Bài giảng Pháp luật kinh doanh bất động sản - Chương 2: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản

Bài giảng Pháp luật kinh doanh bất động sản - Chương 2: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản. Chương này cung cấp cho học viên những kiến thức về: điều kiện kinh doanh bất động sản; phạm vi kinh doanh bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản;... Mời các bạn cùng tham khảo!

CHƯƠNG 2:

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Chủ thể kinh doanh BĐS

Là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan NN có thẩm quyền cấp GCN ĐKKD hoặc giấy phép đầu tư tiến hành một cách độc lập và thường xuyên các hoạt động kinh doanh BĐS trên thị trường để thu lợi nhuận

ĐIỀU KIỆN:

➢ Về hình thức: Điều 10 Luật KDBĐS

➢ Về phạm vi kinh doanh: Điều 11 Luật KDBĐS

➢ Về vốn kinh doanh: Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; điều 33 Luật đầu tư 2014…

KHÁI NIỆM

2.1.2 Đối tượng kinh doanh BĐS

Đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS là các BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của PL

Bao gồm:

➢ Nhà, công trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân

➢ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các

tổ chức, cá nhân

➢ Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được CQNN có thẩm

quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

➢ Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

KHÁI NIỆM

2.2 PHẠM VI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Kinh doanh BĐS với các tổ chức, cá nhân trong nước

❑ Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

❑ Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp

quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS

❑ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

ĐIỀU KIỆN

PHẠM VI KINH DOANH

Khoản 1 điều 11 Luật kinh doanh bất động sản

2.2.2 Kinh doanh BĐS đối với người VN định cư tại nước ngoài

❑ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014

❑ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở

để bán, cho thuê, cho thuê mua;

❑ Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công

nghiệp,

cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

PHẠM VI KINH DOANH

2.2.3 Kinh doanh BĐS đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

❑ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014

❑ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

PHẠM VI KINH DOANH

2.3 HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.3.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản

KHÁI NIỆM

ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG

Hợp đồng kinh doanh BĐS là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên

về mua bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất nhằm mục đích kiếm lời thông qua hoạt động giao dịch

❖ Chủ thể rất đa dạng

❖ Đối tượng giao dịch là nhà ở, công trình xây dựng và QSD đất

phải đủ điều kiện để được phép đưa vào kinh doanh

❖ Phải được xác lập bằng văn bản, có công chứng,chứng thực

❖ Thông qua giao dịch các chủ thể kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận

2.3.2 Phân loại hợp đồng kinh doanh BĐS

(Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2014)

❖ Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

❖ Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

❖ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

❖ Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất;

❖ Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

2.3.3 Nội dung hợp đồng kinh doanh BĐS

(Điều 18 Luật kinh doanh BĐS 2014)

❖ 1 Tên, địa chỉ của các bên;

❖ 2 Các thông tin về bất động sản;

❖ 3 Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

❖ 4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

❖ 5 Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

❖ 6 Bảo hành;

❖ 7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

❖ 8 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

❖ 9 Phạt vi phạm hợp đồng;

❖ 10 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

❖ 11 Giải quyết tranh chấp;

❖ 12 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng