ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Khoa Kinh tế và Kinh doanh quốc tế BÀI TẬP LỚN (Môn Phân tích Chi phí – Lợi ích) PHÂN TÍCH CHI PHÍ – LỢI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHỢ KẾT HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI HUYỆN YÊN ĐỊNH, TỈNH THANH HÓA GV hướng dẫn ThS Đỗ Hồng Việt SV thực hiện LÊ THỊ NGỌC ANH Mã sinh viên 16042328 Mã học phần INE2018 Lớp QH 2017 E KTQT NN Hà Nội – Tháng 06 Năm 2020 i Lời cam kết Bài tập này là sản phẩm của riêng tôi và trong này không có bất kì nội dung nào trong đây là s.
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
Khoa Kinh tế và Kinh doanh quốc tế
BÀI TẬP LỚN
(Môn Phân tích Chi phí – Lợi ích)
PHÂN TÍCH CHI PHÍ – LỢI ÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHỢ KẾT HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
HUYỆN YÊN ĐỊNH, TỈNH THANH HÓA
Trang 2Lời cam kết
Bài tập này là sản phẩm của riêng tôi và trong này không có bất kì nội dungnào trong đây là sản phẩm của sự hợp tác, trừ những phần đã đuợc thừa nhận rõràng Các nội dung, số liệu, phân tích, nhận xét đã đuợc trích dẫn rõ ràng trong hiểubiết tốt nhất của tôi
Trang 3MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG, BIỂU i
PHẦN I: NHẬN DẠNG VẤN ĐỀ VÀ XÁC ĐỊNH PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT 1 1.1 Nhận dạng vấn đề 1
1.1.1 Tính cấp thiết của vấn đề 1
1.1.2 Nguyên nhân của vấn đề 2
1.2 Phương án giải quyết 3
1.2.1 Mục tiêu 3
1.2.2 Cơ chế tác động 3
PHẦN II: NHẬN DẠNG CHI PHÍ, LỢI ÍCH 5
2.1 Chi phí 5
2.1.1 Chi phí có giá thị trường 5
2.1.2 Chi phí không có giá thị trường 5
2.2 Lợi ích 6
2.2.1 Lợi ích có giá thị trường 6
2.2.2 Lợi ích không có giá thị trường 6
2.3 Bảng phân loại 7
PHẦN III: ĐÁNH GIÁ CHI PHÍ, LỢI ÍCH 9
3.1 Chi phí 9
3.1.1 Chi phí có giá thị trường 9
3.1.2 Chi phí không có giá thị trường 10
3.2 Lợi ích 11
3.2.1 Lợi ích có giá thị trường 11
3.2.2 Lợi ích không có giá thị trường 12
Trang 4PHẦN IV: KẾT QUẢ 15
4.1 Bảng ngân lưu hàng năm 15
4.2 Các tiêu chí lựa chọn 16
4.2.1 Hiện giá ròng và Tỷ số chi phí – lợi ích 16
4.2.2 Tỷ số sinh lời nội tại 17
4.3 Phân tích độ nhạy 17
4.4 Kết luận 18
PHỤ LỤC A: QUY MÔ DỰ ÁN 19
PHỤ LỤC B: KẾ HOẠCH DỰ KIẾN 20
Trang 5DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Bảng 2.1 Phân loại Chi phí 7
Bảng 2.2 Phân loại Lợi ích 8
Bảng 3.1 Dự kiến sơ bộ chi phí thực hiện dự án trong 1 năm 9
Bảng 3.2 Chi phí đầu tư xây dựng 9
Bảng 4.1 Bảng ngân lưu hàng năm 15
Bảng 4.2 Tính Hiện giá ròng và Tỷ số chi phí – lợi ích 16
Bảng 4.3 Tính tỷ số sinh lời nội tại 17
Bảng 4.3 Phân tích độ nhạy 1 chiều theo các biến 17
Trang 6kỳ vọng sẽ trở thành một khu vực phát triển kinh tế năng động Tuy nhiên, thực
tế cho thấy tại Thanh Hóa lại không phải thế Có nhiều lý do khiến Thanh Hóachưa thể thực sự phát triển như kỳ vọng Và một trong những lý do đấy là mạnglưới chợ, trung tâm thương mại tại còn thưa thớt, lạc hậu và chưa được quy hoạchhợp lý Cụ thể là những vấn đề sau:
Vấn đề thứ nhất, hiện nay, tại huyện Yên Định, tỉnh Thanh Hóa, các doanh
nghiệp và các hộ kinh doanh cá thể hoạt động với quy mô nhỏ lẻ (như chợ tạmđường cái, các tuyến đường bán hàng rong,…); hoạt động của các chợ trên địabàn hiệu quả chưa cao; thành phố chưa có chợ đầu mối
Vấn đề thứ hai, một khu số chợ trên địa bàn tỉnh có kết cấu hạ tầng, cơ sở
vật chất kỹ thuật xuống cấp, không đồng bộ, diện tích khai thác kinh doanh chợkhông đáp ứng nhu cầu mua bán của nhân dân, lối đi hẹp, thiếu hệ thống cáccông trình phụ (nhà vệ sinh, bãi đậu xe, ), chưa đảm bảo mỹ quan và an toàngiao thông
Vấn đề thứ ba, việc quản lý chợ và điều hành hoạt động của chợ còn nhiều
bất cập; vai trò, trách nhiệm của ban quản lý, tổ quản lý chợ chưa được phát huy,trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ quản lý chưa đáp ứng được yêu cầu;các quy định của pháp luật về thuế, an ninh trật tự, an toàn giao thông, vệ sinh
Trang 7môi trường, an toàn cháy nổ, chống hàng giả, hàng nhái chưa thực hiện tốt, gâymất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng đến quá trình chỉnh trang đô thị, nếp sống vănminh
Những vấn đề trên đòi hỏi xem xét việc đầu tư xây dựng, nâng cấp mạnglưới chợ và trung tâm thương mại để tạo ra “cú hích” cho thương mại, dịch vụ tạiThanh Hóa, để tỉnh có thể phát triển lên, đúng với tiềm năng và kỳ vọng của nó
1.1.2 Nguyên nhân của vấn đề
Nguyên nhân của vấn đề thứ nhất là do thói quen đi chợ của người dân –
ưa thích mua đồ gần nhà; chợ nhỏ lẻ còn là nơi để hàng xóm, họ hàng gặp gỡ,giao lưu với nhau, sà vào hàng quán thưởng thức những món ăn vặt Những thóiquen đó dẫn đến việc tồn tại nhiều chợ nhỏ lẻ, phi tập trung Từ đó khó quản lý
và hiệu quả hoạt động cũng chưa cao
Nguyên nhân của vấn đề thứ hai là hầu hết các chợ xây từ trước năm 1975,
nay xuống cấp, hư hỏng trầm trọng, ô nhiễm, thiếu an toàn khiến khách hàng bấttiện khi mua sắm Ngoài ra, phần lớn các chợ dân sinh lại nằm ở vùng ít lợi thế
về vị trí thương mại (như hẻm, ngõ,…), quy mô nhỏ, hệ thống cơ sở vật chất ít,lượng hàng buôn bán, giao dịch nhỏ lẻ, chi phí đầu tư nhiều mà hiệu quả khaithác không cao nên việc đấu thầu, thu hút nhà đầu tư vào xây dựng, nâng cấp quy
mô hoạt động bằng vốn ngoài ngân sách gặp khó khăn Dẫn đến việc chợ cũ bịxuống cấp không ai đầu tư nâng cấp, sửa chữa, chợ mới thì ít ai đầu tư lớn vàoxây dựng Thêm vào đó, nếu có chợ mới thì mọi người cũng ít chuyển từ chợ cũsang chợ mới Vì phần lớn tiểu thương lâu nay đều nặng tư tưởng được bao cấptrong kinh doanh ở các chợ do Nhà nước đầu tư, cộng với năng lực kinh tế, kiếnthức thương mại của tiểu thương ở chợ nông thôn còn hạn chế, môi trường giaothương chưa sôi động nên không muốn bỏ tiền mua ki-ốt và trả phí cao hơn cho
dù chợ mới khang trang và thuận tiện hơn
Trang 8Nguyên nhân của vấn đề thứ ba là do có nhiều chợ tạm đường cái, chợ quy
mô nhỏ, phi tập trung nên việc quản lý giá và vệ sinh an toàn thực phẩm Bêncạnh đó thì khó để tìm nhà đầu tư có khả năng về tài chính và có nghiệp vụ vềquản lý chợ để tham gia đấu thầu quản lý khai thác chợ cũng là một nguyên nhântrong việc quản lý chợ, tổ chức chợ kém Ngoài nguyên nhân khách quan đấy thìvẫn còn tồn tại một số yếu tố chủ quan như công tác chỉ đạo của địa phương chưatích cực
Trong những nguyên nhân kể trên, thì khó khăn trong việc tìm nhà đầu tư đểnâng cấp, xây dựng chợ là nguyên nhân mà chúng ta nên cần tập trung để giảiquyết trước mắt
1.2 Phương án giải quyết
1.2.1 Mục tiêu
Để giải quyết vấn đề nhà thầu, nhà đầu tư ít quan tâm tới các dự án xâydựng, nâng cấp chợ, tôi đề nghị thay đổi kế hoạch xây dựng chợ mới, nâng cấpchợ cũ thành kế hoạch xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương mại Việc đầu tưcho trung tâm thương mại sẽ thu hút nhà đầu tư tốt hơn
Dự án xây dựng chợ kết hợp trung tâm thương mại dự kiến sẽ có nhiều khảnăng thành công Bởi vì mô hình chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại
đã được thử nghiệm thành công tại nhiều đô thị trên cả nước như chợ LiênPhương tại Hà Nội; chợ An Sương, Bình Điền… tại TP HCM; chợ Thu Lộ(Quảng Ngãi); chợ Núi Đèo (Hải Phòng); chợ Đô Lương tại Nghệ An…
1.2.2 Cơ chế tác động
Mô hình chợ kết hợp trung tâm thương mại này hoạt động theo hướngchuyên nghiệp, tập trung hàng trăm ngành hàng đa dạng, hạ tầng hiện đại, có banquản lý giám sát hoạt động của chợ, đảm bảo văn minh, an toàn, mỹ quan đô thị
Trang 9Dự án được thực hiện sẽ giúp kích cầu tiêu dùng lên gấp nhiều lần; giúp cho việckinh doanh trở nên dễ dàng, thuận lợi hơn Yếu tố “buôn có bạn, bán có phường”được khai thác triệt để, đưa đến trải nghiệm mua sắm tất cả các mặt hàng, dịch vụ
từ cao cấp đến thiết yếu hàng ngày, chinh phục đông đảo bộ phận khách hàng
Dự án được thực hiện sẽ tác động chủ yếu vào người dân sống quanh khutrung tâm thương mại, chủ đầu tư trung tâm thương mại, các cửa hàng trongtrung tâm thương mại, các tiểu thương ở chợ ‘kết hợp’, và những người cung cấpnguồn hàng cho các tiểu thương đấy
Dự án được dự tính sẽ có vòng đời trong vòng 10 năm, được xây dựng trongvòng 1 năm, và được sửa chữa, nâng cấp sau 5 năm
Trang 10PHẦN II: NHẬN DẠNG CHI PHÍ, LỢI ÍCH
2.1 Chi phí
2.1.1 Chi phí có giá thị trường
Chi phí có giá thị trường cấp 1:
- Chi phí đầu tư xây dựng: Bao gồm chi phí mua nguyên vật liệu, máy móc,thiết bị, ; chi phí thiết kế; chi phí thuê công nhân
- Chi phí quản lý: Tiền lương trả cho người quản lý
- Chi phí vận hành: Tiền điện nước
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp sau khi dự án hoàn thành
- Chi phí thuê đất để xây dựng khu chợ kết hợp trung tâm thương mại: Trong
thời gian sử dụng đất thì chủ đầu tư phải trả tiền thuê đất
- Thuế đất
- Chi phí lãi vay trong thời gian đầu tư xây dựng (ĐTXD): Dự án thực hiện,
cần một số tiền lớn, nhà đầu tư cần phải vay ngân hàng để thực hiện dự án
- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB): Dự án được thực hiện,
phải bỏ ra một khoản tiền để đền bù, bổi thường cho những hộ dân đang sinhsống tại khu đất đấy
Chi phí có giá thị trường cấp 2:
Không có
2.1.2 Chi phí không có giá thị trường
Chi phí không có giá thị trường cấp 1:
- Các hộ gia đình đang sống ở khu đất đấy bị ảnh hưởng: Do họ phải rời đi,
chuyển chỗ ở và có thể chỗ làm
- Các hộ gia đình sống lân cận khu dự án bị ảnh hưởng: Người dân xung
quanh có thể bị mắc một số bệnh về hô hấp do khói bụi; bị mất tập trung, khóngủ, ảnh hưởng đến tai,… do tiếng ồn từ dự án
Trang 11- Môi trường xung quanh dự án bị ảnh hưởng: do bụi trong quá trình xây
dựng
Chi phí không có giá thị trường cấp 2:
Không có
2.2 Lợi ích
2.2.1 Lợi ích có giá thị trường
Lợi ích có giá thị trường cấp 1:
- Tăng doanh thu cho chủ đầu tư:
Doanh thu từ việc cho thuê kiot bán hàng
= Giá cho thuê 1 kiot x số kiot cho thuê
(Giả sử số tiền cho thuê các kiot là như nhau)
- Tăng doanh thu cho các tiểu thương
- Tăng doanh thu cho các cửa hàng trong trung tâm thương mại
Lợi ích có giá thị trường cấp 2:
- Tăng doanh thu của những người cung cấp hàng hóa đầu vào: Do cung cấp
cho cho tiểu thương buôn bán trong chợ ‘kết hợp’
- Tăng doanh thu của những hàng quán xung quanh khu trung tâm thương mại:
Do người dân đi mua, đi chơi tại các trung tâm thương mại sẽ có nhiều ngườighé vào các hàng, quán ở gần đấy
2.2.2 Lợi ích không có giá thị trường
Lợi ích không có giá thị trường cấp 1:
- Tiết kiệm thời gian đi chợ cho những người sống quanh trung tâm thương
mại, và những người đi mua đồ tại các cửa hàng trong trung tâm thương mại
- Cải thiện cảnh quan đô thị: Dự án được thực hiện sẽ giúp giảm thiểu số
lượng tiểu thương bán hàng rong, bán tại các chợ tạm,… do họ chuyển vàobuôn bán tại chợ ‘kết hợp’ mới
Trang 12Lợi ích không có giá thị trường cấp 2:
- Tăng giá trị của bất động sản xung quanh khu trung tâm thương mại Dự án
được xây dựng, sẽ làm tăng nhu cầu mua nhà, thuê cửa hàng ở quanh khuvực và dự kiến giá trị này sẽ còn tăng cao theo thời gian
- Chi phí sửa chữa, nâng
cấp sau khi dự án hoàn thành
- Chi phí thuê đất
- Thuế đất
- Chi phí lãi vay trong thời
gian đầu tư xây dựng
- Chi phí bồi thường, giải
phóng mặt bằng
- Các hộ gia đình đang
sống ở khu đất đấy bị ảnh hưởng
- Các hộ gia đình sống lân
cận khu dự án bị ảnh hưởng
- Môi trường xung quanh
dự án bị ảnh hưởng
Trang 13Bảng 2.2 Phân loại Lợi ích
- Tăng doanh thu cho các
cửa hàng trong trung tâm thương mại
- Tăng doanh thu của
những người cung cấp hàng hóa đầu vào
- Tăng doanh thu của
những hàng quán xung quanh khu trung tâm thương mại
Không có giá
- Tiết kiệm thời gian đi chợ
cho những người sống quanh trung tâm thương mại, và những người đi mua đồ tại các cửa hàng trong trung tâm thương mại
- Cải thiện cảnh quan đô thị
- Tôn thêm hình ảnh, tăng
thêm giá trị cho phường/ thành phố Thanh Hóa
Trang 14PHẦN III: ĐÁNH GIÁ CHI PHÍ, LỢI ÍCH
(Giả sử đồng tiền VNĐ ổn định, tỷ lệ lạm phát là không đáng kể)
3.1 Chi phí
3.1.1 Chi phí có giá thị trường
Bảng 3.1 Dự kiến sơ bộ chi phí thực hiện dự án trong 1 năm
7 Chi phí lãi vay trong thời gian đầu tư xây dựng 5.000
(1) Chi phí đầu tư xây dựng: 200.000 triệu đồng
Bảng 3.2 Chi phí đầu tư xây dựng
(Đơn vị: triệu đồng)
Chi phí thuê công nhân = 300 người × 15 triệu đồng × 12 tháng 54.000 Chi phí thuê quản lý xây dựng = 3 người × 30 triệu đồng × 12 tháng 1.080
Trang 15(2) Chi phí quản lý:
Lương trả cho giám đốc quản lý trung tâm thương mại:
40 triệu đồng × 12 tháng + 20 triệu đồng (tiền thưởng) = 500 triệu đồng
(3) Chi phí vận hành
Tiền điện: 30 triệu đồng × 12 tháng = 360 triệu đồng
Tiền nước: 11,67 triệu đồng × 12 tháng = 140 triệu đồng
(8) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng
25 hộ dân × 200 triệu đồng = 5000 triệu đồng
3.1.2 Chi phí không có giá thị trường
Sử dụng phương pháp đánh giá ngẫu nhiên để đánh giá, ước lượng các chi phí sau:
- Các hộ gia đình đang sống ở khu đất đấy bị ảnh hưởng
Trang 16- Các hộ gia đình sống lân cận khu dự án bị ảnh hưởng
- Môi trường xung quanh dự án bị ảnh hưởng
Mô tả cách tổ chức thực hiện phương pháp đánh giá:
- Bước 1 : Xây dựng câu hỏi điều tra bao gồm: các kịch bản về ô nhiễm khôngkhí, về những khó khăn khi phải di dời chỗ ở Các thông tin khác về tuổi, dântộc, thu nhập
- Bước 2 : Chọn ngẫu nhiên 100 người để khảo sát, phỏng vấn số tiền đền bù
mà họ chấp nhận để rời đi chỗ khác; chấp nhận để sống trong môi trường bị
ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn (số tiền này không bao gồm giá thuêđất, khác với chi phí bồi
- Bước 3 : Phân tích, ước lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận của nhữngngười được hỏi thông qua câu trả lời
- Bước 4 : Ngoại suy lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận với toàn bộ dân
cư sống quanh khu vực đó trong bán kính 2 km
3.2 Lợi ích
3.2.1 Lợi ích có giá thị trường
- Tăng doanh thu cho chủ đầu tư
Doanh thu từ việc cho thuê mặt bằng để làm kiot bán hàng, không gian rộng
0,75 triệu đồng × 527 m2 × 10 tầng × 12 tháng = 47.430 triệu đồng/năm
Tổng doanh thu từ việc cho thuê mặt bằng: 149,838 triệu đồng/năm
- Tăng doanh thu cho các tiểu thương & Tăng doanh thu cho các cửa hàng trong trung tâm thương mại
Trang 17Doanh thu của các tiểu thương từ việc bán hàng trong chợ ‘kết hợp’ và doanhthu của các cửa hàng kinh doanh trong trung tâm thương mại trong 1 năm:
∑(P i¿×Q i ×365)¿
Trong đó: P: Giá bình quân của hàng hóa
Q: Số lượng bình quân háng hóa bán ra trong 1 ngày
i: Loại hàng hóa
3.2.2 Lợi ích không có giá thị trường
Lợi ích không có giá thị trường cấp 1:
Đối với lợi ích “Tiết kiệm thời gian đi lại cho người dân”, sử dụng phương
pháp chi phí du hành.
Mô tả cách tổ chức thực hiện phương pháp đánh giá:
- Bước 1 : Xây dựng mẫu điều tra: bao gồm các thông tin về giá cả, phí tổn,khoảng các phải đi, thời gian, các chi phí khác và một số thông tin về thunhập và nghề nghiệp,…
- Bước 2 : Chọn vùng xung quanh địa điểm đánh giá: bán kính 2 km xungquanh khu trung tâm thương mại
- Bước 3 : Xác định cỡ mẫu điều tra: dân số trong bán kính 2 km xung quanhkhu trung tâm thương mại, tỷ lệ người đi vào khu trung tâm thương mạitrong 1 ngày
Giả định:
- Người dân phản ứng đối với thay đổi của mức chênh lệch giá giữa hàng
trong chợ ‘kết hợp’ với hàng ở ngoài các chợ tạm đường cái, hàng rong,…cũng giống thư thay đổi của chi phí du hành (chi phí đi lại) của họ
Trang 18- Người dân ở trong bán kính kính 2 km xung quanh khu trung tâm thương
mại phản ứng với chi phí du hành giống như những người ở vùng khác đếntrung tâm thương mại mua sắm, và mua đồ ở chợ ‘kết hợp’
Số lần tham quan: Q = f(P)
Q: số lần đến chợ/ trung tâm thương mạiP: mức chênh lệch giá giữa hàng trong chợ ‘kết hợp’ với hàng
ở ngoài các chợ tạm đường cái, hàng rong,…
Tổng chi phí tham quan là hàm số của số lần tham quan:
TC = f(Q)
Đường cầu này cho thấy người ta sẵn sàng trả bao nhiêu cho một chuyếntham quan
Đối với lợi ích “Cải thiện cảnh quan đô thị”, sử dụng phương pháp đánh
giá ngẫu nhiên.
Mô tả cách tổ chức thực hiện phương pháp đánh giá:
- Bước 1 : Xây dựng câu hỏi điều tra bao gồm: các kịch bản về mất mỹ quan đôthị, không đảm bảo vệ sinh khi mua sắm tại các chợ tạm, hàng rong Cácthông tin khác về tuổi, dân tộc, thu nhập
- Bước 2 : Chọn ngẫu nhiên 100 người để khảo sát, phỏng vấn về chênh lệch vềgiá hàng hóa trong chợ ‘kết hợp’ so với hàng hóa ở chợ tạm, hàng rong mà
họ sẵn lòng trả
- Bước 3 : Phân tích, ước lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận của nhữngngười được hỏi thông qua câu trả lời
- Bước 4 : Ngoại suy lượng giá tiền đền bù sẵn sàng chấp nhận với toàn bộ dân
cư sống quanh khu vực đó trong bán kính 2 km