vàcác công trình xây dựng trong khu vực đó

1.1.3 Đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất: thị trường bất động sản

là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanhbất động sản Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần tạo điều kiện choviệc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hướngphát triển kinh tế của mỗi địa phương và ở tầm cỡ một quốc gia Thị trường bấtđộng sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sảnxuất kinh doanh, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, cầu nốigiữa xây dựng, mua bán…bất động sản

Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Đầu tiên, bảnthân sự tăng trưởng của bất động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư.Thứ hai là phát triển thị trường bất động sản làm tăng lượng bất động sản nhất địnhtrong giao dịch do đó làm tăng tốc độ chu chuyển vốn Thứ ba, khi các giao dịch thếchấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làmnhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốnnhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển Thứ tư, khi dùng giá trị quyền sử dụngđất góp vốn liên doanh sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước Sau cùng là nhànước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng mà cuối cùngquỹ đất không hề cạn đi

Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu chongân sách nhà nước: Thị trường bất động sản phát triển theo cách tăng khối lượnghàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thucủa ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản phát triển theo cách mở rộng vàtăng các quan hệ lượng giao dịch giúp nhà nước tăng thu nhập về thuế.

Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệđối ngoại: Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với các thị trường kháctrong nền kinh tế quốc dân, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếpđến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng pháttriển thị trường chung Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi một quốc giachẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bấtđộng sản trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triểnsản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản…đó là cơ sở hình thành và phát triển cácquan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước góp phần mởrộng quan hệ đối ngoại

Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đấtđai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản: thông qua hoạt động và phát triểncủa thị trường bất động sản sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn củachính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai, đây là cơ sở đểNhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai trong tương lai

1.2 Cơ sở lý luận về môi giới bất động sản

1.2.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Do bị cố định về vị trí địa lý không có khả năng di dời như những hàng hóakhác được nên người bán/cho thuê BĐS không thể mang BĐS ra “chợ” hay một nơinào để bán Thay vào đó họ chỉ có thể mang thông tin của BĐS cần bán/ cho thuêđến người cần mua/ muốn thuê thông qua nhiều hình thức khác nhau Việc trao đổinày sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua/ muốn thuê trong trường hợp ngườibán cung cấp thiết hoặc sai lệch thông tin về BĐS mà họ đang sở hữu Mặt khác,mỗi bất động sản đều có tính khác biệt như đã nói ở trên nên đôi khi có thể phù hợpvới người này nhưng lại không phù hợp với người kia Vì vậy cần phải có một

người ở giữa làm trung gian để giới thiệu, tư vấn, làm tin và đảm bảo để cả ngườimua lẫn người bán

có thể tìm được đối tượng phù hợp với nhu cầu giao dịch của mình Từ đó xuất hiệnmột nghề kinh doanh dịch vụ có tên gọi là môi giới bất động sản.

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản là loại hìnhkinh doanh cụ thể thuộc về kinh doanh dịch vụ bất động sản Loại hình này đượcgiới chuyên môn nghiên cứu, giải mã bằng những khái niệm cụ thể như sau:

“Môi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân Trong hoạt động kinhdoanh bất động sản người môi giới là người có khả năng kinh doanh độc lập, cótrình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thông tin, kết nối những người có bất động sản,

có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị trường bất động sản và có nhucầu tham gia vào thị trường bất động sản.” (Doãn Hồng Nhung, 2019)

Hoặc “Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng cácquyền liên quan đến bất động sản Kết quả những hoạt động này là việc thực hiệnnhững yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi với sự giúp đỡ của nhàmôi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý vàthực tế của bất động sản Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thùlao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đốitượng của nó là quyền đối với bất động sản.” (PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS.Nguyễn Văn Xa, 2009)

Tóm lại qua những khái niệm trên, ta có thể tạm hiểu: Môi giới bất động sản

là hoạt động trung gian trong giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm tìmkiếm đối tác, cung cấp thông tin, tư vấn, hỗ trợ hoặc đại diện cho các bên trong đàmphán, ký kết hợp đồng liên quan đến giao dịch bất động sản Khi hợp đồng môi giớiđược thực hiện, nhà môi giới sẽ được nhận một khoản tiền phí môi giới, ngoài ranếu làm tốt còn có thể được thưởng thêm hoa hồng môi giới Mức phí và hoa hồngmôi giới là do sự thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng giữa khách hàng

và nhà môi giới đã thỏa thuận, cam kết từ trước

1.2.2 Bản chất môi giới bất động sản

Bản chất của hoạt động môi giới bất động sản là

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt độngkinh doanh BĐS.

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồngmua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS (Trích Luật Kinh doanh BĐS 2006,Điều 45)

1.2.3 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới gồm 3 vai trò chính đó là:

Góp phần thúc đẩy các hoạt động phát triển và ổn định thị trường BĐS Góp phần đảm bảo chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường

Thúc đẩy việc đổi mới chính sách của nhà nước đối với thị trường BĐS

1.2.3.1 Góp phần thúc đẩy các hoạt động phát triển và ổn định thị trường BĐS

Người bán không phải bao giờ cũng tìm ngay được khách hàng và ngườimua cũng không dễ dàng tự minh tìm mua được ngay BĐS mà mình ưng ý vì vậycần đến những người trung gian môi giới Khi đó trung gian môi giới sẽ là cầu nốigiữa người bán và người mua Sự hiện diện của các tổ chức, cá nhân môi giới BĐS

sẽ tiết kiệm được chi phí tìm kiếm đối tác Sự vận động và phát triển của TTBĐScũng đồng thời là kết quả của sự tác động hỗ trợ lẫn nhau giữa các yếu tố cung vàcầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Cung cầu được điều chỉnh qua thị trường, xong thìtrường hoạt động lại thông qua những thể chế như môi giới Do đó, môi giới cũnggóp phần làm ổn định thị trường BĐS

1.2.3.2 Góp phần đảm bảo chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường

Trong giao dịch bất động sản khó có thể xác định được chất lượng BĐS, tưcách pháp lý của người tham gia bằng một vài tờ giấy liên quan đến bất động sản.nếu như người không có kinh nghiệm tự bán, tự mua bất động sản thì họ khó có thểxác định được BĐS đó có đảm bảo chất lượng, có tranh chấp hay không hoặc họphải bỏ ra một khoảng thời gian dài để xác định điều đó và khả năng gánh chịu rủi

ro tiềm tàng, ẩn chứa Môi giới BĐS là một nghề đặc biệt, qua kinh nghiệm của mộtngười môi giới, người giao dịch có thể có được những thông tin chính xác về bấtđộng sản, tư cách pháp lý của bên cần giao dịch Tất cả những yếu tố đó góp phầnbảo đảm chất lượng của bất động sản

1.2.3.3 Thúc đẩy việc đổi mới chính sách của nhà nước đối với thị trường BĐS

Hoạt động môi giới bất động sản là nhân tố góp phần hoàn thiện môi trườngpháp lý cho kinh doanh bất động sản Bởi lĩnh vực này là nơi phát sinh và cũng lànơi bộc lộ rõ nhất những xung đột về lợi ích giữa các chủ thể tham gia thị trường.Môi giới bất động sản trên cơ sở pháp luật, đưa pháp luật đến với người giao dịchgiúp họ bắt buộc phải có ý thức tuân thủ pháp luật trong quá trình giao dịch nhưngđồng thời nó cũng sẽ là hoạt động phản ánh trung thực nhất những bất cập trongđiều chỉnh pháp luật của nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.3 Quy trình môi giới bất động sản

1.3.1 Thu thập thông tin về nguồn cung – cầu bất động sản

Trong mọi hoạt động kinh doanh thì thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng.Với hoạt động môi giới bất động sản có thể nói thông tin chính là năng lượng, là

“máu của cơ thể” trong dịch vụ môi giới bất động sản Sở hữu nguồn thông tin đadạng, dồi dào và chính xác kịp thời là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môigiới Do đó có thể nói rằng bước thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản làbước quan trọng của mỗi nhà môi giới

- Nguồn cung bất động sản: Thị trường bất động sản là nơi cung cấp hànghóa bất động sản Có những dạng cung cơ bản là: bán, cho thuê và cho thuê lại.Hàng hóa bất động sản bao gồm những nguồn cung là: Nhà nước; các cá nhân; các

tổ chức sở hữu bất động sản; công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản Bất động sản hay các quyền về bất động sản chính là đối tượng chính của thương

vụ Vì vậy việc tìm kiếm bất động sản, hay nói cách khác là tìm kiếm khách hàng cóbất động sản cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đầu tiên của thương

vụ Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan đến bất độngsản trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan banđầu về sự phát triển của thị trường bất động sản Có nhiều nguồn thông tin tiềmnăng về bất động sản có thể khai thác như: sách báo phổ thông, internet, văn phòngmôi giới, cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh, cơ quan đấu giá, đi khảo sát thựctế

- Nguồn cầu bất động sản: Trong khi nguồn cung bất động sản khá đơn giảnthì nguồn cầu bất động sản lại rất phong phú, đa dạng Theo đó, người mua bất động

sản có rất nhiều đối tượng như cán bộ, công chức, công nhân, kể cả các doanhnghiệp

kinh doanh bất động sản, người nước ngoài; những người chưa có nhà cũng nhưnhững người có nhu cầu mới Để giải quyết nguồn cầu bất động sản cần thực hiệncác biện pháp tín dụng, thế chấp thông qua ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư tàichính, các công ty bảo hiểm Có thể thu thập thông tin cầu bất động sản bằng cáchchủ động: tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng, gửi thư trực tiếp tớikhách hàng, tiếp cận tận nơi hay bằng cách thụ động như: đón khách hàng tại vănphòng, phụ thuộc quảng cáo.

1.3.2 Tìm hiểu, xác định rõ thông tin về khách hàng có nhu cầu mua và chủ sở hữu bất động sản

Xác định đối tượng thương vụ: đối tượng của thương vụ chính là bất độngsản đang được chào bán hay cho thuê Nhà môi giới có được thông tin về bất độngsản này có thể từ nhiều con đường khác nhau và họ cần phải kiểm tra xem xét lại vềbất động sản này nhằm đảm bảo nguồn thông tin thu nhận được là hoàn toàn chínhxác Việc xác định rõ bất động sản là cần thiết vì: Mỗi bất động sản đều khác nhaukhông thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán Nhà môi giới phải trực tiếp xem xétbất động sản thì mới có cái nhìn chính xác về bất động sản nếu không rất dễ bị hiểulệch lạc về bất động sản Thứ hai, tại chính bất động sản nhà môi giới sẽ tìm hiểuđược rõ ràng tính cách, sở thích của chủ sở hữu thông qua việc quan sát cách bài trítrong nhà, cách ứng xử của chủ sở hữu Qua đó giúp thể hiện được tính chuyênnghiệp của nhà môi giới, gây được lòng tin cho chủ sở hữu Việc xem xét trực tiếpbất động sản sẽ cho nhà môi giới cái nhìn chính xác về bất động sản để có thê đưa

ra những câu hỏi cần thiết với chủ sở hữu, đồng thời cũng xem xét được các giấy tờ

có liên quan đến bất động sản Cuối cùng, khi trực tiếp xem xét bất động sản nhàmôi giới sẽ không bị lúng túng khi trả lời một vài câu hỏi của khách hàng về bấtđộng sản, điều này sẽ tạo lòng tin cho khách hàng có nhu cầu về bất động sản

Xác định các bên tham gia:

- Người cung: Là người có nhu cầu bán, cho thuê… bất động sản để sử dụnghoặc với mục đích khác Người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giớitiến hành việc bán (cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóngnhất Người cung bao gồm: Người cho thuê và người bán Ta cần tìm hiểu một số

vấn đề sau: Lý do nguyện vọng của họ: nhanh hay chậm; Nắm được thông tin vềbất động

sản như thế nào; Các điều kiện kèm theo; Khung giá có phù hợp, các điều kiện vềkinh tế (thuế hoặc phí); Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.

- Người cầu: Là người có nhu cầu mua, thuê…bất động sản để sử dụng hoặcmục với đích khác Người mua tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiếnhành việc mua (thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất.Người cầu bao gồm: Người mua, người thuê Một số vấn đề quan tâm: Quan tâmđến đặc tính của bất động sản; Xác định khả năng tài chính; Mục tiêu của ngườimua; Các ràng buộc khác

- Người môi giới bất động sản: Giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữangười bán và người mua Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ ngườimôi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng Nhờ người môigiới mà các giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an toàn hơn

1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua của khách hàng, chúng taphải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Không nên nhậnnhững giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân kháchquan và chủ quan Vì vậy, chỉ nên photocopy kèm công chứng chúng còn bản gốc

để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp.Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết cácthủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bímật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sựcan thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) có thể làm thay cho kháchhàng Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơsuất hay thực hiện không chu đáo

Hồ sơ môi giới bao gồm: Yêu cầu môi giới của khách hàng; Yêu cầu và tiêuchuẩn việc môi giới; Kỳ hạn thực hiện hợp đồng; Số tiền dịch vụ, cách thức, kỳ hạnchi trả; Trách nhiệm vi phạm hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp; Các nộidung khác 2 bên giao ước

Ngoài ra, các thông tin liên quan đến thương vụ môi giới:

- Thông tin cá nhân: Họ tên, địa chỉ liên lạc, số điện thoại bàn, di động Loại

và số căn cước công dân hay hộ chiếu Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú (nếu có)

- Thông tin liên quan đến bất động sản môi giới: Giấy chứng nhận quyền sửdụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng ) Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, traotặng Hoá đơn đóng thuế đất hàng năm.

1.3.4 Thời hạn và các bước thực hiện thương vụ

Các thương vụ trên thị trường bất động sản cần phải được thỏa thuận về thờigian thực hiện các bước của thương vụ Thông thường việc thực hiện thương vụ cóthể chia ra làm 3 giai đoạn:

Giai đoạn 1, Ký kết hợp đồng khởi điểm, bao gồm cả việc đặt cọc trước,đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý muốn của các bên sẽ ký kếthợp đồng công chứng cuối cùng

Giai đoạn 2, Ký kết hợp đồng công chứng, đây là thời điểm chuyển quyền sởhữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghitrong hợp đồng

Giai đoạn 3, Giao nhận bất động sản

Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới

- Tìm kiếm thông tin: Nhà môi giới cần tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê;Xem xét, phân tích BĐS và môi trường xung quanh BĐS, tình trạng kỹ thuật củaBĐS; Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS; Tư vấn cho chủ sở hữu hoàn tất các thủtục pháp lý liên quan đến việc bán, cho thuê BĐS; Tìm kiếm khách hàng quan tâmđến BĐS

- Xử lý thông tin: Xác định giá bán, cho thuê BĐS; Tập trung miêu tả vềBĐS, đặc biệt là những điểm nổi trội khác biệt, tốt hơn so với các BĐS tương đồng;Tập trung chuẩn bị cho quảng cáo BĐS; Lập và lưu trữ hồ sơ dữ liệu về những BĐSmuốn bán, muốn cho thuê; Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua,thuê; Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của khách hàng mua thuê,các điều kiện có liên quan; Tận dụng những thông tin phản hồi từ những ngườikhông mua các BĐS đã giới thiệu để biết được yếu điểm của BĐS và nhu cầu củakhách hàng; Chia sẻ cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết vềkhía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ

- Giao dịch với khách hàng: Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoảndịch vụ môi giới, ký hợp đồng dịch vụ môi giới; Lên kế hoạch hành động phục vụcho việc

bán, cho thuê BĐS; Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu - kýhợp đồng dịch vụ môi giới; Giúp đỡ tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữacác bên tham gia Cùng các bên đàm phán để thống nhất các điều khoản; Dẫn dắtđến việc ký kết hợp đồng khởi điểm; Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ, hướng dẫnkhách hàng các giấy tờ và thủ tục cần thiết, các loại phí, lệ phí và thuế phải nộp choNhà nước Chuẩn bị cho việc ký kết hợp đồng công chứng; Tham gia thực hiện thỏathuận theo hợp đồng khởi điểm; Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ,

hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quanđến thương vụ, các tranh chấp giữa 2 bên khách hàng trong phạm vi của mình

- Kết thúc thương vụ: Tham gia vào quá trình giao nhận BĐS; Kết thúcthương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới; Giảiquyết các vấn đề sau thương vụ trong phạm vi quyền hạn của mình

1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới BĐS 1.4.1 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp

- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản vàquy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giớibất động sản tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới phát triển lành mạnh,chuyên nghiệp hơn

- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch => giảm được giao dịch ngầm vàthông tin về BĐS được công bố rộng rãi, chính xác hơn góp phần ổn hơn định thịtrường BĐS Hoạt động môi giới chuyên nghiệp hơn do được quản lý chặt chẽ hơn

- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như LuậtNhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự

- Hội nhập quốc tế, nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam

đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụmôi giới bất động sản

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp Môi giới

là một nghề mang lại lợi nhuận cao do đó thu hút được lượng lớn cá nhân và doanhnghiệp tham gia vào lĩnh vực này Tính cạnh tranh cao nên các doanh nghiệp cánhân tham gia thị trường cần cố gắng nâng cao chất lượng hoạt động môi giới củamình để

tồn tại được trong môi trường cạnh tranh như vậy Điều này thúc đẩy hoạt động môigiới ngày càng phát triển chuyên nghiệp hơn.

1.4.2 Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp

- Những tác động đến nhu cầu bất động sản: các yếu tố tác động đến cầu bấtđộng sản như: sự tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển, thu nhập của dân cư,

kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của chính phủ, tài chính ngân hàng… sẽ làmthay đổi lượng cầu về bất động sản, làm thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường

và gây ra những biến động của thị trường, khi đó vai trò của nhà môi giới bất độngsản sẽ trở nên quan trọng hơn

- Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế: sự chuyển đổi cơ cấu kinh

tế trong nước và cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài sẽ tạo ra sựthay đổi những nhu cầu về bất động sản để phục vụ cho các hoạt động sản xuất

- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản: sự phát triểncủa thị trường xây dựng, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng và chính sách, phápluật của nhà nước sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lượng cung bất động sản ra thị trường.Khi cung về bất động sản được mở rộng để đáp ứng nhu cầu của người dân thì thịtrường bất động sản ngày càng phát triển thúc đẩy hoạt động môi giới phát triểnmạnh mẽ để có thể đáp ứng nhu cầu thị trường đề ra

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Chương 1 đã đi sâu vào nghiên cứu cơ sở lý luận về bất động sản, thị trườngbất động sản, về tổng quan dịch vụ bất động sản, về quy trình môi giới và các kỹnăng môi giới, các nhân tố ảnh hưởng tới dịch vụ môi giới bất động sản Đây chính

là cơ sở để tiến hành phân tích và so sánh với thực trạng dịch vụ môi giới bất độngsản tại Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc KV, từ đó đưa ra được các giải pháp nhằmhoàn thiện và phát triển dịch vụ môi giới bất động sản tại công ty

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KV

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV

Thông tin công ty

Hình 2.1: Logo Công ty Cổ phần Đầu Tư Địa Ốc KV

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KV

Tên quốc tế: KHANG VUONG REAL-ESTATE INVESTMENT JOINT STOCK

COMPANY

Mã số thuế: 3901281351

Địa chỉ thuế: Số 333 đường 30/4, Khu phố 3, Phường 1, Thành phố Tây Ninh, Tỉnh

Tây Ninh, Việt Nam

Giới thiệu sơ lược về công ty

KV là nhà đầu tư và phát triển bất động sản uy tín, hoạt động chuyên sâu tạikhu vực Nam Bộ, trong đó trọng điểm là Tây Ninh, Long An và khu vực Tây BắcSài Gòn

Công ty cổ phần đầu tư địa ốc KV sở hữu những thế mạnh như:

- Đội ngũ nhân viên yêu nghề - nhiệt huyết – chính trực – cam kết là người

tư vấn trách nhiệm, lấy phục vụ và hỗ trợ khách hàng làm sứ mệnh trọng tâm

- Sở hữu chuỗi giá trị khép kín từ khâu Phát triển quỹ đất - Phát triển sản phẩm

- Đầu tư xây dựng hạ tầng - Quản lý dự án cho đến phân phối sản phẩm, đảm bảogiá trị chất lượng xuyên suốt từ đầu đến cuối

- Khả năng cung cấp bất động sản với nguyên tắc luôn đem lại giá trị giatăng cho khách hàng KV luôn chú trọng phát triển các sản phẩm giúp kiến tạo địaphương và mang lại sự phồn thịnh cho khách hàng

Khách hàng hoàn toàn yên tâm khi hợp tác cùng Công ty Cổ phần Đầu TưĐịa Ốc KV Công ty đảm bảo cung cấp cho khách hàng những sản phẩm có chấtlượng cao, tính pháp lý minh bạch và phong cách phục vụ chuyên nghiệp Kháchhàng có thể tiết kiệm được chi phí, thời gian và công sức khi chọn mua sản phẩmbất động sản tại Công ty

Quá trình hình thành và phát triển

Công ty cổ phần đầu tư địa ốc KV được thành lập với vốn điều lệ ban đầu là

50 tỷ đồng, kinh doanh các dịch vụ đầu tư, môi giới bất động sản khu vực miềnNam

Năm 2019: được thành lập vào ngày 14 – 05 – 2019 với đội ngũ sáng lậpđầy tài năng, nhiệt huyết có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh, số thànhviên ban đầu chỉ bao gồm 30 người, họ đã đặt tất cả tâm huyết vào đứa con đầu lòngđầy hoài bão và mơ ước của mình để góp phần phát triển nền kinh tế nước nhà,mong muốn có thể mang lại được mái ấm hạnh phúc, bền vững cho hàng triệungười Việt Nam

Năm 2020: Công ty khởi công xây dựng trụ sở văn phòng mới tại Thành phốTây Ninh, văn phòng mới là không gian làm việc khang trang, tiện nghi, thoải máicho toàn thể đội ngũ nhân viên Đồng thời cũng đáp ứng phục vụ cho định hướngtăng cường và mở rộng hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư tại Tây Ninh Ngày 6 -

10 khởi động cho dự án 100 sản phẩm sắp ra mắt tại TP Tây Ninh Ngày 17 – 10lập quỹ thiện nguyện KV Group thuộc Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV nhằmmục đích quyên góp, cứu trợ miền Trung vượt qua cơn hoạn nạn Bước đầu, Quỹ đãquyên góp được tổng số tiền là 21 triệu đồng, ngoài ra mỗi nhân viên công ty cũngđồng lòng ủng hộ 1 ngày lương/ người Ngày 2 – 11 Công ty cổ phần

đầu tư địa ốc KV - KV GROUP - chính thức là đơn vị chủ đầu tư 100% vốn dự ánKhu dân cư Rạng Ðông.

Năm 2021: KV Group đã chính thức hợp tác với Ngân hàng quốc tế VIBtrong cấp tín dụng và tài trợ vốn vay lên đến 70% giá trị sản phẩm, với lãi suất ưuđãi dành cho khách hàng dự án Khu dân cư Rạng Đông - TP.Tây Ninh Để chúcmừng năm Tân Sửu, KV Group cùng dự án Khu dân Rạng Đông hân hạnh mangđến chương trình QUÀ TẶNG NĂM MỚI AN CƯ cho toàn thể khách hàng: Tặng

2000 viên gạch và 100 bao xi măng cho khách hàng xây nhà tại dự án Khu dân cưRạng Đông trong vòng 12 tháng kể từ ngày giao nhận nền Đón tiếp Hiệp HộiDoanh nghiệp tỉnh Tây Ninh đến thăm và chúc mừng năm mới Ngày 17 – 05, Công

ty đóng góp 20 triệu đồng hỗ trợ công tác phòng chống dịch Covid – 19 Về hoạtđộng kinh doanh, nghiên cứu, phát triển các dự án bất động sản tại các tỉnh thànhlớn của miền tây như: Trà Vinh, Bến Tre, Cần Thơ với định hướng mở rộng thịtrường trong giai đoạn 2022 – 2026

2.1.2 Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi và phương châm kinh doanh của Công

ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV

Tầm nhìn

Trở thành nhà phát triển Bất động sản uy tín, luôn mang lại những sản phẩm tốt nhất, được khách hàng hài lòng, tin tưởng và đánh giá cao

Sứ mệnh

Kiến tạo mái ấm An Khang

Xây dựng cuộc sống Thịnh Vượng

Giá trị cốt lõi

Nhân văn – Uy tín

Hiệu quả – Cam kết

Kiến tạo địa phương

Phương châm kinh doanh

KV luôn xác định và thực hiện theo phương châm kinh doanh: “ Lấy Hạnhphúc và sự Phồn thịnh của khách hàng làm thước đo cho sự thành công của côngty”

2.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV Sàn giao

dịch BĐS Công ty Cổ phần địa ốc KV hoạt động chủ

yếu thông qua các chức năng, nhiệm vụ chính như sau:

b Giao dịch chuyển nhượng, cho thuê BĐS và thực hiện các dịch vụ

Tìm kiếm nguồn khách hàng, doanh nghiệp, công ty có nhu cầu thuê văn phòng làm việc, mặt bằng bán lẻ, chung cư…

Tư vấn các dịch vụ cho thuê mà công ty có cho khách hàng, lựa chọn và hỗ trợ khách hàng đưa ra các quyết định phù hợp với nhu cầu của tổ chức

Lập phương án tổ chức, kinh doanh theo kế hoạch hoạt động của công ty Nguồn hàng cho thuê đa số là mặt bằng văn phòng trong các khu vực thànhphố Tây Ninh, Long An và khu vực Tây Bắc Sài Gòn Đàm phán với chủ đầu tư đưa

ra các chính sách về giá và dịch vụ hợp lí với điều kiện thực tế của cơ sở vật chất vàchất lượng dịch vụ trong tòa nhà

Nhân viên kinh doanh đăng thông tin quảng cáo, sử dụng các kĩ thuật về IT,quảng bá sản phẩm qua hình thức marketing online đến khách hàng

c Đầu tư BĐS

Phòng đầu tư dự án có trách nhiệm tìm kiếm các dự án đầu tư về bất độngsản khả thi, mua hồ sơ mời thầu và lập hồ sơ dự thầu để tham gia đấu thầu dự án.Trên cơ sở hồ sơ dự thầu đã trúng thầu, phối hợp với Phòng kinh doanh và cácphòng chức năng khác tổ chức triển khai các nội dung sau trúng thầu

d Xây dựng các chiến lược Marketing.

Xây dựng và đưa ra các chiến lược marketing phù hợp với từng dự án, lên kếhoạch thực hiện các hoạt động quảng cáo nhằm đưa thông tin đến với khách hàng

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

PHÒNG KINH DOANH - CHĂM SÓC KHÁCH HÀNGPHÒNG TÀI CHÍNH - KẾ TOÁNPHÒNG HÀNH CHÍNH - NHÂN SỰ

Hỗ trợ bộ phận kinh doanh bán sản phẩm Sử dụng các công cụ truyền thông hiệu quả như internet, báo chí, tờ rơi, banner, quảng cáo trên truyền hình, radio,…

2.2 Cơ cấu bộ máy tổ chức của Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc KV

2.2.1 Mô hình cơ cấu bộ máy quản lý doanh nghiệp

Hình 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu Tư Địa Ốc KV

(Nguồn: Phòng Hành chính – Nhân sự)

2.2.2 Nhiệm vụ, chức năng của từng bộ phận

Trong công ty, các phòng ban đều có các chức năng làm việc độc lập, tuynhiên các phòng đều hỗ trợ, kết hợp mỗi khi cần thiết để hướng đến mục tiêu làmang lại lợi nhuận cho công ty

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ:

Hội đồng quản trị có toàn quyền nhân danh công ty cổ phần quyết định mọivấn đề liên quan tới mục đích, quyền lợi của Công ty, trừ một số vấn đề thuộc thẩmquyền của đại hội cổ đông

TỔNG GIÁM ĐỐC:

Tổng giám đốc là người điều hành cao nhất và là đại diện pháp nhân củacông ty, giữ vai trò lãnh đạo chung toàn công ty, chỉ đạo trực tiếp đến từng Dự án,chịu trách nhiệm trước Pháp luật về mọi hoạt động kinh doanh của công ty Tổnggiám

đốc có nhiệm vụ xây dựng các chiến lược phát triển, kế hoạch dài hạn và hàng nămcủa doanh nghiệp, thực hiện việc điều động, bổ nhiệm, khen thưởng, kỷ luật cán bộ,công nhân viên theo quy định của Công ty và Luật Lao động Giám đốc là ngườitrực tiếp phụ trách chỉ đạo công tác Phòng tài chính kế toán.

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN:

Chức năng

Ban Quản lý dự án thực hiện chức năng trực tiếp tổ chức công tác quản lý dự

án mà Công ty thực hiện và các chức năng theo nội dung công tác quản lý thực hiện

dự án sẽ được lập cho mỗi dự án

Bàn giao công trình hoàn thành cho chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng côngtrình khi kết thúc xây dựng hoặc trực tiếp Quản lý vận hành, khai thác sử dụng côngtrình hoàn thành theo yêu cầu

Nhiệm vụ

Ban Quản lý dự án có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn trongcông tác quản lý dự án theo quy định của pháp luật và hướng dẫn tại nội dung côngtác quản lý thực hiện dự án, bao gồm: Tổ chức thực hiện các công tác chuẩn bị đầu

tư xây dựng; Tổ chức thực hiện các công tác triển khai dự án; Tổ chức thực hiện cáccông tác kết thúc xây dựng, bàn giao công trình, vận hành sử dụng

PHÒNG HÀNH CHÍNH – NHÂN SỰ

Chức năng

Phòng Hành chính – Nhân sự có chức năng tham mưu giúp HĐQT, TổngGiám đốc Công ty trong lĩnh vực sắp xếp, cải tiến tổ chức, quản lý bồi dưỡng vàquy hoạch các bộ, thực hiện chế độ, chính sách Nhà nước đối với người lao động,quản lý hành chính và văn phòng Công ty đáp ứng yêu cầu ổn định và phát triển củaCông ty

Nhiệm vụ

Trong công tác hành chính: Chủ trì hoặc phối hợp với các bộ phận chuẩn bịcác hoạt động liên quan tới tổ chức hội nghị, hồ sơ tài liệu làm việc cho lãnh đạoCông ty, viết báo cáo định kỳ hoặc đột xuất của Công ty; chủ trì công tác văn thư, lễtân, tiếp khách; Thực hiện, quản lý các công việc liên quan tới công nghệ thông tin,

quản trị kỹ thuật website; chủ trì công tác quan hệ báo chí, truyền thông; Thườngtrực công tác thi đua và khen thưởng; phối hợp tham gia hội chợ, triển lãm

Trong công tác quản trị hậu cần: Quản lý tài sản Công ty, lên kế hoạch sửachữa, bảo dưỡng, thanh lý; Mua sắm trang thiết bị, văn phòng phẩm cho Công ty;Chủ trì các công tác hậu cần khác như: phương tiện đi lại, vệ sinh môi trường, tổchức ăn trưa, v.v.

Trong việc nghiên cứu, xây dựng và thực hiện chiến lược quản lý và pháttriển nguồn nhân lực của Công ty: Xây dựng quy chế phân cấp về quyền hạn vàtrách nhiệm giữa Công ty và các công ty dự án; Quản lý cán bộ chủ chốt tại cáccông ty dự án; Xây dựng phương án thu hút nhân tài vào Công ty; Thực hiện cácnhiệm vụ khác Phó giám đốc phụ trách và Tổng Giám đốc giao

PHÒNG TÀI CHÍNH – KẾ TOÁN:

Chức Năng

Tổ chức thực hiện công tác hạch toán kế toán, lập các báo cáo tài chính vàquản lý hướng dẫn công tác hạch toán kế toán trong Công ty theo đúng quy địnhpháp luật về kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam; Thực hiện công tác kiểm toánnội bộ đối với các Công ty dự án, Công ty thành viên bảo đảm sự tuân thủ các quyđịnh pháp luật về tài chính, kế toán và các quy định của Công ty; Thực hiện tráchnhiệm báo cáo, cung cấp thông tin theo quy định pháp luật về thống kê; Giúp việccho HĐQT và Tổng Giám đốc công tác hành chính, pháp lý, quản lý nhân sự; côngtác quan hệ công chúng, xây dựng và phát triển thương hiệu, nâng cao hình ảnh củaCông ty; công tác mua sắm, bảo đảm các phương tiện, trang thiết bị cho hoạt độngcủa Công ty và công tác công nghệ thông tin

Nhiệm vụ

Phòng Tài Chính – Kế toán gồm những nhiệm vụ sau: Ghi chép và hạchtoán, đầy đủ các nghiệp vụ kinh tế tài chính phát sinh trong quá trình quản lý kinhdoanh của Công ty, phù hợp với quy định của Nhà nước và quy chế quản lý tàichính của Công ty; Kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch kinh doanh, kế hoạch thuchi tài chính, việc thu, nộp thanh toán, kiểm tra việc giữ gìn và sử dụng tài sản, vật

tư, tiền vốn; Phát hiện và ngăn ngừa kịp thời những hiện tượng lãng phí, vi phạmchế độ, quy định của Nhà nước, Công ty; Phổ biến chính sách, chế độ quản lý tàichính của Nhà nước với các bộ phận liên quan khi cần thiết; Cung cấp các số liệu,

tài liệu cho việc điều hành kinh doanh, kiểm tra và phân tích hoạt động kinh tế tàichính phục vụ công tác