Luận văn HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Hiện nay, công tác cấp GCN trên địa bàn quận Bình Thạnh ngày càng trở nên phức tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng. Việc tranh chấp đất đai ở địa phương xảy ra tương đối nhiều và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý. Xuất phát từ thực tế đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.”

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN THÀNH

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH (Improving the release of certificate of land use rights, ownership of houses and other land-attached assets of Binh Thanh district, Ho Chi Minh City)

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm

Tác giả luận văn

Học viên cảm nhận khóa học thật bổ ích và rất phù hợp với bản thân học viên Đây chính là nền tảng kiến thức giúp học viên tự tin, vững vàng hơn trong công tác

và trong lĩnh vực nghiên cứu sau khi tốt nghiệp Học viên xin bày tỏ lòng tri ân tới toàn thể quý thầy cô trong nhà trường Đặc biệt xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất và lòng biết ơn tới TS Nguyễn Bá Vỵ là người trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất, giúp học viên hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn các Phòng, Khoa trong nhà trường đã giúp đỡ học viên hoàn thành Luận văn này./

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG ii

DANH MỤC HÌNH iii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 1

3 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

6 Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài 2

7 Kết quả đạt được và những tồn tại của luận văn 2

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN, PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 4

1.1 Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Những vấn đề chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11

1.1.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất 12

1.1.4 Điều kiện để chứng nhận quyền sử dụng đất 14

1.1.5 Điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 15

1.1.6 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp cụ thể 19

1.1.7 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22

1.2 Xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23

1.2.1 Hình thức vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23

1.2.2 Xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 24

1.2.3 Thẩm quyền xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25

1.3 Các tiêu chí đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25

1.3.1 Tỷ lệ hồ sơ được cấp đúng hạn so với tổng số hồ sơ đề nghị cấp GCN 25

1.3.2 Tỷ lệ GCN phải điều chỉnh, thu hồi so với tổng số GCN được cấp 26

1.3.3 Sự hài lòng của đối tượng được cấp GCN 27

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 27

1.4.1 Các nhân tổ chủ quan 27

1.4.2 Các nhân tố khách quan 29

1.5 Cơ sở pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 31

1.6 Thực tiễn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất 32

1.6.1 Kinh nghiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 32

1.6.2 Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng 33

1.6.3 Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, thành phố Hồ Chí Minh 34

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 35

2.1 Giới thiệu chung về quận Đã ẩn 35

2.1.1 Lịch sử hình thành 35

2.1.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 35

2.1.3 Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước quận Đã ẩn 38

2.2 Cơ cấu tổ chức, năng lực quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 42

2.2.1 Cơ cấu tổ chức của Phòng Tài nguyên và Môi trường 42

2.2.2 Năng lực quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường 43

2.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Đã ẩn 45

2.3.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất 45

2.3.2 Cơ cấu sử dụng đất 48

2.3.3 Công tác ban hành các văn bản triển khai thực hiện công tác quản lý và sử dụng đất đai 48

2.3.4 Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 49

2.3.5 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị 50

2.3.6 Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50 2.3.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 51 2.3.8 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 51 2.3.9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 51 2.3.10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 52 2.3.11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 52 2.3.12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy đinh của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 522.3.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai 53 2.3.14 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai 532.3.15 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 54

2.4 Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, TP Hồ Chí Minh 55

2.4.1 Thực trạng trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, TP Hồ Chí Minh 55 2.4.2 Thực trạng về việc giải quyết các hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn 60

2.5 Thực trạng những thiếu sót trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn 63 2.6 Thực trạng sự hài lòng của người dân khi được cấp Giấy chứng nhận 64 2.7 Đánh giá chung về kết quả đạt được, phân tích thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận của quận Đã ẩn 65

2.7.1 Thuận lợi 65 2.7.2 Khó khăn 66

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ

MINH 68

3.1 Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và đô thị của quận Đã ẩn trong thời gian tới 68

3.1.1 Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 68

3.1.2 Chiến lược phát triển đô thị ở quận Đã ẩn trong thời gian tới 69

3.1.3 Mục tiêu của công tác quản lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh 71

3.1.4 Định hướng quản lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh 72

3.2 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh 75

3.2.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 75

3.2.2 Giải pháp tăng cường phối hợp trong công tác cấp Giấy chứng nhận 78

3.2.3 Giải pháp tăng cường tuyển dụng và nâng cao năng lực của cán bộ làm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 79

3.2.4 Giải pháp xử lý các tồn đọng về công tác cấp GCN 83

3.2.5 Giải pháp tăng cường cơ sở vật chất và áp dụng tin học trong công tác cấp Giấy chứng nhận và lưu trữ 86

3.2.6 Gỉải pháp tăng cường công tác tuyên truyền, vận động 88

KẾT LUẬN 90

DANH MỤC THAM KHẢO 91

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Bảng thống kê nhân sự và trình độ chuyên môn 43 Bảng 2.2 Bảng thống kê cán bộ theo số năm kinh nghiệm 44 Bảng 2.3 Thống kê tình hình trang thiết bị, phương tiện tại Phòng Tài nguyên và Môi trường 44 Bảng 2.4 Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2019 45 Bảng 2.5 Kết quả đo đạc xác định theo đơn vị hành chính quận Đã ẩn giai đoạn 2015- 2020 49 Bảng 2.6 Thống kê số hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường giai đoạn 2016-2020 60 Bảng 2.7 Thống kê số Giấy chứng nhận cấp sai sót phải đính chính, thu hồi 63 Bảng 2.8 Thống kê sự hài lòng của đối tượng được cấp Giấy chứng nhận 64 Bảng 3.1 Đề xuất tăng cường thêm cán bộ vào các bộ phận thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận 80 Bảng 3.2 Đề xuất lộ trình đào tạo các chương trình phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận giai đoạn 2023-2025 82 Bảng 3.3 Đề xuất giải pháp tăng cường áp dụng công nghệ thông tin trong công tác cấp GCN 88

Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành chính quận Đã ẩn, TP Hồ Chí Minh 36 Hình 2.2:Sơ đồ tổ chức của Uỷ ban nhân dân quận Đã ẩn 38Hình 2.3: Sơ đồ bộ máy tổ chức của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đã ẩn 43 Hình 2.4 Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 55

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Một trong những công cụ quan trọng của nhà nước để quản lý đất đai một cách hiệu quả chính là công tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) Trong những năm qua công tác cấp GCN đã được đẩy mạnh và đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận; cùng với đó Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản, nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan dến công tác cấp GCN Tuy nhiên hiện nay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạn chế và công tác cấp GCN còn gặp nhiều khó khăn, bất cập

Hiện nay, công tác cấp GCN trên địa bàn quận Đã ẩn ngày càng trở nên phức tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng Việc tranh chấp đất đai ở địa phương xảy ra tương đối nhiều và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý Xuất phát từ thực

tế đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Quận

Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh.”

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cho hộ gia đình, cá nhân của quận Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh

3 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Làm rõ cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã

ẩn Thành phố Hồ Chí Minh

Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã

ẩn Thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp quận

Pham vi nghiên cứu: Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Đã ẩn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2016 đến tháng 6 năm 2020

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp duy vật biện chứng

- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

- Phương pháp thống kê tổng hợp

- Phương pháp phân tích, so sánh

6 Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài

- Cơ sở khoa học: Hệ thống lý luận công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cơ sở thực tiễn: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã

ẩn Thành phố Hồ Chí Minh

7 Kết quả đạt được và những tồn tại của luận văn

- Kết quả đạt được: Hoàn thiện cơ sở lý luận về công tác Cấp giấy chứng nhận; phân tích thực trạng về công tác Cấp giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân quận Đã ẩn

- Những tồn tại của luận văn: Các đề xuất giải pháp của luận văn còn ở mức tổng quát, chưa được chi tiết hóa, nội dung các đề xuất còn mang nặng tính lý

thuyết, cần phải được kiểm tra, đánh giá trong thực tiễn

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN, PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ

HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Những vấn đề chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký đất đai có hai loại là : Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động

về quyền sử dụng đất

- Đăng ký đất đai lần đầu : Được thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nứớc ,

để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Đăng ký biến động: Được tổ chức thực hiện ngay sau khi đăng ký đất đai ban đầu cho những trường hợp có biến động và có nhu cầu thay đổi những nội dung thông tin của thửa đất và chủ sử dụng đất

1.1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất ,quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Giấy chứng nhận (GCN) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người

sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật GCN có vai trò rất quan trọng,

nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai

1.1.1.3 Vai trò của công tác đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất

Lợi ích của công dân có thể thấy được như:

-Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

- Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, đăng ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo vệ khi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ

mà người sử dụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất

Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như:

- Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối tượng đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính Thông qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định được ranh giới giữa các quận, huyện

- Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loại đất, kích thước, tên chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá

để xác định được nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng Đồng thời dựa vào đăng ký hiện trạng sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra quy hoạch phù hợp với hiện trạng hơn

-Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất

- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện đăng

ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ

1.1.1.4 Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hơp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng

ký và cấp GCN bởi vì:

- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

- Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này

- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.1.5 Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận

Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản

lý hành chính nhà nước về đất đai, là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quản lý nhà nước về đất đai và bảo vệ quyền sở

hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động ban hành văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quản lý quy trình, thủ tục về việc cấp GCN cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình theo quy định của pháp luật

Đối tượng của quản lý nhà nước về cấp GCN gồm 2 nhóm:

- Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai;

- Đất đai

1.1.1.6 Đặc điểm của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận

- Quản lý nhà nước về cấp GCN là hoạt động của cơ quan chấp hành và hành chính nhà nước, thực thi quyền hành pháp có thẩm quyền luật định (bao gồm: Chính phủ, UBND các cấp; Bộ tài nguyên và MT, sở TN & MT cấp tỉnh, Phòng TN & MT cấp quận)

- Về công cụ quản lý là các văn bản quy phạm pháp luật mà trực tiếp là: Luật Đất đai, Luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thực thi hành Công cụ quy hoạch,

kế hoạch sử dung đất công cụ tài chính về đất đai

- Đối tượng quản lý nhà nước về cấp GCN có hai nhóm: đó là đất đai và các

cơ quan có thẩm quyền cấp GCN, các tổ chức dịch vụ công mà trước hết là Văn Phòng đăng ký đất đai

1.1.1.7 Vai trò của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất

- Quản lý nhà nước về cấp GCN nhằm đảm bảo cho việc cấp GCN đúng thẩm quyền, đúng quy trình và đối tượng theo quy định của pháp luật

- Quản lý nhà nước về cấp GCN nhằm bảo vệ tốt nguồn tài nguyên là đât đai

vô cùng quý giá này trong kỷ cương; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác hợp lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn to lớn của quốc gia, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mạnh mẽ và vững chắc

- Quản lý nhà nước về cấp GCN đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư dài hạn; xây dựng và phát triển thị trường bất động sản trong cả nước cũng như tại các địa phương

1.1.1.8 Nội dung quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm nhiều nội dung, do nhiều cơ quan thực hiện nhưng chủ yếu bao gồm những nội dung sau:

a Hoạt động xây dựng văn bản quy phạm pháp luật

Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật trong hoạt động quản lý nhà nước về cấp GCN là sự ghi nhận về mặt nhà nước, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ khách quan trong thực tiễn quản lý, sử dụng đất Từ đó xây dựng các thể chế quản lý phù hợp tạo lập hành lang pháp lý cho những quan hệ đúng định hướng của Nhà nước Trong tất cả các giai đoạn của hoạt động xây dựng pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật về cấp GCN đều đòi hỏi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc cơ bản của quá trình xây dựng pháp luật

Xây dựng pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật về cấp GCN là bộ phận khách quan trong cơ chế lãnh đạo, quản lý đối với lĩnh vực đất đai, là hình thức hoạt động cơ bản quyết định quá trình QLNN về đất đai vì nó tạo lập cơ sở pháp lý cho việc tổ chức thực hiện pháp luật và bảo vệ đất đai, cho toàn bộ hoạt động quản lý của Nhà nước

b Tổ chức đăng kỷ quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước

về đất đai từ năm 2003, trong Luật Đất đai 2003 Trải qua nhiều lần sữa đổi đến Luật Đất đai 2013 [10] nội dung này đã được sửa đổi bổ sung không những đăng ký đất đai mà còn bao gồm cả việc đăng ký nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Việc đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất nên người sử dụng đất mới hợp pháp, có đủ các loại giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp Từ đây, mặc dù người sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn phải thực hiện

nghĩa vụ của mình đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đăng ký quyền sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng luôn có sự biến động về chủ sử dụng, loại hạng đất và diện tích đất Đăng ký sử dụng đất là một biện pháp quản lý của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó

Như vậy, sau khi đăng ký quyền sử dụng, đất đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

c Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những hoạt động của cơ quản nhà nước có thẩm quyền mang tính nghiệp vụ chuyên môn để quản lý nhà nước về đất đai và quản lý nhà nước về cấp GCN

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất

Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kế đất đai và sổ theo dõi biến động đất đai Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin sau:

Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất; Người sử dụng thửa đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan

Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của thửa đất khác trong phạm vi cả nước

Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy

đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất

d Cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành

1.1.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận như sau:

1 Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất Đai [10]

2 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014

3 Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

4 Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

5 Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

6 Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao, khu kinh tế;

7 Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

8 Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

9 Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

10 Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thuận tiện trong quá trình áp dụng trên thực tế, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang

sử dụng đất Tuy nhiên, không phải cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nào đang sử dụng đất cũng đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các đối tượng chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi và chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật

1.1.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai [10] hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai [10]

1.1.4 Điều kiện để chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện chung để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

quận

sau:

1 Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)

2 Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian

và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký

3.Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất

4 Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

1.1.5 Điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày

05 tháng 7 năm 1994

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

- d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ

mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng

7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị định số 21-CP của Chính phủ ngày 16/4/1996 về việc sửa đổi, bổ sung Điều 5 và Điều 7 của Nghị định số 61/Chính phủ ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở

đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật

về nhà ở

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải

có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật; g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không

có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó [6]

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp

xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của

cơ quan quản lý về xây dựng cấp quận chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau:

a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được

sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở

b) Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản 3

3 Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau: a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư)

b) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà

ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;

c) Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) [6]

4 Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2

và 3, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở

đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy

tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.1.6 Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp cụ thể

Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

e Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

f Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước

ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai [10] và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

quyền sử dụng đất:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai [10], có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai [10] nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất:

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải quyết như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp quận để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b) Không có tranh chấp;

c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004

1.1.7 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp quận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

Thời điểm từ năm 2009 đến ngày 31/3/2015 thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu và đăng ký biến động thuộc Chủ tịch UBND quận Kể từ ngày 01/4/2015 theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 [10] thẩm quyền ký giấy chứng nhận có thay đổi: thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thuộc Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu thuộc Chủ tịch UBND quận

1.2 Xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Hình thức vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:

a) Không nhận hồ sơ đã hợp lệ, đầy đủ, không hướng dẫn cụ thể khi tiếp nhận

hồ sơ, gây phiền hà đối với người nộp hồ sơ, nhận hồ sơ mà không ghi vào sổ theo dõi;

b) Tự đặt ra các thủ tục hành chính ngoài quy định chung, gây phiền hà đối với người xin làm các thủ tục hành chính;

c) Giải quyết thủ tục hành chính không đúng trình tự quy định, trì hoãn việc giao các loại giấy tờ đã được cơ quan có thẩm quyền ký cho người xin làm thủ tục hành chính;

d) Giải quyết thủ tục hành chính chậm so với thời hạn quy định;

đ) Từ chối thực hiện hoặc không thực hiện thủ tục hành chính mà theo quy định của pháp luật về đất đai đã đủ điều kiện để thực hiện;

e) Thực hiện thủ tục hành chính không đúng thẩm quyền;

g) Quyết định, ghi ý kiến hoặc xác nhận vào hồ sơ không đúng quy định gây thiệt hại hoặc tạo điều kiện cho người xin làm thủ tục hành chính gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức và công dân;

1.2.2 Xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hoạt động của cơ quan nhà nước xử lý các vi phạm pháp luật đất đai và vi phạm trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc xử lý những hành vi của các tổ chức, cá nhân thể hiện dưới dạng hành động hoặc không hành động xâm phạm đến các quy định của pháp luật đất đai và vi phạm các quy định về cấp GCN Người có hành vi vi phạm tùy mức độ nặng nhẹ có thể xử lý bằng biện pháp hành chính hoặc hình sự Đối tượng xử lý vi phạm pháp luật đất đai có thể là cán bộ, công chức thuộc cơ quan quản lý đất đai (gọi chung là người quản lý) hoặc người sử dụng đất

Thanh tra đất đai và thanh tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phương thức để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hiện và xử lý đúng các vi phạm pháp luật đất đai đồng thời thông qua đó, phát hiện các quy định pháp luật chưa phù hợp để kiến nghị sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn Thanh tra đất đai và thanh tra cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thanh tra chuyên ngành về đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chi đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong cả nước Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai tại địa phương (2) Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI xác định "Củng cố, kiện toàn hệ thống thanh tra đất đai, toà án các cấp; nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ xét xử đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ Quan tâm đào tạo, nâng cao trình độ cho đội ngũ thanh tra viên, cán bộ xét xử, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Rà soát, sửa đổi, bổ sung chế tài xử lý đủ mạnh đối với các trường hợp vi phạm" [8]

1.2.3 Thẩm quyền xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính về cấp giấy chứng nhận hay không cấp giấy chứng nhận cho một thửa đất hoặc khiếu nại về hành vi hành chính của cán bộ công chức có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đhất

Chủ tịch UBND cấp quận có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định trong luật khiếu nại, tố cáo

Trường hợp khiếu nại lên UBND cấp tỉnh thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết theo thời hạn quy định của pháp luật Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng và phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền và nghĩa vụ liên quan Người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết của các cấp chính quyền thì có quyền khiếu kiện vụ việc ra Tòa án Hành chính

Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật đất đai về quản lý và sử dụng đất

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo

1.3 Các tiêu chí đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Tỷ lệ hồ sơ được cấp đúng hạn so với tổng số hồ sơ đề nghị cấp GCN

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN là không quá 55 ngày làm việc; kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến khi nhận được thông báo kết quả; trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn thực hiện thủ tục được tăng thêm không quá 20 ngày Tuy nhiên, do số lượng hồ sơ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ ngày càng lớn nên đôi lúc vẫn còn xảy ra tình trạng trễ hẹn không đúng thời gian so với quy định của luật

Bên cạnh đó bản đồ địa chính về đất đai cũ kỹ chưa cập nhật được tình hình biến động cũng như thực địa của thửa đất làm kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ Vì vậy để đảm bảo quy trình, thủ tục và tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCN, các cơ quan chuyên môn, cán bộ công chức xử lý và giải quyết hồ sơ cần nâng cao tinh thần, tính tự giác và trách nhiệm trong giải quyết công việc, nghiêm túc thực hiện việc tiếp nhận và trả hồ sơ theo đúng thủ tục, thời gian quy định, không kéo dài thời gian giải quyết, gây chậm trễ cho người dân Đây là một trong những nội dung quan trọng trong việc cấp GCN Nếu thời gian giải quyết hồ sơ cấp GCN theo đúng thời gian quy định thậm chí nhanh hơn quy định tạo điều kiện cho công tác cấp GCNQSDĐ được tiến hành nhanh hơn và ngược lại

1.3.2 Tỷ lệ GCN phải điều chỉnh, thu hồi so với tổng số GCN được cấp

Theo các quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2013 [10] và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [6] thì cơ quan có thẩm quyền cấp GCN có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp trong những trường hợp có sai sót mà những sai sót đó không ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất và thu hồi GCN đã cấp trong các trường hợp cụ thể như Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Nếu GCN vị cấp sai, phải điều chình, thu hồi sẽ làm chậm tiến độ giải quyết công việc so với quy định và ngược lại

- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Một trong những điều kiện quan trọng để cấp GCN cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình là thửa đất đang sử dụng không

có tranh chấp Tuy nhiên, trong quá trình xử lý, giải quyết hồ sơ cũng có những sai sót dẫn đến cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho thửa đất đang tranh chấp, dẫn đến đơn thư, khiếu nại của người sử dụng đất, làm chậm cho quá trình cấp GCN vị chậm

1.3.3 Sự hài lòng của đối tượng được cấp GCN

Sự hài lòng của người dân là tâm trạng hay sự đồng ý của người dân đối với thái độ phục vụ của các cơ quan nhà nước, cán bộ công chức khi họ được cung cấp các dịch vụ pháp lý về đất đai thoả mãn hay đáp ứng được sự mong đợi của họ Nếu sự mong đợi của họ không được đáp ứng, họ sẽ không hài lòng và sẻ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý của nhà nước làm cho tiến độ giải quyết công việc bị chậm trễ so với quy định Ngược lại nếu sự mong đợi của họ được đáp ứng, họ sẽ hài lòng Điều này giúp cho quá trình cấp GCN được diễn ra nhanh hơn đảm bảo đúng quy định

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.4.1 Các nhân tổ chủ quan

1.4.1.1 Năng lực của đội ngũ cán bộ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận

Năng lực là khả năng của con người để thực hiện tốt công việc có hiệu quả Năng lực được con người sử dụng ở nhiều phương diện như: năng lực công tác, năng lực sản xuất, năng lực quản lý…Năng lực cán bộ địa chính là năng lực giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật nói chung cũng như quá trình cấp GCN nói riêng

Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các đối tượng có liên quan Trong đó lực lượng cán bộ ngành tài nguyên, cán bộ địa chính tham gia công tác quản lý nhà nước về cấp GCN đóng vai trò quan trọng Chẳng hạn như để cấp được giấy chứng nhận cho người dân thì trước hết phải có hồ sơ, thủ tục Hồ sơ thủ tục đó do cán bộ địa chính xã lập

và xác nhận tính chính xác về những thông tin mà người sử dụng đất kê khai dựa vào hồ sơ địa chính và địa bàn mình quản lý Sau đó cán bộ Phòng Tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất dựa vào những thông tin mà xã cung cấp thẩm tra lại và cấp GCNQSD đất cho người dân Mặt khác cán bộ địa chính xã là cầu nối giữa nhà nước với nhân dân Họ là người trực tiếp tuyên truyền,