2 BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI MÔN HỌC PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Mã sinh viên Lớp Hà Nội, Tháng 52022 I LÝ LUẬN CHUNG 1 Khái niệm a Hợp đồng “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự” (Điều 385 BLDS năm 2015) Có thể hiểu Hợp đồng là Sự gặp gỡ, trao đổi, thống nhất ý chí giữa các.
Trang 1ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
MÔN HỌC: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Mã sinh viên:
Lớp:
Hà Nội, Tháng 5/2022
Trang 2➢ Sự gặp gỡ, trao đổi, thống nhất ý chí giữa các bên chủ thể
➢ Tạo lập nên một hậu quả pháp lý (phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền vànghĩa vụ)
b Hợp đồng theo mẫu
❖ Từ điển Luật học Deluxe Black’s Law: “hợp đồng gia nhập là mẫu hợp đồng tiêuchuẩn hóa được cung cấp cho người tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ trên cơ sở chấpnhận nó hoặc từ bỏ nó mà không có khả năng hay cơ hội thực tế để thương lượng vàngười tiêu dùng không thể đạt được các sản phẩm và dịch vụ như mong muốn ngoạitrừ việc đồng ý với mẫu hợp đồng”
❖ “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theomẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấpnhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đãđưa ra” (Khoản 1 Điều 405 BLDS năm 2015)
� Như vậy có thể hiểu: Hợp đồng theo mẫu dựa trên nguyên tắc “ take it or leaveit” (chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó) có nghĩa là bên nhận đề nghị chỉ có thể chấpnhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung của hợp đồng
Trang 3❖ Ngoài ra hợp đồng theo mẫu được bên soạn thảo (bên đề nghị) sử dụng để giao kếtvới nhiều đối tác khác nhau (ít hoặc không có sự chỉnh sửa, chỉ dựa theo một hợpđồng gốc)
■ Sự ưng thuận: trong hợp đồng mẫu quá trình đàm phán thương lượngkhông diễn ra do hợp đồng đã được một bên soạn thảo trước và chỉ có 1
số điều khoản cứng bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấpnhận hợp đồng, không có quyền đưa ra các điều khoản yêu cầu khácngoài hợp đồng → Sự ưng thuận không hoàn chỉnh “Quá trình ưngthuận chỉ mang tính thời điểm” (TS Doãn Hồng Nhung: Pháp luật vềhạn chế rủi ro cho người tiêu dùng trong hợp đồng mẫu”)
➢ Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên
Trang 4● trong giao dịch dân sự phải đảm bảo nguyên tắc công bằng, bìnhđẳng giữa các bên chủ thể
● Trên thực tế với hợp đồng mẫu nguyên tắc này khó được đảmbảo Các nhà kinh doanh dựa vào vị thế và khả năng của mình dễ
áp đặt có điều khoản có lợi cho mình, hạn chế sự tùy nghi củacác điều khoản hoặc phân chia lợi ích không công bằng, ràngbuộc người tiêu dùng vào những trách nhiệm mà họ không mongmuốn
■ Về thông tin: Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùngthường là người bị thiếu thông tin so với người kinh doanh, có thể làthông tin về hàng hóa, dịch vụ đó Dẫn đến ảnh hưởng đến quyết địnhlựa chọn, giảm khả năng thương lượng của hợp đồng, dễ bị bên có đầy
đủ thông tin hơn áp đặt và tiềm ẩn nhiều hậu quả rủi ro trong tương lai
➢ Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu: hợp đồng mẫu vềbản chất là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng từ trước đó củamột bên với mục đích là sử dụng để giao kết với nhiều đối tượng điều nàynhằm tiết kiệm thời gian, chi phí cho bên cung cấp hàng hóa, dịch vụ trongviệc soạn thảo hợp đồng
c Hợp đồng theo mẫu trong mua bán chung cư và căn hộ chung cư
*Khái niệm
❖ Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014:
“3 Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầuthang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
Trang 5chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng
có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
❖ Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cánhân, gia đình, tổ chức bao gồm: “Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diệntích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cưđược công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống trang thiết
bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khácthuộc sở hữu riêng.” Khoản 1 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014
→ Tóm lại, nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong ởkhối thống nhất được gọi là khu chung cư Quyền của chủ sở hữu nhà chung cư có
sự hạn chế nhất định do ở nhà chung cư ngoài quyền sở hữu riêng của từng căn hộcòn có các phần sở hữu chung của tất cả dân cư
� Khái niệm về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam:Hợp đồng mà các điều khoản chỉ do chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại soạn thảo
từ trước, người mua căn hộ chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộnội dung hợp đồng và hợp đồng được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sử dụng
để giao kết với nhiều đối tượng khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư ởViệt Nam
*Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở
- Có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa hai bên,theo đó thì bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên mua có nghĩa vụtrả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm của hợp đồng mua bántài sản và hợp đồng mua bán nhà ở:
Trang 6- Phải tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quyđịnh của BLDS năm 2015
- Đối tượng là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn → Phải đăng ký quyền sởhữu thông qua việc được cấp quyền sở hữu đất và nhà ở, tài sản sản gắn liềnvới đất
- Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn tất việc côngchứng, chứng thực hợp đồng
*Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Căn cứ vào:
❖ Hiện trạng vật chất:
➢ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án:
Căn hộ chung cư dự án là chung cư chưa được hình thành trên thực tế,đang hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liềnvới đất Căn hộ chung cư chưa được hình thành trong thực tế mới chỉtồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phêduyệt, mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ hoặc đang được triển khai xâydựng nhưng chưa hoàn thành, chưa thể đưa vào khai thác sử dụng
➢ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Là loại hợp đồng dành cho những chung cư đã xây xong, đã có thể đưavào mục đích là để ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất cho chủ sở hữu
Trang 7❖ Căn cứ vào chủ thể
➢ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và cá nhân
➢ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nha
*Về sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhàchung cư và cá nhân, tổ chức Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải thỏa mãn các điềukiện theo quy định của pháp luật: Doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theoquy định của pháp luật Việt Nam có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và có vốn
ký quỹ đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; có chức năng kinh doanh bấtđộng sản
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường do chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhàchung cư soạn thảo sẵn từ trước, nhằm giao kết với người mua nhà nhiều lần Trong hợpđồng mua bán căn hộ chung cư, với vị thế, tiềm lực, khả năng của mình, chủ đầu tư dự ánnhà ở thương mại, nhà chung cư khi soạn thảo hợp đồng theo mẫu thường có một đội ngũchuyên gia tư vấn pháp luật hùng hậu như luật sư hay cả một phòng, ban pháp chế để soạnthảo ra từng điều khoản trong hợp đồng có độ dài có thể lên đến hàng chục trang kèm theovài phụ lục Chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng có thể thêm các định, điều kiện có lợi chomình về tiến độ thanh toán, phạt quy hợp đồng, quy định về thời hạn bàn giao, nghĩa vụcủa chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ Nếu người mua căn hộ không tìm hiểu kỹ, khôngđược tư vấn kỹ càng từ người có trình độ, chuyên môn, am hiểu pháp luật thì dễ gặp rủi ro,chịu thiệt thòi khi phát sinh tranh chấp
Trang 8- Việc tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng làm tăng sự cạnh tranh giữa cácdoanh nghiệp các nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ, bởi một hợp đồng đã được tiêuchuẩn hóa sẽ làm cho việc so sánh sản phẩm của các doanh nghiệp dễ dàng hơn
II QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MẪU TRONG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ
1 Căn cứ pháp lý:
Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của các văn bảnquy phạm pháp luật trong nhiều lĩnh vực khác nhau:
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010
- Luật đất đai năm 2013
- Luật đầu tư năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2017
- Luật Kinh doanh Bất Động sản năm 2014
- Luật Nhà ở năm 2014
Trang 9- Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
2 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
a Về chủ thể:
● Bên bán căn hộ chung cư:
- trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, bên bán là chủ đầu tư xâydựng nhà chung cư
- Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (theo điều 21Luật Nhà ở năm 2014):
- Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy địnhcủa pháp luật việt Nam
- Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản
và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định phápluật về đầu tư
- có chức năng kinh doanh bđs theo quy định của pháp luật
- Điều kiện về tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS (Theo Điều 4 Nghị định số02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản):
“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sauđây:
a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanhnghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, cóngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanhnghiệp);
Trang 10b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ
sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất độngsản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh quasàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồmtên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theopháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy địnhtại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việcthế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinhdoanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản đượckinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyểnnhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tụckinh doanh
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó cóthay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tạiĐiều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản
2 Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự ánbất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốnchủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy
mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đốivới dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên Khi thực hiện kinhdoanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quyđịnh tại khoản 1 Điều này
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vàokết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo
Trang 11cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thựchiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệpmới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đãgóp theo quy định của pháp luật.
→ như vậy bên bán trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư phải là chủ đầu tư đủ điềukiện kinh doanh BĐS:
- thứ nhất là phải là doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập hợp pháp
- thứ hai là phải có chức năng kinh doanh bđs thể hiện qua giấy chứng nhậnđăng ký doanh nghiệp
- Với nhà đầu tư thì phải có năng lực về tài chính như đã quy định tại Điều 4Nghị định số 02/2022/NĐ-CP
● Bên mua căn hộ chung cư
- bên mua là tổ chức:
Đối với tổ chức trong nước: phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng
ký kinh doanh, nơi thành lập (khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014)
Đối với tổ chức nước ngoài: phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu tổchức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản
và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản(khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014)
Tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm tổ chức nướcngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu tư
và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014; Doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nướcngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt
Trang 12Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạtđộng tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp
- bên mua là cá nhân:
Cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà
ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi
có nhà ở được giao dịch (điểm a khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014)
Cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có đủ năng lựchành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phảithuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không bắt buộc phải cóđăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đang giao dịch (điểm b khoản 2Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014) Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam tôm cá nhân nước ngoài đầu tư xâydựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xâydựng trong dự án theo quy định; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam
và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy địnhcủa pháp luật (khoản 1 Điều 159 và khoản 1, khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014).Ngoài ra, do tính chất của căn hộ chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn, liên quan đếnquyền cư trú nên pháp luật còn quy định về giới hạn số lượng căn hộ chung cư trong mộtnhà chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu Theo đó, tổ chức, cá nhânnước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà
có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được
sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn
hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này
b) về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trang 13Như đã trình bày ở trên, căn hộ chung cư dự án chưa hình thành là loại tài sản hình thànhtrong tương lai nên pháp luật có quy định điều chỉnh riêng biệt Cụ thể, khoản 1 Điều 55Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thànhtrong tương lai được đưa vào kinh doanh: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối vớitrường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhàhỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lại thì phải có biên bản nghiệm thu đãhoàn thành xong phần móng của tòa nhà đô
Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chúng ta áp dụng Luật Kinh doanhbất động sản năm 2006, theo đó điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng hình thànhtrong tương lai đưa vào kinh doanh là cần có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến
độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựnghình thành trong tương lai” (điểm e khoản 1 Điều 7), tức là không có biên bản nghiệm thuhoàn thành xong phần móng Quy định như thế là không chặt chẽ, dễ xảy ra rủi ro khi chủđầu tư “bán vô tội vạ”, có thể nhanh chậm tiến độ tùy lúc, thậm chí có thể xảy ra hiệntượng dự án treo, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua
Hiện nay, những văn bản có hiệu lực thi hành như Luật Nhà ở 2014; nghị định số 99/2015/NĐ-CP (hết hiệu lực một phần) hay mới nhất là Nghị định số 30/2021/NĐ-CP về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 củachính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở đều không cónhững quy định cụ thể, rõ ràng về xây dựng phần móng
c Các quy định về nội dung hợp đồng và trình tự, thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Trang 14Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, căn hộ chung cư nói riêng được quy định cụthể trong Luật Nhà ở năm 2014 Theo đó, Điều 121 quy định hợp đồng về nhà ở do các bênthỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung: họ tên của cá nhân, têncủa tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm củathửa đất ở gắn với nhà ở đó, đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung
cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộcquyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữuchung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệtban đầu; giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá, trườnghợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bênphải thực hiện theo quy định đó; thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợpmua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; thời gian giaonhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựngmới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lýnhà ở; thời hạn góp vốn; quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; thờiđiểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng năm ký kết hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, têncủa các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rồi chức vụ của người ký
Điều luật trên đã quy định rõ ràng đối với hợp đồng mua bản, hợp đồng thuê mua căn hộchung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụngthuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sởhữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phêduyệt ban đầu Đồng thời trong hợp đồng phải ghi nhận rõ ràng điều khoản về thời hạn vàphương thức thanh toán, tránh trường hợp chủ đầu tư dẫn chiếu điều khoản sang phụ lụchợp đồng
Trang 15Giá mua bán do các bên thỏa thuận theo giá thị trường, trường hợp Nhà nước có quy định
về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó Đối với mua bán căn hộ chung cư hìnhthành trong tương lai, theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc thanhtoán sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếptheo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khichưa bàn giao nhà Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Về sử dụng tiền thanhtoán, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích cam kết
Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đíchxây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuêmua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sửdụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy độngvượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đãhuy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hànhchính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu tráchnhiệm hình sự theo quy định của pháp luật"
Thứ hai, về trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đối với căn hộ chung cư thuộcloại bất động sản hình thành trong tương lai, theo quy định của Luật Kinh doanh bất độngsản năm 2014, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiệnbảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theođúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Phạm vi, nội dung và phí bảo lãnh theo thỏa thuậnnhưng phải lập thành hợp đồng và chủ đầu tư phải gửi cho người mua nhà, thuê mua nhàmột bản sao hợp đồng bảo lãnh trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua Trước khi
Trang 16bán hoặc cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bảngửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện đượcbán, cho thuê mua theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 để Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê, thuê mua Trong thời hạn
15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra
hồ sơ và có văn bản trả lời chủ đầu tư Tuy nhiên, quy định vẫn có những bất cập nhấtđịnh:
- Một là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh tính trên giá trị sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tưphải trả cho ngân hàng, tạo gánh nặng tài chính lên người mua, trực tiếp làm tăng giábất động sản
- Hai là, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại xuhướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay do trước khi bán, cho thuê mua nhà ởhình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng
về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải chờ đợi cơ quan quản lýnhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày rồi mới được phép giaodịch Chưa kể khoảng thời gian 15 ngày có thể là quá ngắn để Sở Xây dựng có thểthẩm định một cách chính xác tính pháp lý của dự án
- Ba là, quan hệ bảo lãnh là quan hệ ba bên, phải có bên nhận bảo lãnh hay bên thụhưởng bảo lãnh, tức là người mua căn hộ, nghĩa là muốn ngân hàng bảo lãnh thì cầnphải có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua làm căn
cứ bảo lãnh, xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư để cấp bảo lãnh Tuy nhiên, Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014 yêu cầu trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ởhình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụtài chính
Trang 17Nhằm tháo gỡ vướng mắc này, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành thông tư số07/2015/TT-NHNN ngày 25-6-2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng sau đó là Thông tư số13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN Căn cứ theo khoản 2Điều 1 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6năm 2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàngbảng giải đáp từ phía Ngân hàng nhà nước thì các ngân hàng thương mại thực hiện việcbảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
d) Các quy định hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cu
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực kể từ ngày các bên ký kết thỏa thuận vàcam kết thi hành các điều khoản trong hợp đồng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư baogồm các điều khoản cơ bản và có bao gồm các phụ lục Các phụ lục là bộ phận không thểtách rời của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sự thận trọng và rành mạch tạo nên sựbền vững trong mọi mối quan hệ Nó hạn chế những hợp đồng ký kết xong lại bị vô hiệutừng phần hoặc toàn phần Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ bị vô hiệu khi thiếu mộttrong các điều kiện để hợp đồng đó có hiệu lực Trên thực tiễn kinh doanh giao kết và thựchiện hợp đồng, sẽ xuất hiện tình trạng hợp đồng tuy đã được giao kết nhưng chưa có hiệulực Ví dụ khi mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm những điều cấm của pháp luậthoặc là bên tham gia giao dịch không có năng lực hành vi hoặc trái với quy định trong Bộluật Dân sự năm 2015 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản vàphải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng nếu không sẽ bị vô hiệu do không đápứng được về mặt hình thức
Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy địnhthời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng Tuynhiên, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định các hợp đồng kinhdoanh bất động sản, gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựngchỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng chứng thực hợp đồng do các bên thỏa
Trang 18thuận Quy định thiếu thống nhất về hình thức hợp đồng giữa Luật Kinh doanh bất độngsản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ gây khó cho việc thực thi pháp luật trên thực tế,nhất là trong bối cảnh các bên tham gia giao dịch bất động sản vẫn còn hạn chế về kiếnthức pháp luật, về mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành Về thời điểm chuyểnquyền sở hữu căn hộ chung cư là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao căn hộ hoặc kể từthời điểm bên mua thanh toán đủ tiền nhà.
3 Các quy định về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn
hộ chung cư
Mặc dù loại hợp đồng theo mẫu là loại hợp đồng có tính khai trừ việc thương lượng,đàm phán hợp đồng và thiếu bình đẳng, nhưng nó cũng là một loại hợp đồng đứng bêncạnh loại hợp đồng thương lượng, có hiệu lực ràng buộc với các bên Trong hợp đồng theomẫu pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng là rõ nét nhất, quy định những nguyên tắc chungcủa hợp đồng theo mẫu trong các giao dịch giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng Bêncạnh đó, BLDS 2015 có một điều khoản minh thị về hợp đồng theo mẫu ( điều 405) cũngquy định về điều kiện giao dịch chung Hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cưcũng được quy định trong nhiều loại văn bản pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanhbất động sản năm 2014
a Rủi ro trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chungcư:
Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 đã đưa ra định nghĩa về hợp đồngtheo mẫu trong phạm vi mối quan hệ giữa người kinh doanh hàng hóa, cung cấp dịch vụvới khách hàng là người tiêu dùng Đặc điểm nổi bật của hợp đồng theo mẫu chính là sựbất cân đối về vị thế và bất cân đối về thông tin Chính sự bất cân đối này là nguyên nhândẫn đến những rủi ro khi thực hiện giao kết hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộchung cư
Trang 19Thực tiễn việc giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung
cư tiềm ẩn những rủi ro đối với người tiêu dùng, người mua căn hộ
Thứ nhất, rủi ro do sự bất cân xứng thông tin Trong quá trình giao kết hợp đồngtheo mẫu, người mua căn hộ chung cư thường là những người bị thiếu thông tin Chính sựbất cân xứng về thông tin là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp hợp đồng mà bênbất lợi chủ yếu là phía người mua căn hộ chung cư Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014 có quy định trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản được đưa vào kinhdoanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, gồm các hình thức công khai: công khaitrên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban quản lý dự án, tại sàn giaodịch bất động sản với các nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: loại, vị trí, thông tin
về quy hoạch có liên quan đến bất động sản, quy mô của bất động sản, đặc điểm, tính chất,công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng
và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích
sử dụng, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất độngsản; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ
có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phépbán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê muanhà ở hình thành trong tương lai; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất độngsản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.Tuy nhiên người tiêu dùng có thể không nắm bắt được đầy đủ những thông tin về căn hộchung cư mà chỉ biết đến thông tin qua hợp đồng mẫu Bên biên soạn hợp đồng có thể đưa
ra những thông tin thiếu chính xác, không đầy đủ hoặc thông tin có lợi cho mình và chegiấu những điểm hạn chế hoặc yêu cầu bên mua cung cấp nhiều thông tin Nguyên nhâncủa sự bất cân đối thông tin có thể do thiếu vắng quá trình đàm phán, thương lượng, ngườimua căn hộ không biết được nguồn tin cậy để kiểm tra và xác minh thông tin trước khi kíkết hợp đồng Một nguyên nhân khác dẫn đến rủi ro cho người mua căn hộ chung cư là
Trang 20người mua căn hộ không đọc cẩn thận hợp đồng theo mẫu do nhiều lý do như có các thuậtngữ pháp lý phức tạp, trình bày dài dòng,…
Thứ hai, rủi ro từ các điều khoản lạm dụng, bất công Do việc thiếu thông tin, khôngnghiên cứu cẩn thận các điều khoản của hợp đồng theo mẫu nên người mua căn hộ có thểkhông nhận thức được các điều khoản lạm dụng, bất công mà bên chủ đầu tư đã soạn sẵn.Những điều khoản lạm dụng, bất công là những điều khoản có lợi cho bên soạn thảo vàgây bất lợi cho người tiêu dùng Trong thực tiễn có rất nhiều trường hợp trong hợp đồngmua bán căn hộ chung cư có những điều khoản gây bất lợi cho bên mua như: tước đi quyềnkhiếu nại của người mua, không quy định rõ thời điểm bên bán giao giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất,…Điều 405 Bộ luậtDân sự năm 2015 có quy định “ trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều kiện miễn tráchnhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chínhđáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuậnkhác” Quy định này được đưa ra nhằm kiểm soát hợp đồng theo mẫu Tuy nhiên ghi nhận
“trừ một số thỏa thuận khác” đã tự làm vô hiệu hóa chính công cụ mà pháp luật đặt ra đểbảo vệ bên yếu thế hơn trong hợp đồng theo mẫu
Thứ ba, rủi ro từ điều khoản dẫn chiếu hợp đồng Đối với hợp đồng mẫu trong muabán căn hộ chung cư, các phụ lục kèm theo hợp đồng chính là những phụ lục về mô tả căn
hộ, danh mục vật liệu xây dựng, nội quy quản lý vận hành, sử dụng và bàn giao phí bảo trìnhà chung cư Nhà đầu tư có thể lợi dụng những quy định không rõ ràng trong phụ lục đểtăng mức phí dịch vụ quản lý nhà chung cư Điển hình là trường hợp khu chung cưHancorp Plaza (phường Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội) bị cắt thang máy vào tháng 8/2021
do có một số hộ không hợp tác, chưa nộp phí dịch vụ Tuy nhiên, các hộ dân trong chung
cư cho biết không có chuyện chủ các căn hộ không hợp tác, chây ỳ nộp phí mà do banquản lý đang thu phí bất hợp lý Trong hợp đồng giao kết với ban quản trị thì khoản phí5.500 đồng/m2/tháng là chi phí cho 7 hạng mục, tuy nhiên công ty Việt Phát (chủ đầu tư)
Trang 21mới chỉ hoàn thành 2 hạng mục là vệ sinh và trông sảnh mà thu tiền cả 7 hạng mục là bấthợp lý.
b Các quy định nhằm hạn chế bất cân xứng thông tin
Khả năng tiếp cận thông tin không công bằng giữa người tiêu dùng và và nhà kinhdoanh là nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro lớn cho người tiêu dùng khi giao kết và thựchiện hợp đồng theo mẫu
Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 dã xác định quyền được thông tin
là một trong những quyền cơ bản của người tiêu dùng tại khoản 2 Điều 8 theo đó người
tiêu dùng “Được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng.” Đồng thời, nhấn mạnh
vai trò của quyền được thông tin trên, Luật tiếp tục quy định các hành vi cung cấp thông tin
bị cấm, quy định về nghĩa vụ phải cung cấp thông tin cho người tiêu dùng trước khi giaokết hợp đồng theo mẫu cũng như nghĩa vụ bảo mật các thông tin của người tiêu dùng
Đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản nói chung và căn hộ chung
cư nói riêng, pháp luật cũng có một số quy định nhằm hạn chế sự bất cân xứng thông tin.Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tại điều 6 về trách nhiệm công khaithông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản
Khoản 5 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định chủ đầu tư phải công khaitrên trang thông tin điện tử và trụ sở của Ban quản lý dự án của mình các nội dung cơ bảncủa dự án đầu tư xây dựng nhà ở Bên cạnh đó khoản 1 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợingười tiêu dùng năm 2010 còn quy định : “1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch
vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải
Trang 22đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước cóthẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.”
Theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 của Thủ tướng Chính phủ,mua bán căn hộ chung cư là một trong các lĩnh vực phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điềukiện giao dịch chung tại cơ quan có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Sựđăng ký hợp đồng theo mẫu tại cơ quản quản lý nhà nước là cần thiết Việc đăng ký sẽ đảmbảo tính công khai và trên cơ sở tự mình phát hiện hoặc khiếu nại của người tiêu dùng, cơquan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanhhàng hóa, dịch vụ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trongtrường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi củangười tiêu dùng
Điều 14 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy địnhchậm nhất 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền đăng ký cótrách nhiệm ra thông báo về việc chấp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giaodịch chung gửi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh
Ngày 6/1/2022 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
Trong đó, tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định:” 1 Hợp đồngmua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theoNghị định này.” Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/3/2022
Như vậy, kể từ ngày 1/3/2022, các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải lậptheo Mẫu số 01 và phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan có thẩm quyền về bảo vệquyền lợi người tiêu dùng trước khi sử dụng để giao kết với người tiêu dùng
Trang 23Một trong những điều kiện để mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ápdụng là phải được Cục Quản lý cạnh tranh, Bộ Công thương hoặc Sở Công thươngtỉnh/thành đó phê duyệt.
Trong điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thànhtrong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, công trình xây dựng có sẵn thì việctuân thủ mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một trong những điều kiện đó Điềunày cũng được quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP:
“2 Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảmbảo các điều kiện sau đây:
a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này;trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải
có hợp đồng đã ký kết;”
c Các quy định nhằm hạn chế rủi ro từ điều khoản lạm dụng
Do hợp đồng theo mẫu được một bên soạn thảo nên trong hợp đồng thường cónhững điều khoản có lợi cho bên soạn thảo, hay gài gắm những điều khoản bất lợi đối vớibên kia và các điều khoản này gọi là điều khoản lạm dụng
Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 được ban hành, việc kiểm soát cácđiều khoản lạm dụng được nhắc tới trong BLDS 2005 tại khoản 3 Điều 407 và kế thừa, quyđịnh thêm tại khoản 3 Điều 406 BLDS 2015: “3 Điều kiện giao dịch chung phải bảo đảm
sự bình đẳng giữa các bên Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễntrách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyềnlợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏathuận khác.”
Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 được xây dựng nhằm bảo vệ ngườitiêu dùng, chống lại các điều khoản bất công khi áp dụng bởi doanh nghiệp Điều 16 Luật
Trang 24BVQLNTD năm 2010 đã liệt kê 9 loại điều khoản mẫu sẽ đương nhiên không có hiệu lựcnếu áp dụng với người tiêu dùng.
Ngoài những quy định chung được quy định tại BLDS 2015 và Luật BVQLNTDnăm 2010, trong kinh doanh bất động sản, cụ thể là trong giao dịch mua bán căn hộ chung
cư pháp luật cũng có những quy định riêng Quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫutrong mua bán căn hộ chung cư như đã trình bày ở trên, nhằm kiểm soát, loại bỏ các điềukhoản gây bất lợi cho người tiêu dùng Các doanh nghiệp nếu không chấp hành sẽ phảichịu chế tài xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày15/11/2013 Hành vi vi phạm về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung cóthể bị xử phạt lên đến 50.000.000 đồng, thậm chí mức phạt lên đến gấp hai lần trongtrường hợp hành vi vi phạm được thực hiện trên địa bàn từ 2 tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương trở lên
Thông tư số 19/2016/TT-BXD và Thông tư số 07/2021/TT-BXD sửa đổi, bổ sungThông tư số 19/2016/TT-BXD và Thông tư số 02/2016/TT-BXD không có quy định buộccác bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo mẫu hợp đồng banhành kèm theo Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, hình thànhtrong tương lai được ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thihành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
d Giải thích hợp đồng theo mẫu
Trong thực tế, khi buộc phải giải thích hợp đồng bởi sự mập mờ hoặc không rõ ràngcủa một hoặc một số điều khoản nào đó, nhất là khi sự thương lượng hoặc sự bình đẳnggiữa các bên trong hợp đồng bị thiếu vắng, xu hướng chung của các quốc gia là bảo vệquyền lợi của bên yếu thế hơn trong hợp đồng theo mẫu
BLDS 2015 giữ nguyên tinh thần của BLDS 2005 về giải thích hợp đồng theo mẫu,
cụ thể khoản 2 Điều 405 quy định : “Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không