MỤC LỤC Đề bài 2 Mở bài 3 Nội dung 3 I CƠ SỞ PHÁP LÝ 3 1 Quyền chung của người sử dụng đất 3 2 Giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 4 3 Đại diện, Đại diện theo ủy quyền, Hợp đồng ủy quyền 4 4 Đặt cọc 5 II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 5 1 Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? 6 2 Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? 8 Kết thúc 9 ĐỀ BÀI Gia đình ông Lâm hiện đang.
Trang 1MỤC LỤC
2 Giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 4
3 Đại diện, Đại diện theo ủy quyền, Hợp đồng ủy quyền 4
II: GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 5
1 Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? 6
2 Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? 8
Trang 2ĐỀ BÀI
Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được thừa kế từ cha mẹ Bà Sơn đã ủy quyền
cho ông Lâm sử dụng căn nhà Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất vào năm 2004 Tháng 5/ 2015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà
Tháng 12/2015 bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đặt cọc trước số tiền là
50 triệu đồng với ông Lâm Hai bên dự kí hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016 Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sở dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền 50 triệu đồng
Hỏi:
1 Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn – ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm – bà Hoa có là hợp đồng hợp pháp không?
2 Bà Hoa có đòi lại số tiền cọc 50 triệu hay không?
Trang 3MỞ BÀI
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban tặng cho con người, đất đai trở thành một tài sản đặc biệt đối với con người Mọi công trình sinh hoạt của con người đều gắn liền với đất, cùng với sự phát triển của xã hội các công trình gắn liền với đất, nhà ở, ruộng đất, hay quyền và các lợi ích mà đất mang lại cho con ngưởi là rất lớn Trong những năm qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng về đất đai nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng về đất đai trong thời kì công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Bên cạnh đó các tranh chấp về đất đai hay các động sản, các vật gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng còn nhiều tranh chấp, luôn là các vấn đề hệ trọng liên quan đền lợi ích của Nhà nước và nhân dân Khi xem xét đến các giao dịch liên quan đến đất đai và các tài sản gắn với đất đai thì nhà nước ta luôn quy định một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể khi tham gia các giao dịch về lĩnh vực này Nhưng thực tế cho thấy rằng có rất nhiều các cá nhân, hộ gia đình vẫn xảy ra các tranh chấp về đất đai do chưa hiểu rõ về pháp luật Do vậy để tìm hiều thêm về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các giao dịch gắn liền với đất đai, em xin chọn đề
10 làm đề tài bài tập lớn của mình
NỘI DUNG
I CƠ SỞ PHÁP LÝ
1 Quyền chung của người sử dụng đất
Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất
đai 2013 trong đó khoản 1 có quy định: “Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Ngoài các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình và cá nhân còn có các quyền đối với tài sản là quyền
sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền trên đất Thực chất đó là một loại giao dịch về một loại hàng hóa là quyền sử dụng đất, để thực hiện được các giao dịch đó phải đảm bảo các điều kiện:
Trang 4Theo Điều 118 Luật nhà ở 2014: Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thuộc diện không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
2 Giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Điều 117 BLDS 2015 quy đinh về điều kiện có hiệu lực của GDDS là:
“1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a Người tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân
sự phù hợp với giao dịch được xác lập.
b Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
c Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Theo đó Điều 122 BLDS 2015 cũng quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp bộ luật này có quy định khác”.
3 Đại diện, Đại diện theo ủy quyền, Hợp đồng ủy quyền.
Đại diện: theo Khoản 1 Điều 134 BLDS 2015 quy định: “Đại diện là việc cá
nhân, pháp nhân (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân, pháp nhân khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”.
Đại diện theo ủy quyền quy định tại điều 138 BLDS 2015 Về hậu quả của GDDS
do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện được quy định ở Điều 142
BLDS 2015.
Trang 5Hợp đồng ủy quyền theo Điều 562 BLDS 2015: Hợp đồng uỷ quyền là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định
Nghĩa vụ của bên được ủy quyền theo Điều 565 BLDS 2015
Bên được ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây:
1 Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
2 Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
3 Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
4 Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
5 Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực
hiện việc ủy quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
6 Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này”
4 Đặt cọc.
Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015 quy định:
1 Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2 Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Trang 61 Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?
Trả lời: Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn - ông Lâm là hợp pháp vì:
Thứ nhất: theo Khoản 1 Điều 168: Thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Bà Sơn là chủ sở hữu nhà ở theo Điều 21 Luật nhà ở bà Sơn có các quyền của chủ
sở hữu nhà ở trong đó có cả quyển ủy quyền Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ căn nhà do được thừa kế từ cha mẹ để lại năm 2004 Đề bài không đề cập đến các yếu tố khác nên ở đây ta ngầm hiểu các điều kiện còn lại là hoàn toàn bình thường, hợp pháp (đất không bị tranh chấp, kê khai…) Có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở trong tay, lúc này bà Sơn có thể tự do thực hiện các GDDS về đất đai hay về căn nhà phù hợp với các quy định của pháp luật, pháp luật không cấm
Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Điều 10 Luật nhà ở 2014 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở là “sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “bán, chuyển nhượng…cho ở nhờ,
ủy quyền quản lý nhà ở…” ở đây bà Sơn đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn
nhà là hoàn toàn có cơ sở theo quy định của pháp luật
Thứ ba: Khoản 1 Điều 155 Luật nhà ở năm 2014 cũngquy định về nội dung
ủy quyền quản lý nhà ở như sau: “Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở
uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở…” Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu bà Sơn có thể ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng cũng như quản lý căn nhà của mình theo như hợp đồng đã ký kết Đó cũng thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu (Điều 158 BLDS 2015)
Trang 7Thứ tư: Khi ký kết hợp đồng Bà Sơn và Ông Lâm đã thỏa mãn các yêu cầu
đã quy định tại Điều 117 BLDS 2015 nên hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp
Trả lời: Hợp đồng mua bán nhà giữa Ông Lâm và Bà Hoa không phải là một hợp đồng hợp pháp vì:
Thứ nhất: Căn cứ vào Điều 118 Luật nhà ở 2014về điều kiện tham gia giao
dịch, Điều 158 BLDS 2015 về quyển sở hữu và Điều 179 BLDS 2015: bà Hoa và Ồng Lâm đã thực hiện 1 hợp đồng mua bán nhà có đặt cọc trước đều ấy sẽ không sai nếu như ông Lâm là chủ sở hữu căn nhà Tuy nhiên ở đây, Ông Lâm không phải là chủ sở hữu căn nhà mà bà Sơn mới là chủ sở hữu căn nhà Bà Sơn chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho ông Sơn sử dụng căn nhà tức chỉ là giao cho ông Lâm quyền chiếm hữu, sử dụng căn nhà trong thời gian được ghi trong hợp đồng, chứ
bà Sơn không làm hợp đồng ủy quyền cho ông Sơn có quyền bán hay định đoạt căn nhà của mình Do đó khi ông Lâm giao kết một hợp đồng bán nhà với bà Hoa thì ông Lâm không có thẩm quyền được làm như vậy và như thế hợp đồng này trái với tính hợp pháp
Thứ hai: Theo Điều 117 BLDS 2015 khi ông Lâm và Bà Hoa tham gia
GDDS bán nhà có đủ các điều kiện như điểm a, b khoản 1 và khoản 2 tuy nhiên lại
vi phạm điểm c khoản 1 này tức là hợp đồng đã vi phạm điều cấm của pháp luật đó là vi phạm điểm a, Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 và Điều 123 BLDS
2015 Do đó cũng theo Điều 127 BLDS thì giao dịch này vô hiệu tức là hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lâm và bả Hoa là hợp đồng không hợp pháp
Trả lời: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa ông Lâm và chị Hoa cũng là những hợp đồng không hợp pháp vì:
Thứ nhất: Có thể khẳng định ngay là hợp đồng đặt cọc này không hợp pháp
vì theo Điều 158, 179 BLDS 2015 thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản của mình hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền Do đó trong trường hợp này ông Lâm không có hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt căn nhà của chủ sở hữu,
do vậy các giao dịch liên quan đến việc mua bán này sẽ vô hiệu nếu bà Sơn không thừa nhận giao dịch đó
Trang 8Thứ hai: Cũng như hợp đồng mua bán nhà thì hợp đồng đặt cọc mua bán
nhà này cũng vi phạm điểm c, khoản 1 Điều 117 nên hợp đồng vô hiệu
Như vậy, chỉ có hợp đồng ủy quyền sử dụng nhà của bà Sơn và ông Lâm là hợp pháp còn hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa ông Lâm và bà Hoa là những hợp đồng không hợp pháp.
2 Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?
Mảnh đất và căn nhà này thuộc quyền sở hữu của bà Sơn do thừa kế, bà Sơn
đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng, sau đó bà Hoa dự định kí hợp đồng mua bán nhà với ông nên đã đặt cọc Tình huống này ta phải xét trường hợp vì hợp đồng đặt cọc và hợp đồng bán nhà giữa bà Hoa và ông Lâm là các hợp đồng không hợp pháp Ông Lâm chỉ được ủy quyền sử dụng nhà ở thì ông Lâm không có quyền chuyển nhượng mảnh đất và căn nhà đó cho bà Hoa Hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở là vô hiệu theo Khoản 1 Điều 407 và Điều 123
Bộ Luật Dân sự 2015
Khoản 1 Điều 407 Hợp đồng vô hiệu.
1 Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của
Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu
Điều 123 Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Hợp đồng vô hiệu vì vi phạm quy định của pháp luật đất đai, vì ông Lâm không có quyền sử dụng mảnh đất đó nên không có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng cho bà Hoa theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 Theo đó hợp đồng đặt cọc
Trang 9giữa bà Hoa và ông Lâm cũng vô hiệu và ông Lâm phải trả lại bà Hoa số tiền đã đặt cọc
Theo Khoản 1 Điều 142: Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện: Khi bà Hoa mua nhà thì cần liên hệ với chủ sở
hữu đích thực của căn nhà để thực hiện giao dịch Trước tiên là yêu cầu chủ sở hữu xác nhận bằng văn bản hoặc ký xác nhận vào hợp đồng đặt cọc của bà Hoa và ông Lâm, sau đó mới tiếp tục thực hiện hợp đồng với các chủ sở hữu đó Trường hợp
bà Sơn không đồng ý bán nhà thì bà Hoa không nên thực hiện giao dịch mua bán nhà với ông Lâm và phải đòi lại tiền cọc Tuy nhiên, ở đây bà Hoa vẫn thiết lập giao dịch mua bán nhà với ông Lâm và ông Lâm đồng ý, nhưng ông Lâm do
không phải là chủ sở hữu nên “Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.” tức là hợp đồng này trên thực tế vô hiệu tuyệt đối, kéo theo hợp đồng
đặt cọc cũng vô hiệu vì không có khả năng xảy ra Nên bà Hoa sẽ đòi lại được tiền đặt cọc
Qua những điều đã phân tích, theo em trong trường hợp này bà Hoa hoàn toàn có thể đòi lại được 50 triệu tiền đặt cọc mua bán nhà đối với ông Lâm.
KẾT THÚC
Các giao dịch dân sự đều rất quan trọng và phổ biến trong cuộc sống hàng ngày Cũng như các giao dịch liên quan đến đất thì việc nắm rõ về quy định của pháp luật sẽ giảm thiểu được các thiệt hại về tài sản cũng như các tranh chấp không đáng có Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các chế định về quy định của pháp luật đất đai, về giao dịch dân sự cũng là một vấn đề các nhà làm luật cần luôn cần quan tâm
để xây dựng hệ thống pháp luật thêm tiến bộ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào giao dịch dân sự, giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai để mọi người có thể tự tin tham gia vào các giao dịch về lĩnh vực đất đai làm tăng thêm tính cạnh tranh đúng pháp luật
Trang 10Tài liệu tham khảo:
1 Giáo trình: Luật đất đai – Trường ĐH Luật Hà Nội
2 Luật đất đai 2013
3 Luật nhà ở 2014
4 Luật dân sự 2015
5. http://tuvan.luatbaochinh.vn/
6. https://luatduonggia.vn/