BÀI TẬP HỌC KÌ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM ĐỀ SỐ 19 Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất ? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp HỌ VÀ TÊN LỚP MSSV NHÓM Hà Nội, 2021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 3 NỘI DUNG 3 I Một số khái niệm 3 II Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyề.
Trang 1BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÀI TẬP HỌC KÌ MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM
ĐỀ SỐ 19:
Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất ? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp.
HỌ VÀ TÊN:
LỚP:
MSSV:
NHÓM:
Trang 2Hà Nội, 2021
Trang 3MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 3 NỘI DUNG 3
I Một số khái niệm 3
II Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất 4 III Những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp 7
1 Những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất 7
2 Những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với đất nông nghiệp 9
KẾT LUẬN 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13
Trang 4MỞ ĐẦU
Dù trong thời đại nào thì những vấn đề liên quan đến đất đai luôn là những vấn đề được quan tâm hàng đầu bởi lẽ nó luôn gắn liền với cuộc sống của mỗi chúng ta Hơn nữa, trong
xã hội hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng từ đó
mà được chú trọng Trong đó, các chủ thể phổ biến nhất của các quan hệ đất đai là cá nhân và hộ gia đình Với lý do đó,
em xin chọn đề bài số 19:“ Phân tích các điều kiện cụ thể để
hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền
sử dụng đất? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù trong việc
áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp” làm đề bài tập học kỳ của
mình
NỘI DUNG
I Một số khái niệm
1 Hộ gia đình
“Tập hợp những người gắn bó với nhau do quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc do quan hệ nuôi dưỡng làm phát sinh các nghĩa vụ và quyền giữa họ với nhau theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình Gia đình Việt Nam thường bao gồm nhiều thế hệ cùng chung sống như: ông bà, cha mẹ, con cháu Họ quan tâm, chăm sóc, giúp đỡ lẫn nhau về vật chất
và tinh thần, sinh đẻ hay nuôi dạy thể hệ trẻ dưới sự giúp đỡ của Nhà nước và xã hội Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để các thế hệ trong gia đình chăm sóc, giúp đỡ lẫn nhau
Trang 5nhằm giữ gìn và phát huy truyền thống tốt đẹp của gia đình Việt Nam.”
2 Giao dịch về quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013
3 Đất nông nghiệp
Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất Đai 2013 :
“1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể
cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”
II Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
Trang 6Các điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 cụ thể như sau :
“Điều 188 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản
3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này ;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật
này.
3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Trang 7Như vậy, để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải đáp ứng được bốn điều kiện chung:
Thứ nhất, đất đưa vào giao dịch phải có Giấy chứng nhận
(trừ một số trường hợp đặc biệt tại Khoản 1 điều 168 và khoản 3 điều 186) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất ghi nhận quyền của một chủ thể đối với một diện tích đất nhất định nào đó Dựa vào các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng ta
có thể xác nhận được ai có quyền chuyển nhượng; quyền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,…); vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,…
Hiện nay, trên thực tế việc giao dịch quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận diễn ra rất phổ biến, do đất không
có Giấy chứng nhận nên không thể thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng để sang tên được, điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng nhất là việc người bán thực hiện chuyển nhượng cho nhiều người cùng một lúc và trên cùng một thửa đất
Thứ hai, đất không có tranh chấp thì mới được đưa vào
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Về các loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia thành “tranh chấp ai có quyền sử dụng đất” và “tranh
Trang 8chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất”
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm
thi hành án Kê biên quyền sử dụng đất theo pháp luật tố tụng dân sự là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được
áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án Nếu quyền sử dụng đất là tài sản đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì sẽ không được đưa vào giao dịch bởi lẽ việc kê biên là đảm bảo thực hiện quyền và nghĩa vụ của đương sự, nếu đem tài sản đó vào giao dịch sẽ ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của đương sự cũng như ảnh hưởng đến lợi ích của người mua, người nhận
Thứ tư, quyền sử dụng đất phải trong thời hạn sử dụng.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Việc nhà nước giao đất cho người sử dụng đất thông qua mục đích sử dụng đất, chính sách phát triển kinh tế,… do đó khi hết thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất phải trả lại đất cho nhà nước, khi đó đương nhiên người sử dụng đất không còn các quyền đối với thửa đất
đó nên không được thực hiện các quyền liên quan đến chuyển quyền sử dụng là đương nhiên
Trang 9 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi
đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013
III.Những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp
1 Những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất
1.1 Điều kiện về chủ thể
Chủ thể để thừa kế quyền sử dụng đất phải là thực thể có
sự sống chết về mặt sinh học và có quyền sử dụng đất một cách hợp lệ, hợp pháp Quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất chỉ phát sinh khi người để thừa kế chết, nghĩa là, chủ thể có quyền phải là những thực thể có sự sống chết Vì vậy, trong quan hệ này chủ thể có quyền được pháp luật quy định chỉ có thể là cá nhân, hoặc thành viên hộ gia đình, không có chủ thể
là pháp nhân như các giao dịch khác Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng có quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Quan hệ sở hữu và quan hệ thừa kế luôn có mối liên hệ chặt chẽ với nhau
Theo quy định tại Điều 634 BLDS 2005 “Di sản bao gồm
tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác” Tức là để được định đoạt
phần tài sản của của mình sau khi chết thì người để thừa kế phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó Nếu một người
Trang 10chết để lại tài sản không phải với tư cách chủ sở hữu mà với
tư cách người quản lý tài sản thì tài sản này không phải là di sản của người đã chết Tương tự, quyền sử dụng đất muốn được để thừa kế thì NSDĐ phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất Để xác định vấn đề này cần dựa vào GCNQSDĐ và các giấy tờ quyền sử dụng đất có liên quan
1.2 Điều kiện về hình thức sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 113 LĐĐ 2003 quyền sử dụng của
hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc không phải là đất thuê có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật Đối với đất thuê về nguyên tắc không đặt ra vấn đề
để thừa kế, tuy nhiên để giải quyết những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc
đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm nên những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2003
NSDĐ dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chỉ có quyền sử dụng đất trong thời gian ngắn và muốn đảm bảo quyền sử dụng đất được liên tục thì họ phải thực hiện đầy
đủ nghĩa vụ tài chính mỗi năm Nhận thấy tính chất tạm thời, không ổn định của hình thức này nên pháp luật không cho phép NSDĐ được để thừa kế Tuy nhiên, để tạo cho NSDĐ trả tiền thuê đất hằng năm tâm lý thoải mái yên tâm lao động sản xuất, cũng như đảm bảo quyền lợi tương xứng với số tiền
họ đã bỏ ra, pháp luật quy định cho phép cá nhân, thành viên
hộ gia đình được để thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình
Trang 11gắn liền với đất thuê và người nhận thừa kế được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định Chủ thể nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất thuê cũng có đầy đủ các quyền lợi, nghĩa vụ không khác gì so với chủ thể để lại di sản Có thể thấy, về bản chất quy định này không tạo ra nhiều sự khác biệt về hệ quả so với cho phép để thừa kế quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm, cho thấy quy định của pháp luật về vấn để này khá hợp lý
2 Những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với đất nông nghiệp
Đối với đất nông nghiệp, trong các quyền năng của người
sử dụng đất thì quyền thừa kế có vị trí hết sức đặc biệt Quyền thừa kế được xác định là quyền tài sản (Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015) Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền tài sản chỉ còn mang một đặc điểm duy nhất “có thể trị giá được bằng tiền” - tức là bất kỳ quyền nào đem lại giá trị kinh tế cho con người sẽ được coi là quyền tài sản Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về thừa kế quyền sử dụng đất, khi giải quyết việc chia thừa kế quyền sử dụng đất, Tòa án phải căn cứ vào quy định thừa kế tài sản và quy định của Luật Đất đai năm
2013 để giải quyết Luật Đất đai 2013 quy định “cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật” Đất đai do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất đai đó) mà đất đai này đã có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo thì quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam dựa trên chế độ công hữu về tư liệu sản xuất Theo đó, Hiến pháp
Trang 122013 quy định đất đai là tư liệu là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý, các chủ thể có quyền sử dụng và khai thác lợi ích từ đất Theo quy định của pháp luật dân sự và đất đai quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản mà đối tượng của quyền thừa kế chính là quyền tài sản nên khi người có quyền sử dụng chết đi thì người thừa kế của họ có quyền nhận thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế
Quy định thừa kế quyền sử dụng đất có sự kế tục và bổ sung thêm quyền của người sử dụng đất nông nghiệp từ Bộ luật Dân sự 1995 với quy định người thừa kế cần phải có nhu cầu và trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích, chưa có đất
Trong trường hợp không có người thừa kế có đủ điều kiện quy định có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích; chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc có nhưng không được hưởng di sản, từ chối nhận di sản, thì Nhà
nước sẽ thu hồi Đến Bộ luật Dân sự 2005 thì: "cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" (Điều
734)
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp mà quy định tại Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất
Trang 13nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật
Từ các quy định trên, có thể đưa ra khái niệm: “Thừa kế
quyền sử dụng đất nông nghiệp là để lại quyền sử dụng đất nông nghiệp theo di chúc hoặc theo pháp luật của cá nhân và
hộ gia đình cho người được thừa kế theo quy định Luật Đất đai”.
Các quy định pháp luật ngày càng có sự đồng bộ, thống nhất và phù hợp với sự phát triển của đất nước qua từng thời
kỳ Giữa luật chung (Bộ luật Dân sự) và luật chuyên ngành đã
có sự đồng bộ, không chồng chéo khi Bộ luật Dân sự quy định quy tắc chung, hình thức thực hiện và Luật Đất đai quy định điều kiện cụ thể và trình tự thực hiện
Thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp có một số điểm đặc thù về chủ thể sử dụng đất và chủ thể nhận thừa kế:
Chỉ những chủ thể pháp luật đất đai quy định được để lại thừa kế quyền sử dụng đất mới được để lại quyền thừa kế.
Người được để lại thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai bao gồm 2 chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận