Đánh giá những điểm mới của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại việt nam từ khi có luật nhà ở 2014

Đánh giá những điểm mới của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam từ khi có Luật nhà ở 2014 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 1 Những khái niệm cơ bản có liên quan 2 1 1 Thế nào là người nước ngoài? 2 1 2 Thế nào là nhà ở? 3 1 3 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở? 4 2 Những điểm mới của pháp luật hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 5 2 1 Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài 5 2.

Đánh giá những điểm mới của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam từ khi có

Luật nhà ở 2014.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 2

1 Những khái niệm cơ bản có liên quan 2

1.1 Thế nào là người nước ngoài? 2

1.2 Thế nào là nhà ở? 3

1.3 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở? 4

2 Những điểm mới của pháp luật hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 5

2.1 Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài 5

2.2 Giới hạn quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài 5

3 Một số vấn đề cần hoàn thiện về quy định sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 7

KẾT LUẬN 10

TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

MỞ ĐẦU

Trên thế giới hiện nay, việc người nước ngoài cùng cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài với công dân nước sở tại là hết sức phổ biến và bằng nhiều cách khác nhau thì người nước ngoài đã đóng góp một phần công sức không nhỏ cho sự phát triển của các quốc gia Vì vậy, pháp luật của các nước đều thừa nhận sự hiện diện của nhóm người này và có những quy định rõ ràng về địa vị của họ, trong đó, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là một trong những vấn đề pháp lý hết sức quan trọng

Nhà làm luật thường ít hoặc không hạn chế quyền sở hữu của công dân nước mình hay kể cả người nước ngoài đối với động sản trừ những trường hợp đặc biệt Tuy nhiên, do sự quan trọng và tác động không nhỏ của bất động sản đối với sự ổn định xã hội, chủ quyền và an ninh quốc gia nên tại hầu hết các nước trên thế giới, nhà làm luật quy định khắt khe hơn cũng như hạn chế đáng kể quyền sở hữu bất động sản (đặc biệt là nhà ở) của người nước ngoài Trong tư pháp quốc tế, hiện nay các nước áp dụng nguyên tắc luật nơi có vật để định danh tài sản cũng như quy định về quyền sở hữu Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 cũng áp dụng nguyên tắc luật nơi có vật, theo đó: “Việc phân loại tài sản là động sản hay bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản; việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản” Do đó, việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải tuân theo quy định pháp luật Việt Nam

Luật nhà ở 2014 của Việt Nam đã có những điểm mới, quy định cụ thể và tạo điều kiện hơn cho người nước ngoài - những người muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam Việc tìm hiểu, phân tích những điểm mới này trong bài tiểu luận sẽ giúp

em có cái nhìn chi tiết hơn về vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, từ

đó đưa ra những biện pháp cần thiết nhằm hoàn thiện pháp luật

NỘI DUNG

1 Những khái niệm cơ bản có liên quan.

1.1 Thế nào là người nước ngoài?

Theo quy định tại Điều 3, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014:

“1 Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam.

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

4 Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

5 Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.”

Và theo quy định tại Điều 5, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014, Quan hệ giữa Nhà nước và công dân:

“1 Người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam.”

Theo quy định tại Điều 13, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung

năm 2014

Điều 13 Người có quốc tịch Việt Nam

“1 Người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày Luật này có hiệu lực và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật này.

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam theo quy định tại Điều 11 của Luật này thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.

Chính phủ quy định chi tiết khoản này.”

Từ những căn cứ pháp lý nêu trên khẳng định rằng người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam Người nước ngoài là người có quốc tịch của một quốc gia khác đang lao động, học tập, công tác, sinh sống trên lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

1.2 Thế nào là nhà ở?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Hiện nay nhà ở bao gồm các loại sau:

– Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

– Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung

cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

– Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

– Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác – Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở

– Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở

1.3 Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở?

Quyền sở hữu nhà ở là quyền được chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản là nhà ở Theo quy định tại Điều 9 Luật nhà ở quy định về việc công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình như sau:

“Điều 9 Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở

1 Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.

2 Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.”

Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn

2 Những điểm mới của pháp luật hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

2.1 Điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài.

Đầu tiên, cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Ngoài ra, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về hình thức sở hữu Thứ nhất, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi họ đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án

tại Việt Nam, cụ thể là cá nhân nước ngoài phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu

tư và nhà ở phải được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan Thứ hai, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi họ mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ

Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có những quy định mới nhằm tạo điều kiện cho cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở Trước đây, Nghị quyết số 19/2008/QH12

về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú từ một năm trở lên Trong khi đó, Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan hiện nay chỉ yêu cầu

cá nhân nước ngoài thuộc diện được phép nhập cảnh vào Việt Nam là sẽ được tham gia quan hệ sở hữu nhà ở

2.2 Giới hạn quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Tuy pháp luật cho phép người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng việc sở hữu này cũng phải nằm trong giới hạn nhất định Theo Điều

161 Luật Nhà ở năm 2014, việc giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước

ngoài tại Việt Nam được quy định theo bốn vấn đề chính Cụ thể:

Thứ nhất, giới hạn quyền chủ sở hữu đối với nhà ở Cá nhân nước ngoài

được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở nhưng trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở

Thứ hai, giới hạn về số lượng nhà ở, đối với cá nhân nước ngoài được nhập

cảnh vào Việt Nam và không thực hiện dự án đầu tư, chủ thể này cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng số lượng nhà ở được sở hữu sẽ bị hạn chế cụ thể như sau:

- Hạn chế số lượng căn hộ chung cư Cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư

- Hạn chế số lượng nhà ở riêng lẻ, biệt thự Luật Nhà ở quy định nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà Nếu người được tặng cho, được thừa kế đã sở hữu đúng số lượng nhà ở theo quy định hiện hành và việc nhận thêm nhà ở làm cho số lượng nhà ở của người này vượt quá mức pháp luật quy định hoặc người được tặng cho không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc nhà ở được tặng cho, được thừa kế nằm trong khu vực người nước ngoài không được sở hữu thì họ không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chỉ được hưởng phần giá trị của nhà

ở đó

Thứ ba, giới hạn về cách thức tạo lập và tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở Cá

nhân nước ngoài được thông qua các hình thức đầu tư, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế Theo quy định hiện hành, cá nhân nước ngoài được tham gia vào 2 loại dự án đầu tư nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội Đối với dự án nhà ở xã hội, sau khi hoàn thành việc đầu tư thì cá nhân nước ngoài phải chuyển giao nhà ở cho các chủ thể thuộc diện được phép sở hữu nhà ở xã hội tại Việt Nam Đối với cá nhân nước ngoài không tham gia hình thức đầu tư nhà ở tại Việt Nam có thể tham gia hình thức mua, thuê mua nhà ở, cá nhân nước ngoài

có thể được mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ hay biệt thự nhưng các căn hộ chung cư, nhà ở này phải nằm trong dự án nhà ở thương mại

Thứ tư, giới hạn về thời gian sở hữu nhà ở Đối với cá nhân nước ngoài được

sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề

nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận

Tuy phải đáp ứng nhiều điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và

có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014) Quy định này mở rộng một cách đáng kể quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài khi những người này kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hầu như xóa bỏ hoàn toàn các giới hạn về sở hữu nhà ở của người nước ngoài như đã phân tích ở trên

3 Một số vấn đề cần hoàn thiện về quy định sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

Thứ nhất, đối với vấn đề quản lý việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường quản lý đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà tại Việt Nam Cần xác minh các điều kiện được phép mua nhà ở – như các loại giấy tờ chứng minh -một cách chặt chẽ Các cơ quan quản lý nhà nước cần chứng thực một cách rõ ràng các loại giấy tờ, giấy phép chứng thực đủ điều kiện mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam Các cơ quan có thẩm quyền cần coi trọng đến khả năng phát sinh các vấn đề lớn khi vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan cần tăng cường trách nhiệm quản lý, giám sát hoạt động này Các địa phương không được tự ý đề ra những chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp Nhà nước Cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm khắc đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về nhà ở

Thứ hai, đánh thuế cao đối với các giao dịch bất động sản nhằm tránh hiện tượng đầu cơ kiếm lời, gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, còn nhiều đối tượng không có đủ điều kiện để sở hữu nhà ở phục vụ đời sống của bản thân và gia đình Việc ban hành các quy định về thuế nhằm kiểm soát sự đầu cơ trên thị

trường bất động sản là một biện pháp hữu hiệu để chặn đứng các giao dịch làm nhũng nhiễu thị trường và gây cản trở cho việc thực hiện chính sách của Đảng

và Nhà nước

Bên cạnh đó, giảm mức thuế đánh vào các tổ chức, đặc biệt là các cá nhân,

hộ gia đình có nhà riêng lẻ cho thuê để khuyến khích họ công khai tình hình cho thuê nhà, nhằm tạo điều kiện cho cơ quan có thẩm quyền quản lý tốt vấn đề nhà

ở Thực tế hiện nay, Nhà nước đang gặp phải khó khăn trong việc quản lý tình hình thuê nhà ở của người nước ngoài Các hộ gia đình, các cá nhân có nhà cho thuê thường không khai báo hoặc xin xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hoạt động kinh doanh – cho thuê nhà ở Điều này không những gây cản trở đến việc truy thu thuế của Nhà nước, mà còn dẫn đến những khó khăn trong công tác quản lý cư trú

Thứ ba, đơn giản hóa các thủ tục xác minh, cũng như cần ban hành các văn bản hướng dẫn quy trình, thủ tục sở hữu nhà của các kiều bào; tổ chức, tuyên truyền và phổ biến rộng rãi nhằm triển khai một cách đồng bộ Trên thực tế, các thủ tục hành chính còn khá phức tạp, gây khó khăn khi chuẩn bị các thủ tục để mua nhà hoặc căn hộ, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến việc chứng minh đáp ứng đủ các tiêu chí đề ra Người nước ngoài muốn mua nhà hoặc căn hộ phải nộp hồ sơ và chờ được thẩm định tại các cơ quan có liên quan hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường Trong khi đó, phần lớn những người bán nhà lại không sẵn lòng chờ đợi một quá trình thẩm định kéo dài

Thứ tư, cần nghiên cứu để tạo sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản trên thị trường bất động sản Việt Nam giống như các tổ chức, cá nhân trong nước Chẳng hạn như sửa đổi quy định chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở cho bản thân và gia đình sinh sống bằng quy định cho phép họ sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng và mục đích sử dụng Tuy nhiên, đây là một trong những nhiệm vụ cần có thời gian lâu dài để tiến hành thực hiện Điều quan trọng để đạt được sự bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa tổ chức, cá nhân trong nước với người nước ngoài đó là chính sách quản lý