tiểu luận Các vấn đề kinh doanh bất động sản Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG XÃ HỘI (CSII) KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ 2 Năm học 2020 – 2021 Tên đề tài CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Sinh viên thực hiện Hoàng Thị Huệ Lớp D18LK2 Tp Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG XÃ HỘI (CSII) KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ 2 Năm học 2020 – 2021 Tên đề tài CÁC VẤN ĐỀ PHÁP.

BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Học kỳ: 2 Năm học : 2020 – 2021

Tên đề tài:

CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI VIỆT NAM

Sinh viên thực hiện: Hoàng Thị Huệ

Lớp: D18LK2

Tp Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2021

BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Học kỳ: 2 Năm học : 2020 – 2021

Tên đề tài:

CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI VIỆT NAM

Sinh viên thực hiện: Hoàng Thị Huệ

Lớp: D18LK2

Tp Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2021

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 1

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 2

6 Cơ cấu của luận văn 2

Chương I: Lý luận cơ bản về thuê mua nhà, công trình xây dựng và hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam 3

1.1 Nhận thức chung về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng.3 1.1.1 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng 3

1.1.2 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng 4

1.2 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng .5

1.2.1 Khái quát về hợp đồng thuê mua 5

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng 5

1.3 Các nguyên tắc của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng 6

1.3.1 Nguyên tắc ký kết 6

1.3.2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà 7

1.3.3 Các quy định về kết thúc - chấm dứt hợp đồng thuê mua 7

1.3.4 Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực 8

1.3.5 Hợp đồng vô hiệu 8

1.3.6 Những nội dung cơ bản 8

1.3.7 Chủ thể 9

1.3.8 Quyền, nghĩa vụ các bên 10

1.3.9 Giá thuê mua nhà, công trình xây dựng 11

1.3.10 Phương thức và thời hạn thanh toán 11

1.3.11 Chuyển giao nghĩa vụ 12

1.3.12 Giải quyết tranh chấp 12

1.3.13 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng 13

Chương II: Thực trạng quy định và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng ở Việt Nam 14

2.1 Thực trạng các quy định và áp dụng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng 14

2.1.1 Thực trang áp dụng pháp luật 15

2.1.2 Hoạt động thuê mua nhà, công trình xâu dựng cũng xuất hiện các rủi ro 15

2.1.3 Những vướng mắc bất cập 16

Chương III: Hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giao kết thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng tại Việt Nam 18

3.1 Những yêu cầu và kiến nghị để phát triển hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng 18

3.2 Ý kiến, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng 18

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trên thế giới hiện nay, xu hướng toàn cầu hoá đang diễn ra ngày càng sâu rộng.Trong cuộc đua tranh phát triển kinh tế hiện nay, vấn đề tăng trưởng và bền vữngđang đặt ra gay gắt đối với tất cả các quốc gia Đối với những nước đang phát triển,đặc biệt là đối với những nước đi sau, yêu cầu này đặt ra như một đòi hỏi sống còn:hoặc là đuổi kịp và vượt lên trước hoặc là tụt lại sau và ngày càng xa rời các cơ hộiphát triển Trong các hình thức huy động vốn phát triển ở Việt Nam hiện nay, hìnhthức thuê mua ngày càng có vai trò quan trọng Thuê mua nhà ở xã hội và thuê muanhà ở, công trình xây dựng sẽ giúp cho các doanh nghiệp, người dân được sử dụng tàisản- đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh và đời sống của họ trong giai đoạn hiệnnay

Luật nhà ở năm 2014 và luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời bổ sung cácquy định thay cho luật nhà ở 2005 và luật kinh doanh bất động sản 2006 qua đó làmhoàn thiện thêm pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng Hoạtđộng thauê mua nhà này đã góp phần giải quyết nhà ở cho những người có nhu cầumua nhà nhưng họ không có khả năng thanh toán tiền một lần mà thay vào đó ngườithuê mua nhà sẽ phải trả trước một khoản tiền nhất định cho chủ đầu tư, số tiền cònlại sẽ chuyển thành tiền thuê nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quyđịnh trong hợp đồng thuê mua nhà ở cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính củamình thì chủ đầu tư sẽ chuyển quyền sở hữu căn nhà đang cho thuê lại cho bên thuêmua nhà Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà ở vẫn chưa có quyđịnh cụ thể và thích hợp Thực tế giao dịch thuê mua nhà ở này vẫn còn gặp nhiềukhó khăn, vướng mắc đối với các chủ đầu tư và khách hàng Làm cho mối quan hệmua bán nhà đã phức tạp nay còn phức tạp hơn

Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức thuê mua nhà ở cùng với những quy địnhpháp luật, thực trạng và đề xuất hoàn thiện các quy định trong việc phát triển hoạtđộng thuê mua nhà, công trình xây dựng một loại hình kinh doanh bất động sản Qua

đó, sẽ giúp cho chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt động thuê mua nhà ở được giaodịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, giúp cho các cơquan có thẩm quyền làm tốt chức năng quản lý của mình Vì vậy, em xin chọn đề tài

nghiên cứu “Các vấn đề pháp lí trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài.

2 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Thuê mua nhà, công trình xây dựng là một khái niệm không mấy xa lạ trên thịtrường bất động sản thế giới Tuy nhiên, ở Việt Nam thuê mua nhà chủ yếu là nhà ở

xã hội Do vậy, đối với công trình xây dựng chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê muakhi đó sẽ tham khảo những quy định về thuê mua nhà ở xã hội để quy định trong hợpđồng khi đã có sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên đi thuê mua nhà ở

Phạm vi nghiên cứu của tiểu luận với đề tài “Các vấn đề pháp lí trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất độgn sản tại Việt Nam” là

phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo LuậtNhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản có liên quanmới nhất; đánh giá thực trạng thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựngtại Việt Nam và thực trạng áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà,công trình xây dựng để thấy được những khó khăn và nguyên nhân của những khókhăn đó

3 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích đề ra trong quá trình nghiên cứu đề tài nhóm em sửdụng các phương pháp cơ bản sau:

- Phương pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thập được trongcác bài nghiên cứu và thực tế

- Phương pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành phân tích,đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không chỉ các quy định tạiViệt Nam mà so sánh với các quy định của nước ngoài

- Phương pháp tổng hợp: để có thể đưa ra các đánh giá tổng thể và đề xuất cácgiải pháp thực hiện

- Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật

4 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích khi nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung vềnhà, công trình xây dựng, về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng và phápluật điều chỉnh cho hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng Tìm hiểu các quyđịnh pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng, qua đó đi sâu vàonghiên cứu những vấn đề còn tồn tại gây cản trở đối với hoạt động cho thuê muatrong thực tiễn khi áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh Từ đó, đề xuất ra các giảipháp nhằm khắc phục những thiếu sót của hệ thống pháp luật và thúc đẩy phát triểnhoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng ở tại Việt Nam một cách hoàn thiện vàphổ biến

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Để hoàn thành các mục tiêu của đề tài, trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, vận dụng tiểu luận đã được thực hiện trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng Tiểu luận được thực hiện trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng HồChí Minh về Nhà nước và pháp luật, các đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, tiểu luận sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau bao gồm:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong tất

cả các chương của tiểu luận để phân tích các khái niệm, phân tích quy định của phápluật, các số liệu

- Phương pháp diễn giải quy nạp: Được sử dụng trong tiểu luận để diễn giải các

số liệu, các nội dung trích dẫn liên quan và được sử dụng tất cả các chương của tiểuluận Ngoài ra, tiểu luận còn sử dụng những phương pháp nghiên cứu khác: phươngpháp thống kê

6 Bố cục của đề tài

Nội dung của đề tài bao gồm các phần sau:

Chương I: Lý luận cơ bản về thuê mua nhà, công trình xây dựng và hợp đồngthuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo quy định củapháp luật Việt Nam

Chương II: Thực trạng quy định và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trìnhxây dựng ở Việt Nam

Chương III: Hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giao kết, thực hiện hợpđồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP

LUẬT VIỆT NAM 1.1 Nhận thức chung về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng

Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở thành phổbiến trong hoạt động kinh tế quốc tế Trên Thế giới, thuê mua thật sự phát triển mạnh

mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn cho các công ty,các nhà kinh doanh Thuê mua là loại hình hoạt động cho thuê tài sản, theo đó ngườicho thuê, sau này thường là các công ty thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản –đối tượng cho thuê mua – cho người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để ngườicho thuê có thể thu hồi lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đithuê phải trả cho người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận Trong quátrình thuê hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tàisản này cho người đi thuê

Hoạt động thuê mua nhà ở là sự kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và mua nhà.Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh bấtđộng sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa nhà ở ra thị trường phục vụ cho hoạtđộng thuê mua thông qua ba hình thức:

+ Một là, tự mình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua;

+ Hai là, bên cho thuê mua sẽ mua lại nhà ở của người khác để đem cho thuêmua;

+ Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ để cho người khác thuê mua nhằm mục đíchsinh lời

Còn người thuê mua nhà ở sau một thời gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữucăn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà đã thỏa thuận trong hợp đồngtheo quy chế do Nhà nước quy định

Cho thuê nhà ở là việc bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng trongmột thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận

Theo khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà

để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.

Luật Nhà ở năm 2014 khoản 3 Điều 17 đã cho chúng ta hiểu về thuê mua nhà ở

như sau: “Việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.

1.1.1 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất, hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp phần đảm bảo an sinh xã hội

Việc phát triển hình thức hoạt động thuê mua nhà sẽ giải quyết được một phầnnào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chổ ở, giúpcho người không có điều kiện về nơi ở sẽ có được mái nhà, nơi ở cố định bao gồmnhận được một cuộc sống yên ổn và an toàn để nâng cao cuộc sống của chính mình.Đồng thời, phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ đảm bảo cho sự phát triển cân đốitrong nên kinh tế, đây là nhân tố chính để duy trì bền vững, ổn định đời sống xã hội

để thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh

Thứ hai, phát triển kinh doanh thuê mua nhà, công trình xây dựng góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng.

Phát triển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ góp phần kích cầuđầu tư thông qua triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho lĩnh vựcthuê mua

Thứ ba, việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản.

Sự biến động trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đến tài chính của đấtnước Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vìthế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủnghoảng Vì vậy, việc kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh thuêmua nhà ở nói riêng phát triển sẽ tạo ra cơ chế thúc đẩy quá trình bình ổn thị trườngbất động sản

1.1.2 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng.

Những quy định của pháp luật là cơ sở pháp lý quan trọng cho Nhà nước hướngdẫn, điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia trong quan hệ kinh doanh nhà nóichung và tham gia trong hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng nói riêng tuânthủ đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ đầu tư, người dân khithuê mua nhà, công trình xây dựng

Pháp luật về cho thuê mua nhà, công trình xây dựng là nhân tố quan trọng gópphần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao đời sống xã hội giúpnhà nước quản lý điều tiết thị trường một cách minh bạch hơn Tạo khuôn khổ pháp

lý cho thuê mua nhà được hoạt động lành mạnh và hiệu quả, theo đó Nhà nước có cơchế kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động thuê mua nhà ở để ngăn ngừa kịp thời và cóhiệu quả tình trạng lợi dụng chính sách phát triển thuê mua nhà ở để trục lợi của cácđối tượng

Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng có vai trò rất lớn đối với chủ đầu tư: Pháp luật trong thuê mua nhà ở có vai trò to lớn trong việc kiểm

soát và điều tiết hoạt động thuê mua nhà trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Sự quản lý, điều tiết của pháp luật nhằm mục tiêu tạo lập cho các chủ thể tham gia thịtrường có được môi trường pháp luật, môi trường kinh tế - xã hội ổn định, thuận lợibình đẳng Bên cạnh đó, do lĩnh vực thuê mua nhà ở không đem lại nhiều lợi nhuận,lại đang rất thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp Vì vậy, Nhà nước phải xác địnhđây là công trình đặc thù phải tạo mọi điều kiện để giải phóng các nguồn lực cungứng sản phẩm là nhà, công trình xây dựng

Sự cần thiết của pháp luật đối với người thuê mua: Pháp luật trong hoạt động

thuê mua nhà đóng vai trò to lớn trong việc thiết lập một hệ thống thông tin về cáchoạt động thuê mua nhà ở một cách công khai và minh bạch giúp cho công chúng có

thể hiểu biết, nắm bắt thông tin một cách thuận lợi nhất khách hàng còn biết đượcquyền, nghĩa vụ của mình và nhà đầu tư từ đó sẽ tin tưởng, yên tâm hơn khi tham gia.Pháp luật về thuê mua nhà, công trình xây dựng phát triển sẽ giúp giải quyết mọitranh chấp, xung đột đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của các chủ thể khi tham giavào hoạt động kinh doanh bất động sản.

1.2 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

1.2.1 Khái quát về hợp đồng thuê mua

Hợp đồng trên Thế giới và từ trước đến nay có nhiều tên gọi khác nhau như thỏathuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiên cách định nghĩa

về hợp đồng ở mỗi nơi quy định lại khác

Theo Robert W.Emerson và John W.Hardwick thì: “Hợp đồng là 1 thỏa thuận

có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ rằng hoặc ngầm định”

Pháp luật Việt Nam lại quy định về hợp đồng tại Điều 385 Khái niệm hợp đồng:

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Có thể thấy, dù có định nghĩa như thế nào thì hợp đồng cũng thể hiện 2 yếu tố: ýchí của các bên và sự tạo lập hậu quả pháp lý

Hợp đồng thuê mua là một loại hợp đồng cụ thể và được phát triển mạnh trongthời gian gần đây Định nghĩa hợp đồng thuê mua như sau: Là sự thỏa thuận bằng vănbản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó, bên cho thuê, thường là các công ty thuêmua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng của hợp đồng thuê mua, mà tàisản đó được mua từ nhà cung cấp – cho bên thuê trong một thời gian nhất định, cònbên thuê phải trả tiền thuê tài sản tính theo kỳ hạn Trong thời hạn cho thuê, các bênkhông được đơn phương hủy bỏ hợp đồng Hết thời hạn cho thuê, bên thuê có thểmua lại (hoặc không mua hoặc thuê tiếp) tài sản đó theo sự thỏa thuận giữa hai bênhoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các bên Hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản, được thoả thuậngiữa bên cho thuê và bên đi thuê, theo đó hợp đồng này được thanh toán gọn theothời gian ký kết, bên thuê có thể (thuê tiếp tài sản), mua hoặc không mua lại tài sản

đó theo thoả thuận của các bên khi hết thời hạn trong hợp đồng

Dựa trên đặc điểm của thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua, có thể rút

ra được định nghĩa về hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng như sau: “Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận của hai bên, theo đó, bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ do Nhà nước quy định phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng:

Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng thương mại Đây làmột trong những đặc điểm đầu tiên về bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng cấp tín dụng dướidạng tài sản

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng không được đơnphương huỷ ngang

- Đối tượng của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng chủ yếu là tài sản

có giá trị lớn là nhà, công trình xây dựng

- Quyền sở hữu tài sản thuộc bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê tài sản,quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc bên thuê

- Sự lựa chọn tài sản thuê của bên thuê là cơ sở để bên cho thuê lựa chọn mua tàisản từ nhà cung ứng

- Hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử lý khihợp đồng chấm dứt trước thời hạn

Tài sản cho thuê trong hợp đồng thuê mua về bản chất là việc tài trợ vốn dướihình thức tài sản Hợp đồng thuê mua không chỉ đơn thuần là sự thoả thuận việcchuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản, thuộc sở hữu của bên cho thuê (trong thờigian ngắn) để lấy tiền thuê như trong hợp đồng cho thuê tài sản thông thường

1.3 Các nguyên tắc của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

1.3.1 Nguyên tắc ký kết

a) Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thuê mua không được đơn phương huỷ ngang:

Các bên tham gia giao dịch phải nghiêm chỉnh và thực hiện đầy đủ các thoảthuận trong hợp đồng Hợp đồng không được chấm dứt theo ý kiến chủ quan của bất

cứ bên nào Các bên phải thực hiện tuân theo các điều khoản trong hợp đồng Nguyêntắc này giúp cho bên cho thuê đảm bảo an toàn trong khả năng thu hồi vốn, nguyêntắc này đảm bảo nguồn vốn ổn định cho bên thuê trong suốt quá trình kinh doanh

b) Nguyên tắc tài sản được sửa chữa và bảo dưỡng trong thời hạn thuê:

Mặc dù nhà, công trình xây dựng được chuyển giao cho bên thuê nhưng quyền

sở hữu pháp lý vẫn thuộc bên cho thuê Việc sửa chữa và bảo dưỡng thuộc về bênthuê thiết bị nếu hợp đồng được ký kết

c) Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự:

Thực hiện hợp đồng thuê mua, do tính chất của hợp đồng có liên quan đến nhiềuchủ thể, sự chấp hành pháp luật của các chủ thể sẽ tác động tích cực đến hiệu quả hợpđồng, chất lượng của giao dịch

d) Nguyên tắc hợp đồng được thực hiện trên tinh thần hợp tác, tôn trọng lợi ích của nhau:

Hợp đồng được ký kết, trong quá trình thực hiện các bên phải hợp tác chặt chẽvới nhau Sự hợp tác phải dựa trên tinh thần thiện chí, giúp đỡ nhau thực hiện cácđiều khoản đã thoả thuận trong hợp đồng Nếu trong quá trình thực hiện gặp khókhăn, hai bên cùng nhau khắc phục Nếu hợp đồng có nguy cơ bị phá vỡ, vi phạm thìhai bên đều có trách nhiệm thông báo kịp thời cho nhau biết để có biện pháp phòngngừa hoặc giảm tối đa những thiệt hại có thể xảy ra Bên có nghĩa vụ phải cố gắnghoàn thành tốt nghĩa vụ của mình Còn bên có quyền cũng cần nhận thấy vai tròchung sức, tạo điều kiện thuận lợi cho bên có nghĩa vụ hoàn thành tốt nghĩa vụ Nếuthực hiện được vấn đề này, hiệu quả đạt được của hợp đồng mới thoả mãn mục đíchđặt ra ban đầu của hai bên

Sau khi hai bên đã thống nhất về những nội dung cụ thể của hợp đồng, các bên

đã đảm bảo đủ điều kiện thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thuê mua nhà, côngtrình xây dựng

Tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá

nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực".

Trong trường hợp các bên không tin tưởng nhau trong giao dịch thuê nhà ở, thì

có thể thỏa thuận công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở để yên tâm

và đảm bảo hơn quyền lợi của các bên khi có tranh chấp phát sinh

1.3.2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là một loại hợp đồng đặc biệt bởi

nó có sự kết hợp của hình thức thuê và hình thức mua nhà, công trình xây dựng Do

đó, việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải tuân theo nhữngnguyên tắc sau:

Thời hạn thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng tương đối dàivới thời hạn tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà, công trìnhxây dựng tối thiểu là 05 năm, tối đa là 15 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà,công trình xây dựng

Người thuê mua không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngânhàng để vay tiền thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ởdưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiềnthuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thếchấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Kể từ thời điểm người thuê mua nhà, công trình xây dựng được phép bán chocác đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theoquy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50%giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hộithấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhândân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở

Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà,công trình xây dựng, nếu bên thuê mua có nhu cầu bán lại nhà, công trình xây dựngthì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp Nhà nước đầu tư) hoặc bán lạicho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng (trong trường hợp thuê muanhà, công trình xây dựng được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách)hoặc bán lại cho đối tượng được thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định vàphân tích trong bài tiểu luận, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà, công trình xây dựngcùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà, công trình xây dựng theo hợp đồng và bênthuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phảilàm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho ngườithuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấychứng nhận

1.3.3 Các quy định về kết thúc - chấm dứt hợp đồng thuê mua

a) Kết thúc hợp đồng đối với trường hợp bất khả kháng:

Trong thời gian sử dụng tài sản, những rủi ro có thể xảy ra không phụ thuộc vào

ý chí của các bên trong hợp đồng Khi có chiến tranh, thiên tai, hoả hoạn, tài sản bịmất, bị huỷ hoại, bị hỏng không do lỗi của bên thuê, bên thuê phải có trách nhiệmthông báo ngay bằng văn bản cho bên cho thuê và hợp đồng sẽ bị hết hiệu lực Bênthuê phải tiến hành các thủ tục pháp lý để người bảo hiểm bồi thường thiệt hại Khibên thuê hoàn thành mọi nghĩa vụ về tài chính theo hợp đồng thì bên cho thuê sẽ

thanh toán cho bên thuê khoản tiền mà bên bảo hiểm bồi hoàn những thiệt hại xảy rađối với tài sản bị rủi ro Nếu bên thuê không mua bảo hiểm theo quy định thì vấn đề

sẽ được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng Bên thuê phải bồi thườngtheo những thiệt hại gây ra cho bên cho thuê Nếu tài sản bị mất do lỗi của một ngườikhác thì bên thuê phải trả ngay toàn bộ tiền thuê đến khi kết thúc hợp đồng và lấytiền này từ bên thứ ba

b) Kết thúc hợp đồng do hợp đồng bị chấm dứt trước hạn:

Kết thúc hợp đồng trước hạn do sự vi phạm của bên thuê Mặc dù đặc trưng củahợp đồng thuê mua là hợp đồng không bị huỷ ngang nhưng việc quy định như vậykhông có nghĩa là hợp đồng không thể bị chấm dứt trước hạn Kết thúc hợp đồngtrước hạn do sự vi phạm của bên cho thuê Bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng trướchạn khi bên cho thuê vi phạm một trong các trường hợp sau:

Bên cho thuê không giao đúng hạn tài sản cho thuê;

Bên cho thuê vi phạm hợp đồng

Kết thúc hợp đồng khi đến hạn đã được quy định trong hợp đồng Hợp đồng thuêmua được thực hiện khi kết thúc theo thời gian đã thoả thuận trong hợp đồng sẽ phảilàm các thủ tục tuỳ theo sự lựa chọn phương thức tài trợ ban đầu của hợp đồng Nếuhợp đồng đã quy định phương thức mà cuối thời hạn bên thuê mua tài sản theo giátượng trưng thì bên thuê trả tiền và được bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu

1.3.4 Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua hợp đồng được

ký giữa chủ đầu tư và người thuê mua Trong hợp đồng thuê mua nhà những thỏathuận trong hợp đồng có hiệu lực sẽ có giá trị ràng buộc các bên Do hợp đồng thuêmua nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng thuê mua nhà có hiệu lực pháp luật

khi đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch quy định tại Điều 117 “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

1.3.5 Hợp đồng vô hiệu

Trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng các bên được tự do, tựnguyện thỏa thuận với nhau về giá cả, việc tiến hành các thủ tục chuyển quyền sởhữu, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi và chấm dứt các quyền vànghĩa vụ Mọi trường hợp, các chủ thể tham gia không thể hiện ý chí một cách tự do,

tự nguyện như bị đe dọa, lừa dối, nhầm lẫn đều có thể dẫn đến việc vô hiệu của hợpđồng Đồng thời, hợp đồng phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan quản lý hànhchính Nhà nước về nhà ở Thủ tục này là sự minh chứng quyền sở hữu tài sản vàquyền sử dụng đất, công khai hóa thông tin, minh bạch hóa thị trường bất động sảnnói chung và quan hệ thuê mua nhà, công trình xây dựng nói riêng

1.3.6 Những nội dung cơ bản

Hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng có kết cấu bao gồm các nội dungtheo quy định tại điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

“Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Các thông tin về bất động sản;

3 Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

5 Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

6 Bảo hành;

7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

9 Phạt vi phạm hợp đồng;

10 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

11 Giải quyết tranh chấp;

12 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.”

1.3.7 Chủ thể

Các giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và trong lĩnh vực thuê muanhà ở nói riêng có rất nhiều chủ thể khác nhau tham gia bao gồm: các cá nhân, cácdoanh nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính.Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trong hoạt động thuê mua nhà, công trìnhxây dựng

Thứ nhất, bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Các cá nhân sở hữu nhà ở hay các doanh nghiệp tạo ra nhà ở tham gia vào thịtrường bất động sản với tư cách là người cho thuê mua nhà còn gọi là nhà đầu tư.Phần lớn các nhà đầu tư khi bỏ tiền ra đầu tư đều nhằm thu về lợi ích kinh tế Chủđầu tư vừa kiếm được lợi nhuận vừa đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết của xã hộicòn khách hàng thì có được nhà theo đúng khả năng của mình

Để tham gia được vào hoạt động thuê mua nhà ở thì các nhà đầu tư cần phải đápứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về chủ thể như phải thành lậpdoanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh;đối tượng đầu tư là cá nhân tổ chức trong nước hay nước ngoài họ phải có năng lựctài chính và chỉ hoạt động đầu tư trong phạm vi mà pháp luật đã quy định Theo đó,pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia vào hoạt động thuê muanhà ở

Đối với tổ chức, cá nhân trong nước gọi chung là nhà đầu tư trong nước đượcđược pháp luật bảo hộ trong hoạt động thuê mua nhà ở và họ được đầu tư vào nhà ở

để cho thuê mua gồm hai hình thức là đầu tư tạo lập nhà để cho thuê mua và mua nhàcủa chủ đầu tư khác để cho thuê mua lại

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sauđây gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài thì phạm vi kinh doanh trong lĩnh vực thuêmua nhà ở hẹp hơn so với cá nhân, tổ chức trong nước Chủ đầu tư nước ngoài chỉđược đầu tư cho thuê mua nhà ở với một hình thức duy nhất là đầu tư tạo lập nhà đểcho thuê mua

Thứ hai, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Bên thuê trong hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng là tổ chức, cá nhântrong nước có nhu cầu thuê mua

Những người có nhu cầu thuê mua nhà chủ yếu là những người có thu nhập thấp

mà giá nhà thương mại cho thuê mua rất cao, do đó các nhà đầu tư chỉ tập trung vào