Đánh Giá Tình Hình Đăng Ký Biến Động Đất Đai Trên Địa Bàn Quận Hà Đông, Thành Phố Hà Nội Giai Đoạn 2016-2020

Đăng ký biến động đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan hành chính thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất, đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THU TRANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

GIAI ĐOẠN 2016-2020

ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THU TRANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA

BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

GIAI ĐOẠN 2016-2020

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ VĂN THƠ

Thái Nguyên - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Phan Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Lê Văn Thơ là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Văn phòng đăng ký đất đai Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội và các

cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó

Xin trân trọng cảm ơ n!

Tác giả luận văn

PHAN THU TRANG

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Có thể nói đất đai có vai trò vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng to lớn đến sự tồn tại và phát triển của con người Những năm gần đây, do chính sách mở của của nền kinh

tế Việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh Trong khi đó nhu cầu về lương thực ngày càng tăng nhanh gây áp lực đối với nhà quản lý đất đai, đồng thời nó đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lí chặt chẽ và hiệu quả Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội

Đăng ký biến động đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan hành chính thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất, đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng

sử dụng đất, nhưng nó liên quan đến nhiều vấn 2 đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và thiết thực của mọi tổ chức, cá nhân, nên hiện nay đây là vấn đề đang gặp rất nhiều khó khăn và được nhiều người quan tâm Trong thực tế, vấn đề đăng ký biến động

sử dụng đất của cả nước nói chung và quận Hà Đông, thành phố Hà Nội nói riêng còn gặp nhiều khó khăn, bất cập Mặc dù là quận nội thành, đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, các mối quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin các biến động về đất đai,

tài sản gắn liền với đất tại địa bàn vẫn chưa được thực hiện một cách thường xuyên, đầy đủ Mà nguyên nhân chủ yếu là lượng cán bộ mỏng, dữ liệu bản

đồ và dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong quá trình cập nhật biến động, và hơn nữa là chưa có sự hỗ trợ hiệu quả của công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thông tin biến động này còn mang tính thủ công, kém chính xác Vì vậy, việc nhận diện, đánh giá vai trò, sự ảnh hưởng của các yếu tố này dường như chưa thật sự khách quan, chính xác, đầy

đủ Hậu quả là các giải pháp đưa ra góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

về công tác đăng ký biến động đất đai dường như chưa thực sự “trúng, đúng, đủ”

Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề

nêu trên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016- 2020”

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Giúp học viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường, qua đó liên hệ với phần lý luận ở nhà trường nhằm đưa ra giải pháp trong công tác quản lý, sử dụng đất của đơn vị, củng cố thêm nhận thức và nâng cao tay nghề chuyên môn

- Giúp cho học viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế, tính tổ chức, kỷ luật trong nghề nghiệp,

tinh thần trách nhiệm đối với công việc được giao, tinh thần khắc phục mọi khó khăn, phát huy tính tích cực trong học tập

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội từ đó đề xuất những giải pháp

để nâng cao hiệu quả công việc

- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành đó là: sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình và thời gian” (Hội Khoa học Đất Việt Nam, 2000) Theo Wiliam, “Đất là lớp mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cho cây trồng”

Theo học thuyết sinh thái học cảnh quan, đất được coi là “vật mang” (Carrier) của hệ sinh thái (Brinkman and Smyth, 1973), (Lê Văn Khoa, 2000) Trong đánh giá đất, đất đai được định nghĩa là những khoanh/vạt đất được xác định trên bản đồ với những đặc tính và tính chất riêng biệt như chế độ nhiệt,

độ dốc, loại đất, địa hình, chế độ nước… (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang,

1998

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để

trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử

dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

1.1.2 Khái niệm đăng ký đất đai

Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Theo cuốn Đại từ điển tiếng Việt thì đăng ký là “đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó”.Ngoài ra, Từ điển tiếng Việt của Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển, năm 1994 cũng đưa ra định nghĩa theo cách hiểu đăng ký là “ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”

Về khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất”, Từ điển Luật học đưa ra định nghĩa: “Đăng ký quyền sử dụng đất: Thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký, thống kê đất đai” (Luật Đất đai, 2013)

Như vậy, theo pháp Luật Đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dụng, vị trí địa lý, hình thể, nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất

1.1.3 Khái niệm đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là việc làm thường xuyên của ngành Địa chính nhằm cập nhật các thông tin thay đổi về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở

để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể

Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay

đổi về một hay một số thông tin trong quá trình quản lý và sử dụng đất đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc

đã đăng ký mà có thay đổi thông tin về địa lý của thửa đất (diện tích đất; hình dạng, kých thước…) hoặc thay đổi về tình trạng pháp lý của thửa đất (mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; thay đổi quyền sử dụng đất, chia, tách…)

Những đặc trưng của biến động sử dụng đất Biến động sử dụng đất có những đặc trưng cơ bản như sau:

- Quy mô biến động

+ Biến động về diện tích sử dụng đất đai nói chung

+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất

+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính

Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay tiêu cực

1.1.4 Cơ sở pháp lý về đăng ký biến động đất đai

Các quy định về đăng ký biến động đất đai được quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản dưới luật được cụ thể trong bảng 1.1

Bảng 1.1 Căn cứ pháp lý về công tác đăng ký biến động đất đai

19/05/2014 Bộ Tài

nguyên và Môi trường

02/06/2014 Bộ Tài

nguyên và Môi trường

và UBND cấp huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội

đăng ký biến động về sử dụng đất , nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

chuyển mục đích sử dụng

18/12/2015 UBND thành

phố Hà Nội

đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.1.5 Đặc điểm của đăng ký biến động đất đai

* Đăng ký biến động đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước

về đất đai

Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do

hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện

Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn

là bộ phận địa chính

* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai

Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Ba hình thức này chỉ

áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền

và nghĩa vụ khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký

Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản Trong nhiều trường hợp, các loại tài

sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay

cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản

* Đăng ký biến động đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã

Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã

Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và

sử dụng đất đai Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao

* Về bản chất: Đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và

đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

* Về tính chất: Đăng ký đất đai là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài

sản đặc biệt Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân Ngoài ra, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do

loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại

vị trí nhất định

* Về thẩm quyền giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai được

thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất

* Về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai: Hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của

chủ sử dụng đối với đất đai Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động đất đai

* Các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ đăng ký đất đai là: Đơn

xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký; các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin

về việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các chủ thể xin đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch, giao kết hoặc ý nguyện của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng

ký

1.1.6 Vai trò của đăng ký biến động đất đai

* Đăng ký biến động là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân Quyền sở hữu toàn dân đối với đất

đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật

Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…

* Đăng ký biến động là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất

Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:

- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

* Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy

đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất Hệ thống các

thông tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác, như:

- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

- Công tác điều tra, đo đạc

- Công tác giao đất, cho thuê đất

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Công tác phân hạng và định giá đất

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCN, trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất…

1.1.7 Những quy định về đăng ký biến động đất đai

1.1.7.1 Thẩm quyền chỉnh lý lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

Thẩm quyền chỉnh lý lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính được quy định cụ thể đối với từng cấp từ Sở Tài nguyên và Môi trường đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại Điều 6 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai…

- Văn phòng đăng ký đất đai

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

- UBND cấp xã

1.1.7.2 Các trường hợp đăng ký biến động đất đai

Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kých thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.7.3 Điều kiện đăng ký biến động đất đai

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

1.1.7.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

Theo từng trường hợp:

-Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng (hồ s , trình tự thủ tục)

- Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (Hồ sơ, trình tự thủ tục)

- Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ

- Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

- Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng…

- Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

Trình tự thực hiện đăng ký biến động đất đai được cụ thể như sau: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng đăng

ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện việc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất; Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng

mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận

đã xác nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với

đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Thành phần hồ sơ bao gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp và một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai

Thời hạn giải quyết, trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

Như vậy, pháp luật đã có quy định cụ thể, rõ ràng, thống nhất về trình tự đăng ký biến động đất đai làm cơ sở khoa học, vững chắc cho việc thực hiện đăng ký biến động đát đai được chuẩn xác, đúng luật và hiệu quả, tránh được những sai sót, mâu thuẫn thậm chí là tranh chấp đất đai phát sinh và kéo dài dai dẳng Đồng thời, quy định trình tự đăng ký biến động đất đai giúp các cơ quan nhận thức và biết rõ trách nhiệm của mình, thực hiện tuần tự, có hiệu quả, nghiêm chỉnh chấp hành, tránh thiệt hại về quyền lợi cho chủ sử dụng đất

1.1.7.5 Thời gian giải quyết đăng ký biến động đất đai

Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai được quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ – CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai 2013 như sau:

- Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

+ Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày

- Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá

30 ngày;

+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;

+ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập

tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;

+ Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

+ Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

+ Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;

+ Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

+ Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kých thước, diện tích, số hiệu, địa

chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa

vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng

ký là không quá 15 ngày;

+ Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của

vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

+ Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ

là không quá 50 ngày;

+ Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày

- Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày

Thời gian đăng ký biến động đất đai khá đầy đủ cụ thể chi tiết tạo điều kiện cho cơ quan quản lý nhận thức và làm đúng thời hạn luật định, đồng thời còn là căn cứ bảo vệ quyền lợi cho chủ thể khi cơ quan đăng ký chây ì, sách nhiễu, không giải quyết hoặc làm chậm tiến độ giải quyết

1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến đăng ký biến động đất đai

Biến động sử dụng đất được quyết định bởi sự tương tác theo thời gian giữa yếu tố tự nhiên như địa hình, khí hậu, thổ nhưỡng và yếu tố con người như dân số, trình độ công nghệ, điều kiện kinh tế, chiến lược sử dụng đất, xã hội Mức độ, quy mô và các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động sử dụng đất khác nhau đối với từng khu vực, chia các yếu tố ảnh hưởng đến biến động sử dụng đất thành 2 nhóm: Nhóm các yếu tố tự nhiên và nhóm các yếu tố kinh tế

xã hội

1.2.1 Nhóm yếu tố tự nhiên

Các yếu tố tự nhiên là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất đai vào các mục đích kinh tế - xã hội bao gồm các yếu tố sau: Vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thủy văn, thảm thực vật

- Vị trí địa lý: Vị trí địa lý của một khu vực tạo nên sự khác biệt về điều kiện tự nhiên như địa hình, khí hậu, đất đai sẽ là yếu tố quyết định đến khả năng, hiệu quả của việc sử dụng đất Những khu vực có vị trí thuận lợi cho sản xuất, xây dựng nhà ở và các công trình thì biến động sử dụng đất diễn ra mạnh hơn - Khí hậu: Khí hậu tác động trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện sống của con người Khí hậu còn là một trong các nhân tố liên quan

đến sự hình thành đất và hệ sinh thái vì thế nó ảnh hưởng đến sử dụng đất và biến động trong sử dụng đất.Khí hậu có ảnh hưởng rất lớn đến sự phân bố và phát triển nông lâm nghiệp, thủy sản Việc chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm hoặc đất ven biển sang nuôi trồng thủy sản thì ngoài các lý do về nhu cầu của thị trường và giá cả, nếu điều kiện khí hậu thuận lợi sẽ thúc đẩy người dân chuyển đổi và ngược lại Biến đổi khí hậu ảnh hưởng đến biến động sử dụng đất theo nhiều cách khác nhau Các hiện tượng như nước biển dâng, lũ lụt, hạn hán, sự thay đổi về nhiệt độ và độ ẩm ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường sinh thái và sản xuất nông nghiệp Vì vậy, những thay đổi trong sử dụng đất dường như là một cơ chế phản hồi thích nghi mà người nông dân sử dụng để giảm thiểu tác động của biến đổi khí hậu

- Địa hình và thổ nhưỡng: Địa hình và thổ nhưỡng có ảnh hưởng rất lớn đến việc chuyển đổi sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp hoặc từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Những khu vực núi cao, độ dốc lớn biến động sử dụng đất, lớp phủ ít xảy ra Những nơi có địa hình thuận lợi, đất đai màu mỡ thì kinh tế phát triển, nhu cầu đất đai cho các ngành tăng cao do vậy biến động sử dụng đất, lớp phủ xảy ra với tần suất cao hơn

- Thủy văn: Yếu tố thủy văn được đặc trưng bởi sự phân bố của hệ thống sông ngòi, ao, hồ sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng cung cấp nước cho các yêu cầu sử dụng đất.Vì vậy ở những khu vực gần nguồn nước biến động sử dụng đất và lớp phủ diễn ra mạnh hơn Ngoài ra các tai biến thiên nhiên như cháy rừng, sâu bệnh, trượt lở đất cũng tác động đến biến động sử dụng đất

1.2.2 Nhóm yếu tố kinh tế - xã hội

Các yếu tố kinh tế - xã hội có tác động lớn đến sự thay đổi diện tích các loại hình sử dụng đất đai bao gồm các yếu tố sau:

+ Sự phát triển các ngành kinh tế như: Dịch vụ, xây dựng, giao thông

và các ngành kinh tế khác

+ Gia tăng dân số: dân số biến động không chỉ bao gồm những thay đổi về tỷ lệ tăng dân số, mật độ dân số mà còn là sự thay đổi trong cấu trúc của hộ gia đình, di cư và sự gia tăng số hộ Dân số tăng dẫn đến việc chuyển đổi đất rừng thành đất sản xuất nông nghiệp, xây dựng các khu dân cư Mặc

dù tỷ lệ tăng dân số hiện nay giảm nhưng dân số và nhu cầu về thực phẩm cũng như các dịch vụ khác vẫn đang gia tăng Tại châu Phi, dân số tăng là nguyên nhân của nạn phá rừng nhằm khai thác gỗ củi, than củi và đáp ứng nhu cầu đối với đất trồng trọt Di cư là yếu tố nhân khẩu học quan trọng nhất gây ra những thay đổi sử dụng đất nhanh chóng và tương tác với các chính sách của chính phủ, hội nhập kinh tế và toàn cầu hóa.Mở rộng di cư cũng có thể dẫn đến nạn phá rừng và xói mòn đất.Vì vậy di cư được coi là nguyên nhân làm thay đổi cảnh quan và sử dụng đất

+ Các dự án đầu tư phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế làm cho các

đô thị ngày càng được mở rộng, đất đai thay đổi về giá trị, chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều Thêm vào đó, yếu tố kinh tế và công nghệ còn ảnh hưởng đến việc ra quyết định sử dụng đất bằng những thay đổi trong chính sách về giá, thuế và trợ cấp đầu vào, thay đổi các chi phí sản xuất, vận chuyển, nguồn vốn, tiếp cận tín dụng, thương mại và công nghệ Nếu người nông dân tiếp cận tốt hơn với tín dụng và thị trường (do xây dựng đường bộ

và thay đổi cơ sở hạ tầng khác), kết hợp với cải tiến công nghệ trong nông nghiệp và quyền sử dụng đất có thể khuyến khích chuyển đổi từ đất rừng sang đất canh tác hoặc ngược lại Trong nhiều trường hợp, khí hậu, công nghệ và kinh tế là yếu tố quyết định đến biến động sử dụng đất

+ Thị trường tiêu thụ các sản phẩm hàng hóa, các yếu tố văn hóa: Những động cơ, thái độ, niềm tin và nhận thức cá nhân của người quản lý và

sử dụng đất đôi khi ảnh hưởng rất sâu sắc đến quyết định sử dụng đất Tất cả những hậu quả sinh thái không lường trước được phụ thuộc vào kiến thức, thông tin và các kỹ năng quản lý của người sử dụng đất như trường hợp dân

tộc thiểu số ở vùng cao Ngoài ra, các yếu tố văn hóa có thể ảnh hưởng đến hành vi do đó nó trở thành tác nhân quan trọng của việc chuyển đổi sử dụng đất

- Quá trình đô thị hóa ở các nước đang phát triển là hệ quả của sự bùng

nổ dân số, sự phát triển công nghiệp thấp kém, sự phát triển không đồng đều giữa các vùng và sự suy thoái của nông nghiệp và nông thôn tạo ra sự mâu thuẫn ngày càng sâu sắc giữa đô thị và nông thôn, giữa vùng chậm phát triển

và vùng phát triển

1.3 Tình hình nghiên cứu biến động đất đai trên thế giới và Việt Nam

1.3.1.Tình hình đăng ký biến động đất đai trên thế giới

Biến động sử dụng đất cũng ảnh hưởng tới con người và hệ thống tự nhiên theo không gian và thời gian Biến động sử dụng đất là kết quả của sự tương tác phức tạp giữa con người và môi trường Song song với việc xác định được biến động sử dụng đất và lớp phủ, các nhà khoa học đã nhận ra rằng biến động sử dụng đất và lớp phủ là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự biến đổi môi trường.Vì vậy những nghiên cứu về biến động sử dụng dụng đất/lớp phủ lúc này tập trung phân tích những nguyên nhân, động lực thúc đẩy và ảnh hưởng của biến động sử dụng đất đến các vấn đề kinh tế, xã hội và môi

trường sinh thái

* Tại Úc

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì.Các đặc điểm của đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai ở Úc là:

- Tính đơn giản, với mục tiêu chính là việc cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai nhằm công nhận các quyền pháp lý hiện hành đối với thửa đất

- Tính an toàn, được thể hiện qua việc Chính phủ sẽ đảm bảo các quyền được ghi nhận trên giấy chứng nhận sở hữu đất đai

- Tính chính xác, toàn bộ các chuyển dịch về đất đai sẽ được kiểm tra

và ghi nhận lại trên hệ thống đăng ký một cách chính xác nhất, đảm bảo thông tin lịch sử thửa đất một cách đầy đủ

- Nhanh chóng, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền về giao dịch đất đai được tinh giảm và được tối ưu hóa qua việc sử dụng một quy trình phù hợp với sự tham gia của công nghệ thông tin trong hệ thống

* Tại Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó

do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký…

* Tại Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người

mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khếước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo Về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khếước và xếp theo thứ tự thời gian…

1.3.2 Tình hình đăng ký biến động đất đai tại Việt Nam

Với tốc độ đô thị hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế như hiện nay thì việc chuyển dịch đất đai là rất thường xuyên và cần thiết Vì vậy đăng ký biến động đất đai cũng là một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc quản lý đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc, quản chặt đến từng thửa đất, kiếm soát được những biến động trong thực tế của quan hệ đất đai

Tại Việt Nam, tình hình đăng ký biến động đất đai có nhiều thay đổi và ngày càng đa dạng Từ năm 2000-2007, tình hình đăng ký biến động đất đai diễn ra ít do dân số thời đó chưa đông, mật độ dân số thấp, nhu cầu về đất ở và

sử dụng đất ở chưa nhiều Từ năm 2007-2015, đăng ký biến động đất đai thay đổi theo chiều hướng tăng mạnh do dân số cao, nhu cầu đất đai ngày 1 lớn Từ năm 2015 đến nay, tình hình đăng ký biến động đất đai tiếp tục tăng và các trường hợp đăng ký biến động ngày càng đa dạng, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân Tại các tỉnh thành lớn như TP Hà Nội, TP, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bình Dương tình hình đăng ký biến động đất đai diễn ra hết sức sối nổi

và mật độ dày đặc Do những địa phương này nền kinh tế phát triển mạnh mẽ,

dân đông, nhu cầu sử dụng lớn, quy hoạch đất đai diễn ra rầm rộ, tình trạng đất thường xuyên biến động Ngược lại, tại các tỉnh khác như Sơn La, Lai Châu, Điện Biên hay Thanh Hóa - những tỉnh nghèo, dân thưa, ít có biến động trong quản lí sử dụng đất đai thì đăng ký biến động về đất đai không thường xuyên, ít

1.4 Đánh giá chung về tổng quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, đề tài đã tổng quan, làm rõ đước các vấn đề về đăng ký đất đai, biến động động đất đai, tổng hợp

và nghiên cứu về biến động đất đai trên Thế giới và Việt Nam Kết quả nghiên cứu cho thấy việc nghiên cứu về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất có ý nghĩa khoa học và đặc biệt quan trọng trọng quá trình thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Đối với địa bàn quận Hà Đông việc nghiên cứu đăng ký biến động giai đoạn 2016 – 2020 là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận nói riêng, thành phố Hà Nội và cả nước nói chung

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2016–2020; các hoạt động đăng ký biến động gồm: Chuyển nhượng; Thừa kế - tặng cho; Thế chấp; Xóa thế chấp; Đính chính; Sao lục; Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách, hợp thửa

- Thời gian thực hiện đề tài: Tháng 01/2020 - Tháng 01/2021

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn quận Hà Đông thành phố Hà Nội

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

2.2.2 Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về đất trên địa bàn quận Hà Đông

- Hiện trạng sử dụng đất năm 2020

- Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2016-2020

- Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận

2.2.3 Đánh giá kết quả đăng ký biến động đất đai tại quận Hà Đông

- Đánh giá quy trình đăng ký biến động

- Đánh giá kết quả đăng ký biến động theo thời gian

- Đánh giá kết quả đăng ký biến động theo đơn vị hành chính

- Tổng hợp kết quả đăng ký biến động giai đoạn 2016-2020

2.2.4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn Quận Hà Đông

- Thuận lợi

- Khó khăn

- Nguyên nhân tồn tại

- Đề xuất một số giải pháp

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1.Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Phương pháp phỏng vấn trực tiếp: Nắm bắt một cách tương đối chi tiết về

tình hình quản lý, sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đông

+ Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn và chuyên gia: Để làm rõ những khó khăn, hạn chế, cũng như tìm ra những nguyên nhân tồn tại trong các quy định về trình tự, thủ tục, thời gian, đối tượng,… của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đề tài tiến hành điều tra các cán bộ chuyên môn trực tiếp thực hiện cấp giấy chứng nhận và các chuyên gia

về công tác cấp giấy chứng nhận Cụ thể là cán bộ trực tiếp thực hiện cấp giấy chứng nhận của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường quận Hà Đông và cán bộ địa chính trên địa bàn 15 cán bộ làm việc trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông và cán bộ địa chính tại các phường/xã, cụ thể: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông: 05 cán bộ và chuyên viên; 10 cán bộ địa chính tại các phường/xã. Với nội dung điều tra cán bộ chuyên môn và chuyên gia đề tài không xây dựng phiếu điều tra mà chỉ tiến hành phỏng vấn trực tiếp, ghi chép lại ý kiến của các cán bộ, chuyên gia về thực trạng, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và những giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận của địa phương

Để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài, số liệu được tiến hành thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai, phòng tài nguyên môi trường, phòng kinh tế,

phòng thống kê, UBND các phường của quận Hà Đông thành phố Hà Nội để

từ đó tiến hành phân tích và xử lý số liệu Các tài liệu điều tra gồm:

- Báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của quận Hà Đông giai đoạn 2016-2020;

- Kết quả công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2016-2020

- Các tài liệu, báo cáo khác có liên quan như: Kết quả thống kê đất đai hàng năm; Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030; các đồ án quy hoạch chung trên địa bàn quận…

2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh phân tích, đánh giá tổng hợp

Sau khi thu thập được tài liệu và số liệu, tiến hành phân tích, thống kê theo các chỉ tiêu: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận, các trường hợp đăng ký biến động đất đai theo đơn vị hành chính, theo các loại hình biến

động như chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, tặng cho

Từ những tài liệu và số liệu thu thập được, tiến hành phân tích, tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các hoạt động có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất hay xu hướng nhu cầu của người dân ; từ đó làm rõ tình hình biến động trên địa bàn, đưa ra những nhận xét và đánh giá về công tác đăng ký biến động sử dụng đất tại quận Hà Đông - thành phố Hà Nội

Các số liệu sau khi phân tích, đánh giá dùng phần mềm Excel để xử lý

số liệu

2.3.3 Phương pháp chuyên gia

Phương pháp chuyên gia: được dùng để lấy ý kiến các chuyên gia nhằm hoàn thiện hơn các kết luận, đánh giá và các đề xuất để hoàn thiện công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn nghiên cứu

Đề tài đã tiến hành phỏng vấn trực tiếp 15 cán bộ làm việc trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông và cán bộ địa chính tại

các phường/xã, cụ thể: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Hà Đông:

05 cán bộ và chuyên viên; 10 cán bộ địa chính tại các phường/xã

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận Hà Đông mới được thành lập trên cơ sở thị xã Hà Đông, là đô thị thuộc trực thuộc tỉnh Hà Tây cũ trước đây và nay là Quận nội thành phía Tây Nam lớn thứ hai của thủ đô Hà Nội, có toạ độ địa lý là 20o59’vĩ độ Bắc,

105o45’ kinh độ Đông, nằm dọc hai bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình, cách trung tâm thành phố Hà Nội 10 km về phía Tây, Tây Nam

Hình 3.1: Bản đồ hành chính quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

Ranh giới hành chính của Quận được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm - Phía Nam giáp huyện Thanh Oai

- Phía Đông giáp huyện Thanh Trì

- Phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyện Chương Mỹ Trên địa phận Quận

có ba con sông lớn chảy qua là: sông Nhuệ, kênh La Khê và sông Đáy, có các tuyến giao thông chính là QL6, QL70, QL21B; chia thành 6 khu vực:

- Khu vực 1: phía Đông-Bắc sông Nhuệ liền kề với huyện Thanh Trì, gồm 2 phường Văn Quán và Phúc La nằm dọc QL 6A và QL430

- Khu vực 2: phía Tây-Bắc của QL6 gồm 3 phường Yết Kiêu, Quang Trung, Vạn Phúc tiếp giáp với huyện Hoài Đức, Từ Liêm

- Khu vực 3: phía Tây Quận giáp huyện Chương Mỹ, Hoài Đức gồm 2 phường La Khê và Yên Nghĩa

- Khu vực 4: Phía Nam quận tiếp giáp với huyện Thanh Oai, Chương Mỹ gồm 3 phường Phú Lương, Phú Lãm, Phú La Có QL6 và QL21B chạy qua

- Khu vực 5: Gồm 2 phường Hà Cầu, Nguyễn Trãi nằm giữa trung tâm quận Hà Đông

- Khu vực 6: Gồm phường Kiến Hưng, tiếp giáp với huyện Thanh Trì

+ Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ

+ Khu vực Bắc kênh La Khê

+ Khu vực Nam kênh La Khê

- Về địa chất: Hà Đông có lịch sử hình thành do quá trình trấm tích, chủ yéu là đất pha cát, điều kiện địa chất thuận lợi cho công tác xây dựng

3.1.1.3 Điều kiện khí hậu

Nằm trong vùng khí hậu đồng bằng Bắc Bộ mang đặc thù của miền khí hậu nhiệt đới gió mùa, nên quận Hà Đông có 2 mùa rõ rệt: mùa đông khô lạnh

và hè nóng ẩm mưa nhiều

+ Nhiệt độ trung bình năm là 23o C Nhiệt độ không khí trung bình mùa

hè là 27,50 C và nhiệt độ không khí trung bình mùa đông là 18,5oC

+ Lượng mưa trung bình: Từ tháng 5 đến tháng 9: 235,2 mm; Từ tháng

3.1.1.4 Đặc điểm thủy văn

Quận Hà Đông trong vùng có mạng lưới thủy văn khá dày đặc Trong khu vực có tổng số sông, ao, hồ ở Hà Đông: 52,6 ha gồm các sông: Sông Nhuệ, Kênh La Khê và có nhiều hồ như hồ Văn Quán, hồ Bệnh Viện Đa khoa

Hà Đông Điều đó đã tạo điều kiện cho khu vực có nguồn nước khá phong phú

Sông Nhuệ là thủy vực quan trọng nhất của Hà Đông, với chiều dài 74km, rộng trung bình 30 – 40m, diện tích là 107,530 ha, trong đó diện tích chảy qua Hà Đông chiếm 1,630 ha Sông Nhuệ có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, văn hóa, xã hội và du lịch của người dân Sông có chiều dày lớp nước lớn nhất từ cầu Hà Đông, 3,46m; mực nước lớn nhất là 5,77m và có lưu lượng dao động từ 26m3/s vào mùa khô đến 150m3/s vào mùa mưa Hiện nay, chức năng chính của sông Nhuệ là cung cấp nước cho hoạt động sản xuất chủ yếu là tưới tiêu, và tiêu thoát nước thải cho toàn thành phố

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên