Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường phan đình phùng, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015

TRẦN HỒNG KIÊNTên đề tài: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TÌNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2015 KHÓ

Trang 1

TRẦN HỒNG KIÊN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TÌNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Thái Nguyên, năm 2016

Trang 2

TRẦN HỒNG KIÊN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TÌNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2016

Trang 3

Thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng cố kiếnthức tiếp thu được trên giảng đường và hoàn thiện chương trình đào tạo Đại học.Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận được với thực tế nghề nghiệp, kết hợp vớicác kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện kỹ năng trong công việc, tíchlũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công việc hiện tại và sau này khi ratrường.

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tàinguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề

tài “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015” Có được kết quả này em xin chân thành cám ơn cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi đã tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt

2013-nghiệp

Em xin gửi lời cám ơn tới các bác, các cô, các chú và các anh chị đang công

tác tại UBND phường Phan Đình Phùng đặc biệt là anh Trịnh Văn Dư và chị

Nguyễn Thị Hoạt đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian thực

Em xin trân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016

Sinh viên

Trần Hồng Kiên

Trang 4

Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa

Trang 5

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lí của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lí luận của đề tài 4

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2.1 Khái niệm về chuyển QSDĐ 7

2.2.2 Nguyên tắc chuyển QSDĐ 7

2.2.3 Giá chuyển QSDĐ 7

2.2.4 Các hình thức chuyển QSDĐ 8

2.2.5 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 11

2.2.6 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế 1 cửa của xã phường, thị trấn 15

2.2.7 Trách nhiệm pháp lí khi chuyển quyền sử dụng đất 21

2.3 Thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở 1 số nước trên thế giới 21

2.4 Thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở nước ta 21

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 23

3.2.1 Địa điểm 23

3.2.2 Thời gian 23

Trang 6

3.3.2 Phương pháp nghiên cứu 23

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Phan Đình Phùng 25

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Phan Đình Phùng 25

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của phường Phan Đình Phùng 28

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng 33

4.2 Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên 36

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 36

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai của phường Phan Đình Phùng 39

4.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng 43

4.3 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ của phường Phan Đình Phùng 44

4.3.1 Đánh giá kết quả các hình thức chuyển QSDĐ của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013-2015 44

4.3.2 Đánh giá chung kết quả chuyển quyền SDĐ tại của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013-2015 50

4.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển QSDĐ 53

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về những quy định chung của QSDĐ theo số liệu điều tra 53

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong phường Phan Đình Phùng về các hình thức chuyển QSDĐ 54

4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển QSDĐ 59

4.5 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại về chuyển QSDĐ 66

Trang 7

5.2 ĐỀ NGHỊ 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

Trang 8

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng năm 2015 37Bảng 4.2 Kết quả chuyển đổi QSDĐ của phường Phan Đình Phùng

giai đoạn 2013-2015 41 Bảng 4.3 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của phường Phan Đình Phùng

giai đoạn 2013-2015 42 Bảng 4.4 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của phường

Phan Đình Phùng giai đoạn 2013-2015 43 Bảng 4.5 Kết quả thừa kế QSDĐ của phường Phan Đình Phùng

giai đoạn 2013-2015 44 Bảng 4.6: Kết quả cho thuê QSDĐ của phường Phan Đình Phùng

giai đoạn 2013 - 2015 45 Bảng 4.7 Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ của phường

Phan Đình Phùng giai đoạn 2013-2015 46 Bảng 4.8 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các trường hợp 47 Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của phường

Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 - 2015 theo diện tích 49 Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân phường Phan Đình Phùng

về chuyển QSDĐ 50 Bảng 4.11 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng

về chuyển đổi QSDĐ 52 Bảng 4.12 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng

về chuyển nhượng QSDĐ 53 Bảng 4.13 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng

về tặng cho QSDĐ 54 Bảng 4.14 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng

về thừa kế QSDĐ 55

Trang 9

Bảng 4.16 Sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng

về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 57 Bảng 4.17 Sự hiểu biết của ngườu dân phường Phan Đình Phùng

về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 58

Trang 10

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt quan trọng bởi nó vừa và đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động, là nguồnlực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là điểm tựa của mọi hoạt động sản xuất, là địabàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, văn hóa, an ninh và quốcphòng Do đó, mà không thể phủ nhận vai trò của đất ngày càng trở lên quan trọngvà không có một tư liệu nào có thể thay thế được đất đai

Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình CNH-HĐHđất nước diễn ra trên toàn cầu gây ra những lo ngại về việc xây dựng cơ sở hạ tầng,nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động như nhà ở, kinh doanh, dịch vụ, gây ô nhiễmmôi trường… đó là nguyên nhân cho việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảmmạnh Để giải quyết được tất cả các vấn đề đó quả là một bài toán khó cho các nhàquản lí về đất đai

Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lí và sử dụng đất phù hợp và cóhiệu quả, Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lí nguồn TNTN quýgiá này Mới đây là luật đất đai 2013 ra đời (có hiệu lực ngày 01/07/2014) nó đã hoàn thiệnhơn và khắc phục những tồn tại của các luật đất đai trước Những vấn đề về chuyển QSDĐđược quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyềncũng như có nhiêu vấn đề liên quan khác

Phường Phan Đình Phùng là phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnhThái Nguyên nằm trong vùng kinh tế, văn hóa, chính trị của thành phố TháiNguyên Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiệnquyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quảnlí đã có nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn một số tồn tại và yếm kém như nhucầu về đất đai của phường liên tục tăng làm cho quỹ đất có nhiều biến động, trongkhi đó vấn đề quản lí đất đai trên toàn xã vẫn còn bị hạn chế và quan tâm chưa đúngmức, việc quản lí còn lỏng lẻo, người dân còn sử dụng đất tùy tiện và không có hiểubiết nhiều về đất đai Ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp

Trang 11

các ngành còn đang chồng chéo thiếu đồng bộ hóa cũng gây ra khó khăn cho việcquản lí đất đai trên toàn phường Do vậy để khắc phục được những tồn tại và yếukém trong công tác quản lí về đất đai nói chung ta cần đánh giá một cách kháchquan các kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để sử dụng đất mộtcách có hiệu quả nhất, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội.

Qua thời gian học tập tại trường và nhận thức được thực tiễn của địa phương

em thấy được sự quan trọng trong công tác chuyển quyền sử dụng đất Với vai trò làsinh viên đang thực tập tốt nghiệp được sự phân công của khoa Quản lí Tài nguyênTrường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của cô giáo

TS Nguyễn Thị Lợi, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”.

1.2 Mục tiêu của đề tài

* Mục tiêu tổng quan

Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Phan ĐìnhPhùng Nhằm xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tácchuyển QSDĐ tại địa phương

đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng

- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại của công tác quản lí nhà nước về đất đai

1.3 Ý nghĩa của đề tài

thực tế để làm quen với nghiên cứu khoa học

đai tại địa phương Từ đó có những giải pháp để giải quyết khó khăn và hoàn thiện trongcông tác quản lí nhà nước về đất đai thời gian tới

Trang 12

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lí của đề tài

dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợpđồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

trường quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

và Bộ Tài nguyên & Môi trường về việc hướng dẫn đăng kí thế chấp quyền SDĐ, tài sảngắn liền với đất

19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính

2.1.2 Cơ sở lí luận của đề tài

Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đấtđai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và là một loại hànghoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theoquy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, tặng cho, góp vốn, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy

Trang 13

định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Luật Đất đai 1993 đã ra đời với tinh thần đổimới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vàonăm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện thu được kết quả đángkể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổimới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Để khắc phục những tồn tại của LuậtĐất đai 1993 và tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳhọp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.

Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyểnQSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về cácquyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặngQSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đềkhác liên quan Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiềuđiểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ côngnghiệp hoá hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003, ngày29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất đai đãtrở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người Bắt đầu khiloài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôitrồng Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sửdụng để phát triển kinh tế - xã hội

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể cóbất cứ một thứ nào thay thế được Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liềnvới sự phát triển kinh tế xã hội Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sửdụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệkhông làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này

Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóađặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềmnăng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được,gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai Chính trong quá trình hình thành, phát

Trang 14

triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giáđúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còntrong sự phát triển hằng ngày của con người Hiến pháp và pháp luật về đất đai đượcNhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nóichung và của mỗi người dân nói riêng.

Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng CNH - HĐH nhưng vẫnphải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản lý đất đai sẽ góp phần từngbước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế nông thôn thoát khỏi tình trạng tựcung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện đại hơn

Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được nguồn lợilớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp, thương mại - dịchvụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất nghiệp, đổi mới và cải thiệnđời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo kịp sự phát triển của nền kinh tếthế giới nói chung và trong khu vực nói riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tàinguyên môi trường

Ngày nay, QSDĐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDĐ củamình Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càngtrở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảođược về mặt pháp lý Với việc thị trường bất động sản được hình thành sẽ thúc đẩynền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước khuyến khích người dân phát huyvai trò của mình, đảm bảo cho người dân các quyền của họ Chuyển QSDĐ là mộttrong những quyền mà bất cứ người dân nào cũng được hưởng Đây là nhu cầu thựctế phát sinh trong quá trình sử dụng đất Chuyển QSDĐ mới được Nhà nước côngnhận nhưng thực chất những hình thức này đã có từ lâu Pháp luật chưa thừa nhậncho nên người dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khiphát sinh mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của cácthủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan trọng

Trong quá trình phát triển phường Phan Đình Phùng còn gặp nhiều khó khăntrong công tác quản lý đất đai Đa phần người dân sống lâu đời nên những hiểu biếtvề đất đai còn nhiều hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp

Trang 15

lý đối với đất đai mà các hộ đang có Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển QSDĐ cho nhaumà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đaicòn khó khăn.

Từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đến naycùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì côngtác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước Người dân ý thức hơn về vấn đềQSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ Đây là mộttrong những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cựctham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho xã nói chung trong việc thu hútcác nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống chonhân dân, thay đổi bộ mặt của xã trong tương lai

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Khái niệm về chuyển QSDĐ

Chuyển QSDĐ là việc người có QSDĐ hợp pháp chuyển giao đất và QSDĐcho người khác tuân theo các quy định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

2.2.2 Nguyên tắc chuyển QSDĐ

Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển QSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

chuyển QSDĐ Luật pháp không thừa nhận dung đất lấn, chiếm không thuộc quyền sửdụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền

khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất có hiệu quả

sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hếtthời hạn đó

2.2.3 Giá chuyển QSDĐ

Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển quyền,được thừa kế…Vì vậy khi chuyển QSDĐ phải quyết định rõ giá cả khi thực hiệnhợp đồng

Trang 16

Giá chuyển QSDĐ phải dựa trên cơ sở giá trị, khả năng sinh lợi của đất phù hợp với các văn bản pháp quy.

2.2.4.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó các bên chuyển giaođất và chuyển QSDĐ cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển QSDĐ theoquyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự vàpháp luật về đất đai

người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003) [1]

hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp

từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân kháctrong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP) [4]

chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệphí trước bạ, lệ phí đo đạc (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [4]

2.2.4.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó người SDĐchuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyểnnhượng trả tiền cho người chuyển nhượng

Trang 17

Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ cácđiều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai 2013 [1]

2.2.4.3 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là 1 hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệtình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ratheo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ Tặng choQSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không cótrong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hìnhthức thừa kế sang để thực hiện (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[2]

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà ngườichuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trườnghợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào đượcphép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân vànhững trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007).[2]

Trang 18

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.

được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

của người đã chết

ruột của người đã chết

cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chúruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

2.2.4.5 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mìnhcho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồngtheo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụngcho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụngcho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuêlại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trườnghợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

2.2.4.6 Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền có giá trịQSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùnghợp tác sản xuất kinh doanh Việc hợp tác này có thể xảy ra giữa 2 người hay nhiềuđối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, góp sức lao động, côngcụ máy móc…theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đốitác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để

Trang 19

nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]

2.2.4.7 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ củamình đến thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theomột quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gianthỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời (NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007) [3]

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết đượcmột số vấn đề cơ bản sau:

triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007) [3]

2.2.5 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.5.1 Điều kiện để thực hiện chuyển QSDĐ

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; tặng cho QSDĐ;thừa kế; cho thuê,cho thuê lại; góp vốn bằng giá trị QSDĐ; thế chấp bằng giá trịQSDĐ được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụngđất khi có các điều kiện sau đây:

a Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

b Đất không có tranh chấp

c Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

d Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.5.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của sử dụng đất

Trang 20

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũngđược quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất doNhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụngphải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền củangười sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyếtđịnh cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thựchiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó

1- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chínhhoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiệncác quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đấtnông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khiquyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hìnhthức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp

Trang 21

vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trườnghợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khicó quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuêchỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu

tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [4]

2.2.5.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều

102 của Nghị định này;

qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 củanghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thôngqua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,khu kinh tế;

dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 củaNghị định này;

Trang 22

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;

Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nướcgiao đất;

ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông quaviệc Nhà nước cho thuê đất;

quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đấtđang được sử dụng ổn định;

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhậnquyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩmquyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết địnhhành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếunại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hànhán của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu

giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sửdụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chungquyền sử dụng đất;

sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chiatách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất

từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

Trang 23

2) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đãđược xác định trong thời hạn sử dụng đất.

đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì đượcnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địaphương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghịđịnh này

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[3]

2.2.6 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế 1 cửa của

xã phường, thị trấn

2.2.6.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.

văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức chocác hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

bản đồ địa chính

6 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

chứng nhận;

Trang 24

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụngthì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tạiKhoản 5 Điều 76 của Nghị định này.( Điều 78, Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [5]

2.2.6.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửađất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc táchthửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khinộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcho người sử dụng đất;

Trang 25

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để traođối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3 Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho,Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biếnđộng vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đấtnộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đấttặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhậnđể quản lý

4 Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi đượctrao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã kýhoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kếtheo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có tráchnhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấttrong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quyđịnh của pháp luật

5 Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đấttrả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuêthì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

của pháp luật về dân sự;

phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắnliền với đất tiếp tục thuê đất;

Trang 26

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủyban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp

vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tàisản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhậngóp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quanthuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốnbằng tài sản;

nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơđịa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đấtthuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy địnhtại Khoản này.(Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [5]

2.2.6.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1.Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng gópvốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóađăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất

quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứngnhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn Trường hợpcho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sửdụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốnthì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê,cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không

Trang 27

có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

3 Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mấthoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinhdoanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện

4 Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:

dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trongthời hạn còn lại

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đấtkhông còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tụcthuê đất nếu có nhu cầu;

có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyênbố phá sản của Tòa án nhân dân

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định củaTòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định

Trang 28

trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đãchết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định củapháp luật về dân sự;

quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theothỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định

khác của pháp luật có liên quan (Điều 80, Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [5]

2.2.6.4 Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và

xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ

Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ được quy định như sau:

a) Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuậntrong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh Trường hợp không xử lý được theothỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặcyêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà khôngcần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dântheo quy định của pháp luật;

b) Người nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theoquy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở

Trang 29

thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài (Điều 81, Nghị định

43/2014/NĐ-CP) [5]

2.2.7 Trách nhiệm pháp lí khi chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

luật Đất đai thì hợp đồng đó vô hiệu Các bên vi phạm là hộ gia đình, cá nhân sẽ bị xử lýtheo pháp luật, đất đai có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bịtịch thu

2.3 Thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở 1 số nước trên thế giới

2.4 Thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở nước ta

Hà Nội là thủ đô, đồng thời là thành phố đứng đầu nước ta có nền kinh tế,văn hóa, xã hội phát triển Vì thế công tác quản lí và sử dụng đất đai rất được chútrọng và quan tâm Hàng năm dưới sự lãnh đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo củaban lãnh đạo thành phố, Phòng tài nguyên & môi trường thành phố Hà Nội tổ chứcxây dựng và thực hiện kế hoạch quản lí và sử dụng đất đai một cách hợp lí và cóhiệu quả Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn thànhphố, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫnthực hiện các quy định mới của Luật đât đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyềntới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết cho người dân, thúc đẩy hoạt động chuyểnQSDĐ diễn ra sôi động hơn Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên & Môitrường năm 2012, tổng số hồ sơ đăng kí chuyển QSDĐ đất là 21126 hồ sơ và tất cả

hồ sơ đều được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Thái Nguyên là một tỉnh ở Đông bắc Việt Nam tiếp giáp với thủ đô Hà Nộivà là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội Thái Nguyên là 1 trung tâmkinh tế, xã hội của khu vực Đông Bắc hay cả vùng trung du và miền núi phía Bắc,

so với các tỉnh khác sự phát triển của Thái Nguyên vẫn chưa thực sự tương xứngvới tiềm năng của vùng Tuy nhiên với sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung hiện

Trang 30

nay, việc SDĐ để phát triển kinh tế ngày một gia tăng, đất đai sử dụng ngày mộtnhiều và ngày càng dược các cấp các ngành quan tâm Người dân đã tham gia vàoviệc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng chủ yếu là hình thứcchuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDĐ.

Thái Nguyên là 1 trong những tỉnh được đánh giá loại khá của cả nước trongcông tác chuyển QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tàisản gắn liền với đất Sở Tài nguyên & Môi trường đã tham mưu cho UBND tỉnh TháiNguyên ban hành quyết định số 12/2011/QĐ-UBND ngày 15/03/2011 quy định về cấpgiấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, đăng kíbiến động về SDĐ, sở hữu nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

* Phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Phường Phan Đình Phùng là một trong những phường nằm ở trung tâm thành

phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên, là nơi có nhiều công trình dự án trọng điểmnằm trong đề án phát triển thành phố nói riêng và toàn tỉnh nói chung trong giaiđoạn mới Do vậy mà công tác quản lí và sử dụng đất và luôn được các cấp cácngành quan tâm đến Hằng năm dưới sự lãnh đạo của cấp trên và từ khi có luật đấtđai 2003 ra đời và tiếp đó là luật đất đai 2013 được đưa vào áp dụng, có nhiều thayđổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quanchuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới củaLuật đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền cho người dân nhằm nâng cao sựhiểu biết và thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn xã diễn ra sôi động hơn

Xuất phát từ những vấn đề trên với sự hướng dẫn của cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi

em đã tiến hành chọn đề tài “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng

đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”.

Trang 31

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

3.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp ghiên cứu

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

Phùng

Trang 32

- Thu thập các số liệu, tài liệu về kinh tế xã hội của phường Phan ĐìnhPhùng

phường và các văn bản pháp quy có liên quan

Tiến hành điều tra phỏng vấn số lượng phiếu điều tra là 30 phiếu cán bộ địachính và đối tượng SDĐ (người dân, người thực hiện chuyển quyền…) theo mẫuphiếu điều tra để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá trong công tác chuyểnQSDĐ trong khoảng thời gian 2013-2015 trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

3.3.2.2 Phương pháp phân tích

Xem xét, đánh giá các hiện tượng nghiên cứu một cách khách quan, gắn liềnvới điều kiện kinh tế xã hội, sử dụng các phương pháp phân tích như sau:

Sử dụng phần mềm Excel thống kê các số liệu có liên quan đến công tácchuyển QSDĐ tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lí, có sơ

sở khoa học cho đề tài

Thông qua các số liệu có sẵn, các số liệu thu thập, tổng hợp lại và lựa chọncác số liệu hợp lí có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan

*Phương pháp chuyên gia

Sử dụng ý kiến của các chuyên gia, những nhà quản lí có kinh nghiệm về những vấn đề liên quan đến chuyển QSDĐ

Trang 33

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Phan Đình Phùng

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Phan Đình Phùng

4.1.1.1 Vị trí địa lí

Phường Phan Đình Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính củathành phố Thái Nguyên Phường có tổng diện tích tự nhiên 270,27ha với hơn 14000người và được chia thành 40 tổ dân phố Vị trí địa lý của phường như sau:

Địa bàn phường có nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch chạy qua nhưđường Phan Đình Phùng, đường Cách Mạng Tháng Tám, đường Hoàng Văn Thụ,đường Bắc Nam, nối thành phố Thái Nguyên với các trung tâm kinh tế lớn củavùng Đông Bắc và vùng đồng bằng Sông Hồng Phường là nơi tập trung khoảng 50

cơ quan, xí nghiệp của thành phố, của tỉnh và của trung ương Những yếu tố này đãtạo cho phường nhiều lợi thế trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếpthu các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nhanh nền kinh tế

4.1.1.2 Địa hình

Phường Phan Đình Phùng có địa hình tương đối bằng phẳng độ cao trung bình

từ 20 – 30m so với mặt nước biển Hướng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắcxuống Tây Nam Với địa hình như vậy tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng cơ sởhạ tầng, phát triển đô thị

4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

nước ta với khí hậu nhiệt đới gió mùa

- Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình trong năm đạt 22-230C Vào các tháng từ tháng 3đến tháng 9 có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm khoảng 2-50C Nhiệt độ

Trang 34

trung bình tháng cao nhất: tháng 6 và tháng 7 đạt 29,20C và trung bình tháng thấp

nắng cao nhất (đạt 170 – 200 giờ) và tháng 2, 3 có số giờ nắng thấp nhất (đạt 40 – 50giờ)

mưa tháng 6, 7, 8, 9 chiếm 85% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7, 8 có số ngày mưanhiều nhất

thiên theo mùa cao nhất vào tháng 7, 8 lên đến 86 – 87%, thấp nhất vào tháng 3 là

70%

tháng 10) và gió mùa Đông Bắc (từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau)

Có thể thấy rằng phường Phan Đình Phùng cũng như thành phố Thái Nguyêncó điều kiện khí hậu tương đối tốt so với các vùng khác, phường ít chịu ảnh hưởngcủa các hiện tượng thời tiết xấu

trên địa bàn phường chịu ảnh hưởng chính bởi suối Xuân Hòa với chiều dài 3km cùngnhiều hồ, đầm khác như đầm Kiến Trúc, hồ Thủy Sản, hồ điều hòa Xương Rồng Hệthống thủy văn này ngoài khả năng cung cấp nước, còn có ý nghĩa quan trọng trong việcđiều hòa môi trường sinh thái và tạo cảnh quan khu vực

4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất

* Tổng diện tích tự nhiên toàn phường là 270,27ha bao gồm những loại đất sau:

đất tự nhiên toàn phường

nhiên toàn phường

Trang 35

- Đất chưa sử dụng có diện tích 1,14ha; chiếm 0,41% tổng diện tích đất tự nhiên toàn phường.

- Ngoài ra còn có đất phù sa được hình thành do quá trình bồi đắp của sông Cầu

b Tài nguyên nước

Hiện nay, trên địa bàn phường phần lớn sử dụng nước sinh hoạt từ nước máy,tuy nhiên vẫn còn một phần nhỏ sử dụng nước giếng khoan, giếng đào Đặc biệt làcác cơ sở kinh doanh, rửa xe, quán ăn

hàng năm khoảng 1.700-1.800mm) và nước suối Xuân Hòa cùng với nhiều hệ thống aođầm Tuy nhiên lượng nước mặt chịu ảnh hưởng theo mùa, vào mùa khô lượng nướcthường thấp hơn nhất là vào khoảng các tháng 1, 2, 3 hàng năm

lượng và chất lượng nước ngầm, tuy nhiên qua đánh giá sơ bộ của các hộ gia đình hiệnđang khai thác sử dụng thông qua hình thức giếng khơi cho thấy mực nước ngầm có độsâu 4 – 5m

c, Tài nguyên rừng

Đất lâm nghiệp của phường chỉ có một diện tích nhỏ: 0,95ha đất trồng rừngsản xuất, chiếm 0,35% diện tích tự nhiên của phường

d, Tài nguyên nhân văn

Lịch sử hình thành và phát triển của vùng đất và con người phường Phan ĐìnhPhùng gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của thành phố Thái Nguyên.Trong lịch sử người dân phường Phan Đình Phùng luôn năng động và sáng tạo, có ýchí tự lực tự cường, khắc phục khó khăn trong lao động sản xuất và cải tạo thiênnhiên phát triển nền văn hóa, kinh tế, xã hội

Trên địa bàn Phan Đình Phùng hiện có 4 dân tộc anh em sinh sống đó là dântộc Kinh, Tày, Nùng, Hoa Các sinh hoạt, lễ hội, phong tục tập quán lành mạnh vẫnđược các dân tộc trong phường giữ gìn và phát triển đã tạo cho phường có nền vănhóa đặc sắc, phong phú và đa dạng

Trang 36

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của phường Phan Đình Phùng

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Nhờ có đường lối đổi mới, các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước,sự quan tâm của các cấp ủy Đảng, kinh tế phường Phan Đình Phùng những năm gầnđây đã đạt được những thành tựu đáng kể Tổng thu ngân sách bình quân hàng nămvượt 0,5% kế hoạch thành phố giao, năm 2015 đạt 13,11 tỷ đồng đúng với kế hoạchthành phố giao Đời sống nhân dân được cải thiện, thu nhập bình quân đầu ngườiđạt 18-30 triệu đồng/ người/ năm, tỷ lệ hộ nghèo chiếm rất ít theo tiêu chuẩn mớicủa thành phố

Phát huy lợi thế là một trong những phường trung tâm của thành phố, trongnhững năm qua, cơ cấu kinh tế của phường có sự chuyển dịch hướng tích cực theohướng tăng nhanh tỷ trọng của dịch vụ thương mại và tiểu thủ công nghiệp, giảmdần tỷ trọng của ngành nông nghiệp (giá trị sản xuất của ngành thương mại, dịch vụchiếm khoảng 80%)

4.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh

tế a, Khu vực kinh tế nông nghiệp

Ngành nông – lâm – ngư nghiệp trong những năm qua có sự thu hẹp dần dotốc độ đô thị hóa của phường ngày càng tăng lên Trong thời kỷ 2013 – 2015 khuvực kinh tế nông – lâm – ngư nghiệp giảm, người dân tích cực từng bước, chuyểnhướng sản xuất sang vận tải, chế biến lâm sản, lương thực, thực phẩm đã tạo việclàm cho lao động nhàn rỗi

b, Khu vực kinh tế công nghiệp

Giá trị sản xuất tiểu thủ công nghiệp hàng năm tăng từ 70 – 75% so với chỉtiêu trên giao, năm 2015 đạt 2,6 tỷ đồng

Trong địa bàn phường có một số cơ sở công nghiệp:

Trong những năm qua sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địabàn phường vẫn giữ mức tăng trưởng khá, các cơ sở sản xuất đã bám sát thị trường,

Trang 37

gắn sản xuất với tiêu thụ sản phẩm, tiếp tục đổi mới đầu tư công nghệ trong từngkhâu sản xuất góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả tăng trưởng.

c, Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ

Trong những năm qua kinh tế thương mại dịch vụ từng bước phát triển.Phường đã khuyến khích các hộ gia đình tham gia hoạt động kinh doanh, sản xuất,tạo điều kiện cho các hộ vay vốn kinh doanh thuận lợi

Số hộ kinh doanh dịch vụ năm 2015 là 1804 hộ Nhiều hộ thành lập doanhnghiệp tư nhân, công ty cổ phần trách nhiệm hữu hạn chiếm khoảng 32% tổng số hộtrên địa bàn phường Chợ Minh Cầu nằm trên trục đường Minh Cầu với diện tích

nhu cầu tiêu dùng của người dân

4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

a, Giao thông

Hệ thống giao thông của phường bao gồm các tuyến trục chính sau:

nhựa

được trải nhựa

trải nhựa

nhựa

Trong những năm qua được sự quan tâm hàng đầu của các cấp, các ngành vàđóng góp của nhân dân hệ thống giao thông trên địa bàn phường khá phát triển Đếnnay các tuyến đường trục chính đã được trải nhựa và cơ bản đã hoàn thành bê tônghóa các tuyết đường giao thông liên tổ

Trang 38

b, Thủy lợi cấp thoát nước

Cùng với quá trình nâng cấp mạng lưới giao thông đô thị, hệ thống thoátnước cũng khá phát triển Hầu hết dọc các tuyến đường chính đã có hệ thống thoátnước đi kèm Tuy nhiên các tuyến có rộng nền hẹp, kết cấu chưa đảm bảo và chưađồng bộ do vậy chưa đảm bảo yêu cầu phát triển của đô thị theo hướng hiện đại

Hiện nay nguồn nước sạch của phường được cung cấp từ nhà máy nước TúcDuyên và Tích Lương

c, Năng lượng

Hiện nay trên địa bàn phường 100% số hộ gia đình được sử dụng điện.Nguồn điện đang sử dụng trên địa bàn phường là hệ thống điện quốc gia thông quamạng điện khu vực thành phố Thái Nguyên và thị xã Sông Công Các tuyến đườngdây hạ thế dây dẫn chủ yếu cáp vặn xoắn ABC đi trên cột bê tông li tâm

d, Bưu chính viễn thông

Hiện nay trên địa bàn phường đã được phủ sóng đầy đủ mạng thông tin diđộng Bên cạnh điểm bưu điện – văn hóa phường, số lượng máy của các tổ chức, hộgia đình phát triển ngày càng tăng đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc trao đổithông tin của người dân

e, Cơ sở văn hóa

Trên địa bàn phường ngoài nhà văn hóa của phường, còn có các nhà văn hóacủa các tổ, số lượng nhà văn hóa của các tổ đang dần được quy hoạch và xây dựng

Trong những năm vừa qua, phường đã làm tốt công tác thông tin tuyêntruyền, thực hiện các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước.Năm 2015 số hộ đạt gia đình văn hóa là 4.626 hộ chiếm 87,89% số hộ của phường

f, Cơ sở y tế

Hệ thống y tế của phường gồm có Bệnh viện Đa khoa Thái Nguyên với diện

triển chung của ngành y tế

Công tác y tế của phường được quản lý tốt, cơ sở vật chất không ngừng đượctăng cường cả về thiết bị, dụng cụ y tế, thuốc chữa bệnh cũng như chất lượng khámchữa bệnh Trong giai đoạn 2013 – 2015 đã triển khai khám chữa bệnh cho nhândân với 3.905 lượt người

Trang 39

Thường xuyên kiểm tra định kỳ vệ sinh phòng bệnh, vệ sinh an toàn thựcphẩm tại các cơ sở chế biến, vệ sinh an toàn thực phẩm tại các cơ sở chế biến, nhàhàng, khách sạn Công tác y tế và kế hoạch hóa gia đình tiếp tục được duy trì, tổchức nhiều buổi tuyên truyền, kết hợp giữa giáo dục với biện pháp hành chính gópphần làm giảm tỷ lệ sinh con thứ 3, thứ 4.

g, Cơ sở giáo dục – đào tạo

Công tác giáo dục của phường trong những năm qua có nhiều tiến bộ, thựchiện có hiệu quả đề án phát triển giáo dục của thành phố Tỷ lệ học sinh tốt nghiệpvà lên lớp năm sau lớn hơn năm trước

Sự nghiệp giáo dục được quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, chất lượng giáodục ngày càng nâng cao, kết quả thi tốt nghiệp, thi lên lớp bậc tiểu học đạt 99,7%,bậc trung học cơ sở đạt 100%

4.1.2.4 Thực trạng môi trường

- Môi trường không khí đang có dấu hiệu gia tăng, đặc biệt ô nhiễm bụi ởkhu vực đường Cách mạng tháng 8 do cách hoạt động xây dựng, cải tạo đường xá, cốngngầm, phương tiện giao thông di chuyển qua lại với số lượng lớn

- Là phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên nên các hoạt động kinh tế

- xã hội của phường cũng đã phát ra lượng lớn tiếng ồn từ các công trường xây dựng, khu trung tâm mua sắm, tiếng ồn từ còi xe…

- Do tác động mạnh của kinh tế thị trường nhiều cơ sở sản xuất trên địa bànphường và những vùng lân cận coi lợi ích kinh tế là trên hết mà không quan tâm đến bảovệ môi trường nên đã để những chất thải trong hoạt động sản xuất kinh doanh (sản xuấttiểu thủ công nghiệp, dịch vụ) làm ô nhiễm môi trường

- Quá trình tăng nhanh của dân số và các phương tiện giao thông trong khi hệthống cơ sở hạ tầng và hệ thống thoát nước thải sinh hoạt khu dân cư chưa hoàn chỉnh.Nhận thức của nhân dân về bảo vệ môi trường còn hạn chế, tình trạng vứt bỏ rác thải bừabãi vẫn còn xảy ra

4.1.2.5 Thực trạng phát triển đô thị

Phường có tổng diện tích tự nhiên 270,27ha với 14.305 nhân khẩu và đượcchia thành 40 tổ dân phố Bình quân đất đô thị 189m2/người; bình quân đất ở 82m2/người

Tiêu đề	Đánh Giá Kết Quả Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Phường Phan Đình Phùng, Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn 2013-2015
Tác giả	Trần Hồng Kiên
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Thị Lợi
Trường học	Đại học Thái Nguyên
Chuyên ngành	Địa chính môi trường
Thể loại	khóa luận tốt nghiệp
Năm xuất bản	2016
Thành phố	Thái Nguyên

Định dạng
Số trang	78
Dung lượng	103,15 KB