(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng và đề suất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện thủy nguyên thành phố hải phòng

Hiện nay công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ đặt ra một nhiệm vụ rất quan trọng nhằm quản lý thống nhất quỹ đất quốc gia và đảm bảo các chính sách của

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU : Giới thiệu đề tài 1-7

Chương 1- TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ

SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA VIỆT NAM

1.1.Quá trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của

Việt Nam

1.2.Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý đăng ký đất đai

1.2.1 Đăng ký đất đai, nội dung của đăng ký đất đai

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3 Cơ sở khoa học và căn cứ lập, quản lý hồ sơ địa chính

1.3.1 Khái niệm hồ sơ địa chính

1.3.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai

1.3.3 Các quy định về pháp lý về lập, quản lý hồ sơ địa chính

1.4 Hiện trạng tình hình đăng ký đất đai và thành lập hồ sơ địa chính của Việt Nam

Chương 2- THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ

SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN - TP HẢI PHÒNG

2.1 Khái quát chung về huyện Thủy Nguyên – TP Hải Phòng

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

2.1.1.2 Địa hình

2.1.1.3 Tài nguyên đất, khoáng sản

2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội

2.3 Thực trang công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nhân lực địa chính

2.3.2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.3.2.1 Tình hình triển khai và kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.2.2 Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.4 Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính

2.4.1 Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính

2.4.2 Công tác chỉnh lý biến động đất đai

2.5 Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Thủy Nguyên

2.5.1 Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.5.2 Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính:

2.5.3 Đối với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Chương 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

3.1 Nhận xét chung những thuận lợi và khó khăn

3.2 Một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND - Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

VPĐKQSDĐ - Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TN-MT - Tài nguyên và Môi trường

ĐKĐĐ - Đăng ký đất đai

HSĐC - Hồ sơ địa chính

GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai Trong phương diện kinh tế, đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng chính vì vậy Marx đã khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”

Đối với mỗi quốc gia khi ra đời bao giờ cũng gắn liền với một vùng lãnh thổ được xác định Do đó tài sản đầu tiên mà mỗi quốc gia có được chính là đất đai và các tài nguyên có trong lòng đất Cho dù xã hội có phát triển đến đâu, khoa học, kỹ thuật

có tiền bộ đến mức nào thì đất đai vẫn là một tài sản vô giá không thể thiếu được trong cuộc sống của loài người nói chung và mỗi cá nhân con người chúng ta nói riêng Chính vì vậytrải qua bao cuộc chiến tranh chống quan xâm lược, qua nhiều thế hệ, dân tộc Việt Nam ta đã tốn rất nhiều công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay

Qua nhiều năm thực hiện công cuộc đổi mới đất nước, nước ta đã thu được những thành quả đáng kể Trong những thành quả đó phải kể đến việc đổi mới chính sách đất đai đã tạo điều kiện cho người dân có quyền làm chủ trên mảnh đất được giao,

là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển góp phần vào ổn định tình hình kinh tế xã hội

và nâng cao đời sống của nhân dân

- Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chủ động phát triển thị trường bất động sản, dưới sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; phòng chống đầu cơ đất đai

Ở nước ta, trong những năm chiến tranh việc quản lý đất đai bị buông lỏng nên hiệu quả sử dụng đất rất thấp Sau khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường, trong

tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có nhiều biến động nhất là khu vực đô thị, ven đô, các khu công nghiệp, Luật đất đai năm 1987, năm 1993 và năm 2003 ra đời với những quy định làm cơ sở để quản lý, sử dụng đất ngày càng hợp lý, tiết kiệm, chặt chẽ hơn và đem lại hiệu quả kinh tế cao Hiện nay công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đặt ra một nhiệm vụ rất quan trọng nhằm quản lý thống nhất quỹ đất quốc gia và đảm bảo các chính sách của Nhà nước một cách

đầy đủ, đồng thời đáp ứng nguyện vọng chính đáng của người sử dụng đất

Thực tế cho đến nay, công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ được tiến hành với tốc độ còn chậm do đó các thông tin về pháp lý, thông tin về tài chính của thửa đất không rõ ràng, thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm, không chính thống xuất hiện nhiều, kèm theo đó là các hiện tượng đầu cơ đẩy giá đất lên cao không đúng giá trị thực của đất đai Đây cũng có thể coi là một nguyên nhân chính làm cho thị trường bất động sản của nước ta đi theo hướng tiêu cực, không ổn định, vượt khỏi tầm kiểm soát của nhà nước, gây nhiều hậu quả xấu về kinh tế, tác động đến nhiều mặt của đời sống -

xã hội, nhiều ngành kinh tế khác bị ảnh hưởng Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư, Chỉ thị hướng dẫn để đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại, công khai các thông tin đất đai để người dân cập nhật rễ ràng, từng

bước minh bạch thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản nói chung

Do vậy muốn quản lý tốt đất đai, để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, mang lại hiệu quả cao thì trước hết phải nắm chắc các thông tin có liên quan đến thửa đất như thông tin về mặt pháp lý, thông tin về tài chính của tất cả các thửa đất, như mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, giá đất Một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo luật đất đai năm 2003 là nội dung Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 của Quốc hội thì

đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được Việc công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm

do nhiều nguyên nhân khác nhau như: Tính pháp lý thửa đất, nguồn gốc đất, hiện trạng

sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của thửa đất Ngoài ra còn có một số nguyên nhân khách quan xuất hiện trong quá trình thực hiện các trình tự thủ tục hành chính về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công tác chỉnh lý biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế, số địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính còn ít, diện tích các loại đất chính được cấp giấy chứng nhận chưa đạt kế hoạch Đặc biệt hệ lụy sau khi cấp giấy chứng nhận tuy ít nhưng rất phức tạp, khó giải quyết Bên cạnh những thuận lợi, công tác cấp giấy còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.Thành Phố Hải Phòng nói chung và huyện Thuỷ Nguyên nói riêng cũng không nằm ngoài tình trạng trên

Huyện Thuỷ Nguyên gồm có 35 xã và 2 thị trấn, trong đó có 6 xã miền núi Tổng

số dân: 309.774người (nguồn số liệu thống kê năm 2012), mật độ dân số khoảng 8.000

người/km2

với diện tích đất tự nhiên là 24.279,9 ha, trong đó có 3.016,33 ha đất ở, chiếm 12,48% tổng diện tích đất tự nhiên Trong đó đất ở tại nông thôn là 2.896,00ha, đất ở tại đô thị là 119,83ha Bình quân diện tích đất ở trên đầu người là 101m2

/người Toàn huyện có 81.947 thửa đất ở, tính đến ngày 28/9/2012 đã cấp được tổng cộng là 68.702 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, với tổng diện tích là 2.829,2ha Trong thời gian tới huyện Thuỷ Nguyên phải cấp 13.245 giấy, tức là cấp lần đầu cho 13.245 thửa đất nữa Trong thực tế dự kiến

số thửa đất ở cần phải đăng ký mới sẽ tăng lên do việc chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở

Như vậy việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính là một nội dung đặc biệt quan trọng vì giấy chứng nhận quyền

nhà nước, các tổ chức, các cá nhân thực hiện tốt các quyền, nghĩa vụ của mình Hơn nữa nó còn làm cho thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ngày càng đi vào lề lếp giúp mang lại ổn định tình hình kinh tế xã hội, an ninh chính trị của địa phương nên

tôi đã chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên, Thành Phố Hải Phòng”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Xuất phát từ nhu cầu cần thiết phải thực hiện xong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận và làm cơ sở cho việc thành lập dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính của huyện Thủy Nguyên đề tài hướng đến hai mục tiêu chính:

Nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy Nguyên từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay

Đánh giá và làm rõ thực trạng và những bất cập trong công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy Nguyên hiện nay đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai góp phần vào việc hiện đại hóa công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính

1.3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thu thập, tài liệu số liệu về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thời

kỳ, trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên,Thành Phố Hải Phòng

- Điều tra, khảo sát về phương thức, cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thời kỳ

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên

- Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên

1.4 Phạm vi nghiên cứu

Trong đề tài tác giả tập trung hướng vào việc tìm hiểu đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của các đối tượng được quy định trong Luật đất đai năm 2003 Công tác quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên, Thành Phố Hải Phòng Từ việc ban hành các trình tự, thủ tục quy định về hoạt động đăng ký đất đai đến tổ chức bộ máy, nhân sự được giao đảm nhiệm công việc quản lý nhà nước về đất đai

Do công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất khác nhau Mỗi đối tượng sử dụng đất khi đăng ký và được cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau nên thông qua việc đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tác giả có đánh giá cả nội dung quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính vì trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận thì hình thể, diện tích, số thửa, mục đích sử dụng đất có thể bị thay đổi do trong quá trình quản lý, sử dụng thì nhà nước, các tổ chức, cá nhân được thực hiện các quyền

và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật làm cho thửa đất đang quản lý và sử dụng có biến động

Tác giả tập trung nghiên cứu việc đã tổ chức đăng ký ban đầu và cấp được

68702 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trong tổng số

81947 thửa đất ở cần phải cấp (cấp lần đầu) Cùng với đó là đánh giá thực trạng việc chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính của các thửa đất có biến động trên địa bàn huyện

Có đề xuất và gợi ý phương pháp giải quyết các vướng mắc đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và xây dựng kế hoạch đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho 13.245 thửa đất ở còn lại trong cả huyện

Đề tài cũng xác định các vấn đề có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần thiết phải đề cập việc quản lý dữ liệu

đăng ký, cập nhật biến động, quản lý hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin đất đai cho các đối tượng có nhu cầu Đặc biệt làm cơ sở cho việc thành lập hệ thống địa chính hiện đại trong tương lai với việc ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động quản

lý Làm tốt các nội dung đó có thể giúp nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, sử dụng đất ngày càng tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn

1.5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập thông tin:

Như đã đề cập về mục đích của đề tài là đánh giá, làm rõ thực trạng và những bất cập trong công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy Nguyên và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện do vậy phương pháp nghiên cứu mà tác giả sử dụng chủ yếu là điều tra thực

tế tại địa phương, thu thập thông tin về số liệu, kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính qua các thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm

1993 đến nay Phân tích, giải thích và đánh giá tổng hợp về việc thực hiện các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đang ký đất đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trong hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên Thành phố Hải Phòng

- Phương pháp thống kê:

Trong nội dung chương 2 tác giả có sử dụng phương pháp thống kê để thống kê, trích dẫn các điều, khoản có quy định cụ thể trong pháp luật đất đai và các văn bản có liên quan đến việc đăng ký đất đai, lập, quản lý, chỉnh lý biến động đối với hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp, phân tích:

Nhằm mục đích tổng hợp các quy định pháp luật hiện hành và thấy được thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý biến động đất đai của huyện đang diễn ra như thế nào, nêu ra được những bất cập đã gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai của huyện cũng như việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi họ

thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình Từ đó tác giải có thể tổng hợp và đánh giá đúng về thực trạng và đồng thời đưa ra những gợi ý, đề xuất hướng khắc phục đúng đắn giúp cho huyện Thủy Nguyên quản lý đât đai ngày càng tốt hơn

1.6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

Đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung rất quan trọng trong các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai do vậy để có cơ sở phân tích đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Thủy Nguyên cũng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật đất đai do vậy tìm kiếm và lựu chọn các tài liệu là một vấn đề tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian vì có rất nhiều văn bản quy định có liên quan đến công tác quản lý đất đai nói chung và nội dung đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính nói riêng

Do thời gian có hạn tác giả chỉ dựa vào những tài liệu chính đã nêu ở phần tài liệu tham khảo (phụ luc):

CẤU TRÚC LUẬN VĂN

- Phần Mở đầu:

- Chương 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính

của Việt Nam

- Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của

huyện Thủy Nguyên Thành Phố Hải Phòng

- Chương 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai và quản lý hồ

sơ địa chính trên địa bàn huyện Thủy Nguyên Thành Phố Hải Phòng

- Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA

CHÍNH CỦA VIỆT NAM

1.1 Quá trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Việt Nam

Việt nam là quốc gia đang phát triển nằm trên bán đảo Đông Dương, trong khu vực Đông Nam Á, có diện tích tự nhiên khoảng 331.051km2, Phía Bắc giáp với Trung Quốc, Phía Đông giáp biển Đông có đường bờ biển dài trên 3.200 km, với hai Quần đảo lớn là Hoàng Sa và Trường Sa, phía tây giáp Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào, Phía nam giáp Cam Phu Chia và vịnh Thái Lan Dân số trên 86 triệu người (theo số liệu Thống kê năm 2009- Tổng cục thống kê) Mật độ dân số cao với khoảng 260 người/km2

Khoảng 75% dân số sống ở nông thôn và 25% dân số sống ở thành thị Những năm gần đây tốc độ đô thị hóa đang phát triển mạnh ở hầu hết các tỉnh, thành phố trong cả nước

Sau hơn 35 năm hòa bình, thống nhất đất nước, Việt Nam đã có nhiều nỗ lực khắc phục vết thương chiến tranh, đưa đất nước phát triển, đạt được nhiều thành tựu trong phát triển kinh tế nhất là trong ngành nông nghiệp từ một nước thiếu đói về lương thực trở thành một nước đứng thứ 3 trên thế giới về suất khẩu gạo Đặc biệt nhà nước luôn chú trọng đến lĩnh vực quản lý đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai

để tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội, thúc đẩy các ngành kinh tế khác như công nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển Trong đó việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính đã và đang được thực hiện một cách đồng bộ từ trung ương đến địa phương Điều đó bắt nguồn từ những bất cập của công tác quản lý đất đai và hệ thống

hồ sơ địa chính trước đây không đáp ứng được những yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước

Đăng ký đất đai của Việt nam được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký đất đai qua các thời kỳ có những nét đặc trưng như sau:

1.1.1 Thời phong kiến

Các chế độ phong kiến của Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỷ XV rất quan tâm đến việc điều tra dân số, lập sổ đinh để nắm chắc số dân với mục đích là để tuyển quân Trong giai đoan này nhà nước thời Lý, Trần coi làng xã là đơn vị hành chính và giao phần lớn ruộng đất cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy và

tổ chức thu thuế nộp đủ cho nhà nước Tuy nhiên nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào việc đo đạc lập sổ điền bạ Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế các triều đại Lý, Trần thường sử dụng các hình thức quản lý thô sơ chứ chưa quan tâm nhiều đến việc đo đạc ruộng đất theo định kỳ Để đảm bảo quyền chiếm hữu của những người được ban, cấp đất thì nhà vua cấp cho họ một tờ thiếp để làm bằng chứng, vị trí thửa đất được xác định bằng việc ghi các giới hạn Đông, Tây, Nam, Bắc trên tờ giấy Các quan hệ mua bán về ruộng đất được điều chỉnh, đưa vào quy củ với các quy định

cụ thể như việc phải có văn khế chứng nhận giữa bên bán và bên mua Trong thời Lý “ Bán đoạn ruộng hoang, ruộng thục đã có văn khế thì không được chuộc lại

Đến năm 1227 do sự phát triển của việc mua, bán và tranh chấp ruộng đất nhà Trần đã đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất, thậm chí việc điểm chỉ như thế nào đều được quy định cụ thể vào năm 1237 “ Phàm làm chúc thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay mượn thì người làm chứng in tay ở ba dòng trước, người bán in tay ở bốn dòng sau”

Sau khi lên lắm quyền Hồ Quý Ly đã cho ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397 nhằm để hạn chế ruộng tư Đến năm 1398 Hồ Quý Ly ra lệnh cho những người có ruộng đất phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ họ tên trên bờ ruộng Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi

đo, khám và lập sổ sách Như vậy có thể thấy việc đo đạc đăng ký đất đai ở nước ta đã được các thời nhà Lý, Trần quan tâm nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng

tư nhằm phục vụ các nhu cầu về chính sách tô thuế Nhưng việc đo đạc mang tính hệ thống và lập sổ điền bạ chưa được thực hiện một cách đồng bộ trên phạm vi cả nước

Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ XV giặc Minh sang xâm lược nước ta Phong trào đấu tranh giải phóng đất nước lại được bùng phát mạnh mẽ với cuộc khởi nghĩa Lam Sơn do Lê Lợi Lãnh Đạo giành được thắng lợi Năm 1428 nhà Lê được thành lập

và cũng trong năm này nhà Lê đã ra lệnh cho các địa phương thống kê tổng số ruộng đất, khám xét, kiểm tra ruộng đất, lập sổ ruộng đất trong cả nước Dưới thời vua Lê Thánh Tông, việc quản lý đất đai chính thức được đưa vào bộ luật đầu tiên của nước ta Luật Hồng Đức hay còn gọi là Quốc Triều Hình Luật Trong đó thể hiện việc bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất công, đất tư Các quan lại có trách nhiệm kiểm tra, đo đạc và lập sổ ruộng đất Người sở hữu, sử dụng ruộng đất có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu hoặc đang sử dung đất của nhà nước Tại chương điền sản trong Bộ luật Hồng Đức có 32 điều quy định rõ những hình phạt cụ thể áp dụng đối với những người lấn chiếm đất công của nhà nước hoặc đất tư của người khác hay khai báo gian dối để trốn thuế Các quan lại cũng được quy định có trách nhiệm đo đạc, cấp đất

và lập sổ ruộng đất, cứ bốn năm thì làm lại sổ ruộng đất một lần

Như vậy lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất được thành lập nhằm mục đích chính là để quản lý đất đai và thu thuế Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471: “ Mua bán ruộng đất lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết

họ và tên, những người không biết chữ thì điểm chỉ Văn khế, Chúc thư phải được quan viên trên 30 tuổi làm chứng mới được phép thực hiện

Năm 1486, nhà Lê tiếp tục ra lệnh cho các địa phương phải dựng cột mốc giới ruộng đất “ các quan phủ, huyện phải chiểu theo số ruộng đất trong sổ và số ruộng đât được cấp, thửa nào có 4 bên tiếp cận những đâu, cho họp những người già cả và xã, thông trưởng cùng chỉ dẫn những thửa ruộng công và ruộng đất thế nghiệp, rồi dựng cột mốc làm giới hạn lâu dài” Hoạt động đo đạc cũng được tiến hành, thành lập tập bản đồ quốc gia - Bản đồ Hồng Đức để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490

Bước sang thế kỷ XVI, nhà Lê bắt đầu suy yếu dần Các thế lực phong kiến trong nước có nhiều mâu thuẫn, tranh chấp làm cho nhà Lê sụp đổ, đất nước bị chia cắt thành hai miền là: Đàng Trong do chũa Nguyễn cai quản và Đàng Ngoài do vua Lê, chúa Trịnh quản lý Đến cuối thế kỷ XVIII phong trào nông dân Tây Sơn do Nguyễn Huệ lãnh đạo đất nước mới được thống nhất

Ở Đàng Ngoài chúa Trịnh ban hành chính sách quân điền dựa theo chính sách

cũ của Luật Hồng Đức có bổ sung thêm đối tượng được phân cấp đất đai

Ở Đàng trong chúa Nguyễn cho khai lại sổ ruộng đất để thu thuế, nhưng để khuyến khích người dân khai phá đất hoang, lập thành làng để sinh sống Do đất đai rộng lớn nên nhà nước không chú trọng nhiều, ruộng đất trong nhân dân ít được đo đạc theo chế độ chung Đến thời Tây sơn năm 1788, Nguyễn Huệ đã lệnh cho một số địa phương khai lại sổ ruộng, nhưng những xã chưa kịp làm sổ ruộng đất mới thì vẫn tạm

sử dụng địa bạ cũ của nhà Lê

Đến nửa đầu thế kỷ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tổ chức đợt đo đạc ruộng đất với quy

mô lớn và thành lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường được tính bằng mẫu Đến năm

1836 thời vua Minh mạng, việc đo đạc ruộng đất được hoàn thành tại Nam kỳ với tổng diện tích ruộng đất thực canh là 4.063.892 mẫu, trong đó ruộng công chỉ chiếm 17%

Sổ địa bạ Gia Long hay sổ địa bộ thời Minh Mạng đều được lập thành ba bản: Một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã Hàng năm đều có chỉnh lý và 5 năm điều chỉnh một lần tuy nhiên sổ địa bộ triều Minh có nhiều quy định lập chặt chẽ hơn sổ địa bạ thời kỳ Gia Long việc lập sổ được tiến hành trên cơ sở sự đo đạc đất đai

có sự chứng kiến của đầy đủ các chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện và Điền chủ Kèm theo sổ địa bộ có thể hiện rõ thông tin về diện tích, loại đất và điền chủ Đây

là sổ mô tả các thửa ruộng do các chức việc trong làng lập, được quan Kinh phái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ Sự điều chỉnh cũng được quy định chặt chẽ Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ: khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền Quan phủ,

huyện phải xem xét ngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổ địa bộ Đối với địa bạ Gia Long, do không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên gây khó khăn cho việc sử dụng

và tu chỉnh Mặc dù việc đăng ký đất đai, lập sổ ruộng đất thời phong kiến được tiến hành từ rất sớm, nhưng những chứng tích của việc đăng ký còn lưu giữ được chỉ là hệ thống địa bạ thời Gia Long tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ, và sổ địa bạ thời Minh Mạng tại nam Bộ

1.1.2 Thời Pháp thuộc

Người pháp điều chỉnh các quan hệ đất đai ở Việt nam theo 3 chế độ cai trị riêng biệt cho Bắc, Trung và Nam kỳ Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp thay thế Luật Gia Long được thể hiện rõ qua việc thay đổi các cơ quan quản lý đất đai

Ở Nam Kỳ, dưới chế độ Thuộc địa trực trị, Thực dân Pháp điều chỉnh trực tiếp các mối quan hệ đất đai theo Luật Napoleon, khuyến khích sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai, đặc biệt sở hữu tư nhân trong sản xuất nông nghiệp, thu thuế thổ canh cao hơn thuế thổ cư Các công trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính theo tọa độ và cải tiến địa bạ triều Nguyễn ở Nam Kỳ kết thúc vào năm 1898, chuyển hình thức quản lý từ địa

bạ sang hình thức bằng khoán

Ở Bắc kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ ( Protectorat) Công tác đo đạc lập bản

đồ địa chính thực hiện từ năm 1889 đến năm 1920 Do ruộng đất Bắc kỳ manh mún nên người Pháp chỉ đo vẽ bình đồ gải thửa hoặc đo vẽ phác họa giải thửa và chỉ những nơi có đủ điều kiện mới đo đạc lập bản đồ địa chính chính xác theo tọa độ Hệ thống địa chính gồm có phác họa giải thửa hoặc bản đồ giải thửa, bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ điền bạ (Lập theo chủ) và sổ khai báo để ghi các chuyển dịch đất đai

Từ năm 1925 cả ở Bắc kỳ và Nam kỳ đều lập hệ thống địa chính theo sắc lệnh

1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó chủ sở hữu đất sau khi đăng

ký được cấp bằng khoán điền thổ Theo đó bản đồ giải thửa được đo đạc bằng phương

thông tin cụ thể về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan v.v được thể hiện tên một trang của sổ điền chủ

Ở Trung kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ Từ năm 1930 hoạt động địa chính là công tác “ Bảo tồn điền trạch” và từ năm 1939 được đổi thành” Quản thủ địa chính” Hệ thống hồ sơ địa chính gồm bản đồ giải thửa, sổ địa bạ, sổ điền chủ bạ và tài chủ bạ

1.1.3 Thời kỳ 1945 đến nay

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được thành lập Năm 1946 Hiến pháp lần thứ nhất được ban hành và vấn đề được quan tâm hàng đầu là chính sách người cày có ruộng Do vậy chính quyền đã ban hành nhiều sắc lệnh liên quan đến đất đai Ví dụ Sắc lệnh sô 27-SL ngày 02/3/1947 và Sắc lệnh số 90-SL ngày 22/5/1950 về sử dụng ruộng đất bỏ hoang Sắc lệnh số 120- SL ngày 11/7/1950 về sử dụng ruộng đất vắng chủ Sắc lênh số 25- SL ngày 13/2/1952 về

sử dụng công điền, công thổ và Sắc lệnh số 87 ngày 5/3/1952, Sắc lệnh số 149-SL ngày 12/4/1953 về chính sách ruộng đất nói chung, trong đó có quy định cụ thể việc giảm tô, giảm tức, hiến ruộng

Năm 1953 Quốc hội thông qua Luật Cải cách ruộng đất đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân phong kiến, của giai cấp địa chủ để thực hiện chính sách người cày có ruộng trao quyền sở hữu cho nông dân ( có hơn 2,1 triệu hộ nông dân được chia hơn 800.000 ha đất) Đến năm 1960 phong trào hợp tác xã phát triển mạnh, người nông dân được vận động tập trung đất đai, tư liệu sản xuất vào hợp tác xã để cùng nhau sản xuất củng cố chính quyền miền Bắc, làm hậu phương chi viện cho chiến trường miền Nam Trong thời gian này phong trào hợp tác xã cũng phát huy được hiệu quả, quyền sở hữu đất đai của nông dân trở thành quyền sở hữu của tập thể là các hợp tác xã, các Nông, Lâm trường, tuy nhiên những thay đổi này không chính thức được đăng ký Năm 1980 những bất cập, yếu kém của nền sản xuất trong các hợp tác xã, các nông trường quốc doanh thể hiện rõ rệt Trung ương Đảng đã ban hành chính sách

khoán sản phẩm đến nhóm người lao động theo chỉ thị 100- CT/TW ngày 13/1/1981) Cũng trong năm 1980 Tổng cục quản lý đất đai được thành lập trực thuộc Hội Đồng Chính Phủ, với vai trò thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, môi trường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao các loại đất Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ được ban hành để đẩy mạnh công tác đo đạc lập bản đồ giải thửa, phân hạng đất, đăng ký thống kê ruộng đất trong phạm vi cả nước Việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, mỗi xã thành lập một hội đồng đăng ký, thống kê ruộng đất hồ sơ đăng

ký phải được Ủy ban nhân dân huyện xét duyệt mới được cấp giấy chứng nhận

Năm 1987 Luật Đất đai đầu tiên chính thức được ban hành và có hiệu lực năm

1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định là một trong những nội dung trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai Thực hiện chỉ thị 299-TTg của thủ tướng Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, và Thông tư 302 ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thị hành Các địa phương trong cả nước đã đồng loạt triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục quản lý ruộng đất quy định Đến cuối năm 1993 có khoảng 1,6 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, trong khoảng 1.500 xã Tuy nhiên trong luật này đất đai chưa được công nhận là một loại hàng hóa, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị cấm, nhà nước cũng không có quy định cụ thể giá đất

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc Hội chính thức thông qua ngày 14/7/1993 và

có hiệu lực ngày 15/10/1993, thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 Với việc chính thức công nhận thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng nhà nước ban hành giá các loại đất và quy định người sử dụng đất có 05 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) Có thể thấy đây là một bước ngoặt cho việc phát triển nền kinh tế, xã hội của đất nước, và quyền sử dụng

Ngày 26/11/2003 Quốc Hội thông qua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004, thay thế cho Luật Đất đai 1993 Đây là Luật đang có hiệu lực thi hành Theo đó các hoạt động đăng ký đất đai được quy định thống nhất thông qua một

cơ quan chuyên môn là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc ngành Tài Nguyên và Môi trường Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được quy định thống nhất theo mẫu chung để cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liền trên đất

Tóm lại hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính của Việt Nam đã được hình thành và phát triển từ sớm, trải qua nhiều chế độ, chính quyền khác nhau hệ thống đăng

ký đất đai và hồ sơ địa chính có nhiều thay đổi, bổ sung, điều chỉnh thích hợp với từng thời kỳ và mục tiêu phát triển của xã hội Mặc dù đã đạt được những thành tựu nhất định nhưng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính hiện nay vẫn chưa phát huy được hiệu quả tích cực như mong muốn đặc biệt là vấn đề tin học hóa cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ cho các hoạt động quản lý, khai thác thông tin Do đó Việt Nam cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa tiến tới xây dựng hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính một cách đồng bộ Tăng cường ứng dụng những công nghệ hiện đại xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai dưới dạng số để hoạt động quản lý đất đai ngày càng hoàn thiện hơn đáp ứng các nhu cầu cần thiết cho việc công khai, minh bạch thông tin đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và các yêu cầu trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế

1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về đăng ký đất đai Nội dung của đăng ký đất đai

1.2.1 Đăng ký đất đai, nội dung của đăng ký đất đai

1.2.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ

sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật; cấp

họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất

Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái:

 Đăng ký đất đai ban đầu

 Đăng ký biến động đất đai

1.2.1.2 Đăng ký đất đai ban đầu

Được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đất có điều kiện theo quy định của pháp luật

Bộ máy hành chính Nhà nước hiện nay được tổ chức thành 4 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã và cấp tương đương Trong đó xã, phường, thị trấn là mối quan hệ trực tiếp giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, thay mặt Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính cấp xã Do vậy việc tổ chức đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện trên đơn vị hành chính từng xã, phường, thị trấn

- Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi hành chính cấp cơ sở nhằm đảm bảo:

+ Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất khi đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở

+ Phát huy sự hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp xã, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác

+ Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán

bộ xã

+ Giúp cán bộ cấp xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính

 Đặc điểm của đăng ký đất đai ban đầu:

+ Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất

+ Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh của pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai

+ Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp; phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan

+ Cần có một hội đồng tư vấn cấp cơ sở, am hiểu tình hình sử dụng đất ở địa phương giúp cho UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt quyền sử dụng đất

+ Đăng ký đất đai ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo đạc, bản đồ để đạt được mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có đặc điểm khác nhau

+ Được hoàn thành trong một thời gian nhất định

 Mục đích: Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh thổ; Cấp GCNQSDĐ cho các chủ sử dụng có đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật

 Yêu cầu: Ngoài những yêu cầu cơ bản của đăng ký đất nói chung, đăng ký đất đai ban đầu còn những yêu cầu sau:

+ Phải phân loại hồ sơ theo mức độ hoàn thiện: đầy đủ hoặc chưa đầy đủ, hợp lệ hay chưa hợp lệ, rõ nguồn gốc đất đai hoặc chưa rõ làm cơ sở để xét cấp GCNQSDĐ

+ Kết quả xét duyệt quyền sử dụng đất phải xác định rõ: Các trường hợp có đủ điều kiện để được đăng ký, cấp GCNQSDĐ; các trường hợp chưa đủ điều kiện phải qua xử lý mới được đăng ký và cấp GCN; hình thức xử lý các trường hợp chưa hoặc không đầy đủ điều kiện cấp GCN;

+ Hồ sơ địa chính phải được thiết lập trong quá trình kê khai đăng ký và xét duyệt để cấp GCNQSDĐ

Tóm lại phải đảm bảo đầy đủ thông tin chính xác về nguồn gốc sử dụng, tính hợp pháp về quyền sửa đổi với từng thửa đất

1.2.1.3 Đăng ký biến động đất đai

Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà trực tiếp là ngành Địa chính, nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống

hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất

đai

 Đặc điểm:

+ Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu

+ Không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình phê duyệt

+ Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất

 Các hình thức biến động đất đai: Dựa vào tính chất, nội dung biến động của từng loại biến động, có thể chia thành các hình thức biến động đất đai như sau:

+ Thay đổi mục đích đã ghi trên GCN: Đây là những thay đổi do người sử dụng đất gây nên hoặc do Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất Bao gồm: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sang làm nhà ở, sử dụng vào các mục đích chuyên dùng, bỏ hoang hoá hoặc ngược lại; chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, thành ao đầm để nuôi

trồng thuỷ sản, chuyển từ rừng ngập mặn sang nuôi trồng thủy sản, từ rừng sang nương rẫy, trồng cây ngắn ngày hoặc ngược lại

+ Thay đổi hình thể thửa đất: Chia một thửa thành nhiều thửa hoặc ngược lại hợp nhiều thửa thành một thửa nhằm đáp ứng những yêu cầu khác nhau của người sử dụng, chuyển đổi đất đai…sự thay đổi về hình thể thửa đất dần đến thay đổi về số hiệu thửa đất đã đăng ký, hoặc diện tích của thửa đất đó, đôi khi dẫn đến thay đổi cả số lượng thửa đất Thay đổi này làm phát sinh nhu cầu phải chỉnh lý các thông tin đã có trên bản đồ địa chính

+ Thay đổi quyền sử dụng đất: Trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chia tách, cho tặng quyền sử dụng đất; Nhà nước giao cho thuê đất mới hoặc thu hồi đất đang sử dụng; người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng và

tự nguyện trả về cho Nhà nước, hình thái này đôi khi gây biến động cả hình thể thửa đất lẫn quyền sử dụng đất

+ Dùng quyền sử dụng đất để thế chấp vay tiền ngân hàng: hình thái này không làm thay đổi hình thể của thửa và những thông tin cơ bản trong hệ thống hồ sơ Do vậy, việc chỉnh lý biến động hồ sơ chỉ thực hiện chủ yếu ở nội dung “tình trạng thế chấp”

+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất

+ Cho thuê đất: Hình thức này chỉ thực hiện đối với các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng

Ngoài những hình thái nêu trên, hệ thống hồ sơ còn phải được chỉnh lí khi cấp lại GCNQSDĐ do mất hay rách nát, thay đổi hệ thống hồ sơ địa chính…việc đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện sau các hành vi làm biến động nói trên đã được UBND cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện theo đúng các quy định hiện hành

Tùy theo từng loại biến động có liên quan mà công tác chỉnh lý biến động phải thực hiện chỉnh lý từ bản đồ địa chính đến toàn bộ các nội dung có liên quan trong hệ thống hồ sơ địa chính đã thiết lập

 Nội dung của hồ sơ đăng ký biến động đất đai: Hồ sơ đăng ký biến động đất đai cơ bản gồm các tài liệu sau đây:

+ Đơn xin đăng ký biến động đất đai;

+ Giấy tờ pháp lý cho phép đăng ký các biến động của UBND cấp có thẩm quyền như sau: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất…đã được UBND xác nhận;

+ GCNQSDĐ;

+ Trích lục bản đồ khu đất biến động;

+ Chứng từ nộp tiền các loại liên quan đến nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất…

Toàn bộ hệ thống hồ sơ nêu trên nộp lại UBND xã, thị trấn, thị trấn nơi có đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Nhà nước Sau khi nhận đủ hồ sơ, cán

bộ địa chính cấp xã, cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

+ Xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ sơ đăng ký; hướng dẫn chủ sử dụng đất

bổ sung hoàn thiện hồ sơ;

+ Xác nhận vào đơn đăng ký;

+ Chuyển hồ sơ đăng ký tới UBND cấp có thẩm quyền để xem xét, phê duyệt; + Sau khi UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt cơ quan địa chính cùng cấp cập nhật các nội dung biến động vào hệ thống hồ sơ địa chính lưu lại cấp mình, chỉnh lý biến động trên GCN theo đúng các quy định của ngành địa chính; đồng thời thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, thông

báo cho cơ quan quản lý hồ sơ địa chính các cấp để chỉnh lý hồ sơ địa chính lưu lại cấp

đó

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai được tổng hợp và lưu giữ tại cơ quan địa chính thuộc UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép thực hiện các hành vi làm biến động đất đai, giao cho người sử dụng GCNQSDĐ

Tùy theo nội dung và mức độ biến động đất đai chủ sử dụng đất có thể được cấp GCNQSDĐ mới hoặc chỉ cập nhật những biến động vào GCNQSDĐ đã cấp

1.2.1.4 Mục đích của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ

sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật

1.2.1.5 Những yêu cầu cơ bản của đăng ký đất đai:

Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng pháp luật đất đai, các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, các thông tư của bộ Tài nguyên và Môi trường và đảm bảo các yếu tố kỹ thuật trong ngành địa chính:

+ Các chủ sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký đúng tên chủ sử dụng đất, đúng

vị trí đang sử dụng, đúng diện tích đất đang sử dụng, mục đích sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng và các loại tài sản, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

+ Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định của ngành Địa chính + Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông tin theo đúng quy định từng tài liệu, thông nhất thông tin trên với tất cả các tài liệu có liên quan

1.2.1.6 Vị trí, vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại Điều 46 Luật đất đai 2003, thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

1.2.1.7 Đối tượng kê khai đăng ký đất đai

Người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, các đối tượng

kê khai đăng ký được quy định chi tiết tại Điều 46 Luật đất đai năm 2003

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng hợp pháp về đất đai, được cấp cho người sử dụng đất có điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu được ban hành trước Nghị định 88/2009/NĐCP của Chính phủ thì người sử dụng đất chỉ được chứng nhận quyền

sử dụng đất còn tài sản gắn liền với đất là nhà ở và các công trình xây dựng thì lại được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng do ngành xây dựng cấp

Như vậy trong thực tế nảy sinh nhiều bất cập khi đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hầu hết ở nước ta chủ sử dụng đất cũng đồng thời là người tạo lập tài sản, xây dựng công trình nhà ở mà lại phải đăng ký ở hai cơ quan khác nhau và do hai ngành khác nhau quản lý là Ngành xây dựng và ngành Tài nguyên môi trường Để khắc phục tình trạng trên chính phủ đã ban hành Nghị Định

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên một giấy chứng nhận theo một mẫu giấy thống nhất chung cho cả nước gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Theo Điều 6, Chương 1 Nghị định 88/2009/NĐCP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Giấy

chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

+ Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

Theo Điều 3 Chương 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận:

Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp

một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở

hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng

thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

1.2.2.3 Căn cứ pháp lý để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003

- Luật xây dựng 26/11/2003 và Luật nhà ở 29/11/2005

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ

1.2.2.4 Mục đích, vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Mục đích: Để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền

cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai

- Vai trò:

+ Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản

lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, Nhà nước có thể:

* Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm rõ thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất cũng được ghi trên GCN nên thông qua công tác cấp GCN Nhà nước

có thể kiểm soát các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng trên đất từ đó có hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

* Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách

* Hiệu quả trong công tác cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật

* Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc đăng ký cấp GCN sẽ giúp cho công tác thống kê, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, từ đó có thể phục vụ việc giải quyết các tranh chấp, thi hành án liên quan đến bất động sản…

Do đó, tiến độ cấp, mức độ hoàn thành việc cấp GCN sẽ giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận lợi hơn

+ Đối với người dân:

* Công tác cấp GCN với vai trò ghi nhận các thông tin của bất động sản thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng, chủ sở hữu đối với bất động sản đó Bởi lẽ, một khi bất động sản đã được cấp GCN tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, cùng một việc đăng ký cấp GCN, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của chủ sử dụng, chủ sở hữu sẽ được tăng cường

* Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp GCN tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là

cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực tế không

ai muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất chưa có GCN vì đang có tranh chấp, khiếu kiện liên quan hoặc có nguồn gốc không rõ ràng…

* Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn: GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý đủ điều kiện đảm bảo để có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng hoặc khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên những lô đất đó

* Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và bất động sản: Khi những thửa đất đã được Nhà nước cấp GCN công nhận chủ quyền sử dụng cho những chủ thể nhất định thì việc tranh chấp liên quan đến những thửa đất đó sẽ giảm đi rõ rệt

* Khi công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất vận hành đơn giản, nhanh gọn, có hiệu quả sẽ góp phần thay đổi quan niệm của người dân Từ tư duy cho rằng việc đăng ký cấp GCN chỉ cần thiết khi họ muốn đưa bất động sản tham gia vào thị trường giao dịch, người dân sẽ thấy rõ lợi ích của GCN trong việc đảm bảo quyền lợi, tránh các rủi ro trong quá trình sử dụng đất Do vậy các chủ thể sẽ tích cực hơn trong công tác đăng ký cấp GCN

GCN là cơ sở để người sử dụng đất, người sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.6 Cơ quan tham gia công tác cấp GCN

Hiện nay nước ta chưa có một cơ quan quản lý thống nhất cả đất đai và tài sản gắn liền với đất Thông tin về bất động sản bị chia nhỏ, mỗi cơ quan quản lý lưu trữ một khía cạnh Mặt khác, các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất ở nước ta rất đa dạng, hiện nay chưa có chính sách pháp luật nào quy định chung cho tất cả các đối tượng nên công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất vẫn có sự tham gia của rất nhiều cơ quan khác nhau: cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản ký nhà nước về nông nghiệp và các cơ quan nhà nước khác có liên quan Từ khi chủ sử dụng, chủ sở hữu nộp hồ sơ xin cấp GCN đến khi có GCN trong tay thì chủ thể đăng ký hồ sơ đó phải đi qua rất nhiều các cơ quan khác nhau

- UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCN đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân

cư tại xã, thị trấn

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ

sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân

cư tại xã, phường, thị trấn

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

- Phòng tài nguyên và môi trường, sở tài nguyên và môi trường cấp GCN theo

ủy quyền

- UBND huyện, tỉnh ký cấp GCN

Ngoài ra còn có sự tham gia của một số ngành có liên quan như xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, Tài chính, cơ quan thuế v v

1.2.2.7 Nội dung hồ sơ đăng ký cấp GCN

1 Đơn xin cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Mẫu đơn bao gồm các thông tin về chủ sử dụng (họ tên, năm sinh, số CMTND, hộ khẩu thường trú); thông tin thửa đất (số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất, nguồn gốc thửa đất); thông tin công trình trên đất (cấp nhà, số tầng, diện tích xây dựng…); sơ đồ thửa đất, sơ đồ mặt bằng công trình xây dựng trên đất…

2 Bản sao chứng minh thư, hộ khẩu, các giấy tờ liên quan đến người sử dụng đất

3 Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật

4 Các giấy tờ xác minh liên quan đến nguồn gốc thửa đất, công trình xây dựng trên đất như: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình,

giấy phép xây dựng, hoặc giấy tờ của Tòa án nhân dân, giấy tờ của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giải quyết được quyền sử dụng, sở hữu

5 Bản vẽ trích đo hình thể thửa đất, hiện trạng sử dụng đất, vị trí khu đất cùng các công trình gắn liền với đất

1.2.2.8 Trình tự thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ

Nhìn chung quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ của nước ta còn khá phức tạp được phân chia theo đối tượng đăng ký cụ thể khác nhau thì quy trình cấp giấy khác nhau Tuy nhiên nó được thực hiện theo trình tự gồm các bước cơ bản như sau:

1 Chủ sử dụng, chủ sở hữu nộp một bộ hồ sơ đăng ký cấp GCN, tùy đối tượng đăng ký, tùy theo quy định của địa phương mà nơi tiếp nhận hồ sơ có thể là UBND xã, thị trấn, thị trấn; Văn phòng đăng ký thuộc Phòng hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường

2 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện; yêu cầu bổ sung các thông tin, giấy tờ cần thiết Nếu nơi tiếp nhận hồ sơ là UBND cấp xã, thì sau khi kiểm tra hồ sơ, UBND xã, phường, thị trấn phải có trách nhiệm gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra, hoàn chỉnh

hồ sơ, trình cơ quan Tài nguyên môi trường

4 Cơ quan Tài nguyên môi trường cấp GCNQSDĐ theo ủy quyền hoặc trình UBND cùng cấp ký cấp GCN

5 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được trao cho chủ sử dụng, chủ sở hữu và có 01 bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp Tỉnh tùy theo thẩm quyền và đối tượng được cấp giấy

1.3 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về lập và quản lý hồ sơ địa chính

1.3.1 Khái niệm hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là một dạng của thông tin đất đai nó được hình thành bởi việc ghi chép lại kết quả của việc đo đạc và đăng ký đất đai, thể hiện đầy đủ các thông tin về

từng thửa đất phục vụ cho mục đích quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất

Theo thông tư 09/2007 TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý

hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính bao gồm: bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ cho quản lý đất đai ở các cấp

Hồ sơ địa chính chứa đựng những nội dung, thông tin về sử dụng và quản lý đất đai; bao gồm 03 lớp thông tin cơ bản là: các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, cơ sở pháp lý Các lớp thông tin này được thể hiện từ tổng quát đến chi tiết từng

thửa đất, trên toàn lãnh thổ Cụ thể như sau:

 Thông tin về điều kiện tự nhiên

Hồ sơ địa chính thể hiện các thông tin về thửa đất bao gồm: vị trí, hình dáng, kích thước, toạ độ, diện tích của thửa đất Người ta dùng phương pháp đo đạc thành lập bản đồ để lưu trữ các thông tin về thửa đất nói trên và sản phẩm của nó là Bản đồ địa chính được thể hiện trên giấy hoặc dưới dạng số

Bản đồ địa chính là tài liệu cơ bản đầu tiên của hệ thống hồ sơ địa chính giúp nhận biết được các điều kiện tự nhiên của từng thửa đất, đồng thời nó cũng là cơ sở để thể hiện các nội dung khác trong chức năng quản lý Nhà nước về đất đai

 Thông tin về mặt kinh tế - xã hội

Các thông tin về quan hệ xã hội trong quá trình sử dụng đất bao gồm: chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, phương thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quyền sở hữu các giá trị đầu tư vào đất

Các thông tin này được thiết lập trong quá trình đăng ký đất, bằng phương pháp

tổ chức kê khai đăng ký đất đai từ cấp cơ sở do chủ sử dụng đất cung cấp và được pháp

lý hoá trên cơ sở xét duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

 Thông tin về cơ sở pháp lý

Các thông tin này làm căn cứ xác định giá trị pháp lý của tài liệu như: tên văn bản, số văn bản, ký hiệu loại văn bản và cơ quan ký ban hành văn bản, ngày tháng năm

ký theo yêu cầu của từng loại tài liệu hồ sơ địa chính

1.3.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai cũng như tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động được thông suốt, thuận lợi và lành mạnh Việc đơn giản hoá, công khai hoá, thể chế hoá quá trình lập và quản

lý hồ sơ địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trường, xoá bỏ được các hoạt động ngầm và bảo vệ được quyền lợi chính đáng về bất động sản của công dân

- Nắm chắc và quản lý chặt thông tin đến từng thửa đất theo từng mục đích sử dụng, đối tượng sử dụng, quản lý

- Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực cho công tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở thông tin sử dụng đất cho thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

- Hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng trong công tác quản lý tài chính về đất đai, nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện

- Hồ sơ địa chính cung cấp thông tin về biến động sử dụng đất phục vụ cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Việc phân tích các lớp thông tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng

ta xác định được mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng kinh tế - xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai Từ đó làm cơ sở khoa học cho việc

hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai cho phù hợp với mục tiêu phát triển, xã hội

1.3.3 Các quy định pháp lý của hồ sơ địa chính

Hệ thống tài liệu của hồ sơ địa chính phân thành 2 loại:

- Hệ thống hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết: Hệ thống này chỉ

có một văn bản, là căn cứ để lập nên sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai

- Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai: Hệ thống này được sao lưu thành nhiều bản, có giá trị pháp lý ngang nhau

1.3.3.1 Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

Hồ sơ địa chính gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ được hình thành trong quá trình sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất Nó được hình thành khi thực hiện việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất và khi thủ tục này hoàn tất thì nó chỉ có nghĩa là tài liệu lưu trữ và dùng để tra cứu hoặc nghiên cứu khi có yêu cầu của các cơ quan chức năng

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Nó bao gồm các loại tài liệu sau :

 Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa

 Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm :

+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện

+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3.3.2.Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai

* Bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

- Nội dung bản đồ địa chính gồm các thông tin sau đây:

+ Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất

+ Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối, đê, đập…

+ Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu

+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

- Nguyên tắc thành lập

Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ

đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính Sản phẩm bản đồ hoàn thiện phải được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mục đích sử dụng, diện tích, ranh giới về thửa đất trên bản đồ được xác định theo hiện trạng

sử dụng đất Đối với các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin về thửa đất được ghi theo giấy chứng nhận đã cấp và ghi thêm thông tin khi

có sự biến động về thửa đất

Bản đồ địa chính có vai trò quan trọng trong quản lý đất đai chi tiết từng thửa đất, là cơ sở để thành lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp đất đai; biểu thị hiện trạng, thể hiện các biến động của các loại đất, địa giới hành chính các cấp

* Sổ mục kê đất đai

Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị hành chính cấp xã để thể hiện

tất cả các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất Sổ mục

kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống

kê, kiểm kê đất đai

- Nội dung Sổ mục kê đất đai bao gồm:

+ Các thông tin về thửa đất: số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao quản lý đất, mã loại đối tượng sử dụng đất, hoặc đối tượng quản lý đất, diện tích, mục đích sử dụng đất Sổ mục kê phải thể hiện đầy đủ nội dung theo yêu cầu quản

lý đất đai của xã và các cấp tương đương đảm bảo chính xác và không bỏ sót thông tin, luôn được chỉnh lý để phù hợp với hiện trạng sử dụng đất

+ Thông tin về các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất do không có ranh giới khép kín trên bản đồ Nó bao gồm mã của đối tượng chiếm đất, tên