MÔN học PHÁP LUẬT về hợp ĐỒNG và bồi THƯỜNG THIỆT hại NGOÀI hợp ĐỒNG buổi thảo luận thứ 4 bảo đảm THỰC HIỆN NGHĨA vụ

Trả lời: Trong thực tiễn xét xử, có nhiều quan điểm cho rằng, “căn cứ Điều 105 BLDS 2015, Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối vớ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA: LUẬT (CLC)

MÔN HỌC: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI

NGOÀI HỢP ĐỒNG Buổi thảo luận thứ 4 BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ Lớp: CLC – 44B NHÓM 1

Giảng viên: ThS Nguyễn Nhật Thanh

Lê Tấn Thành (MSSV: 195 380 101 3198)

Lê Thị Kim Ngọc (MSSV: 195 380 101 1162)

Lê Thanh Phượng Uyên (MSSV: 195 380 101 4269)

Nguyễn Chung Phương Tú (MSSV: 195 380 101 2315)

Nguyễn Mai Trang (MSSV: 195 380 101 3239)

Võ Quỳnh Như (MSSV: 195 380 101 4163)

Huỳnh Tố Như (MSSV: 195 380 101 2201)

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2020

VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ

Tóm tắt Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa án nhân dân TP.HCM.

Ông Phạm Bá Minh là chủ doanh nghiệp cầm đồ Bá Minh.Vào ngày 14/09/2007, bà BùiThị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo thế chấp cho ông Minh một giấy sử dụng sạp D2-

9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000đ, thời hạn vay là 6 tháng, lãi suất 3%/1 tháng.Khi hết thời hạn hợp đồng, ông Thảo bà Khen không thanh toán được nên đã kéo dài số

nợ trên Cho đến nay thì mới thanh toán được tiền lãi của 22 tháng là 29.600.000đ, còn

nợ 10.000.000đ tiền lãi nên ông Minh yêu cầu trả vốn lẫn lãi là

70.000.000đ trong vòng 1 tháng Về phần mình, ông Thảo và bà Khen đề nghị trả sốtiền trên trong thời hạn 12 tháng

đã bác bỏ nhận định này vì giao dịch trên không trái pháp luật, trái đạo đức, tuân thủ đủcác quy định về nội dung và hình thức nên không thể tuyên vô hiệu Hội đồng xét xửgiám đốc thẩm cũng đã đồng ý với kháng nghị trên.

Câu 1.1: Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quan đến tài sản

có thể dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Trả lời:

Điều 320, 331, 332 Bộ luật dân sự 2005 Điều 320 Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1 Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc

quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.

2 Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật

hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Vật hình thành

trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên

bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch

bảo đảm được giao kết.

Điều 321 Tiền, giấy tờ có giá dùng để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự

Tiền, trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu và giấy tờ có giá khác

được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Điều 322 Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự

1 Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao

gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu

công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền

Điều 295 BLDS 2015 Điều 295 Tài sản bảo đảm

1 Tài sản bảo đảm phảithuộc quyền sở hữu của

bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

2 Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

3 Tài sản bảo đảm có thể

là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

4 Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá

đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật trị nghĩa vụ được bảo bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong đảm doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh

từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

2 Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp

luật về đất đai

3 Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ

luật này và pháp luật về tài nguyên

BLDS 2015 đã có sự thay đổi về chế định liên quan đến tài sản có thể dùng để bảođảm thực hiện nghĩa vụ dân sự so với BLDS 2005 BLDS 2015 chỉ có 1 điều luật là

Điều 295 Còn BLDS 2005 có tới 3 điều luật quy định về tài sản bảo đảm là Điều 320,

321 và 322 Cũng chính bởi việc tách riêng các loại tài sản ra như vậy nên BLDS 2005

chỉ cho phép “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.”, trong khi đó các loại tài sản còn lại thì chỉ đi ghi ngắn gọn là: “Tiền, trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu và giấy tờ có giá khác được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.” Việc này vô hình chung lại khiến người dân hiểu

lầm rằng chỉ có vật mới cần điều kiện thuộc quyền sở hữu và phải được phép giao dịch,còn các loại tài sản còn lại thì như thế nào cũng được, không cần xác định là có quyền

sở hữu và không cần phải cấp phép được giao dịch Việc quy định của BLDS 2005 theohướng liệt kê, sẽ dẫn đến tình trạng quy định không đầy đủ Do vậy, BLDS 2015 đãkhắc phục được những nhược điểm này

Vấn đề liên quan đến tài sản có thể dùng để bảm đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của BLDS 2015 có nhiều thay đổi so với BLDS 2005, cụ thể như sau:

Thứ nhất, khoản 1 Điều 320 BLDS 2015 và khoản 1 Điều 295 BLDS 2015 thì

BLDS 2005 chỉ quy định vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vậthiện có và vật được hình thành trong tương lai gồm động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm Trong khi đó BLDS 2015 thì bỏ quy định này

và chỉ ghi ngắn gọn chữ “tài sản” Việc này giúp loại bỏ rườm rà và có phần bao quát hơn khi thực hiện giao dịch bảo đảm Ở BLDS 2015 đã bỏ đi quy định “được phép giao dịch” và chỉ quy định “trừ trường hợp cầm giữ, bảo lưu quyền tài sản” Bởi lẽ, việc bỏ quy định này không phải là cho phép sử dụng tài sản không được phép giao dịch để bảo đảm mà là ở các quy định chung đã

có hướng giải quyết Trong Báo cáo tổng hợp của Bộ Tư pháp về ý kiến nhân

dân với Dự thảo đã nêu “về nguyên tắc, tài sản được đem vào giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật Nguyên tắc này áp dụng chung cho các loại giao dịch, trong đó có giao dịch bảo đảm”.

Ngoài ra, BLDS 2015 bổ sung thêm hai biện pháp bảo đảm mới, đó là “cầm giữ tài sản” và “bảo lưu quyền sở hữu” Tuy nhiên, đây không phải là các quy

định mới, mà thực tế đã được ghi nhận và thể hiện trong BLDS 2005 nhưngkhông phải được quy định như là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự Điểm mới này cho thấy sự tiệm cận với thông lệ quốc tế về bảo đảm thựchiện nghĩa vụ

Thứ hai, khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 và khoản 3 Điều 295 BLDS 2015 thì

BLDS 2015 không làm rõ thế nào là tài sản hình thành trong tương lai như tại BLDS 2005 Việc thay đổi như vậy là tránh được sự khó hiểu và rườm rà vì đã

có quy định trong phần Tài sản thuộc những vấn đề chung của BLDS tại Điều

108 BLDS 2015

Thứ ba, BLDS 2015 cũng bổ sung thêm quy định về giá trị của tài sản bảo đảm

tại Khoản 2 Điều 295: “Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được “ và khoản 4 Điều 295: “Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm” Ở khoản 2

thì quy định này được đưa vào để có thể xác định cụ thể tài sản bảo đảm, để có

thể dễ dàng bảo vệ quyền và lợi ích của bên Ở khoản 4 thì quy định này tạo ra

sự linh hoạt và cho phép các bên thỏa thuận, nhất là vay vốn ngân hàng thươngmại của Nhà nước, không lo sợ về việc cán bộ ngân hàng bị hình sự hóa trong trường hợp tài sản bảo đảm có giá trị nhỏ hơn khoản vay Thông thường, giá trịthực của tài sản bảo đảm được xác định thông qua bán đấu giá tài sản đó, còn việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm trước khi nhận tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ mang tính tương đối và để làm căn cứ xác định mức chovay sao cho việc thu hồi khoản vay an toàn

Câu 1.2: Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp

để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?

Trả lời:

- Đoạn của bản án 208 cho thấy bên vay dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo

thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay: “Ông Phạm Bá Minh trình bày: Ông là chủ doanh nghiệp cầm đồ Bá Minh Vào ngày 14-09-2007 bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo có thế chấp cho ông một giấy sử dụng sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000 đồng, thời hạn cho vay là 6 tháng, lãi suất thỏa thuận là 3%/tháng” và “Bị đơn bà Bùi Thị Khen và ông Nguyễn Khắc Thảo xác nhận: Có thế chấp một tờ giấy sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay 60.000.000đ cho ông Phạm Bá Minh là chủ dịch vụ cầm đồ Bá Minh Lãi suất 3%/tháng”.

Câu 1.3: Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao?

Trả lời:

Trong thực tiễn xét xử, có nhiều quan điểm cho rằng, “căn cứ Điều 105 BLDS

2015, Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm

quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền

tài sản khác.” và căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” để xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là văn

bản chứa đựng thông tin về Quyền sử dụng đất, là văn bản chứng quyền, không phải là

tài sản và không thể xem là loại giấy tờ có giá.” và cho rằng “giấy chứng nhận quyền sử dụng là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, cho thấy nội dung này hàm chứa một số quyền về tài sản gắn liền với đất.” và có quan điểm cho rằng giấy chứng nhận sạp không hội đủ những đặc điểm của tài sản nên không được xem là

một loại tài sản Bởi vì, giấy chứng nhận sạp chỉ

ghi nhận quyền được sử dụng sạp để chủ thể sử dụng, chứ không có đặc quyền nào khácđối với cái sạp, không nằm trong danh mục các loại giấy tờ có giá quy định tại Khoản 9

Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: “9 Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch”, và cũng không phải là vật, tiền và

quyền tài sản, do vậy giấy chứng nhận sạp không phải là quyền tài sản

Tuy nhiên theo quan điểm của cá nhân tôi, nên xem Giấy chứng nhân sạp là tàisản Bởi lẽ, dựa trên khái niệm tài sản theo Điều 105 BLDS 2015, Giấy chứng nhận sạpkhông là giấy tờ có giá, tuy nhiên có thể xem Giấy chứng nhận sạp là vật bởi Giấychứng nhận sạp tồn tại dưới một hình thức vật chất nhất định, thậm có hình dáng cụ thể(là một tờ giấy) nằm trong khả năng chiếm hữu của con người (có thể nắm giữ, chiếmgiữ, quản lý đối với Giấy chứng sạp), có giá trị sử dụng (dùng để chứng minh quyền sửdụng sạp hợp pháp đối với người sử dụng sạp) Việc Giấy chứng nhận sạp tham gia traođổi mua bán không làm mất đi bản chất tài sản của nó.; Thứ hai, việc coi Giấy chứngnhận sạp không là tài sản nó dẫn tới nhiều hệ quả không giải thích được về mặt lý luận

và thực tế Xuất phát từ những chế định về kiện đòi tài sản và thực tiễn cho thấy, cácloại giấy tờ này có một ý nghĩa rất quan trọng Đồng thời nhận thức này làm ảnh hưởngtrực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng sạp Cụ thể, theo quy định của pháp luật hiệnhành quyền sở hữu và quyền định đoạt có thể thực hiện trên các đối tượng là tài sản Do

đó việc coi Giấy chứng nhận sạp không là tài sản đã tước bỏ quyền chiếm hữu và sửdụng hợp pháp của người sử dụng đất đối với loại giấy tờ này

Câu 1.4: Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có được Tòa

án chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?

Trả lời:

- Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không được tòa án chấp nhận

- Đoạn của bản án cho câu trả lời: “Xét sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm

cố, nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là giấy đăng kí sử dụng sạp, khôngphải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành ántrả tiền cho ông Minh”

Câu 1.5: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa án đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ

Trả lời:

Theo nhóm tôi, nhóm tôi chưa hoàn toàn đồng ý với hướng giải quyết và cơ sở pháp lý của Tòa đối với việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ

Thứ nhất, theo Tòa án là “…giấy chứng nhận sạp D2-9 tại chợ Tân Hương là

giấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu, nên giấy chứng nhận trên không

đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh.” Do đó, Tòa án đã

khẳng định giấy chứng nhận sạp không phải là tài sản Nhưng vấn đề ở đây là Tòa án

chỉ mới so sánh giấy chứng nhận sạp đối với quyền tài sản, chứ vẫn chưa so sánh “ vật,

tiền, giấy tờ có giá” là tài sản được căn cứ Điều 163 BLDS 2005, trong khi đó bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ là tài sản chứ không riêng mỗi quyền sở hữu là tài sản Cho nên việcTòa án đưa ra quyết định như vậy để khẳng định giấy chứng nhận sạp không đủ cơ sởpháp lý để để thi hành án là chưa thỏa đáng

Thứ hai¸ theo quan điểm nhóm tôi với khái niệm tài sản được quy định trong

BLDS 2005

Tiền là một loại tàn sản đặc biệt, chỉ có Ngân hàng Nhà nước độc quyền phát hành; thực hiện chức năng thanh toán đa năng, công cụ lũy tài sản và cộng cụ định giá các loại tài sản khác Đối với khái niệm về tiền thì ta có thể thấy rõ được giấy chứng nhận sạp không phải là do Ngân hàng nhà nước ban hành do

đó giấy chứng nhận sạp không phải là tiền,Giấy chứng nhận sạp không phải là là giấy tờ có giá Vì nếu áp dụng BLDS

2015, giấy tờ có giá được hiểu là giấy tờ trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao dịch dân sự Giấy tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, tín phiếu, hồi phiếu, kỳ phiếu, công trái… Xét về mặt hình thức giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật định Nội dung thể hiện trên giấy tờ có giá là thể hiện quyền tài sản, giá của giấy tờ có giá là giá trị quyền tài sản và quyền này được pháp luật bảo vệ Giấy tờ có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng với điều kiện chuyển nhượng tòan bộ một lần, việc chuyển nhượng một phần giấy

tờ có giá là vô hiệu Ngoài ra, giấy tờ có giá có tính thời hạn, tính có thể đưa rayêu cầu, tính rủi ro Ngoài ra còn có các loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy đăng ký xe máy,… không phải là giấy tờ

có giá Những loại giấy tờ này chỉ được coi là một vật thuộc sở hữu của người đứng tên trên giấy tờ đó

Nhưng nhóm tôi cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là tài sản Bởi lẽ, dựa trên khái niệm tài sản theo Điều 105 BLDS

2015, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không là giấy tờ có giá, tuy nhiên có thể xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vật bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tồn tại dưới một hình thức vật chất nhất định, thậm có hình dáng cụ thể (là một tờ

giấy) nằm trong khả năng chiếm hữu của con người (có thể nắm giữ, chiếm giữ, quản lýđối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), có giá trị sử dụng (dùng để chứng minhquyền sử dụng đất hợp pháp đối với người sử dụng đất) Việc Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tham gia trao đổi mua bán không làm mất đi bản chất tài sản của nó Thực

tế vẫn có một số loại tài sản nhà nước cấm lưu thông như: vũ khí quân dụng, vũ khí thểthao…; Thứ hai, việc coi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không là tài sản nó dẫntới nhiều hệ quả không giải thích được về mặt lý luận và thực tế Xuất phát từ nhữngchế định về kiện đòi tài sản và thực tiễn cho thấy, các loại giấy tờ này có một

ý nghĩa rất quan trọng Đồng thời nhận thức này làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợicủa người sử dụng sạp Cụ thể, theo quy định của pháp luật hiện hành quyền sở hữu và quyềnđịnh đoạt có thể thực hiện trên các đối tượng là tài sản Do đó việc coi Giấy chứng nhận sạpkhông là tài sản đã tước bỏ quyền chiếm hữu và sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất đốivới loại giấy tờ này

Qua những luận điểm đó, nhóm tôi cho rằng hướng giải quyết của Tòa án vẫn chưa phù hợp và khách quan

Câu 1.6: Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùng quyền sử dụng đất để cầm cố?

Trả lời:

- Tại đoạn Xét thấy của quyết định số 2 đã cho thấy các bên đã dùng quyền sửdụng đất để cầm cố: “Ngày 30/08/1995 vợ chồng ông Võ Văn Ôn và Lê Thị Xanh cùng ôngNguyễn Văn Rành thỏa thuận việc thục đất Hai bên có lập “Giấy thục đất làm ruộng” với nộidung giống như việc cầm cố tài sản Theo lời khai của nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận làcầm cố đất (BL số 08, 09, 10, 10, 19, 20)”

Câu 1.7: Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?

Trả lời:

Đến Luật Đất đai 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Luật Đất đai 2003)

thì người sử dụng đất có “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốnquyền sử dụng đất”

Tuy Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013 không quy định về quyền

cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm cầm cố quyền sử dụng đất

Theo quy định của BLDS 2015 thì bất động sản bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà,

công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật Và BLDS 2015 cũng quy định đất đai là một trong những tài sản công thuộc sở hữu toàn dân (Điều 197); Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là đại diện, thực hiện quyền của

chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân; Chính phủ thống nhất quản lý và bảo

đảm sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và tiết kiệm tài sản thuộc sở hữu toàn dân (Điều 198) Vì vậy, cũng có ý kiến băn khoăn là Điều 309 BLDS 2015 đưa ra định nghĩa về

cầm cố tài sản trong đó có nội dung bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố, nếu vậy quyền sử dụng đất sẽ không được cầm cố Về vấn

đề này, chúng tôi cho rằng:

–Với quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” và Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được

bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng

đất và các quyền tài sản khác” Mặc dù BLDS 2015 không quy định quyền sử dụng đất

là bất động sản nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quy định cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản

– Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định trong

BLDS 2015 là các bên tham gia quan hệ xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ

dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏathuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thựchiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng Có thể thấy, đây là điểm

khác biệt có ý nghĩa vô cùng to lớn của BLDS 2015 so với BLDS 1995 và BLDS 2005.

– Vì quyền sử dụng đất được luật thừa nhận là quyền tài sản, là bất động sản nên quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể có quyền sử dụng đất đó Đây là quyền tài sản đặc biệt do quan điểm của Nhà nước coi đất là loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, tài nguyên khan hiếm, phân bổ hạn điền cho phù hợp với số dân, tránh đầu cơ tích tụ đất

Vì vậy, với quy định hiện nay của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hoàn

toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn không vi phạm điều cấm của luật, không

trái đạo đức xã hội Bởi lẽ, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động sản, Luật Đất đai

2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định người sử

dụng đất “được” thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất

đai (khoản 1 Điều 167) mà không có quy định hạn chế quyền của người sử dụng Do

đó, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015

Câu 1.8: Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùng quyền sử dụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câu trả lời?

Trả lời:

- Toà Án đã chấp nhận việc dùng quyền sử dụng đất để cầm cố, thể hiện qua đoạn:

“Xét việc giao dịch thục đất nêu trên là tương tự với giao dịch cầm cố tài sản, do đó phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giải quyết Về nội dung thì giao dịch thục đất nêu trên phù hợp với quy định về cầm cố tài sản của BLDS (Điều 326, 327), do đó cần áp dụng các quy định về cầm cố tài sản của BLDS để giải quyết mới bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch”

Câu 1.9: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 02.

Trả lời:

Theo suy nghĩa của nhóm tôi, hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định

số 02 chưa phù hợp với qui định của pháp luật tại thời điểm vụ việc xảy ra

Khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định:

“Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà vănbản đó đang có hiệu lực” Với vụ án này được xảy ra tại thời điểm năm 1995, do đó phải

áp dụng Thông tư liên tịch của Ngân hàng Nhà nước - Thương mại số 02/TT/LB ngày 3 tháng 10 năm 1995 hướng dẫn kinh doanh dịch vụ cầm đồ Tại Điều 2 Mục

I TTLT 02 quy định tài sản cầm cố phải là động sản Do đó, hướng giải quyết trên của

Tòa án thừa nhận cầm cố tài sản bao gồm bất động sản là không đúng quy định củapháp luật

Dù vụ việc này áp dụng được BLDS 2005 như Tòa án xử lý thì theo nhóm tôi cho

rằng hướng giải quyết của Tòa án vẫn chưa phù hợp Vì căn cứ Điều 328 BLDS 2005

quy định về hiệu lực của cầm cố tài sản: “Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố.” nhưng đối với mọi thủ tục hành chính về đất

đai phải tuân theo Chương V Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai của

Luật Đất đai (có hiệu lực ngày 1 tháng 07 năm 2014) quy định mọi thủ tục hành chính

về quản lý và sử dụng đất đai đều phải có sự chứng nhận của công chứng (từ điều 122đến 131) mới có hiệu lực, nhưng không có về thủ tục công chứng đối với cầm cố đấtđai, do đó ở cơ quan công chứng về thủ tục quản lý và sử dụng đất đai sẽ không có thẩmquyền để công chứng, dẫn đến việc cầm cố đất đai không thể thực thi

Câu 1.10: Đoạn nào của Bản án số 04 cho thấy người nhận thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân?

Trả lời:

- Tại phần xét thấy của bản án:“Pháp luật chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau Do vậy, việc bà Phạm Thị Ngọc Hồng giao các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Vương Kim Long để vay tiền là không đúng quy định của pháp luật…”.

Câu 1.11: Có quy định nào cho phép cá nhân nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không? Nếu có, nêu cơ sở văn bản.

Trả lời:

Có Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định “Thế chấp tài sản là việc một bên

(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013, cá nhân sử dụng đất nông

nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụngđất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước côngnhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,

nhận thừa kế có quyền “thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép

hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp

luật.”

Theo điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013 thì cá nhân được Nhà nước

cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam,

tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.”

Tại khoản 2 Điều 144 Luật nhà ở 2014 quy định “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.”

Điều kiện của cá nhân, tổ chức nhận thế chấp nhà ở được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

2 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán

nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có

đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán

nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc

vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, các quy định của pháp luâ €t hiê €n hành đều cho phép cá nhân,ổ tchức

nhâ €n thế chấp quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Câu 1.12: Đoạn nào của Bản án số 04 cho thấy Tòa án không chấp nhận cho cá nhân nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ?

Câu 1.13: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án

Trả lời:

Theo suy nghĩa của nhóm tôi, hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định

số 04 chưa phù hợp với qui định của pháp luật tại thời điểm vụ việc xảy ra

Khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định:

“Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà vănbản đó đang có hiệu lực” Với vụ án này được xảy ra tại thời điểm năm 2003, do đó phải

áp dụng BLDS 1995, cho nên việc Tòa áp dụng BLDS 2005 và Luật Đất đai 2003 cho

vụ án này là không hợp lý

Việc Tòa án căn cứ khoản 1, Điều 106 và Điểm d, khoản 2, Điều 110 của Luật Đất đai 2003 để khẳng định không được thế chấp giữa cá nhân với nhau là không hợp

lý Đây là vụ án không thuộc sự điều chỉnh Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực ngày 1 tháng

07 năm 2014) Cho nên căn cứ vào Luật Đất đai 1993 thì khoản 2 Điều 77 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.” Do đó,

việc Tòa án phủ nhận hợp đồng có biện pháp bảo đảm thế chấp giữa cá nhân với nhau làkhông hợp lí

Vì hợp đồng vay được xác lập vào ngày 08/7/2003 cho nên lãi suất phải được xác

định theo khoản 1 Quyết định số 1324/2002/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc công bố lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam là 0,62%/tháng

(7,44%/năm) Nhưng đối với hợp đồng vay trong vụ án này là 3%/ tháng (36%/năm), do

đó đây là hợp đồng cho vay nặng lãi trái pháp luật Hậu quả pháp lý căn cứ Điều 136 BLDS 1995 quy định nếu không có một trong các điều kiện ở Điều 131 thì vô hiệu, do

đó căn cứ Điều 131 trong đó có quy định mục đích và nội dung hợp đồng phải không

trái pháp luật Do đó, hợp đồng cho vay này không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứtquyền nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập

VẤN ĐỀ 2: ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Câu 2.1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trả lời:

BLDS 2015 đã đổi mới căn bản cách tiếp cận về đăng ký biện pháp bảo đảm, từ đăng ký là “nghĩa vụ” của công dân sang đăng ký là “quyền” của công dân.

BLDS 2005 đã quy định đăng ký biện pháp bảo đảm là nghĩa vụ của các bên tronghợp đồng thế chấp Tuy nhiên, BLDS 2015 đã có cách tiếp cận mang tính chất đổi mới

về đăng ký biện pháp bảo đảm, BLDS 2015 quy định biện pháp bảo đảm là “quyền” của

bên nhận thế chấp (khoản 4 Điều 323 BLDS 2015” Việc tiếp cận đăng ký biện pháp

bảo đảm dưới góc độ quyền công dân của BLDS 2015 có ý nghĩa và tác động rất lớn đốivới công tác xây dựng và hoàn hiện thể chế về đăng ký biện pháp bảo đảm, cũng nhưthực tiễn vận hành hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, cụ thể như sau:

+ Đối với với việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về dăng ký biện pháp bảođảm: Việc tiếp cận đăng ký biện pháp bảo đảm với tư cách là quyền dân sự của công dân sẽtác động đến cơ chế điều chỉnh đối với pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm Bởi vì, khiđăng ký biện pháp bảo đảm được quy định dưới góc độ là quyền công dân thì pháp luật vềdăng ký biện pháp bảo đảm sẽ phải điều chỉnh theo hướng hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người dântrong việc thực hiện quyền dân sự của mình chứ không chỉ dừng lại ở mức độ mô tả hành vi,các bước thực hiện thủ tục hành chính thuần túy Như vậy, với cách tiếp cận đăng ký biệnpháp bảo đảm là “quyền” của công dân, BLDS 2015 sẽ góp phần phát huy dân chủ, bảo vệ vàbảo đảm hơn nữa quyền của công dân trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm

+ Với quy định đăng ký biện pháp bảo đảm là quyền của công dân, BLDS năm

2015 đang hướng đến xây dựng một hệ thống đăng ký biện pháp bảo dram theo mô hình hệ thống đăng ký có giá trị đối kháng với người thứ ba chứ không phải mô hình hệ thống đăng

ký nhằm xác lập quyền

Theo BLDS năm 2015, việc đăng ký biện pháp bảo đảm chỉ mang tính bắt buộc

và là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định (khoản 1 Điều 298 BLDS 2015) Cùng với các quy định tách biệt về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm và thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm, thì việc quy định đăng ký biện pháp bảo đảm là quyền của công dân trong BLDS năm 2015 đã cho thấy bước chuyển biến mới trong tư duy của các nhàlập pháp đối với thiết chế đăng ký biện pháp bảo đảm, phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013 và thực tiễn vận hành hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm nước ta trong thời gian vừa qua

+ Việc đổi mới cách tiếp cận về đăng ký BPBĐ của BLDS 2015 là có sở pháp lýquan trọng để cải thiện cơ bản chất lượng cung cấp dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin vềBPBĐ của các cơ quan đăng ký

Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta vẫn đang vận hành trong quá trình chuyển đổi chế độ hành chính từ chế độ hành chính “cai quản” sang chế độ hành chính “phục vụ” Do vậy ở một số cơ quan đăng ký, thay vì tư duy đăng ký là “phục vụ” người dân thì hiện tại, một số cán bộ lại nhận thức vấn đề đăng ký là “cho” người dân Vì vậy vẫn còn tình trạng gây khó khăn, thậm chí là nhũng nhiễu người dân trong quá trình cung cấp dịch vụ công về đăng ký Điều này cho thấy, khi đăng ký BPBĐ chưa chưa được nhận thức là “quyền của công dân” thì sẽ vẫn còn tồn tại cơ chế “xin-cho” và tâm lý “xin-cho” trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký Do đó, việc BLDS

2015 quy định quy định đăng ký BPBĐ dưới góc độ quyền công dân đã mang lại giá

trị thực tiễn rất lớn trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ đăng ký BPBĐ Nó có ý nghĩa trong việc xóa bỏ thói quen “ban phát”, “ban ơn” và tạo lập, xây dựng “văn hóa” phục vụ người dân trong hệ thống cơ quan đăng ký Đây chính là nền tảng, là tiền đề pháp lý quan trọng trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin về BPBĐ cho người dân và cộng đồng doanh nghiệp.

Với việc xác định đối tượng của hoạt động đăng ký là “biện pháp bảo đảm”, BLDS 2015 đã tiếp cận gần hơn với thiết chế đăng ký “quyền”, chứ không phải đăng ký hình thức ghi nhận và thể hiện thảo thuận của các bên trong quan

hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (giao dịch bảo đảm) như BLDS 2005 Việc BLDS 2015 quy định đăng ký đối với BPBĐ, chứ không phải đăng ký đối với giao dịch bảo đảm (hình thức thảo thuận của các bên về biện pháp bảo đảm) như BLDS 2005 là phù hợp với tiệm cận hơn với vai trò, địa vị pháp lý của thiết chế dăng ký trong nền kinh tế thị trường, đó chính là thiết chế “đăng ký quyền, công bố quyền và công khai quyền”

BLDS 2015 đã có cách tiếp cận đúng hơn và khoa học hơn về giá trị pháp lý (hệ quả pháp lý) của đăng ký biện pháp bảo đảm

Theo quy định của BLDS 2005, đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa là điều kiện, là căn cứ pháp lý để xác định giao dịch bảo đảm có ý nghĩa là điều kiện, là căn

cứ pháp lý để xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý với người thứ ba (khoản

3 Điều 323 BLDS 2005) Tuy nhiên, BLDS 2015 quy định việc đăng ký BPBĐ là

cơ sở phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (khoản 1 Điều 297 BLDS 2015) Cách tiếp cận của BLDS năm 2015 về giá trị pháp lý của đăng ký biện pháp bảo đảm so với BLDS 2005 chính xác hơn và khoa học hơn Bởi lẽ, mọi giao kết, thỏa thuận dân sự, bao gồm cả thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hợppháp đều có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và phải được các chủ thể khác tôn trọng (khoản 2 Điều 3 BLDS 2015), không phụ thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận

đó được hay không được đăng ký Việc đăng ký trong trường hợp này chỉ có ý nghĩa là phương thức pháp lý công bố công khai quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận bảo đảm, để đối kháng với người thứ ba trong trường hợp có nhiều lợi ích được thiết lập len cùng một tài sản Nghĩa là, khi BPBĐ được đăng ký thì người thứ ba có lợi ích đối kháng với bên nhận bảo đảm trong biện pháp bảo đảm được đăng ký phải tôn trọng quyền được bảo đảm bằng tài sản của bên nhận bảo đảm, trong đó có hai quyền năng quan trọng là quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền được thanh toán trước (khoản 2 Điều 297 BLDS 2015) Theo đó, trường hợp có nhiều chủ thể có lợi ích “đối kháng” nhau trên cùng một tài sản bảo đảm thì đăng kýchính là căn cứ xác định lợi ích của chủ thể nào được ưu tiên bảo vệ trước dựa trên các nguyên tắc quy định tại Điều 308 BLDS 2015 Vì vậy, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa trong việc phân định thứ tự ưu tiên bảo vệ lợi ích được bảo đảm trong trường hợp có sự đối kháng về lợi ích, hay nói cách khác, có nhiều lợi ích đối kháng cùng xác lập lên cùng một tài sản bảo đảm, chứ không phải là điều kiện để giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba

Câu 2.2: Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có thuộc trường hợp phải đăng ký không? Vì sao?

Trả lời:

- Hợp đồng trên thuộc trường hợp đăng ký vì đây là hợp đồng thế chấp tài sản căn

cứ theo quy định tạị khoản 1, điều 2, Nghị định 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo

đảm:

“Điều 2: Đối tượng đăng ký:

1 Những trường hợp sau đây phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:

a) Việc cầm cố, thế chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu;

b) Việc cầm cố, thế chấp tài sản không thuộc quy định tại điểm a, khoản 1 Điều này nhưng các bên thoả thuận bên cầm cố, bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản; c) Việc cầm cố, thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; d) Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm.”

và căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP:

“Điều 4 Các trường hợp đăng ký

1 Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất; b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;

- Hợp đồng trên đã được đăng kí phù hợp với quy định

- Đoạn ở phần xem yêu cầu kháng cáo của Quyết định cho câu trả lời “[2]…Xemxét việc thế chấp này HĐXX thấy: Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009 Sau khi các bên ký kết hợp đồng thì côngchứng viên thực hiện việc công chứng theo trình tự: lập lời chứng của công chứng viên ghinhận rõ các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấp gồm: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp vàbên vay ghi nhận rõ việc bên thế chấp và bên vay ký tên và Hợp đồng trước mặt công chứngviên tại địa chỉ số 60 V, phường T, quận H, Hà Nội Sau đó công chứng viên đóng dấu và trả

hồ sơ cho phía Ngân hàng Công chứng viên, ông Khúc Mạnh C khẳng định khi ký kết hợpđồng, ông Q và bà V đã xuất trình đầy đủ chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu và Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Bên ngân hàng đã có Giấy đề nghị Côngchứng và Biên bản định giá tài sản, hợp đồng thế chấp đều ghi ngày 07/9/2009 được ký vàđóng dấu bởi người có thẩm quyền của Ngân hàng Ngoài ra Biên bản định giá có đầy đủ chữ

ký của bên thế

chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên khách hàng vay là Công ty V do ông Nguyễn Tử

D làm đại diện ký tên và đóng dấu Văn phòng công chức đã thực hiện đúng pháp luậtcông chứng, nội dung văn bản công chứng không trái với quy định của pháp luật, không

vi phạm Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 nên không thể tự vô hiệu.”

=> Như vậy, Tòa án đã khẳng định hợp đồng 07/09/2009 không vi phạm về hìnhthức và đã đăng kí đúng theo quy định của pháp luật

Câu 2.4: Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 có vô hiệu không? Vì sao?

Trả lời:

Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 sẽ không

có hiệu lực chứ không phải vô hiệu Vì Tòa án có nhận định “Thông tư số BTP-BTNMT ngày 16/5/2005 đang có hiệu lực, tại Điều 4 về người yêu cầu đăng ký có quy định người yêu cầu đăng ký là một bên trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh”, do đó yêu cầu đăng ký thế chấp 30/9/2009 có hiệu lực khi và chỉ khi

05/TTLBB-Ngân hàng hoặc ông Q và B ký hợp đồng này hoặc cả hai bên cùng ký hợp đồng

Cho nên, rút ra kết luận, nếu hợp đồng đăng ký thế chấp không được đăng ký thì

sẽ không có hiệu lực và căn cứ tại khoản 1 Điều 8 Thông tư số BTNMT ngày 16/5/2005:

05/TTLBB-BTP-“Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xoá đăng ký.

Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ

sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh hợp lệ Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ.”

Câu 2.5: Hướng của Tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phục không?

và giải quyết cụ thế Điều đó dẫn đến sự mâu thuẫn tranh chấp trong vụ án này Bởi vìnếu chữ ký đăng ký thế chấp là giả mạo, điều đó dẫn đến ý chí của các bên trong việcđăng ký thế chấp sẽ không được đảm bảo

Trong bản án có nói đến bà V cho rằng việc hợp đồng đăng ký thế chấp chỉ để

tục dùng hợp đồng thế chấp này để đảm bảo cho hợp đồng tính dụng ký sau đó là khôngđúng, nhưng Tòa án lại phủ nhận cáo buộc này và căn cứ mục 2 Điều 2 của Hợp đồngthế chấp ngày 07/9/2009 có quy định về nghĩa vụ đảm bảo là tất cả khoản vay của Công

ty TNHH Thương mại và Xây dựng V, do đó hợp đồng thế chấp vẫn bảo đảm cho hợpđồng tín dụng sau Nhưng có thể xảy ra trường hợp trong hợp đồng đăng ký thế chấpcủa ngày 30/9/2009 có nói cụ thể chỉ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tất cả khoản vay củaCông ty chỉ trong hợp đồng tín dụng trung và dài hạn ngày 29/9/2009, nhưng giờ đây đãđược thay thế bằng đơn yêu cầu đăng ký thế chấp giả mạo với chữ ký và chữ viết củaông Q, bà V giả mạo Cho nên Tòa án thừa nhận toàn bộ hợp đồng đăng ký thế chấp làkhông hợp lí

Theo quan điểm của nhóm tôi, hướng giải quyết của Tòa án đối với câu hỏi trên làthừa nhận một phần đơn yêu cầu đăng ký đối với đảm bảo cho hợp đồng tín dụng trung

và dài hạn ngày 29/9/2009 và vẫn công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực

VẤN ĐỀ 3: ĐẶT CỌC

*Tóm tắt Quyết định 49/2018/KDTM-GĐT:

Công ty Ninh Thuận thỏa thuận bán cổ phần của công ty SCIC cho công ty HoàngQuân, khi công ty Hoàng Quân chuyển tiền đặt cọc trước cho công ty Ninh Thuận thìngân hàng mà công ty Ninh Thuận vay nợ đã trích từ phần tiền đó để thu nợ vay; thỏathuận mua bán không thành, công ty Ninh Thuận cam kết trả tiền cọc lẫn lãi cho công tyHoàng Quân, tuy nhiên sau này công ty Ninh Thuận đã sáp nhập vào công ty Sơn LongThuận nên công ty Hoàng Quân kiện đòi công ty Sơn Long Thuận hoặc ngân hàng trêntrả lại số tiền cọc (không yêu cầu trả lãi), công ty Sơn Long Thuận không đồng ý vì chorằng mình không liên quan đến hợp đồng trên và công ty SCIC không ủy quyền chocông ty Ninh Thuận để bán cổ phần cho công ty Hoàng Quân nên hợp đồng trên vôhiệu; công ty SCIC cũng khai không ủy quyền và một thời gian sau SCIC đã bán cổphần cho công ty Sơn Long Thuận nên không có yêu cầu; ngân hàng không đồng ý vìcho rằng mình chỉ thực hiện theo thỏa thuận với công ty Ninh Thuận Xét số tiền cọcchưa thuộc sở hữu của công ty Ninh Thuận, khi sáp nhập cũng không có văn bản bàngiao khoản nợ tiền cọc giữa công ty Ninh Thuận và công ty Sơn Long Thuận, sau đóngân hàng bán khoản nợ của công ty Ninh Thuận cho công ty Sơn Long Thuận cũngkhông đề cập đến khoản nợ tiền cọc của công ty Ninh Thuận nên Tòa quyết định giữnguyên Bản án sơ thẩm lẫn phúc thẩm về việc chấp nhận yêu cầu của công ty HoàngQuân và không chấp nhận kháng nghị 160/QĐKNGĐT-VKS-KDTM

Câu 3.1: Khác biệt cơ bản giữa đặt cọc và cầm cố, đặt cọc và thế chấp

Mục Đảm bảo việc giao kết; Đảm bảo việc thực hiện nghĩa

đích Đảm bảo việc thực hiện giao vụ dân sự

tài sản giao kết, thực hiện: tài sản đặt cọc

bảo được trả lại cho bên đặt cọc hoặc

được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả

đảm

tiền;

Nếu bên đặt cọc từ chối việcgiao kết, thực hiện hợp đồng: tàisản đặt cọc thuộc về bên nhận đặtcọc;

Nếu bên nhận đặt cọc từ chốiviệc giao kết, thực hiện hợp đồng:

phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặtcọc và một khoản tiền tươngđương giá trị tài sản đặt cọc

Quyền Không có quyền bán, thay thế,

lợi trao đổi, tặng cho tài sản đặt cọc

Giữa đặt cọc và thế chấp:

Mang tính 1 chiều: bên cầm cốchịu trách nhiệm với bên nhậncầm cố

Thỏa thuận hoặc đấu giá

Bên cầm cố có thể bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tàisản cầm cố nếu bên nhận cầm

cố đồng ý hoặc theo luật định

Bên nhận cầm cố có quyền chothuê, mượn, khai thác công dụngtài sản cầm cố, được hưởng hoalợi, hoa tức từ tài sản nếu có thoảthuận

có quy định và các bên thỏathuận)