thực trạng và giải pháp cho nhà ở khu nghỉ dưỡng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN BÀI TẬP LỚN MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI T ự n p p o biệt thựn n n n G o Complex NHÓM SINH VIÊN THỰC HIỆN 1 Nguyễn Đứ Đ n 2 Nguyễn Đức Hiếu 3 Đ o N ọc Thanh GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Nguyễn Thị T an P ơn Hà Nội 2016 2 I Giới thiệu 1 Khu ngh ng Sông Giá resort Sông Giá Resort Complex nằm ở Ven sông Giá, xã Lưu Kiếm, huyện Thuỷ Nguyên, Hài Phòng; với quy mô 532 1 ha và tổng mức đầu tư 150 triệu USD Sông Giá Resort Complex.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI TẬP LỚN MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Hà Nội - 2016

2

I Giới thiệu

1 Khu ngh ng Sông Giá resort

Sông Giá Resort Complex nằm ở Ven sông Giá, xã Lưu Kiếm, huyện Thuỷ Nguyên, Hài Phòng; với quy mô 532.1 ha và tổng mức đầu tư 150 triệu USD Sông Giá Resort Complex được khởi công từ ngày 25/9/2008 Dự án cách thủ đô Hà Nội 100km, cách trung tâm thành phố Hải Phòng 13km, cách sân bay quốc tế Hải Phòng 15km , cách cảng Hải Phòng 14km, cách khu vực đô thị mới 4km Dự án có chủ đầu tư là công ty công nghiệp Mibaek và được thi công bởi công ty Amco thuộc tập đoàn Huyndai motor

Khu Resort Sông Giá nằm ở nơi gặp gỡ của hai con sông: sông Móc và sông Giá, là khu resort đẹp và tiện nghi nhất nhì Việt Nam Đây là một công trình văn hoá với đầy đủ các tiện ích: trường học quốc tế, bệnh viện, khách sạn, công viên, khu thương mại, biệt thự, sân golf, được nhà đầu tư tâm huyết xây dựng với mong muốn sánh ngang với những khu nổi tiếng khác như Maldives hay Dubai Do nằm không quá xa so với các thành phố lớn nên đây là nơi ở lý tưởng cho người giàu

- Dự án được chia làm 2 giai đoạn và hiện đã hoàn thành giai đoạn 1, đang thi công giai đoạn 2 Các giai đoạn bao gồm:

Giai đoạn 1 của Sông giá complex

+ Giai đoạn 1: 104 ha, trong đó: diện tích đất 102 ha, diện tích khác 2 ha

3

Giai đoạn này xoay quanh khu sân golf và các công trình xoay quanh nó như khu nhà CLB golf, Biệt thự và nhà nghỉ cho khách chơi golf, và 1 số công trình phụ Sân golf rộng lớn được chia làm 3 khu với tổng cộng 27 lỗ golf

4

+ Giai đoạn 2: 530 ha, trong đó: diện tích đất 476 ha, diện tích khác 55,5 ha

Giai đoạn 2: bao gồm Công viên giải trí, Bệnh viện, Trường học quốc tế, khu biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn, trung tâm kinh doanh, khu mua sắm Sông Giá Resort Complex hướng tới tạo lập một thành phố tương lai lý tưởng nhất cho giới nhà giàu, đại gia

Hiện nay giai đoạn 1 của Sông Giá Resot đã được khai trương và đi vào hoạt động Bài viết dưới đây sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở trong Sông Giá Resort Complex

2 Phân khúc nhà / biệt thự của Sông Giá Resort Complex

Khu nhà/ biệt thự được xây dọc theo bờ sông Giá nên có view khá rộng và đẹp Cư dân ở đây sẽ được sử dụng đầy đủ các dịch vụ của Resort như bể bơi 5 làn, trung tâm vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học… Dự kiến sẽ có 204 căn hộ cho thuê, 74 biệt thự liền kề và 98 biệt thự cao cấp Một số căn hộ đã được cho thuê với mức giá tương đối như sau: Căn hộ 80m2 ( 2 phòng ngủ): 1600$/tháng, căn hộ 110m2( 3 phòng ngủ): 2200$/tháng với các dịch vụ như miễn phí sử dụng sân tập Golf, bể bơi ngoài trời, phòng tập, sân tennis và khu vui chơi cho trẻ em…vv

Những ngôi nhà, biệt thự ở đây được xây giãn cách nhau vừa phải, tạo cảm giác rộng rãi thoải mái Sông Giá chảy ngay cạnh cũng mang đến cho người ở cảm giác gần gũi với thiên nhiên, thoáng mát và tầm nhìn đẹp Một số biệt thự được bao bọc xung quanh rất nhiều cây cối đem lại sự tươi mát sảng khoái mỗi ngày Đây có

lẽ là điểm đến lý tưởng cho giới thượng lưu, là nơi dừng chân của giới nhà giàu

Một góc biệt thự

5

3 Lý do chọn đề tài

Ai ai trong chúng ta chắc hẳn cũng đều muốn sống 1 cuộc sống tiện nghi, thoải mái và hiện đại Với tốc độ phát triển kinh tế chóng mặt của thì nhu cầu đó ngày càng tăng, nhất là tại Việt Nam Nếu bạn muốn có một cuộc sống tiện nghi thì phải ở trong các thành phố lớn như HN, HCM… Và ở đây thì có rất nhiều bất tiện

Ví dụ như vấn đề TẮC ĐƯỜNG sẽ là trở ngại lớn khi ta đi làm, đến bệnh viện, vv Khói bụi từ xe cộ, từ việc xây dựng các tòa cao ốc sẽ gây ô nhiễm không khí, giảm sức khỏe của con người Những tiếng ồn ào của xe cộ, máy móc xung quanh khiến bạn không thoải mái

Ùn tắc nghiêm trọng, khói bụi mù mịt trên đường Nguyễn Trãi

Đường xá, ô nhiễm không khí, tiếng ồn… là những lý do khiến giới thượng lưu tìm đến những ngôi nhà vừa hiện đại, vừa đầy đủ tiện nghi xung quanh và thân thiện với môi trường Lúc này họ sẽ muốn ở những ngôi biệt thự, resort để sinh sống hoặc thư giãn sau một tuần làm việc căng thẳng Khu nhà/ biệt thự Sông Giá Resort là một trong những lựa chọn hàng đầu cho việc đó Ở đây có đầy đủ tiện nghi, có thể coi là một thành phố thu nhỏ với bệnh viện, trường học, trung tâm mua sắm, khu vui chơi… vừa gần gũi với thiên nhiên vì nằm ngay cạnh sông Giá, vừa thoáng mát rộng rãi không lo tắc đường hay khói bụi, tiếng ồn

6

Tuy nhiên liệu ở đây có thực sự là điểm đến lý tưởng cho giới thượng lưu

Dù mang lại rất nhiều lợi ích cho người ở nhưng việc xây dựng nó cũng gây ra ảnh hưởng lớn đến môi trường xung quanh, và không sớm thì muộn sẽ gây nên những ảnh hưởng trực tiếp/ gián tiếp đến đời sống của con người nơi đây Nếu như không

có những biện pháp cần thiết để cải thiện môi trường thì sẽ gây ra sự e ngại cho người mua, và ảnh hưởng đến việc bán/ cho thuê của Resort

II Đặ đ ểm của nhà khu ngh ng Sông Giá Resort

Khi xã hội ngày càng phát triển, cuộc sống dần được cải thiện, con người không còn lo làm sao để “ăn no mặc ấm” mà thay vào đó là làm sao có thể “ăn ngon mặc đẹp”…Đó là nhu cầu tất yếu của cuộc sống Ngoài những lo lắng thường nhật, con người luôn khao khát có một khoảng thời gian, một không gian

để nghỉ ngơi, thư giãn, để lấy lại sự cân bằng trong cuộc sống…Đó cũng chính là

lý do mà những khu nghỉ dưỡng, chăm sóc thân thể ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người

Resort - khu du lịch nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí, tham quan du lịch của du khách thường được xây dựng ở những nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp

Một góc nhìn từ cửa sổ biệt thự Resort

7

Khu nghỉ dưỡng sông Giá nằm trong một đô thị tiêu chuẩn quốc tế, một công trình văn hoá xứng đáng với nền văn minh rực rõ của nhân loại với đầy đủ các tiện ích: trường học quốc tế, bệnh viện, khách sạn, công viên, khu thương mại, biệt thự, sân golf một thiên đường để thế giới phải thật sự sững sờ, với ý tưởng kết hợp giữa xu hướng truyền thống và hiện đại cùng hoà quyện với vẻ đẹp tự nhiên của dòng Sông Giá trong xanh hiền hoà

 Đặc điểm chung ở đây chính là sự yên tĩnh, xây dựng theo hướng hòa nhập với thiên nhiên “tại chỗ”, có không gian và cảnh quan rộng, thoáng, xanh, sạch, đẹp và mát

Resort Sông Giá khác với các nơi lưu trú thông thường bởi hệ thống dịch vụ liên hoàn, tổng hợp, có thể đáp ứng mọi nhu cầu của cư dân như dịch vụ giải trí, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, luyện tập thể thao, bơi lội

Bể bơi 5 làn trong xanh

8

Từ ban công nhìn ra

9

Đến nội thất bên trong

10

Tông màu chủ đạo chủ yếu của nội thất là nâu và trắng, đen sọc của đá tạo

ra cảm giác Tam Hợp – Thiên Thời – Địa Lợi _ Nhân Hoà – một lối kiến trúc màu sắc Á – Đông truyền thống Xanh của Trời xanh của nước, xanh của cây xanh của Thiên, của tự nhiên, Nâu của đất, Nâu của gỗ trong nội thất và con người chính là đen và trắng, một sự kết hợp hoàn hào và không quá đau mắt hay rối trí – rất bắt

11

mắt cư dân Nếu bạn chọn sống ở đây hẳn bạn sẽ phải cảm nhận được chính sự hài hoà và tiện lợi cũng như ý tưởng mà nhà thiết kế đã dày công nghiên cứu và tâm huyết.

Phòng tắm sạch sẽ, bắt mắt

Gam màu chủ đạo của giường chính là màu đỏ, màu của điểm nhấn trong, nơi mà căn nhà cần có một sức nóng, sức nóng của sự mãnh liệt, nếu bạn cứ quen dần với màu nhẹ nhàng trắng và nâu, ghi xám của tường thì gam màu đỏ trên chiếc giường là dòng chảy của sự mạnh mẽ, nung nấu và máu lửa Màu đỏ tạo nên sự nhiệt huyết và sức sống, màu đỏ là màu trong tim, màu của sức mạnh Có thể nói kiến trúc nội thất ở đây thật tuyệt vời Với kiến trúc tuyệt vời như vậy cư dân có thể hoàn toàn tin tưởng về “phong thuỷ” của ngôi nhà Cư dân khó tính nhất cũng có thể cảm thấy yên tâm và chắc chắn hài lòng

12

Cờ quốc gia hợp tác – tín hiệu cho sự chào mừng

16

 Đội ngũ cán bộ nhân viên lao động có chất lượng cao, họ được tuyển chọn nhằm chú trọng đến việc đảm bảo chất lượng dịch vụ của nơi làm việc, phân công công việc và nhiệm vụ chuyên trách

Ngoài đặc điểm về kinh doanh của khu Resort là kinh doanh phục vụ du khách đến đây nghỉ dưỡng là chính, khu Resort còn có một phân khúc nhà ở vì vị trí địa

lý ở đây là khu đồi núi và sông ( hướng dựa núi – nhìn sống) có khí hậu trong lành.Với tổ chức hoạt động kinh doanh Resort có một khuôn viên có diện tích rộng

lớn, ở đây các khu nghỉ dưỡng không xây cao tầng, chủ yếu là kiểu các biệt thự

Cư dân và du khách vô tư câu cá

Xung quanh khu Resort có nhiều dịch vụ vui chơi giải trí như bể bơi, massage, phòng tập thể hình, khu chơi bóng chuyền, khu biểu diễn nghệ thuật, ẩm thực, phù hợp với phân khúc khách hàng hạng cao cấp, sang trọng muốn có cuộc sống đẳng cấp, không gian yên tĩnh thoáng mát dễ chịu, gần gũi với thiên nhiên mà không quá xa rời cuộc sống, tận hưởng sự nghỉ ngơi và hài hoà với màu xanh của

cỏ với màu xanh của nước vô tư mà không lo ngại bất cứ một điều gì Dĩ nhiên đây

là một khu vực an ninh cao và luôn luôn được kiểm soát chặt chẽ với hệ thống bảo

an vô cùng chặt chẽ và hiện đại chắc chắn sẽ tạo cho những người sở hữu nhà tại

18

Sự phân biệt rõ ràng các đối tượng phục vụ như đến nghỉ dưỡng hay đến mua nhà để ở để được sở hữu trong chính căn nhà trong nơi nghỉ dưỡng luôn có màu xanh thiên nhiên mà vẫn thể hiện đẳng cấp giúp cho các nhà đầu tư đưa ra những ý tưởng, những mẫu nhà đầu tư khai thác Không thể nói rằng phải xây dựng những khu nhà ở kiểu mẫu same same mà phải tập trung vào đối tượng là những khách hàng có xu hướng thích sự hài hoà với thiên nhiên – một môi trường sống nhất định Nơi mà cư dân có thể thấy vừa hiện đại nhưng thật sự thiên nhiên

Có thể nói “ nhà ở trong khu nghỉ dưỡng – Resort” cũng là một trong những phân khúc nóng tương lai trong kinh doanh bất động sản

III Thực tr ng nhà trong khu ngh ng Sông Giá Resort

1- Vấn đề về ô nhiễm độc h i m ờng

“Luôn luôn là màu xanh” để có được màu xanh như thế công ty chuyên trách bộ phận này đã phải sử dụng rất nhiều lượng thuốc trừ sâu độc hại Để duy trì cảnh quan tuyệt đẹp với thảm cỏ xanh mượt ở những sân golf, người ta phải sử dụng một lượng cực lớn phân bón hóa học, thuốc trừ sâu độc hại, dẫn đến nguy cơ gây ô

nhiễm môi trường nghiêm trọng Đặc biệt, với các sân golf nằm gần sông hay khu

dân cư thì hiểm họa của nó là không thể đo đếm nổi

19

PGS-TS Lê Anh Tuấn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu biến đổi khí hậu (ĐH Cần Thơ), xem các sân golf là “hiểm họa” về môi trường Dẫn các nghiên cứu của thế giới, TS Tuấn nói các nhà khoa học của Cơ quan Bảo vệ môi trường Mỹ (EPA) cho biết trên mỗi héc ta sân golf phải sử dụng trung bình một lượng hóa chất gấp 3 - 5 lần số hóa chất cho một khu đất canh tác nông nghiệp tương tự Các độc chất này là nguy cơ cao gây ung thư Ở một số quốc gia vùng Đông Nam Á, người ta ước tính mỗi sân golf tiêu thụ khoảng 1,5 tấn hóa chất mỗi năm Số hóa chất này bị nước tưới, nước mưa… hòa tan cuốn xuống các ao hồ, sông suối và thẩm thấu vào nước ngầm, tiếp tục trở thành nguồn ô nhiễm nước nghiêm trọng cho khu vực Không chỉ ô nhiễm nguồn nước, một số sân golf còn trừ sâu bằng máy phun đã phát tán 90% độc chất vào không khí “Các báo cáo này được làm khá lâu nhưng vẫn còn nguyên giá trị, bởi bây giờ người ta có thể thay đổi các loại phân, thuốc nhưng để chăm sóc được sân golf xanh tốt vẫn cần một lượng hóa chất rất lớn và chắc chắn sẽ thải ra môi trường một lượng độc chất rất cao”, TS Tuấn nhận định

Nhất, chỉ tính các loại phân hóa học dùng để

8,88 tấn hóa chất dùng để bảo vệ cỏ (chất sát trùng, thuốc trừ sâu…) "Cỏ sân golf là một loại cỏ rất đặc trưng, giống như “tiểu thư”

cũng không xong mà sâu bọ lại rất thích ăn nên người ta phải tưới nước liên tục kèm với

20.000 hộ gia đình sử dụng", TS Tuấn nói

2 N y ơ n ễm n ồn n ớ

Trên thế giới, sân golf được xây dựng ở những nơi xa khu dân cư, đất không canh tác được hoặc hiệu quả không cao Còn ở VN đang có

xu hướng làm sân golf ngay gần các con sông

Ở các vị trí nhạy cảm như vậy rất khó để xử lý được vấn đề về môi trường Chất độc hại rất

dễ chảy tràn ra sông, thẩm thấu xuống đất và người dân ở xung quanh

đó sẽ lãnh đủ

Mộ yên a m ờn

20

Đáng lo ngại là tình trạng phát triển sân golf kế bên các dòng sông đang

diễn ra ở nhiều nơi Đầu năm nay, TP.Hà Nội có công văn xin ý kiến Bộ PTNT về chủ trương làm sân golf ngoài đê sông Đuống Sân golf này có diện tích

NN-dự kiến lên đến 291 ha, đi kèm một số hạng mục như bể bơi, khu tập gym, tennis, nhà điều hành với tổng mức đầu tư 1.368 tỉ đồng Nhiều nhà khoa học đã lên tiếng phản đối dự án này, vì cho rằng việc nó nằm ngoài đê sông Đuống là vi phạm luật Đê điều năm 2006, ảnh hưởng đến việc thoát lũ Đặc biệt, với việc sử dụng một lượng lớn hóa chất để chăm sóc cỏ sân golf sẽ gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng nước khu vực hạ lưu, tác động trực tiếp đến cuộc sống của người dân

Ở khu vực miền Trung, dự án Khu biệt thự golf cao cấp Đảo Hồng Ngọc lấy trọn vẹn một đảo nổi trên sông Trà Khúc thuộc xã Tịnh An (Sơn Tịnh, Quảng Ngãi) Dự án được UBND tỉnh Quảng Ngãi chấp thuận đầu tư tháng 3.2011 với tổng mức đầu tư khoảng 5.000 tỉ đồng, tổng diện tích quy hoạch khoảng 233,4 ha Tuy nhiên, dự án này đang có nguy cơ bị thu hồi vì chậm triển khai Rồi dự án sân golf Sầm Sơn 18 lỗ (Thanh Hóa) sắp đi vào hoạt động sau khi khởi công xây dựng

ở cửa sông Mã tháng 5.2014 Theo giới thiệu trên trang web của công ty, sân golf này “là địa điểm có vị trí tiềm năng hiếm có để xây dựng một sân golf dạng links độc đáo, nơi giao thoa giữa cửa biển và dòng sông Mã, giáp khu du lịch biển Sầm Sơn”

Trong số những sân golf nằm ở vị trí nhạy cảm không thể không nhắc đến sân golf sông Giá (Hải Phòng), đã đi vào hoạt động Sân golf nằm ngay ngã

ba sông, một mặt giáp sông Móc, một mặt giáp sông Giá Đây là một sân golf 27

lỗ do Tập đoàn Hyundai của Hàn Quốc đầu tư

Nhận xét về tình trạng này, một chuyên gia môi trường bức xúc: “Trên thế giới, sân golf được xây dựng ở những nơi xa khu dân cư, đất không canh tác được hoặc hiệu quả không cao Còn ở VN đang có xu hướng làm sân golf ngay gần các con sông Ở các vị trí nhạy cảm như vậy rất khó để xử lý được vấn đề về môi trường Chất độc hại rất dễ chảy tràn ra sông, thẩm thấu xuống đất và người dân ở xung quanh đó sẽ lãnh đủ"

Chúng ta có thể thấy lượng nguy cơ tiềm ẩn là rất lớn và khó có thể xác định

và thay đổi

Kể đến:

Tăn l ợn ủy n ân on đấ , n ớ

Việc sử dụng thuốc trừ sâu ở sân golf sẽ làm tăng lượng thủy ngân có hại cho sức khỏe Một nhóm nghiên cứu ở Canada đã lấy mẫu đất từ những khu