PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN – THỰC TIỄN THỰC THI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ PHỔ YÊN

khóa luật tốt nghiệp PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN – THỰC TIỄN THỰC THI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ PHỔ YÊN

KHOA QUẢN LÝ - LUẬT KINH TẾ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

NGÀNH LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH

TÊN ĐỀ TÀI:

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN – THỰC TIỄN THỰC THI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

THỊ XÃ PHỔ YÊN

Thái Nguyên, tháng 6 /2021

TRANG PHỤ BÌA

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

NGÀNH LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Lớp: LUẬT KINH DOANH A

Thái Nguyên, tháng 6 /2021

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên em xin chân thành cảm ơn đã hướng dẫn và chỉ bảo tận tình, giúp

đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện khóa luận của mình Em xinchân thành cảm ơn các thầy cô, bạn bè trong Trường Đại học kinh tế và Quản trịkinh doanh Thái Nguyên đã giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập tại trường

Mặc dù bản thân em đã rất cố gắng nhưng với vốn kiến thức hạn hẹp cũngnhư thời gian tìm hiểu có hạn, khóa luận của em không thể tránh khỏi những thiếusót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo để khóa luậncủa em được hoàn thiện hơn

Cuối cùng, em kính chúc quý thầy cô trong Trường Đại học kinh tế và Quảntrị kinh doanh Thái Nguyên dồi dào sức khỏe, công tác tốt Chúc đơn vị có nhữngbước đi vững chắc để đạt được những thành công rực rỡ hơn trong tương lai

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 3 năm 2021

Sinh viên

TÓM TẮT

Đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án - Thực tiễn

thực thi tại tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên” nghiên cứu trong khoảng thời gian

2017-2020, có mục tiêu nghiên cứu tổng quan là tìm hiểu về pháp luật về giảiquyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tạiTòa án nhân dân thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên nhằm đánh giá những thuận lợi

và khó khăn trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai Đồng thời làm sáng tỏnhững vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai, phân tích số liệu các vụ ánqua các năm, đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dânthị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên Qua đó làm rõ các kết quả đạt được trong thựctiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp và tìm ra những tồn tại, vướng mắc,bất cập trong hệ thống pháp luật còn tồn tại hiện nay Để từ đó đưa ra một số địnhhướng và giải pháp để hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa ánnhân dân thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG SỐ v

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

4.1 Phương pháp thu thập thông tin 4

4.2 Phương pháp phân tích 4

4.3 Các phương pháp khác 5

5 Kết cấu của khóa luận tốt nghiệp 5

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 6

1.1 Khái quát về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai 6

1.1.1 Tranh chấp về đất đai 6

1.1.2 Giải quyết tranh chấp đất đai 15

1.2 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án 20

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án 20

1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án 22

1.2.3 Ưu điểm, hạn chế của việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án 24

1.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

đai theo pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ 26

1.3.1 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980 26

1.3.2 Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp năm 1980 26

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 33

2.1 Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 33

2.1.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 33

2.1.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 36

2.1.3 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án 41

2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên .43

2.2.1 Giới thiệu khái quát về Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên 43

2.2.2 Khái quát về tình hình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân trong thời gian qua 44

2.2.3 Những kết quả đạt được trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên 52

2.2.4 Những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên 54

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TÒA ÁN DÂN NHÂN THỊ XÃ PHỔ YÊN 64

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên 64

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên 65

3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên 69

KẾT LUẬN 73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG SỐ

Bảng số liệu Bảng 2.1. Tình hình thụ lý vụ án tranh chấp đất đai của Tòa án

nhân dân thị xã Phổ Yên giai đoạn 2017 - 2020

Bảng 2.2.

Số liệu thống kê các vụ án tranh chấp đất đai được giải quyết tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên giai 2017 - 2020

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triểnđất nước Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộcsống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xãhội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia Hiện nay đất đai không chỉ là phục

vụ cho các mục đích hiện hữu của đời sống hàng ngày mà còn trở thành một loạihàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường dưới sự tác động mạnh mẽ của nềnkinh tế thị trường

Xã hội ngày càng phát triển, theo đó các quan hệ đất đai cũng ngày càngđược thiết lập đa dạng phong phú cả về bề rộng lẫn bề sâu Đặc biệt với sự pháttriển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai cũng ngày cànglan rộng cả quy mô và độ phức tạp Kéo theo đó các tranh chấp mâu thuẫn, bấtđồng của các chủ thể tham gia vào các quan hệ đất đai cũng phát sinh và phát triểntheo phương hướng đa dạng, phức tạp về tính chất, mức độ và ngày càng phổ biến.Tình trạng TCĐĐ kéo dài với số lượng người khiếu nại ngày càng đông là vấn đềđáng được quan tâm TCĐĐ phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến mối quan hệtrong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người dânViệt Nam, gây ra sự mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội

Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phươngtrên cả nước, phổ biến là các tranh chấp đất đai về chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, tranh chấp do lấn, chiếm đất, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất,tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn,…

Kể từ khi Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 ra đời thì nước tachỉ còn lại một hình thức sở hữu đất duy nhất – đó là sở hữu toàn dân về đất đai,nhà nước là đại diện chủ sở hữu theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

Bộ luật Dân sư năm 2015 đã bước đầu thiết lập cơ chế để giúp người sửdụng đất thực hiện các quyền của mình Luật Đất đai năm 2013 thay thế cho luậtĐất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2015 thay thế cho Bộ luật Dân sự năm

2005 đã phần nào giải quyết được những hạn chế trong việc đảm bảo thực hiệnquyền của người sử dụng đất – một trong những quyền cơ bản mang tính đặc thùđược điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, góp phần ổn định trật tự, antoàn xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất.

Thị xã Phổ Yên là một trung tâm tổng hợp về công nghiệp, thương mại vàdịch vụ, là cửa ngõ giao lưu kinh tế - văn hóa của tỉnh Thái Nguyên với thủ đô HàNội và các tỉnh đồng bằng sông Hồng, có vai trò thúc đẩy kinh tế - xã hội của vùngphía Nam của tỉnh Thái Nguyên Trong giai đoạn 2010 - 2015, Phổ Yên đã thu húthơn 60 dự án lớn trên địa bàn đưa tổng vốn đầu tư đạt 225 nghìn tỷ đồng, trong

đó có dự án của Tập đoàn Samsung tại Khu công nghiệp Yên Bình là dự án

có quy mô lớn nhất tỉnh hiện nay, điều này góp phần quan trọng đưa tỉnh TháiNguyên trở thành tỉnh công nghiệp trước năm 2020 Tuy nhiên, cùng với đó đã vàđang nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp về xã hội, môi trường đặc biệt là trong lĩnhvực quản lý và sử dụng đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai luôn là vấn đềđược quan tâm hàng đầu

Vì vậy cần nghiên cứu thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa ánnhân dân thị xã Phổ Yên để hiểu rõ hơn tình hình tranh chấp đất đai tại địa bàn vànhằm phát hiện ra những hạn chế, thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp luật và từ

đó đưa ra những định hướng và giải pháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranhchấp đất đai tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên

Xuất phát từ những căn cứ lý luận và thực tiễn trên, em đã chọn đề tài

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án - Thực tiễn thực thi tại tòa án nhân dân Thị xã Phổ Yên” làm khóa luận tốt nghiệp của em.

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Nghiên cứu quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong việcgiải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên từ đó đề xuất một

số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác giải quyếttranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên.

2.2 Mục tiêu cụ thể

Đề tài nghiên cứu nhằm hướng tới những mục tiêu cụ thể sau:

- Tìm hiểu khái quát chung về giải quyết tranh chấp đất đai;

- Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tạiTòa án nhân dân và thực trạng thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tạiTAND thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, từ đó chỉ ra những khó khăn vướng mắctrong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên;

- Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệuquả thực thi pháp luật về công tác giải quyết tranh chấp đất đai, đồng thời giúpnâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND thị xã Phổ Yên, tỉnhThái Nguyên

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Các quy định pháp luật về giải quyếttranh chấp đất đai tại Tòa án và thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa ánnhân dân thị xã Phổ Yên

giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên Đồng thời khảosát thực tiễn về việc áp dụng pháp luật của Tòa án để giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đất

Ngoài ra, còn nêu lên một vài tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn giải quyếttranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân Từ đó sẽ đưa ra ý kiến tham khảo gópphần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa

án nhân dân thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp thu thập thông tin

- Từ tài liệu thứ cấp

Thông tin thứ cấp sử dụng trong đề tài này được thu tập từ các nguồn khácnhau như trên sách, báo, tạp chí, truyền hình, qua internet… Thông tin thứ cấp chủyếu là các văn bản pháp luật, giáo trình, các vụ án đã thụ lý, bài viết nghiên cứu,các báo cáo tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên về các vấn đề liên quan đến phápluật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và thực trạng giải quyết tranh chấp đấtđai tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên

- Tài liệu sơ cấp

Thông tin sơ cấp trong đề tài chủ yếu được lấy từ nguồn tham vấn ý kiến củacác cán bộ, nhân viên trong Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên trong các vụ án đượcthụ lý và đã giải quyết xong

4.2 Phương pháp phân tích

Từ những thông tin đã thu thập được, em sẽ sử dụng phương pháp phân tích

để đánh giá các thông tin, sử dụng những thông tin phù hợp để đưa vào các nộidung của khóa luận Ví dụ phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích, đánhgiá thực trạng giải quyết tranh chấp, phân tích đánh giá để làm rõ thực tiễn áp dụngluật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên, phân tích, dự báo

để đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện pháp luật về giảiquyết tranh chấp ở Tòa án nhân dân thị xã Phổ Yên

4.3 Các phương pháp khác

Ngoài phương pháp thu thập thông tin và phân tích thông tin, đề tài sử dụngnhiều phương pháp nghiên cứu khoa học khác như: thống kê, lịch sử cụ thể, khảocứu thực tế,… nhằm chứng minh cho những đánh giá, nhận định về các nội dung

cụ thể của đề tài Phương pháp so sánh lại được dùng trong quá trình xét xử thụ lý,nghiên cứu các hồ sơ vụ án

5 Kết cấu của khóa luận tốt nghiệp

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củakhóa luận tốt nghiệp gồm 3 phần:

Chương 1 Khái quát chung về giải quyết tranh chấp đất đai

Chương 2 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa ánnhân dân thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên

Chương 3 Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấpđất đai tại Tòa án dân nhân thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Khái quát về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.1 Tranh chấp về đất đai

1.1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng làyếu tố mang tính quyết định sự tồn tại tại và phát triển của con người, các sinh vậtkhác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điềukiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳmột ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất

để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến nay

Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng trong xã hội và dựa trên đòi hỏi củacông cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điềuchỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh chohoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả Đồng thời, tạo cơ sở pháp

lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảysinh

Trước tiên, để làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai thì cần phải hiểu “tranhchấp” là gì? Trong đời sống xã hội, các tranh chấp có nhiều loại và xảy ra trênnhiều lĩnh vực Tùy theo loại tranh chấp mà nó có các khái niệm khác nhau “tranhchấp” như:

Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp đất đai nói chung đượchiểu là việc “Giành nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào” [12, Tr989]

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1 Giành giật, giằng conhau cái không rõ thuộc về bên nào; 2 Bất đồng, trái ngược nhau” [14, Tr808].Theo từ điển giải thích từ ngữ luật học, khái niệm tranh chấp trong các lĩnh vựcdân sự, kinh doanh, hợp đồng được khái quát với các nội dung sau: Tranh chấp dân

sự có thể hiểu là các mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa cácchủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự Tranh chấp kinh doanh là nhữngmâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong cáchoạt động kinh doanh… Hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột,bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện cácquyền và nghĩa vụ trong hợp đồng [13, Tr35].

Trong lĩnh vực đất đai, khi các chủ thể tham gia vào các quan hệ pháp luậtđất đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan

hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, nhữngbất đồng Có thể nói tranh chấp trong lĩnh vực đất đai là loại tranh chấp phổ biến

và phức tạp nhất trong số các tranh chấp dân sự bởi quyền sử dụng đất thường cógiá trị lớn Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hìnhthái kinh tế - xã hội nào.Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranhchấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giaicấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột Việc giải quyết triệt để các giải quyết tranh chấpđất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội Ở xã hộikhông tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thường làmâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên Việc giải quyết tranhchấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đường thương lượng, hòa giảihoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quyđịnh pháp luật

Như vậy, tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai hiểu theo nghĩa rộng, là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồngtrong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đấtđai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể thamgia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sửdụng đất đai Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyềnquản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng

mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ Vì vậy, họ không thểcùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyềnphân xử (giải quyết).

Cụ thể theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Tranh chấpđất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiềubên trong quan hệ đất đai” Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phứctạp nhất hiện nay

1.1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnhnhững đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mangnhững đặc điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp laođộng, tranh chấp kinh tế Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất

hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất Quyền sử dụng đất củacác chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nướchoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc đượcNhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sửdụng Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhântham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất

Thứ hai, khách thể trong quan hệ tranh chấp đất đai là quyền sử dụng, tài sản

gắn liền với đất đai hoặc cả hai

Thứ ba, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp Hoạt động

quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phúvới việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụngkhác nhau Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơnthuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất Đất đai đã trở thành mộtloại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luậtcung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ làviệc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua

các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất) Vì vậy, quan hệ tranh chấp đất đai cónội dung là sự xung đột, tranh chấp về các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đấtđối với một hoặc nhiều thửa đất cụ thể.

Thứ tư, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có

thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kếttrong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnhhưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còngây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội Vì trước hết, khi xảy ra tranhchấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đếnviệc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động không nhỏ đến tâm lý, tinh thần củacác bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm chonhững quy định của pháp luật đất đai cũng như chính sách của Nhà nước khôngđược thực hiện một cách triệt để

Việc nghiên cứu những đặc điểm đặc thù của tranh chấp đất đai nêu trênkhông chỉ có ý nghĩa quan trọng trong việc quy định những chế định về đất đaicũng như tranh chấp đất đai mà thông qua đó còn còn thấy được tính chất, phạm vicủa tranh chấp đất đai, góp phần hoàn thiện những quy định chi tiết về loại tài sảnđặc biệt này

1.1.1.3 Phân loại tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp Do đó, để giảiquyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai Việcxác định chính xác dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng nhằm xác địnhchính xác việc đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại tòa án theo thủ tục tốtụng dân sự hay tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết củaTòa án nhân dân hay UBND, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở đểxác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp

Việc phân loại quan hệ pháp luật tranh chấp liên quan đến đất đai là vấn đềtương đối Trên thực tế có những vụ án, tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp

có cả dấu hiệu của tất cả các dạng tranh chấp Để xác định tranh chấp thuộc dạngtranh chấp đất đai nào, ngoài các quy định của Luật Đất đai cần căn cứ vào các quyđịnh của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam để xác định ai kiện, kiện ai, kiện vềvấn đề gì và kiện như thế nào để xác định quan hệ pháp luật.

Có các dạng tranh chấp liên quan đến đất đai sau:

+ Căn cứ vào chủ thể và căn cứ vào đối tượng tranh chấp gồm:

Nhóm thứ nhất: Tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất Đây là

tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch

về đất

Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đấtliền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bịtrùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làkhông đúng

Nhóm thứ hai: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

(chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ,…) Các tranh chấp này có thể là yêu cầuthực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịchdân sự vô hiệu… Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp vềhợp đồng dân sự Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng nhưđối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung

Nhóm thứ ba: Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.

Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế Bảnchất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là QSDĐ và Tòa

án phải xác định ranh giới đất để phân chia Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranhchấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp vềthừa kế tài sản nói chung

Nhóm thứ tư: Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm: tranh chấptài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước,nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xâydựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhàxưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúckhác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, câycông nghiệp hay các cây lâu năm khác….gắn liền với quyền sử dụng đất đó Tranhchấp trong trường hợp này có thể là tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đấtgắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn liền với tàisản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

+ Căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp gồm:

Nhóm thứ nhất: Tranh chấp về quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữanhững vùng đất được phép sử dụng và quản lý Loại tranh chấp này thường do mộtbên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau;

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệthừa kế: quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng:

- Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạntrước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác;

- Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựngvùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường vàcác tổ chức sử dụng đất khác

Nhóm thứ hai: Tranh chấp về quyền nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử

dụng đất

Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kiahoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng phát sinh tranh chấp Loạitranh chấp này thường thể hiện ở các hình thức như:

- Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng giá trị quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thuhồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng

Nhóm thứ ba: Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.

Đặc biệt là tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa vớiđất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với trồng cây cao su; giữa đất hương hỏa vớiđất thổ cư trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất

Nhiều khi, sự tranh chấp về quyền sử dụng đất dẫn đến những tranh chấp vềđịa giới hành chính Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa hai tỉnh, hoặc haihuyện, hai xã với nhau, tập trung ở những nơi có nguồn làm thổ sản quý, có ýnghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hoá, ở vị trí dọc theo các triềnsông lớn những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vịtrí có tầm quan trọng

1.1.1.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai xảy ra ở hầu hết các tỉnh và địa bàn trên cả nước với nhịp

độ và tính chất khác nhau Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến tình trạngtranh chấp đất đai hiện nay Nhưng chúng ta có thể khái quát một số nguyên nhânphổ biến dẫn tới tranh chấp đất đai như sau:

* Nguyên nhân khách quan

Thứ nhất, Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do

lịch sử để lại

Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975 Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóanông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại.Những tổ chức đó quản lý khá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả

Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 – 1978 và năm1982- 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, “cào bằng” đã dẫn tới

những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đấtđai.

Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chếquản lý đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị Dưới góc độ kinh tế, đất đaiđược coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quyluật giá trị

Từ khi đất đai trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều ngườidẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, chomượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một sốchính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác địnhviệc sử dụng đất ổn định của họ

Thứ hai, Về phía Nhà nước

Cơ chế quản lý của Nhà nước còn thiếu sót, nhiều trường hợp các địaphương có quan hệ đất đai phức tạp, Nhà nước vẫn chưa có hồ sơ địa chính hoànchỉnh Ngoài ra, việc phân cấp quản lý cho quá nhiều ban ngành dẫn đến việc quản

lý còn nhiều thiếu sót cũng là nguyên nhân gây ra tranh chấp đất

Thứ ba, Bồi thường giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng

Một số trường hợp giải tỏa khu đất đang thuộc quyền sở hữu của người dânkhông bồi thường thỏa đáng hoặc đưa giá tái định cư quá cao, gây ra mâu thuẫngiữa người dân và các nhà quản lý

Thứ tư, Công tác giải quyết khiếu nại chưa hiệu quả

Nhiều cơ quan Nhà nước không làm việc đúng trách nhiệm trong vấn đềhòa giải, hướng dẫn người dân làm hồ sơ khiếu nại, né tránh trách nhiệm khi xảy rakhiếu kiện Cũng có trường hợp đưa ra phương án giải quyết thiếu khả thi và côngbằng, dẫn đến phát sinh những mâu thuẫn phức tạp hơn

* Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, Cơ chế quản lý đất đai chưa tốt dẫn đến các trường hợp:

+ Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý vàthực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt

là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động

Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ,nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc

+ Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sửdụng đất không hợp lý khó bị phát hiện Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịpthời

Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai,quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đếnbiện pháp quản lý về mặt kinh tế

Thứ hai, Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo

+ Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi,nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác Hồ sơ đất đai không đầy đủ, việc đăng

ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện đểhoạt động dễ dàng

Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm phápluật thì lúng túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chứcđược lực lượng quần chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà tráilại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo

Thứ ba, Về phía người dân, người sử dụng đất

+ Người dân thiếu hiểu biết: Có nhiều trường hợp đất công cộng được sửdụng cho mục đích làm đường đi, sinh hoạt,…lại bị người dân vô tư phân chia, sửdụng theo các luật lệ, tập quán xưa mà không dựa vào luật hiện hành, dẫn đếntranh chấp

+ Mâu thuẫn lợi ích cá nhân: Quá trình phân chia tài sản, mâu thuẫn khichuyển nhượng,… cũng rất dễ phát sinh tranh chấp đất đai

1.1.2 Giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp khó có thể thỏa thuận vớinhau để đưa ra giải pháp hữu hiệu trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, nhữngmâu thuẫn sẽ ngày càng gay gắt hơn nếu không được các bên tranh chấp cùng phốihợp để giải quyết Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện chức năngcủa mình trong việc chỉ rõ quyền quản lý và sử dụng đối với các bên

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp

lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai".

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai

là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai tròtrong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điềuchỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội.Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngănngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra

Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản

lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước cóthẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giảiquyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bịxâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra cácgiải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ củacác chủ thể trong quan hệ đất đai

1.1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai

Thứ nhất, Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

Để giải quyết một tranh chấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện phápnhư tự thương lượng, thỏa thuận với nhau Pháp luật đất đai không quan tâm cáchthức họ thỏa thuận thế nào, thương lượng ra sao mà chỉ đưa ra các quy định điềuchỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan nhà nướcvào việc giải quyết đó mà thôi Điều này nhằm thể hiện sự tôn trọng của Nhà nướcvới tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ thể và Nhà nước sẽ cung cấp một công

cụ giải quyết tranh chấp cho họ nếu như họ không có được sự thống nhất Một khi

đã có sự tham gia của cơ quan nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyếttranh chấp là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũngnhư chính cơ quan nhà nước mới biết chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranhchấp và giải quyết theo trình tự, thủ tục gì

Thứ hai, Đối tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp là tranh chấp đất

đai Trong đó các đương sự yêu cầu cơ quan nhà nước xác định rõ những quyền vànghĩa vụ của các bên đối với khu đất đang bị tranh chấp

Thứ ba, Hệ quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp là quyền và nghĩa vụ

của các chủ thể trong quan hệ đất đai sẽ được làm rõ bằng bản án hoặc quyết định

có hiệu lực pháp luật

Thứ tư, do đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp và có tầm quan trọng trên

nhiều phương diện, hơn nữa, việc quản lý và sử dụng đất có nhiều biến động quacác thời kỳ lịch sử nên TCĐĐ xảy ra rất phức tạp, có đông người tham gia Hoạtđộng giải quyết TCĐĐ huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị,khuyến khích các tổ chức quần chúng ở cơ sở và người dân tham gia giải quyếtTCĐĐ Trong giải quyết TCĐĐ, Nhà nước coi trọng và đề cao các phương thứcthương lượng, hòa giải nhằm giải quyết ổn thỏa tranh chấp, duy trì sự ổn địnhchính trị - xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân

Thứ năm, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nền Nhà

nước không thừa nhận và không xem xét giải quyết các tranh chấp về đòi lại đất đãchỉa cấp cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ

Thứ sáu, việc giải quyết TCĐĐ không chỉ dựa vào quan điểm đường lối của

Đảng, chính sách pháp luật của Nhi nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiểu,phong tục tập quán trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai của người dân ở cácvùng, miền khác nhau trong cả nước,

1.1.2.3 Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai

Khi phát sinh tranh chấp cần giải quyết, các bên đều mong muốn tìm đượcbiện pháp giải quyết tranh chấp, đảm bảo tốt nhất quyền lợi, ảnh hưởng đến mốiquan hệ giữa các bên là thấp nhất, ít tốn kém về thời gian và tiền bạc Vì vậy, việclựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là vô cùng quan trọng

Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật gồm:

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải

Đối với một vụ việc tranh chấp đất đai, về mặt nguyên tắc, trước khi tiếnhành giải quyết tranh chấp đất đai, các vụ việc tranh chấp đất đai đều phải trải quathủ tục hòa giải

Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải thì có hai hình thức là:

- Hòa giải ngoài tố tụng

Hòa giải ngoài tố tụng là một phương thức giải quyết tranh chấp độc lập vớiquá trình tố tụng, xuất phát từ thiện chí giải quyết tranh chấp, các chủ thể đã tự mìnhthực hiện thương lượng, thỏa thuận Hòa giải diễn ra trước các giai đoạn tố tụng

Về thủ tục hòa giải ngoài tố tụng căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật Đấtđai năm 2013, Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP Theo đó:

– Nhà nước khuyến khích các bên trong tranh chấp đất đai có thể tự hòa giải,thỏa thuận với nhau để đưa ra phương án giải quyết vụ việc tranh chấp này Hoặchai bên tranh chấp có thể nhờ đến bên thứ ba (ở đây có thể là thôn, xóm, làng, bản)

để thực hiện việc hòa giải mà ở đây có thể gọi là hòa giải tại cơ sở

– Trường hợp mà các bên mặc dù đã cố gắng tự hòa giải, hoặc đã thông quahòa giải tại cơ sở mà vẫn không đạt được sự thống nhất, vẫn tranh chấp, không thể

hòa giải được thì sẽ phải thực hiện việc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã đểtiến hành hòa giải – thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

– Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai từ các bênliên quan thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phải có trách nhiệm cùng với các cơ quan

có liên quan như Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đại diện thôn, xóm, ấp bảnhay các tổ chức xã hội khác như Hội phụ nữ, Hội Nông dân, Cán bộ địa chính, Cán

bộ tư pháp… tổ chức việc hòa giải thông qua Hội đồng Hòa giải

– Việc hòa giải có thể thành hoặc không thành nhưng dù kết quả thế nào thìviệc hòa giải đều phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên liênquan và xác nhận về kết quả hòa giải của Ủy ban nhân dân xã

– Thời hạn thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường đốivới một vụ việc tranh chấp đất đai được xác định là 45 ngày kể từ ngày Ủy bannhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp

- Hòa giải trong tố tụng

Hòa giải trong tố tụng là một giai đoạn giải quyết tranh chấp trong thủ tục

tố tụng có tính chất bắt buộc do Tòa án nhân dân có thẩm quyền thực hiện, chỉđược tiến hành trong giai đoạn chuẩn bị xét xử

Hòa giải chỉ được tiến hành trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, hòa giải mang tínhchất bắt buộc và kết quả hòa giải có tính chất bắt buộc thi hành, có giá trị pháp lý

Trường hợp hòa giải thành thì hết thời hạn bảy ngày, kể từ ngày lập biên bảnhòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thìThẩm phán chủ trì phiên hòa giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tòa ánphân công phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự

Trong trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giảikhông thành và ra quyết định đưa vụ án ra xét xử

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính nhà nước.

Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hành chính là việc các đương

sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại các cơ quan hành chính nhà nước có thẩmquyền, bao gồm UBND cấp tỉnh và cấp huyện; Bộ Tài Nguyên Môi trường

Đây là hình thức áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự lựachọn giải quyết tranh chấp tại UBND và không có giấy chứng nhận QSDĐ hoặckhông có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thìkhiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện Nếumột bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì

có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đốitượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này cóquyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh Nếu một trong các bên đương sựkhông đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộtrưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa

án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Đối với những vụ việc đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnhnhưng đương sự không đồng ý về quyết định giải quyết của Chủ tịch Uỷ ban nhândân cấp tỉnh và có đơn khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường thì Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và môi trường sẽ tiếp nhận, phân công đơn vị có chức năng giảiquyết Sau khi đã điều tra, thu thập, nghiên cứu hồ sơ và tổ chức hòa giải giữa cácbên tranh chấp thì các cơ quan, đơn vị có chức năng sẽ hoàn chỉnh hồ sơ để trình

Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực buộc các bên phải thi hành nếukhông sẽ bị cưỡng chế thi hành

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong hình thức này làTòa án nhân dân các cấp

Hiện nay, căn cứ khoản Điều 203 Luật Đất đai 2013, hình thức giải quyếttranh chấp đất đai bằng thủ tục tố tụng dân sự được áp dụng đối với một trong cáctrường hợp sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trongcác loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…)

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không cómột trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và đương sựchọn hình thức giải quyết này Tòa án nhân dân chỉ giải quyết khi có Biên bản hòagiải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, có chữ ký của hai bên

– Tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyềnnhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch

Ủy ban nhân dân có thẩm quyền và đương sự khởi kiện lên Tòa án giải quyết

1.2 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội và

ở mọi thời kỳ lịch sử Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quanNhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng mâu thuẫn của hai haynhiều bên trong quan hệ đất đủ trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của các bên tranh chấp Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan

hệ đất đã được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và củangười sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quyđịnh của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống

Trong thực tế hiện nay có nhiều phương thức khác nhau để giải quyết TCĐĐnhư hòa giải, giải quyết tại UBND và giải quyết thông qua Tòa án

- Hòa giải TCĐĐ là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằmgiúp các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâuthuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuậncủa các bên tranh chấp

Hòa giải TCĐĐ có thể thực hiện thông qua hai hình thức là hòa giải trước tốtụng và hòa giải trong tố tụng Hệ thống pháp luật về hòa giải tranh chấp trước tốtụng ở nước ta hiện nay tương đối đầy đủ và bao trùm các lĩnh vực của đời sống -

xã hội Pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai trước tố tụng hiện nay gồm: Hòagiải ở cơ sở và hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp

Hòa giải tại cơ sở thực hiện tại cộng đồng dân cư thông qua tổ viên tổ hòagiải ở cơ sở thực hiện theo quy định của pháp lệnh hòa giải ở cơ sở, theo nhữngquy tắc đạo đức, phong tục, tập quán, hương ước, quy ước của cộng đồng dân cư.Còn hòa giải tại UBND được thực hiện sau khi hòa giải tại cơ sở không đạt kết quả

và một bên gửi đơn đến UBND xã để yêu cầu tổ chức việc hòa giải Xét về bảnchất đây là hình thức hòa giải TCĐĐ do chính quyền cơ sở thực hiện dựa trên cơ

sở quyền lực Nhà nước, do vậy việc thực hiện hòa giải do UBND xã thực hiệnmang tính bắt buộc và kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý, là cơ sở để cơ quan

có thẩm quyền cấp trên chính lý hiện trạng sử dụng đất, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

- Giải quyết TCĐĐ bằng con đường hành chính (do cơ quan quản lý nhànước về đất đai thực hiện).Theo quy định của pháp luật hiện hành, TCĐĐ màkhông có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong số các loạigiấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 (các giấy tờhợp lệ về đất đai) thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện hoặc cấptỉnh Xét về bản chất, các TCĐĐ thuộc dạng này là các tranh chấp về việc xác định

ai là người sử dụng hợp pháp, do đó, để trả lời câu hỏi này thì chỉ có cơ quan hànhchính nhà nước mới có khả năng và thẩm quyền đưa ra lời giải chính xác Bởi lẽ,

cơ quan hành chính nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, có đầy đủ thôngtin, số liệu, hồ sơ địa chính về từng thửa đất cũng như nắm rõ nguồn gốc, hiệntrạng sử dụng đất nền biết rõ ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Đối vớinhững tranh chấp này, các quyết định của UBND có thẩm quyền có giá trị bắt buộcthực hiện đối với các bên tranh chấp

- Giải quyết TCĐĐ bằng con đường tố tụng (do TAND thực hiện) đối vớitranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai và tranh chấp về quyền sử dụng đất màngười sử dụng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy

tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc không có một trong các giấy

tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhưng có yêu cầu Tòa án giảiquyết thì thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND Đây là phương thức giải quyếttranh chấp phổ biến và lâu đời nhất Hình thức giải quyết nảy thông qua cơ quanquyền lực công có chức năng xét xử để đưa ra một bản án, quyết định có hiệu lựcpháp luật bắt buộc đổi với các bên tham gia tranh chấp, là cơ sở để các cơ hànhchính nhà nước có những điều chỉnh phù hợp theo nội dung quyết định, bản án đãnêu

Ngoài ra, theo tổ chức bộ máy nhà nước thì Tòa án được tổ chức và có cơchế hoạt động độc lập và chỉ tuân theo pháp luật nên các phán quyết của Tòa ánđảm bảo sự công bằng, khách quan, công mình Chính vì lẽ đó, giải quyết TCĐĐbằng Tòa án là phương thức giải quyết TCĐĐ phổ biến trong thực tế sống hiệnnay

Như vậy, dựa trên nội dung đã phân tích về giải quyết TCĐĐ có thể hiểu:Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp tại

cơ quan xét xử nhân danh quyền lực nhà nước được tiến hành theo trình tự, thủ tụcnghiêm ngặt, chặt chẽ và bản án hay quyết định của Toà án về vụ tranh chấp nếukhông có sự tự nguyện tuân thủ sẽ được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡngchế nhà nước

Tuy nhiên, không phải TCĐĐ nào cũng có thể được giải quyết thông quaTòa án Pháp luật có quy định cụ thể về thẩm quyền của Tòa án trong việc giảiquyết các TCĐĐ, theo đó Tòa án chỉ được giải quyết những TCĐĐ nào thuộc thẩmquyền của mình được pháp luật quy định Cụ thể, pháp luật đất đai căn cứ vào việcngười sử dụng đất có hay không có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có hay không cógiấy tờ hợp lệ về đất đai và vào sự tự do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấpcủa đương sự để phân định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ

1.2.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

Bên cạnh những đặc điểm chung của việc giải quyết tranh chấp đất đai, việcgiải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân có một số đặc điểm đặctrưng riêng như:

Thứ nhất, việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án chịu sự điều

chỉnh của nhiều đạo luật có liên quan như Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà

ở, Luật Xây dựng, Luật Công chứng, Điều này đồng nghĩa với việc trong quátrình giải quyết các TCĐĐ, Tòa án chịu sự điều chỉnh của cả luật nội dung và luậthình thức Về hình thức phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết

vụ án dân sự của Bộ luật tố tụng dân sự, còn về mặt nội dung phải căn cứ vào cácquy định của Luật Đất đai, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Công chứng, Luật Xâydựng, Luật Nhà ở để xác định chứng cứ cũng như xác định các quyền và lợi íchhợp pháp của các đương sự khi tham gia tố tụng

Thứ hai, do đất đai và tranh chấp đất đai là những vấn đề nhạy cảm, dễ xảy

ra “điểm nóng” nên trong quá trình giải quyết Tòa án còn phải căn cứ vào quanđiểm, chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, tình hình thực tiễn tại địaphương để có hướng giải quyết phù hợp, hợp tình, hợp lý Đặc biệt, cần lưu ýnhững trường hợp cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việckhông thừa nhận việc đổi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trìnhthực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Thứ ba, hệ thống chính sách pháp luật về đất đai qua các thời kỳ có sự khác

nhau, mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nước xây dựng một hệ thống các văn bản phápluật khác nhau và các giao dịch liên quan đến đất đai cũng được thực hiện dựa trên

hệ thống pháp luật tương ứng, có những giao dịch liên quan đến đất đai phát sinh

từ thời kỳ trước tương ứng với hệ thống pháp luật ở thời kỳ đó nhưng lại được thựchiện và nảy sinh tranh chấp ở thời kỳ sau mà ở đó hệ thống pháp luật điều chỉnhcác quan hệ đất đai đã thay đổi so với thời điểm phát sinh quan hệ đất đai

Do vậy, trong quá trình giải quyết Tòa án phải nghiên cứu cả những văn bảnpháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ đất đai và cả pháp luật hiện hành để cóhướng giải quyết phù hợp với hoàn cảnh lịch sử và thực tế sử dụng đất

Thứ tư, khi giải quyết các tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất, Tòa án phải dựa trên khung giá đất do Nhà nước xác định ỞViệt Nam giá đất (thực chất là giá trị quyền sử dụng đất) gồm nhiều loại giá khác

nhau Chúng ta không coi đất đai là hàng hoá nên không định giá đất mà chỉ xácđịnh giá trị quyền sử dụng đất Với ý thức quản lý giá nên Nhà nước quy địnhkhung giá các loại đất và buộc người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sửdụng đất phải căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước định ra Nhưng thực tế thìphần lớn các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định giá đất theo giáthị trường Việc tồn tại nhiều loại giá đất ở nước ta chưa được quy định rõ trongcác văn bản pháp luật là loại giá nào áp dụng cho các quan hệ pháp luật nào, nênảnh hưởng đến việc xác định hiệu lực của các giao dịch có liên quan Chính bởivậy, khi giải quyết các tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất, Tòa án phải dựa trên khung giá đất do Nhà nước xác định.

1.2.3 Ưu điểm, hạn chế của việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, các tranh chấpđất đai ngày càng đa dạng, phong phú và phức tạp Loại tranh chấp này không chỉgia tăng về số lượng mà còn gia tăng về tính chất gay gắt Ở nước ta, khi các tranhchấp đất đai xảy ra, các đương sự thưởng sử dụng Tòa án như giải pháp cuối cùng

để bảo vệ có hiệu quả nhất các quyền và lợi ích của mình Cũng giống như cácphương thức giải quyết tranh chấp đất đai khác, giải quyết tranh chấp đất đai bằngTòa án cũng có những ưu, nhược điểm như sau:

* Ưu điểm của việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

So với các phương thức giải quyết khác thì giải quyết tranh chấp đất đaibằng Tòa án có một số ưu điểm nổi bật hơn, cụ thể:

Thứ nhất, Tòa án là một thiết chế của nhà nước, hoạt động của tòa ẩn là một

hoạt động rất đặc biệt và mang tính kỹ năng nghề nghiệp cao Tòa án nhân dânđược tổ chức theo một hệ thống độc lập nằm ngoài hệ thống cơ quan quản lý Hơnnữa, Tòa án có một đội ngũ thẩm phán có năng lực, trình độ và kỹ năng xét xửchuyên nghiệp Do đỏ, hoạt động xét xử của Tòa án đảm bảo tính chính xác, côngtỉnh

Thứ hai, Tòa án xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước Trong quá trình giải

quyết các tranh chấp, Tòa án trực tiếp thụ lý, giải quyết các phán quyết của Tòa án

đã có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan Nhà nước, cơ quan, tổ chức cótrách nhiệm thực thi, nếu không tự nguyện sẽ bị cưỡng chế thi hành án

Như vậy, có thể thấy kết quả giải quyết TCĐĐ thông qua Tòa án có hiệu lựcpháp luật và được đảm bảo bằng quyền lực Nhà nước nên là cơ sở để đảm bảoquyền và lợi ích hợp pháp chính đáng cho các bên tham gia tranh chấp, nó cũng thểhiện tính nghiêm minh tuân thủ pháp luật

Thứ ba, nguyên tắc xét xử công khai của Tòa án đảm bảo tính minh bạch

cho hoạt động của Tòa án Hơn nữa, nguyên tắc này còn tạo điều kiện để ngườidân và công luận xã hội giám sát hoạt động xét xử của Tòa án

Do đó, phán quyết của Tòa án phải có tính thuyết phục cao đối với các bênđương sự Hay nói cách khác, phản quyết của Tòa án phải đảm bảo được quyền vàlợi ích chính đáng, hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp

Thứ tư, hoạt động xét xử của Tòa án được tiến hành theo một trình tự tố tụng

chặt chẽ theo quy định của pháp luật

Vì vậy, dường như nó loại trừ đến mức thấp nhất những sai sót trong việcđưa ra phán quyết của Tòa án, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất ở mức hiệu quả nhất và có giá trị pháp lý cao nhất

* Nhược điểm của việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

Đối lập với những ưu điểm nổi bật thì phương thức giải quyết tranh chấp đấtđai bằng Tòa án có hạn chế sau:

Do phải tuân thủ theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ, qua nhiều giai đoạn xét

xử nên thời hạn giải quyết thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cácbên tranh chấp Nhất là trong tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến độngnhư hiện nay, khi thời hạn giải quyết TCĐĐ kéo dài hoặc một trong các bên tranhchấp cố tình không hợp tác để kéo dài quá trình giải quyết tranh chấp thì có thể gây

ra tổn thất rất lớn về kinh tế

1.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ

1.3.1 Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980

Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đaichưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi(đất canh tác)

Thông tư 45/NV - TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối vàquản lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hoa mẫu do chínhquyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử; thẩmquyền giải quyết tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi do Ủy ban hànhchính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào

xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì

xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảocho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi

Như vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy banhành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng Thực tế, việc giải quyết các tranhchấp đất đai chủ yếu do Ủy ban hành chính cấp xã giải quyết với vai trò của tổchức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tưpháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi

1.3.2 Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp năm 1980

1.3.2.1 Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời

Hiến pháp năm 1980 ra đời đã khép lại một chặng đường phấn đấu khôngngừng của Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ đất đai trong phạm vi cảnước Điều 19 và 20 Hiến pháp năm 1980 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ,hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xínghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốcdoanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệthống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và

công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liênlạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sởvăn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước -đều thuộc sở hữu toàn dân”.

Tuy nhiên, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có lô, dẫn tới việcchia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả Cấp xã, cấp phường cũng tham giavào việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổbiến song không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranhchấp đất đai trong thời kỳ này Cơ chế quản lý, chính sách của Đảng và Nhà nướctrong giai đoạn này chưa thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông nghiệp,dẫn đến tình trạng nhiều tập đoàn sản xuất, hợp tác xã làm ăn kém hiệu quả, đờisống nhân dân gặp nhiều khó khăn Do đó, một số các hợp tác xã, tập đoàn sảnxuất nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cắt lại Nhiều gia đình trướckia đã hiến ruộng đất của cha ông vào các hợp tác xã, nay đòi lại

Khi giải quyết các tranh chấp một số địa phương còn thiên về việc sử dụngbiện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không được xử

lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài

Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư,tranh chấp đất giữa đồng bảo địa phương với những người từ nơi khác đến xâydựng vùng kinh tế mới Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọnghơn và gay gắt hơn Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu,mang tính mệnh lệnh hành chính Do đó, tranh chấp đất đai tồn tại kéo dài, việc sửdụng đất không hiệu quả, mâu thuẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sảnxuất hàng hóa

Các văn bản pháp luật quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đaithời kỳ này là

- Quyết định số 201/CP ngày 01/071980 của Hội đồng Chính phủ về việcthống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả

nước lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành,theo cấp.

- Thông tư 55-ĐKKT ngày 05/01/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đấthướng dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợplý

- Thông tư 293-TT/RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hướngdẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi

1.3.2.2 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành đến trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời

Hiến pháp 1980 cũng như Luật Đất đai năm 1987 đều khẳng định đất đaithuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Song các văn bản phápluật hướng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất

đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất

Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trương thực hiện cơ chếquản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của BộChính trị Mục đích là gắn lợi ích của người lao động với từng mảnh đất được giao,

đã thúc đẩy sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức rõ những quyền lợi

và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từviệc sử dụng đất mang lại Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ nhândân tăng nhanh về số lượng ở một số địa phương, nhất là ở miền Tây và miềnĐông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những vụtranh chấp đất đai gay gắt Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất

đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiệnkhoản sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trưởng và đơn vị quân đội quản lý nhưngkhông sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây được khaiphá…

Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quanđến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (là ngày

pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực) Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ởkhi vợ chồng ly hôn

Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kế trên Nhànước ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như:

- Luật Đất đai 1987

- Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1998 của Hội đồng Bộ trưởng (nay làChính phủ ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47 - CT/TW của Bộ Chính trị về giảiquyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

- Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay

là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

- Nghị định 30 - HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay làChính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16)

- Chỉ thị số 364 - CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng(nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đếnđịa giới hành chính,

Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranhchấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội

bộ nhân dân, ổn định sản xuất

1.3.2.3 Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Sau khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng làđất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đấtcho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bước phát triển của quy trình hoàn thiện cơchế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giaođất sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanhchóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụngđất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng độtbiến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh