Tiểu luận bất động sản hình thành trong tương lai và pháp luật về các loại bất động sản hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MÔN “PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN” ĐỀ TÀI BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LỚP HỌC PHẦN BSL 1009 LKD (THỨ 3, TIẾT 1 2) GIẢNG VIÊN GIẢNG DẠY PGS TS DOÃN HỒNG NHUNG Hà Nội 05 – 2022 A Khái quát chung về các loại bất động sản hình thành trong tương lai và pháp luật về các loại bất động sản hình thành trong tương lai 1 Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai bằng.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

A Khái quát chung về các loại bất động sản hình thành trong tương lai và pháp luật về các loại bất động sản hình thành trong tương lai

1 Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai

Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai bằng

cách liệt kê, theo đó “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”

Hiện nay Việt Nam chưa có bất kỳ quy định nào giải thích khái niệm “bất động sảnhình thành trong tương lai” Điều 3 Khoản 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

mới chỉ giải thích “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Tuy nhiên, yếu tố “hình thành trong tương lai” của nhà ở, công trình xây dựng bị giớihạn hẹp hơn tài sản khi bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được quy định trênyếu tố vật chất, tính vật lý của tài sản mà quên đi tính chất pháp lý của tài sản Thếnên, những công trình, nhà ở đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu tạithời điểm xác lập giao dịch sẽ không được coi là hình thành trong tương lai

Bên cạnh những đặc điểm chung của bất động sản, ta có thể kể đến một số đặc điểmriêng của bất động sản hình thành trong tương lai gồm:

Thứ nhất, tính chưa hình thành: Tại thời điểm xác lập giao dịch, bất động sản hình thành trong tương lai chưa hình thành, chưa hiện hữu đầy đủ Đây là một đặc điểm cơ

bản để thấy được sự khác biệt giữa bất động sản hình trong tương lai với bất động sản

có sẵn Tại thời điểm mua bán (hiện tại) thì bất động sản hình thành trong tương laichưa hình thành hình thái “Công trình đang xây dựng - bất động sản có sẵn” để trởthành một tài sản có thể xác lập một quan hệ sở hữu đầy đủ Và trong quan hệ muabán bất động sản hình thành trong tương lai có thể thấy cả bên bán và bên mua đềuchưa thể cam kết chắc chắn rằng bất động sản đó có thể hình thành đúng tiến độ, đúngthiết kế, hay bên mua họ có thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho bên bán haykhông… Do đó, giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thườngtiềm ẩn rủi ro cho đối tượng khách hàng cao hơn so với bất động sản có sẵn

Thứ hai, tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán thì quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản hình thành trong tương lai thực chất là một loại quyền tài sản (Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015) phát sinh từ giao dịch mua bán chứ không phải là quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai Bên mua trong quan hệ mua bán bất

động sản hình thành trong tương lai chỉ được hoàn toàn sở hữu bất động sản này khibên mua và bên bán hoàn thành các nghĩa vụ với nhau theo hợp đồng Cũng chính vì

lẽ đó mà quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản hình thành trong tương lai tại thờiđiểm xác lập giao dịch mua bán là chưa đầy đủ mà chỉ có các quyền như: Dùng quyềntài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự; chế ước quyền đối với bên bán và bên thứ ba;chuyển nhượng lại quyền tài sản đã xác lập theo hợp đồng cho bên thứ ba khi có nhucầu…

Thứ ba, tính chuyển hóa về mặt bản chất: Bất động sản hình thành trong tương lai sau

khi được hoàn thành và bàn giao (bên bán đáp ứng đầy đủ về phòng cháy chữa cháy,

về điều kiện bàn giao và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữutài sản gắn liền với đất), chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nói trên thì khi đưa vào

sử dụng, bất động sản hình thành trong tương lai sẽ trở thành bất động sản có sẵn.Quyền bên mua sẽ chuyển hóa từ quyền tài sản sang quyền sở hữu, và việc chuyểnhóa này sẽ chuyển từ quyền đối nhân sang quyền đối vật đầy đủ khi bên mua đã sởhữu bất động sản có sẵn đó thì bên mua có toàn quyền sử dụng, chiếm hữu và địnhđoạt tài sản theo quy định của luật (Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không có khái niệm mua bán bất động sảnhình thành trong tương lai mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản hìnhthành trong tương lai Tuy nhiên, hai khái niệm này có nội hàm khác nhau Kinhdoanh là hoạt động thương mại của thương nhân trong đó có hành vi mua bán nhằmsinh lời Việc mua bán có thể là hệ quả của hành vi kinh doanh do thương nhân thựchiện hoặc có thể chỉ là quan hệ mua bán dân sự thông thường giữa hai chủ thể khôngphải là thương nhân Thế nên, hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tươnglai có thể chia thành hai trường hợp:

+) Hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

+) Hoạt động chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trongtương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đưa ra định nghĩa kinh doanh bất động

sản “là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng

để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”

Ta có thể thấy sự khác nhau giữa mua bán, cho thuê và cho thuê mua bất động sảnhình thành trong tương lai đó là thời điểm xác lập quyền sở hữu của các bên với bấtđộng sản hình thành trong tương lai đó1 Với việc mua bán thì xác lập quyền sở hữutheo từng đợt tiến độ thanh toán cho đến khi bàn giao nhà Với hoạt động cho thuê thìngười thuê chỉ có quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng trong một thời gian nhấtđịnh theo hợp đồng thuê, khi hết hạn thì phải trả lại, trên giấy đăng ký quyền sử dụngđất vẫn đứng tên chủ cho thuê Còn thuê mua được hiểu là một hình thức hoạt độngđầu tư bất động sản, theo đó, bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê muamột khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tínhthành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thànhchủ sở hữu bất động sản.

Hiện tại chưa có bất kì khái niệm cụ thể về pháp luật mua bán bất động sản hình thànhtrong tương lai Các quan hệ pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trongtương lai ở Việt Nam chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau nhưLuật dân sự, Luật thương mại, Luật kinh doanh bất động sản, Luật về nhà ở, với hệthống quy định chặt chẽ mang tính hỗ trợ lẫn nhau

Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là

“Tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình giao kết và thực hiện các giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, đồng thời bảo đảm trật tự của các quan hệ mua bán bất động sản” 2

Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được xây dựng khá cụthể và chi tiết bởi hệ thống các quy phạm pháp luật hiện hành với Luật kinh doanh Bấtđộng sản 2014 và các văn bản dưới luật kèm theo hướng dẫn thi hành, đã thiết lậpđược hành lang pháp lý giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể thamgia quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Trong đời sống xã hội nói chung, pháp luật nắm giữ một vai trò vô cùng quan trọng.

Nó là công cụ không thể thiếu, đảm bảo cho sự tồn tại, vận hành bình thường của xãhội nói chung và cho quy tắc xử sự bình thường của mỗi công dân trong xã hội nóiriêng Pháp luật không chỉ là công cụ quản lý nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môitrường thuận lợi cho sự phát triển ý thức đạo đức, lành mạnh hóa đời sống xã hội vàgóp phần bồi đắp nên những giá trị mới Cũng giống như vai trò chung của pháp luậtđối với đời sống xã hội, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương laicũng có những vai trò đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực mà nó điều chỉnh, cụ thể nhưsau:

Thứ nhất, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thúc đẩy thị

trường bất động sản, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, góp phần kích thích sản xuất,

tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước Việc quản lý tốt hoạt động mua bán bất động

sản hình thành trong tương lai sẽ giúp chủ đầu tư giải quyết được vấn đề về vốn, cònngười mua sẽ có một mức giá hợp lý góp phần phát triển thị trường bất động sản tạinhững khu đô thị lớn, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân Khi thị trường bất độngsản phát triển thì một loạt các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thịtrường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… đều đi lên theo

Thứ hai, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là cơ sở pháp

lý cho việc xác lập quyền, nghĩa vụ, đảm bảo, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củacác bên trong quan hệ pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một hành lang pháp

lý tương đối chặt chẽ, là cơ sở cho các hoạt động mua bán bất động sản hình thànhtrong tương lai diễn ra trên thị trường Theo đó, mỗi quyền và nghĩa vụ cụ thể của cácbên đều được quy định rõ trên cơ sở thực hiện đúng các quy định của pháp luật hoặckhông vi phạm các điều mà pháp luật nghiêm cấm, mọi cá nhân, tổ chức được nhànước đảm bảo, bảo vệ các quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của mình, phòngtránh, ngăn ngừa những rủi ro tiềm ẩn trong quan hệ mua bán bất động sản hình thànhtrong tương lai

Thứ ba, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là công cụ để

nhà nước quản lý, kiểm tra, giám sát thị trường bất động sản nói chung và bất độngsản hình thành trong tương lai nói riêng Có thể thấy, pháp luật nói chung và pháp luật

về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là hệ thống các quy tắc xử sựchung do nhà nước đặt ra và đảm bảo thực hiện Những quy định pháp luật này tạonên một hành lang pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ mua bán bất động sảnhình thành trong tương lai, thông qua đó, nhà nước có thể quản lý, kiểm tra, kiểm soát

và điều tiết các hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đang diễn

ra trên thị trường, đảm bảo phát huy tối đa quyền lực của mình, duy trì trật tự xã hội.Cùng với đó, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng giúpđảm bảo dân chủ, công bằng, đảm bảo lợi ích chung của các chủ thể tham gia quan hệmua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Thứ tư, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai góp phần giải

quyết các vấn đề an sinh - xã hội So với mua bán bất động sản có sẵn, mua bất độngsản hình thành trong tương lai mang nhiều ưu điểm: Vừa giúp chủ đầu tư huy độngthêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, vừa giúp người mua bất động sảngiảm bớt áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua bất độngsản nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với bất động sản hoàn chỉnh

Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật mua bán bất động sản hình thành trong tương lai sẽgiúp người mua có thể trả số tiền ít hơn, giải quyết được vấn đề tài chính khi mua nhàtại các khu đô thị lớn ở Việt Nam hiện nay

Thứ nhất, pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai chịu sự tác

động bởi các yếu tố kinh tế - xã hội Pháp luật là cánh thức để Nhà nước quản lý xãhội, tuy nhiên để điều tiết được các quan hệ xã hội ấy thì quy định pháp luật cần phảigần gũi, tiệm cận với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng thời kì để không bịlạc hậu Do đó, các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội đặc biệt ảnh hưởng đến pháp luậtnói chung và pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng.Trong từng giai đoạn phát triển của pháp luật nói chung thì pháp luật về mua bán bấtđộng sản hình thành trong tương lai nói riêng đều phải có những điều chỉnh, sửa đổi,

bổ sung nhằm khắc phục những hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành, nhằm đảmbảo tính xác thực và mục tiêu quản lý của Nhà nước thông qua pháp luật Bên cạnh sựthay đổi căn bản của chính sách Nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất xuất phát

từ Luật đất đai, các văn bản pháp luật liên quan như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bấtđộng sản cũng liên tục được sửa đổi, bổ sung, thậm chí thay thế để phù hợp với tìnhhình kinh tế, chính trị, xã hội mới

Thứ hai, tác động bởi yếu tố hội nhập quốc tế Quá trình đổi mới của nước ta là quá

trình đổi mới gắn liền với hội nhập với các cường quốc trên thế giới (đặc biệt là vềlĩnh vực kinh tế) Thế nên, pháp luật nước ta cần phải có sự điều chỉnh để đảm bảo saocho phù hợp với pháp luật quốc tế, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể trongnước và thu hút vốn đầu tư nước ngoài Có thể nói việc pháp luật Việt Nam thừa nhận

và quy định về hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là biểuhiện đặc trưng cho sự thay đổi pháp luật phù hợp với quá trình hội nhập quốc tế Bởihoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tuy đã hình thành từ lâutrên thế giới song với Việt Nam lại là hoạt động khá mới mẻ và gần như chỉ xuất hiệntại Việt Nam cùng với quá trình hội nhập quốc tế

Bất động sản hình thành trong tương lai cũng là một loại bất động sản nên phải tuânthủ các nguyên tắc của mua bán bất động sản nói riêng và pháp luật về dân sự thươngmại nói chung Các nguyên tắc trong mua bán, kinh doanh bất động sản được quyđịnh tại Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, mua bán bất độngsản hình thành trong tương lai cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản gồm:

+) Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật: Các bên trong giao dịch có địa vị pháp lýbình đẳng với nhau, đều có nghĩa vụ được pháp luật quy định và không chủ thể nàođược ưu tiên hơn hay bị hạn chế quyền hạn Tuy nhiên trên thực tế, bên mua luôn làbên bị yếu thế hơn bên bán bởi nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cao khi mức

độ đô thị hóa và dịch chuyển lao động ngày càng lớn, cung không đủ cầu khiến bênbán nắm quyền chủ động hơn khi thỏa thuận; hơn nữa mức độ hiểu biết pháp luật và

sự chuyên nghiệp bên phía chủ đầu tư là một lợi thế

+) Nguyên tắc tự do, tự nguyện giao kết hợp đồng, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôntrọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua việc xác lập hợp đồng mua bánđảm bảo không trái các quy định của pháp luật: Các bên khi tham gia vào quan hệmua bán đều được tự do về mặt ý chí, không có chủ thể nào có quyền áp đặt ý chí để

ép buộc chủ thể khác Theo đó, pháp luật để các chủ thể tự do thỏa thuận những gìmình mong muốn miễn là không trái với các quy định của pháp luật Việc giới hạnnày nhằm bảo đảm sự thỏa thuận của các bên không xâm hại đến những lợi ích màpháp luật cần bảo vệ hay trật tự công cộng Việc tự do thỏa thuận giữa các bên sẽ làmột không gian mở để các bên tự do khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho mình thôngqua các cuộc đàm phán

+) Bất động sản đưa vào kinh doanh phải tuân thủ đủ điều kiện theo quy định phápluật: Do đặc tính hình thành trong tương lai nên bất động sản hình thành trong tươnglai có những rủi ro nhất định thế nên pháp luật về mua bán bất động sản hình thànhtrong tương lai cần những quy định cụ thể về điều kiện để loại hàng hóa này có thểđưa vào kinh doanh Đây là những quy định cơ bản và tối thiểu cần có để chứng minhtình trạng pháp lý của bất động sản đưa vào giao dịch nhằm bảo đảm an toàn cho cácbên; đồng thời đảm bảo năng lực của chủ đầu tư dự án.

+) Nguyên tắc trung thực, công khai minh bạch: Đây là nguyên tắc chung áp dụng chocác giao dịch dân sự Tất cả các giao dịch dân sự gian dối, không trung thực đều cóthể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu Sự gian dối trong xác lập giao dịch đã vi phạm nghiêmtrọng nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch Việc quyđịnh nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch trong mua bán, kinh doanh bất độngsản sẽ giúp tạo nên một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, đảm bảođược các quyền và lợi ích chính đáng cho tất cả các bên, đặc biệt là bên mua bởingười mua luôn là bên dễ bị tổn thương hơn trong giao dịch

+) Tổ chức, cá nhân có quyền mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại khu

vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụngđất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Đây là những vị trí có ý nghĩađặc biệt về mặt quân sự, chính trị, liên quan đến an ninh quốc gia và nằm dưới sựquản lý của Bộ quốc phòng Các tổ chức, cá nhân có quyền mua bán, kinh doanh bấtđộng sản tuy nhiên không được xâm phạm vào quỹ đất quốc phòng, an ninh bởi mọi

cá nhân, tổ chức phải tôn trọng và đặt lợi ích quốc gia lên trên hết

đưa vào mua bán tại thị trường bất động sản

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất bất độngsản trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

“1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp

có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2 Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Như vậy, có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định tráchnhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước về việc xác định chủ đầu tư đã đủ điều kiện bánnhà ở hình thành trong tương lai hay không Quy định như vậy nhằm đề cao vai tròcủa Nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý

“tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việckiểm tra các thông tin cần thiết khác

Tuy nhiên Nghị định 31/2021 NĐ-CP sửa đổi, bổ sung lại một số điều của Nghị định99/2015/NĐ-CPlại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán vàchủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khi triển khai Có thể thấy rằng, khi có tranh chấpxảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khácnhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng

Các quy định trên được đưa ra nhằm khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu

tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bấtđộng sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề bán sảnphẩm của chủ đầu tư trong dự án

Trước khi tiến hành mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, bên mua phảitiến hành kiểm tra đối chiếu với một loạt các quy định của các cơ quan Nhà nước nhưcần phải đối chiếu với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với Giấy tờ về Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sở xâydựng đối với việc Dự án được phép xây dựng hay không, Sở Quy hoạch - Kiến trúcđối với các tài liệu về thiết kế, thi công Từ đó mới có thể quyết định đầu tư vào dự ánhay không, tuy nhiên, ngay cả khi đối chiếu, bên mua cũng khó có thể chắc chắn vềnăng lực đánh giá của mình liệu có đúng không Trường hợp bên mua đã xem xét hồ

sơ pháp lý dự án, nhưng vẫn đánh giá sai các rủi ro thì có thể gánh chịu những hậu quảrất lớn

hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng song

vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại Như quan hệmua bán thông thường bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sảncòn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản Ngoài ra các bên cũng có cácquyền và nghĩa vụ cơ bản được quy định tại Điều 21; 22; 23; 24 Luật Kinh doanh bấtđộng sản năm 2014 áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình xây dựng nóichung Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương laipháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên tronghợp đồng tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Một số quyền và nghĩa

vụ có vai trò quan trọng đối với bên mua và bên bán trong hợp đồng mua bán bất độngsản hình thành trong tương lai

Quyền của bên bán:

+) Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tronghợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua khôngvượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

+) Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏathuận;

+) Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp cácbên có thỏa thuận khác;

+) Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra;

+) Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận tronghợp đồng;

+) Các quyền khác trong hợp đồng

Nghĩa vụ của bên bán

+) Nghĩa vụ cung cấp thông tin: Quy định tại Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 2015 vàĐiều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Những thông tin này được côngkhai minh bạch qua hệ thống phương tiện đại chúng tạo điều kiện cho người mua cóthể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai, minh bạch trong hoạtđộng kinh doanh bất động sản Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ những nộidung quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như loại bấtđộng sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản…

+) Nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu: Việc bàn giao bất động sản trongmua bán bất động sản hình thành trong tương lai thường là ở một thời điểm khá xa sovới thời điểm ký kết và bên phía chủ đầu tư cũng không thể khẳng định chính xác thờiđiểm bàn giao nên bên mua khó có thể kiểm tra tính chính xác về tài sản ngay tại thờiđiểm ký kết hợp đồng Bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phụckịp thời và bồi thường thiệt hại theo quy định Nếu chủ đầu tư không tuân thủ thìkhách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phảihoàn trả toàn bộ tiền cho bên mua Như vậy, để đánh giá bên bán có thực hiện đúngnghĩa vụ giao tài sản hay không đòi hỏi hợp đồng phải quy định rõ thời hạn, tiến độ,chất lượng… của nhà ở

+) Nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng cam kết: Tiền ứng trước là khoản tiền màkhách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai mà chủ đầu

tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện dự án nhà ở đó, đôi bên sẽ cùng

có lợi Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khácngoài mục đích trên thì người mua nhà vô tình bị lợi dụng và khả năng dự án khôngđược thực hiện, người mua không nhận được nhà theo thỏa thuận là rất cao Như vậy,bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư tạo lậpnhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất kỳ mục đích nào khác

+) Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bênmua;

+) Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của phápluật;

+) Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và cácđiều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theothỏa thuận trong hợp đồng;

+) Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định;

+) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

+) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

+) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

Quyền của bên mua:

+) Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấpthông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tếtại công trình: Đây là quyền mà bên mua có thể yêu cầu hoặc không yêu cầu Trongtrường hợp bên mua yêu cầu, bên bán có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin và chịutrách nhiệm về tính chính xác của thông tin Tuy nhiên do mức độ nhận thức pháp luậtcòn hạn chế nên rất ít người mua sử dụng quyền này của mình Hơn nữa, việc cungcấp thông tin từ phía chủ đầu tư cũng khó có tính khách quan, trung thực khi mà việckiểm tra thông tin được cung cấp rất khó khăn với người mua Mặc dù vậy quyền này

đã tạo cơ chế cho người mua nhà tham gia giám sát và bảo vệ quyền lợi của mình

+) Được phép chuyển lại hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai:Quyền này được quy định tại Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 theo

đó, kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu

tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bênnhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng trở thành bên muanhà ở hình thành trong tương lai và tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bênchuyển nhượng theo hợp đồng Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng được thực hiệnnhiều lần thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được đứng tên trên Giấychứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất +) Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theothời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

+) Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng vàcác điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quantheo thỏa thuận trong hợp đồng

+) Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định

+) Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng khôngđúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng

+) Các quyền khác trong hợp đồng

Nghĩa vụ của bên mua:

+) Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thứcthỏa thuận trong hợp đồng;

+) Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúngthời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;

+) Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuậntrong hợp đồng;

+) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

+) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

trong tương lai

Hiện nay, các giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tiềm ẩn rấtnhiều rủi ro đối với người mua bởi tính chưa hiện hữu của nó Nhằm giảm thiểu rủi rocho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 56 Luật kinh doanh bất độngsản năm 2014 đã quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trongtương lai:

“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa

vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai…”

Theo quy định trên, chỉ trường hợp mở bán những dự án đầu tư kinh doanh nhà ở hìnhthành trong tương lai mới bắt buộc phải thực hiện bảo lãnh, còn vấn đề bảo lãnhkhông được đặt ra khi xác lập giao dịch mua bán đối với các loại công trình xây dựnghình thành trong tương lai khác Người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi tiếnhành chuyển nhượng lại thì đương nhiên nhà ở đó đã được Ngân hàng bảo lãnh thựchiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Đây là quy định bắt buộc của Nhà nướcgiúp tăng cường vấn đề bảo vệ quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro cho khách hàngmua nhà ở hình thành trong tương lai bởi họ thường là bên yếu thế hơn trong quan hệmua bán Bởi vì, những dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai thường lànhững dự án lớn, bao gồm rất nhiều căn hộ và đối tượng khách hàng mà những dự ánnày hướng tới thường rất đông Trong điều kiện giá trị bất động sản trên thị trườngViệt Nam hiện nay là rất lớn nên nếu có rủi ro xảy ra thì thiệt hại thực tế có thể dựđoán được là rất lớn

Mối quan hệ của chủ đầu tư, ngân hàng và người mua, thuê mua được thể hiện rõtrong Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, theo đó, ngânhàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tàichính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủđầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy

đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua nhà ở đã kíkết cho bên mua Chủ đầu tư phải nhận nợ và thực hiện nghĩa vụ hoàn trả đối với ngânhàng thương mại Đây là quy định hoàn toàn phù hợp với quy định của Bộ luật dân sựnăm 2015 về nghĩa vụ bảo lãnh của bên bảo lãnh

Ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tươnglai phải đáp ứng các điều kiện sau:

+) Trong giấy phép thành lập và hoạt động, hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấyphép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại đó có quy định nội dung hoạtđộng bảo lãnh ngân hàng

+) Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn

bị kiểm soát đặc biệt

+) Có tên trong danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnhnhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ theo tuyên bố trên trang thông tinđiện tử của Ngân hàng nhà nước Ngân hàng bị loại khỏi danh sách vẫn phải tiếp tụcthực hiện các thỏa thuận, cam kết về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã kítrước đó cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Khoản 3, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông

tư số 13/2017/TT-NHNN quy định điều kiện về để được bảo lãnh:

+) Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở

bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

● Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy địnhcủa pháp luật

● Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnhthanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ

và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác

● Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá

có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoàiphải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh

+) Thứ hai, dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình

thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinhdoanh bất động sản năm 2014

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:+) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, trên cơ sở xem xét, đánhgiá dự án của chủ đầu tư, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấpbảo lãnh cho chủ đầu tư

+) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trongtương lai dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh Số tiền bảo lãnh cho 1 dự án tối đabằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua và các khoản tiềnkhác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng khi đến thờihạn giao nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua+) Ngân hàng thương mại sẽ phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng

05 ngày làm việc kể từ ngày chủ đầu tư gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng muanhà ở Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh và được gửi đếnđịa chỉ của từng người mua Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể

từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà

đã cam kết quy định trong hợp đồng mua nhà ở

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải đượclập thành hợp đồng, phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh trongtrường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết Hợpđồng bảo lãnh sẽ có thời hạn cho đến sau thời điểm giao nhận nhà ở được cam kếttrong hợp đồng Về vấn đề phí bảo lãnh, các bên tự cân nhắc, thỏa thuận vấn đề này,trên cơ sở quy định pháp luật tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổsung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN.

Có thể thấy vấn đề bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai là một vấn đềmới, nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận xã hội Mục đích chính của quy địnhnày là bảo vệ quyền lợi cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trườnghợp chủ đầu tư tham gia huy động vốn góp của bên mua, sau đó không chịu tráchnhiệm về việc hoàn thành dự án, hoặc không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng camkết cũng như không có khả năng tài chính để thanh toán lại và đền bù cho bên mua.Tuy nhiên, dù đã được quy định trong luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và cácvăn bản hướng dẫn thi hành nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn né tránh, không thực hiện đểtránh phải trả thêm các khoản phí bảo lãnh đối với ngân hàng thương mại Trongnhiều trường hợp, chủ đầu tư sẽ cộng trực tiếp khoản phí bảo lãnh vào giá nhà ở hìnhthành trong tương lai gây bất lợi cho người mua phải gánh chịu

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sởhữu của mình đang trong quá trình được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưathực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp Bên thếchấp không chuyển giao tài sản đó mà chỉ giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liênquan đến tài sản nhà ở

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự

án, tổ chức cá nhân tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam nếu đáp ứng cácđiều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở năm 2014 cụ thể như sau:

+) Thứ nhất, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu

tư xây dựng nhà ở thì phải có:

● Hồ sơ dự án;

● Có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

● Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền

+) Thứ hai, đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định trên cần phải đáp ứng các điều kiệnsau:

● Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy địnhcủa pháp luật về xây dựng;

● Không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấptheo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật nhà ở 2014

Thứ ba, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở

hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự

án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụngđang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để muachính nhà ở đó khi đáp ứng điều kiện sau:

● Phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định củapháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu

tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có đầy đủ giấy tờ và không thuộc diệnđang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việcchuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này

● Hợp đồng ký kết mua bán nhà ở với chủ đầu tư

● Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (nếu là người nhận chuyểnnhượng)

● Văn bản chứng minh đã thanh toán mua nhà cho chủ đầu tư theo thỏa thuậntrong hợp đồng mua bán

Theo quy định Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giaodịch thì việc thể chấp nhà ở hình thành trong tương lại phải đáp ứng điều kiện sau đây:+) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đangtrong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết địnhhành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ởcủa cơ quan có thẩm quyền

Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì không thực hiện giao dịchthế chấp nhà ở hình thành trong tương lai