Bài giảng pháp luật kinh doanh bất động sản

NỘI DUNG CHƯƠNG TRÌNH: CHƯƠNG 1: Khái quát chung về BĐS và pháp luật kinh doanh BĐS CHƯƠNG 2: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh BĐS CHƯƠNG 3: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh quyền s

PHÁP LUẬT KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI GIẢNG

YÊU CẦU CHUNG:

TÀI LIỆU: ĐỀ CƯƠNG, GIÁO TRÌNH, SÁCH THAM KHẢO,

VĂN BẢN QPPL …

KIỂM TRA: 01 BÀI CÁ NHÂN; 01 BÀI THẢO LUẬN NHÓM THI: TỰ LUẬN

NỘI DUNG CHƯƠNG TRÌNH:

CHƯƠNG 1: Khái quát chung về BĐS và pháp luật

kinh doanh BĐS CHƯƠNG 2: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 3: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh quyền

sử dụng đất, nhà ở và công trình xây dựng trên đất

CHƯƠNG 4: Những vấn đề pháp lý về kinh doanh

dịch vụ BĐS CHƯƠNG 5: Quản lý nhà nước trong kinh doanh BĐS

PHÂN BỔ THỜI GIAN (2 tín chỉ)

◼ Tự đọc tài liệu

◼ Thảo luận cùng giảng viên và các sinh viên khác

◼ Trả lời các câu hỏi ôn tập

◼ Tìm hiểu thêm về các vấn đề thực tiễn

HƯỚNG DẪN HỌC

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

BĐS bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo

quy định của pháp luật (khoản 1 - Điều 107 – Bộ luật dân sự 2015)

ĐẶC ĐIỂM

➢ BĐS có vị trí cố định và không di dời được

➢ BĐS là loại tài sản có tính lâu bền

➢ BĐS có tính dị biệt

➢ Giá trị của BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý

➢ BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, người dân

➢ Khả năng khai thác phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

➢ Chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước

KHÁI NIỆM:

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS

1.1.1 khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS

◼ Có sự tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

◼ TTBĐS có tính vùng và khu vực sâu sắc

◼ TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong BĐS

◼ Hoạt động của TTBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của của nhà nước

KHÁI NIỆM

Là tổng thể các giao dịch về BĐS giữa các chủ thể có liên quan như: mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng và các dịch vụ có liên quan ( như trung gian, môi giới, tư vấn…) giữa các chủ thể trên thị trường có

sự quản lý của nhà nước

ĐẶC ĐIỂM

1.1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường BĐS

❖ Trước thời điểm Luật đất đai 2003 ra đời

❖ 2003- 2005: những quy định sửa đổi Luật đất đai 2001 đã mở ra cơ hội phát triển cho TTBĐS

❖ 2005 – 2014: Nghị quyết đại hội Đảng XI và hàng loạt VBQPPL như Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư … tiếp tục hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho

TTBĐS tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển mạnh mẽ

❖ 2014 – nay: bối cảnh kinh tế có nhiều thuận lợi cho thị trường

BĐS,hệ thống pháp luật ngày càng được hoàn thiện tạo cơ hội cho thị trường BĐS phát triển nhanh chóng

1.2 TỔNG QUAN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BĐS

1.2 1 Khái quát về kinh doanh BĐS

KHÁI NIỆM

Là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận Chuyển nhượng để bán,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện các dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS;

dich vụ tư vấn BĐS hoăc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi

( Khoản 1 -Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS)

ĐẶC ĐIỂM

◼ Về chủ thể: cá nhân, tổ chức đáp ứng các điều kiện kinh

doanh

◼ Về đối tượng kinh doanh: BĐS – một loại tài sản đặc biệt

◼ Về ngành nghề kinh doanh: ngành nghề có điều kiện

◼ Về tính chất: có thể đem lại lợi nhuận lớn nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao, cần có sự quản lý của NN

◼ Về quy mô: thường có quy mô lớn đòi hỏi nhà đầu tư có

số vốn lớn và khả năng quản lý

◼ Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước PL,

tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp

của các bên tham gia thông qua hợp đồng nhưng không trái quy

◼ Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực

ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế

hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

CÁC NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

❖ Hệ thống VBQPPL do cơ quan NN có thẩm quyền ban hành

❖ + Các VBQPPL điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS (Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành)

❖ + Các VBQPPL chuyên ngành (luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng…)

❖ + Các VBQPPL điều chỉnh chung các giao dịch thương mại ( Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật doanh nghiệp…)

❖ Các tập quán thương mại

❖ Các điều ước quốc tế

❖ Các án lệ…

1.2.2 Nguồn luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG 2:

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Chủ thể kinh doanh BĐS

Là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan NN cóthẩm quyền cấp GCN ĐKKD hoặc giấy phép đầu tư tiến hànhmột cách độc lập và thường xuyên các hoạt động kinh doanh BĐStrên thị trường để thu lợi nhuận

ĐIỀU KIỆN:

➢ Về hình thức: Điều 10 Luật KDBĐS

➢ Về phạm vi kinh doanh: Điều 11 Luật KDBĐS

➢ Về vốn kinh doanh: Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; điều 33Luật đầu tư 2014…

KHÁI NIỆM

2.1.2 Đối tượng kinh doanh BĐS

Đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS là cácBĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của PL

Bao gồm:

➢ Nhà, công trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân

➢ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các

tổ chức, cá nhân

➢ Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được CQNN có thẩm

quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

➢ Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạiquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

KHÁI NIỆM

2.2 PHẠM VI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Kinh doanh BĐS với các tổ chức, cá nhân trong nước

❑ Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

❑ Có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp

quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS

❑ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thìkhông phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

ĐIỀU KIỆN

PHẠM VI KINH DOANH

Khoản 1 điều 11 Luật kinh doanh bất động sản

2.2.2 Kinh doanh BĐS đối với người VN định cư tại nước ngoài

❑ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014

❑ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở

để bán, cho thuê, cho thuê mua;

❑ Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công

nghiệp,

cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theođúng mục đích sử dụng đất

PHẠM VI KINH DOANH

2.2.3 Kinh doanh BĐS đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

❑ Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014

❑ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

PHẠM VI KINH DOANH

2.3 HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.3.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản

KHÁI NIỆM

ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG

Hợp đồng kinh doanh BĐS là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên

về mua bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất nhằm mục đích kiếm lời thông qua hoạt động giao dịch

❖ Chủ thể rất đa dạng

❖ Đối tượng giao dịch là nhà ở, công trình xây dựng và QSD đất

phải đủ điều kiện để được phép đưa vào kinh doanh

❖ Phải được xác lập bằng văn bản, có công chứng,chứng thực

❖ Thông qua giao dịch các chủ thể kinh doanh tìm kiếm lợinhuận

2.3.2 Phân loại hợp đồng kinh doanh BĐS

(Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2014)

❖ Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

❖ Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

❖ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

❖ Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất;

❖ Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

2.3.3 Nội dung hợp đồng kinh doanh BĐS

(Điều 18 Luật kinh doanh BĐS 2014)

❖ 1 Tên, địa chỉ của các bên;

❖ 2 Các thông tin về bất động sản;

❖ 3 Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

❖ 4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

❖ 5 Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

❖ 11 Giải quyết tranh chấp;

❖ 12 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

CHƯƠNG 3:

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHÀ Ở

VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT

3.1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1.1 Khái niệm và đặc điểm kinh doanh quyền sử dụng đất

KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

KHÁI NIỆM PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được NN giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.

Là tổng thể các QPPL do NN ban hành hoặc công nhận nhằm điều chỉnh các QHXH phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh quyền sử

dụng đất trong đó quy định, xác nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ của

tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch kinh doanh quyền

sử dụng đất

ĐẶC ĐIỂM CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

❖ PL về kinh doanh QSD đất được ban hành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

❖ Các tổ chức, cá nhân kinh doanh QSD đất phải đáp ứng những điều kiện cụ thể do PL quy định

❖ Không phải mọi loại QSD đất đều được phép đưa vào kinh doanh

❖ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất, có quyền xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý việc kinh doanh QSD đất và thu thuế từ hoạt động này

❖ Pháp luật về kinh doanh QSD đất có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác như Luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng…

3.1.2 Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong kinh doanh quyền sử dụng đất

➢ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT

➢ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG GIAO DỊCH THUÊ QSD ĐẤT

➢ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG GIAO DỊCH CHO THUÊ LẠI QSD ĐẤT

3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH NHÀ & CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT

3.2.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà và công trình xây dựng

KHÁI NIỆM NHÀ Ở (Luật nhà ở 2014)

Là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

◼ Được tạo lập ra với mục đích là ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của cá nhân, hộ gia đình

◼ Được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư, bỏ vốn xây dựng của con người

◼ Phải luôn gắn liền với đất, đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định

◼ Phải được thiết kế với đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu ở

và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

ĐẶC ĐIỂM NHÀ Ở

KHÁI NIỆM CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

(khoản 10 – điều 3 – luật xây dựng 2014)

Là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định với đất,

có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất,phần dưới mặt

nước, phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.

◼ Là sản phẩm do con người tạo ra

◼ Được tạo thành bởi sự gắn kết vật liệu xây dựng, được định vị trên hoặc dưới mặt đất, trên hoặc dưới mặt nước

◼ Được liên kết, định vị với đất

◼ Phải được xây dựng theo thiết kế

◼ Chủng loại phong phú, đa dạng

ĐẶC ĐIỂM CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

3.2.2 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn

KHÁI NIỆM

Kinh doanh nhà, công trình xây dựng là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

◼ Đối tượng là nhà ở và công trình xây dựng

◼ Mục đích là thu lợi nhuận

◼ Trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh các chủ thể kinh

doanh phải tạo lập nhà hoặc công trình xây dựng

ĐẶC ĐIỂM

ĐIỀU KIỆN KINH DOANH NHÀ & CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

◼ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà,

công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất

động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

◼ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

◼ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Đối tượng là nhà ở và

công trình xây dựng

Đối với nhà và công trình xây dựng:

Đối với chủ thể kinh doanh:

◼ Điều kiện chung được quy định trong Bộ luật dân sự

◼ Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS

◼ Phạm vi quyền kinh doanh BĐS

CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH NHÀ & CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

❖ Xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

❖ Kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc

hình thành trong tương lai

3.2.3 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

KHÁI NIỆM NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được

nghiệm thu đưa vào sử dụng

❖ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công

đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với

trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc

hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở

hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn

thành xong phần móng của tòa nhà đó.

❖ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu

tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về

việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI BĐS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH

CHƯƠNG 4:

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ

KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

4.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1.1 khái niệm

Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS

và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS và quản lý BĐS…

◼ Tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực NN và khuvực tư nhân trong cung ứng các loại hình dịch vụ về BĐS

◼ Tạo cầu nối giữa cung và cầu trên thị trường BĐS

◼ Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển sôi động, hiệu quảhơn, chính quy hơn và lành mạnh hơn

◼ Góp phần hạn chế tình trạng quan liêu, cửa quyền,thiếu minh bạch của một số cán bộ NN hoạt động tronglĩnh vực cung cấp dịch vụ công đối với thị trường BĐS

VAI TRÒ CỦA KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS

4.1.1 Đặc điểm của kinh doanh dịch vụ bất động sản

◼ Không có sự tham gia của NN trong việc cung ứng dịch vụ

◼ Không thực hiện chức năng quản lý NN

◼ Không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách NN

◼ Mục đích chính là thu lợi nhuận

◼ Việc cung cấp các dịch vụ BĐS được thực hiện

thông qua hợp đồng bằng văn bản

◼ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS phải

thành lập doanh nghiệp; cá nhân có quyền kinh

doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật

◼ Thù lao, phí dịch vụ hoặc hoa hồng do các bên tự thỏa thuận

CÁC QUY ĐỊNH MANG TÍNH NGUYÊN TẮC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DV BĐS

4.2 HÌNH THỨC KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

4.2.1 Môi giới bất động sản

Là hoạt động của các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS với tư cách là trung gian để đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS

◼ Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của kháchhàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

◼ Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liênquan đến các thủ tục mua, bán, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS

◼ Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàmphán, ký kết hợp đồng

NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS

KHÁI NIỆM DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS