Áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố hà nội

Do vậy, đề tài “Áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội” là một công trình nghiên cứu khoa học sinh v

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NỘI VỤ HÀ NỘI

KHOA PHÁP LUẬT HÀNH CHÍNH

BÁO CÁO TỔNG HỢP

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA NGƯỜI HỌC

ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT

VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH VIÊN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NỘI VỤ HÀ NỘI

KHOA PHÁP LUẬT HÀNH CHÍNH

BÁO CÁO TỔNG HỢP

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA NGƯỜI HỌC

ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT

VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH VIÊN

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Mã số: PLHC.ĐTSV.2019.03

Chủ nhiệm đề tài: Nguyễn Hà Nga

Thành viên tham gia:

1 Khổng Văn Khôi Lớp 1705LHOA

2 Hà Văn Tuấn Lớp 1705LHOA

Hà Nội tháng 04 năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Nhóm nghiên cứu xin cam đoan đề tài: “Áp dụng quy định pháp luật

dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội” là một công trình nghiên cứu không có sự sao chép

của người khác Đề tài là sản phẩm mà nhóm nghiên cứu đã nỗ lực nghiên cứu trong quá trình học tập tại trường cũng như dựa trên các số liệu thu thập dựa trong quá trình khảo sát thực tế Trong quá trình viết bài có sự tham khảo một số tài liệu có nguồn gốc rõ ràng dưới sự hướng dẫn của cô Lưu Thị Thu Hương - giảng viên khoa Pháp luật hành chính - Trường Đại học Nội vụ Hà Nội Nhóm nghiên cứu xin cam đoan nếu có vấn đề gì nhóm nghiên cứu xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

LỜI CẢM ƠN

Nhóm nghiên cứu xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đối với các thầy

cô trường Đại học Nội vụ Hà Nội, đặc biệt là các thầy cô khoa Pháp luật hành chính của trường đã tạo điều kiện cho nhóm thực hiện đề tài Nhóm nghiên cứu cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới cô Lưu Thị Thu Hương đã nhiệt tình hướng dẫn nhóm hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học

Trong quá trình thực hiện đề tài khó tránh khỏi những sai sót cũng như trình độ lý luận, kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế, nhóm nghiên cứu rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô để nhóm học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành đề tài nghiên cứu tốt hơn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

2 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

7 Kết cấu của đề tài 5

CHƯƠNG 1 6

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH VIÊN 6

1.1 Một số vấn đề cơ bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên 6

1.1.1 Khái niệm giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà 6

1.1.2 Đặc trưng của giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên 9 1.1.3 Mối quan hệ giữa giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà 10

1.2 Một số vấn đề cơ bản về áp dụng quy định pháp luật trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên 13

1.2.1 Khái niệm áp dụng quy định của pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà 13

1.2.2 Một số nội dung của quy định pháp luật dân sự trong giao kết hợp đồng thuê nhà 15

1.2.3 Một số nội dung của pháp luật dân sự về thực hiện hợp đồng thuê nhà 21 1.2.4 Ý nghĩa của việc áp dụng quy định quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà 24

1.2.5 Các yếu tố tác động tới hoạt động áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà 25

Tiểu kết chương 1 28

CHƯƠNG 2 28

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH

VIÊN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28

2.1 Thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội 28

2.1.1 Thực trạng bảo đảm nguyên tắc giao kết 28

2.1.2 Thực trạng về hình thức hợp đồng thuê nhà 31

i Các nội dung thỏa thuận có trong hợp đồng thuê nhà 33

2.2 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật dân sự trong hoạt động thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội 40

2.3 Nguyên nhân của những hạn chế trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội 48

Tiểu kết chương 2 52

CHƯƠNG 3 53

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH VIÊN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 53

3.1 Hoàn thiện pháp luật 53

3.2 Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm đối với hoạt động cho thuê nhà 56

3.3 Nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể 57

3.3.1 Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của các chủ thể cho thuê nhà 57 3.3.2 Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của sinh viên trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà 58

Tiểu kết chương 3 63

KẾT LUẬN 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

PHỤ LỤC 1 66

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Kết quả khảo sát cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà 30 Bảng 2: Kết quả khảo sát việc xác định tính hợp pháp của nhà thuê 32 Bảng 3: Kết quả khảo sát về các điều khoản thường được thỏa thuận trong

hợp đồng thuê nhà Error! Bookmark not defined

Bảng 4: Việc thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

thuê nhà Error! Bookmark not defined

Bảng 5: Kết quả khảo sát về việc xác định tính phù hợp quy định pháp luật

của thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà Error! Bookmark not defined

Bảng 6: Kết quả khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến việc tranh chấp về Hợp đồng thuê nhà 41 Bảng 7: Kết quả khảo sát hình thức giải quyết tranh chấp của sinh viên 46

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người và là một loại tài sản có giá trị rất lớn Nhà ở đảm bảo cho con người tái tạo sức lao động, phát triển con người một cách toàn diện, phát triển các thế hệ, đặc biệt

là thế hệ trẻ, là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho công cuộc xây dựng và phát triển đất nước

Tuy nhiên, đứng trước những khó khăn của nền kinh tế hiện nay, không phải ai cũng có khả năng sở hữu một loại tài sản có giá trị lớn như nhà ở Sự khó khăn này không phải một sớm một chiều có thể giải quyết ngay được Trong tình thế này, thuê nhà đã trở thành giải pháp xuất hiện từ lâu và có tính khả thi cao, mở ra hướng mới cho những người có nhu cầu về chỗ ở nhưng không sở hữu được nhà ở Đồng thời, giúp những người có thừa điều kiện về nhà ở không sử dụng hết cho thuê để có thêm thu nhập và từng bước hình thành, phát triển thị trường kinh doanh bất động sản

Từ tầm quan trọng của việc thuê nhà, Nhà nước cũng đã thiết lập hành lang pháp lý và điều chỉnh bằng pháp luật đối với các quan hệ thuê nhà Điều này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm

2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản có liên quan Tuy nhiên, hiện nay, nhu cầu thuê nhà của học sinh, sinh viên rất phổ biến và có xu hướng gia tăng cả về số lượng lẫn chất lượng trong khi các quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê nhà lại chưa thực sự chặt chẽ và có hệ thống, dẫn đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà vẫn còn gặp rất nhiều bất cập

Ngoài những vấn đề đến từ hệ thống pháp luật, trong quan hệ thuê nhà, đối tượng thuê nhà rất đa dạng về lứa tuổi, trình độ, khả năng kinh tế Trong

đó sinh viên là một trong những nhóm đối tượng chiếm số lượng lớn và có những đặc trưng nổi bật so với các nhóm đối tượng khác Sinh viên có nhu cầu thuê nhà đa số là người ngoại tỉnh, sống xa gia đình, cộng thêm những

đặc điểm về độ tuổi trẻ, kiến thức pháp luật và kinh nghiệm xã hội còn chưa đầy đủ, kinh tế ít nhiều phụ thuộc vào gia đình Tất cả những đặc điểm trên sẽ làm cho việc thuê nhà của sinh viên phát sinh những hạn chế nhất định

Đối với bên cho thuê nhà, có thể nói mặt bằng chung tính chuyên nghiệp còn chưa cao Lý do là thị trường kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực cho thuê nhà còn chưa phát triển mạnh mẽ, bên cho thuê nhà đa số là người có nhà ở không sử dụng hết, cho thuê để tăng thu nhập, chủ yếu mang tính tự phát nên tính pháp lý của giao dịch cho thuê nhà ở cũng chưa thực sự được đảm bảo

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp trong

xã hội Việt Nam hiện tại và trong những năm tiếp theo là rất lớn, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội – là trung tâm phát triển kinh tế, văn hóa nên thường tập trung đông dân cư Do số lượng người tập trung về đây lao động và học tập ngày càng lớn trong khi quỹ nhà của thành phố có hạn nên thị trường nhà cho thuê luôn trong tình trạng cung nhỏ hơn cầu Với tình trạng này, cộng với những đặc trưng riêng của mình, nhóm chủ thể đi thuê nhà là sinh viên lại càng gặp nhiều khó khăn hơn trong quá trình thuê nhà ở

Vì những lý do nêu trên và trên cơ sở các quy định pháp luật về hợp

đồng thuê nhà, chúng em lựa chọn đề tài “Áp dụng quy định pháp luật dân sự

trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội” là đối tượng của nghiên cứu khoa học Việc nghiên cứu

thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật dân sự trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ góp phần nâng cao chất lượng nhà ở sinh viên cũng như giúp sinh viên ổn

định chỗ ở để học tập và làm việc

2 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Hợp đồng thuê nhà là một chế định quan trọng trong chế định về hợp đồng của pháp luật dân sự Việt Nam Đến nay đã có một số sách tham khảo

về vấn đề này như: “Hỏi – đáp về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở,

hợp đồng thuê nhà và phương pháp giải quyết tranh chấp” của tác giả

Nguyễn Việt Cường, “Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự

Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện Ngoài ra, còn có một số bài viết về

hợp đồng thuê nhà đăng trên các tạp chí chuyên ngành luật và các công trình nghiên cứu về hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật dân sự

Tuy nhiên, việc nghiên cứu về chế định hợp đồng thuê nhà với tư cách

là một đề tài nghiên cứu khoa học ứng dụng thực tiễn cho sinh viên – đối tượng tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà với số lượng lớn và đa dạng

chưa được quan tâm, chú ý nhiều Do vậy, đề tài “Áp dụng quy định pháp luật

dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội” là một công trình nghiên cứu khoa học sinh viên đầu

tiên tiếp cận theo hướng luật chuyên ngành điều chỉnh trong lĩnh vực hợp đồng thuê nhà nhằm mục đích làm rõ các quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà Từ đó, đi vào khảo sát tình trạng giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà trên thực tế nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng của hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu: Dựa trên cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về hợp

đồng thuê nhà và thông qua việc khảo sát thực trạng việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội, đánh giá các ưu điểm, hạn chế cũng như nguyên nhân của các hạn chế nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Phân tích cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về hợp đồng thuê nhà

- Tiến hành khảo sát, đưa ra các số liệu cụ thể để đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật dân sự trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Phân tích các ưu điểm, hạn chế cũng như nguyên nhân của các hạn chế trong thực tiễn hoạt động áp dụng quy định pháp luật dân sự trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố

Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động giao kết

và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu về hoạt động giao

kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành các nhiệm vụ nghiên cứu đã đưa ra, nhóm thực hiện đề tài đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau Cụ thể:

Nhóm nghiên cứu đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phân tích, tổng hợp để đưa ra các cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý trong hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

Việc khảo sát thực trạng được thực hiện thông qua các phương pháp phỏng vấn, điều tra bảng hỏi, thống kê, phân tích số liệu, tổng hợp, đánh giá

để rút ra ưu điểm, hạn chế cũng như nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đối với việc đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả của hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà, nhóm nghiên cứu đã sử dụng phương pháp logic, phân tích tổng kết kinh nghiệm để từ thực trạng đề xuất các giải pháp phù hợp, hoàn thành mục tiêu nghiên cứu của đề tài

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chủ yếu của đề tài được bố cục thành 3 chương:

Chương 1 Những vấn đề cơ bản về áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên

Chương 2 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên tại thành phố Hà Nội

Chương 3 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ

NHÀ CỦA SINH VIÊN

1.1 Một số vấn đề cơ bản về giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên

1.1.1 Khái niệm giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà

Trong hệ thống luật tư của bất kì quốc gia nào trên thế giới, chế định hợp đồng luôn là một trong những chế định quan trọng bậc nhất bởi lẽ đây là hình thức pháp lý hữu hiệu để các bên chủ thể thiết lập quan hệ dân sự trong đời sống xã hội Chính vì lẽ đó, Bộ luật dân sự 2015 của Việt Nam đã dành nhiều điều khoản quy định các vấn đề chung nhất về hợp đồng cũng như một

số hợp đồng thông dụng Đối với khái niệm Hợp đồng, Điều 385 Bộ luật dân

sự 2015 của Việt Nam định nghĩa như sau: “ Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa

Như vậy, hợp đồng thể hiện rõ ý chí tự nguyện của các bên khi tham gia một quan hệ dân sự cụ thể, trong đó các bên đều có quyền và nghĩa vụ pháp lý đối với nhau

Hợp đồng sẽ đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch dân sự có đối tượng là tài sản, đặc biệt là tài sản có giá trị lớn như nhà ở Trên thực tế, không phải chủ thể nào cũng có khả năng mua, thuê mua nhà để sở hữu nhưng do nhu cầu của cuộc sống mà việc thuê nhà của các đối tượng chủ thể khác nhau trong xã hội Việt Nam ngày càng gia tăng Vì vậy, trong các dạng của hợp đồng có đối tượng là nhà ở thì loại hợp đồng phổ biến và được hình thành nhiều nhất là hợp đồng thuê nhà

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp

đồng thuê tài sản Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài

sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”[1]

Tuy hệ thống pháp luật không có bất cứ một quy phạm nào định nghĩa

cụ thể Hợp đồng thuê nhà song dựa vào quy định trên, có thể hiểu Hợp đồng

thuê nhà là sự thỏa thuận bằng văn bản nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê chuyển giao nhà ở cho bên thuê sử dụng để ở trong một thời gian nhất định

và nhận được tiền thuê nhà từ bên thuê”

Vì đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân nên để các thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ hợp đồng thuê nhà được xác lập một cách hợp pháp, đầy đủ, các bên sẽ phải tiến hành nhiều công việc theo trình tự nhất

định mà giai đoạn giai đoạn đầu tiên sẽ là giao kết hợp đồng

Từ điển Luật học (Nhà xuất bản Tư pháp – 2006) định nghĩa giao kết

hợp đồng là việc: “Các bên bày tỏ ý chí về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng trên cơ sở tuân theo các nguyên tắc do pháp luật quy định” [4; Tr.296]

Từ khái niệm hợp đồng thuê nhà và giao kết hợp đồng nêu trên, có thể

hiểu Giao kết hợp đồng thuê nhà là việc bày tỏ ý chí giữa bên cho thuê nhà và

bên thuê nhà với nhau về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa

vụ trong hợp đồng thuê nhà trên cơ sở tuân theo các nguyên tắc do pháp luật quy định

Giao kết hợp đồng thuê nhà là giai đoạn đầu tiên các bên tiến hành để một quan hệ thuê nhà phát sinh Quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà được thực hiện theo đúng các nguyên tắc do pháp luật quy định như đảm bảo sự bình đẳng, thiện chí, trung thực sẽ là tiền đề để các bên đều đạt được lợi ích khi thiết lập quan hệ dân sự, đồng thời, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê chính thức phát sinh

Sau khi giao kết hợp đồng một cách hợp pháp, thỏa thuận của các bên

đã được ghi nhận, có giá trị pháp lý, quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi bên được pháp luật bảo hộ Song, để các điều khoản trong hợp đồng có hiệu lực trên thực tế, từ đó đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên, các bên phải

tiến hành giai đoạn thực hiện hợp đồng Từ điển Luật học đưa ra giải thích rằng: “Thực hiện hợp đồng là những hành vi của các chủ thể tham gia quan

hệ hợp đồng nhằm làm cho các điều khoản, nội dung đã cam kết trong hợp đồng trở thành hiện thực”[4; Tr.757]

Mặc dù không có quy phạm nào định nghĩa cụ thể về thực hiện hợp

đồng thuê nhà nhưng thông qua khái niệm hợp đồng thuê nhà và thực hiện hợp đồng, có thể hiểu: Thực hiện hợp đồng thuê nhà là việc các bên trong quan hệ pháp luật thuê nhà ở thực hiện các hành vi trên thực tế căn cứ vào các điều khoản, nội dung đã cam kết trong hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà sẽ chỉ có ý nghĩa thực tế khi các bên chủ động, tích cực hiện thực hoá các thoả thuận đã ghi nhận trong quá trình giao kết hợp đồng Giai đoạn này đòi hỏi sự thiện chí, đòi hỏi các bên phải tiến hành các hành vi mang tính nghĩa vụ để đảm bảo quyền hợp pháp của bên kia Chính vì thế, đây là giai đoạn quan trọng nhất trong toàn bộ quá trình phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ hợp đồng cho thuê nhà

Tóm lại, giao kết hợp đồng thuê nhà và thực hiện hợp đồng thuê nhà là hai giai đoạn cơ bản mà bất cứ chủ thể nào khi thiết lập quan hệ thuê nhà đều phải tiến hành Tuy nhiên, mỗi đối tượng chủ thể khác nhau có những đặc trưng riêng biệt về nhận thức, thói quen … Vì vậy, nghiên cứu, tìm hiểu hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của các đối tượng chủ thể khác nhau là điều kiện cần thiết nhằm đánh giá hiệu quả việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà trên thực tế

1.1.2 Đặc trưng của giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên

Trong số các đối tượng là chủ thể có nhu cầu thuê nhà, sinh viên là một

bộ phận chiếm số lượng đông đảo và có những đặc điểm riêng như: độ tuổi trẻ, đa số phụ thuộc kinh tế vào gia đình, giờ giấc sinh hoạt không ổn định,…Những đặc điểm này tạo nên những đặc trưng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên

Đối với giao kết hợp đồng thuê nhà

Một trong những đặc điểm lớn nhất của sinh viên so với các nhóm chủ thể khác là ít nhiều vẫn còn phụ thuộc kinh tế vào gia đình nên ưu tiên đầu tiên trong việc tìm thuê nhà sẽ là giá cả Những yếu tố quyết định đến tính hợp pháp của giao dịch thuê nhà ở như nhà ở phải thuộc sở hữu của người cho thuê nhà hay người cho thuê nhà phải được ủy quyền thực hiện giao dịch đối với nhà ở đó, năng lực hành vi dân sự của chủ thể cho thuê nhà, giấy phép kinh doanh của các tổ chức kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực cho thuê nhà ở,…thường bị đặt sau yếu tố giá cả Nghĩa là, sinh viên có thể chấp nhận giao kết hợp đồng thuê nhà ở khi thấy mức giá và các điều kiện của nhà thuê phù hợp với mình mà bỏ qua những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân

sự này

Ngoài sự phụ thuộc về kinh tế, sinh viên thường trong độ tuổi dao động

từ 18 đến 25 tuổi, thiếu kinh nghiệm xã hội, hiểu biết pháp luật còn hạn chế nên việc giao kết hợp đồng của sinh viên sẽ có những điểm hạn chế hơn so với nhóm chủ thể khác Sự hạn chế trong hiểu biết pháp luật của sinh viên sẽ dẫn đến việc không nắm rõ các quy định của pháp luật trong việc giao kết hợp đồng thuê nhà Nhiều trường hợp do không hiểu biết về các hệ quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà và các hậu quả khi vi phạm hợp đồng mà khi giao kết chỉ thỏa thuận miệng, không xác lập văn bản hoặc có văn bản do bên cho thuê nhà xác lập sẵn nhưng sinh viên cũng không đọc kỹ mà đã ký, dẫn đến những tranh chấp khó giải quyết hoặc rơi vào trường hợp “tình ngay, lý gian”

Mặc dù còn nhiều hạn chế nhưng việc giao kết hợp đồng thuê nhà của sinh viên lại xảy ra rất thường xuyên không những do sự thay đổi của giá nhà

ở, phát sinh tranh chấp không thể tiếp tục hợp đồng mà còn do sự biến động của thị trường bất động sản và sự thay đổi ý định cho thuê của các chủ thể cho thuê nhà Hơn nữa, việc học của sinh viên là sự nối tiếp của các thế hệ, các khóa học nên mỗi năm lại có một làn sóng các sinh viên năm thứ nhất đến nhập học, thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà

Đối với thực hiện hợp đồng thuê nhà

Sự hạn chế trong hiểu biết pháp luật của sinh viên cũng sẽ dẫn đến những hạn chế nhất định trong ý thức thực hiện và khả năng vận dụng các quy định của pháp luật trong thực hiện hợp đồng thuê nhà

Từ việc giao kết hợp đồng còn nhiều bất cập, việc thực hiện hợp đồng của sinh viên cũng vì thế mà dễ xảy ra tranh chấp Khi có tranh chấp, đại đa

số sinh viên không những do không nắm chắc các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp, các thủ tục tố tụng dân sự mà còn do tâm lý là người ngoại tỉnh đến nơi khác để sinh sống, thiếu kinh nghiệm xã hội nên thường giải quyết các tranh chấp không triệt để theo đúng quy định của pháp luật theo hướng là bên chủ thể bị chịu thiệt thòi

Việc thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên cũng thường ngắn hạn, phổ biến là các hợp đồng dưới 6 tháng do sự thiếu ổn định trong quá trình sinh sống của sinh viên

1.1.3 Mối quan hệ giữa giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

Để tồn tại một giao dịch thuê nhà trên thực tế, các bên chủ thể trong quan hệ thuê nhà sẽ phải lần lượt đi qua các giai đoạn từ thỏa thuận xác lập các điều kiện để giao kết, hình thành một hợp đồng có giá trị pháp lý và sau

đó là quá trình thực hiện các điều khoản trong hợp đồng đó trên thực tế Có thể nhận thấy hai giai đoạn giao kết và thực hiện hợp đồng gắn liền và có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Không có bước giao kết hợp đồng để hình thành các điều khoản thì sẽ không có căn cứ để thực hiện hóa chính xác ý chí, mong

muốn thuê và cho thuê nhà của các bên thành hành vi cụ thể và đúng pháp luật Tương tự như vậy, sau khi giao kết hợp đồng mà không có giai đoạn thực hiện thì các bên trong giao dịch dân sự này sẽ không đạt được mục đích giao kết hướng đến đối tượng là nhà ở hay tiền cho thuê nhà của mình trên thực tế, từ đó quyền lợi của mỗi bên cũng sẽ không được đảm bảo

Không chỉ có sự tương quan chặt chẽ như trên, việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà còn có mối quan hệ nhân – quả thể hiện trong việc nếu bảo đảm các yêu cầu trong giao kết sẽ bảo đảm các bên thực hiện đúng nội dung của hợp đồng, hạn chế tranh chấp Cụ thể:

Tự nguyện khi giao kết hợp đồng thuê nhà không những làm cho giao dịch thuê nhà không bị vô hiệu mà còn là điều kiện để các bên đi vào thực hiện hợp đồng theo đúng ý chí, mong muốn của mình từ ban đầu Vì tự nguyện là một trong những yêu cầu cơ bản của một giao dịch dân sự cho phép

sự tự do thỏa thuận của hai bên chủ thể Ý chí tự nguyện chính là sự thống nhất giữa ý muốn chủ quan bên trong và sự bày tỏ ý chí đó ra bên ngoài Nội dung hợp đồng đã giao kết phải phản ánh một cách khách quan, trung thực những mong muốn bên trong của các bên đã giao kết, không bị lừa dối, cưỡng

ép thì việc giao kết đó mới được coi là tự nguyện Sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng thuê nhà là yếu tố quan trọng để các bên chủ thể đạt được mục đích cho thuê nhà tăng thu nhập và thuê được nhà phục vụ đời sống sinh hoạt đúng với mong muốn, khi đi vào thực hiện không phát sinh tình trạng lừa dối, cưỡng ép về quyền lợi giữa hai bên

Đi cùng với yếu tố tự nguyện là yêu cầu về sự bình đẳng khi giao kết hợp đồng Nguyên tắc bình đẳng thể hiện bản chất của quan hệ dân sự Quy luật giá trị đòi hỏi các bên khi thiết lập quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau Không được lấy lý do khác biệt về thành phần xã hội, dân tộc, giới tính, tôn giáo, hoàn cảnh kinh tế để phân biệt, đối xử trong quan hệ dân sự [5;Tr.127] Tương tự như trong quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở, việc các bên có địa vị pháp lý ngang nhau ngay từ khi giao kết hợp đồng sẽ

hình thành nên các điều khoản thể hiện đúng mong muốn của mình với quyền lợi và nghĩa vụ là công bằng theo thỏa thuận Từ đó, các bên cũng sẽ trao đổi được với nhau những giá trị tương xứng khi thực hiện hợp đồng thuê nhà, không phân biệt nhóm chủ thể nào tham gia vào quan hệ pháp luật này

Bằng sự tự nguyện và với nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch dân sự, các bên có thể tự do giao kết các hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thuê nhà nói riêng Tuy nhiên, sự tự do đó phải nằm trong một khuôn khổ nhất định Khuôn khổ ở đây là giao kết hợp đồng không được trái với pháp luật và đạo đức xã hội Việc các bên trong quan hệ thuê nhà giao kết hợp đồng đúng pháp luật không những giúp các bên thực hiện hợp đồng thống nhất, đúng luật

mà còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, dân cư quản lý tốt trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng thuê nhà, từ đó hạn chế tranh chấp xuống mức thấp nhất có thể, nếu có xảy ra tranh chấp cũng kịp thời xử lý dứt điểm, tránh gây thiệt hại về lâu dài Bên cạnh đó, việc giao kết hợp đồng không trái đạo đức xã hội cũng sẽ giảm thiểu nguy cơ một trong các bên chủ thể trong quan hệ thuê nhà trở thành đối tượng bị lợi dụng, bóc lột khi đi vào thực hiện hợp đồng

Một trong những yếu tố chủ quan từ phía các chủ thể nhưng cũng rất quan trọng trong việc đảm bảo các yêu cầu khi giao kết hợp đồng thuê nhà là tính trung thực và sự thiện chí, hợp tác Nếu các bên đảm bảo được yếu tố này ngay từ khi bắt đầu giao kết hợp đồng, mọi thỏa thuận sẽ được thực hiện dễ dàng Bên cho thuê nhà tin tưởng giao nhà cho bên thuê sử dụng, bên thuê nhà cũng yên tâm về nhà ở, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và bảo quản tài sản đối với bên thuê Khi có vấn đề phát sinh cũng dễ giải quyết một cách hòa bình, hạn chế được các tranh chấp lớn, không đáng có

Tóm lại, giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà là hai giai đoạn có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Việc đảm bảo các yêu cầu trong giao kết sẽ đảm bảo các bên thực hiện đúng nội dung của hợp đồng, hạn chế tranh chấp

1.2 Một số vấn đề cơ bản về áp dụng quy định pháp luật trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên

1.2.1 Khái niệm áp dụng quy định của pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

Xét dưới góc độ lý luận, áp dụng quy định pháp luật là một trong các

hình thức thực hiện pháp luật, bằng hành vi thực tế hợp pháp, có mục đích hiện thực hóa các quy định của pháp luật vào cuộc sống

Thực hiện pháp luật bao gồm các hình thức: tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng quy định pháp luật Trong đó, tuân thủ pháp luật là việc các chủ thể pháp luật kiềm chế, không tiến hành những hoạt động mà pháp luật cấm Thi hành pháp luật là việc các chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lí của mình bằng hành động tích cực Sử dụng pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể thực hiện quyền được pháp luật quy định Áp dụng quy định pháp luật được hiểu là hoạt động

do các chủ thể có thẩm tiến hành nhằm cá biệt hóa quy phạm pháp luật thành quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm cụ thể, đối với các cá nhân, tổ chức trong các trường hợp cụ thể [5;Tr.409] Đây là một hình thức thực hiện pháp luật có tính đặc thù so với các hình thức tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật và thi hành pháp luật bởi chủ thể áp dụng quy định pháp luật phải là các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền; là hoạt động có tính quyền lực nhà nước, được tiến hành theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, nhằm cá biệt hóa các quy phạm pháp luật đối với từng trường hợp cụ thể

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng việc phân tách các hình thức thực hiện pháp luật chưa làm rõ được mối quan hệ liên thông của các hình thức thực hiện Các cơ quan nhà nước sử dụng pháp luật thì không thể tách rời với áp dụng quy định pháp luật và tuân thủ pháp luật [7; Tr.8] Do vậy, cần nhìn nhận các hình thức thực hiện pháp luật trong một chỉnh thể thống nhất Do vậy, dưới góc độ quy trình, thủ tục, thực hiện pháp luật được hiểu là một quy trình pháp lý chặt chẽ bao gồm các khâu nối tiếp nhau từ phổ biến, giáo dục

pháp luật; hướng dẫn, giải thích pháp luật; thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong các trường hợp cụ thể; kiểm tra, giám sát bảo đảm tuân thủ pháp luật đến tổng kết, đánh giá hiệu lực, hiệu quả của pháp luật Trong quy trình đó, các chủ thể pháp luật sẽ có vai trò khác nhau theo quy định của pháp luật và đều hướng tới mục đích bảo đảm quy phạm pháp luật được thực hiện đầy đủ, chính xác, nghiêm minh trong cuộc sống

Hiện nay, khi rà soát các văn bản pháp luật, việc sử dụng các thuật ngữ

về thực hiện cũng chưa thực sự thống nhất Theo Hiến pháp 2013, Luật Hoạt động giám sát của Quốc hội và Hội đồng nhân dân dân năm 2015, các thuật ngữ “tuân theo pháp luật”, “thi hành pháp luật”, “thực hiện pháp luật” được

sử dụng khi quy định chức năng giám sát của Quốc hội Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao việc tuân theo Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội Ủy ban thường vụ Quốc hội giám sát việc thi hành Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội Hội đồng dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình giám sát việc thực hiện Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội

Trong Đề án đổi mới nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thi hành pháp luật (ban hành kèm theo Quyết định số 242/QĐ-TTg ngày 26/02/2018 của Thủ tướng Chính phủ) đặt ra những yêu cầu về nâng cao chất lượng một số hoạt động tổ chức thi hành pháp luật trên cơ sở đánh giá tình hình thi hành pháp luật; tăng cường năng lực phản ứng chính sách; nghiên cứu đề xuất ban hành Luật Tổ chức thi hành pháp luật Trên cơ sở những quy định chung của

Đề án, hoạt động tổ chức thi hành pháp luật, thi hành pháp luật không chỉ là hoạt động chấp hành pháp luật; trong đó các chủ thể pháp luật tiến hành các hoạt động mà pháp luật buộc phải làm mà còn bao hàm cả các hoạt động áp dụng quy định của pháp luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

Với cách tiếp cận đó, nhóm tác giả cho rằng các chủ thể pháp luật (từ

cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lực nhà nước đến các chủ thể không có quyền lực nhà nước) đều có thể áp dụng các quy định của pháp luật trong thực hiện quyền, nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật

Hoạt động áp dụng quy định của pháp luật là hoạt động của các chủ thể pháp luật căn cứ quy định của pháp luật để xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật nhằm bảo đảm sự tuân thủ pháp luật

Thông qua hành vi giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà, chủ thể giao kết hợp đồng đã tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự, căn cứ quy định của pháp luật dân sự, áp dụng quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng thuê nhà trong nhiều văn bản khác nhau như Luật nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 để bảo đảm sự tuân thủ pháp luật về nguyên tắc giao kết, hình thức hợp đồng, nội dung hợp đồng; đồng thời thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ đã được xác lập trong hợp đồng

Do vậy, dưới góc độ thực tiễn của đời sống pháp luật dân sự, áp dụng

quy định pháp luật dân sự trong giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà là hoạt động do các chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng thuê nhà tiến hành, căn cứ quy định của pháp luật dân sự xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà nhằm bảo đảm sự tuân thủ pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

1.2.2 Một số nội dung của quy định pháp luật dân sự trong giao kết hợp đồng thuê nhà

Giao kết hợp đồng thuê nhà là giai đoạn hình thành một giao dịch dân

sự chính thức với hình thức là hợp đồng Để tạo nên một bản hợp đồng có giá trị pháp lý và vẫn đảm bảo sự tự do định đoạt, tự thỏa thuận là nền tảng trong các giao dịch dân sự, quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà cũng cần phải tuân thủ các nguyên tắc trong được quy định tại điều 3 Bộ luật dân sự 2015 như: nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức

xã hội; nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và

ngay thẳng khi giao kết hợp đồng; nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác; nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự Các chủ thể trong quan hệ hợp đồng thuê nhà khi tuân thủ đầy đủ những nguyên tắc này cũng là tiền đề để thực hiện đúng nội dung các quy định của pháp luật dân sự trong giao kết hợp đồng thuê nhà

Thứ nhất là quy định về đối tượng của hợp đồng thuê nhà

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở, có thể là nhà cấp 4, nhà kiên

cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng hoặc một căn hộ trong nhà chung cư

Nhà ở tham gia vào giao dịch cho thuê nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể:

Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền

sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Khoản 3 điều 118 còn nêu rõ: Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện trên, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà

ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường

Các quy định của Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở hợp pháp trong quan hệ thuê nhà ở đều nhằm đảm bảo cho bên thuê nhà sử dụng nhà ở

ổn định trong thời gian thực hiện hợp đồng, không bị tranh chấp về quyền sử dụng của bên thứ ba hoặc bị thu hồi bởi quyết đinh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bên cạnh đó, việc pháp luật quy định thêm các điều kiện về chất lượng nhà ở, hệ thống điện, nước, vệ sinh môi trường cũng nhằm bảo vệ tính mạng, sức khỏe của người thuê nhà và từ đó khuyến khích hợp đồng thuê nhà được giao kết và thực hiện trong thời gian dài

Quy định này của pháp luật là hợp lý vì người đi thuê nhà thường là bên yếu thế, dễ chịu thiệt thòi trong quan hệ hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, việc quy định để bảo vệ quyền lợi của bên thuê nhà dường như chưa thật sự

áp dụng được triệt để khi luật chưa có quy định rõ ràng các định mức tiêu chuẩn về nhà như thế nào được coi là đảm bảo chất lượng, hệ thống điện, nước, vệ sinh môi trường được đánh giá theo quy chuẩn nào, có sự khác nhau giữa các địa phương hay không, Những điều này chưa được quy định cụ thể trong luật mà người đi thuê nhà thường tự đánh giá mức độ phù hợp của nhà thuê so với mong muốn của mình để tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà

Điều kiện về bất động sản tham gia giao dịch quy định tại điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng tương tự như điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch trong Luật nhà ở 2014, chỉ có thêm điều kiện về đăng ký sở hữu nhà, đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo nhà ở là đối tượng hợp pháp khi đưa vào kinh doanh

Thứ hai là quy định về chủ thể của hợp đồng thuê nhà

Đối với bên cho thuê nhà

Bên cho thuê bao gồm Nhà nước, cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 khi tham gia giao dịch thuê nhà, bên cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền

để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức thì phải

có tư cách pháp nhân

Chủ thể thuê nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có quyền định đoạt đối với tài sản là nhà ở Đây cũng là những điều kiện tiên quyết đảm

bảo cho giao dịch thuê nhà ở có hiệu lực pháp lý, phần nào đó đảm bảo quyền lợi cho bên thuê nhà, tránh khỏi những giao dịch dân sự bị vô hiệu

Với trường hợp chủ thể cho thuê nhà có sở hữu chung thì theo quy định tại Điều 130 Luật Nhà ở 2014: Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có

sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký Hợp đồng thuê nhà

Nhìn chung, ngoài điều kiện năng lực hành vi dân sự thì người muốn cho thuê tài sản phải là người có quyền cho thuê tài sản đó Để cho thuê một tài sản có giá trị không lớn trong một thời gian ngắn, người cho thuê phải là người có quyền quản lý, sử dụng tài sản đó; nhưng đối với một loại tài sản có giá trị lớn như nhà ở thì chỉ có người có quyền định đoạt mới được phép cho thuê trong một thời gian dài

Đối với bên thuê nhà

Bên thuê nhà là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê để ở (công dân Việt Nam hoặc người có quốc tịch nước ngoài) và pháp nhân trong trường hợp thuê nhà cho thành viên của mình ở Bên thuê là một bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà nên cũng phải đáp ứng những điều kiện về chủ thể là

cá nhân khi giao kết hợp đồng được quy định tại khoản 2 điều 119 Luật nhà ở

2014 như sau:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

Đây cũng là quy định phù hợp với thực tế và phù hợp với quy định của các ngành luật khác về cư trú, hộ tịch, Với lý do là bên đi thuê nhà thường là các đối tượng có chỗ ở không cố định, thường chỉ đăng kí tạm trú (6 tháng một lần) trong một khoảng thời gian tại một địa phương nhất định Hơn nữa, việc đăng kí thường trú còn liên quan đến việc nhập hộ khẩu nên sẽ tương đối

khó khăn, phức tạp đối với những người chỉ đi thuê nhà nên quy định như trên

là hợp lý để áp dụng vào loại quan hệ dân sự này

Trong một vài trường hợp đặc biệt, bên thuê nhà có nhiều người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê Quy định này có sự thống nhất với những quy định về liên đới trách nhiệm trong pháp luật dân sự

Thứ ba là hình thức của hợp đồng thuê nhà

Hình thức của một hợp đồng thuê nhà chứa đựng các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận, là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng

Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 Hợp đồng về nhà ở

do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản Tuy nhiên hợp đồng thuê nhà cũng là một trong những hợp đồng thuê bất động sản, nếu ký hợp đồng với một cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Do đó hợp đồng thuê nhà phải áp dụng theo mẫu riêng, nếu không sẽ vi phạm hình thức của hợp đồng và có thể hợp đồng sẽ bị vô hiệu

Thứ tư là công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà

Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng là công việc củng cố tính pháp lý của hợp đồng và làm bằng chứng trong việc giải quyết tranh chấp Tuy nhiên, pháp luật lại không yêu cầu hợp đồng thuê nhà cần phải công chứng, chứng thực Cụ thể theo quy định tại khoản 2 điều 122 Luật nhà ở 2014:

Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên

là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu

Nếu các bên có nhu cầu, việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở

Xét trên góc độ là một giao dịch dân sự liên quan đến đời sống hàng ngày, diễn ra thường xuyên và dựa trên cơ sở tự do thỏa thuận, việc không yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ giúp cho các bên giảm bớt một phần chi phí và thời gian cho công việc này đồng thời giảm thiểu thủ tục rườm rà khi đi thuê cũng như cho thuê nhà ở của các cá nhân, tổ chức

Từ quy định không yêu cầu công chứng, chứng thực đối với hợp đồng thuê nhà và sự tự định đoạt của các bên trong quan hệ pháp luật dân sự, đối với các giao dịch thuê nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng

Thứ năm là giá thuê nhà

Giá thuê là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê tài sản nói chung và hợp đồng thuê nhà nói riêng Theo quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở

2014 thì:

Bên cho thuê và bên thuê nhà được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà thì các bên phải thực hiện theo quy định đó

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật

Thứ sáu là thời hạn thuê nhà

Thời hạn thuê là một trong những điều khoản của hợp đồng nên sẽ do các bên thỏa thuận hoặc được xác định vào mục đích thuê Thông thường thời

hạn thuê sẽ phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi ở của bên thuê dài hay ngắn Theo quy định tại khoản 2 Điều 474 Bộ Luật Dân sự 2015 thì trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý Quy định này của pháp luật cũng tạo điều kiện cho các bên chủ thể chủ động trong quá trình thuê nhà để sau khi chấm dứt hợp đồng không có bên nào bị chịu thiệt hại

1.2.3 Một số nội dung của pháp luật dân sự về thực hiện hợp đồng thuê nhà

Sau khi sử dụng các quy định của pháp luật để giao kết một bản hợp đồng có giá trị pháp lý, để đưa hợp đồng đó đi vào hiện thực, các bên sẽ đi vào thực hiện hợp đồng với các giai đoạn như thực hiện quyền và nghĩa vụ, đơn phương chấm dứt hợp đồng, sửa đổi và chấm dứt hợp đồng

Thứ nhất là quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên

Các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng được xem là những điều khoản cơ bản nhất của một hợp đồng thuê nhà ở Luật dân

sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 dường như đã định hướng cho các bên tự do thỏa thuận những điều kiện mình cho là cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi không quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà trong luật Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản

2015 với đối tượng điều chỉnh là quan hệ pháp luật về kinh doanh bất động sản trong đó có hoạt động cho thuê nhà lại quy định khá chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên tại các điều 26,27,28,29

Như vậy, đối với hoạt động cho thuê nhà mà bên chủ thể là hộ gia đình,

cá nhân thì quyền và nghĩa vụ của các bên được hiểu là do các bên tự thoả thuận miễn không trái các nguyên tắc cơ bản của pháp luật và đạo đức xã hội

Thứ hai là quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở là một hành vi pháp lý của một trong hai bên thực hiện khi có căn cứ cho rằng bên kia đã không thực hiện nghĩa vụ của mình như trong hợp đồng đã giao kết làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình Các khoản 2,3,4 điều 132 Luật nhà ở 2014 có quy định rất cụ thể về các trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của cả bên thuê và bên cho thuê, cụ thể:

2 Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này

3 Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

4 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

Có thể nhận thấy, các quy định của pháp luật về điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là khi các bên vi phạm nghĩa vụ ảnh hưởng đến quyền của bên kia tương đối nghiêm trọng dẫn đến hậu quả một trong hai bên

có thể không đạt được mục đích và thiệt hại nặng nề khi tiếp tục giao kết hợp đồng Quy định này của pháp luật là rất hợp lý khi đưa ra biện pháp cụ thể để các bên có thể tự bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình và quy định thành các trường hợp cụ thể để định mức cho việc thực hiện hành vi này, không để cho các bên lợi dụng việc đơn phương chấm dứt hợp đồng khi không xảy ra vi phạm nhằm mục đích trục lợi cá nhân, gây thiệt hại cho đối phương

Bên cạnh đó, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mặc dù để bảo vệ quyền lợi cấp thiết cho một bên nhưng để tránh tiếp tục gây thiệt hại cho phía bên kia, tạo điều kiện cho cả hai bên chủ động nên pháp luật đã quy định bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo trước ít nhất là 30 ngày, nếu không sẽ phải bồi thường vi phạm

Thứ sáu là các quy định về chấm dứt hợp đồng

Khi hợp đồng thuê nhà không thể tiếp tục thực hiện, các bên sẽ có nhiều lựa chọn, trong đó có lựa chọn chấm dứt hợp đồng Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định cụ thể tại điều 131 Luật nhà ở 2014 như sau:

1 Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này

2 Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này

Ngoài trường hợp các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm, pháp luật còn đưa ra các trường hợp hợp đồng chấm dứt từ hai bên theo thỏa thuận; khi đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở hoặc chủ thể không còn, không có căn cứ để tiếp tục thực hiện hợp đồng

1.2.4 Ý nghĩa của việc áp dụng quy định quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

Khi tham gia vào một giao dịch dân sự, các bên chủ thể đều hướng tới những lợi ích nhất định Đối với quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà, khi giao kết hợp đồng, bên thuê mong muốn có nhà ở để phục vụ đời sống còn bên cho thuê mong muốn nhận được tiền thuê nhà để tăng thu nhập Việc áp dụngquy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

sẽ giúp cho các bên đạt được mục đích của mình một cách hợp pháp mà vẫn dựa trên cơ sở tự do thỏa thuận trong nguyên tắc của pháp luật dân sự Không những thế, khi đặt trong khuôn khổ pháp luật, quyền và lợi ích chính đáng của các bên cũng sẽ được bảo vệ khỏi các yếu tố lừa dối, cưỡng ép, bóc lột khi tham gia vào giao dịch dân sự có tính tự định đoạt cao

Pháp luật không những được các chủ thể sử dụng để phục vụ mục đích của mình mà còn là công cụ do Nhà nước ban hành để quản lý xã hội Việc các quy định pháp luật được triển khai trên thực tế sẽ giúp cho nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý của mình Trong hoạt động thuê nhà, nhà nước sẽ quản lý tốt hơn không những về hoạt động thuê nhà mà còn là tình trạng dân

cư, bất động sản, an ninh trật tự khi các quy định của pháp luật dân sự được

áp dụng một cách triệt để vào trong quan hệ pháp luật này

Khi nhà nước thực hiện tốt vai trò quản lý, trật tự xã hội cũng sẽ được đảm bảo Các hành lang pháp lý đối với hoạt động thuê nhà sẽ góp phần không nhỏ ổn định các quan hệ xã hội và là cơ sở để giải quyết các tranh chấp phát sinh một cách công bằng, thống nhất

Với vai trò là một công cụ quản lý hữu hiệu nhất, việc áp dụng quy định của pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà không chỉ có ý nghĩa thiết thực đối các chủ thể trong quan hệ thuê nhà mà còn

có ý nghĩa to lớn đối với công tác quản lý của Nhà nước và duy trì ổn định xã hội

1.2.5 Các yếu tố tác động tới hoạt động áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

Để áp dụng quy định pháp luật một cách thống nhất, chính xác, đảm bảo cho các giao dịch thuê nhà ở diễn ra thuận lợi thì điều kiện tiên quyết là pháp luật điều chỉnh quan hệ về hợp đồng thuê nhà ở phải có sự hoàn thiện nhất định Cũng bởi pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung và tính cưỡng chế Chính những đặc trưng cơ bản này đã làm cho pháp luật trở

thành công cụ quản lý xã hội hữu hiệu nhất được sử dụng để điều chỉnh các quan hệ dân sự mà cụ thể ở đây là quan hệ pháp luật trong hoạt động thuê nhà Do vậy, hệ thống quy định pháp luật dân sự về hợp đồng thuê nhà, về hoạt động giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà có vai trò ý nghĩa vô cùng quan trọng Hệ thống pháp luật dân sự, pháp luật về nhà ở càng chặt chẽ, đầy

đủ và được thi hành nghiêm chỉnh thì quan hệ thuê nhà sẽ được kiểm soát, qua đó đảm bảo được trật tự xã hội, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể Để đạt được điều đó thì hệ thống pháp luật dân sự về hợp đồng thuê nhà cần phải có sự hoàn thiện đồng bộ nhằm tạo ra một môi trường pháp lý ổn định trong lĩnh vực thuê nhà, qua đó tạo điều kiện thuận lợi trong việc áp dụng quy định pháp luật dân sự trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà

Sự hoàn thiện của pháp luật sẽ chỉ phát huy được tác dụng khi pháp luật

đi vào thực tế cuộc sống qua sự vận dụng của các chủ thể vào đời sống Các chủ thể khi tham gia vào các quan hệ pháp luật trong lĩnh vực nào cũng cần

có sự hiểu biết các quy định trong lĩnh vực đó Tương tự như vậy, sự hiểu biết

về pháp luật dân sự của các chủ thể trong hoạt động thuê nhà có ảnh hưởng rất lớn tới việc áp dụng các quy định đó vào trong thực tiễn Chỉ khi có đủ kiến thức cần thiết thì việc giao kết hợp đồng và việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên mới được đảm bảo đúng trình tự, nội dung, hình thức

Từ đó, hợp đồng mới có giá trị pháp lý, việc áp dụng các quy định của pháp luật mới được thực hiện hiệu quả

Khi đã có kiến thức pháp luật cần thiết, việc vận dụng các quy định đó như thế nào lại phụ thuộc vào ý thức pháp luật của các chủ thể Ý thức pháp luật của các chủ thể có vai trò quyết đinh đến việc áp dụng các quy định pháp luật dân sự vào trong giao kết và thực hiện hợp đồng Phần lớn các tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường liên quan đến các hành vi vi phạm các nghĩa vụ đã cam kết được các bên thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng Các bên khi thỏa thuận xác lập hợp đồng thường ghi nhận theo ý hiểu mà không tuân thủ các

quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà Kết quả là các điều khoản thỏa thuận thường vi phạm pháp luật dẫn đến vô hiệu hoặc nếu xảy ra tranh chấp không thể thực hiện được Trong thực tế còn có những trường hợp tranh chấp không có căn cứ để giải quyết do không có hợp đồng thuê nhà do giao dịch thuê nhà chỉ thỏa thuận bằng miếng hoặc đã được lập bằng văn bản nhưng đã thất lạc Vì vậy các chủ thể muốn bảo đảm lợi ích của chính mình thì trước tiên cần tự giác tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức, nội dung của hợp đồng

Hiệu quả của việc áp dụng các quy định của pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà không chỉ phụ thuộc vào các chủ thể mà còn tính đến hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động thuê nhà, đặc biệt là công tác quản lý về hộ tịch, cư trú Mặc dù nền tảng của pháp luật dân

sự là sự tự do thỏa thuận của các chủ thể nhưng sự tự do đó cũng phải được đặt trong khuôn khổ của pháp luật và đạo đức xã hội Do vậy, nhà nước quản

lý tốt đối với hoạt động cho thuê nhà sẽ góp phần làm cho các chủ thể có ý thức thực hiện hợp đồng thuê nhà đúng pháp luật, ngăn chặn tình trạng lừa dối, cưỡng ép trong giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà hay việc sử dụng hợp đồng thuê nhà làm công cụ bóc lột

Tiểu kết chương 1

Hợp đồng thuê nhà là một dạng giao dịch dân sự mà cụ thể là một loại hợp đồng thuê tài sản được hình thành từ sự thỏa thuận đến thống nhất ý chí của các bên nhằm làm phát sinh, thay đổi và chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân

sự Việc giao kết hợp đồng thuê nhà phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định, không những thực hiện được mục đích chuyển giao quyền sử dụng nhà

để đổi lại một lợi ích vật chất khác giữa các bên mà quan hệ về hợp đồng thuê nhà còn mang tính chất chính trị xã hội, thể hiện ý chí của Nhà nước thông qua việc ban hành các quy phạm pháp luật về hợp đồng thuê nhà Các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà hiện nay được quy định trong nhiều văn bản như Bộ luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Các quy định này đã thiết lập hành lang pháp lý giúp ổn định và phát triển quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà

Như vậy, trong chương 1, nhóm nghiên cứu đã đưa ra một số nội dung

cơ bản khái quát về pháp luật hợp đồng thuê nhà và hoạt động áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà vào trong thực tiễn giao dịch thuê nhà của các chủ thể Đây là tiền đề giúp nhóm nghiên cứu tiến hành khảo sát về vấn thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội, đánh giá các thực trạng, nguyên nhân, hậu quả pháp lý trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà của sinh viên

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT DÂN SỰ TRONG GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CỦA SINH

VIÊN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật dân sự trong giao kết hợp đồng thuê nhà của sinh viên trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.1.1 Thực trạng bảo đảm nguyên tắc giao kết

Nguyên tắc giao kết hợp đồng thuê nhà ở là tư tưởng chỉ đạo phải tuân theo trong toàn bộ quá trình đàm phán, giao kết hợp đồng thuê nhà ở của hai bên chủ thể người cho thuê nhà và người thuê nhà ở Tinh thần của nguyên tắc nêu trên còn được vận dụng trong suốt quá trình thực hiện, thay đổi, chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trước hết, khi giao kết hợp đồng thuê nhà, các bên phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do thỏa thuận Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng để khẳng định hợp đồng thuê nhà của sinh viên là kết quả thỏa thuận của người cho thuê và người đi thuê nhà, không bên nào ép buộc bên nào giao kết hợp đồng, sự tự nguyện chính là biểu hiện của yếu tố “tự do” của các chủ thể phù hợp với pháp luật dân sự Việc giao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyện khi hình thức và nội dung của hợp đồng phản ánh một cách khách quan, trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng Nguyên tắc này cũng là một trong những cơ sở quan trọng ràng buộc trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà và giải quyết những vấn đề phát sinh có liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên Mặt khác, ý chí của các bên giao kết hợp đồng phải phù hợp với ý chí của nhà nước Nói cách khác, hợp đồng đó không trái pháp luật, sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích, chuẩn mực đạo đức chung của xã hội và trật tự công cộng Nguyên tắc này liên quan nhiều đến việc xác định các nội dung thỏa thuận đưa vào hợp đồng khi giao kết hợp đồng thuê nhà của sinh viên phải phù hợp với các quy định của pháp luật

Bên cạnh đó là nguyên tắc bình đẳng khi giao kết hợp đồng Bình đẳng

là nguyên tắc khẳng định vị thế ngang nhau của chủ thể cho thuê và chủ thể đi thuê nhà khi tiến hành giao kết hợp đồng Thực hiện nguyên tắc này giúp phòng tránh việc người cho thuê lợi dụng “sức mạnh” và vị thế của mình để

áp đặt đối với người thuê, bảo đảm trong giao kết hợp đồng thuê nhà ở giữa các bên không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý muốn của mình

Quan hệ pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở là một trong các quan hệ pháp luật dân sự mà ở đó các bên chủ thể khi tham gia phải bình đẳng với nhau, không được lấy bất cứ lý do nào về sự khác biệt để đối xử không bình đẳng trong quan hệ Hơn nữa, ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia hợp đồng thuê nhà chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện

Trong quá trình sinh viên thực hiện hoạt động giao kết hợp đồng thuê nhà, nguyên tắc bình đẳng, tự thỏa thuận không phải lúc nào cũng được đảm bảo một cách đầy đủ Nhóm nghiên cứu đã tiến hành khảo sát cách thức giao kết hợp đồng thuê nhà của sinh viên thông qua việc xác lập các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà Việc hình thành các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà do các bên tự thỏa thuận sẽ đảm bảo được sự thống nhất cao nhất về mặt

ý chí của các bên chủ thể, qua đó hạn chế được những tranh chấp phát sinh sau này

Thông qua việc khảo sát cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà của sinh viên, kết quả thu được như sau:

Bảng 1: Kết quả khảo sát cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà

STT Cách thức hình thành các điều khoản trong hợp đồng Số

số người tham gia khảo sát đã phải tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà với các điều khoản được xác lập sẵn, không được thỏa thuận về các điều khoản trong hợp đồng Đây là một tỷ lệ khá cao, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro trong việc giao kết hợp đồng dân sự, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của

các bên – đặc biệt là sinh viên với tư cách người đi thuê nhà và không được đưa ra yêu cầu hoặc thỏa thuận trong việc ký kết hợp đồng

Tình trạng trên xuất phát từ những lý do cơ bản như: Sinh viên là người sống ở xa nhà, khó khăn về mặt kinh tế, cần nhà thuê để sinh sống và học tập

ổn định, trong khi đó số lượng nhà cho thuê đáp ứng được các tiêu chí cơ bản của sinh viên: giá thành phù hợp với khả năng kinh tế, gần trường học hoặc nơi làm thêm, cơ sở hạ tầng sạch sẽ, thoáng mát, nhà thuê ổn định lâu dài…không nhiều, chưa thỏa mãn được nhu cầu của sinh viên Đặc biệt, sinh viên đi thuê nhà thường trẻ tuổi, ngại va chạm, chính vì thế khi tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà, đại đa số sinh viên muốn thuê nhà thật nhanh chóng,

bỏ qua nhiều tiêu chí và không quan tâm nhiều đến hợp đồng Điều này vô hình chung đã tạo ra những rủi ro tiềm ẩn xảy ra tranh chấp mà người thuê không thể chủ động bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình

2.1.2 Thực trạng về hình thức hợp đồng thuê nhà

Giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng hình thức văn bản hoặc bằng miệng, song tùy thuộc vào từng loại giao dịch dân sự mà hình thức được pháp luật quy định khác nhau Đối với giao dịch về nhà ở cần phải tiến hành thủ tục bằng việc xác lập hợp đồng có các nội dung theo quy định của Điều 120, Điều

121 Luật Nhà ở năm 2014 Thông qua việc khảo sát hình thức của giao kết về việc thuê nhà ở của sinh viên, kết quả thu được cho thấy: Tỷ lệ sinh viên đang thực hiện giao kết thuê nhà ở bằng hình thức hợp đồng ( có xác lập bằng văn bản) là 81,7% (116 SV), chỉ có 18,3% (26 SV) không thực hiện giao kết hợp đồng, chỉ thỏa thuận miệng với người cho thuê

Việc giao kết hợp đồng dưới hình thức miệng không đảm bảo tính pháp

lý, không thỏa mãn điều kiện của hợp đồng thuê nhà (theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014), có thể dẫn đến việc hợp đồng không có giá trị pháp lý, không được pháp luật bảo đảm thực hiện, dẫn đến vô hiệu và khi xảy ra tình trạng tranh chấp sẽ rất khó để giải quyết

Cùng với việc ký kết hợp đồng thuê nhà, có 38% số người tham gia khảo sát đã thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng thuê nhà hoặc có người làm chứng; trong khi 62% không thực hiện thủ tục này Chủ yếu các trường hợp tiến hành công chứng/ chứng thực là thông qua các tổ chức kinh doanh bất động sản, chứng thực chữ kí hoặc có người làm chứng Điều này cho thấy các sinh viên, học viên tham gia điều tra khảo sát đã rất quan tâm đến pháp luật về hợp đồng thuê nhà, bước đầu có ý thức trong việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình trong việc thực hiện các giao dịch dân

sự Hợp đồng thuê nhà có công chứng/chứng thực hoặc có người làm chứng

sẽ có giá trị pháp lý tốt hơn, hạn chế được phần nào rủi ro, tranh chấp xảy ra cho các bên Tuy nhiên, do quy định pháp luật về hoạt động thuê nhà không mang tính thương mại không yêu cầu bắt buộc phải công chứng, chứng thực,

do đó việc sử dụng Hợp đồng thuê nhà chỉ là hợp đồng viết tay, không công chứng, chứng thực vẫn chiếm tỷ lệ rất cao (62%) Lý do cho việc này còn có thể được giải thích với lý do họ muốn giảm thiểu chi phí phát sinh liên quan đến Hợp đồng thuê nhà như chi phí cho việc công chứng, chứng thực hay các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc cho thuê nhà (thuế thu nhập cá nhân)…

- Xác định tính hợp pháp của đối tượng hợp đồng thuê nhà (nhà thuê):

Trong quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà, một trong các yếu tố hết sức quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng thuê nhà là nhà thuê phải hợp pháp Điều này đảm bảo cho sinh viên sử dụng nhà thuê một cách ổn định, hạn chế các tranh chấp giữa các bên làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê nhà là sinh viên Thông qua việc khảo sát mức độ quan tâm đến tính hợp pháp của nhà thuê, kết quả thu được như sau:

Bảng 2: Kết quả khảo sát việc xác định tính hợp pháp của nhà thuê

3 Không biết 17 14,7

Số liệu thu được cho thấy sinh viên đi thuê nhà rất quan tâm đến tính hợp pháp của nhà thuê thể hiện thông qua quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt một cách hợp pháp của người cho thuê Mặc dù vậy, vẫn còn 14,7% sinh viên không quan tâm đến điều kiện pháp lý cơ bản này của hợp đồng thuê nhà, 1,7% sinh viên biết nhà ở không thuộc sở hữu hợp pháp hoặc được ủy quyền thực hiện giao dịch mà vẫn thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà

Một trong các lí do khiến tỷ lệ sinh viên vẫn tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà dù không biết rõ về tính hợp pháp của nhà thuê hoặc ngay cả khi biết rõ nhà thuê không đảm bảo tính hợp pháp là khó khăn về kinh tế, tâm

lý e ngại không tìm được nhà thuê hoặc cho rằng chỉ thuê nhà trong thời gian ngắn, mang tính tạm thời Ngoài ra, một số trường hợp thuê lại nhà của những người đi thuê nhà trước đó nên không nắm được cụ thể thông tin nhà thuê nhưng do tin tưởng người cho thuê nên vẫn tiến hành giao kết hợp đồng thuê nhà Đại đa số các trường hợp này việc giao kết chỉ được tiến hành thông qua hình thức giao kết miệng

i Các nội dung thỏa thuận có trong hợp đồng thuê nhà

Các nội dung chính của Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật dân

sự bao gồm: Đối tượng hợp đồng (nhà thuê); chủ thể ký kết hợp đồng (Bên cho thuê nhà và sinh viên), các thỏa thuận của các bên là căn cứ để xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa bên cho thuê nhà và sinh viên Trong quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà, các điều khoản của hợp đồng thuê nhà giữa người cho thuê nhà và sinh viên thường bao gồm các nội dung sau: Đối tượng của hợp đồng; Chủ thể của hợp đồng thuê nhà; Các loại chi phí khác (điện, nước, vệ sinh môi trường ); Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà; Mục đích sử dụng nhà; Giá thuê và phương thức thanh toán, tiền đặt cọc; Thời hạn thuê và thời điểm giao nhận nhà ở… Trong số các điều khoản

đó, mức độ quan tâm của người thuê nhà là khác nhau Thông qua việc khảo