Phân tích đầu tư dự án

PowerPoint Presentation Ôn thi môn Phân tích đầu tư (Phần 1) Ôn tập Phân tích đầu tư trong doanh nghiệp Market analysis Determine PQ to get TR max Company analysis Determine Q to get TC min Determine PQ to get Profit max Set up a project and calculate effectiveness results (NPV IRR) Phân tích doanh nghiệp Xác định P và Q để có TC min Phân tích thị trường Xây dựng phương án đầu tư theo quy mô đã lựa chọn và xác định các chỉ tiêu hiệu quả Xác định P và Q để có  max 3 Mục tiêu đầu tư của DN TR.

Trang 1

Ôn thi môn Phân tích đầu tư

(Phần 1)

Trang 2

Ôn tập

Phân tích đầu tư trong doanh nghiệp

Trang 3

Market analysis

Determine P&Q to get TR max

Company analysis

Determine Q to get TC min

Determine P&Q to get Profit max

Set up a project and calculate effectiveness results

(NPV & IRR)

Phân tích doanh nghiệp

Xác định P và Q để có TC min Phân tích thị trường

Xây dựng phương án đầu tư theo quy mô đã lựa chọn và xác định các chỉ tiêu hiệu quả.

Xác định P và Q để có Π max

Trang 4

Mục tiêu đầu tư của DN

Trang 5

Phân tích thị trường – Phân tích bên ngoài

• Nhằm xác định và dự đoán cung cầu.

• Mục đích chính là xây dựng được đường cầu: Q = -aP + b.

• Thuận lợi cho việc thực hiện mục tiêu TR → max

Trang 6

Phân tích doanh nghiệp – Phân tích bên trong

• Nhằm xác định năng lực bên trong doanh nghiệp.

• Mục đích chính là xây dựng được hàm chi phí.

• Thuận lợi cho việc thực hiện mục tiêu TC → min

Trang 7

• Phân tích bên ngoài và phân tích bên trong giúp cho việc xác định quy mô đầu

tư để đạt Π max (Bằng cách kết hợp hàm doanh thu và chi phí)

Trang 8

Quy mô đầu tư Quy mô

đầu ra Hiện trạng đầu vào

Quy mô các nguồn lực

Các quy định liên quan đến hoạt

động đầu tư (gồm bên trong và

bên ngoài tổ chức)

Trang 9

Quy mô thị trường Khả năng huy động vốn, Quy mô nguồn nhân lực, Quy mô máy móc thiết bị, Quy mô nguyên vật liệu…

Quy mô đầu tư

= min

Trang 10

Lựa chọn quy mô đầu tư tối ưu

• Xác định giá trị P và Q để thực hiện được mục tiêu đầu tư.

• Xác định hiệu quả của phương án quy mô đã lựa chọn.

Trang 11

Khi phân tích tình hình thị trường, doanh nghiệp đã thu thập được các số liệu sau đây về tình hình về giá cả P (USD) và sản lượng bán được Q tương ứng trong một năm:

Trang 12

a) Các nhà phân tích cho rằng nếu doanh nghiệp đặt giá ở mức 20 USD/sản phẩm thì sẽ có thể bán được 2000

sản phẩm Điều đó đúng hay sai? Tại sao?

b) Nếu doanh nghiệp đặt giá ở mức 26 USD/sản phẩm thì có thể bán được bao nhiêu sản phẩm? Cho biết tại

mức giá đó hệ số co giãn của cầu theo giá là bao nhiêu? Hãy đánh giá kết quả của hệ số co giãn thu được?

c) Nếu muốn có doanh thu tối đa doanh nghiệp cần đặt mức giá là bao nhiêu? Lúc đó tổng sản lượng Q và tổng

doanh thu TR bằng bao nhiêu?

d) Giả sử hàm tổng chi phí TC có dạng TC = 0,0005Q2 + 10,2Q + 4820 thì doanh nghiệp cần sản xuất và bán bao

nhiêu sản phẩm, đặt mức giá là bao nhiêu để có lợi nhuận tối đa, khi đó lợi nhuận tối đa là bao nhiêu?

e) Nếu đầu tư 140898 USD để thực hiện phương án trên trong 10 năm và Giá trị còn lại bằng 28180 USD thì

NPV và IRR của dự án bằng bao nhiêu? Biết rằng dự án huy động vốn với lãi suất r = 0,09 Cho r1 = 0,2 và r2 = 0,21 Cho chi phí hằng năm bằng 4700 USD

Trang 13

Phân tích tác động của đầu tư đến nền kinh tế

Hai câu hỏi:

• Đầu tư tăng thêm sẽ dẫn đến tình trạng gì?

• Muốn tăng trưởng kinh tế cần đầu tư như thế nào?

Trang 14

Phân tích tác động của đầu tư đến nền kinh tế

Hai câu hỏi:

• Đầu tư tăng thêm sẽ dẫn đến tình trạng gì? → Phân tích theo số nhân đầu tư

• Muốn tăng trưởng kinh tế cần đầu tư như thế nào? → Phân tích theo ICOR

Trang 15

• Đầu tư tăng lên một lượng là 10

• MPC của nền kinh tế bằng 0,6 Xác định tác động của đầu tư tăng thêm đến nền kinh tế?

Trang 16

Tác động nghịch:

ICOR – Incremential Capital Output Ratio

- ICOR (∆Y → ∆I): Đầu thập kỷ 40, Harrod - Domar đã chứng minh tốc độ tăng trưởng GDP phụ thuộc vào VĐT Quan hệ này được biểu hiện bằng phương trình:

- ICOR=I/∆GDP

- Trong đó:

- + ICOR – hệ số đầu tư

- + I – Tổng Vốn đầu tư xã hội

- + ∆GDP – Mức tăng tổng sản phẩm quốc nội

- ICOR phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng nước;

- Trong một nước ICOR trong công nghiệp > Nông nghiệp; Thành thị > Nông thôn

Trang 18

Phân tích đầu tư theo khung logic

• Mục tiêu và mục đích đầu tư

• Xây dựng cây vấn đề

• Xây dựng cây mục tiêu

• Xây dựng chiến lược đầu tư

Trang 19

• Mục tiêu của dự án là kết quả mong muốn tạo ra từ các hoạt động của các tổ chức hoặc

dự án đó.

Trang 20

Mục tiêu và mục đích

• Đặc điểm của mục tiêu là khả thi và đo lường được.

• Mục đích (mục tiêu tổng thể) là những gì tổ chức mong muốn và nó gắn liền với sự tồn tại của tổ chức.

• Mục tiêu là những thành quả cụ thể mà tổ chức đã và sẽ phải đạt được trong khoảng thời gian xác định và với nguồn lực cho phép.

• Mục tiêu được dùng làm chuẩn mực đo lường việc hiện thực hóa mục đích của tổ chức

Trang 22

Hệ sinh thái sông

bị suy thoái và giảm lượng cá

ra sông

Nước thải được xử lý bằng thực vật không đáp ứng được tiêu chuẩn môi trường

40% hộ gia đình

và 20% đơn vị kinh doanh không nối với hệ thống thoát nước

Không quản lý

người gây ô

nhiễm

Ô nhiễm là một ưu tiên thấp

Quy định hiện tại không thích hợp để ngăn chặn thải trực tiếp

Dân cư không Được cảnh báo

về sự nguy hiểm của nước thải

Cơ quan quản lý

về môi trường

Bệnh tật, đặc biệt

là hộ nghèo

Đa số các hộ và nhà máy đổ nước thải

ra sông

40% hộ gia đình

và 20% đơn vị kinh doanh không nối với hệ thống thoát nước

Một lượng lớn chất

thải rắn được đổ ra sông

Phân tích cây vấn đề

Chất lượng nước sông bị suy giảm

Trang 23

ra sông

Cải thiện chất lượng nước sông

nhiễm

Vốn đầu tư tăng cho hệ thống nước thải

Chương trình, thông tin, giáo dục

về môi trường nước được thiết lập

ra sông

Giải pháp xử lý nước thải đáp ứng được tiêu chuẩn môi trường

Giảm chất thải rắn

đổ ra sông

Giảm số các hộ và nhà máy đổ nước thải

Tăng hộ gia đình và đơn vị kinh doanh nối với hệ thống thoát nước thải

Quy định mới được thiết lập

để ngăn chặn thải trực tiếp

Cây Mục Tiêu

Quản lý ô nhiễm là một ưu tiên cao của

hệ thống quản lý

Nguy cơ suy thoái

hệ sinh thái giảm và

lượng cá tăng

Trang 24

bị suy thoái và giảm lượng cá

ra sông

nhiễm

Vốn đầu tư tăng cho hệ thống nước thải

Chương trình, thông tin, giáo dục

về môi trường nước được thiết lập

hệ sinh thái giảm và lượng cá tăng

ra sông

Giải pháp xử lý nước thải đáp ứng được tiêu chuẩn môi trường

Giảm chất thải rắn

đổ ra sông

Tăng hộ gia đình và đơn vị kinh doanh nối với hệ thống thoát nước thải

Lựa chọn

Trang 25

ra sông

hệ sinh thái giảm và

lượng cá tăng

Bệnh tật, đặc biệt

là hộ nghèo giảm

ra sông

Lựa chọn chiến lược

Mục tiêu

cụ thể

Mục đích

Kết quả

Trang 26

Xác định giá trị tài sản đầu tư

Trang 27

• Có ba cách tiếp cận giá trị : (a) phương pháp so sánh trực tiếp (là phương pháp định giá tương đối), (b) phương pháp thu nhập bao gồm (i) phương pháp vốn hóa trực tiếp và (ii) phương pháp dòng tiền chiết khấu (c) phương pháp chi phí , định giá tài sản với chi phí thay thế.

Trang 28

Giá trị tài sản phải tương ứng với khả năng tạo ra dòng tiền trong tương lai Cách tiếp cận đơn giản nhất là gán giá trị cho tài sản dựa trên giá trị thực sự được gán cho các tài sản khác trên thị trường, tức là phương pháp so sánh trực tiếp Tuy nhiên, vì không có hai tài sản giống nhau hoàn toàn và có thể có sự khác biệt đáng kể tồn tại giữa các tài sản, nên cách tiếp cận này không phù hợp với tất cả các tài sản và phải thận trọng khi sử dụng Một cách tiếp cận

lý thuyết hợp lý là một cách tiếp cận trong đó chúng ta ước tính khả năng tạo ra dòng tiền thực tế của tài sản và sau

đó định giá tài sản theo giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai, tức là phương pháp thu nhập

Khi không có giao dịch tại thị trường tương đương và khó có thể dự đoán chính xác các dòng tiền trong tương lai, thì phương pháp chi phí có thể được sử dụng để định giá một tài sản với chi phí thay thế.

Trang 29

Phương pháp so sánh trực tiếp

• Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp định giá tương đối Trong phương pháp này, chúng ta căn cứ vào các giao dịch gần đây của các tài sản tương tự và sử dụng chúng là chuẩn để xác định giá trị cho tài sản.

Trang 30

Các bước tiến hành

•Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những TS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với TS mục tiêu cần

định giá.

•Bước 2 Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với TS mục tiêu.

•Bước 3 lựa chọn một số TS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 TS.

•Bước 4 chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa TS mục tiêu và TS chứng cớ Tiến hành điều chỉnh giá của TS chứng cớ Nếu TS chứng cớ có các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giảm giá trị của nó xuống và ngược lại

•Bước 5 ước tính giá trị TS mục tiêu trên cơ sở các mức giá đã được đã điều chỉnh đối với TS chứng cớ

Trang 31

• Comparable sales approach involves the following steps:

– Identifying actual market transactions in recent past of comparable properties The comparable transactions must be similar in terms of location, property size, property nature (residential vs commercial), tenant size (whether one tenant or multiple tenants), typical lease duration (i.e short-term vs long-term, etc.).

– Finding price multiple for the properties based on some feature of the property which derives the property’s value It involves dividing the property value by say its covered area, number of apartments, etc.

– The multiples derived from comparable transactions are then multiplied with the same feature of the property to arrive at a value estimate, i.e value per square feet must be multiplied by the property’s area to find value.

Trang 32

Phương pháp thu nhập

• Phương pháp thu nhập là một phương pháp định giá tuyệt đối Có hai biến thể của phương pháp thu nhập: phương pháp vốn hóa trực tiếp (đơn giản hơn) và phương pháp dòng tiền chiết khấu (tiên tiến hơn).

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp định giá một tài sản được coi là tồn tại vĩnh viễn, tức là một dòng tiền vô hạn Nó tương tự như mô hình tăng trưởng Gordon Giá trị của một tài sản theo phương pháp vốn hóa trực tiếp có thể được thực hiện bằng cách sử dụng công thức sau:

Trang 33

• Trong đó NOI - annual net operating income, r là lãi suất and j là tỷ lệ tăng trưởng thu nhập hằng năm.

Trang 34

• Cách tiếp cận dòng tiền chiết khấu dự báo NOI trong tương lai bằng cách dự báo riêng lẻ, chi tiết cho từng năm, tìm giá trị hiện tại tất cả các dòng tiền

trong tương lai bằng cách sử dụng tỷ lệ lợi nhuận mong muốn Tỷ lệ hoàn vốn mong muốn là tỷ lệ chiết khấu có tính đến yếu tố rủi ro của tài sản.

Trang 35

• Following is the formula for discounted cash flow approach:

Trang 36

• Sau đây là công thức tổng quát:

• +… + +

• Trong đó NOI1, NOI2 và NOI n là thu nhập thuần (net operating income) trong các năm 1, 2,…, và n SV là giá trị còn lại và r là tỷ lệ lãi mong muốn.

Trang 37

Phương pháp chi phí

• Phương pháp chi phí định giá một tài sản với chi phí thay thế, tức là chi phí sẽ phát sinh trong việc tái tạo tài sản Ví dụ: Đối với một BĐS, Giá trị của một tài sản theo phương pháp này bằng với giá trị thị trường của đất mà nó được xây dựng cộng với chi phí xây dựng một tài sản tương tự với giá hiện tại.

• Cách tiếp cận này có một điểm yếu lớn về mặt lý thuyết vì nó xác định giá trị của một tài sản hoàn toàn mới có thể có chi phí sửa chữa và bảo trì thấp hơn

so với một tài sản cũ.

Trang 38

Ví dụ - Xác định giá trị tài sản của bạn theo 3 phương pháp

• Bạn sở hữu một tổ hợp 50 căn hộ 3 giường tại San Francisco với tổng diện tích 50.000 feet vuông Hãy gọi đó là Tài sản Y.

• Tỷ lệ lấp đầy trung bình là 90% và tiền thuê trung bình hàng tháng là 8.000 USD

dự kiến sẽ tăng 7% mỗi năm trong tương lai gần, tức là 5 năm đầu Doanh thu không thể thu hồi là 6% Chi phí hoạt động hàng tháng là 20% doanh thu trong năm đầu tiên và dự kiến sẽ tăng theo Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), giả sử 3% mỗi năm Chi phí bảo hiểm là 3% công suất Doanh thu khác mỗi năm lên tới 500.000 đô la, dự kiến sẽ không đổi trong 5 năm tới Thuế tài sản là 5% và thuế thu nhập là 20%.

Trang 39

• Trong năm ngoái, ba tòa nhà chung cư đã được bán trong phạm vi một km vuông: Tòa nhà A có tổng diện tích bao phủ là tòa nhà 25.000 feet vuông, có 30 căn và được bán với giá 40 triệu USD; Tòa nhà B có diện tích 70.000 feet vuông, 60 căn và được định giá 70 triệu USD và Tòa nhà C có diện tích 60.000 feet vuông, 42 căn hộ và được bán với giá 55 triệu USD.

• Giá trị thị trường của khu đất là 30 triệu USD, và đã phải chi 20 triệu USD để xây dựng tòa nhà 10 năm trước Giả sử lạm phát trong 10 năm qua ở mức trung bình 2,5%.

Trang 40

• Trong 3 năm qua, các tài sản tương đương được định giá dựa trên tỷ lệ vốn hóa 10% Giả sử trong tăng trưởng trung bình của NOI là 5% cho mục đích phương pháp vốn hóa trực tiếp (thời gian tồn tại của tài sản là vĩnh viễn).

• Tìm ra giới hạn dưới và trên cho giá trị của tài sản dựa trên các phương pháp định giá tài sản phổ biến nhất Tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu có tính đến rủi ro là 11%.

Trang 41

Comparable sales approach

• The comparable sales approach is the simplest method even though it is impossible to find a perfectly comparable property The following table shows how the comparable sales approach can be applied to the Property Y:

Property Value Area (Square ft) Units Value per Square ft Value per unit

A 40000000 25000 30 1600 1333333

B 70000000 70000 60 1000 1166667

C 55000000 60000 42 917 1309524 Average xxx xxx Property Y area (Square ft) xxx

Property Y units xxx Property Y value xxx xxx

Trang 42

Direct capitalization method

• For the purpose of direct capitalization method, we need to first work out the net operating income (NOI) in Year 1:

Operating expenses (20% of effective rent)

Insurance costs (3% of the gross revenue)

Property taxes (5% of total income)

NOI

Trang 43

Direct capitalization method

• For the purpose of direct capitalization method, we need to first work out the net operating income (NOI) in Year 1:

Operating expenses (20% of effective rent)

Insurance costs (3% of the gross revenue)

Property taxes (5% of total income)

NOI

Trang 44

• Given a cap rate of 10% determined as the average ratio of the NOI to property value of comparable properties and a growth rate of 5%, the value of the property under the direct capitalization approach works out to USD xxxx million:

• = =$xxxxx

Trang 45

Discounted cash flow method

• In order to apply the discounted cash flow approach, we need to work out future NOI by forecasting each line item in the NOI calculation, find out a terminal value and then discount those future cash flow to time 0 using the required rate of return.

• The following table shows forecasted NOI:

Định dạng
Số trang	48
Dung lượng	483,83 KB