Tài liệu Bài tiểu luận quản lý thị trường bất động sản_Câu11 docx

Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010 đã được Thủtướng Chính phủ phê duyệt theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2006.Dưới sự lãnh đạo của Thành ủy, HĐND,

Phần I

MỞ ĐẦU1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng củacông tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ để Nhà nước thống nhất quản lý toàn

bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả Thông quaquy hoạch sử dụng đất, nhà nước nắm chắc được quỹ đất và định hướng mục đích sửdụng đất đến từng thửa đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo phân bốquỹ đất hợp lý cho các cấp, các ngành cả trước mắt và lâu dài, đồng thời dự tính nguồnthu cho ngân sách nhà nước

Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010 đã được Thủtướng Chính phủ phê duyệt theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2006.Dưới sự lãnh đạo của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, các ngành, các cấp đã triểnkhai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế -

xã hội của thành phố, đã khai thác được tiềm năng đất đai một cách có hiệu quả làmthay đổi hẳn diện mạo của thành phố

Trong quá trình thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sửdụng đất, thành phố Đà Nẵng đã được nhiều thành tựu to lớn về mọi mặt của kinh tế -

xã hội Đà Nẵng đã vươn mình mạnh mẽ, xứng đáng là trung tâm kinh tế, văn hóa, xãhội của cả miền Trung và Tây Nguyên, thành một điểm sáng của cả nước trong côngtác Quy hoạch đặc biệt là quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng, pháttriển không gian đô thị và quy hoạch sử dụng đất

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội của Đà Nẵng, những thànhcông trong công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng đã tạo ra một đô thị văn minhhiện đại, một thành phố có điều kiện sống hết sức lý tưởng, đáp ứng nhu cầu đòi hỏichất lượng cuộc sống ngày càng cao của người dân thành phố Những điều này đã làmcho thị trường bất động sản trở nên đặc biệt sôi động và thu hút được sự quan tâm rấtlớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Có thể nói là cùng với quy hoạch tổng thểphát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch định hướng không gian đô thị, quy hoach sửdụng đất đã đóng vai trò khá quan trọng với quản lý phát triển thị trường bất động sảncủa thành phố

Tuy nhiên để thấy rõ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị nó ảnh hưởng vàtác động đến việc định hướng phát triển thị trường bất động sản như thế nào thì trướctiên chúng ta cần xem xét mối quan hệ và tác động của quy hoạch sử dụng đất đối vớithị trường bất động sản Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề

tài: “Vai trò và thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng”

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: - Thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng

- Mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chínhthành phố Đà Nẵng

Phần II NỘI DUNG

2.1 Một số khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản

2.1.1 Về quy hoạch sử dụng đất

2.1.1.1 Khái niệm về quy hoạch

“Quy hoạch là sự bố trí, sắp xếp sử dụng một tiềm năng nào đó cho một mụcđích nhất định một cách có hiệu quả nhất phù hợp với điều kiện cụ thể của việc sửdụng tiềm năng đó trong hiện tại và tương lai”

2.1.1.2 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng, giới hạn về không gian, cốđịnh về vị trí và là một tư liệu sản xuất không thể thay thế được Do đó công tác quyhoạch sử dụng đất là một yêu cầu được đặt ra hết sức cấp thiết, có vai trò ngày càngquan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay

Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không nằm ở khía cạnh kỹ thuật, cũngkhông thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm ở bên trong việc tổ chức sử dụng đấtnhư một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như một đối tượng của các mối quan hệ trongsản xuất Nó coi trọng hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất

Do đó quy hoạch sử dụng đất là tổ hợp của 3 biện pháp:

- Biện pháp pháp chế: nhằm bảo đảm chế độ quản lý và sử dụng đất theo phápluật

- Biện pháp kỹ thuật: bao gồm các công tác chuyên môn nghiệp vụ như: điềutra, khảo sát, xử lý số liệu, xây dựng bản đồ… nhằm mục đích tổ chức lãnh thổ mộtcách hợp lý trên cơ sở khoa học-kỹ thuật

- Biện pháp kinh tế: đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để,được biểu hiện qua hiệu quả sử dụng đất đai Song điều đó chỉ đạt được khi thực hiệnđồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và biện pháp pháp chế

Theo viện tài nguyên đất Liên Xô (cũ): ” Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống cácbiện pháp khai thác, sử dụng toàn diện có hiệu quả và bảo vệ tài nguyên đất “

Theo hướng dẫn quy hoạch sử dụng đất đai của FAO (tổ chức lương thực vànông nghiệp thế giới) thì “ Quy hoạch sử dụng đất là việc đánh giá có hệ thống cácbiện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ,hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ và tái phân phối quỹ đất trong cả nước, tổchức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền

với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất và bảo vệmôi trường”.

2.1.1.3 Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trongtâm là nghiên cứu những vấn đề phát sinh và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân

cư kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực vực khoa học chuyênngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sốngvật chất tinh thần và nghĩ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹthuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị

2.1.1.4 Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất tuân theo những nguyên tắc cơ bản sau:

- Chấp hành quyền sở hữu nhà nước về đất đai, củng cố và hoàn thiện các đơn

vị sử dụng đất: Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp có liên quantới quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy hoạch sửdụng đất Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà còn là một vấn đề chính trị quantrọng, bởi vì tài nguyên đất đã được quốc hữu hóa là đối tượng sở hữu toàn dân, đồngthời là một căn cứ quan trọng để phát triển sức sản xuất, để củng cố và hoàn thiệnphương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa trong tất cả các ngành

- Sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, chú trọng bảo vệ đất và bảo vệ môi trường: Đấtđai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu sử dụng đúng và hợp lý chất lượng đất ngàycàng tốt lên, ngược lại thì đất ngày càng bạc màu Tính chất đặc biệt này của đất đòihỏi chúng ta phải hết sức chú trọng trong việc sử dụng đất

- Sử dụng tài nguyên đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung và từngngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho ngành nông nghiệp đặc biệt là đất trồng lúa

- Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để thực hiện những nhiệm vụ kếhoạch của nhà nước, của riêng ngành nông nghiệp và từng đơn vị sản xuất cụ thể

- Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để nâng cao hiệu quả sản xuất trên cơ

sở các phương pháp quản lý kinh tế tiên tiến, để nâng cao độ màu mỡ của đất, nângcao trình độ canh tác và hiệu suất sử dụng máy móc

- Phải tính đến điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cho từng vùng, từng đơn vị

sử dụng đất: Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điềukiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Nếu không tính đến điều đó thì không thể tổ chức sửdụng hợp lý đất đai

2.1.1.5 Sự cần thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng

Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trongkhông gian, là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ýmuốn của con người Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của mọingành kinh tế Tuy nhiên nhiên vai trò của đất đối với các ngành không giống nhau.Trong các ngành công nghiệp, giao thông vận tải, thương mại dịch vụ, du lịch … đấtchỉ đóng vai trò thụ động là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quátrình sản xuất kinh doanh Đối với các ngành nông lâm nghiệp, đất đóng vai trò đặcbiệt quan trọng, là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của con người trong quá trìnhsản xuất, đồng thời đất tham gia tích cực vào quá trình sản xuất, cung cấp cho câytrồng môi trường sống, nước, không khí và các dưỡng chất cần thiết để cây trồng sinhtrưởng và phát triển

Trong xã hội, đất đai có nhiều chức năng sử dụng vì thế luôn tồn tại mâu thuẫngiữa một bên là lợi ích kinh tế - xã hội và một bên là bảo vệ môi trường sống bềnvững, và ngay trong việc sử dụng đất vì lợi ích kinh tế cũng cũng tồn tại những mâuthuẫn giữa các ngành với nhau, mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng này với mục đích sửdụng khác Để điều hòa các lợi ích và giải quyết các mâu thuẫn giữa chúng cần phải cómột công cụ điều chỉnh mang tính chất quốc gia, và công cụ đó chính là: “Quy hoạch

2.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng chủ yếu sau:

- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bấtđộng sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình

- Mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn thị trường hàng hóatiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi phải có sự quan tâm nhiều

hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, tổng thểphát triển kinh tế - xã hội, xây dựng đô thị…) trong việc xác lập quyền và bảo hộquyền sử hữu tài sản bất động sản của cá nhân và tổ chức trong quá trình trao đổi bấtđộng sản hàng hóa.

- Do tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê, cầm cố, bảolãnh, góp vốn…) bất động sản nên thời gian thực hiện giao dịch dài và chi phí giaodịch lớn

- Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn và ngày càng khan hiếm (tổng cung vềđất hầu như không thay đổi, mặc dù hiện nay việc khai thác không gian 3 chiều cảtrong lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chi phí khai thác và sử dụng lớn) nênyếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản luôn tồn tại và phát triển khi có cơ hội tạo

thành những “bong bóng bất động sản” mà nếu không có sự quản lý chặt chẽ của nhà

nước thì thị trường có thể sụp đổ bất cứ lúc nào

- Hầu hết các tổ chức kinh doanh và phần lớn các hộ dân cư đều có nhu cầutham gia vào thị trường với nhiều vai trò khác nhau (người mua, người bán người giaohoặc nhận thừa kế, người thế chấp…) trong thị trường bất động sản hàng hóa

- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị

“nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế

suy giảm

- Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội.Một mặt các yếu tố biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục tập quán, tâm lýđám đông… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường; mặt khác việc tổchức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá

vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội

2.2 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng

Thành phố Đà Nẵng thuộc Vùng duyên hải trung Trung bộ, có diện tích tựnhiên là 125.654 ha Có vị trí địa lý: Phía Đông: Giáp biển Đông; Phía Tây: Giáp ThừaThiên - Huế và Quảng Nam; Phía Nam: Giáp tỉnh Quảng Nam; Phía Bắc: Giáp tỉnhThừa Thiên - Huế Về tổ chức hành chính, thành phố Đà Nẵng có 6 quận, 2 huyện (có

1 huyện đảo Hoàng Sa) với tổng số 56 xã, phường

Thành phố Đà Nẵng nằm trên trục giao thông xuyên quốc gia cả về đường bộ,đường sắt, đường biển và đường hàng không, có quốc lộ 14B nối cảng biển Tiên Sađến Tây Nguyên và là cửa ngỏ ra biển của Tây nguyên và các nước Lào, Thái Lan,Đông Bắc Campuchia, Myanma đến các nước vùng Đông Bắc Á qua tuyến Hành langkinh tế Đông - Tây Ngoài ra, Đà Nẵng tọa lạc gần năm di sản thiên nhiên, văn hoá thế

giới: Cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn, Phong Nha - Kẽ Bàng và Nhãnhạc cung đình Huế.

2.3 Khái quát về công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng.

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng, có vị trí đặc biệt, quyết định quá trìnhphát triển kinh tế - xã hội Do nằm ở trung độ của cả nước, có điều kiện để phát triểnnền kinh tế tổng hợp, thành phố Đà Nẵng đã xác định đất đai là tiềm lực trong mọi lĩnhvực phát triển: Sản xuất, đời sống, đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị

Việc quản lý sử dụng đất để phát triển đô thị phải mang tính chiến lược mới cóthể đảm bảo cho sự phát triển được cân đối, bền vững và bảo vệ được môi

trường:“Phát triển đô thị phải đáp ứng nhu cầu của đời nay mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của đời sau” Đà Nẵng ngày càng phát triển mạnh mẽ, điều

này dẫn đến đất đai biến động không ngừng, kể cả việc chuyển dịch quyền sử dụng đấttrong nhân dân, yêu cầu đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải được tăngcường để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội

Công tác quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường, dần dần đi vào nề nếp,pháp luật đất đai đã đi vào cuộc sống xã hội, ý thức của người sử dụng đất từng bướcđược nâng lên, các nội dung cơ bản về quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện mộtcách đồng bộ và có hiệu quả Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 1 trong 13 nội dungquản lý nhà nước về đất đai, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nướcphân bổ quỹ đất đai một cách hợp lý, bảo đảm mối quan hệ hài hòa giữa khai thác và

sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội với sử dụng đất bền vững và bảo vệ môitrường sinh thái

Ngay từ khi chia tách tỉnh, lập nên thành phố Đà Nẵng một đô thị loại I trựcthuộc Trung ương năm 1997, nhận thấy quy hoạch sử dụng đất thuộc tỉnh Quãng Nam

- Đà Nẵng (cũ) đã không còn phù hợp với sự phát triển của thành phố nữa Căn cứ tìnhhình thực tế tại địa phương cũng như định hướng phát triển kinh tế - xã hội, thành phố

đã tiến hành lập: “Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 1997 - 2003”.

Sau một thời gian thực hiện, đến năm 2003 do có sự điều chỉnh chiến lược phát triển

kinh tế - xã hội, nên Đà Nẵng xây dựng phương án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2004 - 2010” Đến năm 2005, qua thực tế phát triển

của thành phố cho thấy một số dự án quy hoạch trước đây cần phải được điều chỉnhhoặc xóa bỏ, và một số dự án mới phát sinh cần phải được thực hiện cho phù hợp thựctiễn đồng thời phù hợp với các quy định hiện hành của Nhà nước, thành phố Đà Nẵng

một lần nữa xây dựng phương án: “Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010”.

2.4 Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

2.4.1 Đặc điểm thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

Thị trường bất động sản Đà Nẵng tuy quy mô còn nhỏ so với Thành phố HồChí Minh và Hà Nội, nhưng với lợi thế là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị tríđặc biệt thuận lợi về đường bộ, đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trongnhững trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước;

là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đôngcủa tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây Đà Nẵng còn nằm ở trung tâm của “Conđường di sản thế giới” và được tạp chí có uy tín Forbes của Mỹ bình chọn là một trong

6 bãi biển quyến rũ nhất hành tinh

Với những điều kiện thuận lợi trên, trong thời gian qua và tương lai, thị trườngBĐS Đà Nẵng sẽ còn phát triển lớn hơn do rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất độngsản được thực hiện Lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực thu hút lượng vốn FDI lớn nhấtcủa thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua Hiện nay, trên địa bàn thành phố có đến

46 dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực này Mặc dù đây không phải là con số lớn, nhưngnếu xét trên tỷ trọng vốn đầu tư thì lĩnh vực bất động sản lại chiếm tỉ trọng cao nhấtvới 78,25% trong tổng vốn đăng ký FDI trên địa bàn

Kể từ khi được thành lập ngày 01/01/1997, thành phố Đà Nẵng đã tập trung vàoviệc quy hoạch và chỉnh trang đô thị, từ đây, diện mạo của thành phố bắt đầu khởi sắc.Cũng như một số thành phố lớn khác, cơn sốt nhà đất tại Đà Nẵng bắt đầu bùng phát

từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 và khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hànhvới những qui định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch bất độngsản trở nên trầm lắng Trong giai đoạn này, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sảndiễn ra khắp nơi, trong đó, dịch vụ môi giới tại các khu dân cư mới và các khu vựcthực hiện giải tỏa thu hồi đất trở nên sôi động Do nhu cầu chuyển đổi mục đích sửdụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nên các nhà môi giới hoạt động mạnhtrong lĩnh vực này Phần lớn họ mua đất nông nghiệp hoặc đất vườn, sau đó chuyểnđổi thành đất ở để bán cho người mua với mức giá khá cao so với giá trị thật của bấtđộng sản đất ở Đến cuối năm 2007 và những tháng đầu năm 2008, giao dịch bất độngsản mới thực sự sôi động trở lại do nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sangđầu tư bất động sản Với định hướng phát triển đô thị Đà Nẵng trong tương lai, môhình đất chia lô không còn nữa, quỹ đất dành cho các công trình lớn đã được triển khaitrong những năm trước khiến nguồn cung bất động sản của thành phố dần ổn định, dẫnđến nhu cầu nhà đất tăng đột biến đẩy giá nhà ở và đất ở tăng lên một cách nhanh

chóng Tuy nhiên, ước tính 60% các giao dịch bất động sản nhà ở trong thời gian nàykhông nhằm mục đích tiêu dùng mà nhằm mục đích đầu cơ là chính Giá bất động sảnnhà ở duy trì ở mức cao và rất cao so với thu nhập của người dân

Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, saukhi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực và các quy định của Nhà nước về hoạtđộng môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và hoạt động kinhdoanh bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản thì số doanh nghiệp đăng kýkinh doanh dịch vụ bất động sản tăng lên đáng kể về số lượng và chất lượng Cụ thể,năm 2002 có 3 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ bất động sảnthì đến thời điểm năm 2010, con số này là 88 doanh nghiệp, gấp 29 lần Trong thờigian này, các loại hình dịch vụ bất động sản cũng trở nên đa dạng hơn Các doanhnghiệp đã chú trọng hơn đến dịch vụ đấu giá, thành lập sàn giao dịch bất động sản.Tính đến thời điểm hiện tại, Đà Nẵng hiện có 6 sàn giao dịch bất động sản có qua đăng

ký chính thức Đây là con số khá lớn so với một số tỉnh khác trong khu vực MiềnTrung, tuy nhiên, nếu so sánh thành phố Đà Nẵng với các thành phố lớn khác nhưthành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì đây quả thật là con số còn rất thấp

Theo thống kê và định hướng phát triển của Thành phố đến năm 2010 và 2020thì quỹ nhà ở hiện tại chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu Để đáp ứng tình hình, Thànhphố đã phát triển theo hướng quy hoạch các khu ngoại vi và chỉnh trang các khu dân

cư nội thành Rất nhiều các dự án đất nền nhà, chung cư, trung tâm thương mại, vănphòng cho thuê, khách sạn…đang triển khai, đặc biệt các khu giải tỏa–tái định cư luônluôn phát sinh các nhu cầu rất lớn về giao dịch chuyển nhượng bất động sản

Có thể thấy thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng,nhưng hiện tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp Ngoàicác đại gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Việt Nam đã có mặt tại Đà Nẵng như:CBRE Việt Nam (Những công ty cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu hiện nay tạiViệt Nam, đang nắm phần lớn thị phần dự án cao ốc, resort tại thành phố Đà Nẵng, tuynhiên lại không tham gia vào phân khúc nhà, đất riêng lẽ), hoặc như Savills Việt Nam,Sacomreal-Đà Nẵng (Cty kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, có thươnghiệu mạnh tại Việt Nam), còn lại có một số ít đơn vị kinh doanh theo mô hình chuyênnghiệp (nhưng thực sự vẫn chưa chuyên nghiêp) như: Sàn giao dịch bất động sảnCường Hưng Thịnh, EVN Land Central, Saigon Land…Đây là các sàn mới thành lập và

có định hướng chuyên nghiệp, tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, loại hình này vẫn chưa đầu

tư đáng kể nguồn lực để kinh doanh, đang còn thăm dò và chờ đợi tín hiệu của thịtrường; còn lại là các cơ sở, đơn vị môi giới bất động sản nhỏ lẽ chỉ chuyên về môi giớibất động sản, mua bán nhà đất đơn lẽ, hoạt động manh mún, chất lượng dịch vụ đơn sơnhưng với một lực lượng cá nhân hùng hậu hoạt động trên lĩnh vực môi giới bất độngsản Loại hình này mạnh ở phân khúc nhà đơn lẽ, giao dịch tự do, mua bán phiếu đất tái

định cư, hoạt động cò đất, điểm yếu của loại hình này là: thông tin thiếu minh bạch, độ

an toàn và tính pháp lý không cao

Đối với các dịch vụ môi giới bất động sản, trong thời gian từ 2000-2006, Nhànước vẫn chưa ban hành bất kỳ qui định nào trong kinh doanh dịch vụ bất động sản nóichung và hành nghề môi giới bất động sản nói riêng Do đó, rất nhiều văn phòng nhàđất được hình thành nhưng không đăng ký kinh doanh Đặc điểm của đội ngũ môi giớinày đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa qua trường lớp đàotạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thuthập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệmtrong các hoạt động của họ Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất độngsản mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sựgiám sát của bất cứ cơ quan nào Kể từ sau năm 2007, đội ngũ những người làm cácdịch vụ bất động sản đã bắt đầu được đào tạo và có kinh nghiệm Người mua cũng đãtìm kiếm đến dịch vụ này trong quá trình tìm kiếm bất động sản

Nhìn chung, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản thành phố từng bướcphát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 3-4 năm lại xuất hiện một đợt “sốt giá”.Những biến động chủ yếu thường xảy ra ở các khu nội thị, khu dân cư mới, các khuvực đất du lịch, sinh thái, các khu dự kiến quy hoạch, chỉnh trang Đối với các khu vựcnông thôn và các xã miền núi chỉ có những giao dịch nhỏ, chủ yếu mua bán giữanhững người dân với nhau

2.4.2 Thực trạng thị trường bất động sản ở từng khu vực trong thành phố Đà Nẵng

- Đối với thị trường nhà ở: Khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt

thự, nhà riêng lẻ hiện nay có sức mua kém do giá quá cao, trong khi khu vực thị trườngnhà chung cư chất lượng trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường Hình thứckinh doanh cho thuê nhà ở hầu như chưa phát triển

- Đối với thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ: Hoạt động này diễn

ra khá sôi động, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nôngnghiệp Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, dịch

vụ phi nông nghiệp hoặc sai phạm trong việc tự động chuyển dự án khu công nghiệp,cụm công nghiệp sang dự án xây dựng kinh doanh nhà ở Một số khu công nghiệp cógiá cho thuê hạ tầng còn cao, thị trường cho thuê cơ sở dịch vụ đã phát triển nhưngthiếu hàng hoá

- Đối với thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng:

Hầu hết đều được đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước và vốn ODA Mặc dù Nhànước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự

án dạng BOT, BT, BTO, kinh doanh khoán thu phí v.v còn quá ít, chưa động viênđược sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế tư nhân.

- Đối với thị trường bất động sản nông nghiệp: Thị trường chuyển nhượng đất

nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây tiếp tục phát triển, tạo được hiệu quả trongnông nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phinông nghiệp đang còn nhiều vướng mắc, chưa giải quyết tốt mâu thuẫn giữa phát triển

và ổn định, quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được bảo

vệ đúng như phát luật quy định, trường hợp khiếu kiện của người dân còn nhiều

- Đối với thị trường dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản: Hiện nay, hoạt động

này diễn ra còn yếu Đã có một số sàn giao dịch bất động sản nhưng hiệu quả hoạtđộng còn thấp, đang còn tình trạng “cò nhà đất” Hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, cơ chế thanh khoản quá phức tạp nên chưa đảmbảo tính liên thông thực sự giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn

2.4.3 Quản lý đất đai trong thị trường bất động sản

Mục tiêu phát triển của thị trường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp

lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấulao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyểndịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững

Thời gian qua thành phố Đà Nẵng đã bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai chothị trường, cơ bản đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt Thủtục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường,phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốntiềm ẩn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực

Tuy nhiên vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về quản lý, giám sát thịtrường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vẫn mờ nhạt Trước các cơnsốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biệnpháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế

2.5 Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng.

2.5.1 Vai trò của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát triển thị trường bất động sản.

Đất đai là loại tài nguyên không thể tái tạo được và nằm trong nhóm tài nguyênhạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trìnhphát triển Đất đai có nhiều chức năng nên khi sử dụng có thể mang lại nhiều lợi íchkhác nhau phụ thuộc vào những hoàn cảnh sử dụng cụ thể, đồng thời còn phụ thuộc

vào các điều kiện tự nhiên (khí hậu, độ phì nhiêu, tính chất đất…), điều kiện về kinh tế

- xã hội (cơ sở hạ tầng, lực lượng sản xuất, thu nhập của người dân…), điều kiện vềkhông gian và thời gian (vị trí, thời hạn sử dụng…) Do đó, để sử dụng đất hợp lý, cóhiệu quả cao thì cần phải có được một phương án quy hoạch sử dụng đất được tínhtoán kỹ càng và cân đối về nhiều mặt, qua đó việc quản lý đất đai được thống nhất, bảođảm phát triển đất đai đúng hướng

Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nôngthôn, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, giúp cho việc phân

bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lýtrong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và pháttriển nhà ở, bước đầu hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến cảng, cáccông trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng, sắp xếp lại các cơ sở côngnghiệp hiện có, hình thành nên các khu công nghiệp mới phù hợp với nhịp độ pháttriển… sẽ làm cho giá trị đất tăng lên và tạo thêm giá trị mới về sử dụng đất, đồng thờicòn còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụngđất sẽ xác định số lượng bất động sản sẽ hình thành, góp phần hình thành bất động sản

và xác định được số lượng bất động sản có thể trở thành hàng hóa Mặt khác giải quyếthợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục những tiêu cựctrong quản lý và sử dụng đất đai, dần xóa bỏ được thị trường ngầm trong kinh doanhnhà đất bất hợp pháp, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của thị trường để thựchiện tốt việc sử dụng đất hoang hóa, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu laođộng nông nghiệp theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước

Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất sẽ hình thành cácloại đất và bất động sản có thể tham gia thị trường:

- Trong nhóm đất nông nghiệp: Các loại đất như sản xuất nông nghiệp, đất nuôitrồng thủy sản, đất trồng rừng sản xuất sẽ tham gia vào thị trường đất đai (thị trườngquyền sử dụng đất)

- Trong nhóm đất phi nông nghiệp rõ nét nhất là đất ở, đất sản xuất kinh doanhphi nông nghiệp (đất công nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất du lịch…), đấtnghĩa trang nghĩa địa Các loại đất trên tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thứcnhư mua bán bất động sản (đất ở, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất nghĩa trang nghĩađịa), cho thuê và cho thuê lại bất động sản (khu công nghiệp, khu du lịch…) hoặc giátrị bất động sản được đưa vào cổ phiếu và tham gia thi trường cổ phiếu Như vậy cóthể nói phần lớn đất đai và bất động sản đều có thể tham gia vào thị trường đất đai vàthị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau