Ths kinh te chinh tri vận dụng lý luận địa tô của c mác TRONG xác ĐỊNH GIÁ đền bù đất xây DỰNG đô THỊ TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

Định giá đất là một trong những biện pháp quản lý đất của Nhà nước.Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính cho các chủ thể sử dụng đất, khuyến khích các chủ thể đầu

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Lý luận của C.Mác tiếp cận vấn đề đất đai dưới góc độ quan hệ giữangười với người trong chiếm hữu, sử dụng và thực hiện lợi ích kinh tế đối vớiđất đai Toàn bộ lý luận này được đề cập trong phần sáu quyển III “Bộ Tưbản” [20] Lý luận địa tô, là hạt nhân của toàn bộ lý luận về quan hệ đất đai củaMác, nghiên cứu trên cơ sở thống trị của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa Việcvận dụng lý luận địa tô vào hoạch định và thực thi chính sách đất đai là vấn đềđược quan tâm của các nước khi chuyển sang nền kinh tế thị trường

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sởhữu Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các đối tượng có nhu cầu

sử dụng và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, tạo điều kiện hình thành,phát triển thị trường quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.Đây là một trong những thị trường quan trọng đang góp phần phát triển nềnkinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta hiện nay

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt giá đối với đất thông qua cácquyền: quyết định mục đích sử dụng; qui định hạn mức, thời gian sử dụngđất… Điều này, một mặt đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đất hợp lý và

có hiệu quả, mặt khác đảm bảo thực hiện quyền, nghĩa vụ và lợi ích của cácchủ thể trong sử dụng đất

Định giá đất là một trong những biện pháp quản lý đất của Nhà nước.Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính cho các chủ thể

sử dụng đất, khuyến khích các chủ thể đầu tư phát triển kinh tế, đảm bảo địnhhướng XHCN…

Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2.095km2, với dân số 7,123 triệungười (không kể khoảng 2 triệu người vãng lai - số liệu điều tra dân số ngày

01 tháng 04 năm 2009), là một đô thị lớn nhất nước và đang trong quá trình

đô thị hóa mạnh mẽ Yêu cầu đặt ra là phải xây dựng công tác quy hoạch đô thị,quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, gắn liền với công tác bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư phù hợp với mục tiêu và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thànhphố, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế và cải thiện dân sinh Thời gian qua, cáccấp chính quyền của thành phố rất quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cự Đã đề ra nhiều biện pháp, giải pháp phù hợp quy định pháp luật để ổnđịnh cuộc sống và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi, đồngthời đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng Đặc biệt, là sự quan tâmcủa Thành ủy, các cơ quan đoàn thể, đã có nghị quyết, nhiều chuyên đề để lãnhđạo và chỉ đạo Bên cạnh những thành quả đạt được, công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư đã có tác động không ít đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, công

ăn việc làm và cuộc sống của người dân bị ảnh hưởng do di dời

Xác định công tác bồi thường hiện nay là rất quan trọng, ảnh hưởng trựctiếp đến lợi ích đời sống của người bị thu hồi đất, đồng thời cũng ảnh hưởng đếnthu hồi đất để triển khai các dự án trên địa bàn Việc triển khai các quy định vềgiá đất và đền bù trên cơ sở lý luận của C.Mác vào thực tiễn ở thành phố Hồ ChíMinh là vấn đề quan trọng góp phần vào sự phát triển kinh tế-xã hội và an ninh

của thành phố Vì vậy, “Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác trong xác định giá

đền bù đất xây dựng đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” được chọn

làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị

2 Tình hình nghiên cứu

Đến nay đã có nhiều công trình nghiên cứu lý luận của C.Mác

V.I.Lênin về địa tô, giá cả ruộng đất như: Một số vấn đề lý luận C.Mác và Lê nin về địa tô, ruộng đất của PGS,TS Nguyễn Đình Kháng và TS Vũ Văn Phúc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2000; Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam của PGS, TS Nguyễn Đình Kháng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào khảo sát chính sách đất xây dựng đô thị trên địa bàn Hà Nội hiện nay,

Luận văn Thạc sỹ Kinh tế của Vũ Huy Hùng Bảo vệ tại Học viện Chính trị

-Hành chính quốc gia Hồ Chi Minh, Hà Nội - 2006 Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề đất đai ở Việt Nam Tổng quan đề tài cấp

bộ, Học viện Tài chính, Bộ Tài Chính, do Hà Quý Tình làm chủ nhiệm

Trên cơ sở các văn bản quy định và thực tế việc xây dựng, áp dụng chính sách đền bù giá đất ở các đô thị lớn hiện nay, nhiều tác giả đã có các bài viết đề cập tới vấn đề này như: Hạnh Liên, Quy định mới về đền bù đất: Bối rối lúc "giao thời", http://vneconomy.vn, tháng 9/2009; Duy Tuấn - Lê

Minh, Bao giờ giá đền bù đất "sát" với thị trường? http://www.vtc.vn , tháng

11/2006; Hạnh Lê, Đền bù đất theo nguồn gốc sẽ triệt tiêu khiếu nại? http://vietbao.vn, tháng 11/ 2006; Phạm Cường, Thành phố Hồ Chí Minh: Giá đền bù đất còn bất cập, http://www.vnchannel.net, tháng 8/2007; Nguyễn Thị Dung, Chính sách đền bù khi bị thu hồi đất của một số nước trong khu vực và Việt Nam, http://isponre.gov.vn ; TS Nguyễn Ngọc Điện, Lối ra nào cho các

khiếu kiện về đền bù đất đai, http://www.thesaigontimes.vn, tháng 9/2007? Phúc

Hậu, Giá đền bù đất lúa sẽ cao gấp đôi đất thổ cư, http://www.baomoi.com; Lan Hương, Đảm bảo mức sống đền bù đất bằng gửi ngân hàng ? http://www.tin247.com Từ Nguyên, Sẽ có một mức giá chung khi đền bù đất nông nghiệp, http://vneconomy.vn , tháng 11/2008,…

Như vậy, đến nay đã có nhiều tác giả và nhiều công trình trực tiếp và giántiếp nghiên cứu đến giá đất, chính sách đền bù khi bị thu hồi đất, nhưng vận dụng

lý luận của C.Mác vào việc xem xét các quy định về cách định giá đất bồi thường,thì đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống Do vậy, đềtài này không trùng lặp với các công trình khoa học đã nghiên cứu và công bố

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục đích

Trên cơ sở nghiên cứu, vận dụng lý luận địa tô của C.Mác, các quyđịnh của Nhà nước về chính sách đất đai và thực trạng việc vận dụng lý luận

địa tô của C.Mác vào việc xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị, đánh giáđúng thực trạng giá đền bù, qua đó luận văn đề xuất giải pháp nhằm hoànthiện chính sách đền bù giá đất để phát triển đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh

giai đoạn hiện nay

- Đề xuất phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện giá đất đền bù

để phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn hiện nay

từ năm 1998 đến năm 2010

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

- Đề tài dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng HồChí Minh và các quan điểm của Đảng, chính sách của Nhà nước về đất đai,đền bù trong quá trình phát triển kinh tế của đất nước nói chung và Thành phố

Hồ Chí Minh nói riêng

- Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vậtlịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, phương pháp kinh tế học, phương pháp

lịch sử - logic; phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh; phươngpháp điều tra, khảo sát, gắn lý luận với thực tiễn.

6 Đóng góp của đề tài

- Khái quát làm rõ những điểm cốt lõi trong lý luận của C.Mác về địa

tô, những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ruộng đất, qua đó vận dụng vào việckhảo sát các văn bản của Nhà nước về định giá đất trong nền kinh tế thịtrường định hướng XHCN ở nước ta và đặc biệt trên địa bàn thành phố HồChí Minh, chỉ ra những điểm phù hợp và chưa phù hợp

- Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất đền bù đểphát triển đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn hiện nay

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văngồm 03 chương, 7 tiết

Chương 1

LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA C.MÁC VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆC

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ

1.1 KHÁI QUÁT LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA C.MÁC VỀ ĐỊA TÔ VỚI QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT

Ruộng đất là một loại tư liệu lao động, một yếu tố không thể thiếu đượccho tất cả mọi ngành, mọi lĩnh vực, không những cho nông nghiệp mà cả chocông nghiệp, dịch vụ; cho hoạt động kinh tế mà cả hoạt động văn hoá, xã hội

Từ canh tác đến địa điểm kinh doanh, xây dựng trụ sở, nhà xưởng, kho bãi,xây dựng kết cấu hạ tầng đều cần đến đất Đất đai không phải là sản phẩmcủa lao động mà là tặng vật của tự nhiên, do đó bản thân đất không có giá trị,đất không có lao động vật hoá ở trong đó; lao động có thể khai phá, cải tạođất, làm cho đất màu mỡ hơn, thuận tiện hơn trong việc sử dụng vào các hoạtđộng kinh tế - xã hội, song lao động không thể tạo ra đất đai Nhưng, trongkinh tế thị trường đất đai cũng được mua bán như một hàng hoá, nên có giá cả

và được coi như cũng có giá trị Tuy nhiên, cách quy định giá và giá trị củađất cũng khác với cách quy định giá trị của hàng hoá thông thường C.Mác đãnhận xét:

Chính cái địa tô đã được tư bản hoá như vậy cấu thành giá mua hoặcgiá trị của ruộng đất : đó là một phạm trù prima facie (mới thoạtnhìn) thì cũng bất hợp lý như giá cả của lao động, vì đất không phải

là sản phẩm của lao động và do đó không có giá trị Nhưng mặtkhác, đằng sau cái hình thái bất hợp lý ấy, ẩn giấu một quan hệ sảnxuất hiện thực [20, tr.252-253]

Đất đai là tài nguyên, là nguồn lực tối quan trọng phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, có vai trò quyết định đến sự tồn tại và phát triển của loài người Đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng

hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất và thậm chí các thành phần của phổ điện từ

Trong kinh tế chính trị học cổ điển, đất đai, tư bản và lao động được coi là một trong ba yếu tố sản xuất Vì đất không được sinh ra, thị trường đất đai phản ứng đối với việc đánh thuế khác hẳn so với thị trường lao động và thị trường hàng hóa do con người sản xuất ra Thuế giá trị đất hoàn thiện một cách lý tưởng có thể không ảnh hưởng tới chi phí cơ hội trong việc sử dụng đất, thay vì thế nó có thể làm giảm giá trị của quyền sở hữu đất hợp pháp Trong kinh tế chính trị học, các chi phí phải thanh toán để được quyền

sử dụng đất đai gọi là địa tô, hay hiện nay thường gọi là phí sử dụng đất.

Theo thuật ngữ của kinh tế chính trị học Cổ điển, "địa tô" là một dạngđặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được Đốivới C.Mác và Henry George, địa tô là một hình thức của sự bóc lột Chủ sở hữuđất đã có thể nhận được "một cái gì đó từ hư không" chỉ bởi vì họ kiểm soátđược những tài nguyên quan trọng đó Đối với Mác, chủ sở hữu đất nhậnđược một phần lợi nhuận siêu ngạch được tái phân bổ từ khu vực công nghiệp

và dịch vụ

Kinh tế học Tân cổ điển hiện đại đã khái quát hóa thuyết này rằng, chủ

sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tôchỉ là một trường hợp đặc biệt của tô kinh tế) vì những đặc tính duy nhất củayếu tố đầu vào này Do đó, tô là khoản nhận được cho những ưu thế đặc biệtcủa bất kỳ loại hình đầu vào nào Những khoản thu được không nhất thiếtphải ở dạng tiền mà nó có thể là những đặc quyền nào đó

Lý luận của Mác tiếp cận vấn đề đất đai, địa tô dưới góc độ quan hệgiữa người với người trong chiếm hữu sử dụng và thực hiện lợi ích kinh tế đốivới đất đai Trong đó, lợi nhuận siêu ngạnh chuyển hóa thành địa tô là biểuhiện sự vận động của quan hệ sản xuất, quan hệ lưu thông, quan hệ phân phốicủa kinh tế hàng hoá trong nông nghiệp Về mặt giai cấp, nó thể hiện mối

quan hệ giữa ba giai cấp cơ bản trong phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa:

“công nhân làm thuê, nhà tư bản và địa chủ đó là ba giai cấp lớn của xã hộihiện đại dựa trên phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa”[20, tr.643]

Ở đây, Mác chỉ nghiên cứu quan hệ phân phối giá trị thặng dư giữa cáctập đoàn kinh doanh tư bản chủ nghĩa Do vậy, nghiên cứu các loại địa tô tưbản chủ nghĩa chỉ là nghiên cứu lợi nhuận siêu ngạch chuyển hoá thành địa tô,cách biểu hiện của giá trị thặng dư Song thực tế, Mác nghiên cứu toàn bộ sựvận động của quan hệ: sản xuất, lưu thông, phân phối trong nền nông nghiệphàng hoá, là toàn bộ quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai với địa tô.Cách hiểu ấy đã mở ra nhận thức vận dụng sáng tạo lý luận của Mác trongnền kinh tế thị trường hàng hoá ở Việt Nam C.Mác viết: “Vấn đề ở đây làphải nghiên cứu các quan hệ sản xuất và quan hệ trao đổi nhất định do việcđầu tư tư bản vào nông nghiệp đẻ ra” [20, tr.240]

Lý luận địa tô là hạt nhân của toàn bộ lý luận về quyền sở hữu, quyền

sử dụng đất đai của Mác Lý luận địa tô nghiên cứu quan hệ phân phối, màquan hệ phân phối ấy biến đổi trên cơ sở quan hệ của nền sản xuất hàng hoánông phẩm Ở đây có sự tách rời giữa quyền sở hữu ruộng đất và quyền kinhdoanh (quyền sử dụng) ruộng đất “Việc quyền sở hữu mang những hình tháicho phép nông nghiệp có thể kinh doanh theo sản xuất TBCN là sản phẩm cótính đặc trưng của phương thức đó”[20, tr.641] Theo C.Mác, “địa tô là hìnhthái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức làđem lại thu nhập [verwertet]”[20, tr.246] Địa tô phản ánh quan hệ thống nhất

và đối lập giữa “ba giai cấp cấu thành cái bộ xương sống của xã hội cận đại người công nhân làm thuê, nhà tư bản công nghiệp và địa chủ”[20, tr.246]

-Khái quát lý luận địa tô, quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đaitrong thị trường hàng hoá nông phẩm, Mác chỉ ra có thể xem xét ba nội dung

lớn: Thứ nhất, sự thâm nhập của kinh tế thị trường hàng hoá vào sự vận động

của toàn bộ quan hệ quyền sở hữu và quyền sử dụng kinh doanh trong lĩnh

vực đất đai; Thứ hai, vạch ra đặc điểm của sự vận động và tính quy luật của

nền sản xuất nông nghiệp hàng hoá lớn Ngoài những quy luật cơ bản như quyluật giá trị, quy luật giá trị thặng dư được biểu hiện trong nền sản xuất nôngnghiệp hàng hoá quy mô lớn, ở đây C.Mác cho biết nhiều vấn đề khác nhưtính quy luật của biến đổi dân cư trong nông thôn, quy luật lưu thông, phân phốitrong nông nghiệp, quy luật biến đổi cơ cấu lao động, cơ cấu sử dụng đất đai;

Thứ ba, về nội dung, C.Mác chỉ ra phương thức kinh doanh lớn trong nền sản

xuất nông nghiệp hàng hoá theo cơ chế thị trường Mặt khác, C.Mác còn chỉ ranhững vấn đề cơ bản của sự hình thành giá nông sản, giá đất (địa tô), giá cả laođộng Thông qua sự biến đổi của giá thị trường, mà ảnh hưởng đến chuyển dịch

cơ cấu các loại đất đưa vào sử dụng trong nền kinh tế hàng hoá sản xuất lớn Cácnội dung đó gắn bó chặt chẽ với nhau Tùy góc độ tiếp cận, yêu cầu phát triểnkinh tế có thể khai thác vận dụng vào thực tiễn giải quyết vấn đề nảy sinh trongxây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam

1.1.1 Khái niệm và các loại địa tô

Địa tô là một bộ phận sản phẩm thặng dư do những người lao động làm

việc trong lĩnh vực nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu để đượcquyền kinh doanh đất đai Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu về ruộng đất Nó đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ,phong kiến, tư bản chủ nghĩa (TBCN) và cả trong chủ nghĩa xã hội (CNXH).Theo Mác, về thực chất, địa tô chính là phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài lợinhuận bình quân mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp chiếm đoạt củangười lao động trả cho chủ sở hữu đất để được quyền kinh doanh trên đất đai.Nguồn gốc của địa tô TBCN vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nôngnghiệp làm thuê tạo ra Địa tô TBCN phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địachủ (chủ sở hữu ruộng đất), tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhânnông nghiệp Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa

tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch có hai loại: địa tô chênh lệch I (RclI) và địa tô chênhlệch II (RclII).

Địa tô chênh lệch I (RclI) là phần lợi nhuận dôi ra, ngoài lợi nhuận bình

quân, thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi (về độ màu mỡ,khí hậu và vị trí thuận lợi) Đó chính là số chênh lệch giữa giá cả sản xuấtchung của nông phẩm sản xuất trên ruộng đất xấu nhất với giá cả sản xuất cábiệt của nông phẩm trên ruộng đất tốt và trung bình Bộ phận này thuộc vềngười sở hữu đất đai

Địa tô chênh lệch II (RclII) là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận

bình quân do nhà tư bản kinh doanh ruộng đất bỏ tư bản của mình ra đầu tưvào cải tạo đất đai, làm thủy lợi, phân bón và áp dụng kỹ thuật mới thu được

Bộ phận này thuộc nhà tư bản trong thời hạn hợp đồng đất còn hiệu lực Sauthời hạn này nó chuyển hóa thành địa tô chênh lệch I

Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông

nghiệp nhất thiết phải nộp cho chủ sở hữu, cho dù đất đai đó tốt hoặc xấu dochế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp mà ra Do cấu tạohữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp, nên với mộtlượng tư bản ứng ra như nhau và tỷ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giátrị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong côngnghiệp vì sử dụng được một lượng lao động sống lớn hơn Chế độ độc quyền

tư hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khácvào nông nghiệp, nên trong nông nghiệp, giá trị của nông sản phẩm cao hơngiá cả sản xuất chung Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cảsản xuất chung chính là địa tô tuyệt đối Theo quan điểm của Mác, nguồn gốccủa địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động của côngnhân nông nghiệp tạo ra

Địa tô độc quyền: địa tô luôn gắn liền với độc quyền sở hữu ruộng đất,

độc chiếm các điều kiện tự nhiên thuận lợi Tuy nhiên, có những loại đất có

thể trồng những loại cây cho những sản phẩm quý hiếm, có giá trị cao (nhưnhững vườn nho có thể cho những thứ rượu đặc biệt) hay có những khoángsản đặc biệt có giá trị, hay vị trí đất đô thị hay đất xây dựng thì địa tô củanhững đất đai đó sẽ rất cao, có thể xem đó là địa tô độc quyền Nguồn gốc củađịa tô độc quyền này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền caocủa sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho người sởhữu những đất đai đó

Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tưhữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tôtuyệt đối và địa tô độc quyền cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn lại địa tô chênhlệch Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặcbiệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, là tài nguyên quýgiá của quốc gia Nhà nước giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nôngdân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoàithuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; chophép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh vớingười nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị sử dụng đất Tuy hìnhthức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất

có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô

1.1.2 Một số nội dung cơ bản về lý luận địa tô

1.1.2.1 Lý luận về địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân mà, tỷ suất lợi nhuận bình quân (p') là tỷ số tính theo % giữa tổng giá trị

thặng dư và tổng số tư bản xã hội đã đầu tư vào các ngành của nền sản xuất

thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là "do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt mà ra thôi”[20, tr.283] Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả

sản chung của nông phẩm Địa tô độc quyền là lợi nhụân siêu ngạch do giá

cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai mà những kẻ độc chiếm

thác nước, hàm mỏ, vị trí thuận lợi kinh doanh

Theo C.Mác: "trước tiên từ giả thiết cho rằng những sản phẩm để trảđịa tô này, - trong những sản phẩm trong đó một phần giá trị thặng dư, và do

đó, một phần trong toàn bộ giá cả của chúng, được chuyển hóa thành địatô"[20, tr.281] Giá cả những sản phẩm của ruộng đất có vị trí thuận lợi, màu mỡ

và hầm mỏ phải trả tô đều được bán theo giá cả sản xuất giống như những hànghoá khác trong nền kinh tế hàng hoá tự do cạnh tranh Nó "phải do kết quả ngẫunhiên của những sự giao dịch trong quá trình lưu thông" [20, tr.281]

Đặc điểm chung của địa tô chênh lệch (lợi nhuận siêu ngạch) với vấn

đề độc quyền kinh doanh ruộng đất Mác chỉ rõ: "Lợi nhuận siêu ngạch ấy chỉ

có thể là do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cábiệt mà ra thôi, tức là do sự chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận cá biệt và tỷsuất lợi nhuận chung mà ra” [20, tr.283] Những doanh nghiệp có giá sản xuất

cá biệt thấp hơn, chi phí tổng số lao động nhỏ hơn, năng xuất lao động caohơn do đất màu mỡ hơn, lợi dụng thác nước, vị trí kinh doanh thuận lợi hơn.Đặc trưng của địa tô chênh lệch trong kinh doanh ruộng đất thể hiện:

- "Nó không gia nhập với tư cách là một yếu tố quyết định vào giá cảsản xuất chung của hàng hóa"[20, tr.288], mà nó lại lấy giá cả sản xuất chung

ấy làm tiền đề

- Địa tô chênh lệch kinh doanh ruộng đất không phải là kết quả củanăng xuất tuyệt đối của tư bản đã sử dụng hoặc của lao động do tư bản ấychiếm dụng, mà là kết quả của năng xuất tương đối lớn hơn của những tư bản cábiệt đầu tư vào một khu vực sản xuất nào đó có điều kiện tự nhiên đặc biệt thuậnlợi "xuất hiện không phải do sức sản xuất của tư bản đã sử dụng" [20, tr.289]

- Nó là "cơ sở tự nhiên của lợi nhuận siêu ngạch" [20, tr.289]; "là nguyênnhân làm cho lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành hình thái địa tô, tức là

nguyên nhân làm cho chủ đất hoặc người sở hữu thác nước chiếm hữu được cáiphần lợi nhuận ấy, hoặc cái phần ấy trong giá cả của hàng hóa" [20, tr.290].

- Quyền sở hữu ruộng đất không phải do nguyên nhân sinh ra lợi nhuậnsiêu ngạch, mà chỉ là nguyên nhân làm cho lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóathành địa tô Nó là cơ sở phát sinh giá cả ruộng đất "địa tô phát sinh từ giá cảsản xuất Giá cả đó chẳng qua chỉ là địa tô đã tư bản hóa" [20, tr.291] Điều

đó có nghĩa là, dù không tồn tại chế độ tư hữu ruộng đất, song nếu có nôngnghiệp sản xuất hàng hóa thì vẫn có địa tô chênh lệch

- Địa tô chênh lệch đề ra một phạm trù phát sinh, đó là giá cả ruộng đất,giá thác nước, giá vị trí kinh doanh tô đất Giá cả ấy là "một biểu hiện bất hợp

lý, nhưng ẩn đằng sau lưng nó một quan hệ kinh tế hiện thực” [20, tr.208]

1.1.2.2 Lý luận về địa tô chênh lệch I (Rcl I)

Rcl I là hình thái thứ nhất của địa tô chênh lệch

“Địa tô chênh lệch 1 là địa tô sự chênh lệch giữa sản phẩm thu được do

sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau” (“On the Principles ofPolitical Economy, and Taxation” London, 1821, p 59) và "trên cùng mộtdiện tích đất đai như nhau" [20, tr.293] trên những mảnh ruộng khác nhau, cókết quả sản phẩm khác nhau Thực tế nó là phần lợi nhuận siêu ngạch trênruộng đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi hơn

- Những căn cứ xác định địa tô chênh lệch I:

Tư bản, lao động, diện tích đều ngang nhau Trên cơ sở những điềukiện chung đó lại có kết quả kinh doanh khác nhau thì có địa tô chênh lệch I.Nguyên nhân cơ bản là độ phì nhiêu tự nhiện và vị trí tự nhiện khác nhau của đất

Cách phân bổ thuế có thể tác động không đồng đều giữa các mảnhruộng cũng có kết quả khác nhau

Có sự chênh lệch về hiệu quả do sự phát triển nông nghiệp hàng hoágiữa các vùng trong nước không đồng đều, hay vì tập quán truyền thốngkhác nhau

- Hai điều kiện chính hình thành địa tô chênh lệch I: độ phì và vị trí.

Biểu hiện ở mối quan hệ giữa độ phì của đất và vị trí của mảnh ruộng; vị tríđất từ thuận lợi đến không thuận lợi và ngược lại; "Mức độ phì nhiêu của đất"[20, tr.295]; trình độ về lao động Từ lý luận của C.Mác có thể nhận xét về địa

tô chênh lệch liên quan đến giá đất như sau:

Thứ nhất, giá cả ruộng đất chưa canh tác thuộc cùng phẩm chất và vị trí ngang nhau quy định Theo C.Mác: “giá của thứ đất chưa canh tác thuộc

các loại khác nhau (chúng ta giả định là chỉ có địa tô chênh lệch thôi) sẽ dogiá cả của những đất đã canh tác thuộc cùng một phẩm chất và ở vào một vịtrí ngang như nhau quyết định” [20, tr.321]

Thứ hai, việc đưa đất xấu vào sử dụng hay không là do yêu cầu của thị trường xã hội “Nói chung, quá trình mở rộng đất canh tác được tiến

hành bằng cách hoặc đưa vào canh tác những loại đất xấu hơn, hoặc canh tácnhững loại đất khác nhau, theo những tỷ lệ khác nhau, tùy theo tình hìnhhiện có” [20, tr.323]

Thứ ba, có sự bất lợi cho những nước đang phát triển so với các nước phát triển “ngũ cốc không những được bán dưới giá trị của chúng, mà còn được

bán dưới giá cả sản xuất của chúng, nghĩa là dưới giá cả sản xuất do tỷ suất lợinhuận trung bình trong những nước già cỗi hơn quyết định” [20, tr.324]

1.1.2.3 Địa tô chênh lệch II (Rcl II)

Rcl II là hình thái thứ hai của địa tô chênh lệch

- Khái niệm và sự giống, khác nhau của Rcl I và Rcl II:

Khái niệm: Địa tô chênh lệch I là kết quả của năng suất khác nhau của

những tư bản bằng nhau trên diện tích bằng nhau, cùng một thời gian Rcl I làđịa tô thu được trên ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên và vị trí đô thị và xâydựng thuận lợi Còn địa tô chệnh lệch II là kết quả năng suất khác nhau củanhững lần đầu tư tư bản nối tiếp nhau trên một diện tích nhất định Rcl II làđịa tô thu được gắn liền với đầu tư thêm tư bản cho việc thâm canh tăng năng

suất, xây dựng kết cấu hạ tầng để thu lợi nhuận siêu ngạch Trong thời gianhợp đồng thuê đất, Rcl II thuộc nhà tư bản.

Sự giống, khác nhau giữa Rcl I và Rcl II: Giống nhau, địa tô chệch lệch

I, địa tô chệch lệch II đều là hình thái lợi nhuận siêu ngạch cấu thành Sự khácnhau giữa địa tô chệch lệch I và địa tô chệch lệch II là về cách đầu tư RclItương ứng với quảng canh, mở rộng diện tích; RclII là do thâm canh

1.1.2.4 Địa tô đất xây dựng, địa tô hầm mỏ

Về cơ bản địa tô đất xây dựng, địa tô hầm mỏ được hình thành như địa

tô đất nông nghiệp Nhưng nó cũng có những đặc trưng riêng: Thứ nhất, trong

việc hình thành địa tô xây dựng và đô thị, vị trí của đất đai, đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng là yếu tố quyết định, còn độ màu mỡ và trạng thái của đất đai

không có ảnh hưởng lớn; Thứ hai, địa tô đất xây dựng tăng lên nhanh chóng

do sự phát triển của dân số, do nhu cầu về nhà ở tăng lên và do đầu tư những

tư bản vào xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng tăng lên

Địa tô hầm mỏ: đất hầm mỏ - đất có những khoáng sản khai thác cũngđem lại địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai ấy Địa

tô hầm mỏ cũng hình thành và được quyết định như địa tô đất nông nghiệp.Đối với địa tô hầm mỏ, giá trị của khoáng sản, hàm lượng, trữ lượng củakhoáng sản, vị trí và điều kiện khai thác quyết định

1.2 MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐỊA TÔ VỚI SỰ HÌNH THÀNH GIÁ TRỊ ĐẤT

VÀ CƠ SỞ CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ

Trong quá trình thống trị chưa đầy một thế kỷ (những năm 60, 70 củathế kỷ 18 đến những năm 40 của thế kỷ 19), sự kết hợp tư liệu sản xuất vớilao động xã hội bằng khoa học công nghệ trong cơ chế thị trường, các nước

có nền kinh tế thị trường phát triển đã tạo ra những kỳ quan khác hẳn Kim Tựtháp Ai cập, những cầu dẫn nước ở La Mã…; nó đã tiến hành những cuộcviễn chinh khác hẳn những cuộc di cư của các dân tộc và những cuộc chiếntranh thập tự, “đã tạo ra những lực lượng sản xuất nhiều hơn và đồ sộ hơn lực

lượng sản xuất của tất cả các thế hệ trước kia gộp lại” [20, tr.603] Về lĩnhvực nông nghiệp: một là “đã biến nghề nông - từ chỗ là một công việc có tínhchất thuần túy kinh nghiệm, truyền lại một cách máy móc từ thế hệ này quathế hệ khác, do bộ phận lạc hậu nhất của xã hội thực hiện - thành một sự ứngdụng nông học một cách khoa học và tự giác” [20, tr.244] Theo C.Mác:

“Những công lao lớn của phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa là, một mặtthì hợp lý hóa nông nghiệp, việc hợp lý hóa này lần đầu tiên đã tạo khả năngkinh doanh nông nghiệp theo phương thức xã hội” [20, tr.245]; hai là táchquyền sở hữu ruộng đất ra khỏi quyền kinh doanh trên ruộng đất “một mặt, nóhoàn toàn tách quyền sở hữu ruộng đất ra khỏi mọi quan hệ thống trị và nô lệ,

và mặt khác, nó hoàn toàn tách ruộng đất với tư cách là tư liệu lao động khỏiquyền sở hữu ruộng đất và người sở hữu ruộng đất; đối với người này thìruộng đất không có ý nghĩa gì khác hơn là một khoản thuế bằng tiền mà độcquyền của hắn cho phép hắn thu được của nhà tư bản công nghiệp, tức làngười phéc-mi-ê; phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa đã cắt đứt mọi mốiliên hệ giữa người sở hữu ruộng đất với ruộng đất, đến mức là người chủ đất

có thể suốt đời sống ở Công-xtăng-ti-nô-plơ, trong khi ruộng đất của hắn lạinằm ở Xcốt-len Như vậy, quyền sở hữu ruộng đất đã nhận được cái hình tháithuần túy kinh tế của nó, do chỗ nó đã trút bỏ tất cả những cái trang sức bềngoài và những cái tạp chất chính trị - xã hội trước kia, tóm lại là trút bỏ tất cảnhững vật phụ thuộc có tính chất truyền thống ấy, mà - như sau này chúng ta

sẽ thấy - chính bản thân các nhà tư bản công nghiệp và những nhà lý luận làm

kẻ phát ngôn cho họ, trong cuộc đấu tranh kịch liệt của họ chống quyền sởhữu ruộng đất, đã từng tố cáo là một vật thừa vô dụng và phi lý” [20, tr.245].Theo C.Mác, địa tô là “hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thựchiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập [verwertet]” [20, tr.246] Mặtkhác, địa tô phản ánh sự thống nhất và đối lập giữa “ba giai cấp cấu thành cái

bộ xương sống của xã hội cận đại” [20, tr.246] Tất cả những nhân tố ảnh

hưởng đến địa tô đều quan hệ đến giá trị đất đai, đó là cơ sở quan trọng nhấtxác định giá đất Những nhân tố làm tăng hay giảm khoản thu nhập đều làmtăng hay giảm giá trị ruộng đất Những nguyên nhân làm tăng giảm địa tôkhông những chỉ có mức độ phì nhiêu và vị trí của ruộng đất mà còn cónhững nguyên nhân khác

sự tiến bộ của nền sản xuất xã hội lại làm cho sự chênh lệch giữa những vị trí

cá biệt của các khoảnh đất tăng bằng cách tách rời nông nghiệp với côngnghiệp, để hình thành những trung tâm sản xuất lớn và tăng cường tính chất

cô lập tương đối của nông thôn, hay giữa các vùng bằng quy hoạch lại sự pháttriển kinh tế - xã hội trong một khu vực nào đó

Độ phì nhiêu tự nhiên của ruộng đất, ngoài yếu tố khí hậu, còn đượcquyết định bởi sự khác nhau trong cấu thành hoá học của lớp đất trên mặt,nghĩa là bởi sự khác nhau trong dung lượng các chất dinh dưỡng cần thiết chothực vật Nhưng hai khoảnh đất có cùng một thành phần hoá học như nhau do

đó về mặt này, chúng có cùng một độ phì nhiêu tự nhiên như nhau - vẫn cóthể khác nhau - về độ phì nhiêu thực tế, hiện thực, tuỳ theo các chất dinhdưỡng ấy tồn tại dưới một hình thái dễ hấp thu đến mức nào Vì vậy, trên

những đất có cùng một độ phì nhiêu tự nhiên như nhau người ta có thể lợidụng độ phì nhiêu tự nhiên ấy đến mức nào một phần là nhờ sự phát triển củahoá học, một phần là nhờ vào sự phát triển của cơ khí trong nông nghiệp Nhưvậy, tính chất phì nhiêu ấy tuy là thuộc tính khách quan của đất, nhưng thayđổi theo sự phát triển của hoá học và cơ khí trong nông nghiệp Việc sắp đặtcác loại đất tốt, xấu còn phải căn cứ vào từng giai đoạn phát triển ấy.

Đối với đất xây dựng, độ phì nhiêu không mấy ảnh hưởng tới địa tôchênh lệch I Có chăng là yếu tố địa hình, yếu tố cơ học của đất đai ảnh hưởngquá trình xây dựng yếu tố ảnh hưởng địa tô chênh lệch I của đất xây dựnglại là vị trí Nếu như trong nông nghiệp chênh lệch thu nhập giữa mảnh đất sátđường giao thông và mảnh đất xa hơn do yếu tố vị trí là không lớn, thì đối vớiđất xây dựng, đất đô thị lại rất lớn

- Đầu tư vào cơ sở hạ tầng (địa tô chênh lệch II) là nhân tố cơ bản hình thành giá cả đất đai đô thị.

Tư bản bỏ vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cải tạo đất hay xây dựng công trìnhgắn với đất (C.Mác gọi là ruộng đất - tư bản, terre - capital) là một nhân tốquan trọng ảnh hưởng đến địa tô, nhất là đầu tư xây dựng đô thị và các khucông nghiệp Khoản lợi tức thu được từ tư bản bỏ vào ruộng đất tương đốingắn, như trường hợp cải tạo những thuộc tính hoá học, sử dụng phân bón hoặc được cố định trong thời hạn dài hơn, như trường hợp xây dựng các kênhđào tiêu nước, hệ thống tưới nước, san bằng mặt đất, xây dựng các công trìnhkiến trúc dùng vào việc kinh doanh , thuộc phạm trù tư bản cố định Những

tư bản trên do người sử dụng ruộng đất đầu tư, trong thời hạn hợp đồng thuêđất thì người sử dụng đất được hưởng lợi tức ấy Lợi tức này không phải làđịa tô hiểu theo đúng nghĩa của từ này Nhưng khi mãn hạn hợp đồng thuêđất, thì những sự cải thiện đã được thực hiện nói trên lại thuộc về người chủđất với tư cách là sở hữu của người chủ đất, là những vật phụ thuộc không thểtách rời khỏi ruộng đất cho thuê Khi chuyển sang một hợp đồng cho thuê

mới, người chủ đất tính thêm vào địa tô chính tổng số lợi tức về khoản tư bảnnói trên, dù người thuê đất là người đã tiến hành những việc cải thiện trướcđây hay là người khác Bằng cách đó địa tô của chủ đất phình lên, nếu họmuốn bán đất thì giá trị (hay đúng hơn là giá cả) của đất ấy bây giờ đã tăng

thêm lên Địa tô chênh lệch II còn chịu ảnh hưởng của sự khác nhau trong cách

phân phối tư bản (và khả năng tín dụng) giữa những người kinh doanh, vì vậy hệthống tiền tệ - tín dụng cũng ảnh hưởng đến trình độ thâm canh, do đó ảnhhưởng đến địa tô chênh lệch II và qua đó tác động đến giá cả ruộng đất

- Trình độ phát triển kinh tế thị trường cũng là nhân tố tác động tới sự

sở hữu ruộng đất nhỏ chiếm địa vị thống trị, thường thấp hơn sovới những nước có nền sản xuất tư bản chủ nghĩa Một bộ phậnlao động thặng dư của những nông dân làm việc trong những điềukiện bất lợi nhất, được biếu không cho xã hội và không tham giavào sự điều tiết giá cả sản xuất hoặc vào sự hình thành giá trị nóichung Do đó giá cả thấp ấy là hậu quả của sự bần cùng củanhững người sản xuất, chứ không phải là kết quả của năng suấtlao động của họ [20, tr.522-523]

Mặt khác, người tiểu nông thường không được tiếp cận rộng rãi với thịtrường tiền tệ, tín dụng, thậm chí còn phải vay nặng lãi Bởi vậy, trong tìnhhình này không thể vận dụng công thức

'

R

z một cách máy móc để tính giá cảruộng đất, nhất là ở những vùng còn tồn tại kinh tế tự cung tự cấp

- Chính sách tiền tệ của quốc gia trong từng thời kỳ là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất đô thị.

Nếu địa tô là một đại lượng không biến đổi, thì giá cả ruộng đất có thểtăng hay giảm, theo tỷ lệ nghịch với sự lên xuống của tỷ suất lợi tức Nếu tỷsuất lợi tức hiện hành giảm từ 5% xuống 4%, thì một khoản địa tô hàng năm

là 200£ sẽ là số tiền thu nhập hàng năm được sinh sôi từ một tư bản là 5000£chứ không phải là 4000£, do đó giá cả của khoảnh đất ấy cũng tăng từ 4000£lên 5000£ Trong trường hợp tỷ suất lợi tức tăng lên thì tình hình sẽ ngược lại

Đó là sự vận động của giá cả ruộng đất không liên quan gì đến sự vận độngcủa bản thân địa tô và chỉ do tỷ suất lợi tức điều tiết C.Mác đã phát hiện raquy luật tỷ suất lợi nhuận có xu hướng giảm xuống trong quá trình phát triểnkinh tế thị trường, mà tỷ suất lợi nhuận nói chung (không kể những tìnhhuống đặc biệt, như khủng hoảng kinh tế) có ảnh hưởng đến tỷ suất lợi tức,nên tỷ suất lợi tức cũng có xu hướng giảm xuống, xu hướng này còn do tư bản

- tiền tệ cho vay tăng lên, cho nên giá cả ruộng đất có xu hướng tăng lên một

cách độc lập ngay cả với sự vận động của địa tô và với giá cả các sản phẩmcủa ruộng đất trong đó địa tô là một bộ phận Địa tô chênh lệch II còn chịuảnh hưởng của sự khác nhau trong cách phân phối tư bản (và khả năng tíndụng) giữa những người kinh doanh, vì vậy hệ thống tiền tệ - tín dụng cũngảnh hưởng đến trình độ thâm canh, do đó ảnh hưởng đến địa tô chênh lệch II

và qua đó tác động đến giá cả đất đai, đặc biệt đất đô thị hóa

- Về yếu tố pháp lý

Tổng địa tô còn chịu ảnh hưởng của các quy định pháp lý về quyền sởhữu, quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộng đất Cách phân bổ thuếcũng ảnh hưởng đến địa tô chênh lệch I, mà nó bắt nguồn từ sự phát triểnkhác nhau của nông nghiệp ở các vùng khác nhau C.Mác chỉ ra rằng, sựphân bổ thuế ảnh hưởng đến địa tô chênh lệch I tuỳ theo nó có tác dụng đồngđều hay không đồng đều; trường hợp không đồng đều xảy ra khi thuế khoákhông được thu tập trung như ở nước Anh chẳng hạn, và khi người ta khôngđánh thuế vào địa tô mà lại đánh thuế vào ruộng đất

1.2.2 Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị

1.2.2.1 Những yếu tố hình thành giá đền bù đất xây dựng đô thị

Đất xây dựng đô thị là một loại hàng hoá đặc biệt, nên cách xác địnhgiá đất xây dựng đô thị khác với giá cả hàng hoá thông thường Giá cả đất xâydựng đô thị là địa tô tư bản hoá Bởi lẽ, đất xây dựng đô thị đem lại địa tô, tức

là đem lại một thu nhập to lớn bằng tiền, nên nó được xem như là một loại tưbản đặc biệt Giá đất xây dựng đô thị là giá mua địa tô do đầu tư xây dựngđem lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành Nó phụ thuộc vào địa tô và tỷ suất lợitức của ngân hàng Quyền sở hữu ruộng đất cho phép người sở hữu thu khoảnchênh lệch giữa lợi nhuận cá biệt và lợi nhuận trung bình; lợi nhuận đóđược đem tư bản hoá và biểu hiện thành giá cả của đất đô thị Trong kinh tếthị trường, bất cứ một khoản thu nhập nào cũng được coi như là con đẻ của

một tư bản nào đấy Địa tô là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đấtđược thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập Đó là một số tiền

mà chủ sở hữu thu được hàng năm nhờ cho thuê một mảnh địa cầu, và đượccoi như lợi tức của một tư bản tưởng tượng Vì vậy, theo C.Mác, ở Anh,giá mua ruộng đất được tính theo một số nhiều ít là bao nhiêu year’spurchase (thu nhập hàng năm)

Cùng với cái đà ngày càng phát triển của xã hội, tỷ suất lợi nhuận

có xu hướng giảm xuống và tỷ suất lợi tức - trong chừng mực nó là

do tỷ suất lợi nhuận quyết định - cũng có xu hướng giảm xuống; vì

dù không kể ảnh hưởng của tỷ suất lợi nhuận, tỷ suất lợi tức cũngvẫn có xu hướng giảm xuống do tư bản - tiền tệ cho vay tăng lên, -cho nên giá cả ruộng đất có xu hướng tăng lên một cách độc lậpngay cả với sự vận động của địa tô và của giá cả các sản phẩm củaruộng đất trong đó địa tô là một bộ phận [20, tr.254]

Quyền sở hữu và quyền sử dụng nói chung được quy định trong các bộluật như luật dân sự, các luật về sở hữu trong công nghiệp hay có thể ngay cảtrong Hiến pháp v.v Quyền của chủ sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của phápluật Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoalợi, lợi tức từ tài sản, chỉ là một trong ba quyền của chủ sở hữu

Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, mọicông dân, tổ chức, công ty…chỉ có quyền sử dụng đất đai Hiểu theo kháiniệm địa tô trên đây thì những người đang có quyền sử dụng đất không cóquyền gì trong việc thu địa tô hay địa tô thặng dư, mà quyền này thuộc vềNhà nước Điều này trên thực tế làm cho Nhà nước có một vai trò độcquyền trong việc định giá đất đền bù khi thu hồi đất đai Song, khi các chínhsách định giá đền bù chưa hợp lý dễ gây ra phản ứng của người sử dụng cũngnhư tạo kẽ hở để một số người làm giàu bất chính từ đất

Giá đền bù đất xây dựng đô thị ngoài các ảnh hưởng đã kể ở trên còn

được hình thành từ các yếu tố sau:

Thứ nhất, quy mô và vị trí địa lý trong quá trình đô thị hóa

Quy mô và vị trí địa lý trong quá trình đô thị hóa ảnh hưởng rất lớn đến

giá đất Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian Nếu tính theo cách đầu thì nó còn được gọi là mức độ đô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị hóa Đô thị hóa là quá trình phát triển rộng rãi lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân

số, chất lượng cuộc sống Quá trình đô thị hóa ảnh hưởng rất lớn đến giá đền

bù đất xây dựng Quy mô và vị trí trí địa lý trong quá trình đô thị hóa là yếu

tố quan trọng nhất hình thành giá đền bù đất đô thị Gía đất đô thị tăng theo tốc độ đô thị hóa, quy mô và vị trí Ở Việt Nam, “Đô thị bao gồm Thành phố, thị xã, Thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập” [7] Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V.

Thứ hai, cạnh tranh và quan hệ cung cầu về đất đai.

Cũng như các hàng hoá khác, giá đất đai cũng chịu ảnh hưởng của cạnhtranh và quan hệ cung cầu trong nền kinh tế thị trường Khi nghiên cứu lýluận về địa tô và giá cả ruộng đất C Mác vận dụng phương pháp trừu tượnghoá, gạt bỏ tất cả sự biến động do cạnh tranh gây ra Nhưng trong thực tiễn,độc quyền về sở hữu ruộng đất chỉ cản trở sự cạnh tranh của tư bản từ cácngành phi nông nghiệp còn trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn diễn ra sựcạnh tranh giữa các tư bản nông nghiệp cá biệt dẫn đến hình thành giá trị thịtrường hàng hoá nông sản Những doanh nghiệp đi đầu trong việc ứng dụngcác thành tựu khoa học và công nghệ mới, tăng sức sản xuất của lao động, từ

đó nâng cao năng suất lao động và hạ giá trị cá biệt của hàng hoá so với giá trịthị trường sẽ thu lợi nhuận siêu ngạch, còn những doanh nghiệp lạc hậu sẽ bị

thua lỗ Trong tình hình đó giá cả thị trường của đất đai “tốt” sẽ tăng lên, cònđất đai “xấu” thì bị gạt ra ngoài vòng cạnh tranh

Việc phân tích lý luận trừu tượng về địa tô và giá cả ruộng đất cũng giảđịnh không xét sự biến động của quan hệ cung cầu Nhưng, trên thị trường bấtđộng sản nhân tố này cũng tác động trực tiếp đến giá cả đất đai Đặc điểm củaquan hệ cung cầu về đất đai là cầu không ngừng tăng lên do cầu về đất xâydựng nhà ở, khu công nghiệp ngày một tăng Lượng cầu về đất xây dựng làmtăng thêm giá trị của đất với tư cách là khoảng không gian và cơ sở, đồng thờilàm tăng thêm cả lượng cầu về đất dùng làm vật liệu xây dựng A.Smith đãdẫn ra sự kiện việc lát đá các đường phố ở Luân Đôn đã khiến cho nhữngngười sở hữu một vài ghềnh đá trơ trọi trên bờ biển Scốtlen, thu được mộtkhoản địa tô trên những mảnh đất trước kia hoàn toàn vô dụng Địa tô đất xâydựng tăng lên không những do sự tăng nhân khẩu đi kèm với nhu cầu nhà ởtăng lên, mà còn do xây dựng các công trình kiến trúc công nghiệp, đườngsắt, kho tàng, nhà xưởng, bến tàu vì đó giá cả đất tăng lên

Thứ ba, tệ đầu cơ ruộng đất và sức mua của tiền

Khi nghiên cứu lý luận về địa tô và giá cả ruộng đất C.Mác đã loại trừyếu tố đầu cơ Nhưng trong kinh tế thị trường nếu sự quản lý của nhà nướckhông chặt chẽ thì tệ đầu cơ sẽ làm hỗn loạn giá cả nhà đất Không ít nước tưbản chủ nghĩa đã bị tệ đầu cơ ruộng đất gây ra cơn sốt dẫn đến cái gọi là "nềnkinh tế bong bóng" và lún sâu vào khủng hoảng kinh tế - xã hội

Khi tính giá đất sát với giá cả thị trường đòi hỏi phải loại trừ các yếu tốđầu cơ đồng thời phải có các biện pháp hữu hiệu để thực hiện việc loại trừnày Thí dụ: có nước quy định người mua nhà chỉ được bán lại sau một thờigian nhất định (một vài năm); người mua đất (hay mua quyền sử dụng đất) màkhông đưa vào sử dụng sau một thời hạn nhất định sẽ bị đánh thuế cao hơnthuế sử dụng đất thông thường nhiều lần

Giá cả thị trường của ruộng đất cũng biến động tỷ lệ nghịch với sức

mua (hay giá trị) của tiền Bởi vậy, thông thường người ta lấy vàng để địnhgiá đất nhằm hạn chế ảnh hưởng của lạm phát giấy bạc ngân hàng.

Thứ tư, sự quản lý của Nhà nước.

Trong kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (kinh tế hỗn hợp Mixed Economy) Nhà nước không để giá cả bất động sản biến động tự phát

-mà chủ động điều tiết bằng hệ thống pháp luật, bằng cách phân bổ thuế, bằngcác biện pháp chống đầu cơ

1.2.2.2 Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào xây dựng gíá đất đô thị

Theo quan điểm của C.Mác, vận dụng lý luận địa tô vào việc xác địnhgiá đền bù đất xây dựng đô thị cần chú ý các điểm sau:

Thứ nhất, không lẫn lộn địa tô với lợi tức tư bản cho vay Nói cách

khác, không được coi nhà tư bản và địa chủ là một; không lẫn lộn giá cảruộng đất (địa tô tư bản hoá) với tư bản cho vay Giá cả ruộng đất chính là giámua địa tô trong một thời gian nhất định; không lẫn lộn lao động thặng dư,sản phẩm thặng dư với địa tô mà nhà tư bản trả cho chủ đất Theo C.Mác, địa

tô là sản phẩm thặng dư được quy định cả về mặt lượng và mặt chất: vềlượng, địa tô là phần ngoài lợi nhuận bình quân của nhà tư bản kinh doanh,tức chỉ là lợi nhuận siêu ngạch; về chất, là phần giá trị thặng dư do tư bản bóclột lao động không công của người lao động trong nông nghiệp

Thứ hai, cần tránh ba sai lầm khi vận dụng lý luận địa tô vào việc xác định giá đất xây dựng đô thị: 1) không được lẫn các hình thái khác nhau của

địa tô tương ứng với những trình độ phát triển khác nhau của quá trình sảnxuất xã hội Các giai đoạn phát triển của quá trình sản xuất xã hội nguyênthủy, nô lệ, phong kiến, tư bản và XHCN là khác nhau Song theo C.Mác:

”Cái tính chất chung này của những hình thái khác nhau của địa tô - tức là sựthực hiện về mặt kinh tế quyền sở hữu ruộng đất, cái hư cấu pháp luật mà một

số cá nhân dựa vào để độc chiếm những bộ phận nhất định nào đó của địa

cầu, - chính cái đó làm cho người ta không nhìn thấy những sự khác nhau của

chúng"[20, tr.270]; 2) không thể vận dụng lý luận địa tô TBCN bằng cách chỉ

dừng lại sự hình thành giá trị thặng dư, ở sự biểu hiện chung nhất của quy luậtgiá trị và giá trị thặng dư; lượng địa tô không hoàn toàn do hành vi của ngươìhưởng địa tô quyết định mà còn do sự phát triển của lao động xã hội quy định

Về mặt lượng, địa tô là phần ngoài lợi nhuận bình quân của nhà tư bản kinh doanh trong nông nghiệp, chỉ là phần lợi nhuận siêu ngạch Về mặt chất, là

phần giá trị thặng dư (m) do tư bản kinh doanh trong nông nghiệp bóc lộtcông nhân nông nghiệp Để hiểu quy luật giá trị và giá trị thặng dư cần nắmvững 2 điều kiện tồn tại của giá trị thặng dư (m): về chủ quan, người sản xuấttrực tiếp phải tạo ra của cải để đủ tái sản xuất sức lao động; về khách quanlàm sao cho người thực hiện được lao động thặng dư Muốn vậy phải thỏamãn hai điều kiện: điều kiện tự nhiên và năng xuất lao động xã hội phải đạt

tới mức nhất định Và 3) nhận thức quy luật giá trị ở phần địa tô đã vượt ra

khỏi hình thái giá trị hàng hóa cá biệt, đã nâng tầm hiểu biết quy luật giá trị ởtầm vĩ mô C.Mác chỉ rõ: Đây là quy luật giá trị, nhưng không phải quy luậtgiá trị chi phối những hàng hóa hay vật phẩm cá biệt, mà chi phối toàn thể sảnphẩm của các ngành sản xuất xã hội riêng biệt mà sự phân công đã làm chotrở thành một ngành độc lập; thành thử, không những người ta chỉ sử dụngthời gian lao động cần thiết cho từng hàng hóa cá biệt, mà người ta cũng chỉ

sử dụng một số lượng tỷ lệ cần thiết trong toàn bộ thời gian lao động xã hộicho các nhóm khác nhau Bởi vì, giá trị sử dụng vẫn là điều kiện sine quanon1 Nhưng, nếu giá trị sử dụng của một hàng hóa cá biệt tùy thuộc vào chỗhàng hóa đó, tự bản thân nó có thể thỏa mãn được một nhu cầu nào đó haykhông, thì giá trị sử dụng của một khối lượng sản phẩm xã hội nhất định lạituỳ thuộc vào chỗ khối lượng sản phẩm đó có thích hợp hay không đối vớinhu cầu đã được xác định về mặt số lượng của xã hội về mỗi loại sản phẩm1

tất yếu, không thể không có.

riêng biệt, và do đó, tùy thuộc vào chỗ lao động được phân phối cho cácngành sản xuất khác nhau có tỷ lệ hay không với cái nhu cầu xã hội đã đượcxác định về mặt số lượng ấy Ở đây, nhu cầu xã hội, nghĩa là giá trị sử dụngxét theo quy mô xã hội, là nhân tố quyết định cái phần trong tổng số thời gianlao động xã hội dành cho các ngành sản xuất riêng biệt Nhưng, đó cũng vẫn

là cái quy luật đã bộc lộ ra đối với từng hàng hóa cá biệt, cụ thể là: giá trị sửdụng của hàng hóa là tiền đề của giá trị trao đổi của nó, và do đó, của giá trịcủa nó Điểm này chỉ quan hệ đến mối quan hệ tỷ lệ giữa lao động cần thiết

và lao động thặng dư trong chừng mực mà nếu tỷ lệ ấy không được tôn trọng,thì giá trị của hàng hóa, và do đó cả giá trị thặng dư chứa đựng trong hànghóa, sẽ không thể thực hiện được Cái giới hạn về mặt số lượng ấy của cácphần thời gian lao động xã hội có thể sử dụng được trong các lĩnh vực sảnxuất riêng biệt, chỉ là một biểu hiện phát triển hơn nữa của quy luật giá trị nóichung, mặc dù ở đây thời gian lao động cần thiết mang một ý nghĩa khác Chỉcần một lượng lao động cần thiết nào đấy để thỏa mãn nhu cầu xã hội ở đây,chính giá trị sử dụng quy định giới hạn đó Trong những điều kiện sản xuấtnhất định, xã hội chỉ có thể tiêu phí một phần thời gian nào đó trong tổng sốthời gian lao động của nó vào một loại sản phẩm riêng biệt nào đó Nhưng cácđiều kiện chủ quan và khách quan của lao động thặng dư và của giá trị thặng

dư nói chung tuyệt nhiên không có liên quan gì tới cái hình thái cụ thể của lợinhuận hay địa tô cả Các điều kiện ấy thích dụng đối với giá trị thặng dư nóichung thôi, chẳng kể là cái hình thái riêng biệt mà nó mang lấy là như thếnào Do đó, các điều kiện ấy không thể giải thích được địa tô [20, tr.272]

Như vậy, ở đây cần hiểu lý luận giá trị và lý luận giá trị lao động cả ởcấp vi mô và ở cấp vĩ mô Nếu chỉ mới hiểu bản chất giá trị thặng dư nóichung thì chỉ mới hiểu nội dung bên trong mà chưa hiểu nội dung bên ngoàicủa chúng Nếu có các điều kiện ấy thì ”không thể hiểu được địa tô” Do vậy,nếu không hiểu đúng lý luận giá trị và giá trị thặng dư, thì không có căn cứ

khoa học để vận dụng lý luận địa tô TBCN, ngược lại nắm vững lý luận địa tôthì càng vận dụng sâu hơn quy luật giá trị và giá trị thặng dư.

Lượng địa tô không hoàn toàn do hành vi của người hưởng địa tô quyếtđịnh mà do sự phát triển của lao động xã hội quy định Nó thể hiện, lượng địa

tô phát triển theo tiến trình phát triển của xã hội; Lượng địa tô có xu hướngtăng lên, đồng thời gía cả ruộng đất cũng có xu hướng tăng; Nếu nông nghiệpcàng chuyển sang nền sản xuất hàng hóa, thì địa tô tiền càng phát triển.C.Mác chỉ rõ: "Việc sản xuất ra giá trị thặng dư và sản phẩm thặng dư càngtăng lên, thì quyền sở hữu ruộng đất, dựa vào độc quyền về ruộng đất, lạicàng có khả năng chiếm đoạt được một phần càng ngày càng lớn trong cái giátrị thặng dư ấy, và do đó, tăng giá trị của địa tô và giá cả của bản thân ruộngđất lên" [20, tr.276]

Nhìn một cách khái quát, theo C.Mác:

Đặc trưng của địa tô là ở chỗ, cùng với những điều kiện khiến chosản phẩm nông nghiệp phát triển thành những giá trị (những hànghóa) và cùng với những điều kiện thực hiện giá trị của chúng, thìđồng thời quyền lực của quyền sở hữu ruộng đất là chiếm lấy mộtphần càng ngày càng lớn những giá trị đó, những giá trị được sángtạo ra mà không có sự tham gia đóng góp gì của nó cả, - cũng càngphát triển; nghĩa là một phần giá trị thặng dư càng ngày càng lớn sẽđược chuyển hóa thành địa tô [20, tr.278]

Trên đây là nói về ruộng đất đã được sử dụng, còn những ruộng đấtchưa được sử dụng thì giá cả của nó sẽ do giá cả của những đất đã được sửdụng cùng một phẩm chất và ở vào một vị trí ngang như nhau quyết định.Trong trường hợp này phải chú ý thời điểm định giá

1.2.3 Ý nghĩa của việc vận dụng lý luận địa tô của C.Mác vào xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị

Mọi ngành, mọi lĩnh vực đều trực tiếp hay gián tiếp sử dụng đất, do đó

giá cả ruộng đất tác động đến tất cả các ngành và mọi lĩnh vực kinh tế - xãhội Trong kinh tế thị trường hiện đại hình thành đồng bộ hệ thống thị trường,

từ thị trường hàng hoá thông thường đến thị trường các hàng hoá đặc biệt,như thị trường vốn, thị trường bất động sản Sự phát triển của thị trường bấtđộng sản, sự biến động của giá cả ruộng đất tác động đến các thị trường hànghoá khác và sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung nên cần định giá địa tôhợp lý

Thứ nhất, giá đất và địa tô cao sẽ cản trở sự hợp lý hoá sản xuất, kinh doanh

Cùng với sự phát triển kinh tế, địa tô không ngừng bành trướng, do đógiá cả ruộng đất cũng tăng theo Điều này cản trở việc hợp lý hoá nôngnghiệp, bởi vì việc bỏ tiền ra để mua ruộng đất (hay nộp tô) không phải là mộtviệc đầu tư vào nông nghiệp Việc bỏ tiền ra ấy làm giảm bớt một cách tươngứng số vốn được sử dụng vào sản xuất, giảm bớt quy mô tư liệu sản xuất, vìvậy thu hẹp cơ sở kinh tế của việc tái sản xuất Giá cả ruộng đất - một yếu tốbản thân nó không liên quan gì đến sản xuất, có thể lên cao đến mức khiếncho việc sản xuất không thể tiến hành được

A Smith đã dẫn ra tư liệu về một số mỏ than ở Anh mà sản phẩm của

nó chỉ vừa đủ trả công lao động, bù lại tư bản đã đầu tư vào đó và đem lạichút ít lợi nhuận, nhưng không thể nộp địa tô nên chỉ có địa chủ mới có thểkhai thác những hầm mỏ ấy, do đó không ai có thể kinh doanh những mỏ thannày, vì địa chủ không cho phép bất cứ ai kinh doanh mỏ than mà không nộpđịa tô

Việc cho thuê ruộng đất ngắn hạn để khi mãn hạn hợp đồng địa chủnhập địa tô chênh lệch II và lợi tức thu được từ việc cải tạo đất và các côngtrình xây dựng trên đất vào tổng địa tô đã khiến người thuê đất không nhữngkhông muốn đầu tư thâm canh, mà còn ra sức vắt kiệt độ mầu mỡ của đất, dẫnđến tình trạng “mẫu mỡ đất đai ngày càng giảm sút” mà một số nhà kinh tế tưsản lầm tưởng đó là một quy luật kinh tế khách quan C.Mác đã chỉ rõ, đó chỉ

là hậu quả của chế độ tư hữu về ruộng đất, còn ruộng đất nếu được xử lý thíchđáng thì sẽ ngày càng tốt lên Người đã nhận xét:

Trong nền nông nghiệp nhỏ, giá cả ruộng đất - hình thức và kết quảcủa quyền tư hữu ruộng đất - biểu thị thành một giới hạn đối với bảnthân sản xuất Trong nền đại công nghiệp, cũng như trong chế độđại sở hữu ruộng đất dựa trên phương thức tư bản chủ nghĩa, quyền

tư hữu cũng là một trở ngại, vì nó hạn chế các khoản đầu tư sản xuấtcủa người Phéc-mi-ê, những khoản đầu tư này rút cục không có lợicho anh ra, mà có lợi cho địa chủ [20, tr.532]

Do đó giá cả ruộng đất trong điều kiện quốc hữu hoá ruộng đất, nhờxoá bỏ địa tô tuyệt đối và giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài, địa tô thấp vàgiá cả ruộng đất thấp, đã kích thích thâm canh, hợp lý hoá nông nghiệp, ứngdụng nông học một cách khoa học và tự giác

Thứ hai, giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường, sẽ tạo thuận lợi cho việc đền bù quyền sử dụng đất cho người dân khi cần giải toả để xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng.

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân, tấtyếu nảy sinh nhu cầu ngày càng tăng về đất để mở rộng các đô thị, xây dựngcác khu công nghiệp và xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, như đường xá, kênhđào, sân bay và kết cấu hạ tầng xã hội, như các trường học, viện nghiên cứu,khu vui chơi giải trí, các công trình văn hoá khác Để giải quyết các nhu cầutrên phải thu hồi những diện tích đất nằm trong quy hoạch, vì vậy phải đền bùthoả đáng quyền sử dụng đất và hoa lợi trên các phần đất đó, bảo đảm điềukiện cho nhân dân di dời Nếu giá quyền sử dụng đất không hợp lý, gây thiệthại cho người dân hoặc cho ngân sách nhà nước, đều dẫn đến những hậu quảtiêu cực, gây trở ngại cho việc thực hiện các dự án đúng tiến độ

Ba là, giá hợp lý của quyền sử dụng đất còn tạo điều kiện cho người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp cận thuận lợi với hệ thống tín dụng

để phát triển sản xuất.

Định giá hợp lý quyền sử dụng đất sẽ tạo thuận lợi cho việc thực hiệncác quyền sử dụng đất Đã không ít trường hợp định giá quyền sử dụng đấtquá thấp, gây thiệt hại lớn cho nhà nước khi tiến hành cổ phần hoá một sốkhách sạn, cửa hàng có vị trí thuận lợi Xác định đúng giá đất bảo đảm côngbằng xã hội, cân bằng các lợi ích Xác định đúng giá đất quyết định cho việcgiải phóng nhanh mặt bằng để phát triển đô thị Xác định đúng giá đất đô thịphát triển và hoàn thiện được kinh tế thị trường ở Thành phố Hồ Chí Minh.

1.3 KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƯỚC TRONG XÂY DỰNG VÀ THỰC HIỆN GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT

Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thếgiới Thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xâydựng đô thị và khu công nghiệp Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đềkinh tế - xã hội, nhất là xây dựng và thực hiện giá đền bù đất cần được giảiquyết kịp thời và thỏa đáng Có thể thấy kinh nghiệm một số nước trong xâydựng và thực hiện giá đền bù đất

1.3.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (Trung Quốc) là một nước lớn ở khuvực Đông Á, là nước đông dân nhất trên thế giới với hơn 1,3 tỷ người Đơn vịhành chính của Trung Quốc gồm 22 tỉnh, năm khu tự trị, bốn thành phố trựcthuộc trung ương (Bắc Kinh, Thiên Tân, Thượng Hải,Trùng Khánh) vàhai vùng hành chính đặc biệt(Hồng Kông và Ma Cao) Với diện tích 9.6 triệukm2, Trung Quốc là quốc gia lớn thứ ba thế giới về tổng diện tích và lớn thứhai về diện tích đất Từ khi tiến hành cải cách và mở cửa (1978), Trung Quốc

đã trở thành một nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới với tốc độ thần kỳtrung bình 10% trong vòng ba thập kỷ Kinh nghiệm về xây dựng và thực hiệngiá đền bù đất đô thị:

Thứ nhất, xác định mục tiêu rõ ràng

Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũngnhư số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu

tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩnthận xây dựng phương án thực hiện giá đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợiích của Nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất

có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Thứ hai, phân rõ trách nhiệm người bồi thường

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất, thìngười nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Theo quy địnhcủa pháp luật, người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồithường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màutrên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứtheo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với

hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tínhtheo giá cả hiện tại

Thứ ba, nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắcđảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản

lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địaphương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trảtiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Thứ tư, phương thức giải quyết tiền bồi thường về nhà ở

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phươngthức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoảnsau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và

nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộnglại là giá tiền đền bù bồi thường về nhà ở.

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc cónhững thành công nhất định trong định gia, công tác bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư là do: Một là, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràngbuộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triểncho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người táiđịnh cư Hai là, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chươngtrình bồi thường hỗ trợ tái định cư Ba là, quyền sở hữu đất tập thể làm choviệc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ởnông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình màđược cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của cáccộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xãchịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu làvấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóngmặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư [38]

1.3.2 Kinh nghiệm của Sigagore

Cộng hòa Singapore là quốc gia nhỏ nhất của Đông Nam Á, nằm phíanam của bán đảo Malaysia, phía nam bang Johor của Malaysia và phíabắc đảo Riau của Indonesia Singapore nằm cách xích đạo chỉ 137 km vềhướng Bắc Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km2và dân số3,4 triệu người Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù,Singapore khá thành công trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất độngsản Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng Đất do Nhà nước sở hữuchiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng

việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhànước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà(biệt thự) kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuêcủa Nhà nước trong thời hạn cụ thể Kinh nghiệm của Sigagore:

Một là, quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch.

Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việcphát triển ổn định thị trường bất động sản Phương thức quy hoạch củaSingapore rất bài bản Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từngbước: (1) Quy hoạch định hướng (Concept plan) thời hạn 10 năm; (2) Quyhoạch tổng thể (Master plan) thời hạn thực hiện trong 05 năm; (3) Trong quátrình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án cụthể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan Tái Phát triển Đôthị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan) Từ quy hoạch sẽ xác định phân

bổ sử dụng đất đai hợp lý Một số kinh nghiệm về quy hoạch:

- Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch, họ tập trung nguồnlực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao và ít phảiđiều chỉnh Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chitiết Quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quyhoạch còn để trống và đề rõ “khu vực đang nghiên cứu”

- Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân

và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và đượcthông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng Sau khi nội dungquy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo,không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào Nếu phátsinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điềuchỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo Việc quản lý xây dựngtheo quy hoạch rất nghiêm khắc, nếu vi phạm nghiêm trọng về giấy phépxây dựng phải xử phạt Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành

chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch và triển khaithực hiện thống nhất.

- Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toànquyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị Sau khi có quy hoạch,nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhànước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết

- Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2-3 năm, sau khi nhàđầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường

là các dự án lớn) Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trênmảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt

Hai là, kinh nghiệm thu hồi đất, định giá đền bù và tái định cư.

- Kinh nghiệm thu hồi đất:

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hànhthu hồi đất để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn

đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất Land Acquisition Act) Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc: thu hồi đấtbắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnhtrang đô thị; hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết;công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viêntrong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộngđồng; việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thôngbáo trước cho người dân 2 - 3 năm Nếu người dân không chịu đi để nhà nướcthu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công(State Lands Encroachment Act)

Chính sách đền bù:

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu;các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sửdụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ

chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinhnghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấphơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng donhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bấtđộng sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điềutiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng

ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù;công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục chomảnh đất còn lại

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền

bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăngđền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi

đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại Trongvòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòiđền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưngkhông có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sửdụng bất động sản bất hợp pháp Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực

hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình cónhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảmbảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình đền bù, chủbất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ là tổchức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sảnvẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đấtcủa tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi vàchính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sựđồng thuận cao trong xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng

kể, dưới 1% [39]

1.3.3 Bài học về xây dựng và thực hiện giá đền bù đất xây dựng đô thị

Thứ nhất, cần quy hoạch và thực hiện quy hoạch theo thứ tự hợp lý và

nhất quán từ quy hoạch định hướng, quy hoạch tổng thể đến quá trình triểnkhai thực hiện dự án theo quy hoạch một cách chi tiết Quy hoạch mang tínhdân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, cácdoanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phươngtiện thông tin đại chúng Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đôthị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị

Thứ hai, xác định mục tiêu rõ ràng và cần phân rõ trách nhiệm người bồi thường theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ.

Thứ ba, phương thức giải quyết giá đền bù đất xây dựng đô thị bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá

cả Ba khoản này cộng lại là giá tiền đền bù bồi thường về nhà ở.

Chương 2 THỰC TRẠNG VẬN DỤNG LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA C.MÁC VÀO XÁC ĐỊNH GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ

Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LIÊN QUAN TỚI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ

Từ đầu thế kỷ XVII nhiều nhóm di dân từ phía Bắc đến vùng Bà Rịa Đồng Nai cư trú, khai thác rừng và thủy sản, dần dần giao thương với các nơiqua cửa Cù Lao Phố, Biên Hòa

-Cuối thế kỷ XVIII và đầu thế kỷ XIX, vùng đô thị nói trên được mở

rộng từ phía khu vực sông Sài Gòn hình thành đô thị mới, dân số lên tới50.000 người, quan hệ kinh tế bên ngòai qua Chợ Lớn và cảng Bến Nghé.Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ, với vịtrí của một trung tâm hành chính cùng các cơ sở tiểu thủ công nghiệp rộngkhắp Sài Gòn đã thúc đẩy nền kinh tế sản xuất hàng hóa trên tòan vùng Nam

Bộ phát triển

Từ năm 1859, Sài Gòn và « Lục tỉnh » rơi vào tay Pháp Đô đốc

Rigault de Genouilly thực hiện một số chính sách ngọai thương : Mở cảng SàiGòn và xuất khẩu gạo, giảm 50% thuế quan đồng thời giao cho Coffyn xâydựng đồ án quy họach đô thị Sài Gòn 500.000 dân Nhờ đó Sài Gòn từngbước phát triển theo hướng một thành phố cảng, một đầu mối giao thươngquốc tế, một trung tâm thương mại, du lịch và công nghiệp - tiểu thủ côngnghiệp, cung cấp các nguồn động lực mở rộng vùng trồng lúa, đánh bắt thủysản ở miền Tây, trồng cây công nghiệp và khai thác lâm sản… ở miền Đông

Năm 1945, dân số Sài Gòn - Chợ Lớn khỏang 1,9 triệu người trên tổng

số 25 triệu dân của cả Việt Nam Cơ cấu kinh tế của Sài Gòn lúc này vẫn chủyếu là thương mại, dịch vụ và thương nghiệp Sài Gòn là thủ phủ, nơi đặt bộ

máy cai trị trực tiếp Nam Bộ của Pháp và có ảnh hưởng mạnh mẽ đến cả NamĐông Dương, có quan hệ giao thương với nhiều nước trên thế giới, trước hếtđối với Đông Nam Á và thu hút các nguồn nhân, tài, vật lực từ nhiều nơi.

Những năm 1949-1975 là thời kỳ biến động trên tất cả các mặt của SàiGòn, bởi hai cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ Tỷ lệdân nhập cư rất cao, nền kinh tế trì trệ, lạm phát triền miên Đất đai sử dụng

tự phát với tốc độ nhanh

Từ sau năm 1975, Sài Gòn được mang tên thành phố Hồ Chí Minh và

đi vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội Địa giới thành phố được mởrộng bao gồm phần lớn tỉnh Gia Định cũ với vùng nông thôn rộng lớn chiếmđến 93,2% diện tích thành phố và 29,4% dân số của khu vực trung tâm trướcđây Với qui mô đất đai đó cho phép thành phố Hồ Chí Minh tự trang trải mộtphần lương thực, thực phẩm, tạo đất đai dự trữ, mở rộng thành phố trongtương lai Tuy nhiên đây cũng là cơ sở cho việc phát triển của một cơ chếkinh tế khép kín, tự túc - tự cấp và gây trở ngại cho quá trình công nghiệphóa, đô thị hóa của thành phố

Mặc dù trải qua rất nhiều khó khăn, nhưng tăng trưởng kinh tế củathành phố Hồ Chí Minh những năm nói trên đạt khá cao, bình quân trong cácnăm 1976-1980 là 1,8%/năm; 1981-1985 là 13,8%/năm Tổng sản phẩm xãhội của Thành phố Hồ Chí Minh chiếm trên dưới 25% của cả nước

Từ năm 1986 đến nay, đường lối đổi mới của Đảng và những chính sáchcải cách của Nhà nước đã tạo cho Thành phố Hồ Chí Minh những điều kiệnkhách quan để từng bước phát triển, chỉnh trang đô thị và cải thiện môi trường

sống Nền kinh tế chuyển đổi, mở ra nhiều vận hội mới cho Thành phố Hồ Chí

Minh, với tốc độ tăng trưởng kinh tế luôn đứng đầu cả nước và liên tục gia tăngtrong những năm gần đây Bình quân giai đọan 1986-1995 tốc độ tăng GDP10,2% ; 2001-2005 tăng 11% ; 2006-2010 tăng 10,8% Cơ cấu kinh tế thànhphố đã chuyển dịch theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp [34]