ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN EA SÚP TỈNH ĐẮK LẮK

ĐẠI HỌC HUẾ ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ PHẠM BÌNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN EA SÚP TỈNH ĐẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành Quản lý đất đai HUẾ 2019 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ PHẠM BÌNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN EA SÚP TỈNH ĐẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ.

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2019

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN HỮU NGỮ

HUẾ - 2019

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,kết quả được trình bày trong luận văn này là trung thực và chưa từng được aicông bố trong bất kì công trình nào khác.

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đượccảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Đắk Lắk, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Phạm Bình

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Đề tài này được thực hiện với mục đích là đánh giá được thực trạng cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp và đề xuất được một sốgiải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn huyện EaSúp, tỉnh Đắk Lắk Để thực hiện được mục đích đó, đề tài đã sử dụng cácphương pháp nghiên cứu là: phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp và sơcấp; phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu; phương pháp so sánh; vàphương pháp sử dụng thang đo Likert

Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy, công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk đã có quy định về hồ

sơ và trình tự, thủ tục rõ ràng theo quy định của Nhà nước, được quy định tạiKhoản 1, Điều 8, Thông tư 24/2015/TT-BTNMT cũng như Điều 100 Luật Đấtđai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2015/NĐ-CP của Chính phủ; Trình tự, thủtục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Quyết định số2513/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của UBND tỉnh Đắk Lắk “Về công bố thủ tụchành chính mới, thủ tục hành chính sửa đổi bổ sung, bãi bỏ thuộc lĩnh vựcTN&MT của UBND cấp huyện tỉnh Đắk Lắk” Kết quả thực hiện công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Ea Súp giai đoạn

2015 – 2018 như sau:

- Về công tác đăng ký đất đai, tổng số hồ sơ đăng ký đất đai đủ điều kiện

để giải quyết là 13.741 hồ sơ, số hồ sơ chưa đủ điều kiện giải quyết là 1.315 hồ

sơ, tỷ lệ hồ sơ được giải quyết giai đoạn 2015 – 2018 đạt khá cao, tỷ lệ giải quyết

hồ sơ đăng ký đất đai trung bình cả giai đoạn là 87,77%

- Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đất nôngnghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, giai đoạn 2015 – 2018, huyện Ea Súp đã cấpđược 3.369 GCNQSDĐ với diện tích được cấp giấy là 646 ha, trong đó có 929GCNQSD đất ở (diện tích được cấp giấy là 18,45 ha); 1.179 GCNQSD đất nôngnghiệp (diện tích được cấp giấy là 627,55 ha) và 1.261 GCNQSD vừa đất ở vừađất nông nghiệp

- Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Ea Súp giaiđoạn 2015 – 2018 đã đạt được hiệu quả rất tốt Tổng số hồ sơ đăng ký biến độnggiai đoạn này là 137.255 hồ sơ, tỷ lệ giải quyết hồ sơ đúng hạn các năm luôn đạt

trên 90%.

- Công tác lập hồ sơ địa chính tại huyện Ea Súp được thực hiện rất tốt,theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, góp phần tạo điều kiệnthuận lợi cho công tác quản lý đất đai nói chung và công tác cấp GCNQSDĐ nóiriêng, trong đó có cấp GCNQSD đất ở và đất nông nghiệp tại địa phương

Đề tài đã đề xuất được một số giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quảquản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn nghiên cứu trongthời gian tới

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở xác định mối quan hệ hợppháp giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, là điều kiện đảm bảo cho người sửdụng đất yên tâm đầu tư phát triển sản xuất Nhận thức rõ vai trò của công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công tác quản lý Nhà nước về đấtđai Trong những năm qua, huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk đã thực hiện nhiều biệnpháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrên địa bàn Sự hình thành của hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtcùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “mộtcửa”, “một cửa liên thông” trên địa bàn huyện đã góp phần đổi mới nâng cao chấtlượng công tác cấp giấy CNQSD đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttheo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụngđất Tuy nhiên, hiện nay công đoạn này vẫn còn nhiều vướng mắc do các nguyênnhân khách quan và chủ quan của quá trình mang lại

Để khắc phục những hạn chế về công tác quản lý nhà nước về đất đai nóichung và công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh ĐắkLắk, cần có giải pháp phù hợp với bối cảnh mới đang diễn ra trên địa bàn, hạnchế được các thủ tục rườm rà, chồng chéo, phải qua nhiều cấp nhiều ngành

Thực tế cho thấy, để đưa quỹ đất vào quản lý chặt chẽ, theo pháp luật,đúng mục đích và hiệu quả là việc làm cần thiết Muốn làm được điều đó, thì mộttrong những biện pháp hữu hiệu đó là phải tiến hành công tác rà soát, đẩy mạnh

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản

lý đất đai của địa phương Vì vậy, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài

“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đất nông

nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk” là cần thiết

và có ý nghĩa thực tiễn cao

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất nôngnghiệp trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk Từ đó, đề xuất một số giảipháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác ấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

và đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk giaiđoạn 2015 - 2018

- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tạihuyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

3.1 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở lý luận cho công tácđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp của hộ giađình, cá nhân trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả đề tài góp phần hỗ trợ các cơ quan chuyên môn thực hiện công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ việc phát huy những ưu điểm và khắcphục những mặt còn hạn chế về công tác cấp giấy chứng nhận về đất ở, đất nôngnghiệp tại huyện Ea Súp nói riêng và các huyện/thành phố khác trên địa bàn tỉnhĐắk Lắk nói chung

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Quyền sở hữu

Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quyđịnh của pháp luật" Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao độngthuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quátrình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu làmột tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ giađình, cộng đồng )

Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữuđược thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sảnthuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thìngười không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắngchủ) [7]

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoalợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu được quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chícủa mình bằng những cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữucũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sửdụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân [7]

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tàisản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiệnquyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức chuyển quyền sở hữu tài sảncủa mình cho người khác thông qua giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, đểthừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn

trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [7].

1.1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưngsuy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữuđất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữuhoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng

có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thứcphổ biến của một chế độ sở hữu nhất định [25]

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triểntheo từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của nhữnghình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ởViệt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xáclập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sởhữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳngđịnh một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tụckhẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳngđịnh: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồnlợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhànước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quyhoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi,

bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụthể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai (1993, 1998, 2001)quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàndân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đấtđai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường

để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”(Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21), “Thực hiện quyền đại diệnchủ sở hữu về đất đai” Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nướcnhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thựchiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt [26]

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đaithuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải làvĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hìnhthức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong nhữngtrường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổchức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ đai của Nhà nước

và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưngđều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Vềnguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật

để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi íchquốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đấtđược hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [7]

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi

từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nướcthực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thànhphần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổchức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọimục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổchức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai củaNhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trongviệc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [7]

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản vàtuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, chothuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việcđịnh đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiệnqua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốnQSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thứcnhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [7]

1.1.1.3 Quyền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sởhữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt vềđất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước cóquyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu

đó trên thực tế Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đạidiện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói,quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chiacắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân khôngphải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sởhữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) cóQSDĐ Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngườidân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến phápcũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm

1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, haynói cách khác là QSDĐ của người sử dụng [25]

Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chứckinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nướccòn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụngđất” [25]

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhàlập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và khôngthể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Đểngười dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu củasản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Kháiniệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,Nhà nước và mỗi người dân [27]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luậtđịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền đượcpháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền

khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trênđất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủthể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khácnhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nướcgiao đất hay cho thuê đất? [27].

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất baogồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồithường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 167 Luật Đất đai 2013) Đây không phải

là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thìkhông khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khácNhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâudài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia vàcông cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhànước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đấtthì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2013) Như vậy, trên thực tế người được giaoquyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tươngđối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụthể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trênthực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐcũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là nội dung cụ thể của từngquyền;

Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Nôngdân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâmnghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lạisản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụcanh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “cótốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyểnđổi QSDĐ là không có mục đích thương mại [28]

Chuyển nhượng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợpngười sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khảnăng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép

Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ mộtkhoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó

và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ởchỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện tronggiới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênhlệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọicuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,

sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [28]

Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặcbiệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhucầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việcchuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triểnthành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [28]

- Thế chấp QSDĐ: Là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trongquan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thihành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp khôngđược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo

có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, ngườinhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồivốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trongtrường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phươngthức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kếtdùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [28]

Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùngđất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việcđiều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạtđất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thươngmại mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trongnhững lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nôngnghiệp và nông thôn [28]

1.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Chế định quyền và nghĩa vụ của của người sử dụng đất là một chế định cơbản của Luật Đất đai năm 2013 Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đấtđai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Việcnghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển chế định này về mặt lý luận sẽ cho thấyquá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vựcđất đai ở nước ta [28]

1.1.2 Khái niệm công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSD đất

1.1.2.1 Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan

hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nướcquản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp củangười sử dụng đất [26]

Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 về đăng ký đất đai, nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì [26]:

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaođất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lầnđầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơquan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và

có giá trị pháp lý như nhau

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấychứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổitên

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký

- Chuyển mục đích sử dụng đất

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đấtsang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tàisản chung của vợ và chồng

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc củanhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theokết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết địnhcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thihành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quảđấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiệntheo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường

hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặcchứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ngườiđang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định

xử lý theo quy định của Chính phủ

Các trường hợp đăng ký biến động quy định nêu trên thì trong thời hạnkhông quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiệnthủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạnđăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sảnthừa kế

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểmđăng ký vào Sổ địa chính [26]

Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi

cả nước để thiết lập hệ thống HSĐC ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấpGCNQSD cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện Đăng ký biến động được thựchiện cho những trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ có nhu cầu thay đổi nộidung của HSĐC đã thiết lập

ĐKĐĐ là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng,công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cânbằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biếtđược cách để quản lý lợi ích chung qua việc sử dụng công cụ ĐKĐĐ để quản lý.Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ ngườicông dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giaodịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, mà Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu và thống nhất việc quản lý Nhà nước trao quyền chongười sử dụng đất sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất vàtrên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ quyền sở hữutoàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theoquy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội Vì vậy ĐKĐĐ với vaitrò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

ĐKĐĐ là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tàinguyên đất, nắm rõ tình hình sử dụng, từ đó thực hiện điều chỉnh hợp lý.

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [26]

Theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 thì “Bằng khoánđiền thổ là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứngtên trên Bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thểđảo ngược” [31] Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa chính thời Pháp thuộclập và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/4/1975

Những thay đổi của mẫu giấy chứng nhận từ sau khi có Luật Đất đai năm

1987 đến nay:

Thực hiện Điều 18, Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý Ruộng đất

đã ban hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyđịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được gọi là “sổ đỏ” Tuy nhiên, “sổđỏ” chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà

ở tại đô thị.\

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hànhNghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quyđịnh người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xâydựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy hồng.Theo đó, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục

sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giấy đỏ), còn đất ở có nhà tại đô thị sẽ được cấp giấyhồng

Bên cạnh việc cấp “sổ đỏ, giấy hồng” của hai ngành đất đai và xây dựngcũng trong giai đoạn này, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kêkhai đăng ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước

Tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được

cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” Người đã được cấp

giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sửdụng đất Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 banhành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có “màu đỏ

Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành

và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nướcđối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận cónền hoa văn trống đồng với “màu hồng cánh sen”

Hiện nay, theo Thông tư 23/2015/TT-BTNMT ngày 19/05/2015 của Chínhphủ quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận gồm 1 tờ có 4 trang, in nền hoa văntrống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi giấy chứng nhận) và trang bổsung nền trắng, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm Giấy chứng nhận nàykhông có sự thay đổi so với giấy chứng nhận cấp theo Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, gồm các nội dung sau đây:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và sốphát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA

000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, Nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, Nhà ở, công trình xâydựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm

ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấychứng nhận

+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "111 Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Nhữngthay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với ngườiđược cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.

Điều 98 Luật Đất Đai năm 2013 quy định nguyên tắc cấp GCN như sau:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêucầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp cácchủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và traocho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămthì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên mộtngười

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấpchỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đãcấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với nhữngngười sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất đượcxác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sửdụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạcthực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạiĐiều 99 của Luật này [26]

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thìGCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp phápcủa cộng đồng dân cư đó

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thìGCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm caonhất của cơ sở tôn giáo đó

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhàtập thể Bộ Tài nguyên và Môi trường [26]

Điều 7 Luật Đất Đai năm 2013 quy định người chịu trách nhiệm trước

Nhà nước đối với việc sử dụng đất:

Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chứcmình

Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đấtnông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy bannhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để

sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình côngcộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giảitrí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn,phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đốivới việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôngiáo

Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất củamình

Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người

có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó [26]

Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chonhững trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạicác điều 100, 101 và 102 của Luật này

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này cóhiệu lực thi hành

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền

sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất

đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chếxuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhấtquyền sử dụng đất hiện có

Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất[26]

1.1.3 Vai trò của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của toàn xã hội

Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý.Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất Người sử dụngđất thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà nước để nhà nướcquản lý, ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích, kémhiệu quả “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập vàbảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất” khi bị tranh chấp, xâm phạmgiúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai, nâng cao hiệu quả sửdụng đất; Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan đếnđất đai, người sử dụng đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ do nhà nướccấp sẽ được bảo vệ

Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩaquyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết cóhiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh vàthuận lợi công tác bồi thuờng, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

Bên cạnh đó, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xácđịnh các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa

vụ tài chính…đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội

1.1.3.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp cácthông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ nhấtchứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý theo yêucầu quản lý nhà nước về đất đai, nhờ đó nhà nước mới thực sự quản lý được tìnhhình đất đai trong phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và mọi biến động đất đaitheo pháp luật, nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

1.1.3.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng, có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai; giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

Việc đăng ký đất đai, thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nộidung khác như:

- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất:

là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thựchiện đúng thủ tục, đối tượng, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

- Công tác điều tra, đo đạc: là cơ sở khoa học để xác định đặc điểm tựnhiên như vị trí, hình thể, diện tích thửa đất phục vụ yêu cầu tổ chức kê khaiđăng ký

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Định hướng cho việc giaođất, đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý và có hiệu quả

- Công tác giao đất, cho thuê đất: Cơ sở pháp lý cao nhất để xác địnhnguồn gốc hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

- Công tác phân hạng và định giá đất: Xác định trách nhiệm tài chính củangười sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

Bên cạnh đó, việc hoàn thành tốt nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất sẽ là tiền đề, là cơ sở để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà nước vềđất đai trên, giúp thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai.

1.1.3.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững

Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường bất động sản đangdiễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, tuy vậy, cho đến nay, trênthị trường bất động sản đất ở vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện tượng muabán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ, tranh chấp đất đai phát sinh và nhànước bị thất thu một khoản lớn Để điều chỉnh thị trường này hoạt động lành mạnhthì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc,tạo cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo công bằng trong xã hội Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch bất động sản, thúc đẩy

sự phát trển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tưthông qua hoạt động thế chấp vay vốn

Tóm lại, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc cóvai trò rất quan trọng, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai

1.1.4 Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.4.2 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 98, Luật ĐấT đai năm 2013 quy định cụ thể nguyên tắc cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất Cụ thể như sau:

a Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêucầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

b Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở , tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhàở , tài sảnkhác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp cácchủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và traocho người đại diện

c Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhàở , tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhàở , tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămthì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

d Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ tên vợ và họtên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất, trừ tường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên mộtngười

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ,tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ tên vợ và họ tênchồng nếu có yêu cầu

e Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đãcấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những

người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất đượcxác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sửdụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạcthực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tạiĐiều 99 của Luật đất đai năm 2013

1.1.4.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể thẩm quyền cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thựchiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng màthực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấthoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên vàmôi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.4.4 Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác cấp giấy CNQSD đất

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 bắt đầu có

hiệu lực từ ngày 1/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013

có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyếtđược những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm

2003 Để thực thi Luật đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành 05 Nghị địnhmới, cụ thể như sau:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một só điều của Luật Đất đai;

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giáđất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thutiền sử dụng đất;

Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định vềthu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

Bên cạnh đó, các Bộ cũng đã có các thông tư hướng dẫn cụ thể việc thihành Luật đất đai 2013, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính.Các thông tư cụ thể bao gồm:

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định về hồ sơ địa chính;

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 Quy định về bản đồ địachính; Thông tư số 76/2014/TT-BTC, ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chínhphủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫnNghị định 46/2015/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

1.1.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.5.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính

Văn bản chính sách của nhà nước có ảnh hưởng lớn tới tiến độ thực hiện

công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, các văn bảnchính sách rõ ràng, phù hợp, không có sự chồng chéo, ngắn gọn dễ hiểu, sát vớithực tế sẽ là điều kiện thuận lợi để người thực hiện công tác cấp giấy làm đúng

và đạt kết quả cao

Mục đích của việc công khai thủ tục hành chính nhằm thực hiện đầy đủ, chính xác, đồng bộ, thống nhất, minh bạch và kịp thời các quy định thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhân dân kiểm tra, giám sát việc giải quyết thủ tục hành chính, góp phần phòng, chống tiêu cực, củng cố lòng tin của nhân dân đối với các cấp chính quyền

1.1.5.2 Thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận và trả kết quả

Năng lực của cán bộ làm công tác cấp GCNQSDĐ có ảnh hưởng rất lớntới công tác cấp GCNQSDĐ bởi lẽ những cán bộ có năng lực, trình độ chuyênmôn cao sẽ làm việc hiệu quả hơn cán bộ có trình độ thấp, ngoài ra khả năngnhìn nhận sự việc và giải quyết công việc của họ cũng tốt hơn Ngoài ra, việc xétcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi phải trải qua nhiều bước để xácminh tính chính xác về thông tin của thửa đất do đó đòi hỏi lực lượng cán bộ thựchiện việc cấp giấy chứng nhận phải đủ về số lượng và đảm bảo về trình độchuyên môn

Hành vi, thái độ ứng xử của cán bộ, công chức thành phố trong giao tiếpvới công dân và trong thi hành công vụ, tăng cường kỷ luật, kỷ cương thực hiệnnghiêm quy định của Luật Cán bộ, công chức về văn hóa giao tiếp với nhân dân

và quy định của UBND thành phố về quy tắc ứng xử của cán bộ, công chức, viênchức và người lao động nhằm nâng cao sự hài lòng của người dân

1.1.5.3 Thời gian thực hiện các thủ tục

Những năm gần đây, nhiều thủ tục hành chính (TTHC) được các đơn vịrút ngắn thời gian giải quyết, tạo thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp và ngườidân Kết quả này có được là do các cấp trong tỉnh có nhiều giải pháp chỉ đạo,triển khai, thực hiện quyết liệt, đồng bộ

Thực hiện cải cách hành chính sát sao, công tác CCHC của thành phố tiếptục đạt được những kết quả trên nhiều phương diện từ cải cách thể chế, cải cáchthủ tục hành chính, thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông hiện đại,cải cách tổ chức bộ máy hành chính nhà nước, xây dựng và nâng cao chất lượngđội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, từng bước hiện đại hóa nền hành chính

1.1.5.4 Đánh giá về mức độ hài lòng của người dân

Sự hiểu biết của người dân có ảnh hưởng lớn tới việc đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Khi người dân hiểu rõ được vai trò, ý nghĩa củagiấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ nhanh chóng thựchiện việc đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, khingười dân hiểu rõ về cơ quan và quy trình, thủ tục cấp gấy chứng nhận quyền sửdụng đất thì việc làm hồ sơ giấy tờ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽđầy đủ, ít sai sót từ đó giảm thời gian, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trên địa bàn.

Đánh giá mức độ hài lòng sẽ được thực hiện định kỳ hằng năm Mỗi khối cơquan, lĩnh vực được đánh giá mức độ hài lòng căn cứ các tiêu chí phù hợp với đặcthù; bản câu hỏi điều tra được cụ thể hóa và cập nhật hằng năm cho phù hợp vớiđiều kiện thực tế Để bảo đảm tính khả thi, UBND các cấp quy định rõ lộ trình vàtrách nhiệm thực hiện trong kế hoạch khảo sát hằng năm

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòngđăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu lưu giữ Từ năm 1990, việc cấp GCN dầnchuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính vàbản giấy được cấp cho chủ sở hữu Nay, người mua có thể kiểm tra GCN củaBĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản của Úc:GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiệnlợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiệnhữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâudài; GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích

lục thửa đất trong bằng khoán dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệthống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ thống được xâydựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũngnhư phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.

Nhìn chung, nước Úc đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hệ thốngthông tin đất Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rấtnhanh chóng

1.2.1.2 Nước Anh

Hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tàisản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Vănphòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt độngcủa hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệthống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội

bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (LandRegistration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chitiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vàonăm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt Bất độngsản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từkhi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệthống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng kýnào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặtchẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổAnh đều phải đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữuhợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Hiện nay, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủcông trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữliệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng ĐKĐĐcung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làmđơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất

dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sởhửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) [23].

1.2.1.3 Nước Thụy Điển

Thụy Điển là một trong những quốc gia có hệ thống ĐKĐĐ với thông tinđất đai điện tử hiệu quả trên thế giới Các phần mềm quản lý dữ liệu liên tụcđược cải tiến và nhiều kỹ thuật thông tin mới được ứng dụng thành công đã mangđến bộ mặt mới cho hệ thống ĐKĐĐ Thụy Điển Ở Thụy Điển, đất đai được chiathành những đơn vị bất động sản Tất cả những đơn vị bất động đều được đăng

ký Hoạt động đăng ký đất đai bao gồm hoạt động địa chính (sự hình thành vàđăng ký bất động sản) và việc đăng ký quyền (quyền sở hữu và những hạn chếtrong thực hiện quyền) Những hoạt động này được duy trì, kế thừa từ hệ thốngđăng ký trước đây với một vài thay đổi cho phù hợp với xã hội hiện đại Hoạtđộng đăng ký được tiến hành chủ yếu bởi Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia [23]

Ở Thụy Điển, bất động sản là đất đai, bao gồm cả tài sản gắn liền trên đất(nhà, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm…) được xác định theo chiều nganghoặc cả theo chiều ngang và chiều thẳng đứng do cán bộ có thẩm quyền tiến hànhtheo thủ tục nhất định Việc tự ý phân lô đất đai là không hợp pháp và vô hiệu.Mỗi đơn vị tài sản đều phải được đăng ký thành một đơn vị đăng ký trong khuvực đăng ký xác định Mỗi huyện là một khu vực đăng ký với tên gọi riêng, baogồm một hoặc nhiều đơn vị đăng ký Những đơn vị tài sản trong cùng một huyệnđược phân chia thành từng khu hoặc từng dãy, bao gồm một hoặc nhiều đơn vị,với số ký hiệu theo quy định Các đơn vị tài sản trong mỗi khu cũng được đánh

số thứ tự Tên đăng ký của một đơn vị tài sản bao gồm tên của khu vực đăng ký,tên của khu và một số đăng ký Số đăng ký này gồm số thứ tự của từng khu và sốthứ tự của đơn vị tài sản, được ngăn cách bởi dấu hai chấm Mỗi đơn vị tài sảnđăng ký có một tên đăng ký riêng, không trùng lặp với tên của đơn vị khác [23]

1.2.1.4 Nước Pháp

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc nhóm G7 khác, chế độ sở hữu đất đaigồm hai dạng: Thứ nhất là đất đai thuộc sở hữu nhà nước và thứ hai là đất đaithuộc sở hữu tư nhân Đối với đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước bảo hộquyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trảcho chủ đất tiền theo giá quy định Bộ phận đất đai thuộc sở hữu nhà nước baogồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương [8]

Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từtrung ương đến địa phương Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trongquản lý đất đai) Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biếnđộng đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên, phù hợp và cũng có thể cungcấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất Tuy nhiên,nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận đối với đất đai mà họ tiến hànhquản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm:Các chứng thư bất động sản và sổ địa chính Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất đượccấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địachính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký [8].

1.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1 Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Thị xã Quảng Yên đã cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ đạt 98,18%tương ứng với 78.428 giấy, số phần trăm còn lại tương ứng với 3.000 hồ sơ.Trong đó nhóm đất nông nghiệp đạt 99,17%, nhóm đất phi nông nghiệp đạt97,82% Công tác cấp GCNQSDĐ ở Quảng Yên đã được thực hiện có nền nếp

từ những năm 1995 khi mới thành lập Phòng Địa chính (sau này là Phòng Tàinguyên - Môi trường) Để đạt được kết quả như trên, từ công tác đo đạc bản đồ,thị xã đã đảm bảo độ chính xác đến từng cm Trong quá trình đo đạc thị xã cũngđảm bảo sự có mặt đầy đủ của cán bộ địa chính, thôn trưởng, chủ sử dụng đất,đội nghiệm thu để tránh nhầm lẫn dẫn đến một loạt những rắc rối kéo dài thờigian cấp giấy Khi khâu này đã hoàn thiện, chính xác mới thiết lập hệ thống bản

đồ địa chính rồi ký giáp ranh, lập hồ sơ đăng ký, công khai niêm yết và cấp sổ Cẩn thận hơn, Phòng Tài nguyên - Môi trường đã tham mưu cho UBND thị xãbàn giao bản đồ đến từng thửa cho cán bộ địa chính, thôn trưởng, chủ sử dụngđất và chủ đất giáp ranh để mọi người xem, ký xác nhận Chính vì vậy, trongnhiều năm trở lại đây thị xã chưa có trường hợp nào khiếu kiện sau cấpGCNQSDĐ…[15]

Yếu tố quan trọng nữa góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ củaQuảng Yên chính là công tác tổ chức, sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị Sẽkhông thể hoàn thành tốt mọi nhiệm vụ nếu nguồn nhân lực thiếu và yếu, chính

vì vậy, thị xã đã huy động và hợp đồng thêm nguồn nhân lực có trình độ kinhnghiệm chuyên môn Hàng tuần họp báo cáo, kiểm điểm, đánh giá và rút kinh

nghiệm công tác thực hiện Phòng Tài nguyên - Môi trường luôn sát sao, thammưu cho lãnh đạo thị xã giải quyết các vướng mắc với quan điểm “mắc đâu gỡđó” UBND thị xã cũng đã thành lập các tổ công tác kiểm tra trực tiếp xuống 19

xã, phường để rà soát, nắm tình hình thực tế và hướng dẫn người dân nên tiếntrình cấp GCNQSDĐ được thúc đẩy nhanh chóng Đặc biệt, thời gian qua, tỉnh

đã hỗ trợ hàng chục tỷ đồng cho thị xã trong công tác đầu tư trang thiết bị đo đạccông nghệ điện tử, xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu thông tin GCNQSDĐ trênphần mềm Đến nay, thị xã đã hoàn thành đo đạc và đăng ký xây dựng cơ sở dữliệu cấp giấy để đồng nhất bản đồ tại 3 xã, phường và đang tiếp tục xử lý ở 16 xã,phường còn lại Khi hệ thống này hoàn thiện sẽ giúp cho công tác quản lý đượcbài bản hơn, dễ tra cứu, hạn chế tối đa các sai sót [16]

1.2.2.2 Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Cao Bằng

Trong năm 2013, toàn tỉnh Cao bằng đã cấp được 226 Giấy chứng nhậncho các tổ chức đạt 90,4% so với kế hoạch, với diện tích cấp 11.736,91 ha

Thực hiện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị quyết30/2012/QH-13 của Quốc hội: Được triển khai thực hiện trên địa bàn 164/199 xã,phường, thị trấn và Cấp GCNQSDĐ theo dự án tổng thể tại 07 xã huyện BảoLâm và 02 thị trấn Tà Lùng, Hòa Thuận huyện Phục Hòa

Kết quả đã cấp được 56.398 GCN với tổng diện tích 13.691,28 ha cho36.232 hộ, đạt 115,15% so với kế hoạch (Trong đó: Đất sản xuất nông nghiệp cấpđược 47.161 GCN với diện tích 13.311,31 ha; Đất ở tại nông thôn cấp được6.087 GCN với diện tích 262,17 ha; Đất ở đô thị cấp được 3.150 GCN với diệntích 117,8 ha)

Đến nay toàn tỉnh đã cấp được 442.529 Giấy chứng nhận Trong đó:

- Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân: Đất sản xuất nông nghiệpcấp được 218.315 GCNQSDĐ với diện tích 79.706,76 ha đạt 86,78 % diện tíchcần cấp; Đất ở nông thôn cấp được 92.167GCNQSDĐ với diện tích 3.541,01 hađạt 96,54% diện tích cần cấp; Đất ở đô thị 26.939 GCNQSDĐ với diện tích706,12 ha, đạt 93,5% diện tích cần cấp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtlâm nghiệp: 103.875 GCNQSDĐ; diện tích cấp: 399.503,59 ha, đạt 90,12% diệntích cần cấp

- Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức: 1.231 GCNQSDĐ; diện tích:

37.155,52 ha Trong đó: Đất chuyên dùng: 941 GCNQSDĐ, diện tích: 1.200,56

ha đạt 81,05% diện tích cần cấp; Đất lâm nghiệp: 285 GCNQSDĐ, diện tích:35.912,64 ha đạt 99,37% diện tích cần cấp; Các loại đất khác: 5 GCNQSDĐ,diện tích 42,32 ha

Để đạt được những kết quả như trên là nhờ sự quan tâm chỉ đạo của cả hệthống chính trị và của toàn xã hội đã giúp đẩy nhanh, gọn, hiệu quả và đảm bảođúng quy định trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổchức, dự án, và hộ dân trên địa bàn tỉnh Đặc biệt là công tác tuyên truyền, vậnđộng người sử dụng đất hiểu được tầm quan trọng của Giấy chứng nhận vànhững lợi ích mang lại sau khi được cấp Giấy chứng nhận, và đẩy mạnh việc ứngdụng công nghệ thông tin, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật vềcấp Giấy chứng nhận, đặc biệt là công tác cải cách thủ tục hành chính ở các cấp,các ngành [15]

1.3 MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI

- Luận văn thạc sỹ “Tìm hiểu thực trạng ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ trên địa

bàn Huyện Yên Dũng - Tỉnh Bắc Giang” của tác giả Nguyễn Công Quân, Trường

Đại học Nông nghiệp Hà Nội, 2008 Đề tài đánh giá được tình hình đăng ký đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang

- Luận án tiến sỹ “Hệ thống ĐKĐĐ theo pháp Luật Đất đai Việt Nam và Thụy Điển” của tác giả Đặng Anh Quân, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh và

Đại học Lund, Thụy Điển, 2011 Luận án đã chỉ ra được sự khác nhau giữa luậtđất đai Việt Nam và luật đất đai tại Thụy Điển

- Luận văn thạc sỹ “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại

huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang” của tác giả Trần Đình Sơn, Trường Đại học

Nông nghiệp Hà Nội, 2012 Đề tài đã nêu lên được thực trạng việc thực hiện cácquyền sử dụng đất tại huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

- Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định” của tác giả Ngô Tôn Thanh, Trường Đại

học Kinh tế Đà Nẵng, 2012 Qua nghiên cứu, đề tài đã nêu bật lên được nhữnggiải pháp thưc tiễn trong việc hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tạithành phố Đà Nẵng

- Luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Nghĩa

Thuận, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2011-2013” của tác giả Nguyễn

Ngọc Hồng, Trường Đại học Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, 2015 Đề tài đãnếu lên tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất tại xã Nghĩa Thuận, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An.Đồng thời, đưa ra được các giải pháp nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ tại

xã Nghĩa Thuận, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An

Tuy nhiên, các nghiên cứu này chỉ thực hiện trước khi có Luật đất đai

2013 hoặc chỉ hệ thống lại cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ hoặc đánh giáchung tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ và chỉ đưa ra được một số giải phápmang tính khu vực, chưa có công trình nghiên cứu tổng kết công tác này và đưa

ra hệ thống những giải pháp để giải quyết những tồn tại, vướng mắc trong côngtác đăng ký, cấp GCNQSDĐ nói chung và đối với địa bàn huyện Ea Súp, tỉnhĐắk Lắk nói riêng Với những lý do và thực tế như trên, việc nghiên cứu công tácnày trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk sẽ góp phần tổng kết, đánh giá thựctiễn công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn và làm rõ thêm những luậnchứng khoa học về công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ thuộc thẩm quyền UBNDcấp huyện sau khi có Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn đi kèm mớinhất

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác cấp giấy CNQSD đất ở và đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cánhân tại huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk;

- Cán bộ phụ trách chuyên môn địa bàn, các hộ gia đình cá nhân được cấpgiấy CNQSDĐ trên địa bàn huyện;

- Các văn bản, quy phạm pháp luật có liên quan đến đề tài

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội huyện Ea Súp, tỉnh ĐắkLắk

- Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk giaiđoạn 2015-2018

- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk

- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện EaSúp, tỉnh Đắk Lắk

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Ea

Súp, tỉnh Đắk Lắk

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu

2.3.1.1 Điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp trên địa bàn huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk

2.3.1.2 Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp

Dữ liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp: quan sát, khảo sát thựcđịa, phỏng vấn, điều tra chọn mẫu hộ sử dụng đất bằng phiếu điều tra, gặp gỡtrao đổi xin ý kiến các nhà quản lý

Phỏng vấn các nhà quản lý: Bao gồm cán bộ quản lý và cán bộ tham gia cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Mỗi cơ quan liên quan phỏng vấn 1-2 người.Phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân: Đề tài xác định số phiếu phỏng vấn bằngcông thức Cochran (1977), công thức có dạng như sau:

Trong đó:

n: Số phiếu cần phỏng vấn (phiếu)

p: Xác suất chọn, p = 0,5 là xác suất tối đa

z: Giá trị ngưỡng của phân phối chuẩn, với độ tin cậy 90% thì z = 1,65.e: Sai số cho phép (đề tài chọn e = 10%)

Theo đó, số phiếu phỏng vấn hộ gia đình, cá nhân thực hiện cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp của đề tài là 68 phiếu Nội dung điều

tra về thông tin hộ gia đình, cá nhân Về mức độ công khai thủ tục hành chính;Thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận và trả kết quả; Thời gian thựchiện các thủ tục; Các khoản lệ phí phải nộp; về mức độ hài lòng của người dân…

Đề tài phỏng vấn 20 cán bộ làm việc trực tiếp về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đất ở, đất nông nghiệp huyện Ea Súp, tỉnh Đắk Lắk Nội dungđiều tra về thông tin cá nhân của cán bộ; mức độ công khai thủ tục hành chính;Áp lực công việc…

2.3.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu

Trên cơ sở những thông tin, tài liệu số liệu thu thập đã qua xử lý được tácgiả tổng hợp, phân tích, lựa chọn thông tin phù hợp với nội dung đề tài Tiếnhành phân tích các tài liệu, số liệu được thực hiện thông qua các bảng biểu tổnghợp, các dạng biểu đồ

2.3.3 Phương pháp so sánh

So sánh tình hình cấp giấy, kết quả đạt được qua các năm rút ra nhữngthuận lợi, khó khăn để có hướng đề xuất giải quyết

Ranh giới hành chính huyện Ea Súp được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp thành phố Đà Lạt

- Phía Nam Giáp huyện Di Linh và tỉnh Bình Thuận;

- Phía Đông giáp huyện Đơn Dương;

- Phía Tây giáp huyện Lâm Hà

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Ea Súp, tỉnh Gia Lai

3.1.1.2 Địa hình địa mạo

Trên địa bàn huyện Ea Súp có 3 dạng địa hình chính bao gồm núi dốc, đồi