BỘ CÔNG THƯƠNG BO CONG THUONG CONG HÖA xÄ HOI CHÜ NCHiA VIET NAM DQc — TV' do — Hqnh phåc S6 42 60 /BCT CT Hå Nöi, ngåy2Dthång 5 näm 2018 V/v Xi'r ly" phån ånh, kien nghi cåa öng Trån Vän Dinh Kinh gu[.]
Trang 1BO CONG THUONG CONG HÖA xÄ HOI CHÜ NCHiA VIET NAM
DQc — TV' do — Hqnh phåcS6: 42 60 /BCT-CT Hå Nöi, ngåy2Dthång 5 näm 2018V/v Xi'r ly" phån ånh, kien nghi cåa
öng Trån Vän Dinh
Kinh gu'ri.• Vän phöng Chfnh phü
Trå löi cong vän sö 3838/VPCP-KSTT ngåy 26 thång 4 näm 2018 cüa Vänphöng Chfnh phü Vé viéc ly" phån ånh, kién nghi cüa Öng Trån Vän Dinh, BC) CöngThuo•ng Xin gt'ri nöi dung trå löi nhu sau:
1 Doi vöi nöi dung phån ånh Vé viQc I-lcyp dong mua bån cän hö Chung cu'c6 cåc diéu khoån clnra tuån thü theo mäti dä däng kj Vå duqc chåp nh"
Do cåc täi Ii?u köm theo khöng c6 bån sao mäti hep döng mua bån do Cöng tyTNHH Bay Water cung cåp Cho khåch hång, Bö Cöng Thuong dé nghi öng Trån VänDinh cung cåp mäu hep döng må Öng Vå Cöng ty dang thuong thåo dé Cö co sö xåcminh läm rö
2 Döi vöi nQi dung phån ånh ve vi?c mäti Hqp döng mua bån cän hQ Chungcu' dä däng kj Vå du•qc chap nhön nhieu dieu khoån khöng phi hq•p vöi phåpItiöt hién hånh
Bö Cöng Thuong c6 Y' kién nhu duqc néu toi Phu luc gt'ri kém theo
Trén dåy Iå két quå l! döi vöi phån ånh, kién nghi cüa öng Trån Vän Dinh,
Bö Cöng Thuong Xin güi Vän phöng Chinh phü dé töng hep./
Tran Quoc Khånh
Trang 2kién cüa BQ cong Th
STT Quy dinh mäu I-IQ'P dong
1 "Dich vu quån l! vå van hånh Nhå Chung cu
sé bao gưm cåc dich vu sau dåy :
1 Dien vå nu6c cho khu vvc thuưc so
hüu Chung;
2 Luong vå cåc chi phi hånh chinh
khåc cho dich vu cå nhån vå/hộc phi quån
IY theo cåc Hep dong dich vu k! két v6i
Doanh nghiép quån l! van hånh Nhå Chung
cu;
3 Dich vu an ninh;
4 Dich vu ve sinh."
2 Diéu 5 Quyén vå nghia vu cüa Bén Bån
y doi no d ng phån ånh cüa Ong Tran Vän Dinh
Y kien cüa Ong Tran Vän DinhDiéu khổn nåy dä loqi trir tråch nhiémcüa Bén Bån vé phưng chåy, chüa chåytheo quy djnh toi Dieu 10 vå Diéu 29Thưng 02/2016/TT-BXD
Thiéu cåc nưi dung sau theo quy dinhtoi Dibu 22 Luat Kinh doanh båt dưng
dưng mäu dä néu "phi quån l! theo cåc
nghiép quån l! van hånh Nhå Chung cur" Nưi dung Hep dưng dich vu k! két v6iDoanh nghiép quån IY van hånh Nhå Chung
cu phåi dåm båo tuån thü quy dinh toi Diéu
10 vå Di&u 29 Thưng 02/2016/TT-BXD.
Cåc nưi dung nåy dä duqc quy dinh råi råctoi Hep Dưng, cu the:
- Ve viéc bån giao Giåy chtng nhån vå ho
so co lién quan, I-Ivp Dưng quy dinh nhtr
Trang 3gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
+ “Điều kiện bàn giao” được đề cập trong Hợp Đồng, là các điều kiện pháp lý (bao gồm các giấy tờ pháp lý cần thiết cần phải
có theo quy định pháp luật hiện hành) để cho phép Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua” (Khoản 18 Điều 1);
+ Một trong các quyền của Bên Mua:
“Nhận Giấy chứng nhận sở hữu Căn hộ sau khi đã thanh toán đủ 100% Giá bán Căn hộ, các loại thuế, phí, lệ phí và các khoản phải thanh toán khác có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của pháp luật” (Điều 6.1.1 Hợp Đồng);
- Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật, Điều 7.3 Hợp đồng quy định: “Bên Bán có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính thuộc trách nhiệm của Bên Bán cho Nhà
Trang 4nước theo quy định của pháp luật”
Việc không nhắc lại các nghĩa vụ đã được quy định tại các điều khoản khác của Hợp đồng trong điều khoản cụ thể về quyền và nghĩa vụ không làm triệt tiêu các quyền và nghĩa vụ đó theo hợp đồng
3 “Các Bên thống nhất một trong các sự kiện
sau đây sẽ được coi là sự kiện bất khả kháng
("Sự kiện Bất khả kháng"):
14.1.1 Chiến tranh hoặc thiên tai hoặc thay
đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;
14.1.2 Chỉ thị hoặc quyết định của Cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường
hợp khác do pháp luật quy định;
14.1.3 Tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi
cấp cứu tại cơ sở y tế;
14.1.4 Cháy nổ, bão, lũ lụt, động đất, chiến
tranh, bạo loạn, bạo động dân sự, khởi
nghĩa, hành động khủng bố, đình công ,
Các dòng chữ in đậm đã được Bên Bán thêm vào Hợp đồng mẫu khác lạ với hầu hết các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai Các sự kiện bất khả kháng này không được pháp luật về xây dựng hiện hành thừa nhận cụ thể là theo Điều 51 Nghị định 37/2015/NĐ-
CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng và Điều 10 Thông tư 09/2016/TT-BXD hướng dẫn hợp đồng thi công xây dựng công trình
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người tiêu dùng và chủ đầu tư không thuộc đối tượng điều chỉnh của Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Thông tư 09/2016/TT-BXD
- Bên cạnh Điều 14, Điều 1.16 Hợp đồng mẫu quy định: “Sự kiện bất khả kháng là
sự kiện xảy ra một cách khách quan mà mỗi bên hoặc các bên trong Hợp đồng này không thể lường trước được và không thể khắc phục được để thực hiện các nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng này, mặc dù đã
áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả
Trang 5khan hiếm vật liệu xây dựng và nhân
công , dịch bệnh hoặc hạn chế do kiểm dịch,
thiết bị hư hỏng không thể lường trước
được”
năng cho phép” Như vậy, tất cả các sự kiện được liệt kê tại Điều 14 Hợp đồng mẫu có trở thành sự kiện bất khả kháng trên thực tế hay không còn phụ thuộc vào việc đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 1.16 tại thời điểm thực tế phát sinh Quy định này hoàn toàn phù hợp với quy định về sự kiện bất khả kháng tại Điều
156 Bộ luật Dân sự 2015
4 Điều 5.2.6 Hợp Đồng: “Trường hợp các
Bên thỏa thuận mua bán Căn hộ ở dạng
thô/hoàn thiện cơ bản thì Căn hộ chỉ được
phép bàn giao khi đã hoàn thành xong việc
xây dựng nhà, công trình xây dựng và các
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê
duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng
chung của khu vực; trường hợp bàn giao
nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn
Điều 13.3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống
hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô
- Hợp Đồng có nhiều điều khoản quy định
rõ nội dung Điều 13.3 Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm:
+ Điều 8.1 Hợp đồng mẫu về điều kiện bàn giao căn hộ (áp dụng chung cho tất cả các căn hộ, kể cả dạng thô/hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện) đã quy định một trong các điều kiện bàn giao căn hộ là: “Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng Căn hộ theo thiết kế đã được phê duyệt, sử dụng
Trang 6thiện toàn bộ phần mặt ngoài của toà nhà và
khi Bên Bán đã xây dựng xong Căn hộ theo
thiết kế và thỏa thuận tại Hợp đồng này để
sau khi bàn giao Bên Mua có thể thực hiện
các công việc hoàn thiện Căn hộ nhằm sử
dụng và sinh hoạt bình thường”
thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”
Trong khi đó, Hợp đồng mẫu viết một nội dung rất lắt léo về nghĩa vụ của Bên Bán, nếu Bên Mua không chú ý, điều khoản này đương nhiên loại trừ trách nhiệm của Bên Bán khi mua căn hộ hoàn thiện Hợp đồng không nêu rõ căn
hộ dạng hoàn thiện cơ bản là như thế nào, nên Bên Bán có thể lập luận trong trường hợp các Bên thỏa thuận mua bán Căn hộ ở dạng hoàn thiện (không phải dạng thô/hoàn thiện cơ bản) để miễn trừ trách nhiệm của mình khi bàn giao căn
hộ mà chưa hoàn thành nghĩa vụ của Bên Bán
đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng; Diện tích sử dụng Căn hộ thực tế chênh lệch thấp hơn 5% (năm phần trăm) so với diện tích sử dụng Căn hộ ghi trong hợp đồng này; Bên Bán đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của Nhà chung cư theo tiến độ ghi trong dự án
đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của Nhà chung cư”
+ Điều 4.3 Hợp đồng quy định: “Bên Bán phải thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và các hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu Nhà chung cư của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội
Trang 7dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định Bên Bán hoàn thành các công trình
hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua tại khu Nhà Chung cư trước ngày Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông nội bộ; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống thông tin liên lạc: điện thoại, internet, truyền hình cáp kết nối đến Căn hộ; hệ thống hạ tầng
xã hội bao gồm:… ; bảo đảm kết nối với
hệ thống hạ tầng chung của khu vực Trường hợp Bên Bán bàn giao Căn Hộ xây dựng thô thì Bên Bán hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của Căn Hộ.”
- Các điều kiện bàn giao Căn hộ quy định
Trang 8tại Điều 8.1 Hợp đồng không chỉ phù hợp với Điều 13.3 Luật Kinh doanh bất động sản mà còn bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người tiêu dùng qua việc ràng buộc trách nhiệm của Bên Bán trong vấn đề tuân thủ thiết kế đã được phê duyệt, sử dụng đúng thiết bị vật liệu đã cam kết và dung sai (mức chênh lệch) diện tích sử dụng thực tế của căn hộ Đây là một trong những điểm quan trọng của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà Bộ Công Thương trong quá trình kiểm soát hợp đồng theo mẫu đã yêu cầu doanh nghiệp phải tuân thủ nghiêm ngặt Hầu hết các hồ sơ đăng ký khi nộp vào Bộ Công Thương đều chưa đáp ứng được điểm này Đây cũng là quy định thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa người tiêu dùng và chủ đầu tư
Trang 95 “Đảm bảo xây dựng và hoàn thiện Căn hộ
đúng chất lượng như thỏa thuận tại Hợp
đồng này”
Khoản này trong Hợp đồng mẫu viết không cụ thể nghĩa vụ của bên bán như quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP: “Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên đã thỏa thuận;
thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận”
- Các nội dung này đã được quy định trong Hợp đồng mẫu, đồng thời Bộ Công Thương trong quá trình kiểm soát còn hướng dẫn doanh nghiệp quy định chi tiết hơn nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người tiêu dùng bởi đây cũng là một trong những nội dung thường xuyên xảy ra tranh chấp Cụ thể:
+ Điều 4.1 quy định: “Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng Căn hộ theo đúng thiết
kế được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng Căn
hộ mà hai Bên đã cam kết”;
+ Điều 4.2 quy định: “Hai bên thống nhất Bên Bán có trách nhiệm thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ thỏa thuận dưới đây (Tiến độ xây dựng phù hợp với tiến độ thanh toán và chỉ thỏa thuận cho trường hợp mua bán căn hộ hình thành
Trang 10trong tương lai)”
+ Điều 4.3 quy định: “Bên Bán phải thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và các hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu Nhà chung cư của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định ” + Điều 5.1.4 quy định: Bên Bán “được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình nhà chung cư có giá trị chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong Căn hộ thì phải có sự thỏa thuận của Bên Mua”
+ Điều 5.2.8 quy định về nghĩa vụ của Bên Bán: “Cung cấp đầy đủ thông tin cho Bên
Trang 11Mua về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để Bên Mua kiểm tra công trình;không sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua Căn hộ trả trước”
+ Điều 6.1 quy định về quyền của Bên Mua: “Được cung cấp thông tin về tiến độ xâydựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình”;
+ Điều 8.1.a quy định về điều kiện bàn giao Căn hộ: “Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng Căn hộ theo thiết kế
đã được phê duyệt, sử dụng đúng các thiết
bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng ”
6 “Bàn giao căn hộ theo đúng quy định tại
Hợp đồng này”
Điều khoản này không thể hiện cụ thể nghĩa vụ của Bên Bán như quy định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP: “Giao nhà,
- Các nội dung này đã được quy định trong Hợp đồng mẫu tại Điều 4, Điều 5 và Điều
8 như Bộ Công Thương đã trích dẫn ở mục
Trang 12công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng này, đảm bảo chất lượng (Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng xây dựng nhà, công trình xây dựng theo đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng nhà, công trình xây dựng
mà hai bên đã cam kết trong hợp đồng này”
thứ 5 trên đây
nhiều điều khoản nêu việc xây dựng, bàn giao căn hộ theo đúng thiết kế và chất lượng như đã “cam kết”, “quy định”, “thỏa thuận” rất mạnh mẽ nhưng thực sự không có thỏa thuận cụ thể nào
về nội dung này trong hợp đồng Các nội dung về thiết kế và sử dụng vật liệu chỉ đính kèm ở Phụ lục kèm theo hợp
- Điều 1.1 Hợp đồng mẫu quy định: “Căn hộ” là một Căn hộ được xây dựng theo cấu trúc kiểu khép kín theo thiết kế đã được phê duyệt thuộc Nhà chung cư do Công ty TNHH Bay Water đầu tư xây dựng với các đặc điểm được mô tả tại Điều 2 và Phụ lục
1 của Hợp đồng này” Như vậy, tất cả các quy định về “căn hộ” trong hợp đồng đều được hiểu là căn hộ có các đặc điểm và
Trang 13đồng mà không có điều khoản nào có thỏa thuận về chất lượng dẫn chiếu đến các Phụ lục này
chất lượng, sử dụng vật liệu, phù hợp với thiết kế được quy định tại Điều 2 và Phụ lục 1 của Hợp đồng
- Phụ lục 1 Hợp đồng mẫu về mô tả chi tiết
và bản vẽ căn hộ quy định: Nội dung cụ thể (của Bảng danh mục vật liệu và thiết bị của căn hộ) do hai bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật
- Ngoài ra, Hợp đồng mẫu còn dành riêng Điều 4 để quy định về chất lượng công trình nhà ở, Điều 8 về điều kiện bàn giao căn hộ như đã trích dẫn tại mục 5 nêu trên
8 “Yêu cầu Bên Mua phối hợp thực hiện các
thủ tục mua bán, xin cấp Giấy Chứng nhận
sở hữu Căn hộ phù hợp với các quy định của
pháp luật”
Sử dụng từ phối hợp mà không nêu cụ thể nội dung phối hợp trong trường hợp này có khả năng cho phép bên bán giải thích theo hướng yêu cầu bên mua phải cùng thực hiện các công việc mà lẽ ra bên bán phải có nghĩa vụ thực hiện
- Điều 5.2.11 Hợp đồng mẫu đã có quy định: “Trong thời hạn 50 (năm mươi) ngày, kể từ ngày bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm làm thủ tục
đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua Trong
