Luận văn thạc sỹ công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư REENCO sông hồng

Trong đó phần lý luận tập trung chủ yếu vàocác vấn đề có liên quan đến công tác lập dự án đầu tư như: các nhân tố ảnh hưởng,quy trình, phương pháp, nội dung lập dự án… Về mặt thực tiễn,

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động xây dựng trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta từ năm 1986 tới nay

đã và đang phát triển mạnh mẽ Số doanh nghiệp (nhất là các doanh nghiệp chuyênnghiệp xây dựng) ngày càng tăng, phạm vi hoạt động xây dựng ngày càng được mởrộng, số người làm việc trong lĩnh vực này ngày càng tăng Mặt khác, để tồn tại,phát triển và tăng năng lực cạnh tranh trên thị trường, hầu hết các doanh nghiệpthuộc các lĩnh vực sản xuất hoặc dịch vụ trong nền kinh tế đều rất coi trọng hoạtđộng đầu tư và xây dựng công trình

Trong những năm ngần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bướchình thành và phát triển với tốc độ nhanh, cùng với đó là sự tham gia của các tổngcông ty Nhà nước, các tập đoàn tư lớn trong và ngoài nước như VinGroup,SunGroup, Novaland, Ecopark, HUD… đã góp phần không nhỏ vào nền kinh tế củađất nước Do đó, hoạt động đầu tư ngày càng trở thành hoạt động quan trọng đối với

sự tồn tại và phát triển của bất kỳ công ty nào Trong những năm qua, với xu thế hộinhập, phát triển, cùng với sự chú trọng đầu tư của chính phủ và sự năng động củalãnh đạo, tập thể cán bộ Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng, quyết địnhđầu tư là một trong những quyết định mang tính chiến lược của công ty Để có đượcnhững kết quả kinh doanh như ngày nay một phần lớn là nhờ vào công tác lập dự áncủa công ty Do vậy, công tác lập dự án tại công ty đã, đang và sẽ là công tác quantrọng hàng đầu của Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng Chính vì vậy, tác

giả đã lựa chọn tên đề tài “Công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư REENCO Sông Hồng” với mong muốn hoàn thiện hơn nữa công tác lập dự án của

Công ty trong thời gian tới các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chấtlượng và quy mô đầu tư

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề về công tác lập dự án đầu tư tại doanh nghiệp đầu tư nói chung đãđược các nhà kinh tế nghiên cứu trong nhiều công trình Tuy nhiên, hiện nay sự

phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủiro; tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một

số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu

minh bạch Do đó, tác giả đã chọn tên đề tài “Công tác lập dự án đầu tư tại công

ty cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng”, rút ra những hạn chế trong công tác lập dự

án đầu tư của Công ty và nguyên nhân của nó

- Trên cơ sở lý luận và nghiên cứu thực tế tại Công ty tác giả đưa ra nhận xét

và tổng hợp thông tin, đánh giá, nhận định về khả năng tiềm ẩn nguy cơ xảy ra cácdiễn biến bất thường và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự ánđầu tư của Công ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích: Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư

của Công ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng

Nhiệm vụ nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư

Reenco Sông Hồng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu về công tác lập dự án đầu tư của Công ty Cổphần đầu tư Reenco Sông Hồng

Phạm vi nghiên cứu

Không gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng công tác lập các dự án đầu tư doCông ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng thực hiện Trong đó có một số dự ánCông ty triển khai đầu tư và một số dự án Công ty đóng vai trò tư vấn lập dự án.Phạm vi nghiên cứu bao gồm tập hợp tất cả những công việc và qui trình có liênquan đến một dự án cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu đã đặt ra

Thống nhất phạm vi dự án rất quan trọng đối với việc kiểm soát dự án đầu tưbởi vì nó ảnh hưởng tới những gì phải hoàn thiện và không phải hoàn thiện trongquá trình thực hiện dự án đầu tư Nếu dự án tập trung vào những công việc khôngcần thiết phải hoàn thiện, chi phí và thời gian của dự án sẽ tăng, gây lãng phí [21].Thời gian: Luận văn nghiên cứu trong giai đoạn 2016-2020

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn thu thập dữ liệu từ nguồn sơ cấp và thứ cấp:

- Nguồn dữ liệu sơ cấp: sử dụng phương pháp tham khảo ý kiến chuyên giathông qua phỏng vấn trực tiếp Chuyên gia là những cán bộ có kinh nghiệm côngtác lâu năm, hiện đang giữ vị trí quan trọng và chủ chốt trong Công ty

- Nguồn dữ liệu thứ cấp: được thu thập từ hồ sơ năng lực của Công ty, báo cáotài chính, báo và tạp chí chuyên ngành, các công trình nghiên cứu có liên quan,…sửdụng các công cụ phân tích, tổng hợp, so sánh để xử lý thông tin

6 Những đóng góp của luận văn

Đề tài về công tác lập dự án đầu tư không phải là mới, nhưng thực tiễn của dự

án luôn thay đổi theo thời gian để phù hợp với tình hình thực tế từ quy mô dự án,chính sách và nhất là phát triển kinh tế vùng miền, địa phương nơi có dự án

Về mặt lý thuyết, đề tài hệ thống lại những lý luận căn bản về đầu tư, đầu tưphát triển và công tác lập dự án đầu tư Trong đó phần lý luận tập trung chủ yếu vàocác vấn đề có liên quan đến công tác lập dự án đầu tư như: các nhân tố ảnh hưởng,quy trình, phương pháp, nội dung lập dự án…

Về mặt thực tiễn, đề tài có tính ứng dụng cao khi thông qua việc phân tích tácđộng của công tác lập dự án đối với hoạt động kinh doanh, tồn tại hạn chế và yếukém khi triển khai kinh doanh các dự án đầu tư gặp phải xuất phất từ công tác lập

dự án để đưa ra những nhận định, đánh giá về nguyên nhân của những tồn tại trênkhiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh các dự án đầu tư của Công ty Cổ phần đầu

tư Reenco Sông Hồng chưa hiệu quả

Bản thân chủ thể nghiên cứu có thời gian học tập và làm việc trong nhóm lập

dự án thuộc phòng Kế hoạch Đầu tư của đơn vị, do đó mạnh dạn đề xuất một sốnhững giải pháp làm cơ sở để Ban lãnh đạo Công ty Cổ phần đầu tư Reenco SôngHồng tham khảo trong việc hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác lập dự ánđầu tư, qua đó nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty nhất làtrong giai đoạn diễn biến dịch bệnh Covid- 19 như hiện nay, thị trường bất động sảnnhìn chung gặp nhiều khó khăn, phát triển thiếu bền vững

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần tóm tắt, danh mục bảng biểu, sơ đồ, mở đầu, kết luận và danh mụctài liệu tham khảo, luận văn gồm ba chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư tại doanh

nghiệp

Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần đầu tư

Reenco Sông Hồng giai đoạn 2016-2020

Chương 3: Một số giải pháp trong công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ

phần đầu tư Reenco Sông Hồng

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN

ĐẦU TƯ TẠI DOANH NGHIỆP 1.1 Một số vấn đề về dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm về đầu tư phát triển

Đầu tư là một yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; một

bộ phận của hoạt động sản xuất kinh doanh Các tổ chức, cá nhân đều có quyềntham gia hoạt động đầu tư nhằm nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của mình.Đầu tư tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh vàmọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sốngmọi người dân trong xã hội

Đầu tư phát triển là một phương thức của đầu tư trực tiếp Hoạt động đầu tư

này nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinhhoạt đời sống của xã hội [31].

1.1.2 Đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển

Thứ nhất, quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư

phát triển thường rất lớn Vốn này nằm tồn đọng, không vận động, sinh lời trongsuốt quá trình đầu tư

Vốn là trong những nhân tố đầu vào quan trọng của quá trình, đầu tư, sản xuất,kinh doanh đặc biệt là với các dự án đầu tư phát triển Vốn chính là số tiền bỏ ra banđầu để xây dựng cơ sở vật chất,mua sắm tài sản cố định, máy móc vật tư thiết bị,đào tạo và tuyển dụng nhân lực, bổ xung vốn lưu động, sửa chữa lớn các tài sản cốđịnh và các kết cấu hạ tầng, mua sắm thiết bị, vật tư dự phòng cho sản xuấttạo tiềmlực mới cho nền kinh tế xã hội

Thứ hai, thời kỳ đầu tư kéo dài Thời kỳ đầu tư được tính từ khi lập và khởi

công thực hiện dự án cho đến khi dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động Tùy vàotính chất và quy mô của dự án, có dự án kéo dài 2, 3 năm, nhưng có những dự ánkéo dài tới chục năm Thời gian đầu tư càng dài ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranhcủa doanh nghiệp, nhất là trong điều kiện nền kinh tế hội nhập như hiện nay

Thứ ba, thời kì vận hành các kết quả đầu tư kéo dài Thời gian vận hành các

kết quả đầu tư được tính từ khi đưa vào hoạt động cho đến khi quyết toán vốn đầu

tư và thanh lý tài sản Trong quá suốt quá trình vận hành các kết quả của đầu tư pháttriển chịu tác động cả hai mặt, tích cực và tiêu cực của nhiều yếu tố tự nhiên, chínhtrị, kinh tế, xã hội

Thứ tư, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển là các công trình xây

dựng thường phát huy tác dụng ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó, quá trìnhthực hiện đầu tư cũng chịu ảnh hưởng rất lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế,

xã hội vùng

Thứ năm, đầu tư phát triển có độ rủi ro cao Do quy mô vốn đầu tư lớn, thời

kỳ đầu tư kéo dài và thời gian vận hành các kết quả đầu tư cũng kéo dài nên mức

độ rủi ro của hoạt động đầu tư phát triển thường rất cao, nhiều vấn đề phát sinhngoài dự kiến buộc các nhà quản lý và chủ đầu tư cần phải có khả chỉ năng nhậndiện rủi ro cũng như biện pháp khắc phục kịp thời

1.1.3 Dự án đầu tư

1.1.3.1 Khái niệm: Theo Luật đầu tư năm 2005 thì dự án đầu tư là “tập hợp các đề

xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,

dự án cụ thể trong khoảng thời gian xác định” [31]

1.1.3.2 Đặc trưng của dự án đầu tư phát triển

Đầu tư phát triển có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia,

là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vật chất

kỹ thuật của nền kinh tế

- Hoạt động đầu tư phát triển có những đặc điểm khác biệt với các loại hình đầu tư khác đó là:

- Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một số vốn lớn và vốn này nằm khê đọngtrong suốt quá trình thực hiện đầu tư

- Hoạt động đầu tư phát triển là hoạt động có tính chất lâu dài được thể hiện ởthời gian thực hiện đầu tư (thời gian xây dựng công trình của dự án), thời gian cầnhoạt động để có thể thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật

phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng Do đó, không tránhkhỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tựnhiên, xã hội, chính trị, kinh tế.

- Mọi kết quả và hiệu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnh hưởng nhiềucủa các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý của không gian

- Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài nhiềunăm, có khi hàng trăm năm, hàng ngàn năm và thâm chí tồn tại vĩnh viễn như cáccông trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập, Angcovat ởCampuchia,…), điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu tư phát triển

- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ hoạt động

ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên Do đó, các điều kiện về địa lý, địa hình tại đó

có ảnh hưởng lớn không chỉ đến quá trình thực hiện đầu tư mà cả quá trình vận hànhcác kết quả đầu tư sau này

- Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng: bất kỳ một dự án nào khi triển khai đềuphải xác định rõ mục tiêu, các dự án đầu tư phát triển hiện nay mục tiêu trước hết làtạo ra các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc của con người; sau

đó là nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, tăng doanh thu lợi nhuận cho doanhnghiệp, tạo việc làm cho người lao động…

- Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn: tùy thuộc vàotính chất của từng dự án mà có dự án thời gian thực hiện chỉ vài tháng, có dự án làvài năm hoặc lên tới hàng chục năm Tuy nhiên dự án nào cũng có thời gian tồn tạixác định

- Dự án có sự tham gia của nhiều bên như: chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước

- Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo: sản phẩm của dự án

có thể là 2 nhà máy giống hệt nhau về diện tích, quy mô, kỹ thuật, kiểu dáng tuynhiên mỗi nhà máy gắn với 1 địa điểm khác nhau tạo nên tính chất đơn chiếc củatừng dự án

- Môi trường hoạt động của dự án là “va chạm”, có sự tương tác phức tạp giữa

dự án này với dự án khác, giữa bộ phận quản lý này với bộ phận quản lý khác

- Dư án có tính bất định và độ rủi ro cao: tùy theo tính chất dự án mà mỗi dự

án có thời gian chuẩn bị, thực hiện và vận hành khác nhau Trong quá trình đó, mỗi

dự án luôn luôn chịu ảnh hưởng của những yếu tố thường xuyên thay đổi như: chínhsách pháp luật của nhà nước, điều kiện tự nhiên, thời tiết, khí hậu…

Mọi sự xem xét, tính toán và chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảocác dự án đầu tư (lập dự án đầu tư) Có thể nói, dự án đầu tư (được soạn thảo tốt) làkim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tưđạt hiệu quả kinh tế - xã hội mong muốn Tất cả những đặc trưng trên sẽ chi phốitrực tiếp đến công tác lập dự án, trình, thẩm định phê duyệt dự án, tổ chức thựchiện, nghiệm thu, thanh quyết toán và đưa dự án vào vận hành [31].

1.1.3.3 Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp

Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp là hoạt động chủ yếu, quyết định

sự phát triển và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp Trong hoạt động đầu tư,doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn nhằm hình thành và bổ sung những tài sản cần thiết đểthực hiện những mục tiêu kinh doanh Hoạt động này được thực hiện tập trungthông qua việc thực hiện các dự án đầu tư

Trong đó, các hoạt động kinh tế đặc thù với các mục tiêu, phương pháp vàphương tiện cụ thể để đạt được kết quả tốt nhất Phản ánh trung thực, chính xác vềkết quả nghiên cứu thị trường, môi trường kinh tế – kỹ thuật và môi trường pháp lý,

về tình hình tài chính…có thể nói, dự án đầu tư là kim chỉ nam Ở giai đoạn chuẩn

bị dự án đầu tư xây dựng, dự án cần được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứutiền khả thi của đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hayBáo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng

- Dự án đầu tư là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định đầu tư, các đơn vị tài trợvốn ra quyết định tài trợ vốn, các đơn vị khác tham gia hợp tác đầu tư, liên doanhliên kết

- Dự án đầu tư là căn cứ để doanh nghiệp thực hiện đầu tư, tổ chức vận hành kết quả đầu tư

- Dự án đầu tư còn là cơ sở để xin giấy phép đầu tư, xin ưu đãi của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1.1.4 Chu kỳ dự án đầu tư

Chu kỳ của dự án đầu tư là các giai đoạn mà một dự án phải trải qua bắt đầu từkhi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án được hoàn thành chấm dứt hoạt động

Chu kỳ của dự án được minh họa theo sơ đồ sau đây:

Chu kỳ một dự án đầu tư được thể hiện thông qua 3 giai đoạn chính: giai đoạntiền đầu tư (Chuẩn bị đầu tư), giai đoạn đầu tư (Thực hiện đầu tư) và giai đoạn vậnhành các kết quả đầu tư (vận hành, khai thác), mỗi giai đoạn lại được chia làm nhiềubước như sau:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

Để đảm bảo chất lượng của công tác chuẩn bị đầu tư cần thiết phải quan tâmđầy đủ đến từng nội dung của công tác này Giai đoạn chuẩn bị đầu tư có tốt haykhông sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công tác lập và thẩm định dự án

Công tác lập dự án đầu tư: Trên thực tế, để tiết kiệm thời gian và chi phí

trong quá trình lập dự án đầu tư, quá trình lập dự án đầu tư được tiến hành qua 3 cấp

độ nghiên cứu Qua mỗi cấp độ thì tính chi tiết, chính xác càng được thể thiện rõ néthơn nhằm đảm bảo tính khả thi cao nhất cho dự án được lập Ba cấp độ nghiên cứu

đó bao gồm:

Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư + Nghiên cứu tiền khả thi + Nghiên cứukhả thi

a Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư.

Nghiên cứu cơ hội đầu tư là việc nghiên cứu khả năng và điều kiện để chủ đầu

tư có thể đưa ra một quyết định sơ bộ về đầu tư

Đây là giai đoạn hình thành dự án và là bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xác địnhtriển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp thứ tự ưu tiên trong chiến lược phát triểnsản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, của ngành trong chiến lược phát triển KT-

XH của vùng, đất nước

b Nghiên cứu tiền khả thi

Nghiên cứu tiền khả thi được xem là bước nghiên cứu trung gian giữa nghiêncứu cơ hội đầu tư và nghiên cứu khả thi Giai đoạn này mới chỉ dừng ở mức nghiêncứu sơ bộ về các yếu tố cơ bản của dự án Sở dĩ phải có bước nghiên cứu này vìnghiên cứu khả thi là công việc tốn kém về tiền bạc và thời gian Vì vậy, chỉ khi cókết luận về nghiên cứu tiền khả thi có hiệu quả mới bắt đầu giai đoạn nghiên cứukhả thi

Nhiệm vụ cơ bản của giai đoạn tiều đầu tư là xây dựng bản Luận chứng kinh

tế - kỹ thuật (dự án khả thi) Công việc này sẽ được thực hiện ở bước Nghiên cứukhả thi Chỉ khi nghiên cứu tiền khả thi đạt được những kết quả tích cực thì mới tiếnhành nghiên cứu khả thi Nghiên cứu tiền khả thi có những đặc điểm cơ bản sau:

Sử dụng thông tin (về giá cả, công nghệ, thị trường…) ở mức độ thô, độ chínhxác không cao (Yêu cầu về mức độ chính xác về số liệu của nghiên cứu tiền khả thithường là ±20%)

Việc phân tích được tiến hành cho một khoảng thời gian nhất định (thường làmột năm) được chọn làm đại diện cho toàn bộ thời gian hoạt động của dự án

Phân tích mang tính chất định tính

c Nghiên cứu khả thi (lập dự án đầu tư)

Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu

Ở giai đoạn này phải khẳng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Có vững chắc,

có hiệu quả hay không?

Ở giai đoạn này: nội dung nghiên cứu cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứutiền khả thi nhưng khác nhau ở mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn Mọi khía cạnhnghiên cứu đều được xem xét ở trạng thái động, tức là có tính đến các yếu tố bấtđịnh có thể xảy ra theo từng nội dung nghiên cứu

Sử dụng thông tin đầy đủ và chính xác (Yêu cầu về mức độ chính xác về sốliệu của nghiên cứu khả thi thường là ±10%).

Nghiên cứu kỹ mọi mặt (căn cứ pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý,tài chính, kinh tế xã hội), việc nghiên cứu được tiến hành cho từng năm hoạt động,

đề cập đến mọi yếu tố liên quan đến dự án

Việc phân tích mang tính chất động

Một số lĩnh vực hoạt động quan trọng và phức tạp như thị trường, huy động và

sử dụng vốn… được nghiên cứu rất kỹ lưỡng nghiên cứu hỗ trợ Nghiên cứu khả thibao gồm 2 nội dung cơ bản sau đây: thuyết minh và thiết kế cơ sở

Nội dung thuyết minh:

Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư: đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ của sảnphẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công trình, địađiểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất

Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trìnhbao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựachọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

Các giải pháp thực hiện bao gồm: phương án giải phóng mặt bằng, thiết kếkiến trúc, khai thác dự án và sử dụng lao động, phân đoạn thực hiện, tiến độ thựchiện và hình thức quản lý dự án

Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy chữa cháy nổ, và cácyêu cầu về an ninh quốc phòng

Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ, phương

án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính kinh tế xã hội

Nội dung thiết kế cơ sở:

Thuyết minh thiết kế cơ sở: Thuyết minh về công nghệ, xây dựng

Bản vẽ thiết kế cơ sở: bản vẽ công nghệ, bản vẽ xây dựng, bản vẽ sơ đồ, hệthống phòng chống cháy nổ

Lập dự án đầu tư là bước đầu tiên trong công tác chuẩn bị dự án đầu tư, đóngvai trò vô cùng quan trọng đối với kết quả của công cuộc đầu tư sau này

Dự án đầu tư có tính khả thi cao là điều kiện tiên quyết để công cuộc đầu tưđem lại hiệu quả cho nền kinh tế - xã hội.

d Thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định dự án tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả Cácnội dung thẩm định đều gắn chặt với việc xác định tính khả thi của dự án đầu tư(gồm các yếu tố đảm bảo khả năng thực hiện của dự án và các yếu tố đảm bảo tínhhiệu quả của dự án) Thẩm định dự án gồm những nội dung cơ bản sau:

Thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án;

Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án;

Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án;

Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự

án; Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án;

Thẩm định về các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của dự án

Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Là giai đoạn quản lý tổ chức triển khai các nguồn lực bao gồm các công việccần thiết như xây dựng phòng ốc, hệ thống, lựa chọn công cụ, mua sắm trang thiết

bị, lắp đặt Nội dung giai đoạn này bao gồm:

- Đấu thầu, đấu giá, xin giao hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước

- Chuẩn bị mặt bằng xây dưng

- Tổ chức tuyển chọn tư vấn, khảo sát, thiết kế, giám định kỹ thuật và chất lượng công trình (đấu thầu tuyển chọn tư vấn)

- Thẩm định thiết kế công trình

- Tổ chức đấu thầu, mua sắm thiết bị, thi công xây lắp

- Xin giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên

- Ký kết hợp đồng với nhà thầu để thực hiện dự án

- Thi công xây lắp công trình

- Nghiệm thu công trình và thanh quyết toán

Giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư:

Trong giai đoạn kết thúc của chu kỳ dự án cần thực hiện những công việc như:Hoàn chỉnh và lập kế hoạch lưu trữ hồ sơ liên quan đến dự án, kiểm tra lại sổ sách

kế toán; tiến hành bàn giao và báo cáo; thanh quyết toán; bàn giao dự án, bố trí laođọng , giải phóng và bố trí lại thiết bị

1.2 Công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

1.2.1 Mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án

1.2.1.1 Khái niệm lập dự án đầu tư

Lập dự án đầu tư: là tập hợp các hoạt động xem xét, chuẩn bị, tính toán toàndiện các khía cạnh kinh tế - kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý trên

cơ sở đó xây dựng một kế hoạch phù hợp nhằm thực hiện một dự án đầu tư

1.2.1.2 Mục đích của công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

Công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp nhằm xây dựng một lịch trìnhkhoa học, cụ thể về mặt kỹ thuật, tài chính, thời gian quản lý dự án Trên cơ sở đódoanh nghiệp đánh giá được dự án được thực hiện có nằm trong chiến lược, mụctiêu phát triển hay không, dự án trong tương lai có đạt hiệu quả và hiệu quả này cóchắc chắn hay không để từ đó ra quyết định đầu tư

1.2.1.3 Yêu cầu của công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

- Đảm bảo dự án được lập phù hợp với các quy định của pháp luật, tiêu chuẩn, quy phạm, quy định của các cơ quan Nhà nước và các thông lệ quốc tế

- Đảm bảo độ tin cậy trong giới hạn cho phép trong việc sử dụng và tính toáncác thông số phản ánh các yếu tố kinh tế, kỹ thuật của dự án trong từng giai đoạnnghiên cứu

- Đánh giá được tính khả thi của dự án trên các phương diện, trên cơ sở đó đưa

ra một tập hợp các phương án, qua đó so sánh lựa chọn phương án tốt

nhất 1.2.2 Các tiêu chí đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu tư

- Dự án phải được nghiên cứu một cách tỉ mỉ, có tính toán kỹ càng, đặc biệt lànhững nội dung về thị trường, tài chính và nội dung về công nghệ, kỹ thuật Cácphương pháp tính toán đảm bảo phù hợp, hiện đại, bám sát thực tiễn

- Công tác lập dự án phải đảm bảo tính hệ thống có quy trình hợp lý, cụ thể để

tiến hành công việc.

- Công tác lập dự án phải bám sát nhu cầu thị trường Dự án chỉ có thể thành công khi được thị trường chấp nhận

- Công tác lập dự án phải bám sát với thực tiễn Khi lập dự án, cần xem xét mọi tình huống khác nhau có thể xẩy ra đối với dự án

- Dự án phải đảm bảo tính khả thi và hiệu quả từ khâu thẩm định, triển khai, cân đối chi phí

- Đánh giá đảm bảo tính khả thi và hiệu quả từ khâu thẩm định, triển khai, cân đối chi phí

- Đánh giá hiệu quả về xã hội khi dự án đi vào hoạt động Dự án thu hút baonhiêu nhân công, tạo công ăn việc làm như thế nào cho địa phương, người dân đượchưởng gì từ dự án

- Cuối cùng dự án phải có đầy đủ những nguồn lực cần thiết để thực hiện côngtác lập dự án

1.2.3 Các căn cứ để tiến hành lập dự án

- Xuất phát từ khía cạnh pháp lý: những chủ trương, chính sách phát triển kinh

tế xã hội của nhà nước và địa phương

- Xuất phát từ tình hình thực tế thị trường: thị trường đang cần gì, nhu cầu tăng

ra sao, khả năng đáp ứng cầu của thị trường, từ đó xác định khoảng trống thị trường,cân đối với năng lực của Công ty để làm căn cứ lập dự án

- Mục tiêu và phương hướng phát triển của doanh nghiệp, tăng khả năng cạnhtranh trên thị trường đồng thời phát huy thế mạnh, xác định tập trung vào một

ngành, lĩnh vực mũi nhọn Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp tìm kiếm các cơ hội đầu tư nhằm thực hiện mục tiêu của mình

1.2.4 Quy trình lập dự án đầu tư

Lập một dự án đầu tư chỉ là bước sau cùng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư,

cụ thể:

- Nghiên cứu,đánh giá thị trường đầu tư;

- Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư;

- Lựa chọn hình thức đầu tư;

- Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư

Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự ánđầu tư Dự án đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện :

Báo cáo tiền khả thi: Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin mộtcách tổng quát về dự án Qua đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của

dự án Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án Báo cáo tiềnkhả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi

Báo cáo khả thi: Tập hợp các số liệu ,dữ liệu phân tích ,đánh giá, đề xuấtchính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn và làcăn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư

Khi tiến hành triển khai lập một dự án đầu tư, chủ đầu tư sẽ thành lập nhómsoạn thảo dự án, xây dựng quy trình lập dự án và lập lịch trình cụ thể để thực hiện

dự án

1.2.5 Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án

1.2.5.1 Phân tích các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến việc hình thành và thực hiện

dự án

Vai trò: Một dự án ra đời chịu tác động của rất nhiều yếu tố vĩ mô như: môi

trường kinh tế, môi trường pháp lý, môi trường chính trị, môi trường văn hóa - xãhội, môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên Các yếu tố này thể hiệnkhung cảnh đầu tư của dự án, có ảnh hưởng đến triển vọng ra đời và toàn bộ quátrình thực hiện dự án cũng như vận hành kết quả đầu tư

+ Tỷ lệ lạm phát: ảnh hưởng lớn đến sự ổn định kinh tế vĩ mô Lạm phát cóthể là rủi ro tiềm tàng làm suy giảm hiệu quả đầu tư và tác động đến khả năng hiệnthực hóa các cơ hội đầu tư.

+ Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước: các chínhsách tiền tệ, chính sách tài khóa, quan điểm về cải cách kinh tế ảnh hưởng đếntình hình và triển vọng đầu tư trong từng giai đoạn

- Môi trường chính trị và luật pháp: Sự ổn định về chính trị cũng như đảm bảo

về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnhhưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư Trong quá trình đánh giá dự áncần xem xét toàn bộ các yếu tố sau:

+ Hệ thống pháp luật, thể chế, các quy định của nhà nước liên quan đến hoạtđộng đầu tư: Luật Ngân sách, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, LuậtXây dựng, Luật Thuế

+ Các căn cứ pháp lý liên quan đến hoạt động của dự án: Chứng cứ pháp lý về

tư cách pháp nhân của nhà đầu tư; các văn bản giao nhiệm vụ hoặc cho phép lập dự

án của các cơ quan quản lý nhà nước; các chứng từ pháp lý về khả năng huy độngvốn, năng lực kinh doanh của chủ đầu tư; các thỏa thuận sử dụng tài nguyên, đấtđai

- Môi trường văn hóa - xã hội: Các yếu tố như quy mô dân số, lao động, kếtcấu hạ tầng, chất lượng nguồn lao động, tập quán tiêu dùng, sức mua sản phẩm cóảnh hưởng đến cả đầu vào và đầu ra của sản phẩm dự án:

+ Đầu vào: là cơ sở phân tích nhằm tìm ra các giải pháp tổ chức sản xuất, lựa chọn công nghệ, sử dụng đất đai, bố trí lao động, chi phí đào tạo

+ Đầu ra: Đánh giá nhu cầu tiêu thụ sản phẩm của dự án

- Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai thác choviệc thực hiện dự án: Nghiên cứu về địa hình, địa chất, khí hậu, nguồn nước, chấtđất, nguồn tài nguyên có ảnh hưởng đến việc lựa chọn các nguồn lực, đến việcthực hiện, khả năng thành công và phát huy hiệu quả của dự án sau này Tùy từng

dự án mà yếu tố môi trường tự nhiên được nghiên cứu ở các mức độ khác nhau

* Phân tích các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, phát triển

ngành vùng có liên quan đến dự án:

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội:

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của vùng (liên vùng), của địa phương

- Quy hoạch phát triển ngành

- Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng

- Quy hoạch phát triển đô thị

- Quy hoạch xây dựng

1.2.5.2 Phân tích thị trường tiêu thụ và sản phẩm dịch vụ của dự

án a Vai trò:

- Phân tích thị trường cho biết cung cầu thị trường ở hiện tại và dự báo cung cầuthị trường trong tương lai về sản phẩm của dự án Kết quả phân tích thị trường là cơ

sở để khẳng định sự cần thiết phải đầu tư và xác định quy mô thích hợp cho dự án

- Xác định thị phần mà dự án sẽ chiếm lĩnh trong tương lai và đưa ra các giải pháp để chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm, dịch vụ của dự án

b Nội dung:

* Phân tích, đánh giá khái quát thị trường tổng thể của dự án:

- Phân tích cung cầu thị trường hiện tại về sản phẩm của dự án, đánh giá mức

độ thỏa mãn cung cầu trên thị trường

- Xác định loại thị trường và loại sản phẩm của dự án

* Phân đoạn thị trường: Phân đoạn thị trường là quá trình phân chia thị trường

tổng thể thành những đoạn thị trường nhỏ trên cơ sở nhu cầu, mong muốn, thóiquen, sức mua của khách hàng Phân đoạn thị trường giúp chủ đầu tư xác địnhđược những đoạn thị trường đồng nhất phù hợp với mục tiêu của dự án

Các tiêu chí phân đoạn thị trường bao gồm: Khu vực địa lý, đặc điểm dân số -

xã hội, tâm lý học và hành vi tiêu dùng

* Xác định thị trường mục tiêu: Thị trường mục tiêu là những đoạn thị trường

hấp dẫn nhất mà chủ đầu tư quyết định lựa chọn Tiêu chuẩn xác định thị trường

mục tiêu: quy mô đủ cho một dự án; có thể tạo ra ưu thế so với đối thủ cạnh tranh; tính hiệu quả khi đầu tư vào thị trường này và khả năng đầu tư của doanh nghiệp.

* Xác định sản phẩm của dự án: Đó là việc thiết kế sản phẩm của dự án đáp

ứng nhu cầu của khách hàng mục tiêu Mục tiêu của việc thiết kế là sản phẩm cóđặc tính khác biệt so với hàng hóa của đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hìnhảnh riêng đối với khách hàng, có vị trí nhất định so với sản phẩm cùng loại trên thịtrường

* Dự báo cung cầu thị trường trong tương lai: Dự báo cung cầu thị trường về

sản phẩm, dịch vụ mà dự án dự kiến trong tương lai là nhân tố quyết định việc lựachọn mục tiêu và quy mô sản xuất tối ưu của dự án Các bước cơ bản dự báo cungcầu thị trường như sau:

- Phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án ở hiện tại và trong quákhứ nhằm cung cấp tình hình và số liệu cho phân tích, dự báo cung cầu sản phẩmcủa dự án trong tương lai

- Dự báo cầu sản phẩm của dự án trong tương lai theo các phương pháp sau:+ Phương pháp ngoại suy thống kê

+ Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy tương quan

+ Phương pháp sử dụng hệ số co giãn cầu

+ Phương pháp định mức

+ Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

* Phân tích công tác tiếp thị về sản phẩm của dự án:

- Xác định đối tượng tiêu thụ sản phẩm của dự án

- Lựa chọn các phương pháp giới thiệu sản phẩm

- Tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm

- Lựa chọn các phương thức linh hoạt để đẩy mạnh sức mua

* Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường sản phẩm của dự án: Khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án được hiểu là khả năng

dự án giành được thị phần và có mức lợi nhuận nhất định Nội dung chủ yếu trongnghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án bao gồm:

- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh.

- Xác định chiến lược cạnh tranh: cạnh tranh về giá cả, cạnh tranh về sự khác biệt sản phẩm

- Xác định các chỉ tiêu đánh giá khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trườngcủa dự án: thị phần của dự án, doanh thu từ sản phẩm của dự án/doanh thu của cácđối thủ cạnh tranh, tỷ lệ chi phí marketing/tổng doanh thu, tỷ suất lợi nhuận

1.2.5.3 Phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án

a Vai trò: Đánh giá tính khả thi về khía cạnh kỹ thuật của dự án là phân tích

việc lựa chọn phương pháp sản xuất, công nghệ, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầuvào khác, địa điểm, giải pháp xây dựng công trình Đây là nội dung hết sức quantrọng vì nó quyết định sản phẩm của dự án được sản xuất bằng cách nào? Chi phíbao nhiêu? Chất lượng ra sao? Việc nhận diện và lựa chọn được phương án khả thi

về mặt kỹ thuật cho phép một mặt tiết kiệm được các nguồn lực, mặt khác tranh thủđược cơ hội để tăng thêm nguồn lực Ngược lại, các dự án không khả thi về mặt kỹthuật phải được bác bỏ để tránh những tổn thất trong quá trình thực hiện đầu tư vàvận hành kết quả đầu tư sau này

b Nội dung: Tùy thuộc vào từng dự án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ

thuật có mức độ phức tạp khác nhau, không có một mô hình tiếp cận nào về mặt nghiên cứu kỹ thuật có thể thích ứng được với tất cả các loại dự án

* Mô tả sản phẩm của dự án: Sau khi đã lựa chọn sản phẩm của dự án, cần mô

tả các đặc tính kỹ thuật và chất lượng sản phẩm (kích thước, hình dáng ), các đặctính lý, hóa, cơ của sản phẩm, các tính năng, công dụng và cách sử dụng Cần so sánh với các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia, quốc tế quy định của sản phẩm

* Lựa chọn hình thức đầu tư: Dựa trên việc so sánh các phương án về các mặt

kinh tế - kỹ thuật, có xét đến khả năng phát triển trong tương lai để lựa chọn giữa 2hình thức đầu tư:

- Đầu tư mới: xây dựng, mua sắm toàn bộ thiết bị và máy móc mới

- Đầu tư cải tạo, mở rộng trên cơ sở nhà máy xí nghiệp đã có sẵn

* Xác định công suất và mức sản xuất của dự án

- Công suất khả thi của dự án: là công suất mà dự án có thể thực hiện được và đem lại hiệu quả kinh tế cao.

- Công suất thiết kế của dự án: được tính dựa vào công suất thiết kế của máy móc, thiết bị chủ yếu trong 1 giờ và số giờ làm việc trong 1 năm

- Công suất thực tế của dự án: là công suất mà dự án dự kiến đạt được trongtừng năm khi vận hành khai thác Công suất thực tế ở những năm dự án hoạt động

ổn định bằng công suất khả thi và tối đa bằng 90% công suất thiết kế của dự án

- Công suất tối thiểu: là công suất tương ứng với điểm hòa vốn

- Mức sản xuất dự kiến của dự án: được xây dựng cho từng năm dựa trên côngsuất thực tế và khả năng cấp vốn, khả năng tiêu thụ của thị trường

* Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án: Công nghệ bao gồm 2 phần: phần

cứng (máy móc, thiết bị) và phần mềm (con người, thông tin, tổ chức)

- Định hướng trình độ hiện đại của công nghệ trên cơ sở phân tích thị trường mục tiêu

- Xác định dây chuyền công nghệ: Với mỗi phương án công nghệ cần được

mô tả chi tiết các đặc tính kỹ thuật và chi phí, trên cơ sở đó tiến hành so sánh để lựachọn phương án tối ưu

- Xác định phương án tổ chức sản xuất sao cho phương án công nghệ đã lựa chọn phát huy hiệu quả cao nhất

- Xác định phương án cán bộ quản lý và công nhân kỹ thuật

* Cơ sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động của dự án: Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt

động của dự án bao gồm: năng lượng, nước, hệ thống hạ tầng, hệ thống thông tinliên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống an toàn lao động, phòng cháy chữacháy Quá trình phân tích phải làm rõ chi phí đầu tư và vận hành từng hệ thống

* Lựa chọn địa điểm thực hiện dự án: Quyết định về địa điểm là một quyết

định có tầm quan trọng chiến lược Địa điểm tác động lâu dài đến hoạt động và lợiích của doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng lâu dài đến cư dân quanh vùng Địađiểm là nhân tố ảnh hưởng lớn đến biến phí của sản phẩm, cũng như sự tiện lợitrong hoạt động, giao dịch của doanh nghiệp Nội dung phân tích bao gồm:

- Phân tích tình hình cơ bản của địa điểm: xem xét các điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng

- Phân tích kinh tế địa điểm: Tính toán các chi phí liên quan đến giá thành xâydựng, chi phí cung cấp đầu vào và tiêu thụ đầu ra, ảnh hưởng của địa điểm tới côngsuất của dự án

- Phân tích các lợi ích và ảnh hưởng của việc thực hiện dự án đối với đời sốngdân cư, an ninh quốc phòng, môi trường sinh thái, cảnh quan, các di tích lịch sửtrong khu vực và đưa ra giải pháp khắc phục những ảnh hưởng tiêu cực

* Giải pháp xây dựng công trình của dự án:

- Giới thiệu tình hình địa điểm xây dựng

- Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng

- Các giải pháp về kiến trúc xây dựng

- Các giải pháp về công nghệ xây dựng và tổ chức xây dựng

- Dự kiến tổng chi phí cho giải pháp xây dựng

* Đánh giá tác động môi trường của dự án:

- Nhận dạng mọi tác động có thể có đến môi trường trong mọi giai đoạn của

dự án Đề xuất các giải pháp khắc phục những ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường

* Lịch trình thực hiện dự án:

Lập lịch trình thực hiện từng hạng mục công trình, từng công việc trong mỗihạng mục công trình phải đảm bảo dự án có thể bắt đầu đi vào sản xuất hoạt độngtheo đúng thời gian dự định Cụ thể phải liệt kê, sắp xếp, phân tích nhằm xác định:

- Thời gian cần hoàn thành từng hạng mục công trình và cả công trình

- Thứ tự thực hiện các hạng mục

- Ngày bắt đầu đi vào vận hành

c Mối quan hệ với các nội dung khác trong đánh giá tính khả thi của dự án:

Phân tích kỹ thuật dự án là bước sau phân tích thị trường và là tiền đề cho việctiến hành phân tích kinh tế tài chính của dự án đầu tư Đánh giá tính khả thi về mặt

kỹ thuật hỗ trợ cho đánh giá khía cạnh tài chính, kinh tế và có thể hỗ trợ cho đánhgiá khía cạnh thị trường Đánh giá công nghệ, thiết bị, địa điểm và phương án xây

dựng của dự án sẽ là cơ sở cho việc xác định quy mô vốn đầu tư, chi phí vận hành

dự án trong các năm

1.2.5.4 Phân tích khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án

a Vai trò:Công tác tổ chức quản lý và nhân sự giữ vai trò quan trọng xuyên

suốt toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án đầu tư, nó quyết định khả năngthành công hay thất bại của một dự án

b Nội dung:

* Cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án đầu tư: Cơ cấu tổ chức quản lý vận

hành dự án là hình thức tổ chức quá trình sản xuất kinh doanh của dự án được đặctrưng bởi thành phần, số lượng các bộ phận quản lý và hệ thống quy chế quy địnhnhiệm vụ, quyền hạn và những mối liên hệ tác động qua lại giữa các bộ phận trongnội bộ cơ cấu tổ chức của dự án

* Dự kiến nhân sự thực hiện dự án:

- Dự kiến nhân sự và cơ cấu lao động:

+ Cơ cấu lao động: là tỷ lệ giữa lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và nhân

sự quản trị điều hành

+ Chế độ làm việc của lao động

+ Dự tính số lượng và số công lao động: có thể sử dụng các phương pháp như định mức thời gian, định mức sản lượng, định mức đứng máy

- Phương án tuyển dụng lao động

- Phương thức và chi phí đào tạo hàng năm

c Mối quan hệ với các nội dung khác trong đánh giá tính khả thi của dự án:

Phân tích khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án có ý nghĩa rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới tất cả các khía cạnh khác trong quá trình đánh giá dự án

- Bắt đầu từ khâu nghiên cứu khả năng hình thành dự án đã đòi hỏi chức năngquản lý thông qua việc thu thập và xử lý thông tin, điều hòa phối hợp các mối quan

hệ giữa các yếu tố để đánh giá các điều kiện vĩ mô và thị trường của dự án, hoạchđịnh mục tiêu và loại trừ những rủi ro mà dự án có thể gặp phải

- Chất lượng của nguồn nhân lực làm công tác lập dự án có vai trò quyết địnhđối với chất lượng của dự án: Các phương án thị trường, các giải pháp kỹ thuật đượcđưa ra có phù hợp với mục tiêu và đặc thù của dự án hay không, có thể tận dụng tốtnhững lợi thế và khắc phục những khó khăn hạn chế để đem lại hiệu quả tài chính,kinh tế xã hội cao nhất hay không; việc tính toán các chỉ tiêu tài chính, kinh tế của

dự án có đầy đủ và chính xác hay không

- Giai đoạn thực hiện dự án đòi hỏi phải có sự phối hợp nhịp nhàng, đồng bộgiữa các bộ phận, các cá nhân để cung ứng kịp thời các yếu tố cần thiết theo tiến độthi công, tránh kéo dài thời gian thi công làm giảm hiệu quả của dự án và đảm bảochất lượng công trình

- Giai đoạn quản lý vận hành kết quả đầu tư có đảm bảo đạt công suất dự kiến,khai thác các nguồn lực của dự án hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc tổ chức,điều phối và quản lý các hoạt động sản xuất kinh doanh

1.2.5.5 Phân tích khía cạnh tài chính dự án

- Đối với chủ đầu tư: cung cấp các thông tin để đưa ra các quyết định đầu tư

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước: phântích tài chính là một trong những căn cứ để xem xét cho phép đầu tư đối với các dự

án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước

- Đối với các cơ quan tài trợ vốn: là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn vì dự án chỉ có khả năng trả nợ khi nó được đánh giá là khả thi về mặt tài chính

* Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án:

Nội dung này nhằm xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư

Căn cứ pháp lý:

Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 23/05/2015 nay là Nghị định 68/2019/NĐ-CPngày 14/8/2019 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng [8]

Thông tư số 06/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 10/3/2016 hướng dẫnlập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình [6] nay được thay thế Thông tư09/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 26/12/2019 thông tư hướng dẫn xác định

và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

1 Khái niệm sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư xây dựng

Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng là ước tính chi phí đầu tư xây dựng của dự ánđược xác định phù hợp với phương án thiết kế sơ bộ và các nội dung khác của Báocáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng Cụ thể:

– Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự ánđược xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiêncứu khả thi đầu tư xây dựng Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có);

– Chi phí xây dựng; – Chi phí thiết bị; – Chi phí quản lý dự án; – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

– Chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá.Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng, tổngmức đầu tư xây dựng là dự toán xây dựng công trình theo quy định tại Điều 8 củaNghị định 32/2015/NĐ-CP này và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có)

2 Căn cứ và phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng và tổng mức đầu tư xây dựng

a Căn cứ và phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư

Căn cứ xác định sơ bộ tổng mức đầu tư dự án: Trong trường hợp phương án

được thực hiện dựa theo phương thức hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ cáccông việc lập dự án – thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng (sauđây gọi là phương thức chìa khóa trao tay EPC) thì sơ bộ tổng mức đầu tư phải xácđịnh trên cơ sở khối lượng tính theo thiết kế sơ bộ kết hợp với các phương phápkhác để xác định giá gói thầu

Phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư dự án:

- Trong trường hợp chưa đủ điều kiện xác định quy mô, công suất hoặc nănglực phục vụ theo phương án thiết kế sơ bộ của dự án hoặc đã xác định được nhưngchưa có dữ liệu suất vốn đầu tư xây dựng công trình được công bố, sơ bộ tổng mứcđầu tư xây dựng xác định trên cơ sở dữ liệu chi phí của các dự án tương tự về loại,cấp công trình, quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ đã, đang thực hiện và điều

chỉnh, bổ sung những chi phí cần thiết khác, đồng thời được quy đổi chi phí chophù hợp với thời điểm xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, địa điểm xây dựng và đặcđiểm, tính chất của dự án.

b Căn cứ và phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng

Căn cứ xác định: Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định dựa trên cơ sở nội

dung báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm: thiết kế cơ sở, thuyết minhthiết kế cơ sở, quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng, giải pháp công nghệ và kỹ thuật,thiết bị; giải pháp về kiến trúc, kết cấu chính của công trình; giải pháp về xây dựng

và vật liệu chủ yếu, điều kiện thi công công trình của dự án; kế hoạch thực hiện dự

án và các yêu cầu cần thiết khác phù hợp với nội dung báo cáo nghiên cứu khả thiđầu tư xây dựng

Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng: Nghị định 68/2019/NĐ-CP

ngày 14/08/2019 [14] thay thế Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 23/05/2015 củaChính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng từ ngày 01/10/2019 [8]

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 32/2015/NĐ-CP thì tổng mức đầu tư xâydựng được xác định bằng một trong khác phương pháp kể từ ngày 10/05/2015 (các

dự án đầu tư xây dựng đã phê duyệt trước ngày 01/10/2019 và đang triển khai thìtiếp tục thực hiện quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo quy định của Nghị định32/2015/NĐ-CP ngày 23/05/2015 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng) [8].Căn vào khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2019/NĐ-CP thì phương pháp xác địnhtổng mức đầu tư xây dựng thi hành kể từ ngày 01/10/2019 bao gồm:

+ Phương pháp xác định khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở, kếhoạch thực hiện dự án, tổ chức biện pháp thi công, các yêu cầu cần thiết khác của

dự án và hệ thống định mức, đơn giá xây dựng, các chế độ, chính sách liên quan;+ Phương pháp xác định từ dữ liệu về chi phí các công trình tương tự;

+ Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình;

+ Phương pháp kết hợp ba phương pháp trên

3 Thẩm quyền thẩm định và nội dung phê duyệt tổng mức đầu

tư a Thẩm quyền thẩm định

+ Dự án quan trọng quốc gia do Hội đồng thẩm định nhà nước được Thủ tướng Chính phủ thành lập chủ trì tổ chức thẩm định;

+ Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì tổ chức thẩm định;

+ Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách do cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định

+ Đối với dự án thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP) do đơn vị đầumối quản lý về hoạt động PPP thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ trì tổchức thẩm định

+ Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng sửdụng vốn ngân sách và vốn nhà nước ngoài ngân sách do cơ quan chuyên môn vềxây dựng theo phân cấp chủ trì tổ chức thẩm định

b Nội dung thẩm định mức đầu tư xây dựng gồm:

+ Sự đầy đủ, phù hợp của các căn cứ pháp lý để xác định Tổng mức đầu tư;+ Sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng với đặc điểm, tính chất, yêu cầu kỹ thuật, công nghệ của dự án;

+ Kiểm tra sự đầy đủ, phù hợp của các khối lượng so với thiết kế cơ sở, kếhoạch thực hiện dự án, tổ chức biện pháp thi công định hướng và yêu cầu của dự án;

sự phù hợp với quy định, hướng dẫn của nhà nước đối với các chi phí sử dụng đểtính toán, xác định các chi phí trong tổng mức đầu tư xây dựng;

+ Xác định giá trị tổng mức đầu tư xây dựng sau khi thực hiện thẩm định.Phân tích nguyên nhân tăng, giảm và đánh giá việc bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự

án theo giá trị tổng mức đầu tư xây dựng xác định sau thẩm định

* Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm (hoặc từng giai đoạn) của đời

* Tính toán và đánh giá các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án:

- Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp: tỷ lệ vốn tự có so với vốn đi vay, tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư

- Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án

- Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (hệ số hoàn vốn - RR): phản ánh mức lợi nhuậnthu được từng năm tính trên một đơn vị vốn đầu tư

- Tỷ số lợi ích - chi phí (B/C) - Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)

- Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (suất thu hồi nội bộ - IRR): mức lãi suất nếu dùng là tỷ

lệ chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thờigian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi

- Điểm hòa vốn (BEF): điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ trang trải các khoản chi phí bỏ ra

* Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư:

- An toàn về nguồn vốn

- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ

- An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán, kể cả trường hợp có trượt giá

và lạm phát

c Mối quan hệ với các nội dung khác trong đánh giá tính khả thi của dự án:

Phân tích tài chính là nội dung đánh giá phương án thị trường và phương án kĩthuật đã lựa chọn có khả thi về mặt tài chính hay không, nếu không khả thi thì phải tìm, lựa chọn phương án thị trường và kĩ thuật khác cho phù hợp

Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế - xãhội Dựa trên những chi phí và lợi ích của các cá nhân, tổ chức đầu tư được đưa ratrong phân tích tài chính, chúng ta tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phícũng như những lợi ích mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra hay thu được

1.2.5.6 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án

a Vai trò: Đây là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền

chấp thuận dự án và thuyết phục các tổ chức tài trợ vốn cho dự án

- Đối với nhà nước: Trên phương diện của một quốc gia, lợi ích kinh tế xã hội

mà dự án mang lại chính là căn cứ để xem xét và cho phép đầu tư

b Nội dung:

- Mức độ đóng góp cho tăng trưởng kinh tế và nâng cao mức sống của dân cư,đóng góp cho ngân sách thể hiện qua các chỉ tiêu: Giá trị gia tăng thuần (NVA), giátrị hiện tại ròng kinh tế (NPVE), tỷ số lợi ích - chi phí kinh tế (B/C)

c Mối quan hệ với các nội dung khác trong đánh giá tính khả thi của dự án:

Phân tích kinh tế - xã hội là nội dung cuối cùng trong quá trình đánh giá tínhkhả thi của dự án, giúp nhìn nhận lại những kết quả của nội dung phân tích tài chínhcủa dự án trên phương diện lợi ích và chi phí của toàn xã hội

1.2.6 Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư

1.2.6.1 Phương pháp thu thập thông tin

Phương pháp thu thập thông tin có thể là thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảosát thực tế, hoặc thu thập qua các nguồn tài liệu có sẵn như: sách, báo, internet, các

dự án tương tự…Tùy vào dự án, điều kiện thời gian, kinh phí mà lựa chọn phươngpháp thu thập thông tin cho phù hợp

1.2.6.2 Phương pháp dự báo

Dự báo là một khoa học và nghệ thuật tiên đoán những sự việc sẽ xảy ra trongtương lai, trên cơ sở phân tích khoa học về các dữ liệu đã thu thập được Khi tiếnhành dự báo cần căn cứ vào việc thu thập, xử lý số liệu trong quá khứ và hiện tại đểxác định xu hướng vận động của các hiện tượng trong tương lai nhờ vào một số môhình toán học (Định lượng) Tuy nhiên dự báo cũng có thể là một dự đoán chủ quanhoặc trực giác về tương lai (Định tính) và để dự báo định tính được chính xác hơn,người ta cố loại trừ những tính chủ quan của người dự báo

1.2.6.3 Phương pháp so sánh và lựa chọn các phương án

Phương pháp này chủ yếu sử dụng trong phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự

án Cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào các quy định, các định mức, tiêu chuẩn kỹthuật… để tiến hành xác định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp với

quy định hoặc đưa ra một vài phương án sau đó so sánh để lựa chọn phương án tối

ưu nhất cho dự án Phương pháp này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả dự án

1.2.6.4 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quảtài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ…) khi các yếu

tố liên quan chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy được tiến hành theo các bướcsau:

- Xác định các biến số chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét của dự

án – là những biến số mà khi chúng thay đổi chúng ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả

dự án như: sự biến động của giá cả, sự chậm chễ trong quá trình thực hiện dự án,chi phí vượt quá định mức, …

- Tăng giảm mỗi biến số từ 5 – 10, 20% theo chiều hướng bất lợi cho dự án

- Tính toán lại các bảng doanh thu, chi phí, lãi lỗ hàng năm của dự án từ đó tính lại hệ thống chỉ tiêu hiệu quả NPV, IRR, T… của dự án

- Xem xét để đưa ra quyết định

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư tại doanh nghiệp

1.3.1 Nhóm các nhân tố khách quan

1.3.1.1 Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho công tác lập dự án

Nguồn số liệu, thông tin đóng vai trò là các yếu tố đầu vào cho quá trình phântích, đánh giá dự án Công tác lập dự án là giai đoạn trong công tác chuẩn bị đầu tư,quyết định tính khả thi để hình thành và triển khai thực hiện dự án

1.3.1.2 Hệ thống chính sách, luật pháp

Cơ chế quản lý đầu tư xây dựng cùng với chính sách, quy định liên quan cóảnh hưởng đến toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án đầu tư, trong đó cócông tác chuẩn bị đầu tư Một cơ chế quản lý phù hợp, tiến bộ sẽ góp phần tạo điềukiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, các chủ đầu tư trong quá trình tiềm kiếm, lựachọn các cơ hội đầu tư Đây là nhân tố khách quan, có ảnh hưởng đến từng côngviệc, từng bộ phận thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư.

1.3.1.3 Đặc thù ngành mà dự án hoạt động

Nhân tố này có ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng công tác lập dự án Các dự

án trong lĩnh vuc nông nghiệp có đặc thù là độ rủi ro cao, chịu nhiều tác động củacác yếu tố tự nhiên, môi trường nên công tác lập dự án phải thực hiện cẩn thận, kỹlưỡng hơn các dự án trong lĩnh vực khác

1.3.1.4 Những biến động kinh tế vĩ mô

Sự biến động của kinh tế vĩ mô như lạm phát, khủng hoảng của thị trường tíndụng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế, kéo theo sự leo thang của giá cả,lãi suất ngân hàng tăng làm ảnh hưởng đến khoản mục chi phí của doanh nghiệp.Bên cạnh đó, sự biến động của kinh tế vĩ mô tạo ra những rủi ro cho dự án dẫn đếncác chỉ tiêu tính toán bị sai lệch và hoạt động đầu tư bị giảm sút

1.3.2 Nhóm các nhân tố chủ quan

1.3.2.1 Năng lực, trình độ chuyên môn của đội ngũ lập dự án

Nhân tố này đóng vai trò quan trọng và quyết định đến chất lượng của côngtác chuẩn bị đầu tư nói chung và công tác lập dự án nói riêng Chất lượng của côngtác lập dự án phụ thuộc nhiều vào trình độ, kỹ năng và kinh nghiệm của cán bộ thựchiện Những phân tích, đánh giá của đội ngũ cá bộ lập dự án là căn cứ, là cơ sở đểtiếp tục có những nghiên cứu trong việc lựa chọn, sàng lọc dự án

1.3.2.2 Các phương tiện hỗ trợ cho công tác lập dự án tại doanh nghiệp

Công tác chuẩn bị đầu tư nói chung và công tác lập dự án nói riêng có đặcđiểm là sản phẩm có tính chất “tư vấn”, “chất xám” nên đòi hỏi trình độ, kỹ năng vàkinh nghiệm của cán bộ thực hiện Để thu thập và xử lý thông tin có hiệu quả rấtcần có hệ thống các trang thiết bị đầy đủ, đồng bộ và hiện đại

Tiểu kết chương

Chương 1 đã nêu được các lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư Đócác khái niệm về đầu tư, công tác lập dự án đầu tư, các nhân tố ảnh hưởng đến côngtác lập dự án đầu tư Công tác lập dự án đầu tư bao gồm các bước: Mục đích và yêucầu của công tác lập dự án; Các tiêu chí đánh giá chất lượng công tác lập dự án đầu

tư, Các căn cứ để tiến hành lập dự án; Quy trình lập dự án đầu tư; Các nội dungnghiên cứu trong quá trình lập dự án Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự ánđầu tư tại doanh nghiệp: nhân tố khách quan và nhân tố chủ quan

Chương 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ REENCO SÔNG HỒNG GIAO ĐOẠN 2016-2020

2.1 Khái quát về Công ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty

Công ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng được thành lập theo Giấy chứngnhận đăng ký kinh doanh số 0102343302 do Phòng ĐKKD - Sở Kế hoạch & đầu tưthành phố Hà Nội cấp ngày 15/08/2016 với lĩnh vực hoạt động chính: Xây dựng, lắpđặt các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, bưu điện, hạ tầng kỹthuật, đường dây và trạm biến thế điện, đường điện chiếu sáng, khu công nghiệp,khu đô thị…

Với gần 14 năm kinh nghiệm, Công ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng cóthể cung cấp các dịch vụ xây dựng với chất lượng cao ở các lĩnh vực:

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động kinh doanh

- Lĩnh vực Đầu tư xây dựng

Với đội ngũ Lãnh đạo và cán bộ kỹ sư kinh nghiệm nghiều năm trong lĩnh vựcđầu tư xây dựng, Công ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng đã và đang thực hiệnmột số dự án Đầu tư đối tác đồng chủ đầu tư, quản lý/sở hữu một lượng dự án BĐSlớn như: Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng từ TT10 đến TT13 khu đấu giá Thịtrấn Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội; Dự án Dự án The Rich Street, phường Kim Tân,thành Phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai; Dự án Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp Ocean parkSông Hồng Quy Nhơn, Khu đô thị An Phú Thịnh, TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định

2.1.3 Cơ cấu tổ chức của Công ty Cp Đầu tư Reenco Sông Hồng

Công ty Cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng hoạt động theo cơ cấu tổ chức sau:

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy Công ty

(Nguồn: Phòng kế hoạch - Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng) + Đại Hội đồng Cổ Đông: Thông qua báo cáo tổng kết năm của Chủ tịch Hội

đồng quản trị, Ban Kiểm soát và Kiểm toán; Quyết định phương hướng nhiệm vụphát triển của Công ty và kế hoạch đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh hàng nămcủa Công ty; Bầu Hội đồng quản trị, Ban Kiểm soát khi hết nhiệm kỳ; Quyết địnhsửa đổi, bổ sung điều lệ Công ty

+ Hội Đồng Quản trị: Là cơ quan quản lý cao nhất của Công ty, có toàn

quyền nhân danh Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyềnlợi Công ty, trừ những vấn đề thuộc về thẩm quyền Đại hội đồng cổ đông Số thànhviên Hội đồng quản trị của Công ty hiện gồm 5 thành viên

+ Ban Kiểm soát: Do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, gồm 3 thành viên và cùng

nhiệm kỳ với Hội đồng quản trị Ban Kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý,hợp pháp trong điều hành hoạt động kinh doanh, báo cáo tài chính của Công ty BanKiểm soát là tổ chức thay mặt cổ đông để kiểm soát tính hợp lý, hợp pháp trongquản lý, điều hành hoạt động kinh doanh của Công ty

+ Các phòng ban chức năng của Công ty

- Phòng Tổ chức - Hành chính: quản lý, hoạch định các chính sách đào tạo vàphát triển nguồn nhân lực, thực hiện các công tác về tổ chức - lao động - tiền lương

- bảo hiểm, an toàn lao động, đảm bảo tốt môi trường làm việc

- Phòng Tài chính - Kế toán: Tổ chức công tác hạch toán kế toán, thực hiệncông tác kiểm tra, kiểm soát và kiểm toán nội bộ đối với mọi hoạt động kinh tế của

Công ty theo đúng quy định về kế toán - tài chính của Nhà nước

- Phòng Kế hoạch: là phòng chuyên môn có chức năng làm đầu mối thammưu giúp việc cho Ban Giám đốc Công ty trong công tác lập kế hoạch, chủ trì đềxuất phương án kế hoạch sản xuất kinh doanh

- Phòng Kinh doanh: Khảo sát đánh giá thị trường, tham mưu cho ban Giám

đốc công ty, tìm kiếm, khai thác và phát triển thị trường trong nước và quốc tế

- Phòng Kỹ thuật: quản lý thiết bị, cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Công ty; chịutrách nhiệm xây dựng kế hoạch, chương trình và điều phối, hoạch định, xây dựngchiến lược phát triển và ứng dụng công nghệ, kỹ thuật mới trong toàn Công ty

2.1.4 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty giai đoạn 2016-2020

Thông qua báo cáo kết quả kinh doanh năm 2019 và năm 2020 chúng ta có thểthấy được sự phát triển, lớn mạnh của Công ty trong những năm qua

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty giai đoạn 2018 -2020

Đơn vị tính: đồng

1 Tồng doanh thu 266.417.849.941 333.022.321.426 418.825.109.726

Doanh thu bán hàng 25.299.256.896 322.411.908.620 413.794.478.200Doanh thu cung cấp dịch vụ 8.488.330.245 10.610.412.806 5.030.631.526

2 Các khoản giảm trừ doanh thu (6816.696.918) (8.520.871.147) (2.382.730.180)

Hàng bán bị trả lại (6.664.401.217) (8.330.501.521) (2.367.890.334)

3 Doanh thu thuần 259.601.160.223 324.501.450.279 416.442.379.546

(Nguồn: Phòng kế toán của Công ty)

Tổng hợp kết quả đầu tư của công ty trong thời gian qua có thể nhận thấyrằng kinh phí cho hoạt động đầu tư tại Công ty luôn được duy trì ở mức phát triểnnăm sau cao hơn năm trước khoảng 16% mỗi năm, đặc biệt, trong năm 2019 mứcđầu tư đã tăng vọt lên so với năm trước là 19,73%

Bảng 2.2: Quy mô và tốc độ tăng tổng vốn đầu tư giai đoạn 2016 -2020

(Nguồn: Phòng tài chính kế toán)

Qua phân tích quy mô và tốc độ tăng tổng vốn đầu tư của công ty giai đoạn(2016 – 2020) ta nhận thấy lượng vốn đầu tư của công ty luôn tăng ở mức 11%-17%/năm Với năm gốc là 2016, đến năm 2020 tổng vốn đầu tư đã tăng 168,1%

Bảng 2.3: Cơ cấu vốn đầu tư giai đoạn 2016 -2020

(Nguồn: Phòng tài chính kế toán)

Qua bảng ta có thể nhận thấy lượng vốn tự có của công ty luôn đảm bảo ở mứctrên 50% so với tổng vốn đầu tư Cơ cấu vốn đầu tư của công ty luôn ở là vốn tự cónhiều hơn vốn vay, điều này đảm bảo an toàn về mặt tài chính cho công ty

Bảng 2.4: Tổng hợp kinh phí đầu tư giai đoạn (2016 – 2020).

863,6 70,6 1012,0 68,8 1167,5 69,4 1305,9 66,1 1452,0 62,2 xây dựng

(Nguồn: Tổng hợp kinh phí đầu tư trong giai đoạn 2016 – 2020)

Về đầu tư cho phát triển nguồn nhân lực, trong những năm qua, tỷ trọng củachỉ tiêu đầu tư này tại công ty cũng luôn rất ổn định, biến thiên trong khoảng hẹp từ

11% đến 13% Về đầu tư cơ sở vật chất, trong những năm qua, tỷ trọng này luôn có

xu hướng tăng lên, từ 11,1% năm 2017, tăng dần đến quá 32% trong 2 năm 2018 vànăm 2019

2.1.4.1 Tình hình đầu tư theo nội dung đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng

* Tình hình đầu tư cơ sở vật chất tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng

Với việc đầu tư cơ sở hạ tầng là rất quan trọng trong chiến lược phát triển củacông ty, đầu tư vào cơ sở hạ tầng thể hiện sự lớn mạnh từng ngày của công ty, lượngvốn đầu tư của công ty dành cho đầu tư cơ sở vật chất trong giai đoạn (2016 – 2020)đạt trung bình 25 %/năm

Bảng 2.5: Vốn đầu tư cho cơ sở vật chất giai đoạn (2016 – 2020)

(Nguồn: Phòng tài chính kế toán)

Qua bảng trên ta nhận thấy trong 2 năm 2019 và 2020 lượng vốn đầu tư cho cơ

sở vật chất của công đạt tốc độ tăng cao trên 15%, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ

của công ty trong 2 năm này Đầu tư cơ sở hạ tầng không chỉ gồm đầu tư tạo tài sản mới mà còn duy trì những tài sản hiện có của công ty

* Tình hình đầu tư thiết bị máy móc tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng

Trong thời đại bùng nổ công nghệ thông tin hiện nay, tin học có vai trò đặcbiệt quan trọng trong tất cả các ngành kinh tế nói chung và ngành tư vấn xây dựngnói riêng Với thiết bị hiện đại, chất lượng sản phẩm tư vấn sẽ tăng, thời gian tínhtoán sẽ giảm làm tăng hiệu suất công việc, đáp ứng được tiến độ công việc đề ra

Bảng 2.6: Vốn đầu tư cho máy móc thiết bị, xây dựng giai đoạn (2016 – 2020)

Đơn vị: triệu đồng

Năm

Chỉ tiêu

(Nguồn: Phòng tài chính kế toán)

Hiện nay, các phần mềm ứng dụng mà công ty đang sử dụng chủ yếu là củacác trung tâm, công ty phần mềm có uy tín trong nước như công ty tin học Hài Hoà,Auto Cad, Office…tất cả các phần mềm này đều được chuyển giao bản quyền sửdụng và hướng dẫn sử dụng Hàng năm công ty luôn dành ra một khoản kinh phíkhông nhỏ để đầu tư cho việc mua sắm bản quyền các phần mềm chuyên dụng đó

Bảng 2.7: Bảng tổng hợp các phần mềm công nghệ trong năm 2020

Đơn vị tính: triệu đồng

Về công tác quản lí, trong những năm qua, công ty đã liên tục đầu tư mới cácphương tiện quản lí Công ty cũng đã trang bị thêm máy móc liên lạc cho các vănphòng đại diện, các chi nhánh của công ty phục vụ công tác xây dựng, khảo sát,giám sát thi công.

* Tình hình đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Bảng 2.8: Vốn đầu tư phát triển nguồn nhân lực giai đoạn (2016 – 2020)

Năm

Chỉ tiêu

(Nguồn: Phòng tài chính kế toán)

Qua bảng ta nhận thấy chính sách phát triển nguồn nhân lực của công ty rấtđược quan tâm, tốc độ tăng vốn đầu tư trung bình đạt 10%/năm Trong năm 2019,

2020 tốc độ tăng giảm xuống cho thấy nguồn nhân lực của công ty đã tương đối ổnđịnh về chất và lượng

Tổng số CBCNV công ty đến 30/11/2020: 66 người

Trong đó: Cán bộ quản lý, kĩ sư tư vấn thiết kế: 25 người

- Kĩ sư xây dựng, Kiến trúc sư: 41 người

- Cử nhân kinh tế, quản lý kinh tế: 25 người

Nhìn chung, cùng với sự phát triển nhanh chóng của công ty thì nhu cầu đàotạo cũng tăng liên tục trong các năm với tốc độ đồng đều trong khoảng từ 15-20%mỗi năm

2.2 Công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng

2.2.1 Tổng quan lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng

Bảng 2.9: Danh mục một số dự án do Reenco Sông Hồng làm

chủ đầu tư và lập dự án

Dự án The Rich Street, phường

Kim Tân, thành Phố Lào Cai, tỉnh 45% 458.941.824 128,5 13.987

2019-2022Lào Cai

Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp

Ocean park Quy Nhơn, Khu đô

Nhơn, tỉnh Bình Định

Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp

Sông Hồng Quy Nhơn, phường

Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp Ocean park Quy Nhơn Dự án căn hộ chung

cư cao cấp cao 20 tầng, nằm tại phía Nam Khu đô thị An Phú Thịnh, thành phố QuyNhơn, tỉnh Bình Định với tổng diện tích là 4.530m2, trong đó Reenco Sông Hồnggóp 65% tổng vốn đầu tư Hiện công ty đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý đầu tư

để đưa dự án vào thực hiện vào cuối năm 2020 và dự kiến sẽ hoàn thành trong năm

2023 Sau khi hạch toán, dự kiến dự án này sẽ mang lại 1.248,087 tỷ đồng doanhthu và 117,802 tỷ đồng LNST cho công ty

Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng từ TT10 đến TT13 khu đấu giá Thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội Dự án nằm tại vị trí rất thuận lợi ở khu vực thị

trấn Trâu Quỳ, có tổng diện tích 3.704m2, Dự án được xây dựng với 110 cănShophouse với diện tích từ 100m2 đến 131m2 với chiều cao 05 tầng Với tổng vốn

đầu tư 347,371 tỷ đồng, tổng doanh thu là 547,41 tỷ đồng và 104,56 tỷ đồng lợinhuận cho Reenco Sông Hồng.

Dự án The Rich Street: Vị trí dự án nằm trên quỹ đất Bệnh viện Sản nhi (cũ)

phường Kim Tân, thành phố Lào Cai Dự án có tổng diện tích là 13.987 m2, trong đóReenco Sông Hồng góp 45% tổng vốn đầu tư Hiện công ty đã hoàn thiện các thủtục pháp lý đầu tư và đang triển khai thi công và dự kiến sẽ hoàn thành trong năm

2022 Sau khi hạch toán, dự kiến dự án này sẽ mang lại 733,547 tỷ đồng doanh thu

và 92,175 tỷ đồng LNST cho công ty

Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp Sông Hồng Quy Nhơn: Dự án có tổng diện

tích 2.920 m2, nằm tại phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.Reenco Sông Hồng góp 45% trong tổng số vốn 562,368 tỷ đồng

2.2.2 Các căn cứ lập dự án của Reenco Sông Hồng

* Căn cứ pháp lý:

- Luật khuyến khích đầu tư trong nước

- Hệ thống các văn bản phát triển kinh tế tại địa phương thực hiện dự án

- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nơi thực hiện dự án

- Chiến lược phát triển ngành xây dựng, bất động sản

- Hệ thống các chính sách ưu đãi của ngành hoặc của địa phương nơi thực hiện

dự án

- Các quy hoạch và kế hoạch phát triển dự án đầu tư

* Tình hình kinh tế xã hội:

- Tình hình kinh tế xã hội của đất nước có ảnh hưởng đến dự án

- Tình hình kinh tế xã hội tại địa phương nơi thực hiện dự án

* Điều kiện tự nhiên và điểu kiện dân số lao động:

- Những điều kiện về tự nhiên, những tiềm năng tại địa phương có ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án

- Điều kiện về dân số cũng như lao động có ảnh hưởng đến dự án

2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng