Tòa án xét thấy khi giao kết hợp đồng vợ chồng ông Thành không cung cấp rõ thông tin về lô đất, mặt khác quyền sử dụng đất mà vợ chồng ông Thành chuyển nhượng không thuộc quyền sở hữu củ
Trang 1KHOA LUẬT QUỐC TẾ.
Trang 2V3n đ6 1: Thông tin trong giao k@t hAp đCng.
Tóm tắt bản án số 18A/2016/DSST ngày 15/6/2016 của Toà án nhân dân
TP Tuy Hoà tỉnh Phú Yên.
Nguyên đơn là vợ chồng ông Linh, bà Lợi và bị đơn là vợ chồng ông Thành, bà
Dinh
Xét xử sơ thẩm vụ việc “Tranh chấp đặt cọc”
Vợ chồng ông Linh, bà Lợi đã đặt cọc 50.000.000 để mua lô đất của vợ chồng
ông Thành, bà Dinh, tuy nhiên sau khi đặt cọc thì phát hiện lô đất này không hợp
pháp, không thể mua bán và cất nhà ở Vợ chồng ông Linh đến đòi tiền cọc nhưng vợ
chồng ông Thành không chịu trả cọc Do đó vợ chồng ông Linh khởi kiện yêu cầu
ông Thành phải trả tiền cọc Tòa án xét thấy khi giao kết hợp đồng vợ chồng ông
Thành không cung cấp rõ thông tin về lô đất, mặt khác quyền sử dụng đất mà vợ
chồng ông Thành chuyển nhượng không thuộc quyền sở hữu của mình mà là của ông
Dậu Vì vậy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không hợp pháp, yêu cầu khởi
kiện của vợ chồng ông Linh là có căn cứ chấp nhận
Tòa án quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Linh, buộc
vợ chồng ông Thành phải trả cho vợ chồng ông Linh 50.000.000 đồng về khoản tiền
cọc
Câu 1.1: Theo T\a án, bên bán có ngh^a v` cung c3p thông tin cho bên
mua v6 lô đ3t chuybn nhưAng không?
Trả lời:
Tòa án không đề câpH đến viêcH bên bán có nghIa vụ cung cấp thông tin cho
bên mua về lô đất chuyển nhượng Tòa chJ dKa trên những lLi khai của nguyên đơn
và bị đơn để xét xử: “Xét theo yêu cầu của ông Hà Văn Linh thì thấyrPng: Mục đRch
Trang 3vợ chồng ông Linh mua đất là để xây dKng nhà ở mà phải là đất thg cư theo quy địnhpháp luât;H Tuy nhiên diênH tRch đất mà vợ chồng ông Thành bán cho vợ chồng ôngLinh là đất vưLn theo nghị định 64 của ChRnh phủ mà đã có thông báo thu hồi đất nhưng khi kR giao kết hợp đồng đătHcọc vợ chồng ông không cung cấp rõ thông tin
về lô đất; MătHkhác quyền sử dụng đất mà vợ chồng ông Thành chuyển nhượng cho
vợ chồng ông Linh không thuôcH quyền sở hữu của mình mà của ông Trần DâuH nhưng vợ chồng ông Thành chuyển nhượng cho vợ chồng ông Linh Vì vâyH viêcH chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không hợp pháp cho nên hợp đồng đătHcọc giữa vợ chồng ông Hà Văn Linh và vợ chồng ông Đỗ Kim Thành đương nhiên vô hiêu;”H
Câu 1.2: Đối vfi hoàn cảnh như trong v` án, BLDS 2015 có buôc-bên bán phải cung c3p thông tin v6 lô đ3t chuybn nhưAng không? Vg sao?
Trả lời:
Khoản 1 Điều 366 BLDS 2015 quy định:“NgưLi chuyển giao quyền yêu cầu phải cung cấp thông tin cần thiết, chuyển giao giấy tL có liên quan cho ngưLi thế quyền” Khoản 2 Điều 408 BLDS 2015 quy định: “Trong trưLng hợp khi giao kết hợpđồng mà môtHbên biết hoăcH phải biết về viêcH hợp đồng có đji tượng không thể thKc hiênH được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thưLng thiêtHhki cho bên kia, trừ trưLng hợp bên kia biết hoăcH phải biết về viêcH hợp đồng có đji tượng không thể thKc hiê nH được.” Điều
443 BLDS 2015 có nêu: “bên bán có nghIa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hưlng dmn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thKc hiênH nghIa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thKc hiê n;H nếu bên bán vmn không thKc hiênHthì bên mua có quyền hủy bn hợp đồng và yêu cầu bồi thưLng thiêtHhki”
NghIa vụ thông tin trong các văn bản chJ tâ pH trung vào môtHsj trưLng hợp cụthể, chưa có tRnh khái quát cao cho các hợp đồng Về nghIa vụ thông tin đji vli hợpđồng nói chung, BLDS không có quy định rõ ràng Cụ thể: Trong phần chung điềuchJnh hợp đồng, BLDS có những quy định có thể được sử dụng để thiết lâ pH môtHnghIa vụ cung cấp thông tin như quy định về thiênH chR, trung thKc ViêcH bên cóthông tin quan trọng ảnh hưởng tli quyết định của bên kia mà không thông báo thì
Trang 4bị coi là môtHhành vi lừa dji Do vây,H nếu bên có thông tin mà không mujn bị chịu những chế tài do lừa dji hj phải cung cấp thông tin.
Câu 1.3: Việc Toà án đã theo hưfng giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn
có thuy@t ph`c không? Vg sao?
Trả lời:
Hưlng giải quyết trên của Toà án là không thuyết phục
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 127 BLDS 2015 thì lừa dji trong giao dịch dân sK chRnh là hành vi cj ý của một bên nhPm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tRnh chất của đji tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sK nên đã xác lập giao dịch
đó Do đó, vợ chồng ông Thành không cung cấp rõ thông tin về lô đất làm cho vợ chồng Linh hiểu lầm rPng đây là đất của vợ chồng ông Thành thì đây là giao dịch dân
sK trong tình trkng bị lừa dji chứ không phải trong tình trkng nhầm lmn Mặt khác quyền sử dụng đất mà vợ chồng ông Thành chuyển nhượng không thuộc quyền sở hữu của mình mà là của ông Dậu Còn về phRa ông Linh đã không kiểm tra đầy đủ thông tin, tài sản mình chuyển nhượng mà tiến hành thiết lập Hợp đồng đặt cọc Các bên đều có lỗi dmn đến Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu Theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều
131 BLDS 2015 thì vợ ông Thành phải hoàn trả toàn bộ sj tiền đặt cọc lki cho vợ chồng ông Linh
Câu 1.4: Đối vfi hoàn cảnh như trong v` án, BLDS 2015 có cho phép xử lý theo hưfng giao dịch chuybn nhưAng vô hiệu do nhầm lẫn không? Vg sao?
Trả lời:
Cơ sở pháp lý: Điều 126 BLDS 2015
Việc đất tranh chấp là đất nông nghiệp cấp theo Nghị định 64 và đã được thôngbáo nPm trong quy hokch giải tna buộc ông Thành phải biết; mặt khác việc ôngThành không đứng tên đất tranh chấp nhưng đã cung cấp sai thông tin gây nhầm lmncho vợ chồng ông Linh Và vợ chồng ông Linh cũng đã không tìm hiểu đầy đủ thôngtin về mảnh đất cũng như chủ sở hữu mảnh đất mà đã tiến hành giao dịch cũng có mộtphần lỗi Vợ chồng ông Linh buộc phải biết đây là đất nông nghiệp sắp bị giải tna vìtheo ông Thành đã đưa giấy tL đất cho ông Linh mượn giấy tL đất để tìm hiểu PhRaông Linh đã có sK nhầm lmn và không đkt được mục đRch
Trang 5của việc xác lập giao dịch Do vậy áp dụng BLDS 2015 thì có thể xử lý theo hưlnggiao dịch chuyển nhượng này giữa ông Linh và ông Thành là vô hiệu do nhầm lmn.
Trang 6V3n đ6 2: HAp đCng vô hiêu -môt-phần và hâu- quả hAp đCng vô
hiêu.-*Tóm tắt Quy@t định số 22/2020/DS-GĐT ngày 23/04/2020 của Hội đCng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao:
Nguyên đơn: anh Khanh, anh Tuấn và chị Vy Bị đơn: ông Học, bà Mỹ NgưLi
có quyền lợi, nghIa vụ liên quan: bà Dung
Vụ việc: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vli đất”
Ông Long đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tRch đất 252,6 m2 và tài sản gắn liền vli đất tki tJnh Bình Phưlc Sau đấy ông Long chết không để lki di chúc nên tài sản nêu trên của ông trở thành tài sản chung của gia đìnhgồm vợ là bà Dung và các con là anh Khanh, anh Tuấn và chị Vy Bà Dung làm ăn thua lỗ nên đã tK ý lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vli đất nêu trên cho ông Học, bà Mỹ mà không có ý kiến của cácanh, chị Khánh, Tuấn, Vy Bà Mỹ đến đòi nhà, các anh chị mli biết, nên không đồng ý việc chuyển nhượng
Toà sơ thẩm tuyên bj Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vli đất ngày 27/7/2011 giữa bà Dung vli ông Học, bà Mỹ là giaodịch vô hiệu
Toà phúc thẩm công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vli đất ngày 27/7/2011 giữa bà Dung vli ông Học, bà Mỹ có hiệu lKc pháp luật
Toà giám đjc thẩm sj 04/2017/DS-GĐT giữ nguyên Bản án dân sK phúc thẩm
Toà giám đjc thẩm sj 96/2019/KN-DS quyết định phần quyền sử dụng, quyền
sở hữu của bà Dung đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Học nếu đúng quy địnhcủa pháp luật thì có hiệu lKc Còn phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các anh,chị Khánh, Tuấn, Vy là vô hiệu
*Tóm tắt Quy@t định 319/2011/DS-GĐT ngày 28/3/2011 của T\a dân sự T\a án nhân dân tối cao:
Nguyên đơn: ông Vinh; bị đơn: ông Lôc,H bà Lan
Trang 7Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Ông Vinh cùng vợ chồng ông Lôc,H bà Lan lâpH hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng diênH tRch 953m2 đất vli giá thna thuâ Hn là 120.000.000đ, sau đó vợchồng ông LôcH thjng nhất blt cho ông 20.000.000đ và lâ pH lki hợp đồng chuyểnnhượng vli nô Hi dung vợ chồng ông LôcH chuyển nhượng 953m2 đất cho ông Vinhvli giá 100.000.000đ, ông Vinh đã trả 45.000.000đ Sau 8 tháng ông Vinh phải trảtiếp 45.000.000đ nếu sai hwn bên chuyển nhượng có quyền hủy hợp đồng, ông LôcHcam kết sau khi nhânH tiền đợt hai sx giao sg đn cho ông Vinh Sau đó ông Vinhcũng không giao tiền tiếp và ông LôcH cũng không giao giấy chứng nhânH quyền sửdụng đất Tiếp đó ông Vinh đến găpH vợ chồng ông LôcH nhưng không mang theotiền và vợ chồng ông LôcH không thKc hiênH tiếp hợp đồng vì ông Vinh không trảtiền đúng hkn Cả hai hợp đồng chuyển nhượng đều chưa được cơ quan Nhà nưlc cóthẩm quyền công chứng hoăcH chứng thKc
Tòa sơ thẩm và tòa phúc thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và xác định ông LôcH phải bồi thưLng ½ giá trị của toàn bô H thửa đất theo giá thịtrưLng
Tòa án nhân dân tji cao không chấp nhâ nH viêcH giải quyết hâuH quả hợpđồng vô hiêuH của Tòa sơ thẩm và Tòa phúc thẩm, vì ông Vinh đã trả được 45% giátrị thửa đất và cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệuthì ông Vinh chJ bồi thưLng thiệt hki là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đấttheo giá thị trưLng
Câu 2.1: Khi nào hAp đCng vô hiệu một phần, vô hiệu toàn bộ? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Trả lời:
Căn cứ theo Điều 112 BLDS 2015 thì hợp đồng không đáp ứng được 3 điềukiện quy định tki khản 1 và vi phkm về mặt hình thức quy định ở khoản 2 tki Điều
117 Bộ luật Dân sK năm 2015 thì sx bị vô hiệu, cụ thể như sau:
+ Chủ thể không có năng lKc pháp luật dân sK, năng lKc hành vi dân sK phù hợp vli giao dịch dân sK được xác lập
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sK không hoàn toàn tK nguyện
Trang 8+ Mục đRch và nội dung của giao dịch dân sK vi phkm điều cấm của luật, khôngtrái đko đức xã hội.
+ Vi phkm hình thức hợp đồng nếu luật có quy định hình thức bắt buộc
Hợp đồng vô hiệu từng phần là khi hợp đồng được xác lập mà có một phần nộidung của hợp đồng không có giá trị pháp lý nhưng phần đó không ảnh hưởng đếnhiệu lKc của các phần khác trong hợp đồng được quy định tki Điều 130 BLDS 2015.Thông thưLng, hợp đồng dân sK vô hiệu từng phần diễn ra khi các điều khoảntrong nội dung của hợp đồng độc lập vli nhau Phần nội dung bị vi phkm không làmảnh hưởng đến các nội dung khác còn lki trong hợp đồng dân sK đó
Hợp đồng vô hiệu toàn bộ là khi hợp đồng có toàn bộ nội dung bị vô hiệu, hoặcchJ một phần nội dung bị vô hiệu nhưng phần đó lki ảnh hưởng đến hiệu lKc củatoàn bộ hợp đồng VR dụ:
+ Căn cứ theo Điều 123 BLDS 2015 thì hợp đồng vô hiệu toàn bộ do vi phkmđiều cấm của luật, trái đko đức xã hội: hợp đồng có mục đRch, nội dung vi phkm điều cấm củapháp luật, trái đko đức xã hội bị vô hiệu toàn bộ từ thLi điểm giao kết hợp đồng
+ Căn cứ theo Điều 125 BLDS 2015 thì hợp đồng vô hiệu toàn bộ do vi phkmđiều kiện về năng lKc chủ thể: do ngưLi chưa thành niên, ngưLi mất năng lKc hành
vi dân sK, ngưLi có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, ngưLi bị hkn chế năng lKc hành vi dân sK xác lập, thKc hiện
+ Căn cứ theo Điều 127 BLDS 2015 thì hợp đồng vô hiệu toàn bộ do bị lừa dji,
đe dọa, cưỡng ép bên kia buộc phải thKc hiện kR kết hợp đồng Đó là hành vi vi phkm phápluật vì vậy mà hợp đồng sx không có hiệu lKc
Câu 2.2: Đoạn nào cho th3y trong Quy@t định số 22 đã có việc chuybn nhưAng tài sản chung của hộ gia đgnh mà không có sự đCng ý của t3t cả các thành viên của hộ gia đgnh?
Trả lời:
Đokn trong phần nội dung vụ án cho thấy của Quyết định sj 22 đã có việcchuyển nhượng tài sản chung của hộ gia đình mà không có sK đồng ý của tất cả cácthành viên của hộ gia đình: “Do làm ăn thua lỗ, ngày 27/07/2011, bà Dung tK ý lập
Trang 9Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vli đất nêu trên choông Trần Thiết Học, bà Đào Thị Mỹ mà không có ý kiến của các anh,chị Ngày15/10/2011, khi bà Mỹ đến đòi nhà, các anh, chị mli biết, nên không đồng ý việcchuyển nhượng.”
Câu 2.3: Đoạn nào trong Quy@t định số 22 cho th3y Hội đCng thẩm phán theo hưfng hAp đCng chuybn nhưAng trên chỉ vô hiệu một phần?
Trả lời:
Đokn trong phần nhận thấy của Quyết định sj 22 cho thấy Hội đồng thẩm phántheo hưlng hợp đồng chuyển nhượng trên chJ vô hiệu một phần: “TrưLng hợp này,
do các thành viên trong gia đình không có thoả thuận về quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu tài sản gắn liền vli đất nên xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tàisản gắn liền vli đất của các thành viên trong hộ gia đình theo phần và áp dụng quyđịnh về sỡ hữu chung theo phần để giải quyết Theo đó, phần quyền sử dụng, quyền
sở hữu của bà Dung đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Học nếu đúng quy địnhcủa pháp luật thì có hiệu lKc Còn phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các anh,chị Khánh, Tuấn, Vy là vô hiệu theo quy định tki Điều 135 Bộ luật Dân sK 2015.”
Câu 2.4: Suy ngh^ của anh/chị v6 việc Hội đCng thẩm phán theo hưfng hAp đCng chuybn nhưAng trên chỉ vô hiệu một phần.
Trả lời:
Theo Nghị định sj 181/2004/NĐ-CP tki khoản 2 Điều 146 và tki khoản 2 Điều
109 BLDS 2005 từ hai quy định trên cho thấy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, vì dù cả ông Học, bà Mỹ và bà Dung đều biết tài sản huyểnc nhượng là tài sản của hộ gia đình và việc xác nhận Hợp đồng ủy quyền không đúng quy định pháp luật
Hội đồng thẩm phán áp dụng Điều 216, khoản 1 Điều 223 BLDS 2005 để xácnhận phần đất của bà Dung vmn sx được chuyển nhượng cho ông Học, bà Mỹ nênhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chJ vô hiệu một phần là chưa hợp lý Vìtheo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013: “TrưLng hợp nhóm ngưLi sử dụngđất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm,nếu từng thành viên của nhóm mujn thKc hiện quyền đji vli phần quyền sử
Trang 10dụng đất của mình thì phải thKc hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vliđất và được thKc hiện quyền và nghIa vụ của ngưLi sử dụng đất theo quy định củaLuật này.
TrưLng hợp quyền sử dụng đất của nhóm ngưLi sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho ngưLi đki diện để thKc hiện quyền và nghIa vụ của nhóm ngưLi sử dụng đất.” Vì vậy, bà Dung chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu cho ông Học, bà Mỹ do hợp đồng còn hiệu lKc một phần là không hợp lý vì trưlckhi chuyển nhượng phải làm thủ tục phân tách làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vli đất
Câu 2.5: Thay đổi v6 hậu quả của hAp đCng vô hiệu giữa BLDS 2005 và BLDS 2015.
Trả lời:
BLDS 2005 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sK vô hiệu (Khoản 2 Điều 137): “Trừ trưLng hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật” Ở đây chúng ta có thể thấy được nếu hoa lợi, lợitức thu được không thuộc trưLng hợp bị tịch thu thì nó phải được hoàn trả lki cho ngưLi đã giao tài sản Do nPm trong phần “khôi phục lki trkng thái ban đầu” dmn đến việc khi hoa lợi, lợi tức phát sinh sx được giải quyết như thế nào khi nó làm thay đgi trkng thái ban đầu của tài sản
BLDS 2015 đã khắc phục được vấn đề trên, tách hoa lợi, lợi tức ra một khoảnriêng (Khoản 3 Điều 131) và không còn phụ thuộc vào việc “khôi phục lki trkng tháiban đầu”
Câu 2.6: Trong Quy@t định số 319, lỗi của các bên đưAc T\a giám đốc thẩm xác định như th@ nào?
Trả lời:
Trong quyết định 319, Tòa giám đjc thẩm đã xác định hai bên cùng có lỗi:
+ Nguyên đơn (ông Vinh): không thKc hiện nghIa vụ trả tiền thanh toán đợt 2 theo thna thuận của các bên
+ Bị đơn (ông Lộc, bà Lan): không giao sg đn theo đúng thna thuận
Trang 11Câu 2.7: Quy@t định số 319, lỗi của các bên đưAc T\a giám đốc thẩm xác định như th@ nào?
Câu 2.8: Suy ngh^ của anh chị v6 huóng giải quy@t trên của toà dân sự.
Trả lời:
Hưlng giải quyết của Toà Dân sK cho rPng “cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông Vinh chJ được bồi thưLng thiệt hki là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thừa đất theo giá thị trưLng” là không hợp lý
Xét về lỗi thì cả vợ chồng ông Lộc và ông Vinh đều có lỗi trong việc dmn đến hợp đồng vô hiệu theo Nhưng lỗi của ông Vinh là không trả tiền đúng hkn cho vợ chồng ông Lộc nên theo khoản 2 điều 131 BLDS 2015 thì một khi giao dịch dân sK này vộ hiệu thì ông Lộc trả lki cho ông Vinh 45 triệu (các bên hoàn trả lki cho nhau những gì đã nhận) và vì ông Vinh chJ mli trả được 45 triệu nên ông Lộc chJ phải bồi thưLng cho ông Vinh chênh lệch của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trưLng Lúc này ông Lộc đã bồi thưLng xong phần thiệt hki cho ông Vinh do lỗi của mình gây ra
và ông Vinh cũng đã hoàn thành xong bồi thưLng cho việc chậm thanh toán của mình(chJ nhận lki phần chênh lệch tương ứng vli sj tiền đã thanh toán) Nên nếu Toà Dân
sK chJ cho phép ông Vinh được hưởng mức bồi thưLng thiệt hki là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trưLng thì lúc này Toà đã buộc ông Vinh phải bồi thưLng thiệt hki do lỗi chậm trả tiền của mình đến 2 lần, như vậy là không đảm bảo lợi Rch cho ông Vinh
Trang 12Câu 2.9: Vfi các thông tin trong Quy@t định số 319 , ông Vinh sẽ đưAc bCi thường khoản ti6n c` thb là bao nhiêu? Vg sao?
Trả lời:
Sj tiền ông Vinh được bồi thưLng ½ x 45% x333.550=52.548.750 vnđ vì theoquyết định của Toà án thì ông Vinh chJ được bồi thưLng thiệt hki là ½ chênh lệchcủa 45% giá trị thừa đất theo giá thị trưLng