Hướng giải quyết của Tòa ân: - Toă ân cấp sơ thẩm: Chỉ công nhận một phần diện tích lă không phù hợp với thực tế chuyển nhượng vă sử dụng đất giữa câc bín tranh chấp - Toă ân phúc thẩm:
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO
ĐẶC BIỆT
HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
Bài thảo luận thứ ba
LỚP: 122 – AUF45
Nhóm 3
Danh sách các sinh viên thực hiện:
1 Nguyễn Lê Trâm Anh – 2053801012020
2 Trần Hồ Trâm Anh – 2053801014014
3 Trần Dương Thiên Đồng – 2053801014041
4 Lê Nguyễn Hữu Khoa – 2053801014109
5 Bùi Nguyễn Nam Phương – 2053801011197
6 Trần Thị Minh Thư – 2053801015130
Trang 2download by : skknchat@gmail.com
Trang 3Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức
Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngăy 24/7/2020 của Tòa ân nhđn dđn cấp cao tại Tp Hồ Chí Minh:
- Nguyín đơn: ông Phan Quý vă bă Lí Thị Bích Thủy
- Bị đơn: ông Lí Văn Dư, ông Lí Sĩ Thắng, ông Khđu Văn Sĩ
- Tranh chấp về: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất
- Lý do tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của ông Quý vă bă Thủy choông Sĩ, ông Dư, ông Thắng lă bằng giấy viết tay vă chưa được công chứng nhưng ông Sĩ, ôngThắng tự ý chuyển nhượng đất cho ông Dư; ông Dư xđy dựng nhă trâi phĩp bị xử phạt hănhchính
Hướng giải quyết của Tòa ân:
- Toă ân cấp sơ thẩm: Chỉ công nhận một phần diện tích lă không phù hợp
với thực tế chuyển nhượng vă sử dụng đất giữa câc bín tranh chấp
- Toă ân phúc thẩm: Cho rằng đđy lă tranh chấp quyền sử dụng đất vă việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất níu trín không phât sinh hiệu lực phâp luật nín buộc ông Dư phải trả lạitoăn bộ diện tích đất, lă có sai lầm nghiím trọng trong việc đânh giâ chứng cứ vă âp dụngphâp luật, ảnh hưởng quyền lợi của câc bín đương sự Đồng thời, tâch việc giải quyết hậuquả phâp lý của câc hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Dư với ông Thắng, ông Sĩ để giảiquyết bằng vụ ân khâc, lă không có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dư, ông Sĩ vẵng Thắng
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngăy 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa ân nhđn dđn cấp cao tại Đă Nẵng:
- Nguyín đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm;
- Bị đơn: Đoăn Cưu, Trần Thị Lắm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Nội dung: Ông Cưu, bă Lắm chuyển nhượng cho ông Mến, bă Nhiễm đất thổ cư90.000.000 đồng Sau đó lấy thím một khu nữa với giâ 30.000.000 đồng Ông Mến, băNhiễm giao tiền 110.000.000 đồng Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực nín viphạm về hình thức Tuy nhiín do quâ 2 năm, bị đơn không yíu cầu tuyín bố hợp đồng vôhiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực Tại tòa gíam đốc thẩm, Tòa ân Nhđn dđn cấp cao tại
Đă Nẵng quyết định: Chấp nhận Quyết định khâng nghị giâm đốc thẩm số 68/2018/KN-DS,huỷ toăn bộ bản ân dđn sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ ân cho Toă ân nhđndđn tỉnh Quảng Ngêi xĩt xử lại thủ thục thẩm phân
Trang 41.1 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđược xác lập trước ngày mà BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng
thực là: “Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m 2 đất với giá 500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Sĩ Thắng là 87m 2 đất với giá là 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Văn Dư 87m 2 đất với giá 435.000.000 đồng Sau khi chuyển nhượng, ông Quý và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng công trình sau khi ký hợp đồng công chứng, đăng
bộ và chuyển mục đích sử dụng đất.”
1.2 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm
2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015
cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có
hiệu lực là: “Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Sửa bản án sơ thẩm Không công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Phan Quý, bà Lê Thị Bích Thủy với các ông Khâu Văn
Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông Lê Văn Dư với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Sĩ Thắng là
có hiệu lực và không công nhận quyền sử dụng của ông Lê Văn Dư, bà Trần Thị Hiệp đối với 674m² đất, thửa 504, tờ bản đồ số 40, Phường 15, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh…Công nhận 674m² đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Phan Quý, Bà Lê Thị Bích Thủy; buộc các ông/bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu Văn Sĩ, Hồ Thị Đồng, Lê Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trần Minh Hằng, Lê Trần Ngọc Huyền, Lê Quốc Thái,
Lê Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bà Thủy phần đất này.”
1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Toà án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất động sản
như trên là thuyết phục Bởi vì: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất chưa đượccông chứng, chứng thực: Bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đãnhận tài sản, đã xây dựng công trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ
thẩm áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015.
2
download by : skknchat@gmail.com
Trang 5Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2002 vànăm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đấthợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực.
1.4 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.”
1.5 Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.
Theo BLDS năm 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức là: Tại khoản 2 Điều 132 BLDS thì nếu hết thời hiệu quy
định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng thì hợp đồng vẫn sẽ cóhiệu lực
1.6 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Tại Quyến định số 93 đoạn mà cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại
Điều 132 BLDS năm 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực là: “Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức.”
1.7 Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục
không? Vì sao?
Việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009
dù chưa được công chứng, chứng thực chưa được thuyết phục vì:
Xét tại khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015 thì thời hiệu để Toà tuyên bố giao dịch vô
hiệu là hai năm và trong suốt hai năm này vợ chồng ông Cưa, bà Lắm không có một
Trang 6yêu cầu nào cho Toà án về việc vô hiệu giao dịch Chỉ đến khi vợ chồng ông Mến, bàNhiễm khởi kiện về không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất thì vợ chồngông Cưa, bà Lắm mới phản bác lại yêu cầu của Toà về việc huỷ hợp đồng quyền sử dụngđất của hai bên Giao dịch dân sự vô hiệu và huỷ hợp đồng là hai sự việc khác nhau, hợpđồng không được công chứng, chứng thực phải là căn cứ để Toà tuyên huỷ hợp đồng theo
Điều 423 BLDS năm 2015.
Căn cứ tại khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, huỷ bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng
Tình huống: Ông Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một
mảnh đất Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông Cườngnhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở.Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất
Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/05/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Nguyên đơn là công ty Đông Phong có xác lập 1 hợp đồng với bên mua là công ty “Trangtrí nội thất Thanh Thảo” Tuy nhiên quá trình giao kết đã xác định bà Dệt là đại diện củatrang trí nội thất là không đúng mà thực chất, bên mua phải là công ty do ông Thành làmđại diện Bên trong hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng giao kết lại là ôngLiêm là không đúng Hợp đồng vô hiệu do lỗi các bên ngang nhau Do vậy Toà án khôngchấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bịđơn, sửa lại án sơ thẩm
2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và huỷ bỏ do có vi phạm.
chấm dứt trong các điều kiện có hiệu lực của đồng vi phạm các điều khoản có
hợp đồng hợp đồng trong hợp đồng hoặc một bên yêu
4
download by : skknchat@gmail.com
Trang 7Các trường hợp pháp luật quy định
về giao dịch vô hiệu:
- Không có một trong các điều kiện
được quy định tại Điều 117 BLDS
năm 2015 (Điều 122 BLDS năm 2015)
- Do vi phạm điều cấm của luật,
trái đạo đức xã hội (Điều 123
vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự
(Điều 128 BLDS năm 2015)
- Do không tuân thủ quy định về
hình thức (Điều 129 BLDS năm
2015)
- Do có đối tượng không thể thực
hiện được (Điều 408 BLDS năm
2015)
Hợp đồng không đủ điều kiện có hiệu lực thì đương nhiên vô hiệu
cầu hủy hợp đồng
Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng
và không phải bồi thường thiệt hạitrong các trường hợp sau:
- Do bên kia vi phạm hợp đồng làđiều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏathuận
- Do bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng
- Do pháp luật quy định (Điều 423
Trang 8phải bồi thường (khoản 3 Điều 423
BLDS năm 2015)
- Bên có lỗi phải bồi thường thiệthại
Trách - Bên yêu cầu hủy hợp đồng nếu
Bên có lỗi gây thiệt hại có trách không có lỗi thì không phải bồi
2.2 Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng trên vô hiệu hay bị hủy bỏ?
Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, Tòa án quyết định hợp đồng vô hiệu: “Vô hiệu hợp đồng mua bán ô tô ngày 26/05/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
2.3 Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Theo nhóm, hướng giải quyết của TAND tỉnh Vĩnh Long là hợp lý vì:
Căn cứ vào bản án cho thấy:
- Về chủ thể: hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, bà Nguyễn ThịDệt không phải người đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà Công ty TNHH – SX –
TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện
- Trên hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng khi giao kết hợp đồng lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật
- Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 122 BLDS năm 2015 và xử lý vụ việc theo
khoản 1, 2 Điều 131 BLDS năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô
Trang 9download by : skknchat@gmail.com
Trang 10Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”.
2.4 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng được không? Vì sao?
Theo Điều 418 BLDS năm 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm:
“1 Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2 Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3 Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”.
Theo Điều 300 Luật Thương mại năm 2005 quy định về phạt vi phạm:
“Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này”.
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, căn cứ phạt vi phạm đó là:
- Hợp đồng phải có hiệu lực;
- Có hành vi vi phạm hợp đồng;
- Các bên có thỏa thuận áp dụng phạt vi phạm
Hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng được Vì hợp đồng vôhiệu là hợp đồng đã chấm dứt hiệu lực cũng như quyền và nghĩa vụ của bên thực hiện nênkhông thể nào áp dụng phạt vi phạm hợp đồng
2.5 Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
7
download by : skknchat@gmail.com
Trang 11Theo nhóm, hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là hợp lý Vì hợpđồng bị tuyên vô hiệu thì đương nhiên không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết
trong hợp đồng, căn cứ theo khoản 1 Điều 131 BLDS năm 2015 “Giao dịch dân sự vô
hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập” Vì vậy vấn đề phạt vi phạm của các bên không được xét
quy định, như: Chậm thực hiện nghĩa vụ, hợp đồng
không có khả năng thực hiện, tài sản bị mất, hư hỏng
Như vậy điều kiện áp dụng để hủy bỏ hợp đồng phải có sự vi
Đơn phương chấm dứt hợp
đồng Điều 428 BLDS năm 2015
- Một bên vi phạm nghiêm trọngnghĩa vụ trong hợp đồng hoặc cácbên có thỏa thuận hoặc pháp luật
có quy định Có nghĩa là, đơnphương chấm dứt hợp đồng có thểdựa trên sự thỏa thuận của các bênhoặc theo quy định của pháp luật
mà không cần xuất phát từ sự viphạm hợp đồng
- Không bắt buộc phải có sự viphạm hợp đồng bởi hai bên có thểthỏa thuận hoặc do pháp
8
Trang 12Hậu quả
phạm hợp đồng
Phải có sự vi phạm hợp đồng vàđây cũng là điều kiện để hủy bỏhợp đồng
- Hợp đồng không có hiệu lực
từ thời điểm giao kết, các bênkhông phải thực hiện nghĩa vụ
đã thỏa thuận
- Hoàn trả cho nhau những gì
đã nhận sau khi trừ đi chi phíNhư vậy, hợp đồng không cóhiệu lực từ thời điểm giao kết,các bên không phải thực hiệnnghĩa vụ đã thỏa thuận Cónghĩa là, hợp đồng coi nhưkhông tồn tại từ trước Hợpđồng sẽ bị tiêu hủy, hủy bỏhoàn toàn Các bên hoàn trả chonhau những gì đã nhận
luật quy định
Không bắt buộc phải có sự viphạm hợp đồng bởi hai bên cóthể thỏa thuận hoặc do phápluật quy định
- Hợp đồng chấm dứt kể từ thờiđiểm bên kia nhận được thông báochấm dứt Các bên không phải tiếptục thực hiện nghĩa vụ Hợp đồng
có hiệu lực cho đến thời điểmthông báo chấm dứt Hợp đồngdừng thực hiện và chấm dứt hiệulực của hợp đồng
- Bên đã thực hiện nghĩa vụ cóquyền yêu cầu bên kia thanh toánphần nghĩa vụ đã thực hiện
2.7 Ông Minh có được quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép huỷ bỏ.
Nhìn từ góc độ văn bản BLDS 2015 thì ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng trên
Căn cứ vào khoản 1, 2 và 3 Điều 423 BLDS năm 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng
dân sự:
“1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường
hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
9
download by : skknchat@gmail.com