(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu, đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận hai bà trưng phục vụ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Cách tiếp cận và các phương pháp nghiên cứu của đề tài Để làm rõ được vấn đề nghiên cứu nhằm đáp ứng được yêu cầu của đề tài, học viên đã tìm hiểu về các chính sách pháp luật đất đai đã

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đỗ Lan Hương

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG PHỤC VỤ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS NGUYỄN HIỆU

Hà Nội - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Đỗ Lan Hương

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các thầy, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới PGS.TS Nguyễn Hiệu, thầy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý, chỉ bảo của các thầy, cô giáo Khoa Địa

lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, sự giúp đỡ nhiệt tình của tập thể phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Văn phòng HĐND – UBND, Phòng Tài chính – Kế hoạch quận Hai Bà Trưng, Chi cục Thống kê, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội, cán bộ địa chính các phường, các cơ quan, đơn vị, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp

và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đỗ Lan Hương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC HÌNH

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I:TỔNG QUAN VẤN ĐỂ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 6

1.1 Cơ sở lí luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất 6

1.1.1 Cơ sở lí luận 6

1.1.2 Tổ chức sử dụng đất 8

1.2 Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất 11

1.2.1 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là tổ chức 11

1.2.2 Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức 15

1.2.3 Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam 26

1.3 Kinh nghiệm một số nước trên Thế giới về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất 32

1.3.1 Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới 32

1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 37

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG 38

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 38

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và cảnh quan môi trường 38

2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 41

2.1.3 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 43

2.1.4 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hai Bà Trưng theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng 47

2.1.5 Tổ chức sử dụng đất 52

2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 54

2.2.1 Các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 54

2.2.2 Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức 57

CHƯƠNG 3:NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG 83

3.1 Những thuận lợi trong công tác giao đất, cho thuê đất tại quận Hai Bà Trưng 83

3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 84

3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 86

3.3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với các đối tượng sử dụng đất là các tổ chức 86

3.3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất 87

3.3.3 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

PHỤ LỤC 99

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013 27 Bảng 2.1 Biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai quận Hai Bà Trưng (Tính đến ngày 01/01/2013) 47 Bảng 2.2 Biểu hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng theo đối tượng được giao quản lý, sử dụng đất 51 Bảng 2.3 Bảng thống kê diện tích sử dụng đất của các tổ chức 53 Bảng 2.4 Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo loại hình sử dụng 54 Bảng 2.5 Diện tích đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính 56 Bảng 2.6 Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức 58 Bảng 2.7 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng 59 Bảng 2.8 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê của

các tổ chức 61 Bảng 2.9 Tình hình sử dụng không đúng mục đích được giao, cho thuê của các loại hình tổ chức 64 Bảng 2.10 Tình trạng cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép của các tổ chức và một số tổ chức điển hình xảy ra vi phạm 66 Bảng 2.11 Thực trạng tranh chấp, lấn, chiếm đất của các tổ chức theo loại hình tổ chức và một số đại diện tổ chức điển hình xảy ra vi phạm 68 Bảng 2.12 Thực trạng sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức 71 Bảng 2.13 Một số tổ chức điển hình trong việc sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê 72 Bảng 2.14 Thực trạng đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức, một số tổ chức điển hình xảy ra vi phạm 75 Bảng 2.15 Tổng hợp tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức 79 Bảng 2.16 Tình hình lấn, chiếm đất đai của các tổ chức 80

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hai Bà Trưng 38 Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao sử dụng đất 52 Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

theo loại hình tổ chức 55 Hình 2.4 Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích được giao, được thuê 65 Hình 2.5 Phần diện tích đất của Trường mầm non Ngô Thì Nhậm đang có

tranh chấp với hộ bà Nguyễn Thị Kim Dung 69 Hình 2.6 Lô đất của HTX Chi Mai đang có tranh chấp với một số

hộ dân liền kề 70 Hình 2.7 Lô đất của Công ty Du lịch và xúc tiến đầu tư Viptour bị một số

hộ dân lấn chiếm trồng rau màu 70 Hình 2.8 Công ty vận tải Hà Nội xây ki ốt cho một số cửa hàng kinh doanh

thuê 73 Hình 2.9 Công ty cổ phần Vận tải và Thương mại Hà Nội tự phân đất cho một

số cán bộ, công nhân viên xây dựng nhà ở 74 Hình 2.10 Lô đất để hoang hóa của Công ty Cổ phần vật tư Công nghiệp và

Thực phẩm Hà Nội 76 Hình 2.11 Lô đất đầu tư xây dựng chậm của Công ty Cổ phần vận tải và dịch

vụ thương mại Hà Nội 77 Hình 2.12 Lô đất đầu tư xây dựng chậm của Công ty Cổ phần đầu tư và xây

dựng Hà Nội 77 Hình 2.13 Lô đất B6 Đầm Trấu (phường Bạch Đằng) 78 Hình 2.14 Lô đất của Công ty Cổ phần Đầu tư và xây lắp số 5 chưa đưa vào

sử dụng 78 Hình 2.15 Biểu đồ cơ cấu diện tích tỷ lệ sử dụng đất không đúng mục đích

của các tổ chức 79

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

Hiện nay, nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới nền kinh tế, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Việc quản lý, sử dụng đất đai một cách khoa học, hiệu quả đã, đang và sẽ là nhiệm vụ quan trọng được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm thực hiện Trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất Đây là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển đất nước Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Chính phủ và các Bộ đã ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính đến ngày 01/01/2013[8], tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.227.783

ha, chiếm 76,22% tổng diện tích tự nhiên cả nước Phân theo đối tượng sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 15.109.457 ha, chiếm 59.89% tổng diện tích

đã giao, cho thuê Các tổ chức trong nước, nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 9.787.819 ha chiếm 38,8 % tổng diện tích đã giao, cho thuê Cộng đồng dân

cư được giao 330,508 ha (chiếm 1,31% tổng diện tích đã giao, cho thuê) Như vậy,

có thể thấy việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

chiếm một vị trí vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của nền kinh tế và phán ánh được tính hiệu quả, khoa học của việc sử dụng đất

Quận Hai Bà Trưng, là một quận thuộc thủ đô Hà Nội, nằm ở vị trí trung tâm hình học của Thành phố, là nơi tập trung một số cơ quan hành chính cấp cao của Nhà nước, là nơi thu hút một lực lượng lao động dồi dào, nên áp lực đối với việc quản lý và

sử dụng đất là rất lớn Công tác quản lý đất đai ở Hai Bà Trưng trong những năm qua

đã thu được nhiều kết quả to lớn, góp phần tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai, cơ bản đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội và phát triển đô thị Tuy nhiên, cho đến nay, trong khi nhiều nơi trên địa bàn quận có nhu cầu sử dụng đất vẫn chưa được đáp ứng thì thực trạng đất dự án “ chết”, bỏ hoang, kéo dài nhiều năm qua đang là vấn đề nhức nhối trong công tác quản lý đất đai, gây lãng phí nguồn tài nguyên

có hạn đất, gây thất thoát lớn cho nguồn ngân sách Nhà nước và có ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển kinh tế của khu vực

Như vậy, làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, đất phải được

sử dụng khoa học, tiết kiệm, công tác giao đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất Đánh giá công tác này là rất cần thiết nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý và sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất Chính vì vậy, học viên đã tiến hành thực

hiện đề tài luận văn tốt nghiệp: “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng sử dụng đất của các

tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng phục vụ

đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất ”

2 Mục đích, yêu cầu 2.1 Mục đích nghiên cứu Đánh giá được thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng làm cơ sở đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

2.2 Yêu cầu

- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan đã được ban hành và được áp dụng trong thời gian nghiên cứu đề tài

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu có độ tin cậy và chính xác Các số liệu điều tra thu thập được phân tích, đánh giá một cách khách quan, khoa học

3 Nội dung và nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý của Nhà nước, của ngành, của Thành phố Hà Nội, của quận Hai Bà Trưng về công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức

- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, điều tra, khảo sát về thực trạng tình hình quản lý đất và hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu

- Phân tích đánh giá tính hiệu quả sử dụng đất, những tồn tại, những khó khăn, vướng mắc, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả đối với địa bàn nghiên cứu

4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2008 đến hết 30/06/2014

- Đối tượng nghiên cứu: Đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

5 Cách tiếp cận và các phương pháp nghiên cứu của đề tài

Để làm rõ được vấn đề nghiên cứu nhằm đáp ứng được yêu cầu của đề tài, học viên đã tìm hiểu về các chính sách pháp luật đất đai đã được ban hành và được áp dụng trong thời gian nghiên cứu có liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức Trên cơ sở nắm vững các quy định của Nhà nước, học viên tiến hành tìm hiểu, thu thập các tài liệu, số liệu từ các phòng ban chuyên môn kết hợp với điều tra, khảo sát ngoài thực địa, từ đó đánh giá thực trạng tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu

Để thực hiện tốt các nội dung nghiên cứu của luận văn, học viên đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

* Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Chọn các tổ chức đại diện cho các hình thức giao đất, cho thuê đất

- Chọn các tổ chức đại diện cho các loại tổ chức sử dụng đất để phù hợp với nội dung nghiên cứu của đề tài

* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

- Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống

kê, kiểm kê… từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban trong quận, qua mạng, qua sách báo để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài

- Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp

thông qua bộ câu hỏi có sẵn (khoảng 40 phiếu tương đương với 40 tổ chức được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trên cơ sở tham khảo ý kiến của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng và UBND cấp phường (có danh sách ở phụ lục) Kết hợp điều tra bổ sung ngoài thực địa, khảo sát, đo đạc, quan sát, đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ giao đất, thuê đất, bản đồ hiện trạng giao đất, thuê đất của thửa đất cần điều tra và phỏng vấn nhằm xác định rõ tình hình quản lý, sử dụng đất của tổ chức được điều tra, cụ thể như sau :

+ Xác định ranh giới thửa đất thực tế mà tổ chức đang quản lý, sử dụng và

so sánh với các mốc ranh giới đã được bàn giao tại thực địa

+ Xác định mục đích đang sử dụng của thửa đất và tiến độ đầu tư các công trình trên đất

+ Điều tra phỏng vấn trực tiếp các tổ chức cần điều tra

* Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích và xử lý tài liệu, số liệu

- Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp và phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh, từ đó đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, tình hình sử dụng đất của các tổ chức

* Phương pháp so sánh, đối chiếu

- Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định của pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ thống pháp luật

về đất đai, so sánh giữa thực tế với Luật Đất đai, các văn bản hướng dẫn xem trên

địa bàn nghiên cứu đã thực hiện như thế nào, tìm ra các điểm bất cập, những tồn tại và hạn chế, đối chiếu số liệu qua các năm để thấy được tiến độ giao đất

6 Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, luận văn được cấu trúc thành 3 chương, gồm:

Chương 1 Tổng quan vấn đề và các phương pháp nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đât trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

Chương 3 Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý,

sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỂ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lí luận về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lí luận

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật trên Trái đất Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được Thực tế cho thấy, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật, khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản đó là sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế

hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[24]

Trong quá trình sử dụng đất đai thì vai trò của nó đối với từng ngành, từng lĩnh vực cũng rất khác nhau Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất Trong các ngành nông - lâm nghiệp, đất đai vừa là điều kiện vật chất, cơ sở không gian, đồng thời cũng là đối tượng lao động, luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo và công cụ hay phương tiện lao động sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi

Khi dân số ngày càng tăng nhanh, quá trình phát triển kinh tế, xã hội, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về lương thực, nhà ở đáp ứng cho con người ngày càng lớn, cơ sở hạ tầng đòi hỏi ngày càng nhiều và đồng

bộ, do vậy nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho cuộc sống của con người ngày

càng gia tăng trong khi đất đai lại không thể sinh ra được Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và khoa học, việc chú trọng tới công tác quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn trong cả tương lai Điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên

Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền của một chủ sở hữu, đó là quyền chiễm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước trao quyền

sử dụng đất thông qua công tác giao đất, cho thuê đất Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm

sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”[23] Như vậy, thông qua quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nước đảm bảo cho các mục tiêu đó được xây dựng trên cơ sở khoa học và việc sử dụng đất là phù hợp với các điều kiện đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng, và phù hợp với từng ngành sản xuất

Có thể thấy, giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, giúp cho việc sử dụng đất đai hợp lí, công bằng, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước với mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất, đảm bảo việc quản lý của Nhà nước được tập trung, thống nhất Giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất Thông qua việc quản lý của Nhà nước, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thể yên tâm đầu tư vào sản xuất, làm tăng giá trị của đất đai, góp phần tăng trưởng kinh tế - xã hội

Từ việc theo dõi biến động các loại đất thông qua hoạt động thống kê, kiểm kê, Nhà nước sẽ có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách cũng như các công tác khác liên quan tới đất đai Đây

cũng là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

1.1.2 Tổ chức sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm về tổ chức sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:

+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

+ Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của

Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả

1.1.2.2 Phân loại tổ chức sử dụng đất

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân theo đối tượng sử dụng bao gồm tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài

- Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan

đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác

+ Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, sử dụng vào các mục đích như đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở UBND, HĐND, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác của địa phương Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng UBND cấp xã

sử dụng

+ Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt

Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

+ Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất

bao gồm: Cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh

+ Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ

chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- Tổ chức nước ngoài: Là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức nước

ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu

tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất

+ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn

hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) thực hiện dự

án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Là cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được chính quyền Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức Liên Hợp Quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan, đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước cho thuê đất

1.1.2.3 Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là tổ chức

Vốn đất đai của nước ta là hơn 33 triệu ha Khả năng cung ứng nhu cầu về đất đai là hữu hạn Để đáp ứng những nhu cầu đó, Nhà nước phải thực hiện việc phân chia lại đất đai hợp lý và công bằng Vì vậy, các quyết định về giao đất, cho thuê đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia và phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên

và Môi trường tính đến ngày 01/01/2013, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.227.783 ha, chiếm 76,22% tổng diện tích tự nhiên cả nước Phân theo đối tượng sử dụng thì các tổ chức trong nước, nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 9.787.819ha chiếm 38,8 % tổng diện tích đã giao, cho thuê[8] Như vậy, có thể thấy việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chiếm một vị trí vô cùng quan trọng, phán ánh được tính hiệu quả, khoa học của việc quản lý sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất không những góp phần khai thác nguồn lực đất đai mà còn góp phần chuyển nguồn tài chính tiềm năng thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của mọi tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất, góp phần khuyến khích các cơ quan, doanh nghiệp, tổ chức này an tâm sản xuất từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển

Công tác giao đất, cho thuê đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển đất nước

Thông qua hoạt động đăng ký đất đai, việc giao đất có thu tiền và không thu tiền

sử dụng đất đối với cá nhân , tổ chức trong nước, việc cho các tổ chức trong, ngoài nước thuê đất, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức

đã mang lại những đóng góp đáng kể cho việc thu ngân sách, tăng trưởng kinh tế, trong đó đất đai đã tham gia trực tiếp như một nguồn vốn nội lực thông qua thị trường bất động sản và gián tiếp thông qua các chính sách pháp luật đất đai làm tăng tỷ trọng đóng góp của các ngành như công nghiệp và xây dựng, sản xuất nông nghiệp, thương mại dịch vụ,

Từ năm 1994, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất Đến năm 1999 các nguồn thu đã được tăng thêm do bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, từ tiền thuê đất, từ tiền bán nhà thuộc

sở hữu Nhà nước Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, việc mở rộng các loại hình tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã dẫn đến các khoản thu từ đất có rất nhiều thay đổi Tổng thu từ đất tăng lên với số lượng đáng

kể Lúc này nguồn thu chính là tiền sử dụng đất, chiếm tới 80% tổng thu từ đất

Hiện nay, hàng năm nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất chiếm khoảng 7,25% tổng thu ngân sách Năm 2009, thu khoảng 32.905 tỷ đồng, trong đó, thuế

sử dụng đất nông nghiệp 67 tỷ đồng; lệ phí trước bạ 1.337 tỷ đồng; thuế nhà đất 1.203 tỷ đồng; thuế chuyển quyền sử dụng đất 262 tỷ đồng; tiền sử dụng đất 36.304 tỷ đồng; tiền thuê đất 2.625 tỷ đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 1.083 tỷ đồng Với chủ trương đẩy mạnh kinh tế hóa ngành tài nguyên và môi trường, nguồn lực đất đai đang và sẽ là một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, phấn đấu đến năm 2020 mức thu đạt 20 - 22% tổng thu ngân sách[35]

1.2 Giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất 1.2.1 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là tổ chức

Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của

sự phát triển kinh tế - xã hội Để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do

Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980 đến Hiến pháp 1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về giao đất, cho thuê đất đã ra đời và từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc

sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, đảm bảo công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung, thống nhất

Nếu như tại Luật đất đai năm 1987 không đề cập đến vấn đề giá đất, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất, Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao thì sự ra đời Luật đất đai năm 1993 đã có một số sửa đổi, bổ sung để khắc phục những nhược điểm này Trong đó, Nhà nước không chỉ có quyền giao đất, thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất Việc cho thuê đất thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai Với quyền này, đối tượng sử dụng đất

đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức được giao đất mà cả những tổ chức được thuê đất Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức trong và ngoài nước Luật đất đai 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá để quản lý và để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất trong quá trình giao đất, cho thuê đất

Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây cơ sở hạ tầng

Tiếp tục đổi mới chính sách Pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối của Đảng, Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Các nội dung về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là tổ chức được hoàn thiện một cách đầy đủ, chặt chẽ, các quy định rõ ràng, đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, quyền và lợi ích của Nhà nước cũng như chủ sử dụng đất đều được đảm bảo Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất

trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất chủ yếu tập trung vào hai đối tượng sau: Các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, quốc phòng an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận Luật Đất đai 2003 đã góp phần tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi để các cơ quan, tổ chức có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả, kinh tế tài nguyên đất đai, đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam đang trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, Chính phủ và các bộ đã ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Việc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh

Một số Nghị định của Chính phủ, các văn bản dưới luật để làm rõ Luật Đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Chỉ thị số 245/TTG ngày 22 tháng 4 năm 1996 của thủ tướng Chính phủ

về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTG ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/1/2010 của UBND Thành phố về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 07/2013/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc: Bãi bỏ, bổ sung một số khoản của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 và Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/11/2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1.2.2 Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê

đất đối với tổ chức

1.2.2.1 Về công tác giao đất

* Khái niệm

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai,

là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất

và quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử

dụng đất Theo quy định tại điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Nhà nước giao quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết

định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[25]

* Đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà

nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị -

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

* Phân loại các hình thức giao đất ở Việt Nam hiện nay

Theo Luật đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất Việc giao đất được điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp, cụ thể là ai có nhu cầu thì được Nhà nước giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi, khi được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất Đến luật đất

đai 1993 và luật đất đai 2003 Nhà nước thực hiện đồng thời hai hình thức là giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Luật đất đai 2003 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các đối tượng là tổ chức trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, hoặc không nhằm mục đích kinh doanh, cụ thể như sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Theo quy định tại Điều 34 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh doanh và có khả năng sinh lợi, cụ thể như sau: tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; xây dựng mặt bằng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Chính sách sử dụng đất phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Nếu như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và để nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công

cộng thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh Sử dụng đất phải trả tiền sẽ đưa đến kết quả đất đai được sử dụng tiết kiệm, hợp lý, nâng cao ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ

đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất

* Thời hạn giao đất

Theo quy định tại điều 66 và 67 của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn[25]

Người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp: đất làm trụ sở cơ quan; xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông thủy lợi; đất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục và đào tạo; thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh

Người sử dụng đất có thời hạn được quy định trong các trường hợp sau: Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất

là không quá 70 năm

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất

Ngoài các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất được quy định tại điều 105 và điều 107 Luật Đất đai 2003, căn cứ vào hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ

đối với từng đối tượng trong các trường hợp cũng khác nhau Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn được quy định tại điều 110[25]

Như vậy, có thể thấy, những quy định của Pháp luật trong lĩnh vực giao đất

là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải tuân theo, đó là các căn cứ, trình

tự, thủ tục về giao đất Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất với mục đích làm cho các thẩm quyền này vừa thống nhất và hợp lý, vừa nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất

1.2.2.2 Các chính sách về cho thuê đất

* Khái niệm

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê

đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

* Phân loại cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay

Trước đây, theo quy định tại Luật Đất đai 1993, hình thức thuê đất được chia thành 3 loại, trong đó người sử dụng đất có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê Luật Đất đai 2003 không quy định việc trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam

Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm với đối tượng là tổ chức được quy định như sau: Tổ chức kinh tế, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê

đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Đối với việc cho thuê đất trả tiền một lần được áp dụng trong các trường hợp sau đây: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Về nghĩa vụ tài chính: thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất Tổ chức kinh tế thuê đất hàng năm trả tiền thuê theo bảng giá đất hàng năm của Tỉnh, Thành phố Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất nhiều lần cho cả thời gian thuê thanh toán tiền thuê tại thời điểm 5 năm 1 lần hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần Căn

cứ vào hình thức thanh toán tài chính đất đai của các doanh nghiệp, tổ chức mà doanh nghiệp, tổ chức được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, quy định tổ chức, doanh nghiệp trong nước không áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là chưa phù hợp với khả năng tài chính và chiến lược khai thác, sử dụng đất của họ Đây là rào cản khi doanh nghiệp, tổ chức trong nước muốn tiếp cận với vốn vay tín dụng Quy định này dẫn đến bất bình đẳng giữa doanh nghiệp,

tổ chức trong và ngoài nước

* Thời hạn cho thuê đất

Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

- Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá 70 năm

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê đất xác định theo hợp đồng thuê đất

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

Các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê ngoài quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 105 và 107 của Luật đất đai 2003 thì còn

có quyền và nghĩa vụ riêng được quy định tại điều 111 Căn cứ hình thức thanh toán tài chính của các tổ chức đối với Nhà nước mà tổ chức đó được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản trên đất theo quy định của pháp luật

1.2.2.3 Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản

lý Nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, khoa học và hiệu quả Để Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý này, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là quá trình điều tiết, phân bố tài nguyên đất đai với mục đích phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm

vụ kinh tế - xã hội của từng thời kỳ và từng vùng Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nhằm nâng cao giá trị đất đai, nó giúp cho việc hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả

Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối, điều tiết đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất cụ thể như sau: đối với dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư Đối với dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với các Sở, ban ngành có liên quan thẩm định dựa trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư

Thứ ba, giao đất, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục Nguyên tắc này đảm bảo cho công tác giao đất, cho thuê đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ giúp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất

1.2.2.4 Những điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 về công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày 26 tháng 11 năm 2003, sau gần 10 năm thi hành đã đạt được những kết quả

to lớn như: chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh

xã hội; đã thu hẹp sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong

việc tiếp cận đất đai; việc phân bổ quỹ đất đáp ứng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất về cơ bản phù hợp với chuyển dịch cơ cấu kinh tế Quỹ đất nông nghiệp đã đáp ứng yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ và phát triển rừng Quỹ đất dành cho công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng, từng bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đô thị hóa Diện tích đất chưa sử dụng cơ bản đã được đưa vào khai thác sử dụng, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu

tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước

Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 còn tồn tại một số bất cập chủ yếu như: pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc

áp dụng khó khăn Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với quy định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương Công tác thanh tra, giám sát thi hành pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật

về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp Nhiều diện tích đất đã thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư nhưng tiến độ sử dụng chậm, còn để hoang phí đất đai, gây nhiều bức xúc trong xã hội, nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới, nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm Nhiều địa phương chưa quan tâm thực hiện cơ chế tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập Quy hoạch sử

dụng đất chất lượng chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu Các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền, chưa gắn việc thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tư và xây dựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai còn chưa tốt

Việc sửa đổi Luật đất đai 2003 là cần thiết, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước phải gắn liền với khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản

lý nhà nước về đất đai; tăng cường vai trò của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai

từ Trung ương đến cơ sở

Một số thay đổi trong luật đât đai 2013 so với luật đất đai 2003 về công tác giao đất, cho thuê đất như sau:

* Về đối tượng sử dụng đất

Luật đất đai 2013 có bổ sung thêm đối tượng sử dụng đất là tổ chức liên doanh (Quy định tại khoản 7 điều 6), Bổ sung quy định về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất (Điều 7) và người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý (Điều 8);

* Về phân loại giao đất, cho thuê đất

So với quy định của Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất Quy định này nhằm đảm bảo

sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đối với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như của sở sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất

Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức trong nước được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực hiện phương thức này Đối với các

dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

Về thuê đất: Bổ sung quy định tổ chức kinh tế trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp Vậy, có thể thấy hình thức cho thuê đất đã được mở rộng hơn rất nhiều so với Luật Đất đai năm 2003, được bổ sung từ các nhóm đối tượng không còn được giao đất Trong hình thức thuê đất thì mở rộng các trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

* Về căn cứ giao đất, cho thuê đất:

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện Nếu trước đây, Luật Đất đai 2003 quy định để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác thì nay, không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện sẽ không thực hiện được

* Về điều kiện giao đất, cho thuê đất

Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy

ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất với hai loại điều kiện:

- Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa

- Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân Quy định này đã góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đất đai phải được giao, cho thuê cho người dử dụng đất có đủ năng lực, tránh tình trạng chủ đầu tư không có năng lực nhưng vẫn xin giao đất, thuê đất rồi bán dự án

Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng (Điều 64)

* Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất:

Luật đất đai 2013 quy định thêm về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh như sau: UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Như vậy, có thể thấy, những quy định về giao đất, cho thuê đất đuợc quy định trong Luật đất đai 2013 là rất cụ thể, rõ ràng và chặt chẽ Những quy định này vừa có sự kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập còn tồn tại của Luật Đất đai năm 2003, tất cả nhằm nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai cũng như nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất

1.2.3 Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam 1.2.3.1 Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước

Ở Việt Nam từ năm 1987 đến nay đã ba lần ban hành Luật đất đai, hai lần sửa đổi, bổ sung, từng bước hoàn thiện các chính sách Pháp luật về đất đai liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất Từ cơ chế các tổ chức chỉ được nhà nước giao đất, không có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp… đến việc tổ chức được quyền lựa chọn các hình thức nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế….với các thủ tục hành chính minh bạch, rõ ràng đã góp phần cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động sản xuất của doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, thu hút đầu tư nước ngoài

Với tổng diện tích đất tự nhiên trên 33 triệu ha, nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc 15,80 triệu ha (2,3 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sông, các dải đất ven biển) Các tỉnh phía Nam có 17,20 triệu ha diện tích đất tự nhiên với 6,70 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sông Cửu Long

* Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng trên phạm vi cả nước

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng sử dụng đất thì diện tích đất được phân theo đối tượng sử dụng bao gồm:

Hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và cộng đồng dân cư Phân theo đối tượng được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm: Cộng đồng dân cư, UBND cấp xã, tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức khác

Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012[8], hiện trạng

sử dụng đất theo đối tượng sử dụng trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013 cụ thể như sau:

Tổng diện đất theo đối tượng sử dụng trên cả nước là 25.227.784 ha chiếm 76,22% diện tích đất cả nước Trong đó diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân, chủ yếu sử dụng vào các mục đích sản xuất nông nghiệp 14.227.068 ha (chiếm 53,83% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích phi nông nghiệp 649.293 ha; (chiếm 17,96 % tổng diện tích đất phi nông nghiệp cả nước Ngoài ra

hộ gia đình cá nhân đang giữ 233.096 ha đất chưa sử dụng, chiếm 7,9% tổng diện tích đất chưa sử dụng của cả nước; chủ yếu là đất đồi núi (230.849 ha) chưa được đưa vào trồng rừng hoặc sản xuất nông nghiệp

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng được giao để quản lý trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013

STT Đối tượng sử dụng đất Diện tích (ha)

Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 33.097,236 100,00

Diện tích đất của tổ chức kinh tế (3.418.093 ha), chủ yếu sử dụng vào mục đích lâm nghiệp 2.224.612 ha (chiếm 14,79% tổng diện tích đất lâm nghiệp cả nước) và mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 218.319 ha (chiếm 79,77% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh); tuy nhiên, còn 41.287 ha đất của

tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng

Diện tích đất của các cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp, đơn vị quốc phòng, an ninh chủ yếu sử dụng vào mục đích đất sản xuất nông nghiệp 4.645.205

ha (chiếm 17,61 % tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích lâm nghiệp 4.574.049 ha (chiếm 29,69% tổng diện tích đất lâm nghiệp)…

Diện tích đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 30.694ha (chiếm 0,12% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước), đất phi nông nghiệp 26.267 ha

Diện tích đất của cộng đồng dân cư là 330,508ha chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 324.329 ha, đất phi nông nghiệp 6.179 ha

1.2.3.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường[5], tổng hợp số liệu báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đến ngày 30/6/2013 cho thấy, cả nước có 8.161 tổ chức vi phạm, sử dụng đất lãng phí với diện tích 128.033ha ha (trong đó có: các tổ chức kinh tế sử dụng lãng phí 25.138 ha; tổ chức sự nghiệp công sử dụng lãng phí 551 ha; các nông, lâm trường sử dụng lãng phí 12.794 ha; các cơ quan nhà nước sử dụng lãng phí 275 ha; còn lại là các tổ chức tổ chức chính trị và các tổ chức chính trị - xã hội sử dụng lãng phí 11,6ha

Theo báo cáo tổng hợp về kết quả Chương trình thanh tra chuyên đề về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất năm 2011 của Thanh tra Chính Phủ[34] thì hầu hết các dự án đều có tiến độ chậm, có dự án chậm tới 5-7 năm nhưng chưa được xử lý theo quy định Công tác sử dụng đất thiếu chặt chẽ, chủ đầu tư nhiều dự án vi phạm các quy định của pháp luật, nhất là các dự án kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, tổng diện tích đất sử dụng không đúng quy hoạch tại 35 tỉnh, thành phố

là 19.182 ha; giao đất, cho thuê đất không đúng quy định tại 39 tỉnh, thành phố với diện tích 241.988 ha; sử dụng đất sai mục đích, không có hiệu quả tại 45 tỉnh,

thành phố với diện tích 21.758 ha…Những vi phạm về tài chính đất đai cũng đang diễn ra tại nhiều địa phương như miễn giảm, tính giá thu tiền sử dụng đất sai quy định tại 12 tỉnh, thành phố trị giá hàng nghìn tỷ đồng; nợ, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại 29 tỉnh, thành phố trị giá cũng lên đến cả chục nghìn tỷ đồng Công tác quy hoạch xây dựng vẫn còn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chậm, chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Chất lượng các đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có chất lượng thấp, nhỏ

lẻ, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dục…Trong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đô thị, nhà ở tập trung còn dàn trải Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch – kiến trúc và

Ủy ban nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế về năng lực Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó xử lý và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và Hà Nội

Từ việc chính quyền cấp xã, thậm chí là cấp thôn, hợp tác xã tự ý cấp đất, cho thuê đất trái thẩm quyền đến việc các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn được Nhà nước giao nhiều đất nhưng để hoang hóa, để nhiều cá nhân lợi dụng kinh doanh, thu lợi cá nhân đang phản ánh thực trạng quản lý đất đai lỏng lẻo ở nhiều địa phương Ngay ở Hà Nội, nơi “tấc đất tấc vàng”, kết quả rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội tại báo cáo tổng kết tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 2013 cho thấy có 30 cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đang để hoang hóa hàng trăm nghìn m2 đất, biến đất thành khu dịch vụ tổng hợp gồm các quán bar, karaoke, nhà hàng, siêu thị, sân tennis, bãi giữ xe…

Bên cạnh đó, việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp cũng còn nhiều bất cập, chưa mang lại hiệu quả cao Tốc độ tăng hệ số sử dụng đất lúa giảm từ 2,15% giai đoạn 1990 – 2000 xuống còn -0,03% giai đoạn 2000 – 2009, do đó tỷ lệ đóng góp cho tăng trưởng của hệ số sử dụng đất giảm từ 40,4% giai đoạn 1990 – 2000 xuống còn -1,5% giai đoạn 2000 – 2009 Ngành Lâm nghiệp với diện tích lớn, chiếm gần 14 triệu ha, nhưng có đóng góp rất nhỏ cho GDP (tính giá trị kinh tế đơn thuần chỉ khoảng 1%; nếu tính cả giá trị kinh tế và giá trị môi trường thì khoảng 3 – 4%) Và đến năm 2012, dù chưa có kết quả nghiên cứu cụ thể nhưng chắc chắn hệ số này không tăng, thậm chí còn tiếp tục giảm sút[42]

1.2.3.3 Tình hình xử lý sai phạm trong công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên phạm vi cả nước

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường[5], trong năm 2013, Nhà nước đã thu hồi đất của 819 tổ chức với diện tích 38.771 ha (trong đó có: 479 tổ chức kinh tế với diện tích 25.138 ha; 158 tổ chức sự nghiệp công với diện tích

551 ha; 17 nông, lâm trường với diện tích 12.794 ha; 161 cơ quan nhà nước với diện tích 275 ha; 02 tổ chức chính trị với diện tích 1,6 ha; 02 tổ chức chính trị -

xã hội với diện tích 10 ha) Đang tiếp tục xử lý 1.547 tổ chức với diện tích 22.654 ha Đang lập hồ sơ thu hồi đất của 559 tổ chức với diện tích 27.095ha; xử

lý khác đối với 1.902 tổ chức với diện tích 16.516 ha Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ cũng đã kiến nghị thu hồi 16.820 ha đất, xử lý khác đối với 292.567

ha đất Đồng thời, kiến nghị với các chủ tịch UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo kiểm điểm, xử lý trách nhiệm đối với những cá nhân, đơn vị liên quan đến những vi phạm đã được phát hiện, trong đó tập trung chủ yếu là các sở, ngành, phòng, ban tham mưu trực tiếp trong công tác quản lý đất đai; Kiến nghị các cơ quan chức năng có liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai như tài chính, kế hoạch và đầu tư, xây dựng cần tăng cường hơn nữa sự phối hợp để khắc phục những bất cập về cơ chế, chính sách cũng như xử lý kịp thời những vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai… Trước tình hình đó, nhiều địa phương đã nhanh chóng đưa ra biện pháp khắc phục như: tại Hà Nội, các cấp lãnh đạo Thành phố

đã chỉ đạo các đơn vị chức năng tổ chức lập hồ sơ để thu hồi gần 3 triệu m2 đất

sử dụng sai mục đích, để lãng phí Các dự án nằm trong diện thu hồi sẽ được bàn giao cho Trung tâm phát triển Quỹ đất Hà Nội Sau khi tính toán phương án bồi thường thiệt hại cho các chủ đầu tư, các dự án bị thu hồi sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng trường học, nhà trẻ, bãi đỗ xe ô tô theo đúng quy hoạch, kế hoạch của thành phố

Có thể khẳng định, một trong những nguyên nhân khiến đất đai bị sử dụng lãng phí, không hiệu quả là do thuế sử dụng đất đang ở mức quá thấp (0,03%) Ở các nước, thuế bất động sản phải tối thiểu từ 1% trở lên và họ dùng tiền thuế thu được này để xây dựng hạ tầng, làm dịch vụ công cộng Bên cạnh đó, giá đất đã không được tính đúng với giá thị trường Do đó, tình trạng “giữ đất” ở các tổng công ty, tập đoàn kinh tế nhà nước cũng như ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế khá phổ biến Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây lãng phí đất đai hiện nay và gây thất thoát nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách Nhà nước Nếu giá đất được tính sát theo giá thị trường, làm căn cứ để thu thuế, phí sử dụng đất sẽ buộc các doanh nghiệp hiện đang nắm giữ nhiều đất phải cân nhắc, tính toán việc sử dụng có hiệu quả quỹ đất đang có

1.2.3.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức Tính đến ngày 31/12/2013, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy[6] Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của các tổ chức nông - lâm trường, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, tổ chức sự nghiệp công và đất của UBND cấp xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

1.3 Kinh nghiệm một số nước trên Thế giới về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất

1.3.1 Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới

Hiện nay hầu hết các nước trên Thế giới đều công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai Nhà nước chỉ trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng đất vào mục đích xây dựng các công trình công cộng và bảo vệ thiên nhiên, cải thiện cảnh quan môi trường Tiền thu từ thuế đất được đầu tư trở lại cho mục tiêu phát triển đất đai, xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội Với tư cách là người quản lý, các Nhà nước đều rất chú ý đến việc quy hoạch sử dụng đất, đăng kí đất đai và bất động sản, định giá đất, thu thuế đất và giải quyết tranh chấp đất đai và đây cũng là những biện pháp để các Nhà nước có thể quản lý được thị trường Bất động sản và ổn định một nguồn thu ngân sách quan trọng theo nguyên tắc người sử dụng đất phải trả tiền cho những lợi ích được Nhà nước đảm bảo

1.3.1.1 Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai bao gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân Pháp luật quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước Đất đai ở khu vực nông thôn và ngoại ô

đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân

Về hình thức giao đất, đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể đều được thực hiện theo hai hình thức giao đất không thu tiền và giao đất

có thu tiền sử dụng đất Đối với trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất thường bị giới hạn mục đích sử dụng như sử dụng cho mục đích quân sự, Chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty

và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất Tuy nhiên do bị các hạn chế về

sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng hình thức này, trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ

Để làm mặt bằng cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh được xếp vào loại đất xây dựng, Nhà nước Trung Quốc quy định: bất kì một đơn vị, cá nhân nào tiến hành xây dựng cần sử dụng đất đai đều phải tiến hành xin phép sử dụng đất thuộc