Báo cáo TTTN giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản nhà đẹp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA LUẬT THU HOẠCH THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Chuyên ngành Luật thương mại quốc tế THỰC TIỄN VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẸP GIÁ GỐC Họ và tên sinh viên Đỗ Thị Hà Mã sinh viên 1516610036 Lớp Anh 02 – Luật TMQT Khóa K54 Giảng viên hướng dẫn ThS Nguyễn Thị Quỳnh Yến Hà Nội, tháng 5 năm 2019 iv MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv LỜI MỞ ĐẦU 5 CHƯƠNG 1 6 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KIN.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

KHOA LUẬT

-*** -THU HOẠCH THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

Chuyên ngành: Luật thương mại quốc tế

THỰC TIỄN VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH

Hà Nội, tháng 5 năm 2019

2

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

LỜI MỞ ĐẦU 5

CHƯƠNG 1 6

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Tổng quan về giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản 6

1.1.2 Nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 10

1.1.3 Trình tự giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 12

1.1.4 Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản 17

1.2 Quy định của pháp luật hiện hành về giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 18

1.2.1 Bộ luật Dân sự năm 2015 18

1.2.2 Luật Đất đai năm 2013 19

1.2.3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 20

1.2.4 Luật Nhà ở năm 2015 20

1.2.5 Luật Xây dựng năm 2014 20

CHƯƠNG 2 22

THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẸP GIÁ GỐC 22

2.1 Giới thiệu chung về đơn vị thực tập 22

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty 22

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty 24

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động 26

2.1.4 Kết quả hoạt động của công ty trong những năm qua 27

1

2.2 Thực tiễn giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần Dịch

vụ bất động sản Nhà đẹp giá gốc 29

2.2.1 Đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 29

2.2.2 Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 30

2.2.3 Nội dung chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 30

2.2.4 Thời điểm có hiệu lực của đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản .30

2.2.5 Quyền nghĩa vụ của các bên và trách nhiệm vi phạm hợp đồng khi giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 31

2.3 Đánh giá thực tiễn giao kết hợp đồng tại công ty BĐS Nhà Đẹp giá gốc 31

2.3.1 Đánh giá thực tiễn giao kết hợp đồng tại công ty 31

2.3.2 Những kết quả đạt được 32

2.3.3 Những tồn tại, hạn chế 33

CHƯƠNG 3 35

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẸP GIÁ GỐC 35

3.1 Một số đề xuất đối với nhà nước để phát triển thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 35

3.1.1 Xây dựng và phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành những tập đoàn lớn, có năng lực tài chính vững mạnh 35

3.1.2 Cần nâng cao chất lượng nhân lực trong kinh doanh bất động sản 36

3.1.3 Cần phát huy và nâng cao hơn nữa hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản 37

3.1.4 Nhà nước ta cần ban hành Luật đăng ký bất động sản để có thể thực hiện đồng bộ, thống nhất việc đăng ký bất động sản, bảo vệ lợi ích của các bên khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản 38

2

3.1.5 Cần nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch về đầu tư xây dựng để các dự án, các công trình có thể đáp ứng nhu cầu "dài hơi" của

xã hội, tính hợp lý cao và mang tầm vĩ mô 38

3.1.6 Cần phát triển hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến các chính sách, pháp luật của Nhà nước nói chung và các chính sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng đến với người dân 39

3.2 Một số đề xuất đối với Công ty nhằm nâng cao hiệu quả của việc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 40

3.2.1 Quy định cụ thể hình thức, nội dung của đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng để đảm bảo thuận lợi cho các bên trong quá trình giao kết hợp đồng 40

3.2.2 Quy định cụ thể nghĩa vụ cung cấp thông tin của các bên trong quá trình giao kết hợp đồng 41

3.2.3 Cần nâng cao chất lượng nhân lực trong công ty 41

3.2.4 Hướng đến sự hài lòng của khách hàng 41

KẾT LUẬN 43

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 44

DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Báo cáo thu nhập 27

3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

4

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản làhoạt động đang diễn ra hết sức sôi nổi và đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tưkinh doanh nhưng bên cạnh đó cũng mang lại không ít rủi ro

Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho…trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục và ảnh hưởng sâu rộngđến nền kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật cũng đã kịp thời được ban hành đểđiều chỉnh thị trường bất động sản Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 banhành cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lýkiểm soát và điều chỉnh các giao dịch trên cho thị trường bất động sản phát triển.Hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là công cụ pháp lý để thực hiện và kiểmsoát các rủi ro về giao dịch về kinh doanh bất động sản

Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bấtđộng sản cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng đối với loạihình kinh doanh này cũng như các giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lậpthông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật để tránh rủi ro về sau

Với những lý do cơ bản trên, tác giả lựa chọn đề tài: "Thực tiễn về giao kết

hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ bất động sản Nhà đẹp giá gốc" với mong muốn tìm hiểu về thực trạng giao kết hợp đồng kinh

doanh bất động sản tại công ty Cổ phần Dịch vụ bất động sản Nhà đẹp giá gốc từ đónêu lên một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động giao kết hợpđồng kinh doanh bất động sản của công ty góp phần hoàn thiện pháp luật về giaokết hợp đồng kinh doanh bất động sản

Kết cấu bài báo cáo thực tập tốt nghiệp gồm 3 chương:

Chương 1 Khái quát chung về giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương 2 Thực tiễn giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty

Cổ phần Dịch vụ bất động sản Nhà đẹp giá gốc

Chương 3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của việc giao kết hợpđồng kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ bất động sản Nhà đẹpgiá gốc

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản

a, Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo Điều 385 Bộ Luật Dân sự 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa cácbên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định kinh doanhbất động sản như sau:

“1 Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xâydựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàngiao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằmmục đích sinh lợi.”

Từ định nghĩa về hợp đồng trong Định nghĩa về hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản : Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữacác bên chủ thể mà trong đó ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản đểmua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua một bất động sảnnhất định nhằm tìm kiếm lợi nhuận

Bản chất của hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thận của ít nhất haibên tham gia giao kết hợp đồng một bên là khách hàng có nhu cầu về bất động sảnbên còn lại là bên có quyền kinh doanh bất động sản Cũng như hợp đồng trong dân

sự mọi hợp đồng là thỏa thuận nhưng không phải thỏa thuận nào cũng là hợp đồng.Chỉ những thỏa thuân được xác lập thực hiện trên cơ sở ưng thuận đích thực, thốngnhất ý chí của các bên mới là hợp đồng Các hợp đồng hình thành do giả tạo, lừadối, đe dọa, cưỡng ép, nhầm lẫn dù là có sự ưng thuận cũng không chấp nhận là hợppháp bởi vì chủ thể không thể hiện ý chí đích thực hay nói các khác yếu tố thỏathuận của hợp dồng không đạt được

Về chủ thể của hợp đồng, trong hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm

thì chủ thể ở đây phải có quyền kinh doanh bất động sản Cụ thể tại Điều 10 Luậtkinh doanh bất động sản quy định các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bấtđộng sản như sau:

”Điều 10 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Đối với tổ chức cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản phải thành lậpdoanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp địnhkhông thấp hơn 20 tỷ đồng Quy định này loại trừ đối tượng tổ chức, hộ gia đình, cánhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, khôngthường xuyên Cụ thể, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi bán, chuyển nhượng, chothuê hoặc cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư để kinh doanh hoặc

do đầu tư kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng (không tínhtiền sử dụng đất) không nằm trong phạm vi của quy định trên Theo quy định cũ,vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ là 6 tỉ đồng nên tạo rahiện tượng có quá nhiều doanh nghiệp nhỏ, yếu kém, “tay không bắt giặc” cùngnhảy vào, làm hỗn loạn thị trường Đa số ý kiến cho rằng, quy định trên là rất cầnthiết trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục, nhất là khi bất động sản là lĩnhvực kinh doanh có điều kiện tác dụng thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản yếukém

Theo đó, một thị trường bất động sản chỉ lành mạnh và bền vững khi doanhnghiệp tạo ra được các sản phẩm thật mà muốn có điều đó, họ cần có một nguồnvốn đủ lớn nhất định

Mục đích của hợp đồng kinh doanh bất động sản là dựa trên các hoạt độngmua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua một bất động sảnnhất định nhằm tìm kiếm lợi nhuận

b, Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản trước nhất vẫn là một hợp đồng nói chungnên nó có đầy đủ những đặc điểm của một hợp đồng Bên cạnh đó, do hoạt độngkinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh đặc thù nên hợp đồng tronglĩnh vực này cũng có những đặc điểm riêng biệt.

Tại khoản 1 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản bao gồm 05 loại:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Xét một cách tổng quát có thể thấy hợp đồng kinh doanh bất động sản cónhững đặc điểm sau:

Thứ nhất, về chủ thể, không phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giaodịch dân sự nói chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản Chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầunhất định tùy vào loại hợp đồng mà họ là chủ thể giao dịch và ít nhất một bên chủthể trong hợp đồng kinh doanh bất động sản phải là chủ thể kinh doanh bất độngsản (Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản)

Trong thực tế có thể thấy hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra rất phongphú và các chủ thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến kinh doanh bất độngsản cũng rất đa dạng Các chủ thể đó có thể bao gồm: các cá nhân, tổ chức có thể làchủ thể kinh doanh bất động sản hoặc không Tuy nhiên, đối với một hợp đồng kinhdoanh bất động sản thí ít nhất một bên chủ thể phải là chủ thể kinh doanh bất độngsản, các bên còn lại của hợp đồng có thể là chủ thể kinh doanh bất động sản hoặckhông phải nhưng cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định

Chủ thể kinh doanh bất động sản có thể là những chủ thể sau:

Người tạo lập bất động sản và giao dịch với người có nhu cầu về mua, nhậnchuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản phục vụ tiêu dùng hoặc phục vụviệc kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận

Người không tạo lập bất động sản nhưng đang sở hữu bất động sản với tư cáchchủ thể kinh doanh, cung ứng nhà ở, công trình xây dựng và đưa các bất động sảntham gia các giao dịch kinh doanh bất động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận.

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất độngsản có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống dân sinh (Điều 5 Luật Kinh doanhbất động sản)

Đó chính là nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất Những bất độngsản này chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản khiđáp ứng những điều kiện nhất định để được đưa vào kinh doanh, tham gia các giaodịch kinh doanh bất động sản trên thị trường

Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn bản và

đa số các hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định củapháp luật (Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản)

Sở dĩ pháp luật có quy định này vì đối tượng của hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản thường có giá trị lớn nên khi tham gia vào các giao dịch thường tạo nên sựphức tạp, thậm chí kéo dài thời gian giao dịch và các giao dịch này cũng dễ phátsinh tranh chấp so với các giao dịch có đối tượng thông thường khác Vì thế, để hạnchế những rủi do có thể xảy ra cho các bên hoặc để có cơ sở pháp lý tương đối rõràng cho việc giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh Nhà nước buộc phải canthiệp để quy định về hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản luôn được hình thành vì mục đíchlợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác.(Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bấtđộng sản)

Đặc điểm này cũng xuất phát từ đặc điểm ít nhất một bên chủ thể trong hợpđồng là chủ thể kinh doanh bất động sản Trong thực tế đời sống, một chủ thể đãtham gia vào kinh doanh trên thị trường mục đích đầu tiên và tiên quyết luôn luôn làtìm kiếm lợi nhuận Một chủ thể đầu tư tiền của mình để tạo dựng hoặc mua nhữngbất động sản để đưa vào kinh doanh không nhằm mục đích nào khác là hướng tớilợi ích sẽ được hưởng thông qua các giao dịch kinh doanh bất động sản Thực chất,các chủ thể kinh doanh có hướng tới lợi nhuận thì thị trường kinh doanh bất độngsản mới có thể phát triển Từ thực tế đã chứng minh do lợi nhuận lớn từ hoạt động

kinh doanh bất động sản mang lại nên những năm gần đây lĩnh vực đầu tư này đãthu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh tham gia Chính điều này đã làm cho thịtrường bất động sản "nóng lên" và phát triển cao độ trong khoảng thời gian 2010 -

2019 vừa qua

1.1.2 Nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản

Giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản là các bên bày tỏ với nhau ý chí vềviệc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng trên cơ

sở tuân theo nguyên tắc do pháp luật quy định

Nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo BLDS năm 2015các nguyên tắc giao kết hợp đồng được quy định tại Điều 3 với các khoản luật ngắngọn, súc tích, rõ ràng:

Nguyên tắc 1: Nguyên tắc bình đẳng: “Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng,không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ nhưnhau về các quyền nhân thân và tài sản” Mọi cá nhân không phân biệt dân tộc, giớitính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá,nghề nghiệp điều có quyền và bình đẳng với nhau trước pháp luật

Ví dụ giữa hai cá nhân A và B cùng nhau đến công ty C chuyên kinh doanh vềbất động sản để giao kết hợp đồng mua nhà A là cán bộ của nhà nước có quen biếtvới C, B chỉ là một cá nhân A và B cùng đặt mua nhà của C nhưng vì chỉ còn mộtcăn duy nhất mà B lại là người đến trước Mặc dù A đã rất tức tối với công ty C vàyêu cầu không được giao kết hợp đồng với B nhưng công ty C đã không phân biệtđối xử với B mà thực hiện đúng theo nguyên tắc

Nguyên tắc 2: Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận: “Cá nhân,pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở

tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điềucấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên vàphải được chủ thể khác tôn trọng”

Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồngkhông ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình; đồng thời thểhiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thểkhi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do

khác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo…

để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cácbên chủ thể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhautrên mọi phương diện Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp đồngđược giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể.Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kết bảo đảm ýchí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một công việchoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan và kháchquan khác nhau

Bộ luật Dân sự quy định cho các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằmtạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần.Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủthể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch/ hợp đồng dân sự nào, nếumuốn Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận vàbảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước.Hay nói cách khác, sự tư do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể phải nằm trongkhuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chungcủa xã hội và trật tự công cộng Nếu để các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng dân sự sẽtrở thành phương tiện để kể giàu bóc lột người nghèo và sẽ là nguy cơ đối với lợiích chung của xã hội Vì vậy, phải đi xa hơn nữa trong vấn đề tăng cường sự canthiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, các việc dân sự… không được bỏqua một khả năng tối thiểu nào để mở rộng sự can thiệp của nhà nước vào các quan

hệ dân luật Chính vì vậy, trong xã hội ta – xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích chungcủa toàn xã hội (lợi ích cộng đồng) và đạo đức xã hội không cho phép bất cứ cánhân, tổ chức nào được lợi dụng ý chí tự do để biến những hợp đồng dân sự thànhphương tiện bóc lột Bên cạnh việc bảo đảm lợi ích của mình, các chủ thể phải chú

ý tới quyền, lợi ích của người khác, của toàn xã hội; tự do của mỗi chủ thể khôngđược tráI pháp luật, đạo đức xã hội Lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội đượcquy định bởi pháp luật và đạo đức xã hội trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí củacác chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng nói riêng, và trong mọi hành vi của chủthể nói chung

Ví dụ: Anh H và anh G có thỏa thuận về việc anh H sẽ thuê nhà của anh G, haibên đã ngồi và thương lượng với nhau về giá cả thuê nhà cũng như quyền và nghĩa

vụ của các bên Sau khi thương lượng xong hai anh ký kết và công chứng hợp đồngthuê nhà tại văn phòng công chứng

Nguyên tắc 3: Nguyên tắc thiện chí, trung thực: “Cá nhân, pháp nhân phải xáclập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trungthực” Nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia quan hệpháp luật dân sự; đồng thời phải thể hiện rõ ý chí của mình làm cơ sở thực hiệnnhững thỏa thuận, cam kết trong mối quan hệ này

Như chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ quan bêntrong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể Chính vì vậy, sự thống nhất ý chícủa chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đó trong nội dung hợp đồng màchủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác định một hợp đồng đã đảmbảo nguyên tắc tự nguyện hay chưa Hay nói cách khác, việc giao kết hợp đồng chỉđược coi là tự nguyện khi hình thức của hợp đồng phản ánh một cách khách quan,trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng

Chị V và chị T có thỏa thuận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chị T cónhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chị V là người có nhu cầuchuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau một thờ gian thương lượng hai bên là có hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đó hợp đồng ghi rõ chị V vì không

có nhu cầu sử dụng nên chuyển nhượng lại cho chị T

1.1.3 Trình tự giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản

Về mặt lý thuyết, một hợp đồng kinh doanh bất động sản có thể được hìnhthành theo nhiều cách thức khác nhau, theo đó chứng tỏ giữa các bên đã đạt được sựthỏa thuận

Trong quá trình xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, các vấn đề pháp lý

cơ bản cần được làm rõ là: (1) Đề nghị giao kết hợp đồng; (2) Chấp nhận đề nghịhợp đồng; (3) Thời điểm giao kết hợp đồng

Những vấn đề này không được Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định

cụ thể, vì vậy các quy định của BLDS 2015 sẽ được áp dụng đối với việc giao kếthợp đồng kinh doanh bất động sản

Khi giao kết hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các bên giaokết phải tuân thủ theo các trình tự giao kết dưới đây:

Đề nghị giao kết hợp đồng:

Để hình thành hợp đồng, các bên phải tiến hành giao kết hợp đồng Hành viđầu tiên của giao kết hợp đồng đó là đề nghị giao kết hợp đồng Đề nghị giao kếthợp đồng được thể hiện tại Điều 386 BLDS 2015:

“Điều 386 Đề nghị giao kết hợp đồng

1 Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định hoặc tới công chúng (sau đây gọi chung là bên được đề nghị).

2 Trường hợp đề nghị giao kết hợp đồng có nêu rõ thời hạn trả lời, nếu bên

đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời hạn chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị mà không được giao kết hợp đồng nếu có thiệt hại phát sinh.”

Đề nghị giao kết hợp đồng có bản chất là hành vi pháp lí đơn phương của mộtchủ thể, có nội dung bày tỏ ý định giao kết hợp đồng với chủ thể khác theo nhữngđiều kiện xác định Có thể định nghĩa đề nghị giao kết hợp đồng trong kinh doanhbất động sản là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đềnghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định cụ thể Về nguyên tắc, hìnhthức của đề nghị giao kết hợp đồng phải phù hợp với hình thức của BLDS 2015 doLuật kinh doanh bất động sản 2014 không quy định Tuy nhiên, có thể dựa vào quyđịnh về hình thức của hợp đồng để xác định hình thức của đề nghị giao kết hợpđồng, theo đó đề nghị giao kết hợp đồng có thể được thể hiện bằng văn bản, lời nóihoặc hành vi cụ thể hoặc kết hợp giữa các hình thức này Trường hợp pháp luật quyđịnh hình thức của hợp đồng phải bằng văn bản thì hình thức của đề nghị giao kếthợp đồng cũng phải bằng văn bản

Đề nghị giao kết hợp đồng được gửi đến một hoặc nhiều chủ thể đã xác định.Hiệu lực của nó thông thường do các bên tự ấn định Trường hợp bên đề nghị không

ấn định thời điểm có hiệu lực của đề nghị giao kết hợp đồng thì đề nghị giao kếthợp đồng có hiệu lực kể từ khi bên được đề nghị nhận được đề nghị đó Căn cứ xácđịnh bên được đề nghị đã nhận được đề nghị giao kết hợp đồng là khi: Đề nghị được

chuyển đến nơi cư trú hoặc trụ sở của bên được đề nghị Đề nghị được đưa vào hệthống thông tin chính thức của bên được đề nghị Bên được đề nghị biết được đềnghị giao kết hợp đồng thông qua các phương thức khác

Bên đề nghị phải chịu trách nhiệm về lời đề nghị của mình Trong thời hạn đềnghị hợp đồng có hiệu lực, nếu bên được đề nghị thông báo chấp nhận vô điều kiện

đề nghị giao kết hợp đồng thì hợp đồng hình thành và ràng buộc các bên Nếu cácbên không thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng thì phải chịu các hình thức chế tài

do vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật

Bên đề nghị giao kết hợp đồng có thể thay đổi hoặc rút lại đề nghị giao kếthợp đồng trong các trường hợp như: Bên được đề nghị nhận được thông báo về việcthay đổi hoặc rút ngắn lại đề nghị trước hoặc cùng với thời điểm nhận được đề nghị.Điều kiện thay đổi hoặc rút ngắn lại đề nghị phát sinh trong trường hợp bên đềnghị có nêu rõ về việc được thay đổi hoặc rút lại đề nghị giao kết hợp đồng thựchiện quyền hủy bỏ đề nghị do đã nêu rõ quyền này trong đề nghị thì phải thông báocho bên được đề nghị và thông báo này chỉ có hiệu lực khi bên được đề nghị nhậnđược thông báo trước khi bên được đề nghị trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợpđồng

Đề nghị giao kết hợp đồng chấm dứt hiệu lực trong các trường hợp: bên nhậnđược đề nghị trả lời không chấp nhận Hết thời hạn trả lời chấp nhận, thông báo vềviệc thay đổi hoặc rút lại đề nghị có hiệu lực, theo thỏa thuận của bên đề nghị vàbên nhận đề nghị trong thời hạn chờ bên được đề nghị trả lời

Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề nghị đốivới bên đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị Thời hạn trả lời

chấp nhận giao kết hợp đồng được xác định khác nhau trong các trường hợp cụ thểnhư sau:

Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ cóhiệu lực khi thực hiện trong thòi hạn đó Nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhậnđược trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới củabên chậm trả lời Trong trường hợp thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng đếnchậm vì lí do khách quan mà bên đề nghị biết hoặc phải biết về lí do khách quannày thì thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp bên

đề nghị trả lời ngay không đồng ý với chấp nhận đó của bên được đề nghị

Khi các bên trực tiếp giao tiếp với nhau, kể cả trường hợp qua điện thoại hoặcqua các phương tiện khác thì bên được đề nghị phải trả lời ngay có chấp nhận hoặckhông chấp nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận về thời hạn trả lời Bên được đề nghịgiao kết hợp đồng có thể rút lại thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng Nếu thôngbáo này đến trước hoặc cùng với thời điểm bên đề nghị nhận được trả chấp nhậngiao kết hợp đồng

Thông thường việc chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng phải được thực hiệnbằng hành vi cụ thể Vấn đề im lặng chỉ có thể được coi là chấp nhận đề nghị giaokết hợp đồng nếu có thỏa thuận rằng im lặng là sự chấp nhận đề nghị giao kết hợpđồng Thực tiễn cũng đặt ra mộ số trường hợp ngoại lệ Trước hết đó là tập quángiao kết hợp đồng ở một số lĩnh vực nhất định Nếu tập quán im lặng là đồng ýđược thừa nhận rộng rãi, thì có thể công nhận bằng cách im lặng Ngoài ra nếu quan

hệ hợp đồng trước đây của hai bên có tiền lệ, hoặc trong đề nghị giao kết nói rõ imlặng cũng có thể coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

Nội dung của chấp nhận giao kết

Bộ luật dân sự hiện nay không quy định cụ thể nội dung của chấp nhận giaokết hợp đồng Tại khoản 1 Điều 393 chỉ quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợpđồng là sự trả lời của bên được đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đềnghị Theo em thì nội dung của chấp nhận giao kết nên có hai nội dung sau:

Thứ nhất, đồng ý (chấp nhận) toàn bộ nội dung như đã nêu trong đề nghị giaokết hợp đồng tức là chấp nhận đầy đủ và không thiếu nội dung nào

Thứ hai, không bổ sung thêm nội dung nào khác so với đề nghị giao kết họpđồng kinh doanh bất động sản.

Nội dung mà bên được đề nghị giao kết hợp đồng trả lời không thỏa mãn haiyếu tố như đã nêu trên sẽ được coi là đã đưa ra đề nghị mới (trong trường hợp bênđược đề nghị giao kết có sửa đổi, bổ sung, đồng ý một phần nội dung đề nghị giaokết hoặc có thể đồng ý việc giao kết hợp đồng nhưng không đồng ý với nội dung màbên đề nghị giao kết đưa ra), hoặc không chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng(trường hợp trả lời không đồng ý việc giao kết hợp đồng với bên đề nghị giao kết)

Do đó, trường hợp các bên có sự trao đổi qua lại, sửa đổi, bổ sung nội dung điềukhoản đã nêu trong quá tình giao kết hợp đồng sẽ có sự hoán vị từ bên được đề nghịgiao kết hợp đồng thành bên đề nghị giao kết hợp đồng và ngược lại cho đến khinào các bên thống nhất thỏa thuận được với nhau đồng ý toàn bộ nội dung của hợpđồng thì sẽ đi đến chính thức giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản

Thời điểm có hiệu lực của giao kết hợp đồng:

Về nguyên tắc, hợp đồng được giao kết vào thời điểm các bên đạt được sựthỏa thuận Thời điểm giao kết hợp đồng được quy định khác nhau phụ thuộc vàocách thức giao kết và hình thức của hợp đồng Theo quy định của BLDS 2015 Điều

400, có thể xác định thời điểm giao kết hợp đồng trong kinh doanh theo các trườnghợp như sau:

Trường hợp hợp đồng được giao kết trực tiếp bằng văn bản: thời điểm giao kếthợp đồng là thời điểm bên sau cùng kí tên vào văn bản

Trường hợp hợp đồng được giao kết gián tiếp bằng văn bản (thông quan cáctài liệu giao dịch): thời điểm đạt được sự thỏa thuận được xác định theo lý thuyết(tiếp nhận), theo đó hợp đồng được giao kết khi bên đề nghị nhận được trả lời chấpnhận giao kết hợp đồng

Trường hợp hợp đồng được giao kết hợp đồng bằng lời nói: thời điểm giao kếthợp đồng là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng Các bên cóthể sử dụng những biện pháp, chứng cứ hợp pháp để chứng minh việc các bên đãthỏa thuận về nội dung của hợp đồng bằng lời nói

Quyền và nghĩa vụ của các bên và trách nhiệm vi phạm hợp đồng

Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng,chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứngthực Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thựcthì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.(Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản)

Từ khi ký kết hợp đồng hoặc từ thời điểm có công chứng chứng thực thì hợpđồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực pháp lý Do vậy các bên phải tuân thủtheo các quyền và nghĩa vụ được quy định cụ thể trong hợp đồng, các bên thỏathuận quyền và nghĩa vu của mỗi bên dựa trên quy định của BLDS và Luật Kinhdoanh BĐS để làm can cứ

Về trách nhiệm vi phạm hợp đồng được các bên thỏa thuận, theo đó bên viphạm phải trả một khoản tiền cho bên vị vi phạm Các bên có thể thỏa thuận về việcbên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặcvừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệ hại Trường hợp các bên cóthỏa thuận về phạt vi phạm mà không thỏa thuận về việc vuừa phải chịu phạt viphạm vừa phải bồi thường thiệt hạ thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ bị phạt vi phạm.(Điều 418 Bộ Luật dân sự)

1.1.4 Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy nó có vai trò quantrọng trong đời sống xã hội, thể hiện ở những khía cạnh cơ bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để các bên thực hiện mộtcách chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của mình đối với đối tác Bởi nó là văn bảnghi nhận sự thể hiện ý chí của các bên khi tham gia vào các giao dịch mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Thông qua hợp đồng, các bên

có thể thể hiện mong muốn của mình một cách rõ ràng nhất để đảm bảo cho việcthực hiện hợp đồng một cách chuẩn xác nhất Thực tế cho thấy, các điều khoản củahợp đồng càng chi tiết, càng thể hiện cụ thể những mong muốn của các bên baonhiêu thì khi thực hiện càng ít xảy ra tranh chấp bấy nhiêu

Thứ hai, ở mỗi giao dịch nói chung và giao dịch về kinh doanh bất động sảnnói riêng thì hợp đồng là công cụ pháp lý ghi nhận một cách đầy đủ và công khai

nhất mục đích, yêu cầu, quyền và nghĩa vụ của các bên Hợp đồng chính là cơ sởtrực tiếp nhất để có thể giải quyết các tranh chấp khi phát sinh mâu thuẫn giữa cácbên trong hợp đồng Việc giải quyết mâu thuẫn phát sinh từ hợp đồng kinh doanhbất động sản có thể được các bên tự giải quyết với nhau hoặc thông qua bên thứ bagiải quyết, nhưng dù giải quyết theo con đường nào thì hợp đồng vẫn là cơ sở, làcăn cứ, là chứng cứ đầu tiên để giải quyết tranh chấp Hợp đồng càng thể hiện vaitrò đặc biệt quan trọng của mình trong các giao dịch về kinh doanh bất động sản.Bởi lĩnh vực kinh doanh bất động sản là lĩnh vực hứa hẹn đem lại nhiều lợi ích vàcũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Do sự nhạy cảm này mà pháp luật nước ta quy địnhtương đối chặt chẽ về hợp đồng kinh doanh bất động sản Những quy định này làchuẩn mực pháp lý bắt buộc thi hành đối với các chủ thể khi muốn thiết lập một hợpđồng kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản, Nhà nước sẽ dễ dàngquản lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể trong thị trường bất động sản Hợpđồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để Nhà nước kiểm soát tốt hơn các giao dịch

về bất động sản trên thực tế; đồng thời, nó là căn cứ quan trọng để Nhà nước có thểgiải quyết tranh chấp phát sinh khi các bên tranh chấp có yêu cầu

Nhìn chung, vì vai trò quan trọng của hợp đồng kinh doanh bất động sản nênpháp luật nước ta quy định tương đối cụ thể về loại hợp đồng này Thông qua hợpđồng, Nhà nước ta có thể quản lý dễ dàng hơn các giao dịch về bất động sản trên thịtrường; đồng thời có cơ sở rõ ràng hơn để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợpđồng kinh doanh bất động sản

1.2 Quy định của pháp luật hiện hành về giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản được nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh.Các văn bản pháp luật này ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện đáp ứngnhu cầu trong thực tế của các giao dịch kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinhdoanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của những văn bản pháp luật chủ yếu sau:

1.2.1 Bộ luật Dân sự năm 2015

Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành với tinh thần là một luật chung điềuchỉnh quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân phi tài sản giữa tổ chức, cá nhân trong

xã hội Vì vậy, nó có ý nghĩa như là luật chung về hợp đồng Bộ luật Dân sự năm

2015 quy định một cách khái quát về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng; các nguyên tắc kí kết hợp đồng: tự do giao kết hợp đồng nhưngkhông được trái pháp luật, đạo đức xã hội, nguyên tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác,trung thực Đồng thời Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định về điều kiện, nộidung, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng muabán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở… Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quyđịnh trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản và chế tài

xử lý

Về cơ bản, những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là đòi hỏi trước tiên

mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ

1.2.2 Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa, tiếp nối của Luật đất đai năm 2003 và làluật chuyên ngành có vị trí và ảnh hưởng tới hợp đồng kinh doanh bất động sản Sự

ra đời của Luật đất đai năm 2013 đã xác định đất đai là một hàng hóa đặc biệt Điềunày là cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trườngnhư một loại hàng hóa Luật Đất đai quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng,nhận chuyển nhượng đất đai Luật Đất đai năm 2013 mở rộng phạm vi của chủ thểđược phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, chủ thể được quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải

là đất thuê, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cánhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiệncác dự án đầu tư ở Việt Nam theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cảthời gian thuê Đồng thời, nó cũng quy định về loại đất được giao dịch và điều kiện

để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường Luật đất đai 2013 kếthừa những quy định trên của Luật đất đai 2003, đồng thời cũng quy định cụ thểhơn các vấn đề liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trongcác trường hợp, kể cả trường hợp không có giấy tờ gì về đất đai Nhìn chung, Luật

Đất đai năm 2013 có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng và chủ thể củahợp đồng kinh doanh bất động sản.

1.2.3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ban hành thay thế Luật Kinh doanh bấtđộng sản 2006 là đòi hỏi tất yếu của sự phát triển của thị trường bất động sản ViệtNam Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của các chủthể trên thị trường bất động sản Việt Nam Đồng thời, đạo Luật trực tiếp điều chỉnh

về hợp đồng kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, Luật cũng quy định cụ thể vềnội dung, hình thức pháp lý của các hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ của các bên;trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

1.2.4 Luật Nhà ở năm 2015

Luật nhà ở năm 2015 ra đời đã phân loại nhà ở thành nhiều loại: nhà ở riêng

lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà công vụ Tuy nhiên, khôngphải tất cả các loại nhà ở trên đều được phép đưa vào giao dịch trên thị trường Về

cơ bản, trừ loại nhà ở công vụ; còn tất cả các loại nhà ở khác đều có thể đưa vàogiao dịch trên thị trường Nhưng để có thể trở thành đối tượng hợp pháp trong hợpđồng kinh doanh bất động sản thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy địnhcủa luật này

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở có những quy định cụ thể về điều kiện chủ thể, vềnội dung, hình thức của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, quyền vànghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, trình tự, thủ tục giao dịch về nhà ở

1.2.5 Luật Xây dựng năm 2014

Luật Xây dựng quy định về công trình xây dựng và các loại công trình xâydựng Theo Luật Xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: công trình xây dựngcông cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và cáccông trình khác Như vậy Luật Xây dựng điều chỉnh về đối tượng là các giao dịch

về mua bán, thuê và thuê mua công trình xây dựng của hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản

Ngoài ra, hợp đồng kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của cácvăn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các đạo luật trên đây:

Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết thihành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn thi hnahfmột số điều của Luật nhà ở;

Thông tư 17/2017/TT-BXD hướng dẫn về năng lực của tổ chức, cá nhân thamgia hoạt động xây dựng;

Đồng thời, nó cũng chịu sự điều chỉnh của một số luật chuyên ngành khácnhư: Luật Doanh nghiệp năm 2015, Luật Thương mại năm 2005, Luật Đầu tư năm

2015 Những đạo luật này quy định về chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất độngsản là các doanh nghiệp và các hợp tác xã, những nhà đầu tư nước ngoài… Đồngthời, quy định trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản

và phương thức xử lý những vi phạm đó

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT

ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẸP GIÁ GỐC

2.1 Giới thiệu chung về đơn vị thực tập

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty

Tên chính thức: Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Bất Động Sản Nhà Đẹp Giá Gốc

Mã số ĐTNT: 0108402177

Nơi đăng ký quản lý: Chi cục thuế Hà Nội

Địa chỉ trụ sở: Số 6, ngõ 126, đường Hoàng Văn Thái, Phường Khương Mai,Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội

Trạng thái: Đang hoạt động

Ngành nghề chính: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sửdụng đất

Quá trình phát triển: Công ty CPDV BĐS Nhà Đẹp Giá Gốc được thành lập tại

Hà Nội vào ngày 20/08/2017 bởi 3 Leaders dày kinh nghiệm trong ngành bất độngsản: Nguyễn Văn Sơn (Tổng Giám Đốc), Nguyễn Đức Phúc (P.GĐ Tài Chính +Marketing) và Vũ Ngọc Sơn (P.GĐ Kinh Doanh) cùng 15 chuyên viên đồng chíhướng Vì đam mê lĩnh vực Sales Bất động sản và cũng hiểu được nhu cầu củanhiều cư dân có mong muốn tìm kiếm nhà chung cư – nơi an cư lạc nghiệp với giá

tốt, chất lượng cao, vì thế mà Nhà Đẹp Giá Gốc được thành lập Đến nay, Nhà Đẹp

Giá Gốc đã và đang mở rộng quy mô và có những thành công nhất định.

Dưới sự dẫn dắt và định hướng của 3 Leaders nhiều kinh nghiệm, Nhà Đẹp

Giá Gốc đã đạt được nhiều thành tựu khi chỉ mới gần 3 năm hoạt động.

Nhân sự đang ngày càng được nhân lên, từ 15 người lên 50 người, tính tới thờiđiểm hiện tại, nhân sự của Nhà Đẹp Giá Gốc đã lên tới hơn 100 chuyên viên nhiềukinh nghiệm với 3 chi nhánh lớn tại Hà Nội và vẫn đang tiếp tục mở rộng quy mô Best Saler mỗi tháng lại có doanh thu khủng khác nhau theo chiều hướng tíchcực, ban đầu là vài trục triệu, nhưng tính tới thời điểm hiện tại thu nhập của Bestsaler được tính với giá trị bằng trăm triệu mỗi tháng , ví dụ như Best Saler NguyễnHoàng Trà My, Bùi Thị Bích Phương, Nguyễn Thanh Nga, Đức Triệu…và đặc biệt

cô gái sinh viên của FTU Đỗ Thu Hà

Bên cạnh đó, để phát triển hệ thống kinh doanh nhằm cung cấp tới cư dânnhững căn hộ chất lượng, giá tốt, Nhà Đẹp Giá Gốc thành lập chi nhánh 2 vào tháng10/2018 và tiếp tục chi nhánh 3 vào tháng 3/2019, mục tiêu trong năm nay sẽ là 6chi nhánh trên Hà Nội và phát triển thêm nhiều ở các tỉnh lân cận với hy vọng cungcấp nhiều nơi an cư lạc nghiệp cho người dân và là địa chỉ tin cậy để các đối tác

” Trao Mặt- Gửi Vàng” và đội ngũ chuyên viên luôn được phát triển bền vững.

Vì phát triển về nhân sự và xuất hiện nhiều Best Saler cùng đội ngũ chuyênviên tư vấn làm việc chăm chỉ, hiệu quả, vì thế mà mỗi tháng Nhà Đẹp Giá Gốc cótrung bình 700 hồ sơ mua căn hộ chung cư, do vậy mà doanh thu hàng tháng đượctăng theo mức lũy thừa

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty

Mỗi phòng ban trong công ty thực hiện một chức năng cụ thể nhưng luôn có

sự hỗ trợ, hợp tác trong công việc

Hội đồng quản trị: Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý công ty, có toàn quyềnnhân danh công ty để quyết định, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của công tykhông thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông

Giám đốc: Giám đốc là người điều hành công việc kinh doanh hằng ngày củacông ty; chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị; chịu trách nhiệm trước Hội đồngquản trị và trước pháp luật về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ được giao.Giám đốc hoặc Tổng giám đốc có thể là thành viên Hội đồng quản trị

Trợ lý giám đốc: Là người giúp việc cho giám đốc, sắp xếp thông báo lịchtrình làm việc, nghiên cứu tài liệu mà giám đốc giao

Phòng kinh doanh:

Phòng kinh doanh có nhiệm vụ tiếp thị về công ty tới khách hàng, tìm kiếmthông tin về nguồn cung và cầu về bất động sản, tìm kiếm các khách hàng có khảnăng trở thành khách hàng tiềm năng của công ty như các công ty du lich, lữ hành,

các khách sạn, các đại sứ quán, các tổ chức, công ty nước ngoài tại Việt Nam Saukhi có danh sách về những công ty này, bộ phận sẽ tiến hành tiếp thị về công tythông qua gọi điện thoại, gửi email để xác định nhu cầu của thực sự của họ, lậpđược danh sách khách có nhu cầu, cung cấp thông tin cho bộ phận kinh doanh.

Bộ phận còn có trách nhiệm giữ liên lạc với khách hàng để duy trì nguồn cầu.Ngoài ra bộ phận kinh doanh cũng có trách nhiệm trả lời và giải đáp những thắcmắc của khách hàng về những vấn đề có liên quan Bộ phận kinh doanh còn cótrách nhiệm giải quyết các thủ tục pháp lý, các giấy tờ có liên quan cho chủ sở hữubất động sản như: Giấy phép đăng ký kinh doanh, thủ tục an ninh trật tự và phòngcháy chữa cháy Sau khi hoàn tất thương vụ, bộ phận kinh doanh vẫn có trách nhiệmgiải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của công ty

Phòng marketing: Có các chức năng là nghiên cứu dự báo thị trường, tổ chứctriển khai chương trình phát triển sản phẩm mới, phân khúc thị trường, xác địnhmục tiêu, định vị thương hiệu, phát triển sản phẩm mới, xây dựng và thực hiện kế

hoạch chiến lược Marketing, thiết lập mối quan hệ hiệu quả với giới truyền thông.

Phòng tài chính – Kế toán: Quản lý, kiểm tra, hướng dẫn và thực hiện chế độ

kế toán - thống kê; Quản lý tài chính, tài sản theo Pháp lệnh của Nhà nước, Điều lệ

và quy chế tài chính của Công ty; Đáp ứng nhu cầu về tài chính cho mọi hoạt độngsản xuất kinh doanh của Công ty theo kế hoạch; Bảo toàn và phát triển vốn củaCông ty và các cổ đông

Phòng hành chính – pháp chế:

Xây dựng quy trình, quy chế quản lý nội bộ của công ty Soạn thảo các loạihợp đồng, công văn, giấy tờ và phân loại, lưu trữ văn bản, giấy tờ của công ty Tưvấn cho ban giám đốc về pháp luật, dự toán rủi ro các hợp đồng thương mại củacông ty, đặc biệt là các hợp đồng đối tác chiến lược Chuẩn bị các hồ sơ pháp lý củacông ty Kiểm tra, chỉnh sửa, bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý, các văn bản banhành, tài liệu giao dịch nhằm đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của luật doanhnghiệp, luật lao động, cùng các quy định khác của Nhà nước Tiếp nhận, ghi chép,

xử lí các giao dịch sau bán hang, hoàn thành giao dịch Giải quyết các vấn đề tranhchấp, khiếu nại phát sinh trong hệ thống Tham gia tố tụng theo sự phân công củaLãnh đạo công ty nhằm đảm bảo quyền lợi cho công ty