Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu - Thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh TP. HCM (Luận văn Thạc sĩ)

thuẫn, bất cập trong quy định Luật Đất đai 2013 và các Luật khác; một số nội dung pháp luật về đất đai chưa có quy định điều chỉnh, nhiều trường hợp thực tế mặc dù có quy định trong Lu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH ĐÔNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hải Dương - 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH ĐÔNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Hải Dương - tháng 7/2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn “ Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay ” là

công trình nghiên cứu của Tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Phan Thị Thu Sương

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn, Tôi đã nhận được sự giúp đỡ, giảng dạy, hướng dẫn tận tình của các Thầy giáo, Cô giáo trường Đại học Thành Đông, Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành đến tất cả

Đặc biệt, Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS TS Lưu Ngọc Tố Tâm - người đã nghiêm khắc, tận tâm hướng dẫn Tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn./

Học viên cao học

Phan Thị Thu Sương

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LẦN ĐẦU 9 1.1 Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9 1.1.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất 9 1.1.2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10 1.1.3 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11 1.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14 1.1.5 Phân biệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động 17 1.2 Khái niệm và nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 18 1.2.1 Khái niệm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18 1.2.2 Nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 21 1.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài 24 Kết luận Chương 1 29 CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

VỚI ĐẤT LẦN ĐẦU; THỰC TIỄN THI HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN

BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY 30

2.1 Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 30

2.1.1 Cơ sở pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 30

2.1.2 Các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 32

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay 54

2.2.1 Tổng quan về quận Bình Thạnh và công tác triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 tại quận Bình Thạnh 54

2.2.2 Thành tựu và nguyên nhân của thành tựu 57

2.2.3 Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế 76

Kết luận Chương 2 93

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LẦN ĐẦU TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 94

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 94

3.2 Giải pháp 97

Kết luận Chương 3 110

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 111

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

1

Sơ đồ 3.1: Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

lần đầu tại quận Bình Thạnh (30 ngày làm việc)

64

2

Hình 3.1: Hình minh họa Phiếu kiểm soát quá trình cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại quận Bình

Thạnh

65

3

Hình 3.2: Biểu đồ so sánh tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất lần đầu đúng hạn năm 2018 và năm 2019

68

4

Bảng 3.1: Thống kê dữ liệu hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất lần đầu từ năm 2014 đến năm 2020

69

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Hiện nay, đất đai là vấn đề được rất nhiều người quan tâm; tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do nhiều nguyên nhân trong đó có nội dung thiếu giấy tờ pháp lý

Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh luôn chú trọng triển khai các giải pháp cải cách thủ tục hành chính trên lĩnh vực đất đai, không ngừng thực hiện chủ trương đột phá trong cải cách hành chính, nâng cao chỉ số hài lòng của công dân và doanh nghiệp Trên cơ sở cải tiến các quy trình đến ứng dụng công nghệ và ứng xử văn hóa trong giao tiếp, việc giải quyết các thủ tục hành chính trên địa bàn quận Bình Thạnh đã tạo được ấn tượng tốt, hài lòng cao đối với hộ gia đình,

cá nhân, tổ chức, kiều bào, cộng đồng dân cư… đặc biệt là công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bình Thạnh vẫn còn bất cập, khó khăn cần được khắc phục, hoàn thiện; ví dụ như:

hồ sơ nhiều, thời gian rút ngắn, cơ sở dữ liệu, trang thiết bị điện tử chưa được đầu tư, xây dựng đồng bộ nên hồ sơ vẫn còn trễ hẹn; việc phối hợp giữa ngành chức năng và chính quyền địa phương chưa được chặt chẽ và thống nhất cao; thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chồng chéo giữa Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh và Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh; mẫu

thuẫn, bất cập trong quy định Luật Đất đai 2013 và các Luật khác; một số nội dung pháp luật về đất đai chưa có quy định điều chỉnh, nhiều trường hợp thực

tế mặc dù có quy định trong Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông

tư hướng dẫn nhưng chưa rõ ràng gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật;

hệ thống Bản đồ địa chính được thành lập đã lâu (thành lập từ giai đoạn năm 2001-2002), mục đích sử dụng có sự biến động lớn song qua nhiều giai đoạn chưa được cập nhật, chỉnh lý biến động kịp thời gây vướng mắc khi xác định ranh giới thửa đất, mất nhiều thời gian khi giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Qua quá trình thực thi công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy còn nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu, xem xét, đánh giá một cách toàn diện; cần phải nhận diện thấu đáo những kết quả đạt được, tìm ra những tồn tại, vướng mắc, từ đó đưa ra giải pháp để thực thi ngày càng hiệu quả hơn Với ý nghĩa và tầm quan trọng

đó, Tôi lựa chọn đề tài: “Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay”

làm luận văn thạc sĩ cho mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Luận văn nghiên cứu, phân tích nhằm đánh giá và luận giải những khía cạnh lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và thực trạng thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu từ thực tiễn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Đánh giá những thành tựu và kết quả đạt được dưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu Từ đó, nhận diện những vấn đề còn hạn chế, vướng mắc và bất cập của nội dung này

ở cả khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực hiện nhằm có những giải pháp tốt hơn, hiệu quả hơn trong tương lai

3 Đối tượng nghiên cứu

- Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay

- Đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân

4 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Trên cơ sở tập hợp hóa các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tìm hiểu thực tiễn tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Về không gian: Địa bàn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Về thời gian: Từ ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013

có hiệu lực) đến nay

5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

5.1 Nội dung nghiên cứu

- Phân tích, đánh giá và luận giải những khía cạnh lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; pháp luật hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và thực trạng thực thi pháp luật về vấn đề này từ thực tiễn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Đánh giá những thành tựu và kết quả đạt được từ thực tiễn thực thi pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; nhận diện những vấn đề còn hạn chế, vướng mắc và bất cập của công tác này từ thực tiễn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh tốt hơn, hiệu quả hơn trong tương lai

5.2 Phương pháp thu thập số liệu

- Thu thập số liệu thứ cấp:

Số liệu thứ cấp được thu thập tại cơ quan thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại quận Bình Thạnh; số liệu báo cáo về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại quận Bình Thạnh giai đoạn năm 2014 đến nay

- Thu thập số liệu sơ cấp:

Số liệu sơ cấp được tiến hành điều tra trực tiếp người dân có nhà đất trên địa bàn quận Bình Thạnh và cán bộ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại quận Bình Thạnh thông qua việc phát phiếu khảo sát

Phiếu khảo sát được lập gồm 02 phần: Phần A: Thông tin người được khảo sát (từ câu 1 đến câu 3); phần B: Nội dung khảo sát (từ câu 4 đến câu 20) Số lượng phiếu khảo sát là 50 phiếu

Tác giả phát ngẫu nhiên, trực tiếp 25 phiếu khảo sát cho 25 cán bộ thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại quận Bình Thạnh (cụ thể là cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Bình Thạnh, cán bộ Phòng Tài

nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh và cán bộ địa chính các Phường), thời gian tác giả phát và nhận lại phiếu khảo sát là 01 tuần

Phát ngẫu nhiên, trực tiếp 25 phiếu khảo sát cho 25 người dân đến liên

hệ nộp hồ sơ và nhận kết quả giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Bộ phận tiếp nhận và hoàn trả kết quả Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh, thời gian tác giả thực hiện là 02 buổi sáng ngẫu nhiên, thời gian người dân gửi lại phiếu khảo sát cho tác giả là 15 phút

5.3 Phương pháp xử lý số liệu và nghiên cứu

- Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu thu thập được xử lý thông qua

bảng tính Excel và thể hiện dạng bảng biểu trên Word

- Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng về xây dựng Nhà nước và pháp luật trong thời kỳ đổi mới Tác giả sử dụng các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, diễn giải, quy nạp, đánh giá, đối chiếu để tìm hiểu về pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể:

- Phương pháp luận, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử sử dụng để nghiên cứu các nguồn tài liệu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; các báo cáo của cơ quan thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bình Thạnh

- Phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu các quy phạm pháp luật liên quan đến nội dung nghiên cứu của luận văn

- Phương pháp tổng hợp, quy nạp các quan điểm khác nhau về khoa học liên quan đến các khái niệm, các quy phạm pháp luật liên quan đến pháp

luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa lý luận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ được đưa vào áp dụng trong quản lý đất đai ở Việt Nam từ năm 2009 theo quy định của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là loại chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công cụ quản lý của Nhà nước, đồng thời cũng là cơ sở để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất

Dưới khía cạnh quản lý Nhà nước, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạo điều kiện cho Nhà nước có thể thống nhất quản lý bằng một hệ thống giấy tờ chung Trước đó, ở nước ta cũng đã tồn tại nhiều mẫu giấy với vai trò tương tự như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất sẽ thay thế cho các loại giấy tờ đất đai đã được Nhà nước cấp qua nhiều thời kì lịch sử khác nhau Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng

là một trong những cách thức nhằm xúc tiến việc xây dựng một thị trường bất động sản công khai và minh bạch Thông qua công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất thực tế, theo dõi biến

động, kiểm soát được các giao dịch đất đai đang diễn ra Bên cạnh đó, cũng không thể không đề cập đến một nguồn thu khá lớn được đem lại cho ngân sách Nhà nước từ việc người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay để chuyển quyền sử dụng đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Đây là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền lợi cho họ, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp đất đai Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng là diều kiện để người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền năng mà pháp luật ghi nhận, đặc biệt là các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất Điều quan trọng nhất đối với người sử dụng đất đó là khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất

sẽ hoàn toàn yên tâm trong việc sử dụng, yên tâm trong việc đầu tư trên mảnh đất của mình

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Vấn đề cải cải cách thủ tục hành chính hiện nay đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà nghiên cứu Liên quan đến vấn đề này, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được nhìn nhận từ rất nhiều góc độ, được phân tích về các tác động của nó đối với nhiều hiện tượng khác nhau của đời sống xã hội Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có nhiều thay đổi, cần được xem xét dưới khía cạnh pháp lý và thực tiễn

Đối với thực tiễn tại quận Bình Thạnh, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã khắc phục một số hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003, đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất, giúp cho công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai đạt được những kết quả tích cực, đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1 Những vấn đề lý luận pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

Chương 2 Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; thực tiễn thi hành trên địa bàn quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay

Chương 3 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu từ thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ

Chí Minh

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LẦN ĐẦU

1.1 Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ được đưa vào áp dụng trong quản lý đất đai ở Việt Nam từ năm 2009 theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Giấy

chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất

để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thời gian, cụ thể: Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy

định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” Đến Luật đất đai 2013 đã bổ sung về

khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 16 Điều 3 như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Khái niệm cho thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác quyết định giao đất, cho thuê đất ở

chỗ: quyết định giao đất là căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất, còn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất xác nhận mối quan hệ đó hoàn toàn hợp pháp Quá trình tổ chức việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai theo đúng pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ hợp pháp thực hiện các quyền của người sử dụng đất, là điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1.1.2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hiến pháp năm 1980 và năm 1992 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để quản lý đất đai được thống nhất trong cả nước và đúng pháp luật; Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định chế độ quản lý đất đai Từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đất đai Luật đất đai năm

2003 được ban hành ngày 26/11/2003, sau đó là Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, văn bản hướng dẫn cũng được ban hành để điều chỉnh các vấn

đề có liên quan

Từ đó có thể thấy rằng, cơ sở lý luận của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đựơc thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai của Nhà nước ta kể từ năm 1980 Luật Đất đai hiện hành không có

khái niệm hay định nghĩa về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, từ cơ sở của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất nêu trên, có thể hiểu: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài,…” Cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật

1.1.3 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ những thửa đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất), dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Nhằm đảm bảo cho việc quản lý đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó có quy định

rõ quyền của người sử dụng đất cũng như nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi tham gia quan hệ đất đai; theo đó, một trong những quyền cơ bản của người

sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước đối với người sử dụng đất Điều này thể hiện qua các khía cạnh khác nhau sau đây:

1.1.3.1 Dưới khía cạnh quản lý Nhà nước:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất; giúp Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước từng bước hiện đại hóa trong công tác quản lý đất đai; trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều

cơ quan cấp trong từng thời kỳ khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất để thuận tiện cho công tác quản lý đất đai

Thứ hai, kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân (quy định tại Khoản 1 và 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013) Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết, thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

Thứ tư, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất đem lại cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu khá lớn từ việc người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất hay để chuyển quyền sử dụng đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin

về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác

và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

Thứ năm, thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt Từ đó đẩy nhanh mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử, phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch…nhanh chóng, chính xác và đơn giản

1.1.3.2 Dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là một loại chứng thư pháp lý xác nhận mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Đây là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền lợi cho họ, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp đất đai; là cơ sở đề Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất

Thứ hai, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cũng là cơ sở, điều kiện để người sử dụng đất được hưởng đầy đủ các quyền mà pháp luật ghi nhận, đặc biệt là các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định một trong những điều kiện quan trọng để người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp, góp vốn là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ ba, điều quan trọng nhất đối với người sử dụng đất đó là khi có

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất sẽ hoàn toàn yên tâm trong việc sử dụng, yên tâm trong việc đầu tư trên mảnh đất của mình

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất giúp minh bạch thông tin cho các giao dịch về bất động sản, để người tham gia vào thị trường bất động sản dễ dàng đưa ra quyết định

1.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.4.1 Yếu tố thể chế, văn bản pháp luật và tổ chức thực hiện:

Quan hệ pháp luật đất đai phức tạp, nhạy cảm, có tính lịch sử, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cơ quan, với nhiều văn bản hướng dẫn nên nhiều công việc, dự án từ khi hình thành đến khi triển khai phải tra cứu, áp dụng nhiều văn bản quy phạm pháp luật qua nhiều thời kỳ thay đổi khác nhau, ảnh hướng đến tiến độ, nguồn lực và thời gian thực hiện Nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai nặng nề lại phân tán ở nhiều ngành, cơ quan khác nhau dẫn đến tính thống nhất trong quá trình chỉ đạo, triển khai thực hiện chưa đồng bộ Việc phân công, phối hợp giải quyết công việc giữa các ngành, các cấp và trong nội

bộ một số cơ quan, đơn vị còn thiếu khoa học, chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo hiệu quả công việc, một số trường hợp có hiện tượng đùn đẩy, né tránh

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, đầu tư và xây dựng liên tục được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung dẫn đến khó khăn cho cơ quan thực thi áp dụng và cả người dân; nhiều dự án từ khi hình thành đến khi triển khai phải áp dụng nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, làm chậm tiến độ dự án, ảnh hướng đến công tác bồi thường, giải phóng

mặt bằng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, các Nghị định của Chính phủ và các Thông tư của bộ, ngành Trung ương đã được Ủy ban nhân dân các tỉnh, Thành phố triển khai, chỉ đạo, điều hành tổ chức thực hiện trên địa bàn và việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền đã được thựa hiện kịp thời tạo hành lang pháp lý để người dân và doanh nghiệp thực hiện các quyền theo quy định Tuy nhiên, một số văn bản ban hành còn chậm

so với thời gian quy định

1.1.4.2 Yếu tố con người:

- Đội ngũ cán bộ công chức, viên chức thực hiện công việc:

Việc kiện toàn bộ máy theo quy định chung của ngành còn chậm, chưa quan tâm đầu tư đúng mức cho công tác kiện toàn bộ máy, đào tạo, bồi dưỡng nâng cao chất lượng nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu quản lý trong tình hình mới; số lượng, chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức của ngành chưa đáp ứng yêu cầu công việc; sự tích cực, chủ động kịp thời kiến nghị, đề xuất giải pháp tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn công tác còn có hạn chế; việc soạn thảo và tham mưu góp ý vào các văn bản quy phạm pháp luật chưa được nghiên cứu đầy đủ cả về lý luận lẫn thực tiễn dẫn đến nhiều văn bản mới ban hành thực hiện đã chồng chéo, không tương thích với các văn bản khác hoặc không phù hợp với tình hình thực tế

Đội ngũ công chính địa chính ở cấp xã/phường giữ vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai tại cấp cơ sở còn mỏng lại kiêm nhiệm nhiều việc, chưa thường xuyên được đào tạo, tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn lại thường hay thay đổi theo cơ chế nhiệm kỳ; việc chủ động cập nhật, nắm nắt kịp thời các quy định pháp luật mới để áp dụng vào công việc chuyên môn còn hạn chế, còn tâm lý chờ hướng dẫn, tập huấn triển khai của cấp trên

Thái độ phục vụ và ý thức trách nhiệm trong công việc của một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức chưa cao; việc kiểm tra, giám sát còn hình thức, chưa thật sự hiệu quả

- Về người sử dụng đất:

Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký là bắt buộc, song việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại theo nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Do vậy, chỉ khi có phát sinh giao dịch, tranh chấp thì tổ chức, người dân mới đến đăng

ký và làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, điều này gây khó khăn nhất định trong công tác quản lý đất đai

1.1.4.3 Trình tự, thủ tục, phương pháp thực hiện:

Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, Nhà nước luôn chú trọng triển khai các giải pháp cải cách thủ tục hành chính trên lĩnh vực đất đai, không ngừng thực hiện chủ trương đột phá trong cải cách hành chính, nâng cao chỉ số hài lòng của công dân và doanh nghiệp; trên cơ sở cải tiến các quy trình đến ứng dụng công nghệ và ứng xử văn hóa trong giao tiếp, việc giải quyết các thủ tục hành chính trên cả nước đã tạo được ấn tượng tốt, hài lòng cao đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, kiều bào, cộng đồng dân cư…đặc biệt là công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Kết quả là thủ tục được cải tiến theo hướng đơn giản, thống nhất và công khai, thời gian giải quyết được rút ngắn; đều này tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính và kết quả thực hiện pháp luật về đất đai thay đổi theo chiều hướng tốt hơn

Trong giai đoạn năm 2016 - 2020, Tổng cục Quản lý đất đai đã triển khai thực hiện tốt các phong trào thi đua, trong đó nổi bật nhất là chỉ đạo triển

khai thực hiện cải cách đồng bộ các nội dung về cải cách hành chính, trọng tâm là công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

1.1.4.4 Về cơ sở vật chất và cơ sở dữ liệu đất đai:

Hiện trạng cơ sở vật chất, trụ sở làm việc và đặc biệt là kho lưu trữ, hồ

sơ lưu trữ chưa được chỉnh lý, số hóa nên ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng phục vụ và hạn chế trong quản lý, khai thác, cung cấp thông tin cho các ngành

1.1.5 Phân biệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động

Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai,

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”

Đăng ký đất đai là bắt buộc, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu, gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Đăng ký lần đầu được thực hiện đối với thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, việc đăng ký được thực

hiện bằng hình thức trên giấy hoặc điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký

được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu và có

đủ điều kiện theo quy định; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp

Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ (theo

Khoản 1, 2, 3, 5 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013)

Như vậy, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu là một nội dung của đăng ký lần đầu

1.2 Khái niệm và nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1.2.1 Khái niệm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật

Vì vậy, có thể nói: “Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Từ khái niệm nêu trên, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có những đặc điểm cơ bản sau đây:

1.2.1.1 Điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai, còn chịu sự tác động của các Luật khác như: Đối với cá nhân là Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quốc tịch, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Dân sự…; đối với tổ chức, doanh

nghiệp là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp, các văn bản quy phạm liên quan tài sản công,…; chưa kể các khu đất có nguồn gốc đặc thù phải chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật đặc thù như tôn giáo, đất

an ninh, quốc phòng, đất cổ phần hóa,…; bên cạnh đó, là các văn bản ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền (đôi khi là văn bản “mật”), các kết luận của thanh tra, kiểm toán,…

1.2.1.2 Quy định chủ thể về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trong quan hệ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hai chủ thể với vị trí pháp lý và ý chí khác nhau Một bên là Nhà nước, là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nhà nước là chủ thể với vị thế là đại diện sở hữu và có trách nhiệm quản lý hành chính về đất đai trên phạm vi toàn quốc; Nhà nước Việt Nam đã xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai từ Trung ương đến địa phương để quản lý và thực hiện quyền đại diện về đất đai thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Bên còn lại là chủ thể sử dụng đất, là những người

có quyền sử dụng đất và được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định

1.2.1.3 Quy định khách thể về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Đối với Nhà nước, khách thể mà Nhà nước hướng đến là toàn bộ đất của Quốc gia (gồm các nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng); với vai trò là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước hướng đến mục tích cuối cùng là mọi đất đai được khai thác và sử dụng hiệu quả nhất Đối với chủ thể sử dụng đất, mục đích mà họ luôn hướng tới là

có đất để được sử dụng, khai thác; bởi lẽ, họ không có mục đích quản lý như Nhà nước, thực chất họ chỉ thực hiện các quyền của mình theo quy định

1.2.1.4 Điều chỉnh các quan hệ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng phương pháp hành chính - mệnh lệnh:

Hai chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không

có sự bình đẳng về địa vị pháp lý Một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhân danh, thực thi quyền lực Nhà nước Một bên là người sử dụng đất phải thực thi các biện pháp hành chính liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Vì vậy, chủ thể sử dụng đất phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao của cơ quan nhân danh Nhà nước

1.2.1.5 Quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khi tham gia quan hệ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Khi tham gia vào quan hệ pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước có quyền rất đặc trưng và nghĩa vụ rất đặc thù Đặc thù ở chỗ, trên cơ sở các quy định pháp luật do chính Nhà nước ban hành, các quyền của Nhà nước được cụ thể hóa và được thực thi trên cơ sở các hệ thống cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn; đó là quyền được thực thi, đồng thời cũng là nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện hóa các nhiệm vụ do mình quy định

Đối với chủ thể sử dụng đất, quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền rất

cơ bản, giúp các chủ thể thiết lập quan hệ hợp pháp với Nhà nước, đồng thời

được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự về đất đai Cùng với quy định về quyền, nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất cũng được pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định một cách cụ thể

1.2.2 Nội dung pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1.2.2.1 Về nguyên tắc, thẩm quyền:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước và người sử dụng đất Trong quá trình quản lý đất đai, để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất với Nhà nước, cơ quan Nhà nước phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

Để việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện công khai, minh bạch, khách quan

và đúng pháp luật, ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực, pháp luật đất đai đã quy định cụ thể nguyên tắc và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Điều 98

và Điều 105 Luật Đất đai năm 2013

1.2.2.2 Về đối tượng, điều kiện:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước (theo Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013); như vậy, có thể khẳng định đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người sử dụng đất không vi phạm pháp luật hoặc không bị pháp luật ngăn cấm Người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất trên thực tế sẽ được xác lập mối

quan hệ hợp pháp với Nhà nước thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; có Giấy chứng nhận, quyền lợi của họ sẽ được bảo đảm về phương diện pháp luật

Để tạo điều kiện cho việc áp dụng Luật Đất đai trên thực tế được thống nhất và đạt hiệu quả, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể người sử dụng đất tại Điều 5 và Khoản 1 Điều 99 tiếp tục quy định những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận; điều kiện cấp Giấy chứng nhận cơ bản được chia thành hai trường hợp là có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất

1.2.2.3 Về trình tự, thủ tục:

Tất cả các quy trình, thủ tục trong lĩnh vực hành chính được Nhà nước quy định một cách cụ thể và rõ ràng, việc thực hiện thủ tục phải đảm bảo những yêu cầu về nguyên tắc Để đảm bảo cho việc thực hiện các quy định của Nhà nước, quy định về trình tự, thủ tục là nội dung quan trọng không thể thiếu trong quá trình thực hiện; việc thực hiện đúng trình tự, thủ tục còn đảm bảo đúng thẩm quyền của cơ quan quản lý Nhà nước, thực hiện được quyền lợi và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức

Từ đó, để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo đúng thẩm quyền, đảm bảo tính công khai, minh bạch; Luật Đất đai năm 2013 đã quy định trình tự, thủ tục trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được công khai đầy

đủ và cách thức thực hiện thủ tục bằng việc xác định trách nhiệm thực hiện

đối với từng chủ thể (theo Điều 196, 197 Luật Đất đai năm 2013) Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (sau đây gọi là Nghị định

số 43/2014) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai tiếp tục cụ thể hóa quy trình, thủ tục và cách thức tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong Luật Đất đai năm 2013

1.2.2.4 Về nghĩa vụ tài chính:

Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được hiểu là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là biện pháp Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam; vì vậy, một trong những nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đã quy định người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trước khi nhận Giấy chứng nhận (theo Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013)

Mặt khác, các khoản tài chính là một công cụ để đảm bảo việc sử dụng đất một cách hiệu quả của người sử dụng đất và là khoản thu cho ngân sách Nhà nước Vì vậy, việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai được Nhà nước quy định cụ thể tại Điều 63 Nghị định số 43/2014, được sửa đổi

bổ sung theo Khoản 41 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

1.2.2.5 Về xử lý vi phạm pháp luật đất đai:

Trong điều kiện nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, giá trị đất ngày càng tăng, công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn những hạn chế, yếu kém nhất định, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai nói chung và vi phạm hành chính về đất đai nói riêng diễn biến phức tạp; vì vậy, việc tăng cường phòng, chống vi phạm hành chính về đất đai, ngăn chặn các vi phạm hành chính về đất đai là một tất yếu khách quan

Việc xử lý vi phạm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những

nội dung của pháp luật về xử lý vi phạm pháp luật đất đai Luật Đất đai năm

2013 đã đưa ra những quy định chung đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đại tại Điều 206, quy định xử lý người có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai khi thi hành công vụ tại Khoản 1 Điều 207; từ đó cho thấy đối tượng bị xử lý đối với hành vi phạm pháp luật đất đai bao gồm cả người sử dụng đất và người thực thi công vụ trong lĩnh vực đất đai Nội dung xử lý đối với người thực thi công vụ được chi tiết hóa tại Chương 9 Nghị định số 43/2014; hành vi vi phạm của người sử dụng đất, buộc phải xử lý trước khi được cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (trước đây là Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ)

1.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài

Từ trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu về những hạn chế, vướng mắc của các đạo luật liên quan đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất qua quá trình áp dụng thực tế Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tiếp tục thường xuyên được đề cập đến trong các bài viết, công trình nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau; ngoài ra, còn có các nghiên cứu về thị trường bất động sản, về công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có liên quan gián tiếp đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thể:

- Đề tài khoa học cấp Bộ về “Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành

thị trường bất động sản ở Việt Nam” do Cục Công sản, Bộ Tài chính thực

hiện năm 2000

- Các sách chuyên khảo như “Sự hình thành và phát triển thị trường

bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS Lê Xuân Bá, Nxb

Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 2003 đã phân tích, làm rõ những vấn đề lý luận, pháp lý thị trường bất động sản, phân tích, đánh giá khách quan, toàn diện về thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở và đề xuất giải pháp

tiếp tục phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới; “Thị trường bất

động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS Thái

Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính 2003; “Thị trường quyền

sử dụng đất ở Việt Nam” của ThS Bùi Thị Tuyết Mai, Nxb Lao động - Xã

hội 2005; “Đầu tư kinh doanh bất động sản” của PGS.TS Phan Thị Cúc,

PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh

2009; “Pháp luật kinh doanh bất động sản” của TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến, Nxb Tư pháp 2009; “Bình luận chế định quản lý Nhà

nước về đất đai trong Luật Đất đai 2013” của TS Trần Quang Huy, Nxb Tư

pháp 2017; “Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay” của TS Nguyễn Quang Tuyến, Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật 2018

- Luận án Tiến sĩ về “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

nông nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Phạm Thu Thủy, Trường Đại học Luật

Hà Nội 2014

- Các Luận văn thạc sĩ như “Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở nước ta lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Văn Hồng 2007

đã phân tích, làm rõ các vấn đề lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nghiên cứu tổng quát các vấn đề liên quan đến công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; “Thủ

tục hành chính về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình, cá nhân (Từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh)” của tác giả Diệp Hồng Di 2012 đã nghiên cứu các thủ tục hành chính,

đánh giá thực trạng, chỉ ra những bất cập và đề xuất giải pháp trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất của chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân; “Thực thi

pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây

Hồ - Thành phố Hà Nội” của tác giả Phạm Thị Thảo, Trường Đại học Quốc

gia Hà Nội 2014; “Thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay” của tác giả

Trần Cao Hải Yến, Trường Đại học Luật Hà Nội 2014; “Hoàn thiện chính

sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế” của tác giả Nguyễn Đắc Vui, Học viện Hành chính

Quốc gia 2016; “Thực trạng và giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đăng

ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau” của tác giả Trần Duy Khương, Trường Đại học Nông Lâm

Thành phố Hồ Chí Minh 2019; “Thực trạng và giải pháp góp phần hoàn thiện

công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai” của tác giả Nguyễn Thành Tiên, Trường Đại

học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh 2019

- Các bài viết tạp chí như “Vai trò Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

về việc kiện đòi giấy này trên thực tế” của tác giả Thân Văn Tài đăng trên

Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10(20)/2015; “Thông tin trên Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất” của tác giả Thân Văn Tài đăng trên Tạp chí Nhà nước và

pháp luật số 2(334)/2016; “Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi

Yến đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2016,…; những bài viết trên đã

đề cập các vấn đề liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như giá trị pháp lý, vai trò, các thông tin của người sử dụng đất và qua phân tích, các bài viết đề xuất giải

pháp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất; đáng chú ý là bài viết “Căn cứ

xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc trong các quy định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Nhà nước

và pháp luật số 6(338)/2016, bài viết đã phân tích và chỉ ra các bất cập về hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở như do Nhà nước giao đất, do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và xác lập quyền sử dụng đất thông qua giao dịch hoặc nhận thừa kế

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu đã hệ thống hóa các vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tập trung nghiên cứu về thủ tục, cách thức tổ chức thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đánh giá thực trạng đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đánh giá các quy trình (các trình tự thủ tục) về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phân tích những thuận lợi, khó khăn và bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai tại từng địa phương cụ thể

Tuy nhiên, các vấn đề về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn chưa được phân tích

cụ thể và nghiên cứu toàn diện, vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau cần được tiếp tục nghiên cứu, làm rõ Việc ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật thi hành Luật Đất đai còn chậm, chưa đảm bảo tính kịp thời, đầy đủ (như chưa có quy định về việc sử dụng đất sau ngày 01/7/2004, thu tiền sử dụng

đất đối với trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014…), dẫn đến những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng quy định pháp luật tại quận Bình Thạnh Cho đến

nay, chưa có một đề tài nào ở tầm thạc sĩ luật viết về vấn đề: “Pháp luật về

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay”

Trên cơ sở những kết quả đạt được, cũng như những vướng mắc, khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay từ thực tiễn thi hành tại quận Bình Thạnh, luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung, hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề này; từ đó phân tích, tìm hiểu các nội dung cụ thể trong thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu để có những giải pháp bổ sung, hoàn thiện cần thiết

Kết luận Chương 1

Từ những vấn đề lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là một trong những hoạt động quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai; các chính sách pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn được sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội

Trong quá trình đất nước không ngừng phát triển theo con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn thi hành các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện hơn nữa các chính sách pháp luật về quản lý đất đai, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cơ bản đã hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LẦN ĐẦU; THỰC TIỄN THI HÀNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY

2.1 Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

2.1.1 Cơ sở pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Từ khi đất nước đổi mới đến khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, chính sách đất đai từng bước được xây dựng, hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế Thể chế hóa quan điểm, chủ trương về đất đai của Đảng,

kế thừa quy định của Hiến pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 2001; Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo pháp luật; Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm

2003, Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đường lối, chủ trương về đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 được sửa đổi, bổ sung năm 2001, Hiến pháp năm 2013 đã từng bước hoàn thiện các nguyên tắc, cơ chế quản lý đất đai theo thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Theo đó, Luật Đất đai năm 1987 đã quy định về đăng ký đất đai tại Điều 18; Luật Đất đai năm 1993 đã quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 33; Luật Đất đai năm 2003 đã quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai tại Mục 5 Chương II (từ Điều 46 đến Điều 52); Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về đăng ký đất

đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Chương VII (từ Điều 95 đến Điều 106)

Ngày 03/6/2015, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 2602/QĐ-UBND về thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của 24 quận, huyện và thành lập Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai 24 quận, huyện trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố (hiện nay ba Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức đã được hợp nhất thành Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Thủ Đức trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố) Theo đó, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, gồm: Thực hiện việc đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thực hiện các thủ tục về cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;…

Ngày 29/4/2021, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 08/2021/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố ban hành kèm theo Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí

Minh Theo đó có nội dung được sửa đổi là cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố được ủy quyền cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 37 Nghị định

số 43/2014

Ngày 14/5/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 502/2021/QĐ-STNMT-VPĐK ủy quyền cấp và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; theo đó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố

Hồ Chí Minh quyết định ủy quyền cho Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai 21 quận, huyện và thành phố Thủ Đức được cấp, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.1.2 Các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

2.1.2.1 Các quy định về nguyên tắc, thẩm quyền:

* Về nguyên tắc:

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm

2013, gồm 05 nguyên tắc sau đây:

- Nguyên tắc thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất; nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho tất cả các thửa đất

- Nguyên tắc thứ hai: Nếu nhà đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu

chung của nhiều người thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên mỗi Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử

dụng, sở hữu hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại

diện nếu có yêu cầu

- Nguyên tắc thứ ba: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác

gắn liền với đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trước khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính

và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Nguyên tắc thứ tư: Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ, chồng thì

phải ghi cả họ, tên vợ, chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận ghi tên một người; trường hợp, Giấy chứng nhận đã cấp chỉ thể hiện thông tin một người thì được cấp đổi Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ,

chồng nếu có yêu cầu

- Nguyên tắc thứ năm: Khi đo đạc lại thực tế, diện tích đất có sự chênh

lệch với số liệu ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã cấp mà ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được cấp Giấy chứng nhận theo diện tích đất đo đạc thực tế, người

sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp, ranh giới thửa đất

có thay đổi, diện tích thực tế nhiều hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất đã cấp thì phần diện tích tăng thêm được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy

định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013

* Về thẩm quyền:

Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện và cơ quan Tài nguyên và Môi trường tùy theo đối tượng cấp Giấy chứng nhận và thủ tục

thực hiện Cụ thể như sau: