Tiểu luận phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ⸙ ⸙ ⸙ BÀI TẬP NHÓM Học phần PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 8 Giảng viên PGS TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 05 năm 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ RỬA TIỀN VÀ RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2 1 1 Khái niệm về rửa tiền 2 1 2 Rửa tiền trong kinh doanh bất động sản 2 1 3 Các đặc điểm của hình thức rửa tiền trong kinh doanh bất động sản 3 CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

⸙ ⸙ ⸙

-BÀI TẬP NHÓM Học phần: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG

Hà Nội, tháng 05 năm 2022

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ RỬA TIỀN VÀ RỬA TIỀN

1.3 Các đặc điểm của hình thức rửa tiền trong kinh doanh bất động sản 3

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

2.1 Nhận biết, thu thập thông tin về khách hàng và báo cáo các giao dịch đáng

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHỐNG RỬA TIỀN TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG

3.1 Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật về phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực

3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chuyên ngành liên quan. 24 3.2 Một số biện pháp phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động

MỞ ĐẦU

Trước các diễn biến của tình hình kinh tế – xã hội và tình trạng tội phạm,các quốc gia ngày càng quan tâm đến nguy cơ và những tác hại của tội phạmrửa tiền Loại tội phạm này làm cho nền kinh tế trở nên kém minh bạch, tạo cơhội cho các loại hình tội phạm kinh tế khác phát triển

Những năm qua, Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với nền kinh tế thế giới,

đi kèm với quá trình hội nhập là sự xuất hiện một lượng lớn các nguồn vốntrong và ngoài nước được đầu tư vào nền kinh tế Tuy nhiên, có một số lượngkhông nhỏ nguồn vốn được đưa vào nền kinh tế nước ta không phải nhằm mụcđích sản xuất – kinh doanh mà để hợp pháp hóa về nguồn gốc Các nguồn vốnđược hình thành từ những hoạt động bất hợp pháp như mua bán trái phép chất

ma túy, buôn lậu, tham nhũng… khi được đưa vào thị trường trót lọt sẽ trởthành những đồng tiền có nguồn gốc hợp pháp Và, một trong những thủ đoạn

mà các đối tượng sử dụng phổ biến để rửa tiền là đầu tư vào thị trường bất độngsản

Nhận thấy tình hình bất cập đó, nhóm đã lựa chọn đề tài Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản làm chủ đề cho bài tập nhóm, bài viết

tập trung trình bày những vấn đề lý luận liên quan đến rửa tiền thông qua bấtđộng sản, đồng thời liên hệ tới tình hình hiện nay của một số quốc gia trên thếgiới để từ đó rút ra kinh nghiệm, xây dựng được phương hướng hoàn thiện phápluật phòng chống rửa tiền thông qua hoạt động kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ RỬA TIỀN VÀ RỬA TIỀN

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm về rửa tiền

Theo khoản 1 Điều 4 Luật Phòng chống rửa tiền 2012, rửa tiền là hành vicủa tổ chức, cá nhân nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc của tài sản do phạm tội mà

có, bao gồm:

a) Hành vi được quy định trong Bộ luật hình sự;

b) Trợ giúp cho tổ chức, cá nhân có liên quan đến tội phạm nhằm trốntránh trách nhiệm pháp lý bằng việc hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản do phạmtội mà có;

c) Chiếm hữu tài sản nếu tại thời điểm nhận tài sản đã biết rõ tài sản đó

do phạm tội mà có, nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản

Theo Interpol (Tổ chức Cảnh sát Hình sự Quốc tế), rửa tiền là “bất kỳhành vi hoặc nỗ lực nhằm che giấu hoặc ngụy tạo tài sản có vẻ có nguồn gốchợp pháp”

Như vậy, ta có thể hiểu một cách khái quát, rửa tiền là hành vi nhằm biếncác thu nhập phi pháp thành các tài sản có nguồn gốc hợp pháp để cơ quan nhànước có thẩm quyền không phát hiện ra

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản theo quyđịnh của Bộ luật dân sự, có thể tồn tại dưới hình thức vật chất hoặc phi vật chất;động sản hoặc bất động sản; hữu hình hoặc vô hình; các chứng từ hoặc công cụpháp lý chứng minh quyền sở hữu hoặc lợi ích đối với tài sản đó

Tiền sử dụng trong hoạt động rửa tiền bao gồm Việt Nam đồng, ngoại tệ;

có thể là tiền mặt hoặc tiền trong tài khoản

1.2 Rửa tiền trong kinh doanh bất động sản

Hiện nay, Pháp luật không có khái niệm chính thức về rửa tiền trong giaodịch, kinh doanh bất động sản, nhưng dựa theo các khái niệm rửa tiền bên trên,

ta có thể hiểu rửa tiền trong kinh doanh Bất động sản là hành vi hợp pháp hóa sốtiền có nguồn gốc bất hợp pháp thông qua hoạt động giao dịch, kinh doanh bấtđộng sản.

Cụ thể, các tổ chức hoặc cá nhân có thể đầu tư, mua Bất động sản với sốtiền bất hợp pháp sau đó bán lại để thu về số tiền hợp pháp Hoặc trộn lẫn sốtiền bất hợp pháp để giao dịch với chủ thể khác trong kinh doanh bất động sảnbằng các giao dịch tiền mặt

1.3 Các đặc điểm của hình thức rửa tiền trong kinh doanh bất động sản

Hình thức rửa tiền có những đặc điểm cơ bản sau:

Trải qua nhiều giai đoạn khác nhau

- Giai đoạn sắp xếp (Tiếng anh: placement): người phạm tội tìm cách đưacác khoản tiền có nguồn gốc từ hành vi phạm tội vào hệ thống tài chính đểchuẩn bị thực hiện bước tiếp theo Giai đoạn này là giai đoạn dễ bị phát hiệnnhất trong quy trình rửa tiền

- Giai đoạn phân tán (tiếng Anh: layering): các khoản tiền đã được đưavào hệ thống tài chính sẽ được chuyển đổi qua lại giữa các tài khoản ngân hàng,các quốc gia, đầu tư dự án, mua bán qua lại nhằm che giấu nguồn gốc của tàisản

- Giai đoạn quy tụ (tiếng Anh: integration): các khoản tiền chính thứcnhập vào nền kinh tế hợp pháp và có thể sử dụng cho tất cả các mục đích

Lượng vốn lớn

Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản là rất lớn, đặc biệt ở các thànhphố lớn đang ở mức rất cao so với bình quân của người dân Những căn hộchung cư thương mại hiện nay có giá thấp nhất cũng trong khoảng 1,2 tỷ đồng,

có những căn hộ còn lên đến hàng triệu tỷ Qua đó có thể thấy, khi mua bán trótlọt những giá trị bất động sản giá trị lớn như vậy sẽ rửa được một số tiền rất lớn

Khó kiểm soát được lượng vốn chảy vào bất động sản

Với tình hình nước ta hiện nay, trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại

hóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng hay bất động sản,,, là rất lớn, bởivậy Nhà nước đã ban hành ra nhiều chính sách khuyến khích vào thị trường bấtđộng sản mà không coi trọng đến việc kiểm soát nguồn gốc của những nguồnvốn đó Hay mặc dù khuyến khích đầu tư nhưng lại lỏng lẻo trong công táckiểm soát đây cũng chính là kẽ hở lớn nhất tạo điều kiện cho việc rửa tiền.

Đa dạng về loại hình và cách thể hiện

Trong lĩnh vực bất động sản có rất nhiều cách để che dấu nguồn gốc củanguồn vốn mà người ta dùng để mua bất động sản Họ có thể mua bất động sảndưới tên của người khác hay mua đất đai, nhà ở, công trình… và thế chấp nó để

có một lượng tiền lớn

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT PHÒNG CHỐNG RỬA TIỀN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LIÊN HỆ QUỐC TẾ 2.1 Quy định pháp luật Việt Nam.

Đối với những giao dịch bất động sản không kinh doanh, pháp luật chưa

có quy định về vấn đề phòng, chống rửa tiền Nội dung cụ thể của pháp luậtphòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản được quy định chi tiết tạiThông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011 Văn bản này hướng dẫn thựchiện Nghị định số 74/2005/NĐ-CP và được ban hành dựa trên cơ sở Luật Nhà ởnăm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006… vốn đều đã hết hiệu lực.Tuy nhiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn chưa có văn bản nào thay thếThông tư số 12/2011/TT-BXD và nội dung Thông tư này không trái với các vănbản pháp luật hiện hành về rửa tiền nói chung và rửa tiền trong hoạt động kinhdoanh bất động sản nói riêng nên nó vẫn còn hiệu lực thi hành Luật Phòng,chống rửa tiền năm 2012 và Nghị định số 116/2013/NĐ-CP với tư cách lànhững văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất hiện hành về phòng, chốngrửa tiền có đề cập vấn đề rửa tiền trong kinh doanh bất động sản nhưng ở mức

tiền” Theo khoản 7 Điều 22 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 thì các dấuhiệu đáng ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Các giao dịch đáng ngờ nói trên phải được báo cáo cho cơ quan có chứcnăng bởi tổ chức (đối tượng) báo cáo Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư số12/2011/TT-BXD thì “Tổ chức báo cáo” gồm các sàn giao dịch bất động sản;các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; các tổ chức, cánhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản Trách nhiệm này sau đó đượctiếp tục khẳng định tại Nghị định số 116/2013/NĐ-CP là: “Tổ chức, cá nhânkinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới bất động sản và sàn giao dịchbất động sản phải áp dụng các biện pháp nhận biết khách hàng đối với bên mua,bên bán trong hoạt động môi giới mua, bán bất động sản; đối với chủ sở hữu tàisản trong việc cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản” Các chủ thể nào đượcLuật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 đổi tên thành “đối tượng báo cáo” (khoản

số 2 của Thông tư 12/2011/BXD) cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quanThanh tra, giám sát ngân hàng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lýnhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng Trong trường hợp cần thiết Tổchức báo cáo có thể báo cáo cho Cơ quan trên bằng các phương tiện fax hoặcđiện thoại nhưng sau đó phải gửi báo cáo bằng văn bản Thời hạn báo cáo là 48giờ đối với giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát hiện dấu hiệu đáng ngờ.Trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chứcbáo cáo phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 24 giờ kể từthời điểm phát hiện

Việc áp dụng biện pháp tạm thời nhằm mục đích để cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xác định có dấu hiệu rửa tiền trong kinh doanh bất động sản haykhông Theo Điều 10 Thông tư số 12/2011/TT-BXD thì biện pháp tạm thời là

“không thực hiện giao dịch” Tổ chức báo cáo có quyền áp dụng biện pháp nàytrong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 12/2011/TT-BXD và không phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với những thiệt hại phát sinh

từ việc không thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật (khoản 4 Điều 10Thông tư số 12/2011/TT-BXD) Quy định này rõ ràng không khả thi vì nó chắcchắn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các chủ thể kinh doanh bất độngsản

Biện pháp này sau đó được thay đổi thành “trì hoãn giao dịch” (Điều 33Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, Điều 22 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP).Thời trì hoãn giao dịch tối đa là 3 ngày làm việc kể từ khi áp dụng biện phápnày Khi áp dụng biện pháp trì hoãn giao dịch, đối tượng báo cáo phải báo cáongay bằng văn bản và thông báo ngay bằng điện thoại cho cơ quan nhà nước cóthẩm quyền,[8] đồng thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để phối hợp.Nếu sau 3 ngày làm việc kể từ ngày bắt đầu áp dụng biện pháp trì hoãn giaodịch mà đối tượng báo cáo không nhận được văn bản phản hồi của cơ quan nhànước có thẩm quyền thì có quyền thực hiện giao dịch (khoản 1 Điều 22 Nghịđịnh số 116/2013/NĐ-CP)

Ngoài ra, pháp luật còn quy định thêm biện pháp phong tỏa tài khoản,niêm phong, tạm giữ tài sản Các biện pháp này cũng được giao cho các tổ chứcbáo cáo thực hiện trên cơ sở của quyết định của cơ quan nhà nước có thẩmquyền và báo cáo việc thực hiện cho Ngân hàng Nhà nước (Điều 33 LuậtPhòng, chống rửa tiền năm 2012) Chánh án tòa án nhân dân, Chánh án tòa ánquân sự, Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân, Viện trưởng viện kiểm sát quân

sự, Thủ trưởng cơ quan điều tra có thẩm quyền ra quyết định yêu cầu đối tượngbáo cáo áp dụng biện pháp phong tỏa tài khoản và chịu trách nhiệm về quyếtđịnh này

Mức độ rủi

ro rửa tiền

Trung bìnhthấp

8 Tín thác và cung

cấp dịch vụ công ty Thấp Trung bình thấp

Trung bìnhthấp

13 Công ty kinh doanh

kiều hối Trung bình cao Trung bình

Trung bìnhcao

14 Quỹ đầu tư phát

triển địa phương Thấp Trung bình cao

Trung bìnhthấp

15 Hệ thống chuyển

Nguồn: Việt Nam - Báo cáo tóm tắt Đánh giá rủi ro quốc gia về rửa tiền và tài trợ khủng bố giai đoạn 2012-2017.

Theo Bộ Công an, các vụ “đại án” tham nhũng hay đánh bạc qua mạnglớn trong thời gian qua có dấu hiệu về rửa tiền, các tài sản thu được từ các vụ

án trên đều liên quan đến tài sản là BĐS Có thể thấy, vụ đánh bạc nghìn tỷ bịcông an tỉnh Phú Thọ bắt giữ liên quan đến Phan Sào Nam, Nguyễn VănDương cùng một số lãnh đạo ngành công an, là điển hình cho vụ việc các hoạtđộng giao dịch BĐS đáng ngờ

Để rửa tiền, một số đối tượng đã nhờ người thân mua, chuyển nhượnghoặc cho tặng BĐS Cụ thể, đối tượng Phan Sào Nam đã chuyển tiền cho dìruột là Phan Thu Hương đứng ra mua bán, giao dịch nhiều căn hộ chung cư,biệt thự cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Kết quả điều tra ban đầu,Phan Thu Hương đã mua một số BĐS tại quận 3, TP Hồ Chí Minh có giá trịtrên 10 triệu USD

Ngoài ra, Phan Sào Nam còn sử dụng hàng chục tỷ đồng để nhờ bạn bèđứng tên các BĐS nhằm mục đích rửa tiền1 Cụ thể, hai căn nhà P2, P3 đứngtên một người khác, nhưng do Phan Sào Nam thanh toán mua của công ty SàiGòn Anpha Hay như 11 căn nhà tại khu dân cư Villa park, gồm: A6, A7, P11,P15, M7, D2, E2, E3, H16, L6 và L7 mua của công ty Sài Gòn Anpha đứngtên Phí Quang Hưng, nhưng do Phan Sào Nam thanh toán 5 căn nhà tại khudân cư Villa Park, gồm: Nhà A8, A9, A10, A11 và A16 do dì ruột Phan SàoNam mua của công ty Sài Gòn Anpha…2

2.2.2 Thực trạng phòng chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS

a) Thành tựu đạt được:

1 ThS Bùi Bảo Trung (2020), Biện pháp phòng ngừa rửa tiền qua giao dịch BĐS,

san/ , truy cập ngày 10/4/2022

https://www.quanlynhanuoc.vn/2020/12/10/bien-phap-phong-ngua-rua-tien-qua-giao-dich-bat-dong-2 Minh Sơn (2019), Chặn giao dịch từ 300 triệu có ngăn được rửa tiền?, canh/chan-giao-dich-tu-300-trieu-co-ngan-duoc-rua-tien-1059210.html , truy cập ngày 10/4/2022

https://vnbusiness.vn/toan-Trong những năm qua, các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ của ViệtNam đã nhận thức được tầm quan trọng của công tác phòng, chống rửa tiềntrong nền kinh tế nói chung và lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng và đã nỗ lựctriển khai ngày càng có hiệu quả hơn cơ chế phòng, chống rửa tiền thông quaviệc ban hành và triển khai có hiệu quả các văn bản quy phạm pháp luật tronglĩnh vực này Việt Nam đã có khuôn khổ pháp lý toàn diện về phòng, chống rửatiền và đã được FATF (Financial Action Task Force3) thừa nhận tại Hội nghịtoàn thể FATF tháng 2/2014 Bên cạnh đó, hệ thống các cơ quan, tổ chức cótrách nhiệm trong công tác phòng, chống rửa tiền tại Việt Nam đã từng bướcđược củng cố, phát triển.

Cùng với những nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành, thời gian qua,hoạt động hợp tác quốc tế về phòng, chống rửa tiền tiếp tục được đẩy mạnh cả

về chiều rộng và chiều sâu góp phần tích cực vào việc thực hiện hiệu quả côngtác phòng, chống rửa tiền của Việt Nam Song song với các hoạt động phòng,chống rửa tiền trong nước, Việt Nam đã từng bước chủ động hội nhập quốc tế

về lĩnh vực này, đánh dấu bằng việc Việt Nam gia nhập và trở thành thành viênthứ 34 của APG - Nhóm Châu Á Thái Bình Dương về chống rửa tiền vào tháng5/2007

Theo Báo cáo Tổng kết thi hành luật Phòng, chống rửa tiền năm 2021 củaNgân hàng nhà nước Việt Nam, hàng năm, Bộ Xây dựng (Cục quản lý nhà vàthị trường BĐS) có văn bản chỉ đạo, hướng dẫn Sở Xây dựng các địa phươngkiểm tra các sàn giao dịch BĐS trong việc thực hiện chính sách pháp luật vềphòng, chống rửa tiền Theo đó:

Về tình hình thực hiện các quy định về nhận biết khách hàng, cập nhật

thông tin khách hàng và phân loại khách hàng trên cơ sở rủi ro: Qua kết quả

thanh tra, khảo sát cho thấy, hiện nay, hầu hết các đối tượng báo cáo là ngân

3 Lực lượng Đặc nhiệm tài chính Là lực lượng quốc tế quan trọng nhất về chống rửa tiền và tài trợ khủng bố FATF là cơ quan liên chính phủ được thành lập vào tháng 7/1989 tại Hội nghị thượng đỉnh G7 tổ chức tại Paris với nhiệm vụ thiết lập các tiêu chuẩn, phát triển và thúc đẩy các chính sách quốc gia và quốc tế nhằm chống rửa tiền (AML) và chống tài trợ khủng bố (CFT).

hàng đã triển khai thực hiện các quy định về nhận biết và cập nhật thông tinkhách hàng, phân loại khách hàng trên cơ sở rủi ro

Tình hình ban hành quy định nội bộ về phòng chống rửa tiền: Phần lớncác tổ chức báo cáo đã có ý thức xây dựng quy định nội bộ, nội dung đầy đủtheo quy định tại Luật Phòng chống rửa tiền

Về áp dụng biện pháp tạm thời: Nhiều đối tượng báo cáo trong quá trìnhthực hiện giao dịch khách hàng đã kịp thời phát hiện các giao dịch nghi ngờ liênquan đến hoạt động tội phạm và đã kịp thời áp dụng biện pháp trì hoãn giaodịch Ngoài ra, các đối tượng báo cáo cũng thực hiện phong tỏa tài khoản củakhách hàng theo các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b) Hạn chế tồn tại:

Thứ nhất, về việc xây dựng quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền.

Theo quy định của pháp luật, các Tổ chức báo cáo bao gồm các sàn giao dịchBĐS; các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; các tổ chức, cánhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS phải tự xây dựng và ban hành quy chếnội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm phát hiện và hạn chế các tổ chức, cá nhânthông qua Tổ chức báo cáo để thực hiện các hành vi rửa tiền nhưng hiện nay,một số tổ chức còn thiếu nhân sự hiểu biết để triển khai Hiện mới có 6 đơn vịgửi quy định nội bộ về Cục Phòng chống rửa tiền; 04 sàn giao dịch BĐS và 09

Sở xây dựng đã gửi báo cáo kiểm toán nội bộ về công tác phòng, chống rửatiền4

Thứ hai, Theo Quyết định số 20/2013/QĐ-TTg ngày 18 tháng 04 năm

2013 của Thủ tướng Chính phủ quy định mức giá trị của giao dịch BĐS có giátrị lớn phải báo cáo ngân hàng nhà nước Theo đó, nhằm đảm bảo công tácphòng, chống rửa tiền, Thủ tướng quy định, các tổ chức tài chính, tổ chức, cánhân kinh doanh ngành nghề phi tài chính có liên quan có trách nhiệm báo cáoNHNN khi thực hiện các giao dịch có giá trị từ 300 triệu đồng trở lên Trongdanh mục các ngành nghề được nêu tên, có 3 hình thức kinh doanh liên quan

4 Báo cáo Tổng kết thi hành luật phòng, chống rửa tiền của Ngân hàng nhà nước Việt Nam năm 2021

đến BĐS là kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS, môi giới BĐS, sàn giao dịchBĐS Tuy nhiên, dường như quy định này vẫn chưa được áp dụng vào thực tế,

vì sàn giao dịch BĐS có tâm lý không tiết lộ thông tin khách hàng hoặc sợ ảnhhưởng đến tâm lý khách hàng nên chưa tuân thủ về báo cáo các giao dịch tiềnmặt từ 300 triệu đồng trở lên Mặc dù có quy định doanh nghiệp kinh doanhdịch vụ quản lý, môi giới BĐS, sàn giao dịch sẽ bị xử phạt nếu không báo cáocác giao dịch có giá trị lớn, không báo cáo các giao dịch đáng ngờ nhưng sốtrường hợp bị xử lý rất hạn chế, các cơ quan chức năng cũng gặp rất nhiều khókhăn trong việc kiểm tra, xác định nguồn gốc của tiền5 Đặc biệt trong các giaodịch đặt cọc hay thỏa thuận góp vốn, những người mua BĐS dạng đầu tư “lướtsóng” thường giao dịch bằng tiền mặt với lượng tiền rất lớn, cơ quan quản lýnhà nước khó kiểm soát Bên cạnh đó, các trung tâm môi giới có thể né bằngcách để khách hàng thanh toán mức dưới 300 triệu đồng/ngày hoặc thỏa thuậntrong mức đó để không phải tiến hành thủ tục báo cáo6

Có thể thấy hiện các giao dịch BĐS thường lớn hơn con số 300 triệuđồng rất nhiều; người mua, người bán đều không muốn công khai nên rất khókiểm soát Vì vậy, luật đưa ra chỉ để “siết” người nghèo phải thực thi các thủ tụcthêm rắc rối Trong khi đối tượng cần kiểm soát là những người có tiền, nhữnggiao dịch hàng chục, hàng trăm tỉ đồng Ngoài ra, các tổ chức ngân hàng cũngthuộc diện phải báo cáo các giao dịch lớn nhưng nhiều trường hợp còn lơ là nênkhông thể trông chờ vào kết quả báo cáo của doanh nghiệp7

Cụ thể, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận tiến hành thanh tra 14 dự án bấtđộng sản và phát hiện rất nhiều sai phạm, trong đó có những dự án chưa thựchiện nghiêm quy định của Luật Phòng chống rửa tiền Nhiều doanh nghiệp bất

5 ThS Bùi Bảo Trung (2020), Biện pháp phòng ngừa rửa tiền qua giao dịch BĐS,

san/ , truy cập ngày 10/4/2022

https://www.quanlynhanuoc.vn/2020/12/10/bien-phap-phong-ngua-rua-tien-qua-giao-dich-bat-dong-6 Minh Phương (2020), Tính khả thi của việc báo cáo các giao dịch BĐS lớn để chống rửa tiền,

rua-tien-88394.html , truy cập ngày 10/4/2022

https://cafeland.vn/tin-tuc/tinh-kha-thi-cua-viec-bao-cao-cac-giao-dich-bat-dong-san-lon-de-chong-7 Minh Chiến (2019), Chặn rửa tiền qua BĐS, dong-san-20190716220614781.htm , truy cập ngày 11/4/2022

https://nld.com.vn/kinh-te/chan-rua-tien-qua-bat-động sản vi phạm Luật Phòng, chống rửa tiền, đó là: Công ty Danh Khôi làdoanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, phân phối sản phẩm bất động sản,nhưng chưa thực hiện các quy định về phòng chống rửa tiền theo quy định tạiLuật Phòng, chống rửa tiền 2012, Nghị định 116/2013/NĐ-CP ngày 4/10/2013,Thông tư số 35/2013/TT-NHNN ngày 11/11/2014 Đồng thời, Công ty ThắngLợi cũng chưa thực hiện các quy định về phòng chống rửa tiền theo quy định tạiLuật Phòng, chống rửa tiền 2012… 8 Hầu hết doanh nghiệp bất động sản

“quên” quy định giao dịch có giá trị từ 300 triệu đồng trở lên phải báo cáo Trênthực tế, các doanh nghiệp nhận thức chưa sâu và cũng đang khó khăn trong việcthiết lập các quy trình nội bộ về công tác phòng, chống rửa tiền Qua việc thanhtra này, các doanh nghiệp cần nhận thức và thực hiện đầy đủ theo các quy địnhpháp luật để tránh vô tình vi phạm và bị xử lý

Thứ ba, hệ thống cập nhật thông tin khách hàng, kiểm tra thông tin nhận

biết khách hàng đặc biệt là giao dịch BĐS ngoài sàn giao dịch còn nhiều bấtcập, cụ thể:

Chưa áp dụng các biện pháp sàng lọc đối tượng, giao dịch theo ứng dụngcác công nghệ tự động, như đối với ngân hàng hoặc các ứng dụng xử lý dữ liệulớn của nhiều ngành quản lý đất đai, thành lập doanh nghiệp, thuế thu nhập…

để chủ động nhận diện đối tượng, khoanh vùng theo dõi, không phải chờ có điềutra chính thức về tội phạm mới xác minh việc rửa tiền như hiện nay; hệ thống cơ

sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được Bộ Xây dựng triển khai theo Nghịđịnh số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 không có quy định về thu thập thôngtin nhận dạng khách hàng mua BĐS là các chính trị gia và các thông tin về chủ

sở hữu hưởng lợi đối với lĩnh vực BĐS; Luật phòng, chống rửa tiền không yêucầu chủ đầu tư dự án phải thực hiện và báo cáo công tác phòng, chống rửatiền…cũng gây khó khăn trong phòng chống loại tội phạm này9

8 Gia Phú (2020), Nhiều dự án bất động sản tại Bình Thuận dính sai phạm,

https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-du-an-bat-dong-san-tai-binh-thuan-dinh-sai-pham-d121809.html , truy cập ngày 11/4/2022

9 Đỗ Linh (2019), “Nỗi lo” rửa tiền qua BĐS, tai-tro-khung-bo/noi-lo-rua-tien-qua-bat-dong-san-317160.html , truy cập ngày 11/4/2022

https://tapchitaichinh.vn/viet-nam-chong-rua-tien-va-Đối với các đối tượng báo cáo khác có tính chất đa dạng về loại hình, địabàn hoạt động, hoạt động với quy mô nhỏ, mô hình tổ chức đơn giản hơn so vớicác tổ chức tài chính chuyên nghiệp như ngân hàng, do đó, việc triển khai thựchiện quy định pháp luật về Phòng chống rửa tiền về việc nhận biết và cập nhậtthông tin khách hàng, phân loại khách hàng, có phần hạn chế hơn so với nhómcác tổ chức tài chính chuyên nghiệp, phần lớn chưa tổ chức được hệ thống lưugiữ thông tin, hồ sơ khách hàng.

Nguyên nhân:

Thứ nhất, Luật kinh doanh BĐS 2014 chưa quy định bắt buộc giao dịch

BĐS phải thanh toán qua ngân hàng nên thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại

tệ vẫn phổ biến Vì thế, lĩnh vực kinh doanh BĐS có thể trở thành nơi trú ẩn củatội phạm "rửa tiền", che giấu tài sản bất minh, tham nhũng, hoặc do phạm tội

mà có Các giao dịch mua bán tài sản có giá trị lớn ở Việt Nam vẫn được thựchiện bằng tiền mặt, hoặc chuyển khoản và không thông qua sàn giao dịch BĐSnên rất khó cho các cơ quan chức năng kiểm tra, xác định nguồn gốc của tiền

Thứ hai, hành vi rửa tiền của đối tượng rất tinh vi vì đã có sự nghiên cứu,

chuẩn bị từ trước, thực hiện qua nhiều khâu trung gian (thành lập công ty, nhờngười thân trong gia đình mua, chuyển nhượng, cho tặng BĐS.…) Do vậy rấtkhó phát hiện vì thiếu thông tin, phải sàng lọc trong nhiều giao dịch và phảiđiều tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đủ thông tin, đủ chứng cứ

để xác định Bên cạnh đó hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình hội nhậpkinh tế quốc tế rất mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngoài ngày càng lớn - đây làđiều kiện thuận lợi cho hoạt động rửa tiền Các đối tượng mang tiền vào thuêquyền sử dụng đất, lập nhà xưởng, hoạt động và chuyển lợi nhuận đến một sốđịa chỉ theo mong muốn; một thời gian sau, tuyên bố phá sản hoặc biến mất,những đồng tiền bẩn đã được khoác vỏ bọc hợp pháp10

10 Hà An (2019), Rửa tiền qua bất động sản - chống bằng cách nào?, tien-qua-bat-dong-san-chong-bang-cach-nao-i529371/ , truy cập ngày 11/4/2022

https://cand.com.vn/dia-oc/Rua-Thứ ba, chế tài chưa đủ mạnh cũng như không có hậu kiểm nên các sàn

có thể không tuân thủ cũng như đưa ra các báo cáo không đầy đủ và khôngtrung thực Cụ thể, theo Nghị định số: 143/2021/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 31tháng 12 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 88/2019/NĐ-

CP ngày 14 tháng 11 năm 2019 quy định về xử phạt vi phạm hành chính tronglĩnh vực tiền tệ và ngân hàng, theo đó mức phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến250.000.000 đồng được áp dụng đối với một trong các hành vi vi phạm đó là:Không báo cáo các giao dịch có giá trị lớn; không báo cáo các giao dịch đángngờ liên quan đến rửa tiền; không báo cáo các giao dịch chuyển tiền điện tử Cóthể thấy mức xử phạt trên chưa đủ sức răn đe

2.3 Phòng chống rửa tiền thông qua bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới

2.3.1 Mỹ

Ở nhiều thành phố lớn của Mỹ, có rất nhiều BĐS hạng sang được muabởi tiền của các công ty có trụ sở đặt tại nước ngoài Điều này khiến giới chức

Mỹ lo lắng, bởi sẽ rất khó kiểm soát được nguồn tiền mua BĐS ở Mỹ có thực sự

"sạch", hay chỉ là lý do để ngụy trang cho hành vi rửa những đồng tiền "bẩn"

Sau khi vụ bê bối trốn thuế, rửa tiền "Hồ sơ Panama" bị phanh phui,người ta mới thấy rằng, đã nhiều lần Hiệp hội Nhà báo Điều tra quốc tế (ICIJ -

có trụ sở chính tại Washington, Mỹ) cảnh báo chính quyền các cấp ở Mỹ về tìnhtrạng rửa tiền thông qua hình thức mua BĐS, thậm chí chỉ mua BĐS hạng sang

để rửa được nhiều tiền "bẩn"

Thế nhưng, dường như các cấp chính quyền ở Mỹ vẫn thờ ơ với mối quanngại này Cho đến khi "Hồ sơ Panama" được công bố, trong đó các nhà báo điềutra tiếp tục khẳng định giới chức ở các thành phố lớn của Mỹ đã "nuôi dưỡng"cho hành vi rửa tiền này, thì chính quyền liên bang Mỹ mới bắt đầu lo ngại thịtrường BĐS hạng sang ở Mỹ có thể trở thành "cỗ máy" rửa tiền

Theo điều tra của ICIJ, tại TP Miami (tiểu bang Florida, Đông Nam nước

Mỹ), trong năm 2019 có tới hơn nửa (53%) giao dịch BĐS được thanh toánngay khi ký hợp đồng mua bán 90% BĐS mới ở Miami được mua bằng tiềnmặt Và theo thống kê, chỉ riêng trong quý IV-2019, 58% giao dịch BĐS vớitổng trị giá lên tới hơn 3 triệu USD được thực hiện bởi các công ty trách nhiệmhữu hạn

Việc mua BĐS hạng sang ở Mỹ, theo điều tra của ICIJ, chưa bao giờ lại

dễ dàng như thế ICIJ lấy ví dụ dẫn chứng, đó là trường hợp của Paulo OctavioAlves Pereira - cựu Chủ tịch TP Brasilia (Thủ đô của Brazil), người đã bị buộctội tham nhũng vào năm 2012

Thế nhưng, trong thời gian từ khi bị nghi ngờ, cáo buộc rồi bị điều tra chođến khi bị đưa ra xét xử và bị kết án, Paulo Octavio Alves Pereira vẫn kịp "tậu"một căn hộ hạng sang nằm ngay sát bãi biển ở TP Miami (Mỹ) với giá 2,95 triệuUSD

Giao dịch mua bán được thực hiện bởi Cty Isaias 21 Property (công tynước ngoài có chi nhánh đặt tại Miami), nhưng quản lý căn nhà sang trọng nàylại thuộc về Cty Mateus 5 International Holding (có trụ sở tại quần đảo Viergesthuộc Anh) Trên thực tế, người chủ sở hữu thực sự căn hộ hạng sang trên bãibiển Miami không ai khác chính là Paulo Octavio Alves Pereira

Theo thống kê, từ tháng 4/2018 - 3/2019, đã có hơn 104 tỷ USD đượcngười nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS, trong đó nhiều nhất là người TrungQuốc, Canada, Ấn Độ, Mexico và Anh

Tại TP New York (bang New York, Đông Bắc nước Mỹ), những căn hộnằm ở gần Công viên Trung tâm (Central Park - công viên công cộng ở trungtâm Manhattan thuộc TP New York), thường được rao bán với cái giá "trêntrời", trong đó có những căn hộ siêu sang được bán với giá hơn 100 triệu USD

Thế nhưng, 100% những căn hộ siêu sang này đều đã được mua hết bởicác Cty nước ngoài có chi nhánh nằm rải rác ở một số bang của Mỹ như bang

Nam Dakota, Wyoming, Nevada hay bang Delaware

Nhận thấy nguy cơ rửa tiền thông qua đầu tư BĐS hạng sang ngày càng