Bài giảng Pháp luật kinh doanh bất động sản - Chương 3: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng trên đất

Bài giảng Pháp luật kinh doanh bất động sản - Chương 3: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng trên đất. Chương này cung cấp cho học viên những kiến thức về: những vấn đề pháp lý về kinh doanh quyền sử dụng đất; những vấn đề pháp lý về kinh doanh nhà và công trình xây dựng trên đất;... Mời các bạn cùng tham khảo!

CHƯƠNG 3:

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHÀ Ở

VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT

3.1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1.1 Khái niệm và đặc điểm kinh doanh quyền sử dụng đất

KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

KHÁI NIỆM PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được NN giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất

Là tổng thể các QPPL do NN ban hành hoặc công nhận nhằm điều chỉnh các QHXH phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất trong đó quy định, xác nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ của

tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch kinh doanh quyền

sử dụng đất

ĐẶC ĐIỂM CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

❖ PL về kinh doanh QSD đất được ban hành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

❖ Các tổ chức, cá nhân kinh doanh QSD đất phải đáp ứng những điều kiện cụ thể do PL quy định

❖ Không phải mọi loại QSD đất đều được phép đưa vào kinh doanh

❖ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất, có quyền xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý việc kinh doanh QSD đất và thu thuế từ hoạt động này

❖ Pháp luật về kinh doanh QSD đất có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác như Luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng…

3.1.2 Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong kinh doanh quyền sử dụng đất

➢ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT

➢ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG GIAO DỊCH THUÊ QSD ĐẤT

➢ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG GIAO DỊCH CHO THUÊ LẠI QSD ĐẤT

3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH NHÀ & CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT 3.2.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà và công trình xây dựng

KHÁI NIỆM NHÀ Ở (Luật nhà ở 2014)

Là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

◼ Được tạo lập ra với mục đích là ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của cá nhân, hộ gia đình

◼ Được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư, bỏ vốn xây dựng của con người

◼ Phải luôn gắn liền với đất, đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định

◼ Phải được thiết kế với đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở

và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

ĐẶC ĐIỂM NHÀ Ở

PHÂN LOẠI NHÀ Ở

◼ Nhà ở riêng lẻ

◼ Nhà ở thương mại

◼ Nhà chung cư

◼ Nhà ở xã hội

◼ Nhà ở công vụ

◼ Nhà ở để phục vụ tái định cư

◼ Nhà ở có sẵn

◼ Nhà ở hình thành trong tương lai

PHÂN LOẠI NHÀ Ở

◼ Là công trình xây dựng để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của cá nhân, hộ gia đình

◼ Phải gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại và

có tuổi thọ nhất định

KHÁI NIỆM CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

(khoản 10 – điều 3 – luật xây dựng 2014)

Là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định với đất,

có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,phần dưới mặt nước, phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế

◼ Là sản phẩm do con người tạo ra

◼ Được tạo thành bởi sự gắn kết vật liệu xây dựng, được định vị trên hoặc dưới mặt đất, trên hoặc dưới mặt nước

◼ Được liên kết, định vị với đất

◼ Phải được xây dựng theo thiết kế

◼ Chủng loại phong phú, đa dạng

ĐẶC ĐIỂM CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

3.2.2 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn

KHÁI NIỆM

Kinh doanh nhà, công trình xây dựng là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

◼ Đối tượng là nhà ở và công trình xây dựng

◼ Mục đích là thu lợi nhuận

◼ Trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh các chủ thể kinh

doanh phải tạo lập nhà hoặc công trình xây dựng

ĐẶC ĐIỂM

ĐIỀU KIỆN KINH DOANH NHÀ & CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

◼ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

◼ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

◼ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Đối tượng là nhà ở và công trình xây dựng

Đối với nhà và công trình xây dựng:

Đối với chủ thể kinh doanh:

◼ Điều kiện chung được quy định trong Bộ luật dân sự

◼ Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS

◼ Phạm vi quyền kinh doanh BĐS

CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH NHÀ & CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

❖ Xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

❖ Kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc

hình thành trong tương lai

3.2.3 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

KHÁI NIỆM NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được

nghiệm thu đưa vào sử dụng

❖ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với

trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc

hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở

hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn

thành xong phần móng của tòa nhà đó.

❖ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu

tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về

việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI BĐS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH