Quy định pháp luật về giá đất đối với việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam

Bài viết Quy định pháp luật về giá đất đối với việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam phân tích một số thực trạng và thực tiễn hiện nay về giá đất và dự án treo. Từ đó, tác giả đưa ra một số đề xuất hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan. Mời các bạn cùng tham khảo!

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

ĐỐI VỚI VIỆC THỰC HIỆN

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI VIỆT NAM

Phan Thị Hương Giang

Giảng viên Khoa Luật kinh tế - Trường đại học Kinh Tế- Luật, ĐHQG Thành phố Hồ Chí Minh

TÓM TẮT

Nguồn thu tài chính của nhà nước từ đất đai đóng vai trò quan trọng đối với việc phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia

Tuy nhiên, một số quy định trong pháp luật đất đai hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn lực tài chính của đất nước Do đó, bài viết phân tích một số thực trạng và thực tiễn hiện nay về giá đất và dự án treo Từ đó, tác giả đưa ra một số đề xuất hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan.

TỪ KHOÁ:

Nguồn thu tài chính từ đất đai, luật đất đai, giá đất, dự án treo

1 Nguồn lực tài chính của Nhà nước và nguồn lực tài chính của Nhà nước từ đất đai

1.1 Nguồn lực tài chính của Nhà nước

Nguồn lực tài chính của nhà nước được hiểu là nguồn thu của tài chính nhà nước Xét trên khía cạnh phát triển kinh tế - xã hội, nguồn lực tài chính được hiểu là các nguồn tiền tệ (hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển thành tiền) trong nền kinh tế có thể huy động, để hình thành nên các quỹ tiền tệ phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Nguồn lực tài chính được huy động sẽ cho phép hình thành nguồn vốn lớn đầu tư cho các ngành công nghiệp, dịch vụ có hàm lượng khoa học công nghệ cao, từ đó thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng tăng trưởng – yếu tố quan trọng đảm bảo sự phát triển kinh tế – xã hội theo hướng bền vững.1

Hiện nay, tại Việt Nam có hai nguồn thu tài chính chủ yếu của Nhà nước là nguồn thu ngân sách và nguồn thu từ các quỹ tài chính ngoài ngân sách

Cụ thể, nguồn thu tài chính được thể hiện chủ yếu thông qua nguồn thu ngân sách nhà nước với các đặc điểm như sau:

Thứ nhất, nguồn thu ngân sách nhà nước rất đa dạng, biểu hiện thông qua việc thu các loại thuế, phí, lệ phí, các khoản viện trợ không hoàn lại của Chính phủ các nước, của các tổ chức, cá nhân ở ngoài nước cho Chính phủ Việt Nam và chính quyền địa phương và các khoản thu khác theo quy định của pháp luật.2 Trong đó, các khoản thu khác có thể là các khoản thu được

từ việc xử lý vi phạm pháp luật

Thứ hai, ngân sách của nhà nước được thu từ các nguồn kể trên hoặc từ

1 Võ Thị Hảo, Nguồn lực tài chính phục vụ phát triển kinh tế - xã hội bền vững ở Việt Nam, https://tapchitaichinh.vn/su-kien-noi-bat/nguon-luc-tai-chinh-phuc-vu-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-ben-vung-o-viet-nam-328465.html, truy cập ngày 02/5/2021

2 Điều 1 khoản 5 luật ngân sách nhà nước 2015

việc thu tiền phạt từ việc áp dụng chế tài với các hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể khác nhau Do đó, hình thức thu ngân sách có thể là dựa trên sự bắt buộc hoặc tự nguyện, ngang giá hoặc không ngang giá, hoàn lại hoặc không hoàn lại… Tuy nhiên, đặc điểm chung của các hình thức thu ngân sách chính là việc thu các khoản thu tài chính này luôn thể hiện được quyền lực nhà nước thông qua mệnh lệnh hành chính hoặc thông qua quy định pháp luật.3

Bên cạnh ngân sách nhà nước, tại Việt Nam có hơn 40 quỹ tài chính ngoài Ngân sách Nhà nước đang hoạt động Đây là một định chế tài chính của Nhà nước hoạt động độc lập với Ngân sách Nhà nước, do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập để huy động thêm nguồn lực từ

xã hội thực hiện các nhiệm vụ được xác định Trong thời gian qua, các quỹ này đã có những đóng góp quan trọng trong việc đảm bảo một số mục tiêu

xã hội, thu hút vốn trong và ngoài nước, bổ sung thêm nguồn tài chính hỗ trợ ngân sách nhà nước phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội 4 Điều này có thể thấy, các quỹ tài chính cũng đang đóng góp không nhỏ vào việc phát triển và tăng cười nguồn lực tài chính của Nhà nước

1.2 Nguồn lực tài chính của Nhà nước từ đất đai

Một trong những nguồn lực tài chính quan trọng của nhà nước chính là

từ việc quản lý đất đai Theo đó, có nhiều nguồn tài chính được thu từ đất đai, bao gồm: tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.5 Tất cả các khoản thu tài chính này đều là nguồn thu ngân sách nhà nước, phát sinh từ hoạt động quản lý đất đai của nhà nước Cụ thể:

3 Hồ Thùy Trang, Tài chính nhà nước là gì, các vấn đề liên quan đến tài chính nhà nước,

https://timviec365.vn/blog/tai-chinh-nha-nuoc-la-gi-new7267.html, truy cập ngày 02/5/2021

4 Hoang Xuan Hoa, Trinh Mai Van, Managing the off-budget Funds: Issues and Policies

in Vietnam, VNU Journal of Science: Economics and Business, Vol 36, No 1 (2020)

trang 11

5 Điểm a khoản 1 điều 107 Luật đất đai 2013

Một là nguồn thu từ hoạt động giao đất, cho thuê đất: Các khoản tiền thu được dựa trên hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất Các khoản thu này phát sinh trong trường hợp người sử dụng đất phải trả nghĩa vụ tài chính để có được quyền sử dụng đất Do đó, hai nghĩa vụ tài chính tiêu biểu là tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất Hiện nay các nguồn thu này được tính theo giá đất trong bảng giá hoặc giá đất

cụ thể theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Hai là nguồn thu từ thuế Theo đó, các sắc thuế có thể được thu từ hoạt động quản lý đất đai bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Tuy nhiên, hiện nay trong một số trường hợp, thuế sử dụng đất nông nghiệp đang được miễn đến hết năm 2025.6 Bên cạnh đó, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân cũng là hai loại thuế được thu từ người sử dụng đất nếu họ phát sinh thu nhập từ việc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của mình

Ba là các khoản thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai và tiền bồi thường cho nhà nước Đây là những khoản thu xuất phát từ việc áp dụng chế tài đối với hành vi vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền để quản lý, sử dụng đất Cụ thể, khoản thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai hiện nay đang thực hiện theo quy định tại Nghị định 91/2019/ND-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Bên cạnh đó, người được nhà nước trao quyền quản lý và sử dụng đất nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất gây thiệt hại thì phải bồi thường cho nhà nước Đương nhiên, dù là bồi thường trong trường hợp nào đi nữa thì nguyên tắc bồi thường ngang giá luôn được áp dụng Tức là thiệt hại được xác định bao nhiêu thì người gây thiệt hại phải bồi thường cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với thiệt hại

mà chủ thể đó gây ra

6 Điều 1 Nghị quyết số 107/2020/QH14 ngày 10 tháng 6 năm 2020 về kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24 tháng 11 năm 2010 của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết số 28/2016/QH14 ngày

11 tháng 11 năm 2016 của Quốc hội

Ngoài ra, các khoản thu còn lại từ việc quản lý đất đai bao gồm các phí và

lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai Theo đó, người sử dụng đất phải nộp

lệ phí trước bạ khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện việc đăng ký đất đai hoặc yêu cầu nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.7 Đồng thời, trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất phải nộp phí khi sử dụng các dịch vụ công từ cơ quan, tổ chức thuộc sự quản lý của nhà nước như phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí từ việc khai thác và sử dụng dữ liệu đất đai, phí từ việc thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…8 Đây là các khoản phí

và lệ phí mà người sử dụng đất phải trả cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi sử dụng các dịch vụ công từ các cơ quan này và đây cũng thuộc nguồn thu ngân sách nhà nước

2 Thực trạng quy định pháp luật để phát triển nguồn lực tài chính từ đất đai

2.1 Quy định pháp luật về giá đất

Hiện nay, giá đất áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải nộp vào ngân sách nhà nước bao gồm hai nhóm chính là giá đất nhà nước

và giá đất thị trường Về cơ bản, giá đất thị trường sẽ do thị trường hay những chủ thể tham gia các giao dịch trên thị trường quyết định, còn giá

7 Quy định tại Văn bản hợp nhất số: 17/VBHN-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2020 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ

8 Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Theo đó, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển, phí đăng ký giao dịch bảo đảm (đối với hoạt động đăng ký do cơ quan địa phương thực hiện) là các khoản phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (điều 2 Thông tư số 85/2019/TT-BTC) Bên cạnh đó, thông tư này cũng quy định các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, bao gồm Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (khoản 5 Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC)

đất của nhà nước sẽ được ban hành hoặc được tính dựa trên những căn

cứ do nhà nước ban hành Theo đó, quy định pháp luật chỉ điều chỉnh giá đất của nhà nước Cụ thể, giá đất nhà nước hiện nay bao gồm giá đất trong khung giá, giá đất trong bảng giá và giá đất cụ thể Trong đó, giá đất trong khung giá là loại giá đất làm khung để xác định các loại giá đất nhà nước khác Còn giá đất trong bảng giá và giá đất cụ thể sẽ được áp dụng để tính các loại nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điều 114 Luật đất đai 2013

Dù áp dụng trong trường hợp nào đi chăng nữa thì các loại giá đất nhà nước nêu trên phải đáp ứng được các nguyên tắc chung về giá đất Trong

đó, một nguyên tắc cần được đặt lên hàng đầu để đảm bảo nguồn thu tài

chính của nhà nước chính là giá đất của nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” 9 Về phương diện bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, thực

hiện tốt nguyên tắc này sẽ đảm bảo tối đa nhất quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp đất bị thu hồi Đồng thời, xét về phía Nhà nước, đây cũng sẽ là cách tối đa nhất để Nhà nước thu được các nguồn tài chính

từ việc quản lý đất đai Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy nguyên tắc này chưa mang tính khả thi Nguyên nhân của thực tiễn nêu trên đây xuất phát từ thực trạng hiện nay trong pháp luật Việt Nam tuy đã có quy định

về giá đất phổ biến trên thị trường nhưng vẫn chưa rõ ràng Cụ thể, Khoản

3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất đã đưa ra khái niệm: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.”

Đồng thời, tại Khoản 1,2 Điều 7.2 Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 9 năm 2019 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã có quy

định: “Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường” và giá đất phổ biến trên thị trường được xác định thông qua việc “khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất

đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng

vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.” Tuy nhiên, việc

9 Điểm c khoản 1 điều 112 Luật đất đai 2013

lấy thông tin từ 03 thửa đất trong vòng 2 năm cho thấy số lượng giao dịch dùng để tham khảo là quá ít trong khi thời gian thu thập dữ liệu lại khá lâu Chính việc quy định thời kỳ áp dụng bảng giá đất của các địa phương

là 05 năm/lần trong khi đó giá thị trường có thể thay đổi theo từng ngày, thậm chí là từng giờ đã khiến nguyên tắc này hoàn toàn không thể thực thi được trên thực tế Điều này có thể thấy rất rõ ở việc so sánh các bảng giá đất ở các thành phố lớn tại Việt Nam qua các thời kỳ Ví dụ như tại thành phố Hồ Chí Minh, ta có thể đối chiếu thông qua các bản số liệu dưới đây:

Bảng 1: Giá đất trong Bảng giá một số con đường tại TP.HCM (Ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày

31/12/2014, đvt: 1.000 đồng/m2)

STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG GIÁ

Bảng 2: Giá đất trong Bảng giá một số con đường tại TP.HCM (Ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND

TP.HCM, đvt: 1.000 đồng/m2)

STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG GIÁ

STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG GIÁ

Từ hai bảng số liệu này, ta có thể thấy được giá đất trong bảng giá hiện nay của thành phố Hồ Chí Minh đối với các con đường Alexandre De Rhodes,

Bà Lê Chân, Bùi Thị Xuân, Bùi Viện là không đổi trong 10 năm Đây là những con đường nằm ở trung tâm quận 1 nhưng bảng giá đất bất biến trong một thời gian dài thật sự là một điều khó hiểu

Đồng thời, xét đến giá đất cụ thể, có nhiều phương pháp có thể được áp dụng để tính giá đất cụ thể Tuy nhiên, phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp định lượng nên phương pháp luôn được xem xét áp dụng đầu tiên so với các phương pháp khác Tuy nhiên, lấy ví dụ tại thành phố

Hồ Chí Minh, từ tháng 8 năm 2019 đến nay, hệ số điều chỉnh được áp

dụng gần như là tương tự nhau đối với rất nhiều trường hợp.10 Đồng thời, khoảng cách về hệ số điều chỉnh của các giai đoạn là khá nhỏ so với sức tăng của giá thị trường đối với quyền sử dụng đất Theo đó, nếu nhân giá trong bảng giá với hệ số điều chỉnh cao nhất hiện nay là 2.5 lần thì giá thị trường vẫn lớn hơn rất nhiều so với giá đất cụ thể của nhà nước Ví dụ, giá đất trong bảng giá đối với trọn đường Đồng Khởi hiện là 162 triệu đồng/

m2 Do đó, giá đất cụ thể có thể ở mức tương đương 405 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, hiện nay giá đất thị trường ở khu vực này lên đến 1,1 tỷ/ m2.11 Ví dụ này cho thấy mức chênh lệch giữa giá đất cụ thể và giá thị trường trong trường hợp này là quá lớn

Do đó, có thể thấy “giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”

10 Ví dụ như trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 30 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy năm (1,5) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất… thì hệ số sẽ chia theo khu vực như Khu vực 1, gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy năm (2,5) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định và công bố;Khu vực 2, gồm: Quận 2, Quận 6, Quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy ba (2,3) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định và công bố;Khu vực 3, gồm: Quận 8, Quận 9, Quận 12, quận Bình Tân, quận Thủ Đức: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy một (2,1) lần giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định và công bố;Khu vực 4, gồm: Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà

Bè, huyện Hóc Môn: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy chín (1,9) lần giá đất do

Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố: Khu vực 5, Huyện Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy bảy (1,7) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố (So sánh giữa Điều 2 quyết định Số: 03/2020/QĐ-UBND quy định

về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh).

11 Xem phụ lục 1- So sánh giữa giá đất trong bảng giá và giá thị trường (cập nhật tháng 02/2021)

là một nguyên tắc thể hiện tính tích cực đối với việc bảo vệ người sử dụng đất và cũng đảm bảo tối đa nguồn thu tài chính của Nhà nước Tuy nhiên, như phân tích ở trên, việc chưa có những giải thích chi tiết và cụ thể đi kèm với việc các quy định pháp luật hiện nay vẫn chưa thật sự phù hợp khiến cho nguyên tắc này chưa đi vào thực tiễn, từ đó dẫn đến thất thoát nguồn thu tài chính của Nhà nước

2.2 Giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hiệu quả từ dự án treo gây ảnh hưởng đến nguồn thu tài chính của Nhà nước

Tính hiệu quả là khả năng tạo ra kết quả mong muốn hoặc khả năng sản xuất ra sản lượng mong muốn.12 Theo đó, sử dụng đất có hiệu quả được hiểu là việc tạo ra được những lợi ích từ việc sử dụng đất, từ đó tạo nguồn thu tài chính cho Nhà nước gián tiếp thông qua hoạt động sử dụng đất có hiệu quả của người sử dụng đất.13 Việc sử dụng đất có hiệu quả còn thể hiện ở việc người sử dụng đất bên cạnh việc tạo ra lợi ích thì còn phải tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.14 Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư vào đất đai để sử dụng đất có hiệu quả thông qua việc Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ nhằm bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất.15

Đồng thời, Luật đất đai 2013 cũng đã quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm của người sử dụng đất dẫn đến việc sử dụng đất không

hiệu quả Cụ thể, các trường hợp trên bao gồm trường hợp người sử dụng

12 Nguyên văn: “Effective: producing the result that is wantted or intended; producing a

successful result”, Oxford Advanced Learner’s Dictionary, 7th Edition, Sally Wehmeier, Oxford University Press, trang 488

13 Thông qua việc thu thuế thu nhập từ các lợi ích mà người sử dụng đất có được trong quá trình sử dụng đất là một ví dụ

14 Khoản 1, 2 Điều 6 Luật đất đai 2013

15 Điều 9 luật đất đai 2013