- Đối với tổ chức trong nước Theo pháp luật đất đai hiện hành, các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được emia thành ba nhóm: + Tổ chức được Nhà nước gi
Trang 1
CAN NHANH CHONG BO SUNG, SUA DOI
LUAT DAT DAI CHO PHU HOP VOI YEU CAU MOGI
Quyền và nghĩa vụ của họ cần được
bổ sung trong LĐĐ
- Đối với tổ chức trong nước
Theo pháp luật đất đai hiện hành, các
tổ chức trong nước được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để sử dụng được emia
thành ba nhóm:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất
không phải trả tiền sử dụng đất;
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất
phải trả tiền sử dụng đất;
+ Tổ chức được Nhà nước cho thuê
đất
Việc phân định như trên nhằm giúp
cho Nhà nước quy định một cách cụ thể
các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức
đối với đất đai trên cơ sở các nghĩa vụ tài
chính mà họ đóng góp cho Nhà nước
Các quy định này đã tỏ rõ sự hợp lí và
được các tổ chức thực hiện nghiêm chỉnh
Tuy nhiên, khi xác định một cách cụ thể
từng tổ chức trong các nhóm nêu trên thì
xuất hiện một số quy định vừa trùng lặp,
mâu thuẫn, vừa thiếu tính bao quát như
SaU: „
Thứ nhát, tại Điều 14 Pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
ngày 14/10/1994 quy định: “Những quy
định của Pháp lệnh này đối với công ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần
cũng được áp dụng đối với doanh nghiệp
tu nhan ” Nhu vay, doanh nghiệp tư
nhân - một đơn vị kinh doanh do cá nhân
làm chủ không có tư cách pháp nhân,
phải chịu trách nhiệm vô hạn về mọi hoạt
động của doanh nghiệp cũng có các
VŨ THU HẠNH *
quyền và nghĩa vụ đối với đất đai như công ty - tổ chức có tư cách pháp nhân và
chỉ chịu trách nhiệm hữu hạn đối với các hoạt động của mình Theo chúng tôi, nếu
chỉ căn cứ vào “# cách chủ thể” của
người sử dụng đất thì không cần có các quy định đối với doanh nghiệp tư nhân như trên mà nên quy định họ trong nhóm
hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp Còn nếu căn cứ vào mục đích sử dụng đất, quy mô
sử dụng đất, tính chất của các mối quan
hệ xã hội được thiết lập trong suốt quá trình sử dụng đất và đặc biệt là nguyên tac “ddm bảo bình đẳng trong các mối quan hệ kinh tế giữa các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế” thì doanh nghiệp tư nhân cần được xếp vào nhóm các doanh nghiệp
Thứ hai, điểm c khoản I Điều I Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về quyền
và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để 'sử
dụng ngày 27/8/1996 quy định: “Doanh nghiệp, công ty sử dụng đất vào mục đích công cộng thì không phải trả tiền sử dụng đất” Trong khi đó, theo quy định của Luật công ty, công ty chính là doanh nghiệp vì vậy không cần thiết phải có quy định trùng lặp như trên
Thứ ba, điểm d khoản lvà khoản 3
Điều I Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung nêu
trên đã liệt kê các loại hình doanh nghiệp
gồm: Doanh nghiệp nhà nước, doanh
* Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học luật Hà Nội
TẠP CHÍ LUẬT HỌC - 47
Trang 2
nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội;
doanh nghiệp an ninh, quốc phòng; công
ty trách nhiệm hữu hạn; công ty cổ phần;
tổ chức kinh tế tập thể Theo chúng tôi,
chỉ nên kể tên các doanh nghiệp cụ thể
trong trường hợp có sự khác biệt giữa các
doanh nghiệp này về quyền và nghĩa vụ
_trong quan hệ đất đai Còn lại, trong mọi
trường hợp, chỉ quy định chung là
“doanh nghiệp thuộc mọi thành phần
kinh tế” Quy định như vậy vừa bao quát
được mọi loại hình doanh nghiệp vừa
không bị “lạc hậu” trong trường hợp
xuất hiện loại hình doanh nghiệp mới
2 Các quy định về quy hoạch, kế
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là
một nội dung quan trọng trong hoạt động
quản lí nhà nước đối với đất đai Trong
cơ chế thị trường, quy :hoạch, kế hoạch sử
dụng đất một mặt phải thể hiện sự tính
toán khoa học, hợp lí, phù hợp với quy
luật vận động và phát triển ##eh tế - xã
hội, vừa mang tính chiến lược, vừa có
tính khả thi và thực sự là công cụ pháp lí
để Nhà nước quản lí đất đai có hiệu quả
Mặt khác, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất phải tạo điều kiện cho người sử
dụng đất chủ động trong việc lựa chọn
phương án khai thác, sử dụng đất sao cho
đem lại lợi ích kinh tế cao nhất Các quy
định của pháp luật đất đai hiện hành về
nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất chưa đáp ứng được các yêu cầu nêu
trên Việc khoanh định các loại đất cụ thể
của từng địa phương và cả nước cũng như
xác định một cách cụ thể việc sử dụng
từng loại đất đó khiến cho quá trình quan
lí và sử dụng đất gặp nhiều khó khăn
Nếu thực hiện theo đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của Nhà nước thì hiệu
quả kinh tế đem lại cho người sử dụng
không cao và ngược lại, nếu chỉ quan tâm
48 - TẠP CHÍ LUẬT HỌC
đáp ứng nhu cầu của thị trường thì dé din đến khả năng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Để khắc phục tình
trạng nêu trên, theo chúng tôi, nội dung
của quy hoạch đất đai chỉ bao gồm việc
khoanh định các khu vực đất đai mà Nhà nuoc bố trí sử dụng vào các mục tiêu dai
hạn phù hợp với kế hoạch phát triển kinh
tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng đồng thời thiết lập chế độ sử dụng, bảo vệ cải tạo đối với từng diện tích đất cần thiết
(ví dụ: Hoạch định các khu công nghiệp tập trung, các khu chuyên canh, khu du
lịch ) Còn nội dung của kế hoạch sử dụng đất bao gồm việc chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất cụ thể sao cho phù hợp với yêu cầu thực tế cũng như
việc thực hiện các biện pháp mở rộng điện tích, cải tạo và bảo vệ đất tốt nhất
3 Các quy định về giá đất nói chung, giá đất đô thị nói riêng
Theo pháp luật hiện hành, Nhà nước xác định giá các loại dat trén co so gia tri
sử dụng và khả năng sinh lợi của đất để làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao
đất, bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà
nước thu hồi Trên thực tế, các quy định này đã góp phần quan trọng vào việc
“thay đổi về chất” các quan hệ đất đai, tạo cơ sở pháp lí cho các quan hệ đất đai
vận động theo cơ chế thị trường đồng thời
bổ sung vào ngân sách Nhà nước một khoản thu rất lớn, tạo điều kiện để nhà nước có thể đầu tư trở lại cho việc mở rộng diện tích đất đai, bồi bổ cải tạo đất Tuy nhiên, do phải định giá đất để thực hiện cùng một lúc nhiều mục đích như
vậy nên không tránh khỏi có những mục
đích kết quả đạt được chưa cao Nguyên nhân chính của vấn đề này là vì giá đất
Trang 3
-ˆ ‹ J ra ˆ
| _XAY DỰNG PHÁP LUẬT |
do Nhà nước ấn định chưa phù hợp với
giá đất thực tế, đặc biệt là giá đất đô thị
(có nơi có lúc chỉ bằng 1/2 thậm chí chỉ
bằng 1/3 so với giá đất thực tế) Điều này
dẫn đến hậu quả là trong một số trường
hợp quyền lợi của người sử dụng đất bị
thiệt thòi rất lớn (ví d„: Khi Nhà nước
tính giá đền bù thiệt hại về đất mà Nhà
nước trưng thu, trưng dụng vì mục đích
an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng) Đây cũng là lí do khiến
Nhà nước gặp phải rất nhiều khó khăn
khi tiến hành giải tỏa, giải phóng mặt
bằng để sử dụng đất vào các mục đích
nói trên Ngược lại, Nhà nước bị thiệt
thòi còn người sử dụng đất thì được lợi
rất nhiều trong trường hợp Nhà nước tính
tiền khi giao đất Điều này lại làm nảy
sinh hiện tượng tiêu cực trong việc xem
xét, lựa chọn đối tượng được giao đất
đồng thời tạo cơ hội để người sử durf# đất
nhanh chóng chuyển nhượng để kiếm lời
Để khắc phục tình trạng giá đất do Chính
phủ quy định không phù hợp với giá đất
thực tế, ngày 13/5/1996, Thủ tướng
Chính phủ đã ban hành Quyết định số
302/TTEg, trong đó quy định: “Trong
trường hợp cùng một loại đô thị mà đất
có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ
hoàn thiện cơ sở hạ tâng khác nhau thì
địa phương được phép vận dụng hệ số
điều chỉnh khung giá (k) tv 0,5 đến 1,8
lân mức giá của cùng loại đô thị, cùng
loại đường phố và vị trí đất quy định
trong bảng khung giá đất dé thi’ Quy
định này thay thế quy định tại khoan 1
Điều 4 Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994
và đã tö rõ sự hợp lí hơn song chúng ta
đều biết rằng việc UBND tỉnh xác định
hay điều chỉnh khung giá đất tại địa
phương không phải là việc làm một sớm,
một chiều trong khi giá đất thì lại biến
động hết sức mau lẹ, nhiều khi sự biến động này lại chỉ phụ thuộc vào một vài
quyết định mang tính chất hành chính như quyết định nhập, tách tỉnh, quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Mặt khác, trên thực tế, hiện
đang có nhiều địa phương áp dụng việc
giao đất, cho thuê đất dưới hình thức đấu
giá và thu được kết quả khá cao Đối với
những trường hợp này, việc áp dụng
khung giá đất để tính tiền giao đất, cho
thuê đất là không hợp lí
Để giải quyết những vấn đề nêu trên, theo chúng tôi, một mặt Nhà nước cần quy định hệ số điều chỉnh khung giá (k)
có độ dung sai lớn để UBND tỉnh có điều
kiện chủ động trong việc định giá đất tại địa phương Mặt khác, Nhà nước không nên áp dụng khung giá đất vào nhiều mục
đích như hiện nay mà khung giá đất chỉ nên áp dụng để tính thuế chuyển quyền
sử dụng đất, tính tiền khi Nhà nước glao đất cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở,
tính giá trị đất khi Nhà nước giao đất cho
các tổ chức mà tổ chức đó thuộc điện sử
dụng đất không phải trả tiền Còn lại các
trường hợp khác như việc tính tiền bồi
thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu
hồi, tính tiền khi Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất theo hình thức định giá hay đấu giá; tính giá trị quyền sử dụng đất để
người sử dụng góp vốn liên doanh, thế chấp để vay vốn thì khung giá đất chỉ nên
coi là cơ sở để vận dụng sao cho phù hợp
với giá đất thực tế tại thời điểm thực hiện
các mục đích nói trên mà thôi
Tóm lại, sửa đổi, bổ sung LĐĐ 1993 cho phù hợp với yêu cầu mới là một việc làm cần thiết và cấp thiết Điều này sẽ tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận hành tốt trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay./
TẠP CHÍ LUẬT HỌC - 49