Công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn, tặng cho tài sản

Ông Nguyễn Văn Thái là chủ sở hữu căn nhà tại thành phố M, tỉnh C. Ông Thái có ý định tặng cho cháu nội của mình là Nguyễn Thị Kiều Tiên căn nhà này. Cháu Tiên hiện 17 tuổi và mang quốc tịch Canada. Ông Thái đến tổ chức hành nghề công chứng để đề nghị công chứng hợp đồng tặng cho. Anh (chị) hãy xác định những nội dung cần trao đổi và những thông tin cần khai thác từ ông Thái để phục vụ cho việc giải quyết yêu cầu công chứng. Đồng thời anh (chị) hãy cho biết kỹ năng đặc thù trong việc công chứng hợp đồng tặng cho tài sản

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 3

MỞ ĐẦU 3

NỘI DUNG 3

I Tổng quan về hợp đồng tặng cho tài sản 3

1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản 3

a Khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản 3

b Đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản 4

2 Phân loại hợp đồng tặng cho tài sản 5

a Hợp đồng tặng cho động sản 5

b Hợp đồng tặng cho bất động sản 5

II Những nội dung cần trao đổi và những thông tin cần khai thác từ ông Thái để phục vụ cho việc giải quyết yêu cầu công chứng theo tình huống 6

1 Xác định chủ sở hữu tài sản 6

2 Xác định những điều chưa rõ liên quan đến vấn đề Quốc tịch của cháu Tiên, từ đó xác định quyền sở hữu của cháu Tiên đối với từng loại bất động sản 8

3 Điều kiện tham gia giao dịch của tài sản 10

4 Người đại diện theo pháp luật của cháu Tiên 11

5 Xác định người làm chứng, người phiên dịch 12

6 Các vấn đề liên quan đến đại diện theo ủy quyền 13

7 Nội dung của hợp đồng tặng cho 14

8 Các loại giấy tờ cung cấp để giải quyết việc công chứng 14

III Kỹ năng đặc thù trong việc công chứng hợp đồng tặng cho tài sản 15

1 Trao đổi thông tin, xác định chính xác yêu cầu công chứng liên quan đến hợp đồng tặng cho 15

2 Xác định tư cách chủ thể của hợp đồng tặng cho tài sản có sự tham gia của cá nhân 16

a Đối với bên tặng cho 16

b Đối với bên được tặng cho 17

3 Xác định điều kiện tặng cho 18

IV Kiến nghị, đề xuất 19

1 Hoàn thiện các chế định về tặng cho tài sản có điều kiện 19

2 Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho 21

KẾT LUẬN 22

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Trong báo cáo này, các từ viết tắt có nghĩa như sau:

BLDS 2015: Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015;

LCC 2014: Luật Công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20/6/2014

MỞ ĐẦU

Hợp đồng tặng cho tài sản là một trong những loại hợp đồng thông dụng, màhậu quả pháp lý của nó dẫn đến sự chuyển dịch của chủ sở hữu tài sản So với các loạihợp đồng có tính chất chuyển giao quyền sở hữu khác như hợp đồng mua bán tài sản,hợp đồng trao đổi tài sản…, thì hợp đồng tặng cho tài sản có những đặc thù, đặc điểmriêng Vậy, pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như thế nào?Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho tài sản như thế nào, công chứng viêncần phải khai thác những thông tin gì từ yêu cầu công chứng và cần có những kỹ năng

gì? Để hiểu rõ hơn về những vấn đề này, tôi xin được phân tích đề tài: “Ông Nguyễn Văn Thái là chủ sở hữu căn nhà tại thành phố M, tỉnh C Ông Thái có ý định tặng cho cháu nội của mình là Nguyễn Thị Kiều Tiên căn nhà này Cháu Tiên hiện 17 tuổi và mang quốc tịch Canada Ông Thái đến tổ chức hành nghề công chứng để đề nghị công chứng hợp đồng tặng cho Anh (chị) hãy xác định những nội dung cần trao đổi và những thông tin cần khai thác từ ông Thái để phục vụ cho việc giải quyết yêu cầu công chứng Đồng thời anh (chị) hãy cho biết kỹ năng đặc thù trong việc công chứng hợp đồng tặng cho tài sản” làm bài báo cáo kết thúc học phần “Công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn tặng cho tài sản”.

NỘI DUNG

I Tổng quan về hợp đồng tặng cho tài sản

Theo quy định của LCC 2014, “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ

chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao

dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch)… ” Vì vậy,

trong quá trình công chứng hợp đồng, giao dịch, việc áp dụng đúng pháp luật, kết hợpcùng với kỹ năng hành nghề công chứng là rất quan trọng Đối với công chứng hợpđồng tặng cho tài sản nói riêng, công chứng viên cần nghiên cứu các quy định liênquan tại BLDS 2015, cũng như các quy định của Luật chuyên ngành khác

1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản

a Khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản.

Tại Điều 457, BLDS 2015, quy định về khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản

như sau: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận”.

Khác với những loại hợp đồng, giao dịch không làm chuyển dịch quyền sở hữutài sản mà hướng đến công năng sử dụng của tài sản (ví dụ: Hợp đồng thuê, mượn tàisản… ) hoặc đối tượng của hợp đồng là một công việc (ví dụ: Hợp đồng ủy quyền,hợp đồng dịch vụ…) Theo quy định nêu trên, đối tượng của hợp đồng tặng cho là “tàisản” và việc thỏa thuận của các bên được sẽ được xác định là căn cứ để giao và chuyểnquyền sở hữu tài sản

b Đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản

Từ khái niệm của hợp đồng tặng cho tài sản, có thể thấy hợp đồng tặng cho tàisản có những đặc điểm sau đây:

Thứ nhất: Hợp đồng tặng cho tài sản làm chuyển dịch đối với quyền sở hữu tài sản

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản, nghĩa vụ của người tặng cho tài sản không chỉgiao tài sản của mình cho bên được tặng cho mà còn phải có nghĩa vụ chuyển quyền sởhữu tài sản đó sang người được tặng cho Theo quy định tại khoản 2, Điều 221 và Điều

223, BLDS 2015, ta càng có thêm căn cứ để khẳng định rằng, việc giao kết hợp đồngtặng cho là một trong những căn cứ làm xác lập quyền sở hữu

Thứ hai: Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù

Khác với hợp đồng mua bán tài sản, bên mua phải có nghĩa vụ thanh toán chobên bán một khoản tiền, là một khoản lợi ích, việc chuyển quyền sở hữu tài sản từngười tặng cho sang người được tặng cho không kèm theo bất kỳ yêu cầu đền bù nào

Có nghĩa là người tặng cho không có quyền yêu cầu và người được tặng cho cũngkhông có nghĩa vụ phải trả cho người tặng cho bất kỳ một khoản lợi ích vật chất nào

Thứ ba: Hợp đồng tặng cho tài sản bắt buộc phải có hai bên giao kết

Cho dù hợp đồng tặng cho tài sản chỉ mang lại lợi ích cho một bên, tuy nhiên

vẫn phải đáp ứng quy định về hợp đồng, “là sự thỏa thuận của các bên bên” Hợp

đồng tặng cho sẽ chỉ được giao kết khi mà các bên đi đến được sự thống nhất: Bêntặng cho đồng ý cho và bên được tặng cho đồng ý nhận và không thể chỉ là hành vipháp lý đơn phương của một bên

Thứ tư: Hợp đồng tặng cho tài sản có thể có điều kiện hoặc không có điều kiện

Khoản 1, Điều 462, BLDS 2015, quy định: “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

Điều kiện được nhắc đến ở đây là “nghĩa vụ”, có nghĩa là bên được tặng cho phải thựchiện nghĩa vụ theo yêu cầu của bên tặng cho Nếu trong hợp đồng tặng cho có điềukiện thì chúng ta phải hiểu rằng “nghĩa vụ” mà bên được tặng cho thực hiện theo yêucầu của bên tặng cho chính là điều kiện của việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản.Điều kiện này có thể được thực hiện trước hoặc sau khi bên tặng cho chuyển quyền sởhữu tài sản cho bên được tặng cho

2 Phân loại hợp đồng tặng cho tài sản

Theo quy định tại BLDS 2015, Hợp đồng tặng cho tài sản được chia ra làm 2loại sau đây:

Tại Điều 459, BLDS 2015, quy định về tặng cho bất động sản, theo đó:

- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, khác với hợp đồng tặng cho động sản, đối với hợp đồng tặng cho bấtđộng sản thì phải đáp ứng được yêu cầu về mặt hình thức của Hợp đồng đó chính làphải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định của phápluật Ngoài ra, đối với bất động sản mà phải đăng ký quyền sở hữu thì việc đăng ký sẽ

là một trong những yêu cầu bắt buộc Chỉ khi tài sản được đăng ký thì khi đó, tài sảnmới thuộc quyền sở hữu của bên được tặng cho Có thể thấy các quy định hợp đồngtặng cho bất động sản chặt chẽ hơn, ngoài quy định về hiệu lực hợp đồng còn quy định

Theo tình huống “Ông Nguyễn Văn Thái là chủ sở hữu căn nhà tại thành phố M, tỉnh C Ông Thái có ý định tặng cho cháu nội của mình là Nguyễn Thị Kiều Tiên căn nhà này Cháu Tiên hiện 17 tuổi và mang quốc tịch Canada” Đối với những giao dịch

có yếu tố nước ngoài thì việc xác định luật áp dụng là điều công chứng viên cần phải

xem xét Tại khoản 4 Điều 683 BLDS 2015 quy định: “4 Trường hợp hợp đồng có đối tượng là bất động sản thì pháp luật áp dụng đối với việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản, thuê bất động sản hoặc việc sử dụng bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là pháp luật của nước nơi có bất động sản.” Đối với trường hợp này, tài sản mà ông Nguyễn Văn Thái (ông Thái) yêu cầu

công chứng được xác định là bất động sản, vì vậy công chứng viên cần áp dụng cácquy định của pháp luật Việt Nam để giải quyết yêu cầu công chứng Khi xác định đượcthẩm quyền công chứng và cách thức áp dụng pháp luật, ngoài những thông tin đãđược cung cấp, năng lực hành vi dân sự của các bên là do công chứng viên tự xác địnhthông qua độ tuổi và giao tiếp thì công chứng viên cần trao đổi, khai thác thông tin từông Thái để làm rõ những vấn đề còn chưa rõ như sau:

1 Xác định chủ sở hữu tài sản

Công chứng viên thông qua giao tiếp để khai thác các thông tin cần thiết liênquan đến quyền sở hữu tài sản và đề nghị ông Thái cung cấp bản sao giấy chứng nhận

quyền sở hữu, để xem xét tên chủ sở hữu được ghi nhận trên Giấy chứng nhận Có thể

có những trường hợp sau đây:

- Trường hợp 1: Tài sản tặng cho là tài sản riêng của ông Thái

Căn cứ theo Điều 33, Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Điều 11 Nghịđịnh 126/2014/NĐ-CP thì căn nhà trên là tài sản riêng của ông Thái trong các trườnghợp sau đây:

- Tài sản của ông Thái có trước khi kết hôn

- Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, có

được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng

- Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40

của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

- Tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng

Như vậy, công chứng viên cần trao đổi, hướng dẫn và đề nghị ông Thái cungcấp các giấy tờ chứng minh căn nhà nêu trên thuộc quyền sở hữu riêng bằng cách cungcấp các giấy tờ như: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; Văn bản chứng minh đượcthừa kế riêng, tặng cho riêng nếu không thể hiện nguồn gốc tài sản trên giấy chứngnhận…

Điều 31, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, quy định “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải

có sự thỏa thuận của vợ chồng Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng” Vì vậy công chứng viên

cũng cần trao đổi nếu đây là tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân, thì ông Thái phải bảođảm chỗ ở cho người vợ trước khi tặng cho cháu Nguyễn Thị Kiều Tiên (cháu Tiên)

- Trường hợp 2: Tài sản tặng cho là tài sản chung của vợ chồng ông Thái.

Khoản 2, Điều 33, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định “Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng”.

Khoản 1, Điều 137, Luật Nhà ở năm 2014, quy định “Trường hợp tặng cho nhà

ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung”.

Vì vậy, nếu căn nhà này là tài sản chung của vợ chồng ông Thái, công chứngviên cần xem xét đến ý chí của vợ ông Thái, vì theo Khoản 2, Điều 35, Luật Hôn nhân

và gia đình năm 2014 quy định việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự

thỏa thuận bằng văn bản của cả 2 vợ chồng Do đó, công chứng viên cần đề nghị cungxuất trình giấy đăng ký kết hôn để chứng minh và trao đổi để xác định được ý chí của

vợ ông Thái

Trong trường hợp vợ ông Thái đã chết, khi đó ông Thái muốn tặng cho căn nhànêu trên thì công chứng viên đề nghị ông Thái thực hiện thủ tục liên quan đến thừa kếtheo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc tặng cho

- Trường hợp 3: Tài sản tặng cho là tài sản chung với các đồng sở hữu khác

Khoản 2, Điều 137, Luật Nhà ở năm 2014, quy định “Trường hợp tặng cho nhà

ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác”.

Vì vậy, ông Thái khi muốn thực hiện thủ tục tặng cho thì sẽ chỉ được tặng chophần quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợppháp của các chủ sở hữu khác

2 Xác định những điều chưa rõ liên quan đến vấn đề Quốc tịch của cháu Tiên, từ đó xác định quyền sở hữu của cháu Tiên đối với từng loại bất động sản

Theo thông tin mà ông Thái cung cấp thì cháu Tiên hiện đang có quốc tịchCanada Do đó, công chứng viên cần khai thác thông tin để xác định cháu Tiên làngười nước ngoài hay người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài Điều 3 Luật quốctịch năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014, quy định một số khái niệm như sau:

“1 Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam.

2 Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không

có quốc tịch nước ngoài.

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

4 Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

Do đó, công chứng viên cần đề nghị ông Thái cung cấp các tài liệu liên quan đểxác định được cháu Tiên là người nước ngoài hay là người Việt Nam định cư tại nước

ngoài Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam củacháu Tiên

Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 99/2015, chỉ quy định các bên tham giagiao dịch nhà ở có quyền thỏa thuận lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bánnhà ở thương mại mà không hề có quy định về việc các bên có quyền lập văn bản tặngcho hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Khoản 8, Điều 81, Nghị định 99/2015 quy

định “Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp

đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành

trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà

ở quy định tại Khoản này không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận” Vì vậy, nếu

ông Thái xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ mà chưa có giấy chứng nhận quyền sởhữu thì công chứng viên từ chối việc công chứng

Vì các lý do đó, trong tình huống này, công chứng viên đề nghị ông Thái xuấttrình giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Thông qua các thông tin về tài sản thểhiện trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Công chứng viên xác định và áp dụng quyđịnh pháp luật phù hợp với từng loại tài sản, cụ thể như sau:

- Trường hợp 1: Tài sản tặng cho là nhà ở gắn liền với đất

+ Nếu cháu Tiên là người nước ngoài

Theo Điều 5, Luật Đất đai năm 2013, quy định về người sử dụng đất không cóngười nước ngoài Do đó, công chứng viên chỉ chấp nhận việc ông Thái tặng cho tàisản là căn nhà, còn việc tặng cho nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất sẽ không thựchiện được

+ Nếu cháu Tiên là người Việt Nam định cư tại nước ngoài

Điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, quy định như sau:“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở” Quy định này

hướng tới việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, được phép nhận cả quyền sửdụng đất thông qua các hình thức cụ thể

Do đó, nếu cháu Tiên thuộc trường hợp nêu trên, thì sẽ thuộc đối tượng đượcnhận tặng cho tài sản là căn nhà gắn liền với đất, với điều kiện được phép nhập cảnhvào Việt Nam theo khoản 1, Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014

- Trường hợp 2: Tài sản tặng cho là nhà ở chung cư

+ Nếu cháu Tiên là người nước ngoài

Theo quy định tại điểm c khoản 1, điểm b khoản 2, Điều 159 và khoản 3 Điều

160 Luật nhà ở 2014 thì cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào ViệtNam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theoquy định của pháp luật thì sẽ được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trừ khu vực bảođảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ

+ Nếu cháu Tiên là người Việt Nam định cư tại nước ngoài thì theo khoản 1,Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, cháu Tiên cần có điều kiện được phép nhập cảnh vàoViệt Nam Khi đó cháu Tiên cần cung cấp đủ các giấy tờ chứng minh theo quy định tạiKhoản 2, Điều 5, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở như sau:

“2 Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu; b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

Theo như thông tin mà ông Thái cung cấp, công chứng viên sẽ chưa thể xácđịnh được hiện tại cháu Tiên đang ở Việt Nam hay Canada Như đã phân tích ở trên,một trong những điều kiện để cháu Tiên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đó là đượcphép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam Để xác định được điều kiện này, thì côngchứng viên sẽ cần xem xét hộ chiếu của cháu Tiên để kiểm tra về thông tin được nhậpcảnh hợp pháp hay không Vậy việc xác định Cháu Tiên đang ở Việt Nam hay không

để giao kết hợp đồng tặng cho là cần thiết

3 Điều kiện tham gia giao dịch của tài sản

Ngoài các điều kiện sở hữu nhà ở nếu cháu Tiên là người nước ngoài hoặcngười Việt Nam định cư tại nước ngoài nêu trên, khi tặng cho căn nhà cần phải đápứng điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, quy định về điềukiện của nhà ở tham gia giao dịch

“1 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền”.

Như vậy, cần trao đổi làm rõ tài sản là căn nhà tặng cho có đáp ứng đủ các điềukiện này hay không, nếu không đáp ứng được một trong các điều kiện này thì côngchứng viên từ chối việc công chứng hợp đồng tặng cho

Ngoài ra nếu tài sản là nhà ở gắn liền với đất, thì công chứng viên cũng cầnkhai thác thông tin về quyền sử dụng đất có đủ điều kiện tặng cho theo quy định tạiđiều 188, Luật Đất đai năm 2013 hay không

Công chứng viên cần trao đổi, làm rõ tài sản tặng cho có đang thế chấp bảo đảmthực hiện nghĩa vụ hay không Khoản 5, Điều 321, BLDS 2015 quy định, bên thế chấp

“Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật” Công chứng viên giải thích rõ với ông Thái nếu tài sản đang thế

chấp vẫn có thể tặng cho được, nhưng cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của bênnhận thế chấp và ông Thái phải xuất trình được giấy chứng nhận quyền sở hữu (bảnchính) trước mặt công chứng viên theo Điều 40 LCC 2014 Tuy nhiên, trong thực tếviệc tặng cho khi tài sản đang thế chấp sẽ ảnh hưởng đến việc đảm bảo nghĩa vụ đốivới bên cho vay, ông Thái phải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ hoặc thay thế một tài sảnkhác và phải được bên nhận thế chấp đồng ý

4 Người đại diện theo pháp luật của cháu Tiên

Tại Khoản 1, khoản 4, Điều 21, BLDS 2015 quy định: