Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam và thực tiễn thực hiện tại thành phố buôn ma thuột

Tuy nhiên, trên thực tế, bên yếu thế – các cá nhân mua nhà chung cư – không đủ điều kiện về trình độ, thời gian và n ng lực để tìm hiểu r ràng, xác đáng các nội dung pháp lý liên quan đế

LỜI

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

T IẢ U V

u nh V n ự

Ở ẦU 1

ƯƠ 1 5

I U VỀ Ồ U U Ư 5

1.1 hái niệm đ c đi m và vai tr ngh a c a h p đồng mua bán c n hộ chung cư 5

hái niệm và đ c điểm của hợp đ ng mua án căn hộ chung cư 5

2 Vai trò và ý nghĩa của Hợp đ ng mua án căn hộ chung cư 10

1.2 p đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai 12

2 Đối tượng và chủ thể của hợp đ ng mua án căn hộ chung cư 12

1.2.2 Kết cấu Hợp đ ng mua án căn hộ chung cư 18

2.3 Điều kiện có hiệu lực và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đ ng mua án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai 21

1.3 Pháp luật điều chỉnh h p đồng mua bán c n hộ chung cư 25

ƯƠ 2 32

T TRẠ U T VỀ Ồ U

U Ư IẾ Ị À T IỆ U T VÀ I IỆ T À Ố UÔ T U T 32

2.1 Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng h p đồng mua bán c n hộ chung cư 32

2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đ ng mua án căn hộ chung cư 32

2 .2 Thực trạng các quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai 47

2 .3 Thực trạng các quy định pháp luật về nội dung của hợp đ ng mua án căn hộ chung cư 49

2 .4 Thực tiễn thực hiện hợp đ ng mua án căn hộ chung cư 55

2 .5 Nh ng vấn đề chủ yếu c n lưu ý quan thực tiễn thực hiện liên quan t i hợp đ ng mua án căn hộ hình thành trong tương lai 63

2.2 iến nghị hoàn thiện pháp luật về h p đồng mua bán c n hộ chung cư 66

2.3 inh nghiệm cho thành phố uôn a Thuột liên quan tới mua bán c n hộ chung cư 68

ẾT U 76

TÀI IỆU T Ả 77

1

MỞ ẦU

I Sự cần thiết nghiên cứu c a đề tài luận v n

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu trong đời sống của con người Thế mà nhà ở lại là một trong những tài sản đắt giá nhất mà phần lớn người dân phải phấn đấu khá vất vả để mua được trong suốt đời sống của họ, nhất là những người dân ở thành phố

ũng như bao thành phố lớn khác tại Việt Nam, thành phố Buôn Ma Thuột

đã phát triển chung cư cao tầng, nhà liền kề để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân Việc phát triển nhà ở nói chung không chỉ có ý nghĩa đáp ứng cho nhu cầu sống của người dân, nhất là tại các thành phố lớn, mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc ổn định xã hội, góp phần thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển

Phát triển c n hộ chung cư cao tầng tại Buôn Ma Thuột còn có thêm ý nghĩa nhằm tránh những vấn nạn nhà ở tự phát mà có thể ảnh hưởng tới nét sống v n hóa

và bảo vệ môi trường Tuy nhiên phát triển nhà ở chung cư cao tầng tại nơi đây còn có nhiều khó kh n về thói quen sinh sống và trình độ nhận thức về pháp lý

Sức ép về gia t ng dân số và sự eo hẹp của quĩ đất hiện đang là vấn đề buộc phải tính tới hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan tới c n hộ nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở chung cư nói riêng

Mặt khác tại những thành phố mà ở đó v n hóa chung cư chưa thực sự phát triển thì việc bảo đảm an toàn của các giao dịch về c n hộ chung cư cũng là một yếu tố luôn cần phải xem xét trong thực tiễn thi hành pháp luật có liên quan

Hiện nay, ngoài Bộ luật Dân sự n m 2015 có vai trò nền tảng cho hệ thống pháp luật nói chung, Luật Nhà ở n m 2019, Luật Kinh doanh bất động sản n m 2014… đã góp phần quan trọng vào việc giải quyết các vấn đề trên Tuy nhiên các quy định hiện hành trong đó vẫn còn nhiều bất cập, và thực tiễn thi hành các quy

đề tài luận v n thạc sĩ luật thực hành chuyên ngành luật dân sự

II Tình hình nghiên cứu đề tài

Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư là một đề tài không mới Tuy nhiên pháp luật về hợp đồng mua bán c n hộ chung cư ở Việt Nam luôn bị thay đổi từ khi xuất hiện Do đó đề tài này luôn có tính mới xuất phát từ việc gắn nó với pháp luật hiện hành Hiện chưa có đề tài nào nghiên cứu về thực tiễn vấn đề này tại thành phố Buôn Ma Thuột

Hiện có một số công trình nghiên cứu khá điển hình liên quan tới đề tài nghiên cứu của luận v n như sau:

Luận án tiến sĩ luật học “Hợp đ ng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam”

của Nguyễn Thị Minh Phượng, Học viện Khoa học xã hội, 2017 Luận v n thạc sĩ

luật học “Hợp đ ng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của Hoàng Thị Thu Thủy, ại học Quốc gia Hà Nội, 2014 Luận v n thạc sĩ luật học “Hiệu lực của hợp

đ ng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” của

Nguyễn Thu Trang, ại học Quốc gia Hà Nội, 2016 Luận v n thạc sĩ luật học

“Hợp đ ng mua án căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của ỗ Xuân Sơn, Học viện Khoa học xã hội, 2017 Luận v n thạc sĩ luật học “Pháp luật

về hợp đ ng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của Nguyễn Thị Thanh Phương, ại học Trà Vinh, 2018 Luận v n thạc sĩ luật học “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của Nguyễn Trường Phan, ại học Luật thành

phố Hồ Chí Minh, 2016

III Mục đích, nhiệm vụ và phạm vi nghiên cứu

3

+ Mục đích nghiên cứu chủ yếu của đề tài là những vấn đề lý luận chủ yếu

về hợp đồng mua bán c n hộ chung cư nói chung theo hình thức mua bán c n hộ hình thành trong tương lai và đồng thời tìm hiểu những khó kh n vướng mắc trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng đó ở thành phố Buôn Ma Thuột và kiến nghị những giải pháp liên quan

+ Nhiệm vụ cụ thể của luận v n bao gồm:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận chủ yếu và thực tiễn về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán c n hộ chung cư;

- Nghiên cứu pháp luật điều chỉnh loại hợp đồng này;

- Phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về loại hợp đồng này;

- Tìm hiểu những thực trạng tại và kinh nghiệm cho thành phố Buôn Ma Thuột;

- Kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan và giải pháp khắc phục những khó

kh n, vướng mắc cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng này tại địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột

+ Luận v n chỉ nghiên cứu hợp đồng mua bán c n hộ chung cư nhằm mục

đích thương mại và hình thành trong tương lai Trong khuôn khổ của một luận v n thạc sỹ luật học hệ thực hành, học viên dự định chỉ tập trung vào những vấn đề pháp lý và không nghiên cứu sâu về những vấn đề kinh tế, v n hóa và xã hội liên quan Do Buôn Ma Thuột là một nơi mới phát triển v n hóa chung cư, nên thực tiễn thực hiện và áp dụng pháp luật rất ít ỏi, hầu như không đáng kể, cho nên học viên

chủ yếu tìm kiếm kinh nghiệm cho tương lai

IV Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở đường lối, chủ trương, chính sách của ảng và phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác- Lê Nin, luận v n dự kiến sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp phân tích quy phạm; phương pháp tổng hợp, thống kê số

+ Chương : Khái luận về hợp đồng mua bán c n hộ chung cư

+ Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán c n hộ

chung cư, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và kinh nghiệm cho thành phố Buôn Ma Thuột

5

C ƢƠ 1 KHÁI LU N VỀ H Ồ U U Ƣ

1.1 Khái niệm đ c đi m và vai trò, ngh a c a h p đồng mua bán c n

hộ chung cƣ

1.1.1 Khái niệm và đ c điểm của hợp đ ng mua bán căn hộ chung cư

Khi nói tới hợp đồng là nói tới sự thỏa thuận ý chí giữa các bên giao kết nhằm tới một đối tượng cụ thể của hợp đồng và những quyền và nghĩa vụ chủ yếu được xác lập liên quan tới đối tượng đó

Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa: “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” ( iều 385) ịnh nghĩa này nêu chung về tất cả các loại hợp đồng nên không nói tới đối tượng và những nghĩa vụ và quyền lợi chủ yếu liên quan tới hợp đồng Nhưng khi quy định

cụ thể về hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở, iều

430, Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa và chỉ dẫn:

“ ợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán

ợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”

ịnh nghĩa này nói cụ thể đối tượng của hợp đồng là tài sản và nghĩa vụ chủ yếu gắn với bên bán là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên mua, và bên mua phải trả tiền mua và cho bên bán Nhưng hợp đồng mua bán lại được chia nhỏ hơn nữa liên quan tới đối tượng của hợp đồng mà trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở iều 430 này dẫn chiếu loại hợp đồng này sang luật nhà ở Nhưng định nghĩa về hợp đồng mua bán nhà ở không thể định nghĩa khác hoàn toàn định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng nói chung Nó dứt khoát phải nói tới các nghĩa vụ chủ

Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư có các đặc điểm pháp lý sau đây nếu là những hợp đồng mua bán ban đầu từ một nhà đầu tư nhất định:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán c n hộ chung cư là hợp đồng có tính chấp song

vụ và tính chất đền bù

ối với đặc điểm “Song vụ” thì bên mua và bên bán trong hợp đồng có nghĩa

vụ đối nhau, nghĩa là khi bên bán đã nhận được lợi ích vật chất từ bên mua thì bên bán phải có nghĩa vụ chuyển giao c n hộ cho bên mua theo thỏa thuận đã ký kết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải nhận nhà theo đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận đồng thời bên mua phải có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thỏa thuận với nhau Bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà theo đúng đối tượng đã được các bên xác lập trong hợp đồng

ối với điểm “ ền bù” thể hiện trong việc người bán c n hộ nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán là khoản đền bù về việc mua bán nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật ặc điểm này nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở

Thứ hai, hợp đồng này là loại hợp đồng coi trọng hình thức Nó phải lập

thành v n bản và giao kết theo một trình tự phù hợp với pháp luật Việc lập thành

7

v n bản giúp cho các bên ghi nhận quyền và nghĩa vụ, thể hiện ý chí và nguyện vọng của mình một cách chính xác, đầy đủ nhất, đó cũng là một c n cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp giữa các bên khi có tranh chấp xảy ra ối với nhà ở thương mại, hợp đồng mua bán phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản Nét đặc thù này của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thay thế cho đòi hỏi phải công chứng hợp đồng ở các loại hợp đồng mua bán nhà ở khác Khi hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, thì mới đảm bảo làm phát sinh hiệu lực

Hợp đồng này có một mẫu chung thống nhất với các điều kiện khá đồng nhất

ít nhất trong một khu chung cư ầu hết các c n hộ chung cư có những đặc điểm tương đối giống nhau dù có thể khác nhau ít nhiều về diện tích, về khung cảnh của từng ngôi nhà hay c n hộ… đều chung nhau những cơ sở hạ tầng nhất định và giá

cả được tính hầu như trên diện tích của c n hộ với một nhà đầu tư nhất định

Thứ ba, hợp đồng này có thể là hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong

tương lai, nếu người bán và người mua thỏa thuận mua bán c n hộ chung cư khi đang trong quá trình đầu tư, xây dựng ây là loại hợp đồng giao vật (là c n hộ chung cư) nhưng vật này chưa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng Bộ luật Dân sự Pháp định nghĩa về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai từ những n m 60 trước kia iều 1601-1 của Bộ luật này định nghĩa và phân chia hợp đồng mua bán bất động sản như sau:

“Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là một hợp đồng trong đó người bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng

Có thể thỏa thuận bán chịu, trả theo kỳ hạn hoặc bán sau khi hoàn thành công trình xây dựng”

8

Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng ở đây được chia ra hai loại và được định nghĩa về từng loại như sau:

Loại thứ nhất, “ ợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là một hợp đồng theo đó

người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng xong, người mua cam kết nhận

và trả tiền Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược trở lại từ ngày bán” ( iều 1601-2, Bộ luật Dân sự Pháp)

Loại thứ hai, “ ợp đồng bán sau khi hoàn thành công trình xây dựng là một

hợp đồng theo đó người bán chuyển ngay cho người mua mọi quyền trên đất đai cũng như quyền ở hữu nhưng công trình hiện có Những công trình đang xây dần dần trở thành sở hữu của người mua khi hoàn thành, người mua phải trả tiền trong quá trình tiến hành công việc Người bán giữa quyền chủ công trình cho đến khi nghiệm thu công trình” ( iều 1601-3, Bộ luật Dân sự Pháp)

Ở Việt Nam hiện nay, hầu hết việc mua bán c n hộ chung cư đều theo loại hợp đồng thứ nhất

Tóm lại: Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư là sự thỏa thuận phải lập thành

v n bản và có thể phải giao kết theo một trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật quy định, theo đó người bán có nghĩa vụ chuyển giao c n hộ chung cư và quyền sở hữu c n hộ chung cư cho người mua ngay khi hợp đồng được giao kết có hiệu lực hay vào một thời điểm trong tương lai khi c n hộ chung cư đã hình thành do mình xây dựng; còn người mua phải trả tiền theo thỏa thuận và nhận c n hộ chung cư

1.1.2 Phân loại hợp đ ng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hiện nay rất đa dạng, do đó cần c n cứ vào những dấu hiệu đặc trưng để phân thành các nhóm như sau:

+ n cứ vào mục đích của hợp đồng thì chia thành 02 loại:

9

- Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư với mục đích để ở: ây là loại hợp đồng khá phổ biến do nhu cầu về nhà ở đang gia t ng theo sự gia t ng dân số ở nước ta hiện nay

- Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư nhằm mục đich kinh doanh: Bản chất của c n hộ chung cư là một loại tài sản nên pháp luật vẫn cho phép giao dịch mua bán nhằm mục đích sinh lời

+ Dựa vào đối tượng của hợp đòng thì hợp đồng mua bán c n hộ chung cư được chia thành:

- Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai: ây là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là c n hộ chung cư dự án, c n hộ chung cư chưa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc chắc sẽ có trong tương lai

- Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư đã có iấy chứng nhận quyền sở hữu:

ối với loại hợp đồng này thì c n hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ

sở hữu

+ Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán c n hộ chung cư được chia thành:

- Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: ây

là loại hợp đồng mà bên bán và bên mua thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất

- Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần, bên mua có quyền sử dụng c n hộ chung cư và được chuyển quyền sở hữu sau khi bên mua trả đủ tiền cho bên bán

+ Hợp đồng thuê mua c n hộ chung cư: ây là loại hợp đồng mà bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu cả c n hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua

10

1.1.2 Vai trò và ý nghĩa của Hợp đ ng mua bán căn hộ chung cư

Nhà ở luôn luôn và mãi mãi là một nhu cầu cơ bản và thiết yếu của con người Chủ nghĩa Mác xuất phát từ nhu cầu vật chất thiết yếu nhất của con người là

n, mặc, ở Hiện trong xã hội tư bản, vô gia cư được xem tầng lớp nghèo khổ nhất, sống lang thang, vạ vật trên hè phố không có chốn nương thân, là một hiện tượng gây bức bối nhất cho xã hội tư bản Vì thế lo cho dân chỗ n, chỗ ở là một trong những mục tiêu quan trọng nhất của ảng và Nhà nước ta để tiến tới “dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, v n minh” Không an cư thì không lạc nghiệp, các

cụ nhà ta đã r n dạy Do đó không an cư thì không giàu Dân không giàu thì nước không mạnh và không có dân chủ, công bằng, v n minh ó là cái lẽ thông thường

ai cũng biết

Nhà ở được xét là một loại tư liệu sinh hoạt quan trọng nhất cho mỗi cá nhân

và gia đình Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật hữu hình biểu hiện các giá trị như: Kinh tế đời sống, v n hóa, lịch sử của một quốc gia dân tộc Nhà ở được nhìn dưới nhiều góc độ khác nhau Về triết học, nhà ở là lực lượng vật chất định hình kiến trúc đáp ứng nhu cầu sống của con người Về v n hóa, nhà ở mang tính v n hóa biểu hiện ở phong cách kiến trúc và tính tiện dụng Về nghệ thuật, nó là nơi thể hiện cái đẹp

Về kinh tế, nó là một tài sản có giá trị lớn của cá nhân, hộ gia đình, thậm chí trong tổng tài sản quốc gia Về pháp luật, nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, nhất là luật dân sự Vì vậy Hiến pháp 2013 có quy định về nhà ở của công dân như sau: “ ông dân có quyền có nơi ở hợp pháp” Tuy đây không phải là một nguyên tắc đòi hỏi Nhà nước phải có nghĩa vụ thu xếp nhà ở cho mọi công dân, nhưng nó là một nguyên tắc khởi đầu cho đòi hỏi sự tôn trọng nơi ở hợp pháp của công dân mà bất khả xâm phạm, và nó cũng là một yêu cầu đối với Nhà nước phải

ch m lo tới việc phát triển chỗ ở, nhà ở cho công dân

11

Luật Nhà ở 2014, iều 4 theo đó quy định: “ ộ gia đình, cá nhân có quyền

có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các

hình thức khác theo quy định của pháp luật”

Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung cũng như hợp đồng mua bán c n hộ chung cư có ý nghĩa pháp lý quan trọng giúp cho người dân có được nhà ở thông qua các giao dịch, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Thậm chí trong thời kỳ hoảng kinh tế, nước ta còn đổ một lượng tiền lớn vào kích cầu mua bán nhà ở để thông qua vực dậy nền kinh tế

Hiện nay mua bán c n hộ hình thành trong tương lai có một khối lượng rất lớn và đây là một lĩnh vực tác động mạnh tới xã hội, trước hết là tới thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, trao đổi bất động sản và các quyền về bất động sản Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Bất động sản nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng không chỉ là các tài sản có giá trị rất lớn về mặt kinh tế mà còn là loại tài sản có ý nghĩa về mặt đời sống xã hội Việc mua bán c n hộ hình thành trong tương lai không chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư cũng như người mua mà nó còn có vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản Chính các hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai đã góp phần gia t ng nguồn cung đối thị trường kinh doanh nhà ở nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung Chính từ các ưu điểm đó, thị trường kinh doanh nhà ở được phục hồi, kéo theo sự khởi sắc của thị trường vật liệu xây dựng, nội thất, tín dụng, lao động Mua bán c n hộ hình thành trong tương lai đang được quan tâm và chú trọng nhiều bởi hình thức kinh doanh này mở ra kênh huy động vốn hiệu quả cho dự án, các doanh nghiệp cũng giảm bớt gánh nặng vốn vay ngân hàng So với hình thức kinh doanh c n hộ có sẵn thì chủ đầu tư phải bỏ ra số vốn

12

rất lớn để hoàn thành dự án trong một thời gian khá dài thì mới thu hồi được vốn

ối với chủ đầu tư kinh doanh loại hình mua bán c n hộ hình thành trong tương lai thì đây là loại hình kinh doanh có lợi nhuận cao Vì đây là hình thức huy động vốn bởi hàng hóa mà họ bán chưa có trên thực tế và số tiền “ứng trước” từ khách hàng

sẽ được sử dụng để phát triển chính bất động sản trong hợp đồng mua bán với khách hàng Hình thức này có nhiều ưu điểm so với vay vốn từ các tổ chức tín dụng bởi chủ đầu tư không phải trả một khoản lãi, thủ tục vay vốn đầu tư cho dự án cũng phức tạp hơn Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng an tâm hơn về đầu ra cho sản phẩm, đã xác định được khách hàng cho mình nên không phải bận tâm về thu hồi vốn chậm như các dự án đầu tư về nhà ở có sẵn “ ối với người mua, việc sở hữu c n hộ cũng dễ dàng hơn, việc mua c n hộ hình thành trong tương lai giúp họ giảm bớt áp lực về tài chính nhờ quá trình thanh toán chia thành nhiều đợt và giá cả c n hộ cũng

“mềm” hơn so với những sản phẩm có sẵn trên thực tế”1

Bên cạnh đó, việc tiến hành mua bán c n hộ hình thành trong tương lai còn mang lại lợi ích cho người mua như được ngân hàng bảo lãnh, việc được “bảo lãnh từ ngân hàng nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro, ng n chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng sai mục đích đối với các chủ đầu tư”2 Theo đó, khách hàng mua c n hộ hình thành trong tương lai cũng được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi cùng với thời gian vay khá dài và được giải ngân theo từng đợt thanh toán với chủ đầu

tư iều này cũng giúp khách hàng giảm bớt rủi ro, do có sự giám sát của ngân hàng về tiến độ hoàn thành của chủ đầu tư thay cho khách hàng

1.2 H p đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai

2 Đối tượng và chủ thể của hợp đ ng mua bán căn hộ chung cư

13

Đối tượng:

Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng hình thành một tổ hợp của những không gian nhân tạo để phục vụ sinh hoạt và sản xuất của con người Nhà có thể làm bằng gỗ, bằng tranh, tre, nứa, lá, bằng gạch, bê tông cốt thép hoặc bằng kim loại, chất dẻo Tùy theo chức n ng sử dụng, chia ra: Nhà ở, nhà máy, nhà bảo tàng, nhà kho Tùy theo số tầng mà chia ra nhà thấp tầng, nhà cao tầng Tùy theo loại kết cấu mà chia ra nhà khung, nhà tấm, nhà tường gạch mà trong đó kết cấu chịu lực chính là bê tông cốt thép (hoặc tấm tường gạch có sườn bê tông cốt thép), tường gạch dọc và ngang3

Theo khoản 1, iều 3, Luật Nhà ở 2015 thì “Nhà ở là công trình xây dựng

v i mục đích để ở và phục vụ các nhu c u sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh,… phải đáp ứng các quy chuẩn về mặt kỹ thuật, nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng như: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả n ng chịu lực của nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước (theo Quy chuẩn xây dựng 05/2008/BXD, Phần 1.1 quy chuẩn xây dựng Việt Nam nhà ở

và công trình công cộng- an toàn sinh mạng và sức khoẻ)

Như định nghĩa bên trên, đối tượng của hợp đồng mua bán c n hộ chung cư chính là c n hộ chung cư Nhưng nhà ở nói chung và c n hộ chung cư lại được phân chia thành nhiều loại

Nhà ở nói chung được phân ra các loại như sau:

3

ội đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb Từ điển bách khoa à Nội, n m 2003, tr 207

14

+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên một lô đất biệt lập thuộc quyền

sở hữu hợp pháp của một người, một tổ chức hoặc một hộ gia đình, bao gồm: nhà ở độc lập, nhà liền kề, biệt thự

+ Nhà ở thương mại là nhà ở được xây dựng với mục đích đầu tư, kinh doanh và chuyển nhượng quyền sở hữu

+ Nhà ở chung cư là nhà ở có nhiều c n hộ trong cùng một tòa nhà, bao gồm: chung cư dùng để ở hoặc chung cư hỗn hợp, có khu vực phục vụ mục đích ở và có khu vực phục vụ mục đích kinh doanh

+ Nhà ở xã hội là nhà ở thuộc quyền sở hữu và quản lý của cơ quan chức

n ng có thẩm quyền, được xây dựng với mục đích an sinh xã hội nhằm phục vụ cho các đối tượng được ưu tiên (ví dụ như những công dân, hộ gia đình có thu nhập thấp )

+ Nhà ở công vụ là nhà ở được xây dựng với mục đích phục vụ cho các cá nhân công tác trong cơ quan Nhà nước đang đảm nhiệm một số chức vụ nhất định

+ Nhà ở tái định cư là nhà ở được sử dụng nhằm mục đích ổn định chỗ ở mới cho các cá nhân, hộ gia đình trong diện tái định cư, khi nhà ở cũ của họ thuộc khu vực giải tỏa, thu hồi theo quy định của pháp luật

n cứ vào chất lượng và tiện nghi, nhà ở được phân ra các loại sau:

(1) Nhà tạm là loại nhà được sử dụng trong thời gian ngắn có:

+ Khung chịu lực khá đơn giản, chịu lực kém (gỗ, tre, ván…),

+ Thường được lợp bằng các vật liệu thô sơ như: Lá cọ, rơm, lá dừa,…

+ iều kiện sinh hoạt ở mức thấp

(2) Nhà cấp 4 là loại nhà ở được thiết kế 01 tầng với diện tích nhỏ (dưới

100m2) với thời gian sử dụng thấp và có:

+ Khung chịu lực là gạch hoặc gỗ

+ Vật liệu ở mức trung bình (thường là tường bao xi m ng, mái ngói)

15

+ ời sống trung bình thấp

(3) Nhà cấp 3 có kết cấu tương tự nhà cấp 4, tuy nhiên, vật liệu được sử dụng

để xây dựng loại nhà ở này tốt hơn nhà cấp 4 với thời hạn sử dụng khoảng 40 n m

và có:

+ Vật liệu xây dựng thường là: Xi m ng, sắt, thép, đá, cát, gạch nung,

+ Khung chịu lực là bê tông cốt thép và gạch nung,

+ ược xây tối đa là 2 tầng,

+ Tiện nghi, nội thất phục vụ cuộc sống ở mức trung bình

(4) Nhà cấp 2 là nhà ở được xây dựng tương đối kiên cố có tuổi thọ có thể

đạt đến hơn 70 n m, không hạn chế về số tầng quy hoạch và có kết cấu nhà ở khá chắc chắn như sau:

+ Khung chịu lực tốt với kết cấu bê tông cốt thép;

+ Sử dụng gạch, bê tông cốt thép để xây dựng tương bao và vách ng n;

+ Mái bằng, đổ cốt thép hoặc lợp ngói, tôn lạnh,

+ ách nhiệt tốt

(5) Nhà cấp là nhà ở có kết cấu khá giống với nhà cấp 2, nhưng chất lượng

vật liệu của nhà cấp 1 cao hơn rất nhiều, có giá trị sử dụng có thể được gọi là vĩnh viễn và có những yếu tố sau:

+ Khung chịu lực tốt; vật liệu chất lượng cao;

+ Vách ng n và tường bao được đổ bê tông, cốt thép kiên cố;

+ Mái ngói hoặc mái bê tông cốt thép;

+ ệ thống cách nhiệt tốt;

+ Không cố định số tầng trong thiết kế xây dựng

(6) Biệt thự là nhà ở thuộc loại cao cấp nhất có thiết kế sang trọng với tất cả vật liệu xây dựng được chọn lọc kỹ càng, chất lượng cao và tạo ra một không gian sống biệt lập, thể hiện sự giàu có, thành đạt của chủ sở hữu

16

Nhà ở thương mại cũng được chia ra mấy loại sau:

- Nhà ở chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều c n hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp

- Nhà ở thương mại kết hợp là công trình được xây dựng với nhiều mục đích

khác nhau mà có thể xây dựng phức hợp nhiều mục đích khác như: Nhà cao tầng,

v n phòng kết hợp kinh doanh dịch vụ, v n phòng có nhân viên lưu trú hoặc sử dụng cho các loại hình kinh doanh khác như: Trung tâm mua sắm, rạp chiếu phim, quán n nhanh… ví dụ như: Toà nhà Pearl-Plaza, toà nhà Sunny ở ò Vấp…Tuỳ từng hình thức sử dụng mà nhà đầu tư phải có những thiết kế, xây dựng phù hợp được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thực hiện theo pháp luật về xây dựng và các v n bản khác có liên quan

Luận v n tự giới hạn trong phạm vi nghiên cứu liên quan tới đối tượng c n

hộ chung cư (thương mại) Do giá đất hiện nay t ng rất cao mà người dân khó có khả n ng sở hữu nhà ở riêng lẻ Ở khía cạnh khác, thói quen sở hữu riêng về nhà ở

có thể gây nên tâm lý người dân chỉ lo tích lũy một lượng lớn tiền cho việc mua nhà mà không xem xét đầu tư vào các lĩnh vực khác, phần nào đó có thể gây lãng phí nguồn vốn của xã hội Vì vậy phát triển c n hộ chung cư rất có lợi về nhiều khía cạnh cho cả cá nhân và xã hội n hộ chung cư thường là nhà cấp 1

n hộ chung cư là một loại bất động sản nhưng có điểm khác biệt nhà ở riêng lẻ có những c n hộ san sát nhau và có những khu vực tiện ích chung không nằm trong khuôn viên của từng c n hộ

17

Vì vậy, c n hộ chung cư là một đối tượng hợp đồng khá đặc biệt mà hợp đồng phải có sự phản ánh nhất định để đảm bảo lợi ích của người mua và lợi ích chung của những người mua

Chủ thể:

Nhà ở thương mại là nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại Nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà

ở ngày càng cao của nhân dân ây là biện pháp quan trọng nhằm xóa bỏ bao cấp

về nhà ở, thực hiện xã hội hóa nhà ở Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh

tế trong nước và ngoài nước có đ ng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục

đ ng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở ồng thời, doanh nghiệp phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó, báo cáo kết quả thực hiện dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự

án và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Mọi tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được sở hữu hoặc được thuê nhà ở tại Việt Nam đều được mua, thuê nhà ở thương mại theo phương thức trả tiền một lần, trả chậm hoặc trả dần Trên thực tế, một số trường hợp người dân có điều kiện về vốn cũng tự ý đầu tư xây dựng nhà ở để bán,

18

cho thuê hoặc khi xây dựng thì họ có ý định là dùng để ở nhưng sau đó lại vì một lý

do nào đó, vì lợi nhuận chẳng hạn họ đem bán, cho thuê Tuy nhiên, do các đối tượng này không có đ ng ký kinh doanh bất bất động sản cho nên nhà ở được tạo lập không được xem là nhà ở thương mại

2.2 ết cấu Hợp đ ng mua bán căn hộ chung cư

Luận v n chỉ nghiên cứu hợp đồng mua bán c n hộ chung cư khi bán lần đầu, không nghiên cứu hợp đồng mua đi bán lại c n hộ chung cư Do vậy loại hợp đồng này hầu hết là hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai

Kết cấu giao dịch mua bán c n hộ hình thành trong tương lai khá phức tạp Mua bán c n hộ hình thành trong tương lai là một trong các hình thức “huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán c n

hộ hình thành trong tương lai Theo đó chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán

c n hộ sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà

ở Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích

sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đai giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng; Chủ đầu tư phải có v n bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có

dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn Trong v n bản thông báo phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riêng

lẻ, nhà biệt thự, c n hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán”4

4 Nguyễn Thị Thanh Xuân, Lâm Thị Bích Trâm, Trần Vang Phủ, Giáo trình Pháp luật về nhà ở, Trường ại học

Cần Thơ, ần Thơ, 2017, tr.58

19

“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết” (Luật Kinh doanh bất động sản 2014, iều 57)

ối chiếu với phân loại hợp đồng chuyển nhượng c n hộ hình thành trong tương lai, ví dụ: Các đề nghị giao kết hợp đồng xuất phát từ quảng cáo của bên bán

về dự án xây dựng nhà chung cư trên các phương tiện truyền thông đại chúng Tuy nhiên, trên thực tế, bên yếu thế – các cá nhân mua nhà chung cư – không đủ điều kiện về trình độ, thời gian và n ng lực để tìm hiểu r ràng, xác đáng các nội dung pháp lý liên quan đến việc giao kết hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai, để từ đó ng n ngừa các tranh chấp pháp lý phát sinh với chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai ề nghị giao kết hợp đồng của chủ đầu tư

dự án bất động sản hình thành trong tương lai thường không thực sự đủ minh bạch cho bên mua hính vì vậy, thường xuyên xảy ra tranh chấp về việc giải thích hợp đồng giữa các bên giao kết hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai

iống như các hợp đồng mua bán c n hộ giao ngay, nhưng hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai có những sự chú ý đặc biệt tới điều khoản

20

giao nhà và chuyển quyền sở hữu vào một thời điểm trong tương lai khi c n hộ đã hình thành và được phép đưa vào sử dụng và những điều khoản liên quan tới thanh toán, rủi ro

ác điều khoản thông thường của hợp đồng này bao gồm:

+ Điều khoản về chủ thể: Danh xưng, địa chỉ và số hiệu các giấy tờ xác

nhận về nhân thân, quốc tịch hay thành lập, đ ng ký của các bên mua và bán phải được thể hiện r ràng Thông thường những vấn đề này các bên xác định trong phần mở đầu của hợp đồng, cũng có thể tạo thành một điều khoản riêng trong hợp đồng Tuy nhiên, nếu hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, ngoài phần mở đầu

có nói tới các bên thì trong phần nội dung chính của hợp đồng cũng có một điều khoản riêng liên quan tới chủ thể đề t ng thêm hiệu lực và liên quan tới điều khoản liên hệ để thực hiện hợp đồng như tống đạt các giấy tờ và liên hệ trong quá trình thực hiện hợp đồng, nhất là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

+ Điều khoản về ngày tháng và nơi giao kết hợp đ ng là điều khoản xác

định sự kiện giao kết và luật áp dụng ây cũng là một điều khoản quan trọng nhất

là mua bán có yếu tố quốc tế Yếu tố này còn liên quan tới xác định thẩm quyền của

cơ quan tài phán khi có tranh chấp và yêu cầu giải quyết tranh chấp

+ Điều khoản về đối tượng của hợp đ ng thường là điều khoản mô tả đối

tượng ợp đồngmua bán là nhà ở riêng thì trong đó phải mô tả đặc điểm của ngôi nhà được mua và thửa đất mà trên đó có nhà ở đó òn đối với hợp đồng mua bán

c n hộ chung cư thì phải ghi r phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng, đặc biệt là diện tích sàn xây dựng c n hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu

+ Điều khoản về giá cả là điều khoản nói về khoản tiền mà bên mua phải trả

cho bên bán để có được quyền sở hữu nhà ở Tùy thuộc vào vị trí, diện tích, chất

21

lượng theo phân loại nhà ở cũng như thiết kế môi trường và quanh cảnh xung quanh và tiện dụng của quần cư cũng như biểu giá của Nhà nước ấn định mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng Tuy nhiên hiện nay hầu hết các c n hộ thương mại

mở bán đều có giá cả xác định Phần giành cho thỏa thuận rất ít

+ Điều khoản phương thức thanh toán là điều khoản nói về cách thức trả

tiền cùng với việc thỏa thuận về giá bán ó nhiều phương thức thanh toán mà các bên có thể thỏa thuận lựa chọn, như: Thanh toán trực tiếp tiền cho nhau hoặc qua ngân hàng, các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam

+ Điều khoản thời hạn thanh toán là điều khoản nói về thực hiện nghĩa vụ trả tiền của bên mua ối với hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai các bên thường thỏa thuận trả nhiều lần theo những thời hạn nhất định

+ Điều khoản về giao căn hộ và chuyển quyền sở h u là điều khoản quan

trọng của mua bán c n hộ hình thành trong trong tương lai Nghĩa vụ của bên bán

có hiệu lực kể từ khi c n hộ được xây dựng hoàn tất và có xác nhận hay phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bên bán có nghĩa vụ thông báo cho bên mua tới nhận nhà và làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu c n hộ theo đúng quy định của pháp luật hi phí làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu thường do bên mua chịu với trách nhiệm hỗ trợ của bên bán

+ Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các ên là điều khoản ghi cụ thể những quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ây là những quyền và nghĩa vụ liên quan tới việc thực hiện các điều khoản chủ yếu nói trên và quyền và nghĩa vụ liên quan tới hỗ trợ nhau trong việc thực hiện hợp đồng

1.2.3 Điều kiện có hiệu lực và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đ ng mua án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai

iều 117 Bộ luật dân sự n m 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự “ hủ thể có n ng lực pháp luật dân sự, n ng lực hành vi dân sự phù

22

hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức, xã hội; Hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”

+ Về hình thức của hợp đồng: ối với hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai hình thức về hợp đồng được quy định tại iều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định “hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành v n bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận…” uy định này đòi hỏi hình thức thông thường của mua bán bất động sản, nhưng rất linh động cho phép các bên có thể thỏa thuận về lựa chọn công chứng hoặc chứng thực iều 121, Luật Nhà ở 2014, quy định “ ợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành lập v n bản…”

Theo Quyết định 02/2012/Q -TTg ngày 13/01/2012 về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đ ng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, trong đó có quy định mua bán c n hộ chung cư phải đ ng ký hợp đồng mẫu iều 6, khoản 1, Nghị định 76/2015/N -CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai buộc phải được lập thành hợp đồng theo mẫu

Như vậy, về hình thức thì hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai phải được lập thành v n bản và hợp đồng phải được đ ng ký hợp đồng mẫu đối với cơ quan quản lý nhà nước

+ Về nội dung của hợp đồng ngoài các định chung của Bộ luật dân sự như trên thì Luật kinh doanh bất động sản còn quy định các điều kiện về chủ thể và đối tượng của Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai, cụ thể:

- Về chủ thể: Chủ thể trong hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ theo các quy định của iều 119 Luật Nhà ở n m 2014, iều 54

23

Luật kinh doanh bất động sản Khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên mua và bên bán phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại các điều đã nêu tại các điều luật nêu ở trên thì mới có thể là chủ thể tham gia giao kết mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai

- Về đối tượng của hợp đồng: Ngoài quy định tại iều 118 Luật nhà ở về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch thì iều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì tại iều 59 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau: “1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết

kế bản vẽ, thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến dộ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phân móng của tòa nhà đó 2 Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có v n bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua….”

n hộ chung cư hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì mới có thể trở thành đối tượng giao kết hợp đồng mua bán được

- Về bảo lãnh trong mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai: Theo quy định tại iều 56 Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đối với khách hàng Theo quy định này thì bảo lãnh là một trong điều kiện khi giao kết hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai, giữa chủ đầu tư và người mua nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho người mua tốt hơn

Tuy nhiên, tại khoản 3 iều 17 Luật kinh doanh bất động sản quy định

“…Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chức, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng” ua quy định nêu trên thì ta có thể thấy hiện nay pháp luật

về kinh doanh bất động sản không bắt buộc hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai phải được công chứng, chứng thực do đó thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên tham gia ký kết hợp đồng

Như vậy, ngoài các quy định của Bộ luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã cụ thể hóa các quy định về điều kiện có hiệu lực Hợp đồng mua bán c n hộ chưng cư hình thành trong tương lai về hình thức, đối tượng cũng như nội dung của hợp đồng để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch theo đúng quy định pháp luật

- Hậu quả pháp lý khi hợp Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư vi phạm điều kiện của hiệu lực của hợp đồng: Tại iều 131 Bộ luật dân sự n m 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “1 iao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; 2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Trường hợp không

đã giao tiền cho bên bán nhà nên khi hợp đồng vô hiệu thì thường rủi ro thiệt hại sẽ thuộc về bên mua nhà Bên nào có lỗi để hợp đồng vô hiệu thì phải có trách nhiệm bồi thường tuy nhiên thực tế thì người mua nhà là bên yếu thế và khi tham gia ký kết hợp đồng thì chỉ mong muốn nhận được nhà nên không quan tâm đến các quy định về bồi thường và phạt do vi phạm hợp đồng đối với bên bán

Ngoài các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như trên thì việc chủ đầu

tư bàn giao c n hộ không đúng với thỏa thuận đã giao kết diễn ra còn phổ biến như

c n hộ không đủ diện tích, không đúng thiết kế, không đảm bảo chất lượng,… có tình trạng này là do chủ đầu tư không đủ n ng lực thực hiện dự án, lợi dụng lòng tin của khách hàng, huy động vốn và sử dụng không đúng mục đích Dẫn đến những lỗi trên là do trách nhiệm của bên bán, chủ đầu tư tuy nhiên như đã nói ở trên tại thời điềm ký kết hợp đồng và nộp tiền ứng trước thì đối tượng của hợp đồng hình thành nên bên mua là người yếu thế hơn nên sẽ chịu các rủi ro về khuyết tật c n hộ cũng như rủi ro về tính pháp lý của c n hộ

1.3 Pháp luật điều chỉnh h p đồng mua bán c n hộ chung cƣ

Với đối tượng đặc biệt là c n hộ chung cư hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có đặc điểm là tại thời điểm giao kết hợp đồng thì c n hộ chưa được hình thành Vì vậy, đối tượng nhà ở này là một tài sản đặc biệt có giá trị rất lớn nên việc mua bán c n hộ hình thành trong tương lai

Bộ luật Dân sự 2015 là luật chung tạo cơ sở pháp lý chuẩn mực trong các quan hệ dân sự BLDS n m 2015 đã quy định những yêu cầu cơ bản như về địa vị, chuẩn mực pháp lý đối với các chủ thể khi tham gia vào các quan hệ dân sự, đảm bảo các quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ dân sự trên các tiêu chí bình đẳng, tự

do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm của các chủ thể trong các quan

hệ dân sự ối với quan hệ mua bán c n hộ hình thành trong tương lai cũng là một giao dịch dân sự được chỉnh bởi bộ luật này về các chuẩn mực chung của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng trên sự tự nguyện thỏa thuận ý chí giữa các bên đảm bảo về quyền và nghĩa vụ của mình và tự chịu trách nhiệm khi giao kết hợp đồng được thực hiện

Các đạo luật chuyên ngành có quy định cụ thể đối với từng lĩnh vực riêng như lĩnh vực kinh doanh nhà ở hình thành trong tương nhưng không trái quy định chung của bộ luật này

ối với việc kinh doanh c n hộ hình thành trong tương lai phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi 2019) Chính vì vậy, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định đối với chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định chung của Bộ luật Dân sự hiện hành thì mới được thực hiện hoạt động mua bán nhà ở, ví dụ quy định

27

chủ đầu tư phải: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có v n bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tại iều 55 có những điểm mới để phù hợp với nhu cầu kinh - tế xã hội đang phát triển hiện nay iểm mới thứ nhất, quy định đối với việc chủ đầu tư kinh doanh nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở và mục đích khác được hình thành trong tương lai thì phải thực hiện việc xây xong phần móng của dự án và phải kèm theo biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng đó iểm mới thứ hai, trước khi bán c n hộ hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải thông báo bằng v n bản về việc nhà ở trong dự

án của mình có đủ điều kiện được bán cho cơ quan chức n ng quản lý dự án c n hộ biết Theo quy định trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư thì cơ quan quản lý nhà ở phải trả lời bằng v n bản cho chủ đầu tư về nhà ở của dự án đó đã đủ điều kiện được bán hay chưa Nếu dự án này chưa thực hiện đầy đủ điều kiện theo quy định thì cơ quan này phải có thông báo bằng v n bản và nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết biết dự án nhà ở này chưa đủ điều kiện để bán Nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán, cũng như bắt buộc chủ đầu tư phải đảm bảo cho việc hoàn thành việc xây dựng để bàn giao nhà ở cho khách hàng đúng thời gian thỏa thuận Do đối tượng của hợp đồng mua bán này chưa được hình thành nên có nhiều mức độ rủi ro khác nhau: Rủi ro về hồ sơ pháp lý, một số trường hợp khi khách hàng được bàn giao

28

nhà đã lâu nhưng chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất; rủi ro tiến độ xây dựng của chủ đầu tư; rủi ro về khoản tiền thanh toán của khách hàng và chủ đầu tư không sử dụng các khoản tiền ứng trước của khách hàng đúng mục đích… ể hạn chế, giảm bớt rủi ro cho khách hàng thì Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua c n hộ hình thành trong tương lai rằng chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua c n hộ hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ n ng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng uy định này cũng rất rõ, nhằm giảm bớt rủi ro cho khách hàng Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình về việc thực hiện không đúng tiến độ, bàn giao nhà chậm, chậm thủ tục giấy tờ… gây thiệt hại cho khác hàng thì khách hàng có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của bên bảo lãnh để hạn chế thiệt hại cho khách hàng Mặt khác, khách hàng mua c n hộ hình thành trong tương lai cần đọc

kỹ các điều khoản trong hợp đồng như: Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán; điều khoản về thanh toán; quy định về thời gian bàn giao c n hộ; thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu c n hộ và tài sản gắn liền với đất; những chế tài khi các bên vi phạm…

Pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như phân tích ở trên là một lĩnh vực pháp luật là tổng hợp các quy định của cả luật tư và luật công Tuy nhiên, luật tư có vai trò nền tảng dựa chủ yếu trên luật dân sự Nhưng bên cạnh đó để bảo đảm quyền lợi cho bên yếu thế hơn là bên mua c n hộ hình thành trong tương lai, mảng luật kinh doanh bất động sản và luật nhà ở có nhiều quy định có tính chất hành chính dùng để kiểm soát bên kinh doanh thế mạnh hơn Bên mua là những người không hiểu biết nhiều về nhà ở và pháp luật cũng

29

như hợp đồng Bên bán là những thương nhân chuyên giao kết hợp đồng, có sức mạnh kinh tế và có hiểu biết hơn về lĩnh vực kinh doanh này Do đó những mảng pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản hiện nay mới được chú ý và phát triển

để phù hợp với điều kiện xã hội hiện tại và kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trước kia pháp luật về mua bán nhà ở chỉ đơn thuần là lĩnh vực hợp đồng của luật dân sự

Sau ách mạng tháng tám n m 1945, ngày 29/02/1952, hủ tịch nước ký Sắc lệnh số 85-SL quy định về thể lệ trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà ở, ruộng đất Tiếp theo đó ngày 29/7/1964, Chính phủ ban hành Nghị định số 114/ P

về việc thống nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã, rồi Nghị định số 2/ P ngày 04/01/1979, theo đó thống nhất quy định việc mua bán nhà phải thể hiện dưới hình thức v n bản, chỉ được coi là hợp pháp khi được Uỷ ban Nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận và phải trước bạ, sang tên đổi chủ tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để t ng cường thống nhất quản lý nhà ở tại các thành phố, thị xã, thị trấn và hướng dẫn đường lối giải quyết tranh chấp về

vi phạm hình thức và giao dịch mua bán nhà ở Tại đó quy định khi mua bán chưa

đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu sẽ bị vô hiệu

Sau khi thống nhất đất nước, để bảo đảm nhà ở cho công dân, ngày 26/3/1991, Ủy ban thường vụ uốc hội ban hành Pháp lệnh nhà ở Mua bán nhà ở lúc đó theo nền tảng Pháp lệnh hợp đồng dân sự ngày 29/4/1991 ác v n bản nàyquy định về quyền bán nhà ở, về điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, về trình tự mua bán nhà, đất phải bắt buộc làm các thủ tục đ ng ký trước

bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp có thẩm quyền Pháp lệnh nhà ở 1991 quy định chính sách: “Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để mọi tổ chức, cá nhân tham gia vào việc duy trì và phát triển quỹ nhà ở Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê tham gia vào

nhà ở lúc này chủ yếu là chui và không có giấy tờ hợp pháp

Sau đổi mới nhiều n m, iến pháp 1992 được thông qua, bắt đầu thừa nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật ất đai

1993 hính thức ngày 05/7/1994, hính phủ ban hành Nghị định 60- P về quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định 61- P về mua bán, kinh doanh nhà ở Nghị định sau này quy định cụ về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm của tổ chức,

cá nhân trong việc kinh doanh nhà ở ối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở lúc này chủ yếu là nhà ở sẵn có, mua bán chuyển giao ngay

Bộ luật Dân sự 1995 được thông qua đã quy định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở Tiếp đó là một loạt v n bản quy phạm pháp luật ra đời tạo thành một hành lang pháp lý cho việc phát tiển nhà ở và mua bán nhà ở, ví dụ như: Nghị quyết số 58/1998/N -UBTV 10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ uốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991; và ngày 16/4/2003, ội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết số 01/2003/NQ- TP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình N m 2003, uốc hội thông qua Luật ất đai mới thay thế Luật ất đai 1993 tạo hành lang pháp lý mới cho việc hình thành thị trường bất động sản và kinh doanh nhà ở ổi mới đã mang lại nhiều thành tựu

31

đáng kể, Bộ luật Dân sự 2005 ra đời phát triển thêm một bước nữa liên quan tới thị trường bất động sản và mua bán nhà ở Nhiều v n bản quy phạm pháp luật đồng bộ khác ra đời như Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cùng với những v n bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 90/2006/N -CP ngày 23/6/2006, Nghị định số 153/2007/N - P ngày 15/10/2007, Nghị định số 71/2010/N - P ngày 23/6/2010 của hính phủ được ban hành quy định về thời hạn và trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà ở, thời điểm chuyển quyền

sở hữu nhà ở, tính diện tích sàn c n hộ và cách tính diện tích c n hộ ể bảo vệ quyền lợi khách hàng - người mua, Bộ xây dựng cũng đã ban hành các Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010, Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 03/4/2014 quy định về cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cùng với các quy định khác như mẫu hợp đồng mua bán nhà ở (c n hộ, nhà chung cư) trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở và giá bán c n hộ nhà chung cư bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư… ùng giai đoạn này

iến pháp 2013 và Luật ất đai 2013 ra đời khẳng đinh sự chắc chắn của thị trường bất động sản Bên cạnh đó Luật Xây dựng 2014 có những nội dung đổi mới

c n bản nhằm t ng cường vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành trong việc kiểm soát, quản lý chất lượng và chi phí xây dựng ở tất cả các khâu của quá trình đầu tư xây dựng thông qua việc thẩm định dự án, thiết kế và

dự toán, cấp phép xây dựng, quản lý n ng lực hành nghề xây dựng, kiểm tra việc nghiệm thu công trình trước khi đưa vào khai thác sử dụng,… đã góp phần tránh rủi

ro cho người mua, ổn định và minh bạch hơn trong giao dịch mua bán nhà Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời trong dịp này, với nhiều nội dung điều chỉnh mới, bổ sung những quy định phát triển đa dạng và hài hòa các

32

loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu, khả n ng thanh toán của từng nhóm đối tượng người dân trong xã hội; mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhằm thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước; bảo vệ quyền lợi của khách hàng để đáp ứng yêu cầu minh bạch, công khai và phát triển thị trường bất động sản bền vững

Với sự ra đời của Bộ luật Dân sự 2015 tạo ra cơ sở vững chắc của các giao dịch nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng

Tóm lại, pháp luật về hợp đồng mua bán c n hộ chung cư là tổng thể các quy

định do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong việc tạo lập c n hộ chung cư, thị trường c n hộ chung cư, giao dịch c n hộ chung cư và kiểm soát các hoạt động liên quan tới c n hộ chung cư

C ƢƠ 2

TH C TRẠNG PHÁP LU T VỀ H Ồ U CHUNG

Ƣ IẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LU T VÀ KINH NGHIỆM CHO

THÀNH PHỐ BUÔN MA THU T 2.1 Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng h p đồng mua bán c n

hộ chung cƣ

2.1.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đ ng mua án căn hộ chung cư

n hộ chung cư là một loại bất động sản khá đặc biệt Như trên đã nói hợp đồng mua bán loại bất động sản này được điều chỉnh ở nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau, thể hiện ở nhiều v n bản quy phạm pháp luật khác nhau Luật Kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành v n bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận…” ( iều 17) Quy định này đòi hỏi hình thức thông thường của mua bán bất động sản, nhưng rất linh động cho phép các bên có thể thỏa thuận về lựa chọn công chứng

33

hoặc chứng thực Tuy nhiên Luật Nhà ở 2014, tại iều 122 lại đòi hỏi hợp đồng mua bán bất động sản nhà ở phải công chứng, chứng thực Như vậy hai v n bản quy phạm pháp luật này có mâu thuẫn nhất định Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa thống nhất về hình thức của hợp đồng mua bán nhà

ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Chính điều này sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến thời điểm phát sinh hiệu lực cũng như tính pháp lý của hợp đồng và ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của các bên khi phát sinh tranh chấp trên thực tế Theo Quyết định 02/2012/Q -TTg ngày 13/01/2012 về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đ ng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, trong đó có quy định mua bán c n hộ chung cư phải đ ng ký hợp đồng mẫu iều 6, khoản 1, Nghị định 76/2015/N -CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai buộc phải được lập thành hợp đồng theo mẫu, mà “ ợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra” (Bộ luật Dân sự 2015, iều 405), trong khi đó Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 lại quy định: “ ợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng” ( iều 3, khoản 5) Hợp đồng theo mẫu vẫn cần sự thể hiện ý chí của bên được đề nghị có tham gia hay không tham gia giao kết hợp đồn với các điều khoản dựng sẵn Thực

tế, nhiều vụ tranh chấp hợp đồng diễn ra, xuất phát từ nguyên nhân chủ yếu là khách hàng không chú ý hoặc không có kiến thức pháp lý về việc giao kết loại hợp đồng này cũng như không tìm hiểu, không được tư vấn về loại hợp đồng này Hợp đồng mẫu, xét đến cùng vẫn thể hiện sự bất cân xứng trong việc tiếp cận thông tin,

“thông tin bất cân xứng ngày càng trở thành một lĩnh vực cần được quan tâm, đặc

34

biệt trong các hợp đồng giữa thương nhân với người tiêu dùng cũng như trong việc bảo vệ người tiêu dùng trước những thương nhân có vị thế độc quyền… iều này càng trở nên cấp thiết ở nước ta, khi mà doanh nhân, kể cả doanh nghiệp nhà nước chưa có truyền thống trọng thương tín Mặc cho pháp luật bảo vệ người tiêu dùng, thương nhân vẫn quen tìm kiếm lợi nhuận dựa trên thông tin bất cân xứng, làm cho việc mua bán trở thành cuộc mặc cả tốn kém thời gian và đòi hỏi sự kiên trì”5

Chính vì vậy, việc thương lượng, trao đổi, sửa đổi trong hợp đồng mua bán

c n hộ hình thành trong tương lai dường như không được tuân thủ mà dựa trên ý chí đơn phương của các chủ đầu tư thông qua một hợp đồng đã soạn sẵn Ngoài ra, hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết rõ

về những nội dung của hợp đồng Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu được thực hiện phải theo quy định của pháp luật “Trường hợp hợp đồng theo mẫu

có điều khoản không r ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó Tuy nhiên, vấn đề đ ng ký hợp đồng mẫu hiện nay còn nhiều vướng mắc Nếu doanh nghiệp sử dụng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành thì doanh nghiệp có cần thiết phải đ ng ký hợp đồng mẫu này với Sở Côngthương như quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng? Nếu vẫn phảiđ ng ký và

Sở Công thương yêu cầu sửa đổi (hoặc thậm chí hủy bỏ) các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành thì sẽ xử lý như thế nào? Tính chất của giao dịch dân sự là sự thỏa thuận bình đẳng của các đương sự do đó, trường hợp đã

cầu khách hàng nhằm có thể bán sản phẩm hoặc bán sản phẩm cho đối tác chiếnlược, khách hàng thân quen, đối ngoại các bên có liên quan thương lượng thay đổi nội dung so với hợp đồng theo mẫu đã đ ng ký với cơ quan chức n ng thì việc

5 Phạm Duy Nghĩa, “ iều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng

ViệtNam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (số 05/2003), tr 39

35

điều chỉnh này có thuộc diện phải đ ng ký lại hay không? Ngoài ra, như đã đề cập

ở trên, trong hợp đồng thường có các điều khoản tùy nghi, như vậy, khi doanh

nội dung cơ bản của hợp đồng thì có thuộc diện phải đ ng ký lại hay không, hiện nay chưa có hướngdẫn về các vấn đề này

Về nguyên tắc, đối với kinh doanh loại hình c n hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư được chào bán ngay cả khi dự án chưa được tiến hành các bước san lấp mặt bằng, xây dựng các hạn mục ban đầu, hay dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng… Nhưng hoạt động kinh doanh này không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán loại hình c n hộ thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Do đặc điểm đặc thù của c n hộ hình thành trong tương lai nên pháp luật

đã điều chỉnh riêng cho loại hình kinh doanh này thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định mới thực hiện việc mua bán loại hình c n hộ hình thành trong tương lai Nhằm đảm bảo quyền lợi, giảm thiểu rủi ro cho người mua c n hộ hình thành trong tương lai và người mua phải tìm hiểu kĩ về những điều kiện gì theo quy định của pháp luật thì chủ đầu mới được bán đối với loại hình c n hộ này thì mới đảm bảo quyền lợi cho mình khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán này

Thứ nhất, “ n hộ không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông

báo giải tỏa, phá dỡ c n hộ của cơ quan có thẩm quyền” Nếu c n hộ hình thành trong tương lai này đang được xây dựng trên diện tích đất đã có quyết định của cấp

có thẩm quyền thu hồi đất, bị giải tỏa hay khu vực bị tháo dở c n hộ thì sẽ không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu c n hộ và tài sản khác gắn liền trên đất sau khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở này

Thứ hai, chủ thể trong hợp đồng mua bán c n hộ hình thành trong tương lai

phải đáp ứng đủ theo các quy định của Luật Nhà ở n m 2014, iều 119: “ ối với

36

cá nhân, tổ chức nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 iều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có c n hộ được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan ối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 iều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp

ối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 iều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền

ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật” Theo Nghị định 99/2015/N -CP ngày 20 tháng 10 n m 2015 quy định chi tiết và một số điều của Luật Nhà ở 2014 quy định “ ối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải

có giấy tờ theo quy định: Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị

và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu; Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam ối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng theo quy định tại iều 74 của Nghị định này; trường hợp cá nhân nước ngoài

có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam”

iều kiện về chủ thể của Hợp đồng mua bán c n hộ chung cư hình thành trong tương lai được quy định rộng hơn hủ thể của Hợp đồng mua bán c n hộ