Tài liệu Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyến sử dụng đất trên địa bạn huyện Châu Thành giai đoạn 2005-2009 pdf

- ðất ñai: Có nhiều khái niệm về ñất ñai: + ðất ñai: là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng ñứng gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp ñất phủ bề mặt thảm thực vật, ñộng vật, d

Nguyễn T Ngọc Mai

đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất

ở huyện Châu Thành giai ựoạn 2005 - 2009

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa ii

Phiếu ñánh giá kết quả thực tập tốt nghiệp Nhận xét của giáo viên .iii

Lời cảm ơn .iv

Danh sách các chữ viết tắt v

Mục lục vi

Danh sách bảng .ix

Danh sách hình .x

Mở ñầu 1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 ðiều kiện tự nhiên - tài nguyên môi trường 2

1.1.1 ðiều kiện tự nhiên .2

1.1.2 ðịa hình, thổ nhưỡng và ñịa chất .4

1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .6

1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành .6

1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội .6

1.3 Sơ lược về cơ quan .8

1.3.1 Sơ lược về cơ quan .8

1.3.2 Tổ chức bộ máy cơ quan 9

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn 9

1.4 Một số khái niệm cơ bản 11

1.4.1 ðất và ñất ñai 11

1.4.2 Quyền sử dụng ñất .11

1.4.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất .12

1.4.4 ðiều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 12

1.4.5 Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 13

1.4.6 Trường hợp nhận chuyển nhượng 13

1.4.7 Trường hợp không ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 14

1.5 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 14

1.5.1 ðối với hộ gia ñình cá nhân 14

1.5.2 ðối với tổ chức 15

1.6.Trình tự và thủ tục thực hiện CNQSDð 15

1.7 Lược sử vấn ñề chuyển nhượng quyền sử dụng ñất qua các giai ñoạn .16

1.7.1 Giai ñoạn trước năm 1988 16

1.8.2 Giai ñoạn 1975 ñến trước khi có luật ñất ñai 1988 .17

1.7.3 Giai ñoạn từ luật ñất ñai 1988 ñến trước khi có luật ñất ñai 1993 .17

1.7.4 Giai ñoạn luật ñất ñai 1993 ñến nay .18

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 21

2.1 Thời gian và ñịa ñiểm thực tập 21

2.2 Mục ñích 21

2.3 Nội dung nghiên cứu 21

2.4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .21

2.5 Ý nghĩa của công tác nghiên cứu .22

2.6 Phương pháp nghiên cứu .22

2.7 Quy trình tiến hành nghiên cứu 23

3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất huyện Châu

Thành giai ựoạn 2005-2008 24

3.1.1 đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDđ trên ựịa bàn

huyện Châu Thành 24

3.1.2 Tình hình chuyển nhượng QSDđ năm 2005 .27

3.1.3 Tình hình chuyển nhượng QSDđ năm 2006 .29

3.1.4 Tình hình chuyển nhượng QSDđ năm 2007 .31

3.1.5 Tình hình chuyển nhượng QSDđ năm 2008 .32

3.2 đánh giá trường hợp chuyển nhượng QSDđ giai ựoạn 2005-2008 .34

3.3 đánh giá và so sánh tình hình chuyển nhượng QSDđ các xã .38

3.4 Công tác quản lý tình hình chuyển nhượng QSDđ của Huyện .39

3.4.1 Thuận lợi và khó khăn trong khi thực hiện công tác chuyển nhượng

quyền sử dụng ựất 39

3.4.2 đánh giá hiệu quả về mặt kinh tế- xã hội thông qua chuyển nhượng

QSDđ .40

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 42

4.1 Kết luận .42

4.2 Kiến nghị 43

TÀI LIỆU THAM KHẢO .44

PHỤ CHƯƠNG 45

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005 27

Bảng 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006 30

Bảng 3.3: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2006-2007 31

Bảng 3.4: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2008 .33

Bảng 3.5 :Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2005- 2008 .34

Bảng 3.6 : Tổng số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của các xã từ năm 2005 ñến cuối tháng 5 năm 2009 .37

Bảng 3.7 : Bảng thể hiện một số xã có số hồ sơ nhiều nhất và ít nhất trong xã về chuyển nhượng QSDð qua các năm 2005, 2006, 2007, 2008, 06/2009 .38

DANH SÁCH HÌNH

Hình 1.1: Bản ựồ hành chắnh huyện Châu Thànhn tỉnh đồng Tháp 3 Hình 1.2: Sơ ựồ tổ chức bộ máy văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

huyện Châu Thành tỉnh đồng Tháp .9 Hình 1.3: Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất 16 Hình 3.1: Quy trình CNQSDđ trên ựịa bàn huyện Châu Thành 25 Hình 3.2: Biểu ựồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất huyện Châu Thành 2005 .28 Hình 3.3: Biểu ựồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất huyện Châu Thành 2006 29 Hình 3.4: Biểu ựồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất huyện Châu Thành 2006-2007 .32 Hình 3.5: Biểu ựồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất huyện Châu Thành 2008 .34 Hình 3.6: Biểu ựồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất huyện Châu Thành từ 2005-2008 35 Hình 3.7: Biểu ựồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDđ ở xã

Tân Nhuận đông và Xã An Hiệp 39

ñề tài chúng ta có thể biết về tình hình chuyển nhượng cũng như tìm giải pháp góp phần hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Huyện

CHƯƠNG 1

GIỚI THIỆU

1.1 đIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG:

1.1.1 điều kiện tự nhiên:

* V ị trắ ựịa lý:

Huyện Châu Thành là 1 Huyện phắa đông Nam tỉnh đồng Tháp, toàn Huyện có 11 xã, 1 thị trấn, có diện tắch tự nhiên là 23.404,7 ha chiếm 7,23% diện tắch toàn tỉnh

Mạng lưới giao thông thuỷ, bộ của Huyện thuận tiện cho việc phát triển kinh tế xã hội của Huyện Toàn Huyện có 11,4 km ựường Quốc lộ 80 ựi qua trung tâm huyện lỵ và nốI liền Huyện vớ Thị xã Vĩnh Long và Thị xã Se đéc, gần Quốc lộ 1A và cầu Mỹ Thuận, 2 ựường tỉnh lộ ( 853 và 854 ) với chiều dài

36 km và 12 ựường huyện tạo lợi thế cho Huyện trong việc vận chuyển lương thực, nông thuỷ sản, vật tưẦ.phục vụ cho sản xuất và ựời sống Huyện có 1 thị trấn là thị trấn cái tàu hạ và 11 xã:

BẢN ðỒ HÀNH CHÍNH HUYỆN CHÂU THÀNH

* Ranh giới Huyện:

- Phắa Bắc giáp: Tỉnh Tiền Giang và huyện Cao Lãnh- tỉnh đồng Tháp

- Phắa đông giáp: Tỉnh Vĩnh Long

- Phắa Nam giáp: Tỉnh Vĩnh Long

- Phắa Tây giáp: Huyện Lai Vung và Thị Xã Sa đéc

1.1.2 địa hình, thổ nhưỡng và ựịa chất:

Huyện nằm về phắa hạ lưu sông Tiền, có sông Sa đéc chảy qua và có hệ thống kênh trục chắnh nối với sông Hậu, xu hướng ựịa hình có hướng dốc từ sông Tiền vào nội ựồng (hướng Bắc - Nam) và tương ựối bằng phẳng, ựịa hình bị chia cắt bởi hệ thống kênh, rạch dầy ựặc thuận lợi cho việc tưới tiêu và giao thông thuỷ, tuy nhiên việc xây dựng hệ thống giao thông nông thôn gặp nhiều khó khăn

và tốn kém, hạn chế cho việc cơ giới hoá trong nông nghiệp Cao trình trung bình

- Lượng bốc hơi: lượng bốc hơi trung bình 3-5mm/ngày Cao nhất từ 8mm/ngày tập trung từ tháng 3 ựến tháng 6 Tổng lượng bốc hơi bình quân năm

6-là 1627,2mm

- độ ẩm: ẩm ựộ bình quân cả năm 82,5%, bình quân thấp nhất 50,3%

- Lượng mưa: lượng mưa trung bình 1200mm/năm, chiếm 90% - 92% (từ tháng 5 ựến tháng 11 ) lượng mưa cả năm, chiếm 30% - 40% ( tháng 9 - tháng 10) lượng mưa cả năm

* Tài nguyên n ước:

- Tài nguyên nước mặt:

Nguồn nước mặt rất dồi dào, phân bố khắp trong huyện với nguồn cung cấp chính là Sơng Tiền, cĩ Sơng Sa ðéc chảy qua và hệ thống kênh, rạch lâu đời, chằng chịt đã cung cấp lượng lớn phù sa bồi đắp, quanh năm

cĩ nguồn nước ngọt thuận lợi cho phát triển cây lúa, cây ăn trái, nuơi trồng thuỷ sản và đồng thời phát triển du lịch miệt vườn

- Tài nguyên nước ngầm:

Theo kết quả thăm dị trử lượng nước ngầm của Liên đồn địa chất 8 cho thấy huyện Châu Thành cũng như tỉnh ðồng Tháp hạn chế về lượng nước ngầm so với các tỉnh ðBSCL Nước ngầm tầng sâu ( 100m - 300m ) tương đối dồi dào, nhưng một số nơi bị nhiễm phèn Những giếng khoang nước ngầm ở tầng sâu trên 300m chất lượng tốt, cĩ thể phục vụ cho sinh hoạt của người dân trên địa bàn, cĩ khả năng sử dụng cho sản xuất cơng nghiệp

* Tài nguyên đất:

Các kết quả nghiên cứu về đất đai do các chuyên gia thuộc Viện Nơng Hố Thổ Nhưỡng - Bộ NN & PTNT thực hiện năm 1997 đã điều tra đánh giá tài nguyên đất và thành lập bản đồ đất tỷ lệ 1/100.000 cho thấy Châu Thành cĩ hai nhĩm đất chính là:

ðất phù sa: 16120 ha, chiếm 68,88% tồn huyện

ðất phèn: 4981 ha, chiếm 21,28% tồn huyện

Diện tích sơng rạch: 2303 ha, chiếm 9,84% tồn huyện

* Tài nguyên cát:

Tài nguyên cát sơng của Huyện nằm trên địa bàn thuộc xã An Nhơn, tiếp giáp sơng Tiền Ngồi ra, khu vực địa bàn xã An Hiệp cũng cĩ mỏ cát, trữ lượng ước khoảng trên 4 triệu m3, cĩ thể thăm dị và khai thác, phục vụ cho các cơng trình xây dựng trên địa bàn huyện và cung cấp cho các cơng trình xây dựng trên tồn tỉnh

1.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI:

Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế của Huyện không ñồng ñiều qua các thời kỳ, tốc

ñộ tăng GDP bình quân hàng năm 5,29 %

1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành:

* Nông nghi ệp:

Cơ cấu ngành nông nghiệp có sự triển biến mạnh trên tất cả các lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, thuỷ sản, và dịch vụ nông nghiệp Trong nội bộ ngành nông nghiệp, trồng trọt và chăn nuôi vẫn giữ vai trò chính, chiếm từ 94%-95% ðiều

ñó thể hiện cơ cấu ngành nông nghiệp của Huyện là nông - ngư nghiệp

* Công nghi ệp - tiểu thủ công nghiệp:

Tổng sản lượng sản xuất hàng hoá công nghiệp tiểu thủ công nghiệp ước ñạt 104.092 triệu ñồng, ñạt 111,5% kế hoạch tăng 29,6% so với 2004 chủ yếu là khu vực doanh nghiệp tư nhân và hộ cá thể với 2183 cơ sở ñăng ký kinh doanh trên toàn huyện Tổng mức lưu chuyển hàng hoá - dịch vụ ước ñạt 844.768 triệu ñồng, ñạt 105,6% kế hoạch tăng 10,9% so với 2004

* Th ương mại dịch vụ:

Ngành dịch vụ của Huyện thời gian qua có mức tăng trưởng khá hơn nhờ vào việc phát triển mạng lưới giao thông của Huyện, chợ nông thôn ñược hình thành ñều khắp, các chợ ñầu mối ñược ñầu tư xây dựng nhưng các ngành nghề dịch vụ phát triển chủ yếu là dịch vụ ăn uống, giải khát nhỏ, lẻ chưa có vai trò tác ñộng tích cực ñến phát triển sản xuất

1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội:

* Tình hình dân s ố và lao ñộng:

- Tình hình dân số: huyện Châu Thành có qui mô dân số ñông, ñứng hàng thứ 4 trong tỉnh, năm 2004 dân số 162737người mật ñộ dân số bình quân là 696 người/km2( bình quân toàn tỉnh 491người/km2 ) Chia theo giới tính nam 79.142 người ( 48,63% ) nữ 83.595 người (51,37% ) Trong ñó dân số thành thị

13.611người, tỷ lệ ñô thị hoá tính theo dân số thành thị năm 2004 ñạt 8,36%, dân

số nông thôn là 149.126 người chiếm tỷ lệ 91,64%

- Tình hình lao ñộng: Lực lượng lao ñộng hiện nay trong huyện rất dồi dào nhưng chất lượng thấp, ña số là lao ñộng phổ thông, học tập kinh nghiệm do truyền nghề là chính, tỷ lệ lao ñộng qua ñào tạo rất thấp

- Y tế: Toàn Huyện có 01 phòng khám khu vực và 12 trạm y tế xã, thị trấn, mỗi trạm y tế ñiều có y, bác sĩ có khả năng tiếp nhận và thực hiện sơ cấp cứu ban ñầu: có 90 giường bệnh với 134 cán bộ ngành y, trong ñó có 30 bác sĩ,

61 y sĩ kỹ thuật viên và 43 cán bộ có trình ñộ khác Ngành dược có 07 cán bộ gồm 02 dược sĩ cao cấp, 02 dược sĩ trung cấp và 03 dược tá Bình quân có 1,2 bác sĩ và 5,7 giường bệnh trên 1 vạn dân

* Hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ ñời sống và sản xuất:

Vận tải ñường thuỷ Huyện có tuyến vận tải thuỷ quốc gia ñi qua là sông Sa ðéc có vị trí quan trọng trong việc vận chuyển hàng hoá nối liền với Vĩnh Long, An Giang, Cần Thơ, các tỉnh trong vùng ðBSCL và Thành phố Hồ Chí Minh

- Hệ thống thủy lợi: chủ ñộng tưới tiêu, kiểm soát lũ ñáp ứng yêu

cầu chuyển dịch cơ cấu cây trồng, thâm canh tăng vụ cho 18.775 ha ñất nông nghiệp kết hợp với giao thông thuỷ, bộ và phân bố dân cư

- Mạng lưới ñiện: Nhìn chung, cho ñến nay hệ thống mạng lưới ñiện

Quốc gia ñã ñến ñược tất cả các xã trong huyện, phục vụ sinh hoạt và sản xuất, tuy nhiên số hộ sử dụng ñiện năm 2000 mới ñạt 63% Tỷ lệ ñiện dùng cho sản xuất chỉ khoảng 1/4 tổng sản lượng ñiện toàn huyện.Chủ yếu phục vụ cho khu vực xay xát thuộc xã Tân Bình.Trong huyện không có công trình ñiện phục vụ cho sản xuất nông nghiệp hoặc tưới tiêu, các làng nghề sản xuất tập trung như làm bột ở Tân Bình,Tân Phú Trung, sản xuất ngói ở An Hiệp…

- Thông tin liên lạc: Mạng lưới bưu chính viễn thông ngày càng ñược mở

rộng và nâng cao chất lượng phục vụ, Huyện có 01 bưu ñiện huyện,04 bưu cục

và 04 bưu ñiện văn hoá Ngoài ra ,các xã , thị trấn trong huyện ñều có trạm bưu ñiện có khả năng phát thư, báo trong ngày Tỷ lệ các xã có trạm biến ñiện là 100%

- Văn hoá thông tin -Thể dục thể thao:

Thực trạng hiện nay văn hoá thông tin - thể dục thể thao vừa thừa, vừa thiếu

về nghiệp vụ Có lúc có nơi ñiều hành còn chưa ñáp ứng yêu cầu ñặt ra, không theo nhiệm vụ cụ thể của từng ñịa phương

Nhìn chung cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất và ñời sống cho các hộ nông dân trên ñịa bàn huyện tương ñối ñầy ñủ Song, ñể ñáp ứng nhu cầu sản xuất và ñời sống ngày càng phát triển thì rất cần sự tiếp tục ñầu tư, nhất là hoàn chỉnh hệ thống thuỷ lợi, giao thông nông thôn và giao thông trên ñịa bàn

1.3 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN:

1.3.1.Sơ lược về cơ quan:

- Phòng ðịa Chính: từ 1995 ñến 2000

- Phòng Nông Nghiệp ðịa Chính từ ñầu 2001ñến cuối 2003

- Phòng Tài Nguyên và Môi Trường : từ ñầu năm 2000 ñến 21/6/2005

- Văn Phòng ðăng Ký Quyền Sử Dụng ñất:từ 22/6/2005 ñến nay

- Văn Phòng ðăng Ký Quyền Sử Dụng ðất huyện thuộc Phòng Tài Nguyên

Và Môi Trường, chịu sự chỉ ñạo, quản lý của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường theo phân cấp quản lý của UBND huyện

1.3.2.Tổ chức bộ máy cơ quan:

Hình 1.2 Sơ ñồ tổ chức bộ máy văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Châu Thành tỉnh ðồng Tháp

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn:

sử dụng ñất

Bộ phận ñăng

ký thống

nhẹ công việc cho cơ quan quản lý Nhà Nước có ñiều kiện ñể tập trung nghiên cứu, quản lý Nhà Nước về ñất ñai tốt hơn trên ñịa bàn Huyện

* Nhiệm vụ và quyền hạn:

- Giúp trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñẩt trên ñịa bàn Huyện

- ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chinh cấp Huyện

- Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất và các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai

- Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñai và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính

- Thực hiện trích ño thửa ñất, thống kê kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng cấp huyện và cấp xã

- Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ quản lý Nhà Nước và nhu cầu của cộng ñồng

- Thực hiện việc thu phí , lệ phí trong quản lý ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật

- Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản thuộc văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật

1.4 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN:

1.4.1 ðất và ñất ñai

- ðất: là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu ñời do kết quả tác ñộng tổng

hợp bao gồm các yếu tố : khoáng chất dinh dưỡng, sinh vật, cấu trúc ñất, kích thước của ñất, nước trong ñất

- ðất ñai: Có nhiều khái niệm về ñất ñai:

+ ðất ñai: là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng ñứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp ñất phủ bề mặt thảm thực vật, ñộng vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng ñất ) theo chiều nằm ngang-trên mặt ñất ( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng ñịa hình, thuỷ văn thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn ñối với hoạt ñộng sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

+ ðất ñai: là sự gắn kết giữa lao ñộng con người trên bề mặt ñất thổ nhưỡng tạo ra sản phẩm Vai trò của ñất ñai ñược Mác khái quát: “ðất là mẹ sức lao ñộng là cha, sản sinh ra của cải vật chất” C.Mác và E.Ănghen Tuyển tập, tập

23, NXB Sự Thật, HN 1979 trang 189

+ Luật ñất ñai 1993 cũng ñã khẳng ñịnh ñất ñai:

Là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá

Là tư liệu sản xuất ñặc biệt

Là thành phần quan trọng hang ñầu của môi trường sống

Là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng

1.4.2 Quyền sử dụng ñất:

- Quyền sử dụng ñất: là quyền của người sử dụng ñất, ñược quyền sở hữu,

quyền chuyển ñổi QSDð với mảnh ñất ñang sử dụng hợp pháp theo quy ñịnh của pháp luật

* Người sử dụng ñất có các quyền chung sau ñây:

+ ðược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

+ Hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất nông nghiệp

+ ðược Nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất nông nghiệp

+ ðược Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền srư dụng ñất hợp pháp của mình

+ Khiếu nại tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng ñất hợp pháp của mình và nhũng hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai

- Một số quyền cơ bản: quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

1.4.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ra ñời từ Luật ñất ñai 1993,

hộ gia ñình cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng ñất) chỉ có quyền sử dụng ñất chứ không có quyền sở hữu ñịnh ñoạt Nhà nước có quyền cho phép hoặc không cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển nhượng QSDð của mình cho người khác

Chuyển nhượng QSDð là việc người có quyền sử dụng ñất hợp pháp chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất tuân theo những quy ñịnh của Bộ luật dân

sự và pháp luật ñất ñai hiện hành

- Như vậy, chuyển nhượng QSDð: là hình thức chuyển QSDð, trong ñó người có ñất ñang sử dụng ñất (gọi là bên chuyển nhượng QSDð) chuyển giao cho người ñược chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển QSDð) trong ñó bên nhận QSDð phải trả tiền cho bên chuyển QSDð theo thỏa thuận trong hợp ñồng

1.4.4 ðiều kiện nhận chuyển nhượng QSDð:

- ðiều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy ñịnh chung về ñiều kiện của người

ñược chuyển nhượng QSDð như sau:

+ Có nhu cầu sử dụng ñất

+ Chưa có ñất hoặc ñang sử dụng ñất dưới hạn mức theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng ñất, thì ñất sử dụng không quá hạn mức với từng loại ñất

- ðiều 9 chương II của nghị ñịnh 17/CP quy ñịnh chi tiết hơn ñối với việc nhận chuyển nhượng ñất nông nghiệp:

+ Trường hợp nhận chuyển nhượng QSDð lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp + ðối với hộ gia ñình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức ñó phải chuyển sang thuê ñất theo quy ñịnh của tại ñiểm 1 khoản 5 ñiều 1 của luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của luật ñất ñai

1.4.5 Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

- ðối với hộ gia ñình cá nhân ñã ñược nhà nước giao ñất lần ñầu ñối với ñất

nông nghiệp không thu tiền sử dụng ñất, ñất ở ñược miễm tiền sử dụng ñất mà ñã chuyển nhượng và không còn ñất sản xuất, không còn ñất, nếu ñược nhà nước giao ñất lần thứ hai ðối với ñất nông nghiệp không thu tiền sử dụng ñất, ñất ở ñược miễn tiền sử dụng ñất thì không ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất trong thời hạn 10 năm kể ttừ ngày ñược giao ñất lần thứ hai

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng nhưng chưa có ñiều kiện chuyển ra khỏi phân khu ñó thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất ở, ñất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia ñình cá nhân sinh sống trong phân khu ñó

- Hộ gia ñình cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ

1.4.6 Trường hợp nhận chuyển nhượng :

- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phải sử dụng ñất ñúng mục ñích ñã ñược xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất

- Hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại nơi ñăng ký hộ khẩu thường trú và ñịa phương khác trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 3, khoản 4 ñiều 103,104 của nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP

- Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng ñất kinh doanh thì ñược nhận chuyển nhượng QSDð tại nơi ñăng ký kinh doanh và tại ñịa phượng khác trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 1 và 2 ñiều 103 của nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP

Người chuyển nhượng QSDð quy ñịnh tại khoản này ñều ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà không phụ thuộc vào ñiều kiện và nơi ñăng ký hộ khẩu, nơi ñăng ký kinh doanh

1.4.7 Trường hợp không ñược nhận chuyển nhượng QSDð (quy ñịnh tại ñiều 103 nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP):

- Tổ chức, hộ gia ñình cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSDð

- Tổ chức kinh tế không ñược nhận chuyển nhượng QSDð chuyên trồng ñất trồng lúa nước, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng của hộ gia ñình, cá nhân trừ trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy ñịnh, kế hoạch sử dụng ñất

rừng ñặc dụng , trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ ñó

1.5 HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

1.5.1 ðối với hộ gia ñình cá nhân:

- Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

- Theo luật ñất ñai 2003:

Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDð ñược quy ñịnh :

+ Hồ sơ chuyển nhượng QSDð nộp tại VPðKQSD ñất

Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có ñất ñể chuyển cho VPðKQSD ñất

+ Hồ sơ chuyển nhượng QSDð gồm: hợp ñồng chuyển nhượng QSDð và giấy chứng nhận QSDð

+ Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, VPðKQSD ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi số liệu ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý cấp GCN QSDð ñã cấp hoặc cấp GCN QSDð ñối với trường hợp phải cấp mới

+ Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng

ðKQSDð có trách nhiệm trao GCN QSDð cho người chuyển nhượng QSDð

Hình 1.3:Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

1.7 LƯỢC SỬ VẤN ðỀ CNQSDð QUA CÁC GIAI ðOẠN:

1.7.1 Giai ñoạn trước năm 1975:

- Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945-1954: sau khi cách mạng tháng 8

thành công, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra ñời, năm 1946 chủ tịch

Hồ Chí Minh kí sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia diện tích ñất của ñồn ñiền cho dân nghèo ñặc biệt ngày 04/12/1953 Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng ñất với mục ñích là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và các ñế quốc xâm lược, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, ñể thực hiện ruộng ñất của nông dân

- Từ 1954-1975: ðặc biệt trong giai ñoạn này Hiến pháp 1959 ñược ban hành ñã công nhận ở nước ta 3 hình thức sở hữu về ñất ñai ( Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân) Cơ bản ñến Nghị quyết số 125/CP ngày 28/16/1971 thì việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai dưới bất cứ hình thức nào cũng bị nghiêm cấm

chi cục thuế

Văn phòng

ðK QSDð

Kho bạc Nhà nước

Hộ gia ñình,

cá nhân

1.7.2 Giai đoạn 1975 đến trước khi cĩ luật đất đai 1988:

- Sau khi đất nước được thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống nhất trên cả nước Chính phủ cách mạng lâm thời đã ban hành Nghị định 01/75, ngày 03/03/1975 để điều hành mối quan hệ đất đai nhằm xĩa bỏ quyền chiếm hữu đất đai của ngụy quân, ngụy quyền, tay sai, địa chủ phong kiến quốc hữu hĩa giao lại cho nhân dân và thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất của nơng dân, hướng dẫn nơng dân vào con đường làm ăn tập thể thơng qua các tập đồn sản xuất, hợp tác xã

- ðến 1980 Quốc hội ban hành hiến pháp, khẳng định về mặt pháp lý đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất, các hình thức mua bán đất điều bị nghiêm cấm

1.7.3 Giai đoạn từ Luật đất đai 1988 đến trước khi cĩ luật đất đai 1993:

- Quốc hội khĩa VIII đã thơng qua và ban hành Luật đất đai ngày

29/12/1987 Luật đất đai đầu tiên của nước ta gồm 6 chương, 57 điều ðây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc thống nhất đất đai trên nền tảng Hiến pháp1980

- Luật đất đai 1988 đã kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, đã giải quyết một số vấn đề mà trước đĩ chưa cĩ văn bản nào đề cập Quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, cĩ thời hạn hoặc tạm thời Nhưng khơng cĩ nhu cầu thì trả lại, nghiêm cấm mọi hành vi sang nhượng , mua bán đất đai ðây là những điều khơng khả thi, khơng phù hợp với thực tế Tuy nhiên việc chuyển nhượng sử dụng đất trong thực tế vẫn diễn ra sơi động, nên tại điều 16 Luật đất đai 1988 cĩ qui định việc chuyển nhượng hạn hẹp

- ðến những năm 1991-1992 do nền kinh tế chuyển sang nền kimh tế thị trường , nhu cầu sử dụng ñất tăng cao, việc chuyển nhượng ñất ñai của người dân diễn ra sôi ñộng, ñầu cơ làm cho giá ñất tăng vọt dẫn ñến thị trường nhà ñất lên cơn sốt, vượt ra tầm kiểm soát của nhà nước Trước tình hình ñó sự ra ñời Hiến Pháp 1992 rất kịp thời trong thời kì ñổi mới Tại ñiều 18 của hiến pháp 1992 ñã quy ñịnh" Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy ñịnh và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ñất lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo

vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñược nhà nước giao ñất theo quy ñịnh của pháp luật "

1.7.4 Giai ñoạn Luật ñất ñai 1993 ñến nay:

* T ừ luật ñất ñai 1993 ñến trước khi có Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP:

- Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/07/1993 và

có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Luật ñất ñai có những quy ñịnh mới như sau: + Quy ñịnh hệ thống ngành ñịa chính từ Trung Ương ñến tận cấp xã, phường

+ Quy ñịnh các quyền của người sử dụng ñất: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất

+ Quy ñịnh hạn mức các loại ñất

+ Thừa nhận ñất có giá trị

+ Nhà nước trực tiếp giao ñất cho người sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài Như vậy, lần ñầu tiên Luật cho phép người sử dụng ñất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ðây là quy ñịnh mang tính ñột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường ñáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của ñông ñảo quần chúng nhân dân, là ñiều kiện thuận lợi ñể phát triển kinh tế

Tuy nhiên, qua 5 năm thực hiện Luật ñất ñai 1993 lộ nhiều bất cập:

- Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 114/Nð-CP quy ñịnh chi tiết thi hành luật thuế chuyển QSDð năm 1994, trong ñó có quy ñịnh: khi ñược

phép chuyển QSDð thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền với thuế suất 10% ñối với ñất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 20% ñối với ñất ở, ñất công trình và các loại ñất khác, trên tổng giá trị ñất, bên chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tính thuế Do thuế suất quá cao nên người sử dụng ñất chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền

*T ừ nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ñến trước khi có luật ñất ñai 2003:

- ðể ñáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng ñất về việc chuyển QSDð, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 17/Nð-CP về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð So với Luật ñất ñai 1993 ñã sữa ñổi bổ sung năm 1998 thì Nghị ñịnh 17/Nð-CP ñã quy ñịnh cụ thể rõ ràng hơn về trình

tự thủ tục chuyển nhượng

- Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật ñất ñai 1993 ñã sữa ñổi bổ sung

và Nghị ñịnh 17/Nð-CP vẫn còn vướng mắc Luật sữa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998 và ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 97/Nð-CP tiếp tục sữa ñổi một số ñiều của nghị ñịnh 17/Nð-CP ngày 29/03/1999 Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng QSDð cùng lúc sử dụng

2 Nghị ñịnh 17 và Nghị ñịnh 79/Nð-CP

* T ừ Luật ñất ñai 2003 ñến nay:

Từ khi có luật ñất ñai năm 1993 và 2 lần sửa ñổi bổ sung cùng với trên 200 văn bản dưới luật ñược ban hành, ñã từng bước ñưa công tác quản lý và sử dụng ñất ñai vào ổn ñịnh Nhưng qua 10 năm thực hiện Luật ñã nảy sinh nhiều vấn ñề bất cập làm cho các cơ quan quản lý ñất ñai từ Trung Ương ñến ñịa phương, cũng như người dân sử dụng ñất lúng túng trong quá trình thực hiện ðể giải quyết vấn ñề trên ngày 26/11/2003 Quốc hội ñã thông qua luật ñất ñai năm 2003,

có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2003 gồm 7 chương, 146 ñiều Luật ñất ñai ban hành lần này xác ñịnh lại quyền sở hữu ñất ñai " ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu " Các ñiều khoản quy ñịnh rất chi tiết nhằm