Anh chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triể ủ ị n c a th ng b trườ ất độ ị ị trườ ng sản. Theo anh ch th ng b ng s ất độ ản Việt Nam

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản cũng đã trải qua nhiều giai đoạn biến động thăng trầm gắn liền với di n bi n c a nễ ế ủ ền kinh tế Theo nhận định c a Hi p h i bủ ệ ộ ất động s n TP.H

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

Mục lục

Câu 1 1

1 T ng quan vổ ề thị trường bất động s n ả 1

1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1

1.2 Phân loại thị trường bất đ ng sản 2ộ 1.3 Điều kiện ra đời và phát triển của thị trường bất động sản 2

2 Các giai đoạn phát triển của thị trường bấ ột đ ng sản 3

2.1 Cấp độ sơ khai 4

2.2 Cấp độ ậ t p trung 4

2.3 Cấp độ tiề ệ hóa 5n t 2.4 Cấp độ tài chính hóa 6

2.5 Cấp độ phát triể 12n 3 Sự trưởng thành về ấp độ phát triể c n c a thủ ị trường bất động sản ở Việt Nam 12

3.1 Cấp độ sơ khai đã ra đời trong đầu những năm 1990 12

3.2 Cấp độ ập trung hoá đã ra đời đầ t u những năm 2000 13

3.3 Cấp độ tiề ệ hoá bắt đầ ừn t u t khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời 14

3.4 Manh nha d u hiấ ệu tài chính hoá 16

Câu 2 18

1 T ng quan vổ ề công nghệ chu i kh i (blockchain technology) ỗ ố 18

1.1 Khái niệm blockchain 18

1.2 Cách thức hoạt động của blockchain 18

1.3 Ưu điểm và hạn chế của công nghệ blockchain 19

1.4 Ảnh hưởng của blockchain đến đờ ống xã hộ 20i s i 2 Ảnh hưởng của công nghệ chu i khỗ ối đến ngành bất động sản 21

2.1 Tăng tốc độ thực hiện các giao dịch bất động sản 21

2.2 Giảm chi phí giao dịch bất động s n ả 22

2.3 Tăng tính minh bạch, chính xác và bảo mật cho thông tin trên thị trường 22 3 Công nghệ chuỗi khối đối với thị trường bất động sản Việt Nam 24

3.1 Cơ hội 24

3.2 Thách thức 24

3.3 S chu n b cho viự ẩ ị ệc áp dụng rộng rãi công nghệ blockchain vào thị trường bất động sản 25

Tài liệu tham khảo 28

Câu 1

Anh/ chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển c a thủ ị trường bất

động sản Theo anh/ ch th ị ị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nào? Vì sao?

1 Tổng quan v ề thị trường bất độ ng s n ả

Bất động sản là phần lớn của cải của thế giới Đất đai mang lại cho chúng ta

sự s ng, cung cố ấp cho chúng ta lương thực th c phự ẩm, nơi cư ngụ Vai trò này bắt đầu từ khi con người mới xuất hiện trên trái đất và cho đến nay vẫn không mấy thay đổi Vì tầm quan tr ng cọ ủa đất đối với xã hội mà ở m i qu c gia khoa h c kinh t ọ ố ọ ế luôn coi đất đai là đối tượng nghiên cứu đặc biệt và thị trường bất động sản là một trong những th ị trường tr ng yọ ếu c a n n kinh tế ủ ề

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc t ế 2005 thì “ ất độb ng s n ả được định nghĩa

là đất đai và những công trình do con ngườ ạo nên gắi t n li n về ới đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với tất cả những gì nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất”

Đây là mộ ịnh nghĩa khá phổt đ biến, g n v i nh ng ầ ớ ữ gì mà luật pháp của nhiều nước trên thế ới quy đị gi nh về bất đ ng sản Luộ ật pháp hầu hết các quốc gia đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất, được xác định bởi vị trí địa

lý của đất Tuy nhiên, mỗi nướ ại có nhữc l ng quan niệm rất khác nhau về những tài

sản g n liắ ền với đất đai được coi là ất động sản b

Điều 174 Bộ Luật Dân sự nước CHXHCNVN năm 2005 quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng g n li n vắ ề ới đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” Điều luật này bỏ ngỏ danh mục “những tài sản gắn liền với đất”

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưuthông hàng hoá Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian

Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua bất động s n ả và người bán bất động sản giao d ch vị ới nhau Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định

Thị trường bất động s n, theo Vi n Thả ệ ẩm định giá Mỹ, “là sự tương tác giữa các cá nhân ch ển đổuy i quyền sở hữu tài sản để nhận tài sản khác như là tiền”

Từ những định nghĩa trên, thị trường bất động sản có thể được hi u mể ột cách khái quát như sau: Thị trường bất động s n ả là tổng hòa các giao dịch v bề ất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, ti n t ề ệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao d ch vị ề bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng

hàng hóa và dịch v bụ ất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm

“nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

1.2 Phân loại th ị trườ ng bất động s n ả

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau

Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường b t ấđộng sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; th ị trường bất động sản dùng trong d ch v ; thị ụ ị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp

Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường th chế ấp và bảo hi m Viể ệc phân chia dựa vào tính chất quan h v bệ ề ất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp khả năng và điều kiện của mình

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình bất động sản

để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); th ịtrường bán hoặc cho thuê lạ ất đội b ng sản (gọi là thị trường thứ cấp)

Dựa vào mức độ ểm soát, người ta phân chia thị trườ ki ng bất động sản thành thị trường chính thức hay th ị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức, hay th ịtrường không được kiểm soát

1.3 Điều kiện ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường bất động s n ch ả ỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, mua bán

về hàng hoá bất động sản Trong lịch sử, đất đai là loại hàng hoá bất động sản đầu tiên được đem ra trao đổi Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, cùng với sự phát triển các hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng đất đai để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành háng hoá Như vậy, s ự ra đời và phát triển c a th ủ ị trường bất động s n g n li n vả ắ ề ới quá trình đất đai trở thành hàng hoá do nhu cầu tất yếu của sử dụng đất và sự phát triển các hoạt động kinh t - ế xã hội Sự ra đời của thị trường đất đai, với tư cách là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản, chính là tiền đề cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

Điều ki n th hai dệ ứ ẫn đến sự ra đờ ủi c a thị trường bất động sản đó là môi trường kinh doanh b t ấ động sản Khác với các loại hàng hoá thông thường khác, việc giao dịch hàng hoá bất động sản không chỉ đơn thuần là các hoạt động mua bán bất

động sản mà đối tượng của giao d ch đây còn là các quan hệ liên quan đếị ở n bất

động sản như thuê cho thuê, cầm cố, thế chấp, chuyển d ch quyền sử d ng, quyền - ị ụ

sở hữu bất động s n Thả ị trường bất động s n ả hoàn chỉnh không thể chỉ là các quan

hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản Do vậy, việc tạo lập một môi trường kinh doanh bất động sản là điều kiện thi t yế ếu để thị trường bất động sản có thể ận hành một cách ổn định, trong đó vquan trọng nhất là khung pháp lý cho các hoạt động của thị trường bất động sản Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, ộ gia đình, cá nhân được hNhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển c a thủ ị trường bất động sản Kể ừ đó đế t n nay, Nhà nước

đã ban hành nhiều văn bả , đồn ng thời có nhiều thay đổi để phù hợp với sự phát triển nhanh chóng của thị trường, dần hoàn thiện khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động s n t i Vi t Nam ả ạ ệ

Ngoài hai điều kiện ra đời nêu trên, một thị trường bất động s n ả có phát triển hay không còn phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế của quốc gia đó Ở Việt Nam, thị trường bất động sản cũng đã trải qua nhiều giai đoạn biến động thăng trầm gắn liền với di n bi n c a nễ ế ủ ền kinh tế

Theo nhận định c a Hi p h i bủ ệ ộ ất động s n TP.HCM (HoREA), thả ị trường bất động sản thường di n biễ ến theo hình sin bất đối x ng, ph thuứ ụ ộc vào: Quy luật giá trị; Quy lu t cậ ạnh tranh; Quan h cung - cệ ầu; Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô củ Nhà a nước; Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới s ự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường Thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt

- đóng băng trầ- m lắng phụ- c hồi và tăng trưởng tr lở ại Trong đó, cơn sốt bất động sản xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; n a cuử ối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" bất động sản đã đạ ỉnh năm 2007.t đ Thị trường bất động sản bị kh ng hoủ ảng, suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995 - 1999; nặng n ề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 – 2013 Các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ ấp, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao cđộng Giai đoạn tăng trưởng c a th ủ ị trường bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010 và từ năm 2013 cho đến nay

Qua các giai đoạn thăng trầm trên có thể thấy xu thế tăng trưởng, lên, xuống của th ị trường bất động sản cùng chiều v i s ớ ự tăng trưởng c a n n kinh tủ ề ế Trong đó, các tác động t ừ quá trình đô thị hóa, phát triển h tạ ầng đô thị, trước hết là hạ t ng giao ầthông; ác đột ng tr c ti p c a h ự ế ủ ệ thống chính sách tài chính, tiề ệ, tín dụn t ng; tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nướ ừ trung ương đến địa phương.c t

2 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản

Cũng như các thị trường hàng hoá khác, sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính phổ biến của các quan hệ thị trường dối với các hàng hoá tham gia giao dịch Có nhiều cách phân định khác nhau về mức độ

phát triển của thị trường bất động sản, song xét trên góc độ phổ biến và mức độ chi phối c a thủ ị trường thì người ta thường phân chia thành 5 cấp độ phát triển là: sơ khai, t p trung, ti n t ậ ề ệ hoá, tài chính hoá và thị trường phát triển

Đây là thời k khỳ ởi đầu xu t hiấ ện và phát triển thị trường bất động s n Trong ả

giai đoạn này, các giao d ch ch yị ủ ếu là giao dịch v ề đất đai (th ịtrường đất đai) Mọi chủ thể có đất, theo đúng nghĩa “là một hàng hoá”, thì đều có thể tham gia vào các hoạt động giao dịch trên thị trường Chính vì lẽ đó, nét đặc trưng của cấp độ phát triển

sơ khai này là: các hoạt độ ng diễn ra mang tính tự phát, chủ thể có quyền sử dụng đất coi là đối tượ ng quyết định hành vi giao dịch

H u hầ ết tất c mả ọi người đều có thể tạo lập được căn nhà của mình, vì chỉ cần

có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là ất độb ng sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có một vai trò quyết định

Giai đoạn này cũng bắt đầu xuất hiện các yếu tố tạo động lực cho sự ra đời của thị trường bất động s n, n i bả ổ ật là sự xuất hiện của các yếu tố hình thành vùng phát triển có tính tập trung, cùng với các quy định về pháp lý cho phép đất đai đủ điều kiện tr ở thành hàng hoá và được đưa vào giao dịch trên thị trường như các loại hàng hoá thông thường

Mặc dù đã cho phép hình thành và giao dịch đất đai, thị trường này vẫn chỉ là điều kiện để t o l p bạ ậ ất động sản Do đó thị trường bất động s n cả ấp độ sơ khai không phải là mục tiêu khuyến khích của Nhà nước

Đây là giai đoạn th ịtrường chuy n t ể ừ các giao dịch đất đai sang thị trường giao dịch các sản phẩm bất động sản phát triển Đặc trưng của giai đoạn này là

• Hệ thống luật pháp về ất độ b ng s n dả ần được hình thành

• Đất đai và ất độb ng sản được đăng kí

• Nhà nước kiểm soát các giao dịch bất động sản để kiểm soát thị trường

Trong giai đoạn thị trường t p trung, s n ph m bậ ả ẩ ất động sản được giao d ch ịchuyển từ đất đai sang các công trình bất động sản xây dựng Do đó, đây còn được

biết đến là “giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng” Gắn li n v i thề ớ ời kì công nghiệp hoá - hiện đại hoá của các quốc gia, trong thị trường bất động sản tập trung xuất hi n nhu c u rệ ầ ất lớn về bất đ ng sản xây dựng, bao gồm cả bấộ t đ ng sản ộ nhà ở

đô thị, văn phòng, hạ ầng giao thông, hạ ầng công nghiệp, thương mạ t t i, dịch vụ,… Thị trường xây dựng mới và phát triển bất động sản chủ yếu nhằm đáp ứng nhu cầu tăng quy mô bề rộng

Để đáp ứng những yêu cầu ngày càng lớn của th ịtrường, Nhà nước và các cơ quan quản lý đóng vai trò điều phối, định hướng các yếu tố đầu vào thông qua các chính sách ưu đãi để khuyến khích, đặc biệt là điều kiện cung cấp đất đai ưu đãi cho các nhà đầu tư Do hạn chế về đất đai, về năng lực xây dựng, các cá nhân riêng lẻ

mất d n khầ ả năng phát triển một tòa nhà, một bất động s n l n, m t dả ớ ộ ự án bất động sản so với giai đoạn thị trường sơ khai Chình vì vậy, các doanh nghiệp thi công công trình, đầu tư phát triển các dự án xây dựng bất động sản được thành lập một cách ồ

ạt để tận dụng nhu cầu cao đột biến của thị trường và những chính sách ưu đãi của Nhà nướ , bán ra các bất độc ng sản trên thị trường sơ cấp

Trong n n kinh t ề ế hàng hoá tiền là phương tiện thanh toán chủ y u trong t t c ế ấ ảcác mối quan hệ kinh tế, nền kinh tế hàng hoá càng phát triển bao nhiêu thì tốc độquay vòng của đồng tiền càng nhanh bấy nhiêu Lúc này bản thân mỗi chủ thể kinh t ếkhông thể tự đáp ứng được nhu cầu về vốn của mình mà họ phải dựa vào các chủthể kinh tế khác đặc bi t ệ là các tổ chức tín dụng thông qua quan hệ tín dụng mới có thể đáp ứng được nhu c u v n cầ ố ủa mình Các doanh nghiệp bất động sản cũng không phải ngo i lạ ệ Giai đoạn ti n tề ệ hoá thị trường bất động sản được coi là “giai đoạn của các ngân hàng” Lúc này, sự bùng nổ ủa các doanh nghiệp phát triể c n bất động sản

chủ y u dế ựa vào vốn vay của các ngân hàng o các hạD n chế về điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để phát triển bất

động sản đến khi có thể bán được ra th trường Lúc này các ngân hàng trở ị thànhnhửng người quyết định trong việc tham gia vào dự án này hay dự án khác Đặc trưng của giai đoạn này là: Các chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ

quan qu ản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết đị nh

Trong th ị trường bất động s n ả tiền t ệ hoá, Nhà nước đặt mục tiêu thiết lập được các hệ ống đăng ký giao dị th ch một cách minh bạch, đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu ệu vhi ề chi phí, thủ ụ t c, khuy n ế khích được sự tham gia của nhà đầu tư vào thị trường chính thức Khi hệ thống thông tin về thị trường bất

động sản luôn được cập nhật thường xuyên, đầy đủ sẽ tăng khả năng lựa ch n cho ọkhách hàng và t o ra s c nh tranh ạ ự ạ lành mạnh cho th ịtrường M t th ộ ị trường bất động sản lành mạnh, ổn định với h ệ thống thông tin đầy đủ sẽ tạo sức hút cho các nhà đầu

tư, khuyến khích họ đầu tư vốn vào thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, xã hội phát triển Mọi yếu tố tham gia thị trường đều trở thành hàng hoá đầy đủ và chịu sự

điều tiết của cơ chế thị trường, kể c quan h đất đai của Nhà nướả ệ c Chính sự ều đitiết này càng đẩy mạnh sự sàng lọc các nhà đầu tư theo hướng loại bỏ các nhà đầu

tư mang tính chất ngắn hạn, thiếu chuyên nghiệp, thiếu khả năng đầu tư lâu dài, khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư chuyên nghiệp Đây không còn là giai đoạn khuyến khích phát triển th ịtrường bất động s n theo chi u rả ề ộng mà chuyển sang phát triển theo chiều sâu, không khuyến khích phát triển xây dựng công trình mà đi sâu vào việc khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả các công trình ất độb ng sản

Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản tại Việt Nam còn chưa được đồng bộ, chưa có hệ thống, chưa chuyên nghiệp hóa (hiện nay các giao d ch bị ất động sản đa số không qua Sàn giao dịch bất động sản) Mặt khác, một số cơ quan quản lý được giao nhi m v ệ ụ liên quan đến th ịtrường bất động s n ả và các công ty còn cố tình che giấ các thông tinu về thị trường, không cung cấp đầy đủ,

trung thực các thông tin cho những đối tượng có nhu cầu để tư lợi Điều này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển cũng như quản lý thị trường bất động sản

Khi quy mô của thị trường bất động sản ngày càng lớ và thị trường phát triển n mạnh, do nh ng h n ch v ngu n vữ ạ ế ề ồ ốn dài hạn tài trợ cho thị trường, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc là sẽ đối mặt với các rủi

ro Lúc này, cần phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng các nguồn vốn Do đó, đặc trưng của giai đoạn này là sự tham gia và can thiệp trực tiếp của các tổ chức tài chính vào chi phối hoạt động và sự phát triển thị trường bất động sản

Việc c p v n cho bấ ố ất động s n ả giờ đây không chỉ qua hệ thống tín dụng ngân hàng, mà được thực hiện thông qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt là tổ chức tài chính như các quỹ tín thác ất độb ng sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) hay các quỹ đầu tư Trong cấp độ này, các thể ch ế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ th ể có vai trò quyết định.Do đó, để đảm bảo sự phát triển bình ổn của thị trường, Nhà nước cần thiết phải có hệ thống th ể chế tài chính, tín dụng, bảo hi m, h ể ệ thống ch ế tài đủ m nh ạtạo sự an toàn cho các giao dịch trong thị trường, b o v quyả ệ ền và lợi ích hợ pháp p cho các chủ thể

Hai hoạt động n i b t trong thổ ậ ị trường bất động sản giai đoạn này là chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động sản và mở rộng thị trường thế ch p thứ cấp ấ

2.4.1 Chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động s ản

Theo định nghĩa của Uỷ ban Chứng khoán Mỹ: “Chứng khoán hoá là việc tạo

ra các chứng khoán dựa trên luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một t p hậ ợp tách biệt các khoản ph i thu hoả ặc các tài sản tài chính Chứng khoán này tuỳ theo cấu trúc thời h n cạ ủa chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong m t kho ng ộ ảthời gian xác định kèm theo những quyền lợi khác và quyền đố ới tài sản đượi v c sử dụng nhằm đảm bảo vi c tr n ệ ả ợ hoặc phân phối định k ỳ các khoản phải thu được cho người sở hữu chứng khoán” Như vậy, đây là một quá trình tạo thêm hàng hoá cho thị trường tài chính, được đảm bảo không chỉ bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng cả các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt

Đối v i lu ng v n tớ ồ ố ừ thị trường chứng khoán cho đầu tư vào thị trường bất

động s n ả (hay nói cách khác là chứng khoán hóa vốn đầu tư vào bất động sản), có các hình thức như niêm yết cổ phiếu doanh nghiệp (chứng khoán hóa công ty) trên thị trường chứng khoán hoặc niêm yết theo t ng dừ ự án (chứng khoán hóa dự án) và thành lập các quỹ tín thác (REIT) bất động sản

2.4.1.1 Chứng khoán hoá công ty

Với hình thức doanh nghi p ệ niêm yết trên thị trường chứng khoán, trên thực t ế

đã được m t s doanh nghi p ộ ố ệ hiện nay đang triển khai khá thành công như Vingroup, FLC… Mặc dù hình thức này mang lại một dòng vố ổn định trong dài hạn cho phát n triển các dự có quy mô lớn, nhưng đòi hỏi bản thân doanh nghiệp phải có độ uy tín

nhất định, cũng như giá trị thương hiệu đã được khẳng định, thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư

2.4.1.3 Mô hình Quỹ tín thác bất động s n (REITs) ả

Quy trình chứng khoán hóa thường bắt đầu bằng việc tạo ra một thiết chế có mục đích đặc biệt Mục tiêu chính của việc thành lập thi t ch ế ế có mục đích đặc biệt là

để thu thập các tài sản thanh khoản thấp lại với nhau từ những người khởi phát và phân loại các tài sản đó theo khả năng sinh lời, mức độ ủi ro cho nhà đầu tư qua r

đó, giúp các nhà đầu tư có thể đánh giá rủi ro đầu tư mua chứng khoán dễ dàng hơn

Quỹ tín thác bất động s n (REITs) ả là một thi t ch c biế ế đặ ệt như vậy Đây là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng Mục đích của qu ỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng ch ỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở Thông thường, REITs được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%) REITs có mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khoán Mỗi REIT thường tập trung vào một mảng riêng biệt của thị trường bất động sản, ví dụ như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,…

Phần l n ớ các bất động s n ả được REITs đầu tư đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối ổ địn nh M t s REITs ộ ố cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình REIT có thể bán và mua các dự án bất động s n ả để cơ cấ ạu l i danh mục đầu tư Các bất động sản bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp Thu nhập của REIT đa phần

từ thu nh p c a danh m c bậ ủ ụ ất động s n ả mà nó đang sở ữu và khai thác (tố h i thiểu 75%, thường thì trên 90%) REIT cũng phân phối đa phần thu nh p cậ ủa mình cho các

cổ đông (thường khoảng 90%) theo hình thức chia cổ tức REIT cũng có thể phân phối c t c nhiổ ứ ều hơn lợi nhu n ch u thu REIT b t bu c ph i chia c tậ ị ế ắ ộ ả ổ ức cho các nhà đầu tư ếu REIT có lãi Do vậ n y, lợi tức từ đầu tư ở các REIT tương đố ổn địi nh REIT có mức độ rủi ro thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tư phát triển các bất động s n mả ới Nhưng REIT rủi ro hơn các hình thức đầu tư có thu nhập

ổn định như trái phiếu ho c ti n gặ ề ửi ngân hàng Các rủi ro này đến t r i ro th ừ ủ ị trường,

mà các tài sản bất động s n cả ủa REIT đang hoạt động Cũng giống như doanh nghiệp, REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân

Ưu điểm của REITs:

• Nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia tr c tiự ếp vào thị trường: Ưu điểm l n nhớ ất

mà quỹ này đem lại là bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị trường bất động s n cho ả dù vốn c a h l n hay nhủ ọ ớ ỏ thông qua hình thức

sở h u mữ ột ph n tầ ỷ lệ tương ứng v i vớ ốn góp tại m t dộ ự án nào đó, trong khi theo hình thức thông thường để đầu tư bất động sản c n kho n vầ ả ốn tương đối lớn Tiền nhàn rỗi trong dân rấ ớn, do đó, REITs hoạt động thành công sẽ t lđem lại mức vốn hóa rất lớn cho thị trường

• Kênh huy động vốn mới: Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế khó khăn Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quã, thì REITs

sẽ là một kênh huy động vốn mới cần tính đến

• L i nhuợ ận các nhà đầu tư được hưởng cao: Đầu tư vào cổ phi u cế ủa các công

ty bất động sản hay tham gia vào REITs có nhiều điểm giống nhau, tuy nhiên,

sự khác biệt lớn nhất là mức c tổ ức đem lại cho các nhà đầu tư lại khác biệt

• Gần như hầu hết các quỹ này trên thế giới đều chi ra 90% lợi nhuận của quỹ chia cho các nhà đầu tư, chỉ giữ lại khoảng 10% duy trì hoạt động của quỹ, trong khi đó các quỹ chứng khoán hiện nay tỷ lệ giữ lại duy trì và hoạt động thông thường đều khoảng 30% Đây là một lợi thế không nhỏ ủa REITs và là cđiểm h p dấ ẫn nhất nhà đầu tư hiện nay

• REITs được ưu đãi về thuế: Chính vì được ưu đãi rất nhiều trong việc đóng thuế, cho nên, mức c t c c a qu ổ ứ ủ ỹ này cho nhà đầu tư là rất cao Gần như trên thế giới, thu thu nhế ập được miễn hoàn toàn cho các quỹ này

Có hai lý do đem lạ ủi ro cho nhà đầu tư từi r quỹ này Thứ nhất, qu ỹ này có sự liên thông với thị trường chứng khoán, tài chính,…do đó khi những thị trường này có sự biến động m nh, thiạ ếu ổn định thì REITs sẽ chịu ảnh hưởng lớn, đặc biệt là những quỹ niêm yết trên thị trường chứng khoán

• R i ro trong quủ ản lý dòng vốn : Khác với nh ng quữ ỹ đầu tư khác như quỹ đầu

tư chứng khoán, quỹ đầu tư ất độb ng sản,…khi quản lý dòng vốn của REITs

sẽ không đảm bảo an toàn, bởi quỹ này đa phần lợi nhuận là chi cho các cổđông, vì thế bộ máy hoạt động của quỹ chỉ là một hội đồng các nhà đầu tư, khác với qu ỹ khác mô hình giống như một Công ty quản lý chẳng hạn như quỹchứng khoán lợi nhuận trích ra cho việc hoạt động khoảng 30%, trong khi đó REITs chỉ 10% Đây là cũng là mộ ạt h n ch c a REITs so vế ủ ới các quỹ khác

Mô hình Quỹ tín thác bất động sản là một trong những cách chứng khoán hóa bất động sản (thông qua chứng chỉ quỹ), vì vậy cần có biện pháp kiểm soát hạn chế những nguy cơ do chứng khoán hóa bất động sản đem lại theo hướng cần quy định

cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, ch ế độ báo cáo

Khái ni m v REIT ệ ề ở Việt Nam còn khá mới m Hi n tẻ ệ ại có một vài công ty được thi t kế theo mô hình REIT nhưng chưa phổ biến Để phát triển mô hình REIT, ếchúng ta cần sự nỗ lực tích cực từ nhiều thành phần của thị trường Trong đó bao gồm các nhà đầu tư, các nhà phát triển bất động sản, nhà quản lý bất động s n ả chuyên nghiệp, chính quyền các cấp, cơ quan thuế Mặc dù là công ty, nhưng REIT không thể ch đơn thuần được điềỉ u chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp, do vậy REIT cần được hình thành trong một hành lang pháp lý riêng có điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp (giống như các công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ hi n nay) Do v y, vệ ậ ấn đề quan tr ng nh t hiọ ấ ện nay đó là có một khung pháp lý đủ chặt để h n ch ạ ế những r i ro ủ

mà REITs có thể đem lại, khi thị trường chứng khoán tại Việt Nam còn thiếu tình ổn định Có như vậy, mô hình REITs ở Việt Nam m i th c s ớ ự ự đem lại hi u quệ ả, và là một kênh huy động v n cho th ố ị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, h ỗ trợ thị trường trong điều kiện đang khát vốn như hiện nay

2.4.2 Th ị trường thế chấ p th c p ứ ấ

Thị trường th ch p th cế ấ ứ ấp là nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay th ếchấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường c m cầ ố thế chấp sơ cấp với các tổ chức mua bán nợ Trong giai đoạn này, thị trường thế chấp thứ cấp phát triển mạnh, thúc đẩy sự phát triển của thị trường th chế ấp và tài chính hoá bất động sản

Trên thực tế, tiền t ệ hoá và tài chính hoá thị trường bất động sản luôn gặp phải rất nhi u r i ro Cu c kh ng hoề ủ ộ ủ ảng tài chính toàn cầu năm 2008 bắt nguồn t Mừ ỹ, sau khi hàng loạt các ngân hàng và thể chế tài chính phá sản hoặc chuyển đổi mô hình hoạt động do kh ng ho ng n ủ ả ợ dưới chuẩn Cuộc kh ng hoủ ảng này bắt nguồn từ cuộc

kh ủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấ từ chương trình “NeighborWorks America” Sau p

khi đắc c , T ng th ng G ử ổ ố W Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng ch s hủ ở ữu nhà mới phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thông qua hàng tỷ USD tín dụng thuế, b o tr ả ợ Khi chương trình được công bố, các ngân hàng lần lượt b ỏ qua các tiêu chí cho vay, dẫn đến t l t chỷ ệ ừ ối cho vay mua nhà xuống th p k lấ ỷ ục là 14%, chỉ b ng ằmột n a so vử ới năm 1997 Tiếp theo, ngân hàng trung ương Mỹ thất b i trong vi c ạ ệgiám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng hương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay khác Các Ngân hàng này đã

bỏ qua các tiêu chí cho vay như tình trạng việc làm, thu nhập, mức trả ban đầu, điểm

số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả năng thanh toán thay vào đó các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến vi c liệ ệu khách hàng có khả năng tái vay các khoản vay h ỗ trợ tín dụng hay không Sau đó, Uỷ ban chứng khoán Mỹ chính thức d b ỡ ỏ luật khống ch m c n so vế ứ ợ ới tài sản “Luật Tài Sản ròng” của 5 Ngân hàng - Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley Việc tháo

gỡ luật này giúp các gân hàng không còn bị trói buộN c về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối với

1 tài sản

Nhờ luật b d bị ỡ ỏ, các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạ ết ti p th t o ra ị ạnhững hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuẩn và khuyến khích cả những người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà Tỷ l s hệ ở ữu nhà tại M ỹ đạt

mức cao nh t m i thấ ọ ời đại 69.2% vào năm 2004 Các tổ chức cho vay còn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suấ ất r t th p trong nhấ ững năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay không đòi được n Nguy hợ ại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp đồng cho vay bất động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thị trường tài chính quốc tế Đến lúc này, rủi ro lan sang thị trường tài chính với những chứng khoán được đảm bảo bởi bất động sản

Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “Mortgage backed securities –MBS”, một sản phẩm tài chính phát sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho vay bất động sản có thế chấp Các tổ chức giám định h sệ ố tín nhiệm đánh giá cao loại s n ph m phả ẩ át sinh này Và nó được các ngân hàng, công ty bảo hi m, quể ỹ đầu

tư, quỹ hưu trí trên toàn thế ới mua mà không biế ằng các hợp đồ gi t r ng cho vay bất động sản dùng để ảo đảm là không đủ tiêu chuẩ b n

Hệ quả là bắt đầu từ quý 4 năm 2005 đến quý 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên toàn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tục sụt giảm cho đến hiện nay Giá cả không còn tăng lên, lượng nhà mới bán ra cũng giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước

Thị trường cho vay th ch p bế ấ ất động sản bắt đầu sụp đổ, hàng loạt nhà bị t ch ịthu (gấp đôi năm trước đó) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiế ụp t c giảm sâu hơn Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ hoặc cũng rất khó bán bất động sản để trả nợ, và kể c ả bán được thì giá trị của bấ ột đ ng sản cũng đã giảm thấp tới mức không đủ để thanh toán các khoản n vay ợ Tháng 8 năm 2008, Lehman Brothers, m t t chộ ổ ức tài chính vào loạ ới l n nhất và lâu đời nh t c a M , bấ ủ ỹ ị phá sản Tiếp sau Lehman là một số công ty khác Tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh t ế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Hoa

Kỳ chi t i 700 t USD c u nớ ỷ ứ ền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản

nợ x u cấ ủa ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm b o b ng bả ằ ất động sản

V b n ch t, cu c kh ng hoề ả ấ ộ ủ ảng này xảy ra do hai nguyên nhân chính

• Nợ dưới chu n caoẩ : Tăng trưởng tín dụng quá mức của các định ch ế tài chính vào lĩnh vực bất động sản, nhà đất bằng việc mở rộng tín dụng đối với các đối tượng có mức tín nhiệm thấp, không cần bảo chứng đủ tin cậy nhằm thu lợi nhuận nhanh (lãi suất cho vay cao Trong khi đó lãi suất huy động ti n g i th p) ề ử ấcủa các tổ chức tài chính tại Mỹ đã dẫn đến tỷ lệ nợ xấu, nợ dưới chuẩn gia tăng và hệ quả là mất khả năng thanh toán Đây là một trong nguyên nhân chính xuất phát từ chính chất lượng tín dụng; chất lượng n ợ thấp mà trong quá trình hoạt động kinh doanh các định chế tài chính đã xem nhẹ

• T n tồ ại hạn ch c ế ủa chính công cụ chứng khoán hoá: vai trò của chứng khoán hóa như đã phân tích ở phần trên là không nhỏ và được xem như là công cụ tài chính mới – “phát minh” mới Song khi kh ng hoủ ảng trên thị trường

địa ốc xảy ra, cùng với việc “nớ ỏng” cho vay của các địi l nh chế tài chính, nợ xấu gia tăng nhanh và làm mất kh ả năng thanh toán của các định chế tài chính này, hệ quả là cuộc khủng ho ng th ả ị trường tài chính Mỹ tiếp t c lan to ụ ả và tác động đến toàn bộ hệ thống tài chính và nền kinh tế Mỹ như hiện nay Thực tế

cho th y b n ch t chấ ả ấ ứng khoán hoá bất động s n cả ủa các Công ty tài chính Mỹ

- đã tạo ra kh ả năng cho vay của các định ch ế này (nhờ phát hành chứng khoán

nợ - trên cơ sở các khoản tín dụng bất động sản) Trong đó tiền thu bán chứng khoán được các tổ chức tài chính trả nợ ngắn hạn (tiền gửi huy động) V mề ặt

lý thuyết m i r i ro vọ ủ ề ợ n sau khi bán chứng khoán thuộc về người mua ch ng ứkhoán (nhà đầu tư) chứ không phải công ty tài chính Tuy nhiên khi khủng hoảng xảy ra, người vay tiền mua nhà mất khả năng thanh toán, nợ ấu phát xsinh, ảnh hưởng tr c tiự ếp đến nguồn thu lãi của các công ty tài chính và phá sản như là một t t y u Nh ấ ế ờ chứng khoán hoá, quá trình này diễn ra chậm hơn, song mức độ lan toả thì lớn hơn rất nhiều vì nó liên quan trực tiếp đến 02 th ịtrường quan trọng là: thị trường chứng khoán và th ị trường bất động s n ảNhư vậy rủi ro xuất hiện và tác động là rấ ớn và đây cũng là bài họt l c kinh nghiệm th c ti n ự ễ quý báu đối với các định ch ế tài chính khác; các nền kinh t ế khác đã

và đang phát triển hoặc chuẩn bị phát triển công cụ tài chính hiện đại này Cụ thể đó

là các bài học kinh nghiệm sau:

• Bài học th ứ nhất: Rủi ro phát sinh và tác độ ng của rủi ro đến nền kinh t ế là

rất lớn Rủi ro này xuất phát từ chính phương pháp, cách thức t o kh ng ạ ủhoảng Theo đó cuộc kh ng ho ng th ủ ả ị trường bất động sản và nợ xấu phát sinh làm khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản tại Mỹ trong thời gian qua chỉ là bề nổi c a vủ ấn đề Bản chất sâu xa của cu c kh ng hoộ ủ ảng này xuất phát

từ chính cách thức t o kh ng ho ng ạ ủ ả – Đó là nghiệp v chụ ứng khoán hoá Thông qua nghi p v ệ ụ này, các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản đã có thể chuyển r i ro c a hoủ ủ ạt động này sang cho tổ chức khác (tổ ch c th c ứ ự hiện chứng khoán hoá các khoản nợ bất động sản) Chính điều này đã kích thích các ngân hàng thương mại mở rộng và tăng trưởng tín dụng bấ ột đ ng sản quá mức và rủi ro xu t hiấ ện mang tính tất y u khi th ế ị trường bất động s n biả ến động

và khủng hoảng

• Bài học thứ hai: các ngân hàng thương mại cần tôn trọng đầy đủ các nguyên

tắc và điều kiện tín dụng trong mọi trường hợ , đả p m bảo các khoản cho vay nói chung và cho vay bất động sản nói riêng có chất lượng Khủng hoảng tín dụng bất động s n d n t i nhiả ẫ ớ ều định ch ế tài chính trung gian như: các ngân hàng thương mạ ; các tổi chức tài chính lớn; các công ty chứng khoán hoá tại

Mỹ g p ph i vặ ả ấn đề về thanh kho n; kinh doanh thua l ả ỗ xuất phát từ chính việc xem nh ẹ hoạt động cho vay và qúa “tự tin” vào sự phát triển của thị trường bất

động sản (th ị trường bất động sản của M liên tục tăng trưởng tốt trong một ỹthời gian dài) Hậu quả là khi thị trường điều chỉnh mạnh, các khoản cho vay bất động sản bắt đầu phát sinh nợ ấu, và tạ x o ra hiệu ứng dây chuyề ảnh n hưởng rất lớn đến h ệthống tài chính của M ỹ

• Bài học thứ ba: Phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá cần chuẩn

b ị kỹ lưỡng và có bước đi thích hợ Rõ ràng hiệu ứng từ khủng hoảng thị p

trường bất động s n M ả ỹ và hệ thống tài chính nước này có sức lan to lả ớn hơn rất nhiều b i k thu t chở ỹ ậ ứng khoán hoá, thông qua đó nó tác động đến toàn bộ

hệ thống tài chính (đối với thị trường tín dụng; đối với tổ chức phát hành; đối

với thị trường chứng khoán ) Mặc dù hệ thống pháp luậ ủt c a Mỹ đối v i thớ ị trường tài chính nói chung và đối với kỹ thuật chứng khoán hoá nói riêng đã rất đầy đủ (từ quy định về cơ chế hoạt động; đến hệ thống các tổ chức có liên quan như tổ chức định mức tín nhiệm; tổ chức phát hành; thị trường bất động sản; thị trường chứng khoán phát triển đạt m c ứ hoàn thiện) Đây là bài hoc kinh nghi m vệ ề xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đầy đủ - yêu cầu mang tính kỹ thuật và quyết định đến việc phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá Chỉ thực hiện phát triển công cụ này khi hội tụ đủ các điều kiện và phù hợp với trình độ phát triển của thị trường tài chính và nền kinh tế Trong đó đảm bảo khai thác đúng vai trò ý nghĩa của công cụ này là giúp người dân mua được nhà, chứ không phải để tái tài trợ cho những người không có khả năng tài chính như các Công ty tài chính Mỹ đã thực hiện trong thời gian trước kh ng ho ng ủ ả

Đây là giai đoạn phát triển cao nhất của th ị trường bấ ột đ ng sản Nó có đầy đủ các đặc trưng phát triển các giai đoạn thị trường và quy mô thị trường dần đi vào ổn định Đặc trưng của giai đoạn này là: cơ chế ận hành và điề v u tiết các loạ ợi ích i l

trên thị trường bất động sản hoàn toàn tuân theo cơ chế thị trường Theo quan

niệm của các nhà kinh ế, ứ t ng v i cớ ấp độ này là thị trường phức hợp, các thị trường

bộ phận s ẽ giao thoa và tác động lẫn nhau Lúc này, các thể ch ế và các chủ thể sẽ có vai trò ngang nha trong thúc đẩy đầu tư vào nều n kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

3 Sự trưởng thành về ấp độ c phát triển của thị trường b ất độ ng s ản ở

Việt Nam

Trước năm 1993, thị trường bất động sản hoàn toàn sơ khai Các giao dịch chủ y u diế ễn ra trong dân Quy mô giao dịch có tăng theo thời gian nhưng không lớn Tình trạng pháp lý của các giao dịch ch yủ ếu là không chính thức Đối tượng giao d ch ịchủ yếu là nhà ở (vốn đã tồn t i), ạ đất ở (đất thổ cư) Địa bàn giao dịch chủ yếu là trên các khu đô thị cũ (4 quận nội thành Hà Nội, các quận nội thành Thành phố H Chí ồMinh), m t sộ ố địa bàn vùng ven đô cũ Thự ế ở giai đoạn này chưa có các nghiên c tcứu v bề ất động s n, m chả à ỉ có các nghiên cứu về pháp luật đấ đai đểt hình thành Luật Đất đai năm 1993

Ở cấp độ phát triển sơ khai này, mọi chủ thể có đất, theo đúng nghĩa “là một hàng hoá”, thì đều có thể tham gia vào các hoạt động giao dịch các quyền liên quan đến đất đai trên thị trường Chính vì lẽ đó, nét đặc trưng của cấp độ phát triển sơ khai này là: các hoạt động diễn ra mang tính tự phát, chủ thể có các quyền liên quan đến đất đai được coi là đối tượng quyết định hành vi giao dịch Từ sau khi có Luậ Đất đai t năm 1993, giá trị quy n s dề ử ụng đất được xác định giá, chủ thể có quyển sử dụng đất

được giao 5 quyển trong đó có quyển chuyển nhượng, thế chấp H qu là, đất đai ệ ả(quyển s dử ụng đất) đượ - c giao dịch trên thị trường

Giai đoạn này các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản rất sôi động Một

số công trình liên doanh đã được đầu tư Chẳng hạn, các toà cao ốc t i qu n I ạ ậ ở thành phố Hồ Chí Minh hay tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình ở Hà Nội Các khu đô thị mới (quy mô nhỏ) đã được triển khai khá rầm rộ Các dự án phát triển nhà phân lô liền kể với quy mô chủ đầu tư là các cơ quan, các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng bất động sản tương đố phát triển Có thểi thấy, đây là giai đoạn nhà ở được xây dựng lấp đầy các diện tích đất còn để trông tại khu vực nội thành cũ, các vùng ven đô cũ, các địa bàn đô thị cũ

Các giao dịch kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này cũng chủ yếu là các hoạt động đơn lẻ nhưng khá sôi động Hầu như mọi gia đình đểu tham gia vào việc mua đất, xây nhà Tại thành phố H ồ Chí Minh, năm 1995, lượng giao dịch tăng 145%

so với năm 1994 Tuy nhiên, quy mô thị trường giai đoạn này chỉ là đơn lẻ cá nhân ,

và cấp độ thấp

Đặc trưng của cấp độ này thể hiện sự gia tăng mạnh m cẽ ủa các chủ đầu tư,

hoạt động mua bán trên thị trường theo định hướng phát triển kinh tê của từng vùng

và từng phân mảng Các hoạt động đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư diễn ra sôi động, và chủ thể này chính là nhân tố quyết định thị trường Từ đầu năm 1999, một chu kỳ tăng trưởng m i c a thớ ủ ị trường ất độ b ng sản được hình thành do m t s ộ ốnguyên nhân:

Thứ nhất, Nhà nước ban hành một loạt cơ chế, chính sách nới rộng thị trường bất động sản như: quyền sử dụng đất được chính thức công nhận là hàng hoá (tuy vẫn khẳng định là hàng hoá đặc biệt); cơ chế hính sách về, c thu chuy n quy n s ế ể ề ửdụng đất, thuế trước b (20%, 2% ạ tương ứng xuống còn 4%, 1% tương ứng); tăng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam (t ừ 3 lên 6 đối tượng); mi n tiễ ền thuê đất cho d ự án xây nhà chung cư

Thứ hai, cùng với vi c ph c h i kinh t cệ ụ ồ ế ủa các nướ châu Á sau khủc ng ho ng ảtài chính - tiền t ệ là sự quay tr l i c a vở ạ ủ ốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, là sự m rở ộng

đầu tư vào thịtrường bất động sản

Thứ ba, có làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt Nam đượ đánh c giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11/9/2001

Thứ tư, nguồn v n ODA ti p tố ế ục được cam kết ở m c ứ cao (trên 2 tỷ USD/năm).Giai đoạn này được coi là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng H u hầ ết các công ty xây ựng đã trở thành các công ty kinh doanh bất độ d ng sản hoặc b sung chổ ức năng kinh doanh bất động sản Các công ty kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này không những thanh toán được các khó khăn về tài chính

mà còn có lợi nhuận l n Sớ ự thành công của Phú Mỹ Hưng, CIPUTRA, HUD, Vinaconex đã tạo ra những doanh nghiệp thịnh vượng, những dự án thành công và những khu đô thị m i hiớ ện đại Bên cạnh đó, các hoạ ộng đầu tư, các giao ịch trên t đ d