VAI TRÒ CỦA CHÍNH PHỦ TRONG TẬN DỤNG FDI BĐS GIẢI QUYẾT NHU CẤU NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN Ở KHU ĐÔ THỊ LỚN

Dự báo những năm tới Theo các chuyên gia Collies “Thị trường bất động sản cuối năm 2021 có nhiều khởisắc và dự báo năm 2022 sẽ là một năm đầy sôi động của thị trường bất động sản nếudịch

-

-BÁO CÁO GIỮA KỲ

TÓM TẮT HOẠT ĐỘNG FDI VÀO LĨNH VỰC

Giảng viên hướng dẫn: Trần Ngọc Quỳnh

Môn học: Đầu tư quốc tế

TP HCM, Tháng 6/2022

ii

MỤC LỤC

1.3 Nguyên nhân giúp VN thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS 5

2 Tác động của hoạt động FDI đến thị trường bất động sản Việt Nam 7

2.1 Hưởng lợi từ nguồn vốn FDI sẽ tác động tích cực tăng trưởng ngành Bất động sản

2.2 Hoạt động bất động sản được hưởng ưu đãi của các Hiệp định thương mại tự do 9 2.3 Gia tăng nhu cầu phát triển Khu công nghiệp sẽ góp phần phát triển lĩnh vực bất động sản công nghiệp

4.1 Tận dụng FDI để giải quyết nhu cầu nhà ở người dân 17 4.1.1 Triển khai các dự án khu dân cư quy mô vừa và lớn tại các khu vực “rìa” và lân cận các Thành phố lớn

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 7 - Dự án “Khu trung tâm đô thị Tây Hồ Tây”” do Daewoo E&C, Hàn Quốc làm

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu đồ 7 - Nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố Hồ Chí Minh (2020-2030) 17Biểu đồ 8 - So sánh mức giá nhà chung cư của Hà Nội và Tp.HCM trong đầu năm

BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC

100%

Phần 4.1 Vai trò củachính phủ tận dụng FDIBĐS

100%

Phần 4.2 Vai trò chínhphủ thu hút FDI BĐSPhần 5.1 Cơ hội

100%

thức Phần 5.3 Giảipháp

100%

1 Thực trạng hoạt động FDI đầu tư BĐS

1.1 Dịch covid ảnh hưởng như thế nào đến BĐS

Năm 2021, BĐS vẫn xếp hạng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI của nước ngoàiđối với Việt Nam Tuy nhiên số tiền đầu tư vào lĩnh vực BĐS đang thấp hơn nhiều sovới năm ngoái với con số đạt 2,87 tỷ USD Giá nhà ở, biệt thự trong các dự án tăng15-20%, giá đất nền tăng lên đến 20-30%, giá các căn hộ chung cư tăng bình quân 5-7% so với thời điểm cuối năm 2020

Do tác động của dịch Covid nên việc vận chuyển hàng hóa, vật liệu hay nguồn vốnđầu tư bị trì trệ và kéo dài, nhiều dự án chưa hoàn tất theo đúng lộ trình đã đưa ra.Các chuyên gia cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến phổ biến của các nhà đầu tư nướcngoài bất chấp dịch Covid-19 Việt Nam được xem là quốc gia duy nhất trên thế giớiđược ba tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế là Moody's, Standard & Poor's và Fitchđánh giá xếp hạng tín nhiệm tích cực

Thêm vào đó, khi nước ta bắt đầu mở cửa cho các tuyến đường bay quốc tế của một

số quốc gia như Mỹ, Hàn Quốc, Nhận Bản là những nước đầu tư FDI mạnh vào nước

ta đã giúp bất động sản du lịch được hưởng lợi và đặt nhiều kỳ vọng về việc phát triểnBĐS này theo hướng du lịch hóa

Năm 2021, Anh đầu tư vốn FDI vào Việt Nam với hơn 48 dự án mới, đạt đến 53 triệuUSD Tổng số vốn đăng ký tăng 157%, trong đó lĩnh vực BĐS chiếm 26%

1.2 Dự báo những năm tới

Theo các chuyên gia Collies “Thị trường bất động sản cuối năm 2021 có nhiều khởisắc và dự báo năm 2022 sẽ là một năm đầy sôi động của thị trường bất động sản nếudịch COVID-19 được khống chế tốt” (Nguyên Ngọc 2022)

Trong đó dự báo tăng trưởng mạnh ở 3 phân khúc bất động sản là BĐS công nghiệp,BĐS văn phòng và BĐS nhà ở

Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố tăng nhẹ, tại khu vực phíaBắc Hà Nội đứng đầu với mức giá thuê 3,3 triệu đồng / m2 / kỳ, tương đương 142,3

đô la Mỹ / m2 / kỳ, tăng.Giá thuê tăng đang khiến các khu công nghiệp tăng trưởngnhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước do không có đủ quỹ đất để cho thuê Giá thuê ởmiền Nam vào khoảng $ 189 một mét vuông cho mỗi thời hạn thuê

Bên cạnh đó các dịch vụ nhà xưởng, kho bãi, các văn phòng cho thuê cũng có đà tăngtrưởng mạnh mẽ với ghi nhận có hơn 90% giao dịch thành công do khách hàng thuêBĐS để làm văn phòng, công ty Đối với thị trường nhà ở, cuối năm 2021 ghi nhận sốlượng giao dịch tăng mạnh ở khu vực Hồ Chí Minh Giá bán bđs nhà ở tăng khoảng10-15% so với năm ngoái

“Xét trên bình diện rộng hơn, sự tăng trưởng thương mại nội vùng ở châu Á bởi ngườitiêu dùng trong khu vực sẽ tiêu thụ nhiều hàng hóa được sản xuất tại khu vực hơn sẽthúc đẩy các cơ hội đầu tư mới vào cơ sở hạ tầng sản xuất và hậu cần Giai đoạn2022- 2023 sẽ là cơ hội vàng cho Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp." Cushman &Wakefield chia sẻ (Nguyên Ngọc 2022)

1.3 Nguyên nhân giúp VN thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS

Theo số liệu do Cục Đầu tư nước ngoài công bố, tổng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam

từ đầu năm đến nay bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn góp mua và vốn điều chỉnh.của cổ phiếu Số tiền mua sách đóng góp lên tới xấp xỉ 5 tỷ đô la Mỹ, tương đương91.5% so với năm 2021

Trong đó, BĐS đang đứng thứ hai trong danh sách các lĩnh vực thu hút vốn FDI, vớikhoảng 1,52 tỷ USD và chiếm đến tận 30,4% tổng vốn đầu tư mới Số lượng khách dulịch đến thăm đất nước tăng mạnh trong năm qua và có xu hướng tiếp tục tăng trongnăm 2021

1.3.1 Vị trí địa lý

Việt Nam thuộc khu vực Đông Nam Á, có đường bờ biển dài 3260km Nó có các cảngnước sâu hiện đại cho phép tiếp cận dễ dàng với phần còn lại của lục địa Gần các

nước như Lào, Campuchia, Trung Quốc Vị trí chiến lược này đã giúp nâng cao khảnăng hợp tác giữa Việt Nam với các trung tâm kinh tế lớn và thị trường quốc tế.

1.3.2 Kiểm soát dịch tốt

Nhiều chuyên gia cho rằng dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ tăng mạnh trong thời giantới, một phần nhờ sự tin tưởng của các nhà đầu tư nước ngoài vào khả năng kiểm soátdịch của Việt Nam Nơi tỷ lệ dân số được tiêm chủng cao, được xem là một lợi thế đốivới một quốc gia vì quốc gia đó được bảo vệ tốt hơn khỏi dịch bệnh

1.3.3 Hiệp định thương mại

Với các hiệp định thương mại quan trọng được ký kết, Việt Nam có lợi thế cơ bản làthị trường rộng lớn, chất lượng nguồn nhân lực ngày càng cao, dân số trẻ, năng động,Việt Nam tự tin rằng có thể cạnh tranh vốn FDI với các nước trong khu vực ASEAN

1.3.4 Cơ sở hạ tầng

Sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng tại các thành phố lớn như Đà Nẵng, HàNội và Hồ Chí Minh đều được hỗ trợ bởi các nguồn vốn nước ngoài Ngoài ra, chínhphủ VN cũng đang tạo cơ hội cho những nhà đầu tư về gỡ bỏ các rào cản pháp lý,tham gia đấu giá đất và nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn khác

1.3.5 Nguồn lao động

Theo thống kê, dân số Việt Nam tính đến nay đạt 98,51 triệu người và trở thành quốcgia có dân số lớn thứ 15 trên thế giới Dân số ngày càng tăng giúp ngành sản xuấthàng xuất khẩu tăng và Việt Nam đang trở thành nơi có nguồn lao động trẻ dồi dào vàthu hút nguồn vốn chảy về Việt Nam

1.3.6 Chính trị ổn định

Yếu tố quan trọng giúp Việt Nam thu hút vốn FDI là chính sách của nước ta ổn định,luôn đứng về phía trung lập và giữ thái độ mềm mỏng với các nước khác Như vậy,trong tương lai, Việt Nam sẽ là một địa điểm an toàn và ổn định để đầu tư

2 Tác động của hoạt động FDI đến thị trường bất động sản Việt Nam

Theo số liệu của “Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư)”, tính đến thờiđiểm 20/9/2021, tổng lượng “vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài” (FDI) đầu tư vào ngànhkinh doanh bất động sản (BĐS) đứng ở vị trí 3 với 1,78 tỷ USD, vị trí dẫn đầu là

“ngành công nghiệp chế biến” với 11,8 tỷ USD và “ngành sản xuất, phân phối điện” ở

vị trí thứ 2 với 5,5 tỷ USD Đáng chú ý, trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đốivới nền kinh tế thế giới, BĐS vẫn thu hút được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tưđến từ nước ngoài

Biểu đồ 1 - Cơ cấu vốn FDI theo ngành năm 2021

Điều đáng nói, lĩnh vực BĐS đã từng chạm đáy khủng hoảng -1,18% do sự giảm mạnh về sốlượng vốn và số dự án giai đoạn năm 2012, nhưng ngay sau đó FDI đã thành công vực dậylấy lại đà hồi phục, và tiếp tục tăng trưởng khá ổn định bắt đầu từ thời điểm năm 2013 Từthời điểm đó đến nay, tỷ trọng của lĩnh vực BĐS đóng góp và GDP dao động trong tầm 1,5%đến 5% Đây là một dấu hiệu tích cực đáng mừng đối với nền kinh tế cả nước, phản ánh tầmquan trọng nguồn cung lợi nhuận đầu tư vào BĐS.

Biểu đồ 2 - Tỷ trọng tăng trưởng ngành bất động sản Việt Nam 2005 - 2020

(Nguồn: số liệu GSO)

Trong bức tranh toàn cảnh của lĩnh vực này, ta có thể thấy được sự đóng góp của cácdoanh nghiệp FDI vào lĩnh vực BĐS đã đem lại nhiều tác động tích cực Cụ thể, năngsuất lao động của ngành ở Việt Nam đứng thứ 4 cả Châu Á theo nghiên cứu của “ViệnNghiên cứu Kinh tế và Chính sách” Nếu xét về khía cạnh quy mô, các doanh nghiệpFDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS đa phần đều có quy mô lớn chiếm đến ⅔ trên tổng sốdoanh nghiệp

2.2 Hoạt động bất động sản được hưởng ưu đãi của các Hiệp định thương mại tự do

Đầu năm 2022, Việt Nam đã thực hiện hoá 15 “Hiệp định thương mại tự do”, đặc biệt

là các hiệp định mới có tầm ảnh hưởng mới được ký như: “Hiệp định đối tác toàn diện

và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương” (CPTPP), “Hiệp định thương mại tự do giữa ViệtNam và EU” (EVFTA), “Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện khu vực” (RCEP),… đâycũng chính là cơ sở xây dựng niềm tin trong mắt các doanh nghiệp FDI toàn cầu vềtốc độ phát triển của các ngành công nghiệp VN, từ đó ta có thể tăng cường thu hútnhiều hơn nguồn vốn ngoại vào lĩnh vực BĐS nói riêng và Việt Nam nói chung

Cụ thể một số lợi ích sau khi tham gia các Hiệp định, kể từ lúc EVFTA có hiệu lực,Việt Nam và Liên minh EU đã đồng ý giảm đến 99% thuế quan đối với đa phần cácloại hàng hoá xuất - nhập khẩu từ hai nước Đối với các nhà đầu tư, việc được giảmbớt hàng rào thuế quan sẽ làm tăng khả năng tiếp cận những thị trường tiềm năng lớn,thuận lợi trao đổi hàng hóa, thương mại, giúp cho các DN nước ngoài có cơ hội thamgia vào chuỗi cung ứng, sản xuất trong nước ta Đương nhiên khi các doanh nghiệpchuyển đến đầu tư, họ chắc chắn cần có không gian mặt bằng để phục vụ cho hoạtđộng kinh doanh, sản xuất Nhờ vậy, lĩnh vực BĐS sẽ được nhận được lợi khá lớn từđiều này

Ngoài ra, để được hưởng nhiều lợi ích, ngay từ khi diễn ra các cuộc đàm phán thìnhiều nhà đầu tư châu u đã nhanh chóng bỏ tiền đầu tư vào thị trường tiềm năng nước

ta Một số các tập đoàn lớn quốc gia thậm chí chuyển dịch các nhà máy, cơ sở sảnxuất và vốn đầu tư về Việt Nam, cụ thể từ Trung Quốc sang Điển hình các công tyhàng đầu “Apple Computers, Pegatron và Foxconn” đã thực hiện hoá kế hoạch mởrộng sản xuất tại Việt Nam

Do vậy, kí kết các “hiệp định thương mại tự do” này sẽ là chìa khoá quan trọng giúpthị trường BĐS Việt Nam mở cửa tiếp cận với nhiều nhà đầu tư của giới đầu tư trong

và ngoài nước

2.3 Gia tăng nhu cầu phát triển Khu công nghiệp sẽ góp phần phát triển lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Theo “Bộ Kế hoạch và Đầu tư", từ đầu năm 2022, trên toàn cả nước có 395 khu côngnghiệp (KCN) được khởi công và thành lập với 123.000ha tổng diện tích đất, 26 khukinh tế cửa cẩu với tổng diện tích 766.000ha và 18 khu kinh tế ven biển 871.500ha tạikhắp nơi trên cả nước Tính đến hết năm 2021, cả nước có 34.527 dự án FDI đangđược thực thi với tổng vốn đăng ký ban đầu đạt 408,1 tỷ USD Theo dự đoán, trongvòng 5 năm tới đây, thị trường BĐS Khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh dohoạt động xuất khẩu và thu hút FDI tăng trưởng cao

2.4 Gia tăng nhu cầu về văn phòng, mặt bằng sản xuất, chỗ ở, bất động sản lưu trú cho chuyên gia, người lao động và khách du lịch.

2.4.1 Thị trường văn phòng

Theo báo cáo thị trường của “Savills Việt Nam - tập đoàn cung cấp dịch vụ BĐS hàngđầu”, tính đến quý I/2022, thị trường cho thuê văn phòng tại TP.HCM đạt đến mứccông suất trung bình 90% với giá thuê ở mức 716.000 đồng/m2/tháng Bà Võ ThịKhánh Trang - “Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM” nhận thấy trongnăm 2022, văn phòng hạng A & B giá cao thì khách thuê nước ngoài chiếm đa số.Nên các khu vực trung tâm đắc địa, vị trí hoạt động kinh doanh thuận lợi như vẫn luôn

là những lựa chọn hàng đầu mà doanh nghiệp FDI muốn thuê Trong khi, các công tytrong nước lại có khuynh hướng thuê văn phòng những nơi ngoài rìa thành phố vớimức giá thuê phải chăng, bởi một lý do đơn giản để thuê văn phòng hạng A, bạn phảichắc chắn về khả năng tài chính để chi trả Bằng cách khác, một số doanh nghiệp đãtìm cách tối ưu hoá diện tích thuê hoặc săn tìm các văn phòng hạng B với vị trí tốthơn

2.4.2 Thị trường nhà ở

Từ năm 2016, “Luật Kinh doanh BĐS” đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở

có thời hạn, cộng hưởng với việc các doanh nghiệp FDI mở rộng kinh doanh sangViệt Nam, điều này đã khuyến khích người lao động nước ngoài đến Việt Nam để

sống và phát triển sự nghiệp lâu dài Thực trạng này cũng đồng nghĩa với việc nhu cầumua và thuê nhà của người dân nước ngoài nội địa sẽ tăng lên.

Tại Việt Nam, số lượng dân lao động nước ngoài đang làm việc đến từ 110 quốc giatrên thế giới, phần lớn đại đa số đến từ các nước phát triển ở Châu Á như Nhật Bản,Trung Quốc hay Đài Loan, Hàn Quốc, Hai thị trường tiêu thụ nguồn lao động nướcngoài chủ yếu là Hà Nội và TP.HCM hoặc các thành phố ven có dự án đầu tư FDI lớn.Ngoài ra, theo “Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội”, tính đến đầu tháng 4/2021, sốlượng người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam chiếm đến 101.550 người,trong đó đông nhất là người lao động với 58% đảm nhận vị trí chuyên gia, vị trí quản

lý chiếm gần 12% và giám đốc điều hành hơn 8%, còn lại là các ngành lao động khác

Biểu đồ 3 - Vị trí công việc các lao động nước ngoài tại Việt Nam tháng 4/2021

(Nguồn: Bộ Lao động - Thương Binh và Xã hội)

2.4.3 Thị trường bất động sản du lịch

Lĩnh vực BĐS du lịch Việt Nam vẫn luôn là địa điểm nhiều tiềm năng và hấp dẫn đốivới các nhà đầu tư Các dự án đầu tư FDI có quy mô lớn tính đến vài tỷ USD đầu tưvào lĩnh vực du lịch - nghỉ dưỡng thường sẽ tập trung tại các địa phương được các nhàđầu tư ưu ái nhất cả nước từ Nha Trang, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Vũng Tàu và Phú

Quốc Do đó, thị trường BĐS chắc chắn sẽ ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ củaphân khúc BĐS du lịch thông qua lượng khách du lịch đến nghỉ dưỡng.

Hơn thế nữa, ta còn cảm nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế cho thịtrường BĐS du lịch Việt Nam thông qua sự xuất hiện của nhiều khách sạn 5 sao cóquy mô khủng, đẳng cấp quốc tế có vốn FDI tại các thành phố lớn Hà Nội, Tp Hồ ChíMinh,… Nổi bật là Đơn cử “Tập đoàn khách sạn Hilton, Worldwide” - một trongnhững tập đoàn khách sạn tiếng tăm của Mỹ, đã ký thỏa thuận nhượng quyền trị giálên đến 680 triệu USD để quản lý một khách sạn bao gồm 610 ở trung tâm TP.HCM

3 Nhu cầu nhà ở của người dân đô thị lớn

Việt Nam cũng như một số quốc gia khác lựa chọn và tiến hành xu hướng “Đô thị hóađẩy nhanh tiến trình phát triển kinh tế - xã hội” Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê,

tỷ lệ dân số đô thị 2020 đạt 37,70% và năm 2030 tăng đến 45,40% trong đó Hà Nội vàthành phố Hồ Chí Minh chiếm hơn 50% dân số đô thị, không gian đô thị chiếm 75%

và tỉ lệ tiêu dùng là ⅔ trên cả nước vì thu nhập, đời sống cao

Hình 1 - Bảng dân số dự báo từ năm 2020 đến 2050

(Nguồn: Tổng cục thống kê)

Hình 2 - Mật độ dân số Hà Nội & TPHCM đầu năm 2020

(Nguồn: Tổng cục thống kê)

Biểu đồ 4 - So sánh thu nhập bình quân 10 tỉnh thành cao nhất nước năm

2020

(Nguồn: Tổng cục thống kê)

Theo Bộ Xây dựng, phải tăng thêm diện tích vào kế hoạch nhà ở tại các đô thị lớn nhưthành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng v.v vì lượng cầucủa thị trường sẽ tăng rất nhanh Chủ yếu là do đô thị hóa giúp kinh tế phát triển kéotheo thu nhập người dân tăng thúc đẩy được nhu cầu nơi an sinh mới càng cao Khôngnhững thế mà người dân còn có mong muốn tu sửa và nâng cao chất lượng nhà ở cũ.Thu nhập của người dân đô thị tăng nhanh kéo theo chất lượng thành phố cũng tănglên nhưng ngân sách chi tiêu nhà nước dành cho nhu cầu nhà ở của người dân lại chưathay đổi nhiều Người dân có nhu cầu mua nhà ở nhiều nhưng lượng cung lại không

đủ Dẫn chứng từ kết quả khảo sát “Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019” thì sốlượng hộ gia đình còn phải thuê nhà ở còn cao (Xem hình ảnh minh họa bên dưới)

Biểu đồ 5 - So sánh thu nhập bình quân người/tháng từ năm 2010-2020

(Nguồn: Tổng cục thống kê)