Đánh Giá Công Tác Giao Đất, Cho Thuê Đất Thuộc Thẩm Quyền Ubnd Huyện Thanh Trì, Thành Phố Hà Nội Giai Đoạn 2015 - 2019

Tuy nhiên hiện nay, một số quy định trong chính sách pháp luật về đất đai đã bộc lộ hạn chế, không phù hợp với thực tiễn tại địa bàn huyện Thanh Trì dẫn tới lợi ích của Nhà nước và các h

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGHĨA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THUỘC

THẨM QUYỀN UBND HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ

HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGHĨA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THUỘC THẨM QUYỀN UBND HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ

HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN QUANG THI

Thái Nguyên- 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Tác giả

Nguyễn Thị Nghĩa

Tiến sĩ Nguyễn Quang Thi, người thầy trực tiếp hướng dẫn khoa học đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành Luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021

Tác giả

Nguyễn Thị Nghĩa

Bảng 3.5: Số tiền thu nộp ngân sách trong trường hợp giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu giá giai đoạn 2015-2019 56

Bảng 3.6: Số tiền thu nộp ngân sách trong trường hợp giao đất ở giãn dân cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2015-2019 56

Bảng 3.7: Kết quả thực hiện cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2015 – 2019 58

Bảng 3.8: Kết quả thực hiện công tác cho thuê đất theo đơn vị hành chính năm 2015 59

Bảng 3.9: Kết quả thực hiện công tác cho thuê đất theo đơn vị hành chính năm 2016 60

Bảng 3.10: Kết quả thực hiện công tác cho thuê đất theo đơn vị hành chính năm 2017 61

Bảng 3.11: Kết quả thực hiện công tác cho thuê đất theo đơn vị hành chính năm 2018 62

Bảng 3.12: Kết quả thực hiện công tác cho thuê đất theo đơn vị hành chính năm 2019 63

Bảng 3.13 Kết quả điều tra đối tượng sử dụng đất 64 Bảng 3.14 Kết quả điều tra cán bộ quản lý đất đai 65

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất 3

1.1.1 Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất 3

1.1.2 Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất 7

1.1.3 Sự cần thiết của việc giao đất, cho thuê đất 9

1.1.4 Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất 10

1.1.5 Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội 11 1.2 Căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất 13

1.2.1 Các văn bản của Trung ương 13

1.2.2 Các văn bản của địa phương 14

1.3 Quy định về giao đất, cho thuê đất 16

1.3.1 Căn cứ thực hiện giao đất, cho thuê đất 17

1.3.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 18

1.3.3 Các hình thức giao đất, cho thuê đất 19

1.3.4 Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất 23

1.4 Khái quát công tác giao đất, cho thuê đất của cả nước 27

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Thời gian nghiên cứu 31

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 31

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: 32

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: 32

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra 33

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá chung 41

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Trì 42

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2019 43

3.2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai huyện Thanh Trì 44

3.2.3 Những kết quả đạt được trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì 51

3.2.4 Tồn tại, hạn chế 52

3.2.5 Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế 53

3.3 Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì giai đoạn 2015-2019 53

3.3.1 Kết quả giao đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì giai đoạn 2015-2019 54

3.3.2 Kết quả cho thuê đất thuộc thẩm quyền huyện Thanh Trì giai đoạn 2015 - 2019 58

3.4 Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì giai đoạn 2015 - 2019 thông qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý 65

3.4.1 Đánh giá của người dân về công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thanh Trì 65

3.4.2 Đánh giá của cán bộ chuyên môn quản lý đất đai đối với công tác giao, cho thuê đất tại địa phương 70

3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì 71

3.5.1 Thuận lợi 71

3.5.2 Khó khăn 71

3.5.3 Nguyên nhân 72

3.5.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

1 Kết luận 74

2 Kiến nghị 75

PHỤ LỤC 79

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên bị giới hạn về không gian, diện tích nên quỹ đất của mỗi địa phương đang chịu áp lực rất lớn từ sự gia tăng dân số cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là ở những địa phương

có tốc độ phát triển kinh tế cao và đang trên quá trình chuyển dịch mạnh mẽ

cơ cấu kinh tế theo hướng CNH-HĐH Cụ thể với huyện Thanh Trì đang tập trung mọi nguồn lực để đẩy mạnh xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị và phấn đấu phát triển thành quận đến năm 2025 Như vậy, trong giai đoạn sắp tới mức độ phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn huyện sẽ cao và tất yếu sẽ kéo theo là áp lực khá lớn của nhu cầu sử dụng đất như: đất ở đô thị, đất xây dựng khu tái định

cư, khu tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội theo tiêu chí phát triển đô thị và nông thôn mới nâng cao

Tuy nhiên hiện nay, một số quy định trong chính sách pháp luật về đất đai đã bộc lộ hạn chế, không phù hợp với thực tiễn tại địa bàn huyện Thanh Trì dẫn tới lợi ích của Nhà nước và các hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực

về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục

vụ phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương Làm thế nào để phân bổ được quỹ đất một cách hợp lý, giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm Vì vậy, đánh giá công tác này là rất cần thiết để nắm bắt được tình hình giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá

công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2019” nhằm đánh giá thực trạng,

phân tích những khó khăn, thuận lợi, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng kết quả công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền UBND huyện Thanh Trì giai đoạn 2015-2019 và đánh giá kết quả thông qua ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn, cán bộ quản lý

-Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Trì

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn để đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn khi thực hiện giao đất, cho thuê đất đồng thời làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong công tác giao đất, cho thuê đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả của đề tài sẽ đóng góp để giải quyết các vấn đề đang tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội; ngoài ra kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện tương tự

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất

1.1.1 Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất

a Khái quát về đất đai:

Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất và có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Đất đai bao gồm: các yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người

Về mặt đời sống - xã hội, đất đai là một trong những nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được trong nhiều lĩnh vực như nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng Tuy nhiên, đất đai là tài nguyên thiên nhiên

có giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian và không có khả năng tăng trưởng

Về mặt địa lý, đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chất chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: Thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người

* Sử dụng đất đai

Sử dụng đất là những hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất hoặc có những tác động lên đất Việc sử dụng đất được xác định tùy theo chức năng hoặc mục đích sử dụng của từng của loại đất, do đó sẽ có

những hạn chế nhất định về phạm vi, phương thức sử dụng đất tùy theo điều kiện tự nhiên và quy luật biến đổi của đất Bên cạnh đó, việc sử dụng đất còn gặp những hạn chế nhất định bởi khoa học kỹ thuật và nền kinh tế - xã hội Trên cơ sở những hạn chế trong việc sử dụng đất, có thể khái quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất như sau:

- Điều kiện tự nhiên: Khi sử dụng đất đai, cần chú ý đến điều kiện tự nhiên của khu vực để lựa chọn mục đích sử dụng cho phù hợp Các yếu tố tự nhiên cần cân nhắc bao gồm: Khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng Cần đảm bảo mục đích sử dụng đất thích ứng với điều kiện tự nhiên và quy luật biến đổi sinh thái của đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội: Để đảm bảo việc sử dụng đất đạt được hiệu quả cao nhất, góp phần vào công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, cần đặc biệt lưu ý đến các điều kiện sau: Thứ nhất, các yếu tố liên quan đến điều kiện về phát triển khoa học, kỹ thuật, hệ thống hạ tầng giao thông, vận tải của địa phương Thứ hai, các yếu tố liên quan đến cơ chế, chính sách như chính sách quản lý về môi trường, chính sách đất đai, yêu cầu về an ninh, quốc phòng Thứ ba, các yếu tố liên quan đến khả năng sản xuất của địa phương như dân số, trình độ lao động, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất

- Yếu tố không gian: Một trong những tính chất đặc biệt nhất khi sử dụng đất là sự hạn chế về số lượng, vị trí vì đây là sản phẩm của tự nhiên và hoàn toàn không thể thay thế, bổ sung

Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai cần đảm bảo hợp lý, có hiệu quả, đúng mục đích, đồng thời duy trì cảnh quan và môi trường sinh thái Như vậy, sử dụng đất sẽ phát huy được tối đa nguồn lực của đất đai, đem lại những đóng góp nhất định vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương

* Quản lý đất đai

Theo quy định của Hiến pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Như vậy, quản lý đất đai là trách nhiệm của Nhà nước để đảm bảo việc sử dụng đất được theo đúng các quy định của pháp luật, phù hợp với các quy định của pháp luật và đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

Trên cơ sở các quy định hiện hành, có thể thấy quản lý đất đai là một quá trình lập hồ sơ chi tiết các thông tin về thửa đất làm cơ sở lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin này trong trường hợp cần thiết Quản lý đất đai còn để làm rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng hình thức giao đất, cho thuê đất, từ đó xác định nghĩa vụ tài chính có liên quan của người sử dụng đất Đối tượng của quản lý đất đai không chỉ là đất công mà còn bao gồm cả đất tư thông qua các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa giới hành chính, đăng ký đất đai, công nhận quyền sử dụng đất, định giá đất, giám sát và quản lý hoạt động sử dụng đất đai đảm bảo theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương

Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Từ các khái niệm về quản lý đất đai, có thể thấy quản lý nhà nước về đất đai nhiệm vụ xác định, thu nhận và phổ biến về chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng (gắn với quyền và nghĩa vụ) của đất đai, giá trị của đất đai và tài sản gắn liền với đất, việc sử dụng đất đai trong quá trình thực hiện các chính sách Do vậy, quản lý nhà nước về đất đai là quá trình công nhận tính pháp

lý của đất đai và chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất, công nhận giá trị kinh tế

của đất đai và tài sản gắn liền với đất, công nhận mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước

* Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai\

- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi toàn quốc

- Các cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai

- UBND các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định

- Công chức địa chính ở cơ sở có trách nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phương

* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Theo Luật đất đai 2013, quản lý nhà nước về đất đai bao gồm 15 nội dung sau:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai;

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

1.1.2 Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất

a Giao đất

Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước giao

quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý xác lập quan hệ pháp luật đất đai

giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Cơ sở pháp lý của việc giao đất được thể hiện bằng quyết định giao đất Đây là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất được quy định chặt chẽ và cụ thể , theo đó căn cứ giao đất sẽ phải trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thực

tế Việc giao đất phải đảm bảo triệt để tuân theo các căn cứ, trình tự, thủ tục

và phải đúng thẩm quyền của từng cấp.Các quy định về thẩm quyền giao đất được xây dựng nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện giao đất

Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước

từ nhiều năm nay nhằm khai thác tối đa và phát huy có hiệu quả nguồn lực

đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội Công tác giao đất nhằm thực hiện những mục đích sau:

- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật

- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có phát huy hiệu quả ở mức cao nhất Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được giao, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và tuân thủ các quy định của pháp luật trong các lĩnh vực có liên quan như đất đai, môi trường

Việc giao đất sẽ xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền có liên quan như: chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

b Thuê đất

Khoản 8,Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”

Thuê đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định Tuy nhiên, khác với giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài

Nhà nước cho các đối tượng sử dụng đất thuê đất nhằm mục đích:

- Tạo được sự công bằng giữa người trực tiếp lao động sản xuất trên

đất và người sử dụng đất để kinh doanh

- Tăng cường hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản

lý Nhà nước đối với đất đai Xác định rõ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước nhằm nâng cao ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được khai thác triệt để hơn

c Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Diện tích đất được giao, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp

có thẩm quyền phê duyệt

- Giao đất, cho thuê đất phải đúng đối tượng sử dụng đất và nhu cầu

sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được giao, cho thuê đất: Mục đích sử dụng đất theo đề nghị của cá nhân, tổ chức phải cụ thể, rõ ràng làm căn cứ xem xét, phê duyệt giao đất, cho thuê đất đảm bảo theo đúng quy định

- Giao đất, cho thuê đất được thực hiện khi có quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Việc giao đất, cho thuê đất phải được cụ thể hóa bằng Quyết định hành chính và đảm bảo đúng thẩm quyền quản lý của từng cấp

1.1.3 Sự cần thiết của việc giao đất, cho thuê đất

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất mới có đủ cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ xác định và bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước

Quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất là cơ sở quan trọng nhất để người sử dụng đất có thể có thể khai thác nguồn lực đất đai, có thể yên tâm đầu tư lâu dài về vốn, công sức trên mảnh đất đã được giao, cho thuê nhằm phát triển sản xuất, không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất Trường hợp khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm hay khi Nhà nước thu hồi

đất để thực hiện các nhiệm vụ khác, người sử dụng đất sẽ được bảo vệ, bồi thường theo các quy định của pháp luật

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế sẽ tăng trưởng, mở rộng cả về số lượng, chất lượng và quy mô.Điều

đó dẫn tới nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh cũng sẽ tăng cao Tuy nhiên, do đặc thù đất đai chịu giới hạn về diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất nhanh chóng làm tăng nhu cầu về đất ở Như vậy áp lực trong việc sử dụng đất cũng sẽ tăng mạnh trong nhiều mục đích sử dụng khác nhau như: mở rộng diện tích đất đai sản xuất, kinh doanh đồng thời phải đảm bảo đủ diện tích đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh vàcác nhu cầu thiết yếu của con người Do

đó, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần chú trọng vào đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất sao cho phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế nhưng vẫn phải có sự tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường nhằm đảm bảo phát triển bền vững Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng cần được nghiên cứu, điều chỉnh kịp thời với sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, đơn vị để hạn chế tối đa tình trạng quy hoạch “treo”

1.1.4 Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất

Pháp luật về đất đai đã cụ thể hóa việc quản lý, giám sát các đối tượng

sử dụng đất bằng các quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật

về quản lý và sử dụng đất tại địa phương

Để thực hiện được nhiệm vụ này, UBND các cấp cần có những chỉ đạo cụ thể, sát sao cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức được giao, cho thuê đất nhằm kịp thời phát hiện các hành vi trái pháp luật làm ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như: lấn chiếm đất đai, sử dụng đất sai mục đích, sai quy

hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký, trốn tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Khi phát hiện vi phạm phải lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu (trong trường hợp lấn chiếm, hủy hoại đất đai); nếu người sử dụng đất có hành vi vi phạm nhưng không chấp hành các biện pháp khắc phục hậu quả thì cần áp dụng những biện pháp mạnh hơn như cưỡng chế, buộc thu hồi quyền sử dụng đất

1.1.5 Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội

* Phát triển kinh tế xã hội và những thay đổi trong sử dụng đất:

Đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, cũng chính là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường cuộc sống Hiện nay, cùng với việc dân

số tăng nhanh, là sự phát triển đa dạng của nền kinh tế, bởi vậy nhu cầu sử dụng đất đai là rất lớn, mục đích sử dụng đất của các ngành nghề lại khác nhau Dẫn đến quỹ đất hiện nay đang dần bị thu hẹp và kéo theo đó là hàng loạt các vấn đề liên quan tranh chấp, khiếu nại đất đai xảy ra Từ thực tế trên cùng với yêu cầu phải phát hiện huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế

- xã hội của đất nước trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai

* Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất:

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là yếu tố không thể thiếu trong

sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Giá trị của đất đai mang lại cho con người là quá lớn cả về mặt sử dụng lẫn kinh tế, vì vậy đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh

tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích

cộng đồng và lợi ích mỗi cá nhân Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một cách phù hợp hơn Do đó, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ mà thông qua hình thức giao đất, cho thuê để các các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai

Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế

xã hội

Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả

Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai

có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định,

chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất

Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất

có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất Ngược lại, quản

lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế

1.2 Căn cứ pháp lý của giao đất, cho thuê đất

1.2.1 Các văn bản của Trung ương

Trên cơ sở các quy định của Luật Đất đai 2013, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành các Nghị định, Thông tư để cụ thể hóa nội dung về giao đất, cho thuê đất, bao gồm:

+ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

+ Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

+ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

+ Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

* Thông tư của Các Bộ, ngành:

+ Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất;

+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

+ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

+ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

1.2.2 Các văn bản của địa phương

* Văn bản của Thành phố Hà Nội:

- Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND ngày 18/3/2019 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất được pháp luật quy định trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 19/2019/QĐ-UBND ngày 15/10/2019 của UBND thành phố Hà Nội quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND ngày 18/11/2020 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (thay thế Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 của UBND thành phố Hà Nội)

* Văn bản của huyện Thanh Trì:

- Kế hoạch số 236/KH-UBND ngày 02/11/2016 của UBND huyện Thanh Trì về thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2017;

- Nghị quyết số 189/NQ-HĐND ngày 18/12/2017 của HĐND huyện Thanh Trì về việc thông qua Đề án nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng quỹ đất do UBND các xã, thị trấn quản lý trên địa bàn huyện Thanh Trì;

- Kế hoạch số 01/KH-UBND ngày 03/01/2018 của UBND huyện Thanh Trì về thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 của huyện Thanh Trì;

- Hướng dẫn số 1239/HD-UBND ngày 25/6/2018 của UBND huyện Thanh Trì hướng dẫn về trình tự, thủ tục đấu giá cho thuê quyền sử dụng đất thuộc quỹ đất do UBND các xã, thị trấn quản lý trên địa bàn huyện Thanh Trì;

- Kế hoạch số 96/KH-UBND ngày 14/3/2019 của UBND huyện Thanh Trì về việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 và dự kiến triển khai các bước thực hiện đấu giá giai đoạn 2020 - 2021 trên địa bàn huyện Thanh Trì

1.2.3 Quy định về giao đất, cho thuê đất

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tưđược giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ,

cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đứng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng …” Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm củaNghị quyết

Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc nên quyền sử dụng đất là một quyền mà người dân rất quan tâm Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận tại khoản 2 Điều

54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn giản Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60)

Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 đã phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế

hội nhập

1.2.4 Căn cứ thực hiện giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ được quy định cụ thểtại Luật Đất đai năm 2013 Theo đó việc giao đất, cho thuê đất phải được thực hiện theo 2 căn cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Như vậy, căn cứ giao đất, cho thuê đất từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời

đã không còn quy hoạch sử dụng đất như đang áp dụng trước đó

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm

2003, theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch

sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện Việc nhấn mạnh vai trò kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết vì kế hoạch sử dụng đất là một biện pháp hữu hiệu để tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sử dụng đất chồng chéo, sai mục đích hoặc chuyển mục đích tùy tiện làm giảm sút nghiêm trọng các quỹ đất nông, lâm nghiệp đồng thời góp phần giảm thiểu các hiện tượng tiêu cực phát sinh trong quá trình sử dụng đất như tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất ảnh hưởng đến môi trường sinh thái của toàn khu vực, gây ô nhiễm môi trường Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng

kế hoạch sử dụng đất rất dễ kìm hãm tốc độ sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội cùng với nhiều ảnh hưởng nguy hại khác Việc phân hạng đất đai, sắp xếp bố trí mục đích sử dụng đất phù hợp với từng khu vực, địa bàn sẽ tạo nên khung pháp lý ràng buộc các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất phải tuân theo kế hoạch được duyệt và các quy định khác của pháp luật, việc sử dụng

đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Để hiện thực hóa điều này, Điều

40 Luật Đất đai 2013 quy định về “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” đã nêu rõ phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61

và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp

xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất

1.2.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là một nội dung hết sức quan trọng để đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người giao đất cũng như tránh những thiệt hại không đáng có Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể

về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phân lại theo từng đối tượng sử dụng đất, cụ thể tại Điều 59 như sau:

“Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản

1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư

3 Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”

1.2.6 Các hình thức giao đất, cho thuê đất

a Các hình thức giao đất

Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Hình thức giao đất là cách thức mà Nhà nước xác định mối quan hệ của mình đối với người sử dụng đất, là cơ sở để xác định các quyền, lợi ích và nghĩa vụ của đối tượng được giao đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình), Theo quy định của pháp luật hiện hành, có 2 hình thức giao đất là giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất

So với các quy định trước đây, pháp luật hiện hành đã thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất, chuyển dịch theo hướng tăng cường áp dụng hình thức cho thuê đất để đẩy mạnh vận hành các quan hệ đất đai theo

cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai

Ngoài ra, Nhà nước còn chú trọng thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với mục tiêu thiết

lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước

và nước ngoài, phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đồng thời nâng cao trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:

 Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.Theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013, có 5 loại đối tượng được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 4 điều 55 của Luật Đất đai 2013

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức sử dụng đất để xây nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của

Nà nước;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai 2013

Như vậy, theo các quy định hiện hành thì tổ chức sự nghiệp công lập

tự chủ tài chính (đơn vị sự nghiệp công lập tự đảm bảo chi thường xuyên, chi đầu tư) sẽ không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như trước đây Thay vào đó, các đơn vị này sẽ chuyển sang sử dụng đất dưới hình thức thuê đất để đảm bảo công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia

 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để được sử dụng đất Các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm 3 loại đối tượng để sử dụng vào 4 loại mục đích được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

- Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

Như vậy, có 4 nhóm đối tượng không còn được giao đất có thu tiền sử dụng đất như đang thực hiện trong thời gian trước đây, bao gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; (4) Tổ chức kinh tế được giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Đồng thời, quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất đã xuất hiện điểm mới là đối tượng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài muốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Quy định này thể hiện sự đổi mới trong quy định của pháp luật đối với chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thu hút và tạo cơ hội cho

các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài đểđầu tư vào thị trường Việt Nam

Tùy theo từng đối tượng và mục đích sử dụng đất mà Nhà nước lựa chọn hình thức giao đất khác nhau Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao đất theo 2 hình thức trên là tương đương nhau, không

có sự khác biệt quá lớn Các quyền và nghĩa vụ cụ thể được quy định tại Chương XI Luật Đất đai năm 2013

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, có 2 hình thức trả tiền thuê đất là trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế trong

và ngoài nước; tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng vào 4 mục đích cụ thể: sản xuất nông lâm nghiệp; khai thác khoáng sản; kinh doanh; xây dựng công trình sự nghiệp

Như vậy trước đây, đối tượng tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước bắt buộc phải trả tiền thuê đất hàng năm và không được lựa chọn hình thức thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì đến Luật Đất đai năm 2013, quy định này đã được mở rộng và linh hoạt hơn Thực tiễn cho thấy, quy định trước đây chưa thực sự phù hợp với chiến lược khai thác, sử dụng đất của doanh nghiệp là chưa phù hợp với khả năng tài chính và chiến

lược khai thác, sử dụng đất của doanh nghiệp do sự khác biệt về quyền lợi giữa 2 hình thức thuê đất Đối với hình thức trả tiền một lần, doanh nghiệp

có quyền cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong khi hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ cho phép cho thuê lại quyền sử dụng đất trong một số trường hợp và không cho thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây là một hạn chế lớn đối với các khi doanh nghiệp muốn tiếp cận với vốn vay và gây khó khăn cho một

số doanh nghiệp có nguồn lực tài chính

Nhà nước chỉ cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê quy định với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh (Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013)

1.2.7 Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất

a Hạn mức giao đất

 Hạn mức giao đất nông nghiệp

Hạn mức giao đất nông nghiệp là diện tích đất tối đa mà các hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà nước giao vào mục đích nông, lâm nghiệp Hạn mức này được xác định tùy theo từng loại đất nông nghiệp và theo từng vùng địa phương khác nhau,

Theo quy định hiện hành, hạn mức giao đất nông nghiệp được xác định như sau:

- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối: Không quá 03 ha cho từng loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại

- Đất trồng cây lâu năm: Không quá 10 ha đối với khu vực đồng bằng

và không quá 30 ha đối với khu vực trung du, miền núi

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất: Không quá 30 ha đối với mỗi loại đất

Trong trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất thì hạn mức giao đất được tính như sau:

- Trường hợp giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối: Tổng hạn mức không quá 05 ha

- Trường hợp được giao thêm đất trồng cây lâu năm: Hạn mức đất trồng cây lâu năm tối đa 05 ha đối với khu vực đồng bằng; tối đa 25 ha đối với khu vực trung du, miền núi

- Trường hợp giao thêm đất rừng sản xuất: Tối đa không quá 25ha đất rừng sản xuất

Riêng đối với đất trống, đồi núi trọc, đất có mặ nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì hạn mức không quá hạn mức giao đất quy định như trên và không tính vào tổng hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân (Ví dụ hộ gia đình được giao 03 ha đất nông nghiệp trồng cây hàng năm đồng thời có thể được giao thêm 03 ha đất trống chưa sử dụng để trồng cây hàng năm) Như vậy có thể thấy các quy định hiện hành của Nhà nước đang khuyến khích việc đưa vào

sử dụng đất trống, đồi trọc, đất có mặt nước hiện chưa được sử dụng theo các mục đích nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

 Hạn mức giao đất phi nông nghiệp

* Đất ở nông thôn

Theo các quy định của pháp luật hiện hành, hạn mức đất ở nông thôn được quy định căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ theo khoản 2 điều 143 Luật đất đai

2013 để quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà

ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương (Luật Đất đai, 2013)

* Đất ở đô thị

Hạn mức đất ở đô thị được căn cứ vào Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa

đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

b Hạn mức cho thuê đất

Khoản 1 Điều 15 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp”

Như vậy, theo quy định hiện hành thì Nhà nước chưa có các quy định

cụ thể về hạn mức cho thuê đất

c Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được

sử dụng đất, hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục

sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì

sẽ được Nhà nước xét cho tiếp tục sử dụng hoặc có thể Nhà nước thu hồi lại đất

Thời hạn giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và giao đất, cho thuê đất có thời hạn được quy định tại Điều 125, Điều 126 - Luật Đất đai

2013

Nói chung, thời hạn cho thuê đất; giao đất, công nhận quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tãng lên 50 năm thay vì 20 nămnhư quy định trước đây Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp còn lại vẫn giữ nguyên ở mức tối đa 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; 99 năm đối với thuê đất xây trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và 70 năm đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính

1.3 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

Theo bà Hà Thị Thu (2020), khi nghiên cứu các giải pháp tăng cường công tác quản lý giao đất và cho thuê đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội cho thấy: “Thủ tục hành chính liên quan đến đất còn phức tạp: Mặc dù theo quy định của Luật Đất đai 2013, thời gian giải quyết một

hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất kéo dài không quá 20 ngày đối với đất trống

và không quá 40 ngày đối với đất chưa qua giải phóng mặt bằng, nhưng trên thực tế, chỉ có một nửa các hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất được giải quyết đúng theo thời hạn này Số còn lại mất trung bình 120 ngày và trải qua nhiều

cơ quan có liên quan để được giải quyết việc xin giao đất, cho thuê

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đối với các cấp chính quyền địa phương và nhân dân chưa được thực hiện một cách sâu rộng

và liên tục Vì vậy, nhận thức về pháp luật đất đai của các tổ chức kinh tế và ngay cả đối với cán bộ địa chính ở các cấp trong huyện còn hạn chế, ảnh hưởng tới công tác giao và cho thuê đất

Cần quan tâm tới việc giám sát, uốn nắn cán bộ trong việc thực hiện các thủ tục hành chính Có tiêu chí đánh giá năng lực cán bộ quản lý để đánh giá thường xuyên, phát hiện các sai phạm trong quản lý của các cán bộ địa chính, kịp thời kiểm điểm và chấn chỉnh họ Kiên quyết xử lý các cán bộ cố tình làm sai hoặc có những hành vi gây phiền hà, nhũng nhiễu trong thực hiện các thủ tục hành chính.”

1.4 Khái quát công tác giao đất, cho thuê đất của cả nước

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phương thức giao đất và cho thuê đất có những điểm mới là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

và từng địa phương

Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: Thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước đảm bảo được quyền của các chủ sử dụng Áp dụng phương thức giao đất và cho thuê đất mới, người

sử dụng đất yên tâm đầu tư trên diện tích đất được giao, được thuê đồng thời

tự nguyện thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước Việc giao đất, cho thuê đất theo xu thế mới cũng góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu kinh

tế theo đúng hướng, đảm bảo cơ cấu tỷ lệ 3 khu vực nông- lâm- ngư nghiệp - công nghiệp, xây dựng- dịch vụ thay đổi linh hoạt theo từng thời kỳ phù hợp với xu hướng chung của thế giới

* Kết quả giao đất cho các đối tượng sử dụng đất tổng hợp từ kết quả thống kê đất đai tại các địa phương đến nay như sau:

Năm 2019, Tổng diện tích đất đã được giao cho các loại đối tượng sử dụng là 26.842.798 ha, chiếm 81,04% tổng diện tích tự nhiên, trong đó: Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.875.758 ha, chiếm 47,93% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,14% diện tích đất của các đối tượng sử dụng Các tổ chức trong nước đang sử dụng 10.568.289 ha, chiếm 31,91% tổng diện tích

tự nhiên và bằng 39,37% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng Các tổ chức nước ngoài (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng 46.490 ha, chiếm 0,14% tổng diện tích tự nhiên và bằng

0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài sử dụng 3 ha Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là 352.258 ha, chiếm 1,06% tổng diện tích tự nhiên và bằng 1,31% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng

*Nhận định chung về công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam

Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất Trên cơ sở Luật đất đai 2003 và tiếp nối là Luật đất đai 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nề nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo diều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng, an ninh Chính sách về giá đất thời gian qua đã được quan tâm điều chỉnh theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản

lý, sử dụng đất

Kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay, việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại các địa phương đã tiếp tục được thực hiện, đáp ứng đầy đủ yêu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế, xã hội của địa phương; các quy định mới về căn cứ, điều kiện, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã cơ bả được các địa phương triển khai thực hiện;

đã sàng lọc được các nhà đầu tư kém năng lực đồng thời hạn chế đáng kể việc giao đất, cho thuê đất sử dụng kém hiệu quả, để hoang hóa Việc giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được chú trọng thực hiện hơn đối với đất ở, góp phần quan trọng tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại như: Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất

và cho thuê đất theo hình thức đấu giá thực hiện còn hạn chế; việc giám sát

sử dụng đất tại các dự án, công trình còn lỏng lẻo, nhiều trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng đã nhiều năm mà không xử lý; việc chuyển sang thuê đất đối với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính vẫn chưa được các địa phương triển khai thực hiện Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất cho thuê đất ở các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới Nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí thiếu trách nhiệm trong quản lý dẫn đến nhiều sai phạm Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân chủ yếu sau:

+ Theo chính sách hiện hành, đối tượng được giao đất không thu tiền

sử dụng đất quá rộng, việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư chưa đi đôi với việc giám sát thực thi, trên thực tế đã bộc lộ rất nhiều bất cập

+ Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất cùng với việc định giá đất

để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng một nhà đầu tư được giao đất,

cho thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án

+ Quy định nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đích sử dụng đất

+ Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai

+ Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương thực hiện nghiêm túc Nhiều địa phương còn chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội

+ Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành thường xuyên Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, hồ

sơ còn phức tạp và thời gian thực hiện kéo dài

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì

- Người sử dụng đất và cán bộ quản lý công tác giao đất, cho thuê đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Công tác giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019

2.2 Thời gian nghiên cứu

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Nghiên cứu tiến hành trong 12 tháng, từ tháng 11/2019 đến tháng 11/2020

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Nghiên cứu được tiến hành trên trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

2.3 Nội dung nghiên cứu

* Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì

+ Điều kiện tự nhiên

+ Điều kiện kinh tế - xã hội

+ Đánh giá chung

* Nội dung 2: Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Trì

+ Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2019

+ Tình hình biến động đất đai huyện Thanh Trì giai đoạn 2015-2019

* Nội dung 3: Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì giai đoạn 2015 - 2019

+ Đánh giá Công tác giao đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2015-2019

+ Đánh giá Công tác cho thuê đất trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2015-2019

*Nội dung 4: Tổng hợp đánh giá của người dân và cán bộ quản lý đối với công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì

-Đánh giá của của người dân đối với công tác giao đất, cho thuê đất -Đánh giá của cán bộ quản lý đối với công tác giao đất, cho thuê đất

* Nội dung5: Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND huyện Thanh Trì

-Thuận lợi

-Khó khăn

-Đề xuất giải pháp

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp:

+ Điều tra, thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tại Phòng kinh tế, Phòng Lao động thương binh xã hội huyện Thanh Trì

+ Điều tra, thu thập số liệu, tài liệuvề giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2015-2019 và những số liệu về tình hình quản lý,

sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất, Thanh tra huyện

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp:

Đề tài sử dụng bộ phiếu điều tra được xây dựng sẵn, địa bàn điều tra gồm 05 xã, 01 thị trấn theo các tiêu chí:

- Khu vực thị trấn và các xã thuộc khu vực trung tâm của huyện bao gồm: Thị trấn Văn Điển, xã Tam Hiệp, xã Tứ Hiệp, xã Ngũ Hiệp, xã Ngọc Hồi, xã Thanh Liệt, xã Tân Triều Trong đó đề tài lựa chọn 03 đơn vị là Thị trấn Văn Điển, xã Tam Hiệp, xã Tứ Hiệp (Đây là các xã, thị trấn thuộc khu vực trung tâm của huyện và tiếp giáp với các trục đường giao thông chính như Quốc lộ 1A, tuyến đường cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ nên có tốc độ phát triển, đô thị hóa cao hơn các xã còn lại của huyện) để điều tra; - Khu vực xã

có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội chậm hơn bao gồm các xã: Xã Đông Mỹ,

xã Liên Ninh, xã Duyên Hà, xã Vạn Phúc, xã Yên Mỹ, xã Tả Thanh Oai, xã Hữu Hòa, xã Đại Áng Trong đó đề tài chọn 03 đơn vị là xã Đông Mỹ, xã Liên Ninh, xã Duyên Hà (đây là các xã có diện tích đất lớn, tuy nhiên số lượng dân cư ít và phần lớn diện tích đất được sử dụng vào mục đích nông nghiệp) để điều tra

*Đối tượng phỏng vấn và số lượng phiếu phỏng vấn:

-Phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân tại mỗi đơn vị 30 phiếu (trên cơ sở số lượng trung bình các hộ gia đình, cán nhân được giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn 2015 – 2019), tổng là 180 phiếu

-Phòng vấn cán bộ chuyên môn, cán bộ quản lý tổng là 44 phiếu, trong đó:

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường (08 Phiếu/08 chuyên viên)

+ Phòng Tài chính (04 Phiếu/04 chuyên viên có liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai)

+ Lãnh đạo và cán bộ địa chính cấp xã tại 16 xã, thị trấn (32 Phiếu)

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra

- Thống kê các số liệu thu thập được như diện tích đất đai được giao, được cho thuê trong giai đoạn 2015 - 2019; số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thu được trong giai đoạn này

- Tổng hợp, phân tích kết quả thu được từ phiếu điều tra