THUYẾT MINH đề tài NGHIÊN cứu KHOA học

Thời gianqua đã có nhiều công trình, bài viết liên quan đến đề tài, tiêu biểu là các công trình sau: i Doãn Hồng Nhung chủ biên 2015, Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam sách chuyên

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ TUYẾN

QU¶N Lý Vµ Sö DôNG KINH PHÝ B¶O TR× NHµ

CHUNG C¦ THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ TUYẾN

QU¶N Lý Vµ Sö DôNG KINH PHÝ B¶O TR× NHµ

CHUNG C¦ THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất

kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Tuyến

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

LỜI CAM ĐOAN 1

Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà Nội 1

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn 1

Tôi xin chân thành cảm ơn! 1

NGƯỜI CAM ĐOAN 1

Nguyễn Thị Tuyến 1

6 UBND Ủy ban nhân dân

7 VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật

8 XHCN Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ ở nước ta đang ngày càng gây áp lực về nhucầu nhà ở tại các đô thị, thành phố lớn Sự gia tăng dân cư nhanh trong điều kiệnquỹ đất xây dựng nhà ở có hạn và ngày càng đắt đỏ dẫn đến việc phát triển loại hìnhnhà chung cư Nhu cầu đầu tư xây dựng, sở hữu và khai thác, sử dụng nhà chung cưngày càng đa dạng, phong phú, đáp ứng nhu cầu, thị hiếu của người dân Nhà chung

cư hiện đã trở thành loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị Đặt trong bối cảnh đó,phân khúc thị trường nhà chung cư tại các đô thị lớn ở nước ta có sức hấp dẫn đối vớicác nhà đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) do lượng cung nhà chung cư khôngđáp ứng đủ nhu cầu Nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư được triển khai thựchiện, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Theo thống kê của

Bộ Xây dựng, hiện trên cả nước có 4.422 nhà chung cư; tập trung chủ yếu tại Hà Nộivới 2.498 chung cư và Thành phố Hồ Chí Minh với 1.440 chung cư [1, 2] TrongChiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đượcphê duyệt kèm theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướngChính phủ đã xác định sẽ tăng tỷ trọng nhà ở chung cư, đến năm 2020, tỷ lệ nhà ởchung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt đạt trên 90%,

đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vịnhà ở xây dựng mới [29, tr.3]

Để đưa hoạt động kinh doanh BĐS và quản lý nhà ở đi vào nền nếp, phápluật về kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng đã từng bướcđược xây dựng và hoàn thiện với việc ban hành Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinhdoanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, các vănbản pháp luật này mới chỉ chú ý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh BĐS, kinhdoanh dịch vụ BĐS và quản lý nhà nước (QLNN) về nhà ở mà chưa có đầy đủcác quy định về kinh phí bảo trì (KPBT) nhà chung cư Thực tiễn phát triển,quản lý, sử dụng loại hình nhà chung cư thời gian qua cho thấy đã phát sinh

tranh chấp giữa cư dân nhà chung cư với Ban quản trị (BQT) nhà chung cư, tranhchấp giữa BQT với chủ đầu tư (CĐT), doanh nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà

về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư Việc giải quyết các tranh chấp nàygặp nhiều khó khăn, vướng mắc do thiếu vắng nhiều quy định pháp luật điềuchỉnh Để khắc phục tình trạng này, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Kinh doanhBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành thay thế đã cónhững sửa đổi, bổ sung quan trọng về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư.Tại Điều 107, Điều 108, Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định các vấn đề

cơ bản về vấn đề bảo trì nhà chung cư và KPBT nhà chung cư Tại điểm a Khoản

1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Đối với căn hộ, phần diện tích kháctrong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2%giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vàotiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao

và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua “[24]

Dẫu vậy, trên thực tế tại nhiều khu chung cư hiện nay, không ít cư dân khôngbiết rõ, thậm chí không biết đến sự tồn tại và việc quản lý, sử dụng khoản KPBTnhà chung cư này Thực trạng này xuất phát từ các lý do như: (i) CĐT chưa bàngiao KPBT cho BQT theo quy định và không thông báo cho cư dân thông tin vềkhoản tiền này cũng như kế hoạch bàn giao; (ii) Chưa tổ chức Hội nghị nhà chung

cư và chưa thành lập được BQT nên chưa có đầu mối để tiếp nhận KPBT; (iii) Hợpđồng mua bán căn hộ chung cư ký kết giữa cư dân với CĐT không quy định rõ ràng

về trách nhiệm của các bên liên quan đến việc nộp và quản lý KPBT Điều này chothấy việc thực thi pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư không đơngiản và đang phát sinh nhiều bất cập Trước tình hình trên, Thủ tướng Chính phủ đãban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 về việc tăng cường hiệu lựcQLNN đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư Chỉ thị này đãgiao nhiệm vụ cho các Bộ, ngành chức năng phải rà soát sửa đổi, bổ sung các vănbản quy phạm pháp luật (VBQPPL) liên quan; tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu

trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sửdụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng KPBT nhàchung cư trái quy định của pháp luật [30] Để góp phần vào việc thực hiện nghiêmtúc Chỉ thị này của Thủ tướng Chính phủ, đồng thời, góp phần hoàn thiện pháp luật

về KPBT nhà chung cư, học viên đã lựa chọn đề tài “Quản lý và sử dụng kinh phí

bảo trì nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về nhà chung cư nói chung và quản lý, sử dụng KPBT nhà chung

cư nói riêng là đề tài thu hút sự quan tâm của công luận, giới luật học Thời gianqua đã có nhiều công trình, bài viết liên quan đến đề tài, tiêu biểu là các công trình

sau: (i) Doãn Hồng Nhung (chủ biên) (2015), Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt

Nam (sách chuyên khảo), Nxb Xây dựng, Hà Nội; (ii) Lương Hải Bình (2011), Những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu nhà chung cư, Luận văn thạc sĩ luật học,

Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; (iii) Hoàng Thị Oanh (2014), Hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật

- Đại học Quốc gia Hà Nội; (iv) Phan Thành Nam (2017), Pháp luật về hợp đồng

mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học

Luật-Đại học Huế; (v) Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015), Pháp luật về quản lý chung

cư ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà Nội; (vi)

Huỳnh Trọng Nghĩa (2018), Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực

tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Kinh tế,

Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh; (vii) Trương Anh Tuấn (2019),

Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản và những vướng mắc bất cập của pháp luật từ thực tiễn thi hành-Đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật, Tham luận tại Hội thảo “Bình luận về các chuyên đề

liên quan đến hợp đồng và giải quyết tranh chấp bằng phương thức hòa giải thươngmại, trọng tài thương mại” do JICA và Bộ Tư pháp tổ chức tại Hà Nội, ngày

07/03/2019; (viii) Khuất Vũ Hữu Trung (2017), Địa vị pháp lý của Ban Quản trị

nhà chung cư, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; (ix) Nguyễn

Minh Oanh (chủ biên) (2019), Bình luận khoa học Luật Nhà ở năm 2014, Nxb Tư

pháp, Hà Nội; (x) Dương Ngọc Hà (2019), Kinh phí bảo trì chung cư: Số tiền lớn,quản lý lỏng lẻo, Báo Tuổi trẻ online, ngày 21/11/2019 v.v

Những công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận

và thực tiễn của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư Chế định KPBTnhà chung cư không được các công trình này nghiên cứu một cách độc lập, có hệthống, toàn diện mà được xem xét lồng ghép với các quy định pháp luật về quản lý

và sử dụng nhà chung cư Vì vậy, các kết quả được rút ra về chế định KPBT nhàchung cư từ các công trình trên khó tránh khỏi tính phiến diện, thiếu hệ thống.Trên cơ sở kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình liên quan đến đề tài,học viên đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề quản lý và sử dụng KPBT nhà chung

cư theo pháp luật Việt Nam

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra phương hướng và giải pháp tăngcường quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư theo pháp luật ở Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu tổng quát nêu trên, đề tài xác định cácnhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:

- Phân tích làm rõ nội hàm các khái niệm: bảo trì nhà chung cư; KPBT nhàchung cư; quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cư; ý nghĩa của quản lý và sử dụngKPBT nhà chung cư; nguyên tắc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

- Phân tích cơ sở xây dựng pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chungcư; khái niệm, đặc điểm, cấu trúc, các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về quản

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Để giải quyết yêu cầu đặt ra, đề tài xác định nghiên cứu các vấn đề cụ thể sau:

- Quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển loại hình nhà chung cư trongnền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nước ta

- Cơ sở lý luận về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư theo pháp luật

- Các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

- Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bảnhướng dẫn thi hành liên quan đến quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

- Thực tiễn quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư theo pháp luật ở nước ta

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật

Việt Nam” có phạm vi nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều chế định pháp luật khác

nhau Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ, luận văn giới hạn phạm vinghiên cứu vào một số vấn đề cụ thể sau đây:

- Giới hạn về nội dung Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý và sử

dụng KPBT nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bảnhướng dẫn thi hành

- Giới hạn về không gian Luận văn nghiên cứu thực tiễn quản lý và sử dụng

KPBT nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam trong phạm vi cả nước

- Giới hạn về thời gian Luận văn nghiên cứu từ mốc thời gian Luật Nhà ở

năm 2014 được ban hành (năm 2014) đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Tìm hiểu đề tài này, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin xem xét nguồn gốc, bản chất, quá trình hình thành

và phát triển của sự vật, hiện tượng; nghiên cứu sự vật, hiện tượng trong trạng tháivận động có mối quan hệ tương tác với sự vật, hiện tượng khác

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:i) Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp bình luậnđược sử dụng khi nghiên cứu Chương 1 "Những vấn đề lý luận về quản lý và sử dụngkinh phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam".

ii) Phương pháp so sánh, phương pháp hệ thống, phương pháp đối chiếu,phương pháp đánh giá được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2 " Thực trạng quản

lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật ở Việt Nam"

iii) Phương pháp tổng hợp, phương pháp lập luận logic, phương pháp quynạp được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3 "Phương hướng và giải pháp tăngcường quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật"

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Luận văn có một số đóng góp nhất định thể hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau:

Một là, luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản

lý và sử dụng KPBT nhà chung cư theo pháp luật ở Việt Nam

Hai là, luận văn đánh giá thực tiễn quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

theo pháp luật, trên cơ sở đó, đưa ra phương hướng và giải pháp tăng cường quản lý

và sử dụng KPBT nhà chung cư theo pháp luật ở nước ta

Luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà quản lý, các nhà đầu

tư kinh doanh dự án nhà chung cư, các BQT nhà chung cư và cư dân các nhà chung

cư Luận văn còn là chuyên khảo bổ ích cho các cơ sở đào tạo luật ở nước ta

7 Bố cục của luận văn

Ngoài mục lục, bảng chữ viết tắt, lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệutham khảo, luận văn được chia thành 3 chương, cụ thể sau:

- Chương 1 Những vấn đề lý luận về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà

chung cư theo pháp luật Việt Nam

- Chương 2 Thực trạng quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

theo pháp luật ở Việt Nam

- Chương 3 Phương hướng và giải pháp tăng cường quản lý và sử dụng kinh

phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

1.1 Lý luận về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm kinh phí bảo trì nhà chung cư

i) Khái niệm kinh phí bảo trì nhà chung cư

Muốn tìm hiểu khái niệm KPBT nhà chung cư thì trước hết cần phải giải mãthế nào là KPBT

Thứ nhất, theo Từ điển Tiếng Việt, kinh phí là khoản ngân sách nhà nước cấp

cho các đơn vị trực thuộc để chi vào các hoạt động [31, tr.679] Theo cách tiếp cậnnày, kinh phí là khoản ngân sách cấp cho các cơ quan nhà nước, lực lượng vũ trang,

cơ quan hành chính sự nghiệp, các tổ chức chính trị - xã hội, đoàn thể quần chúng

để duy trì hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn do pháp luật quy định.Tuy nhiên, Từ điển mở Wiktionary quan niệm kinh phí với nghĩa rộng hơn: Kinhphí được hiểu là "tiền chi phí về việc gì" [32] Cách tiếp cận này không đề cập đếnvấn đề nguồn tiền là từ ngân sách nhà nước hay từ khu vực tư nhân

Thứ hai, bảo trì được hiểu là bảo dưỡng, tu sửa nhằm bảo đảm (cho một hệ

thống hoặc một bộ phận của nó) hoạt động tốt, có độ tin cậy cao trong việc sử dụng[30, tr.53] Bảo trì công trình xây dựng (tiếng Anh: Construction maintenance) làtập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàncủa công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác, sử dụng Côngtrình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì; quy trình bảo trìphải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình,công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng,loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị Việc bảo trì côngtrình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quytrình bảo trì được phê duyệt Nội dung bảo trì gồm: Kiểm tra, quan trắc, kiểm địnhchất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình (Điều 126 Luật Xây dựng năm 2014)

Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hưhỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở (Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014); chủ

sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định đượcchủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó Việcbảo trì nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xâydựng (Điều 86 Luật Nhà ở năm 2014) Chủ sở hữu được tự thực hiện việc bảo trì,cải tạo hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luậtquy định phải do đơn vị, cá nhân có năng lực hành nghề xây dựng thực hiện thì phảithuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện bảo trì, cải tạo

Trong lĩnh vực hoạt động xây dựng, bảo trì khác với bảo hành Bảo hành là

sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời giannhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sửdụng công trình (Khoản 13, Khoản 17 Điều 3 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP) Đốivới nhà ở, nội dung bảo hành gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột,dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thốngcung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệthống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt,khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theothỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Đối với các thiết bị khác gắnvới nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thaythế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất Tổ chức, cá nhân thi công xây dựngnhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cánhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuấtquy định Đối với nhà chung cư, chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành trong thờihạn tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sửdụng (Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014)

Như vậy, dưới góc độ pháp luật, vấn đề bảo hành và bảo trì công trình nhà ởđược quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinhdoanh BĐS năm 2014 và nhiều VBQPPL khác Về cơ bản, bảo hành thuộc trách

nhiệm của CĐT và các nhà thầu thi công xây dựng công trình, cung cấp trang thiết

bị, còn bảo trì là trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở

Thứ ba, kinh phí bảo trì (tiếng Anh: maintenance funding) công trình xây

dựng được hiểu là khoản tiền dùng để bảo dưỡng, tu sửa bảo đảm cho công trìnhxây dựng có thể được khai thác, sử dụng đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật

liên quan Chi phí bảo trì (Tiếng Anh: maintenance expences/maintenance costs)

công trình xây dựng được hiểu là khoản chi phí thực thiện việc bảo trì công trình.Trong Tiếng Việt, từ "chi phí" hàm ý chỉ khoản chi phí cụ thể như chi phí vậnchuyển [31, tr.208], không đề cập nguồn tiền từ ngân sách hay từ khu vực tư nhân

và do vậy, nó có ý nghĩa khác biệt tương đối nhất định so với từ "kinh phí" mặc dùviệc sử dụng trên thực tế 2 cụm từ này ít có sự phân biệt Trong các VBQPPL liênquan chủ yếu sử dụng cụm từ "kinh phí bảo trì", một số ít quy định có sử dụng cụm

từ "chi phí bảo trì" mà không phân biệt rõ sự khác biệt tương đối về nghĩa chính xáccủa 2 cụm từ này dưới góc độ ngôn ngữ học Ví dụ, Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

"Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà" (Khoản 4 Điều 89): "Kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận khác" (Khoản 2 Điều 91) [24].

KPBT khác với kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư Kinh phí quản lý,vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàngtháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tíchkhác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để quản lý, vận hành nhà chung cư.Kinh phí quản lý, vận hành được tính bằng giá dịch vụ quản lý, vận hành theo quyđịnh nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác khôngphải căn hộ trong nhà chung cư (Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư)

Thứ tư, về khái niệm nhà chung cư Theo quy định giải thích từ ngữ tại Điều 3

Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, cólối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công

trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhàchung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mụcđích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block)độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuậtcông trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyềnphê duyệt Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xâydựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Nhà chung

cư có phần thuộc sở hữu riêng và phần thuộc sở hữu chung Theo quy định của LuậtNhà ở năm 2014 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, xét theo mục đích sửdụng, nhà chung cư bao gồm 2 loại: (i) Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung

cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở; (ii) Nhà chung cư có mụcđích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mụcđích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại Nếu xét loạihình nhà ở và đối tượng sử dụng, nhà chung cư được phân loại thành nhà chung cưthương mại; nhà chung cư xã hội; nhà chung cư phục vụ tái định cư, nhà chung cư cũthuộc sở hữu nhà nước; nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 98 Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cưđược phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị nhà chung cư khi thựchiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường Theo quy định của Bộ Xây dựng vềphân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư, nhà chung cư ở Việt Nam hiệnđược phân làm 3 hạng A, B và C trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí gồm: (i) Nhóm tiêu chí

về quy hoạch-kiến trúc; (ii) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; (iii) Nhómtiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; (iv) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vậnhành Chung cư loại A và B phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí kèm theo, chung cư loại

C là loại không đạt A và B [6] Trên thực tế thị trường phân khúc nhà chung cư, nhàchung cư được phân loại thành chung cư cao cấp, trung cấp và bình dân

Như vậy, nhà chung cư là công trình thuộc nhóm công trình xây dựng dândụng có niên hạn sử dụng, là sản phẩm cụ thể của quá trình đầu tư xây dựng từ khâuquy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng, khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng,

giám sát, nghiệm thu, bàn giao công trình đưa vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảotrì theo quy định của pháp luật về xây dựng Đây là một loại hình nhà ở cụ thể có đặcthù riêng, quá trình khai thác, sử dụng nhà chung cư tất yếu phải giải quyết các vấn

đề phát sinh như hao mòn, hư hỏng, xuống cấp theo thời gian, cần được duy tu, bảodưỡng để các hạng mục cụ thể đảm bảo về tuổi thọ, sự vận hành, hoạt động ổn định,đảm bảo các yêu cầu về tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lượng liên quan

Từ những phân tích trên đây, có thể hiểu: Kinh phí bảo trì nhà chung cư là

khoản kinh phí (khoản tiền) mà chủ sở hữu, người thuê mua căn hộ phải đóng góp theo quy định của pháp để chi trả cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhà chung

cư nhằm bảo đảm vận hành bình thường, ổn định, an toàn của nhà chung cư theo quy trình, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan, đáp ứng yêu cầu khai thác, sử dụng nhà chung cư.

ii) Đặc điểm của kinh phí bảo trì nhà chung cư

Bên cạnh các đặc điểm chung của kinh phí, KPBT nhà chung cư còn có một

số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đối tượng đóng góp KPBT nhà chung cư là các chủ sở hữu của nhà

chung cư Khác với khoản tiền bảo hành do nhà thầu xây dựng, cung cấp trang thiết

bị phải bỏ ra thì các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp KPBT trong suốt quátrình tồn tại và vận hành của nhà chung cư Trách nhiệm đóng góp KPBT được xácđịnh công bằng giữa các chủ sở hữu, căn cứ diện tích căn hộ, khu vực thuộc quyền

sở hữu, quản lý, sử dụng của chủ sở hữu Cư dân có trách nhiệm nộp KPBT để cảithiện tình trạng xuống cấp của nhà chung cư sau một thời gian vận hành Nguồnkinh phí này có thể thu một lần hoặc thu làm nhiều đợt song việc chia nhỏ KPBT đểthu thành nhiều đợt phải có biện pháp chế tài ngăn ngừa việc cố tình không đóngKPBT và phải tuyên truyền nâng cao ý thức trách nhiệm của cư dân

Thứ hai, về mục đích sử dụng KPBT sử dụng để chi trả cho việc duy tu, bảo

dưỡng, sửa chữa hỏng hóc, xuống cấp các hạng mục công trình, các trang thiết bịthuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư Việc bảo trì từng căn hộ hoặc các khuvực thuộc sở hữu riêng do các chủ sở hữu các căn hộ, khu vực riêng này tự chịu

trách nhiệm bảo trì và chi trả KPBT Mục đích sử dụng KPBT nhà chung cư đượcxác định cụ thể trong quy định pháp luật và các văn bản nội bộ, quy chế của Hộinghị nhà chung cư, BQT nhà chung cư, chịu sự giám sát của cư dân nhà chung cư.

Thứ ba, quy mô của KPBT nhà chung cư phụ thuộc vào quy mô và hạng,

cấp công trình của nhà chung cư Nhà chung cư có quy mô, số tầng càng lớn vànhiều tiện nghi, tiện ích chung, hệ thống tầng hầm, thang máy càng nhiều, cáctrang thiết bị kỹ thuật sử dụng càng hiện đại, đắt tiền thì việc bảo trì càng phứctạp, chặt chẽ, chi phí cao, kéo theo nguồn quỹ bảo trì phải đủ lớn để đáp ứng yêucầu bảo trì cần thiết Trên thực tế, số lượng căn hộ và mức giá bán căn hộ chung

cư quyết định quy mô KPBT

1.1.2 Vai trò của kinh phí bảo trì nhà chung cư

Ngày nay, nhiều nhà chung cư được xây dựng với quy mô ngày càng lớnnhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh gia tăng dân số ở các

đô thị, các thành phố lớn, khu công nghiệp tập trung Để duy trì chất lượng nhàchung cư trong suốt quá trình sử dụng cần phải thực hiện bảo trì KPBT nhà chung

cư có vai trò quan trọng, thể hiện trên một số phương diện chủ yếu sau:

Một là, KPBT là nguồn kinh phí đảm bảo chất lượng công trình nhà chung

cư theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan như Quy chuẩn kỹ thuật quốcgia nhà chung cư [10] Thực tế, sau một thời gian sử dụng, do ảnh hưởng của thờitiết, khí hậu khắc nghiệt, chịu tải của hàng hàng ngàn tấn thiết bị và hoạt độngthường xuyên của hàng nghìn người dân sinh sống thì sự hao mòn, xuống cấp,hỏng hóc của nhà chung cư là tất yếu Nếu không thực hiện thường xuyên, đầy đủ,kịp thời công tác bảo trì những hạng mục cần thiết thì quá trình hao mòn, hư hỏng,xuống cấp càng nhanh chóng, nguy hại hơn Việc bảo trì trong quá trình sử dụngnhà chung cư là rất cần thiết nhằm duy trì an toàn kỹ thuật, vận hành bình thường,

ổn định và tăng thời gian sử dụng Để thực hiện công tác bảo trì tốt, bên cạnh cácyếu tố kỹ thuật và công nghệ, cần có đủ nguồn KPBT đáp ứng nhu cầu bảo trì.Trách nhiệm đóng góp KPBT của người mua căn hộ, cũng chính là chủ sở hữu, làcần thiết, tất yếu; đồng thời cần đảm bảo sử dụng KPBT đúng mục đích, hiệu quả

Hai là, đảm bảo an toàn và thuận tiện trong quá trình sử dụng Trong quá

trình tồn tại, một chung cư sẽ phải trải qua quá trình tu bổ, bảo dưỡng Cải thiện,nâng cấp hiện trạng nhà chung cư giúp giảm thiểu các nguy cơ gây hại cho người vàtài sản có thể xảy ra do các hạng mục công trình, trang thiết bị kỹ thuật gặp hưhỏng, xuống cấp cần thay thế Trong một tòa chung cư có tới hàng trăm hộ gia đìnhsinh sống, chỉ một sự cố nhỏ xảy ra cũng có thể ảnh hưởng đến các căn hộ khác.Nếu không thường xuyên bảo dưỡng, bảo trì các hạng mục, trang thiết bị như lối đichung, hành lang hay hầm để xe thì việc sử dụng các căn hộ, cuộc sống sinh hoạtcủa cư dân sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, gây mất trật tự xã hội, bức xúc cho cưdân, không đảm bảo môi trường sống lành mạnh, văn minh của nhà chung cư và đôthị Vì thế, trong mỗi tòa nhà chung cư, nguồn KPBT giúp duy trì hoạt động và sựvận hành toàn bộ các hạng mục chung của tòa chung cư được an toàn, ổn định

Ba là, KPBT nhà chung cư là phương thức thực hiện việc “xã hội hóa”

nguồn kinh phí cải tạo, chỉnh trang diện mạo đô thị, các khu nhà ở tập trung, đảmbảo chất lượng, tiện nghi, nâng cao chất lượng sống của cư dân đô thị trong điềukiện nguồn ngân sách nhà nước không thể đáp ứng được toàn bộ những nhu cầunày Thông qua đó, nâng cao vai trò, ý thức tự quản và trách nhiệm làm chủ của cưdân trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư Điều này rất có ý nghĩa đối vớinhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; do thông thường, chủ sở hữu mỗi căn hộ thường

ít quan tâm hoặc không thể xử lý được các vấn đề phát sinh trong quản lý, khai thác

sử dụng các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm của quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

i) Khái niệm quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Quản lý được hiểu là trông coi và giữ gìn theo những yêu cầu nhất định,

là cai quản, tổ chức và điều khiển các hoạt động theo những yêu cầu nhất định[31, tr.1030] Xét về thực chất, quản lý là một loại hành vi mà đã là hành vi thì phải

có người gây ra và người chịu tác động, có mục đích cụ thể Do đó, để hình thànhnên hoạt động quản lý cần có chủ thể quản lý (ai là người quản lý?), xác định đối

tượng quản lý (quản lý cái gì?) và mục đích quản lý (quản lý vì cái gì?) Đồng thời,bất cứ hoạt động quản lý nào trong đời sống xã hội cũng không thể thực hiện mộtcách biệt lập, riêng rẽ mà bao giờ cũng chịu tác động, ảnh hưởng của nhiều yếu tố

và được tiến hành trong môi trường, điều kiện cụ thể của xã hội

Về khái niệm, sử dụng được hiểu là lấy làm phương tiện để phục vụ nhu cầu,mục đích nào đó [31, tr.1126] Quyền sử dụng là một trong ba nội dung của quyền

sở hữu tài sản (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) của chủ sởhữu theo quy định của luật (Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015) Quyền quản lý, sửdụng tài sản chính là cụ thể hóa quyền sở hữu, phái sinh từ quyền sở hữu

Chủ thể quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cư chính là chủ sở hữu nhà chung

cư Nhà chung cư hiện nay ở Việt Nam vừa có loại một chủ sở hữu, vừa có loạinhiều chủ sở hữu Với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được phân biệt phần sởhữu chung và phần sở hữu riêng làm cơ sở cho việc quy định trách nhiệm bảo trì vàKPBT nhà chung cư Các chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện quyền chủ thể quản

lý, sử dụng KPBT thông qua tổ chức đại diện hợp pháp là BQT nhà chung cư; cóquyền giám sát hoạt động của BQT trong việc quản lý, sử dụng KPBT theo phápluật và Quy chế hoạt động của BQT Xét về bản chất, CĐT chỉ thu hộ KPBT vàkhông có quyền giữ khoản tiền này vì bất kỳ lý do, mục đích nào Việc CĐT cố tìnhtrì hoãn chuyển giao hay sử dụng KPBT sai mục đích là vi phạm pháp luật

Khách thể của quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cư chính là khoản tiềnKPBT nhà chung cư mà theo cách gọi thông thường là quỹ bảo trì Khoản tiền quỹbảo trì này được đóng góp và hình thành nên cùng với quá trình hoàn thiện, bàngiao căn hộ chung cư cho các chủ sở hữu Quy mô của quỹ này phụ thuộc vào loạinhà chung cư, quy mô, cấp hạng cụ thể của từng nhà chung cư song đây thường làkhoản tiền khá lớn, có thể từ vài tỷ đến hàng trăm tỷ đồng Luật Nhà ở năm 2014quy định người mua nhà chung cư phải đóng phí 2% giá trị căn hộ cho CĐT khinhận nhà và CĐT có trách nhiệm gửi khoản phí này vào ngân hàng sau 7 ngày kể từkhi thu và phải bàn giao quỹ bảo trì cho BQT ngay sau khi BQT được thành lập.Tiền lãi ngân hàng có được từ KPBT gửi ngân hàng phải được nhập vào quỹ bảo trì

KPBT được sử dụng khi chung cư hết thời gian bảo hành và cũng chỉ sử dụng trong5-10 năm Sau đó, cư dân phải tiếp tục nộp kinh phí để bảo trì nhà chung cư.

Mục đích quản lý, sử dụng của KPBT là sử dụng để bảo trì chung cư và phíangười mua nhà có toàn quyền chiếm giữ, quyết định việc sử dụng, thông qua đạidiện của mình là BQT Quỹ này được gửi tại ngân hàng và do BQT quản lý Yêucầu đặt ra đối với việc quản lý, sử dụng KPBT là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối,tránh rủi ro, sử dụng hiệu quả, đúng mục đích và đảm bảo phục vụ kịp thời việc bảotrì định kỳ, sửa chữa đột xuất hay thay thế hệ thống cơ sở vật chất cũ đã xuống cấp

Từ những phân tích trên có thể hiểu như sau: Quản lý và sử dụng kinh phí

bảo trì nhà chung cư là việc bảo quản, trông coi, giữ gìn, phát triển và chi tiêu kinh phí bảo trì cho mục đích bảo trì nhà chung cư do tổ chức, cá nhân có trách nhiệm thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và quy định của pháp luật có liên quan.

ii) Đặc điểm của quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Việc quản lý và sử dụng quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư có một sốđặc điểm chủ yếu sau đây:

Một là, việc quản lý và sử dụng quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phải

tuân thủ kế hoạch và quy trình bảo trì đối với từng nhà chung cư cụ thể

Nhà chung cư là công trình xây dựng cao tầng Toàn bộ quá trình thiết kết,thi công, nghiệm thu đưa vào sử dụng phải có hồ sơ công trình và tuân thủ các tiêuchuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hết sức chặt chẽ, khoa học và cụ thể Hồ sơ công trìnhbàn giao đưa vào sử dụng phải có quy trình bảo trì các hạng mục, trang thiết bị kỹthuật Nếu việc bảo trì không đúng quy trình sẽ không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật đốivới công tác bảo trì và gây tác hại cho tuổi thọ, an toàn vận hành, sử dụng nhàchung cư Do đó, CĐT, BQT nhà chung cư không được tự ý thay đổi kế hoạch vàquy trình bảo trì được duyệt trong hồ sơ xây dựng công trình Việc quản lý và sửdụng KPBT nhà chung cư phải phù hợp và đảm bảo thực hiện đúng quy trình này.CĐT, BQT nhà chung cư phải xây dựng kế hoạch cụ thể thực hiện công tác bảo trìhàng năm theo đúng quy trình bảo trì đối với công trình Đặc điểm này đòi hỏi chủ

thể quản lý, sử dụng KPBT phải có kiến thức pháp luật, nắm được các vấn đề kỹthuật và quy trình kỹ thuật bảo trì nhà chung cư mới có thể đáp ứng yêu cầu đặt ra.

Hai là, quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư là hoạt động có tính tự quản.

Pháp luật hiện hành điều chỉnh những vấn đề chung, mang tính nguyên tắcđối với việc quản lý, sử dụng KPBT Đối với các vấn đề cụ thể thì BQT và cư dânnhà chung cư tự quyết định như việc lựa chọn ngân hàng gửi tiền KPBT, thời hạngửi, chi phí thù lao của BQT, lựa chọn nhà thầu cung cấp trang thiết bị, thực hiệncông tác bảo trì, định mức chi cụ thể cho các hạng mục bảo trì Do KPBT hìnhthành từ việc đóng góp của các cư dân nhà chung cư nên việc quản lý và sử dụngnguồn kinh phí này do Hội nghị nhà chung cư quyết định Điều này đòi hỏi chủ thểquản lý, sử dụng KPBT phải công tâm, khách quan, vì lợi ích của cộng đồng cư dântrong quá trình quản lý, sử dụng Mặt khác, cơ quan quản lý nhà chung cư cần cóhướng dẫn, cơ chế triển khai cụ thể; đồng thời, phát huy vai trò giám sát của cộngđồng cư dân và các cơ quan hữu quan để đảm bảo việc bảo trì nhà chung cư có hiệuquả ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực, trục lợi trong quản lý, sử dụng KPBT

Ba là, sự thống nhất, không tách rời giữa chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng

KPBT nhà chung cư

KPBT nhà chung cư luôn do một chủ thể thực hiện mà không có sự tách biệtgiữa chủ thể quản lý và chủ thể sử dụng Có nghĩa là chủ thể quản lý đồng thời làchủ thể sử dụng nguồn kinh phí này Theo cách nói thông thường, ở đây có tìnhtrạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi", dễ dẫn đến sự tùy tiện, lỏng lẻo và thiếu tráchnhiệm trong quản lý, sử dụng KPBT Vì vậy, vấn đề quan trọng đặt ra là phải có quychế quản lý, sử dụng chặt chẽ, công khai, minh bạch, có cơ chế giám sát, kiểm tracần thiết để đảm bảo sử dụng KPBT hiệu quả, tiết kiệm, đúng mục đích

1.1.4 Mục đích của quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư có những mục đích cơ bản sau:

Thứ nhất, đảm bảo phục vụ và đáp ứng kịp thời, hiệu quả nhu cầu bảo trì nhà

chung cư

Như phần trên đã phân tích, bảo trì nhà chung cư được đặt ra theo định kỳđối với từng hạng mục, trang thiết bị của nhà chung cư như bảo trì thang máy, hệ

thống cảnh báo cháy nổ v.v hoặc bảo trì sửa chữa hư hỏng, xuống cấp của phầndiện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư nhằm đảm bảo an toàn tính mạng,sức khỏe của cư dân; duy trì và kéo dài tuổi thọ, công năng sử dụng của nhà chung

cư Khi xuất hiện các trường hợp cần bảo trì nhà chung cư thì phải có ngay nguồntiền để sử dụng, phục vụ cho nhu cầu này Vì vậy, việc quản lý, sử dụng KPBT phảiđảm bảo phục vụ và đáp ứng kịp thời, hiệu quả nhu cầu bảo trì nhà chung cư

Thứ hai, góp phần xử lý, khắc phục tình trạng xuống cấp của nhà chung cư,

bảo đảm cho việc vận hành, khai thác, sử dụng nhà chung cư ổn định, an toàn, thuậnlợi cho cuộc sống của cư dân

Việc quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn KPBT giúp cho việc xử lý, khắc phụckịp thời vấn đề hao mòn, hỏng hóc, xuống cấp về chất lượng của các hạng mụccông trình và trang thiết bị kỹ thuật của nhà chung cư Nếu quản lý, sử dụng KPBTkhông tốt, kém hiệu quả dẫn đến tình trạng thất thoát hoặc không đảm bảo đủ, kịpthời nguồn kinh phí cho công tác bảo trì nhà chung cư Điều này gây tâm lý bất an,

lo lắng cho các cư dân sinh sống trong nhà chung cư

Thứ ba, quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cư có hiệu quả không chỉ phát

huy vai trò tự quản của cư dân sống trong nhà chung cư mà còn góp phần “xã hộihóa” trong việc tạo lập kênh thu hút nguồn kinh phí duy tu, bảo trì nhà chung cưđặt trong bối cảnh ngân sách nhà nước eo hẹp, năng lực tài chính của CĐT cònhạn chế Hơn nữa, thực hiện tốt công tác này còn góp phần hạn chế mẫu thuẫn,tranh chấp phát sinh giữa chủ sở hữu, sử dụng căn hộ chung cư với CĐT, doanhnghiệp quản lý, vận hành trong quá trình khai thác, sử dụng nhà chung cư v.v

1.1.5 Nguyên tắc quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ cácnguyên tắc cơ bản sau đây:

Thứ nhất, việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phải đảm bảo tuân

thủ đúng các quy định của pháp luật

Nguyên tắc tuân thủ pháp luật hay còn được gọi là nguyên tắc pháp chếXHCN là nguyên tắc mang tính phổ quát Mọi hoạt động của các tổ chức, cơ quan, cánhân và các thành viên khác trong xã hội đều phải tuân thủ pháp luật Mức độ tuân

thủ pháp luật là một trong những tiêu chí cơ bản, là “thước đo” về trình độ phát triểncủa một đất nước, một quốc gia Việc quản lý và sử dụng KPBT cũng không ngoại lệ.

Quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của phápluật được hiểu là việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phải tuân thủ các quyđịnh về yêu cầu; trình tự, thủ tục sử dụng KPBT; về sử dụng đúng mục đích KPBTnhà chung cư; quyền và nghĩa vụ của BQT trong quản lý, sử dụng KPBT Việc viphạm các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư của bất

kỳ tổ chức, cá nhân nào đều thể hiện sự coi thường pháp luật và phải bị phát hiện kịpthời, xử lý dứt điểm, nghiêm minh, bình đẳng trước pháp luật Có sự vậy mới tạo lậpđược trật tự, kỷ cương, nề nếp trong quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

Thứ hai, việc quản lý và sử dụng KPBT được thực hiện dựa nguyên tắc bình

đẳng, tự quản, tự chịu trách nhiệm giữa cộng đồng cư dân với BQT nhà chung cư

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, KPBT nhà chung cư được trích từ

số tiền mua nhà chung cư của khách hàng với tỷ lệ 2% và giao cho BQT thay mặt

cư dân nhà chung cư quản lý, sử dụng để bảo trì nhà chung cư Do nguồn gốc củakhoản kinh phí này do cư dân nhà chung cư đóng góp nên họ có quyền quyết địnhviệc quản lý và sử dụng đảm bảo đúng mục đích Thông qua hội nghị nhà chung cư,các cư dân nhà chung cư thảo luận, xem xét, quyết định cơ chế quản lý và sử dụngKPBT BQT chỉ là tổ chức đại diện được cư dân nhà chung cư ủy quyền quản lý, sửdụng nguồn kinh phí này đúng mục đích theo nghị quyết hội nghị nhà chung cư màkhông được tự ý quyết định sử dụng kinh phí này Hàng năm, BQT phải báo cáo kếtquả quản lý và sử dụng KPBT tại hội nhị nhà chung cư Trường hợp cần sử dụngKPBT đột xuất thì BQT triệu tập Hội nghị nhà chung cư bất thường để xin ý kiến

Thứ ba, việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phải đảm bảo công

khai, minh bạch và dân chủ

Công khai minh bạch là yêu cầu bắt buộc đối với mọi hoạt động của đời sống

xã hội Việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư cũng không phải là một trườnghợp ngoại lệ Công khai minh bạch trong quản lý và sử dụng KPBT góp phần ngănngừa các hành vi vi phạm pháp luật, tình trạng tham nhũng, tiêu cực, chiếm dụngtrái phép, lợi ích nhóm trong việc sử dụng nguồn kinh phí này

Công khai trong quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư được hiểu là các sốliệu thu, chi, sử dụng KPBT, trách nhiệm của BQT trong quản lý, sử dụng KPBT;

cơ chế quản lý, giám sát việc sử dụng KPBT.v.v phải được BQT nhà chung cư côngkhai tại Hội nghị nhà chung cư Mọi cư dân nhà chung cư có thể dễ dàng tiếp cận,truy cứu, tìm hiểu khi cần thiết mà không gặp phải bất kỳ khó khăn, cản trở nào

Minh bạch trong quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư được hiểu là cácquy định, quy chế về quản lý, sử dụng nguồn kinh phí này (các khoản chi, mức chi;các nguồn thu, tăng, giảm quỹ bảo trì…) phải rõ ràng, chi tiết, tường minh, cụ thể

để các bên liên quan biết và dễ dàng trong việc thực hiện, theo dõi, giám sát

Dân chủ trong quản lý và sử dụng KPBT là mọi cư dân, mọi thành viên trongBQT đều có quyền trao đổi, bàn bạc và quyết định trong việc quản lý, sử dụngKPBT nhà chung cư Hay nói cách khác, việc quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cư

là kết quả của sự đồng thuận, thống nhất ý chí của cư dân nhà chung cư

Thứ tư, việc quản lý và sử dụng KPBT phải đảm bảo đúng mục đích, kịp

thời, hiệu quả

Nguyên tắc này đòi hỏi chủ đầu tư, BQT nhà chung cư phải quản lý, sử dụngKPBT nhà chung cư đúng mục đích Có nghĩa là KPBT chỉ được sử dụng để bảo trìnhà chung cư mà không được sử dụng vào các mục đích khác Hơn nữa, việc quản

lý, sử dụng KPBT nhà chung cư phải đảm bảo kịp thời, hiệu; theo đó, khi xảy ra bất

kỳ sự hư hỏng, xuống cấp về trang thiết bị sử dụng chung, phần diện tích sử dụngchung của nhà chung cư mà cần phải khắc phục, sửa chữa thì luôn luôn có đủ sốkinh phí cần thiết để đáp ứng nhu cầu thực hiện công tác bảo trì

1.2 Lý luận pháp luật về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

1.2.1 Cơ sở hình thành pháp luật về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư ra đời dựa trên những

lý do cơ bản sau đây:

Thứ nhất, KPBT nhà chung cư là số tiền mà cư dân đóng góp được trích từ

số tiền mua căn hộ với tỷ lệ 2% để dự phòng cho việc bảo trì nhà chung cư khi cần

thiết Khi được giao quản lý số KPBT nhà chung cư lên đến hàng tỷ đồng; thậm chíhàng trăm tỷ đồng thì dễ tiềm ẩn nguy cơ đối với tổ chức, cá nhân có trách nhiệmquản lý trong việc sử dụng sai mục đích hoặc phát sinh lòng tham chiếm dụng, xàxẻo, bớt xén hoặc lãng phí Vì vậy, để ngăn ngừa, xử lý những hành vi này cần phải

có các quy định pháp luật để quản lý và sử dụng nguồn kinh phí này đúng mục đích,hiệu quả Đồng thời, cần có chế tài để xử lý các hành vi trên đây của bất kỳ tổ chức,

cá nhân nào được giao quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

Thứ hai, xuất phát từ vai trò của pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà

chung cư trong đời sống xã hội

Pháp luật có những đặc trưng mà các biện pháp quản lý khác không có được,bao gồm tính quy phạm, tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng Hơnnữa, pháp luật còn có vai trò kiến tạo những cách thức ứng xử mới, phù hợp; đồnghành với các tổ chức, cư dân trong quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư Vì vậy,pháp luật trở thành phương thức quản lý xã hội nói chung và quản lý KPBT nhàchung cư nói riêng có hiệu quả nhất Việc quản lý và sử dụng KPBT luôn tiềm ẩncác bất đồng, mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên liên quan gồm các cư dân, BQT nhàchung cư, CĐT, doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư và doanh nghiệpđược thuê bảo trì Trong trường hợp này, pháp luật thể hiện vai trò là một đại lượngcông bằng trong việc xử lý các bất đồng, mâu thuẫn nêu trên

Thứ ba, xuất phát từ thực tiễn quản lý và sử dụng KPBT đòi hỏi phải xây

dựng và hoàn thiện lĩnh vực pháp luật về quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cư

Quản lý nhà chung cư nói chung và quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cưnói riêng là vấn đề còn khá mới mẻ ở nước ta Chúng ta chưa có nhiều kinh nghiệm

về quản lý vấn đề này Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý và sử dụngnhà chung cư là điều khó tránh khỏi Vì vậy, thời gian qua đã phát sinh nhiều tranhchấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư giữa BQT nhà chung cư với chủđầu tư; ví dụ: tranh chấp giữa Ban quản trị Chung cư NO17-1 và NO17-2, Khu đôthị Sài Đồng (quận Long Biên, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà

Hà Nội số 5 về những khúc mắc trong việc bàn giao quỹ bảo trì tại tòa nhà này;

tranh chấp giữa cư dân Chung cư Hồ Gươm Plaza (Mộ Lao, Hà Đông) với chủ đầu

tư Công ty Cổ phần may Hồ Gươm về việc không bàn giao phí bảo trì chung cư;tranh chấp về phí bảo trì nhà chung cư tại hàng loạt các khu chung cư trên địa bànthành phố Hà Nội như Keangnam (Cầu Giấy), Sky City (Láng Hạ), Tổ hợp chung

cư NO5 Trung Hòa - Nhân Chính, Thăng Long Garden (250 Minh Khai), Tòa nhàBMM (phường Phúc La, quận Hà Đông) [32] Những vụ việc này để lại những hậuquả tiêu cực, làm xấu đi hình ảnh của CĐT kinh doanh BĐS trong mắt người dân vàthể hiện sự yếu kém trong QLNN đối với phân khúc thị trường nhà chung cư Đisâu tìm hiểu cho thấy vấn đề thực thi pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhàchung cư còn nhiều hạn chế, yếu kém như sự tuân thủ pháp luật không nghiêm; sựchi phối của lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng KPBTnhà chung cư Bên cạnh đó, pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cưđang trong quá trình hoàn thiện nên xuất hiện các “khoảng trống” pháp lý chưa cóquy định điều chỉnh Vì vậy, việc xây dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện lĩnh vựcpháp luật này là cần thiết nhằm khắc phục những hạn chế, yếu kém nêu trên

Thứ tư, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã khẳng

định: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý” Do

đó, pháp luật là một trong những phương tiện, công cụ chủ yếu để Nhà nước quản

lý xã hội nói chung và quản lý KPBT nhà chung cư nói riêng Muốn vậy, việc xâydựng, ban hành hệ thống pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư chính

là thể chế hóa quan điểm này của Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI

Hơn nữa, hiện nay xây dựng Nhà nước và Pháp quyền XHCN là một trongnhững mục tiêu, nhiệm vụ quan trọng mà Đảng và Nhà nước ta thực hiện nhằm tăngcường quản lý xã hội bằng pháp luật; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của tổchức và cá nhân trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường nhiều thành phần

và hội nhập quốc tế vì mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ,văn minh” Đặt trong bối cảnh đó, việc xây dựng và thực thi pháp luật về quản lý và

sử dụng KPBT nhà chung cư là vấn đề tất yếu khách quan

1.2.2 Khái niệm và cấu trúc pháp luật về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư là một bộ phận củapháp luật về nhà ở, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước banhành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điềuchỉnh các quan hệ xã hội phát sinh từ việc hình thành, quản lý và sử dụng KPBTđảm bảo đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả, kịp thời cho bảo trì nhà chung cư

Bên cạnh các đặc điểm chung của pháp luật nói chung, pháp luật về quản lý

và sử dụng KPBT nhà chung cư còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Một là, pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư là lĩnh vực pháp

luật tổng hợp bao gồm quy phạm pháp luật của một số đạo luật có liên quan màtrước hết là Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, LuậtXây dựng năm 2014, pháp luật về quản lý quỹ, kinh phí…

Luật Nhà ở năm 2014 quy định về quản lý nhà chung cư, hội nghị nhà chungcư; quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư; phần diện tích thuộc sở hữu chungcủa nhà chung cư; về vấn đề bảo trì nhà chung cư, bảo hành nhà chung cư, cơ cấu tổchức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của BQT nhà chung cư.v.v

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về trách nhiệm của CĐTtrong việc bảo hành, bảo trì nhà chung cư khi chưa thành lập được BQT nhà chungcư; trách nhiệm của CĐT trong việc trích nộp 2% tổng số tiền bán căn hộ nhà chung

cư để thành lập quỹ bảo trì nhà chung cư

Luật Xây dựng năm 2014 quy định về vấn đề định mức, tiêu chuẩn xây dựng;

hồ sơ xây dựng, hồ sơ hoàn công công trình xây dựng; trách nhiệm của CĐT, của nhàthầu thi công công trình xây dựng, người giám sát chất lượng nhà chung cư; quy địnhvấn đề thiết kế, xây dựng, nghiệm thu, bàn giao, bảo hành, bảo trì nhà chung cư

Hai là, pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư là lĩnh vực pháp

luật chuyên ngành hẹp Nó bao gồm các quy phạm pháp luật vừa mang tính pháp lývừa mang tính chuyên môn

- Tính pháp lý thể hiện: Các quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng

KPBT nhà chung cư do Nhà nước ban hành với những chế tài xử lý vi phạm phápluật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư; quy định quyền và nghĩa vụ củacác chủ thể quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

- Tính chuyên môn thể hiện: Các quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng

KPBT nhà chung cư quy định nguyên tắc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư;điều kiện và định mức sử dụng KPBT nhà chung cư; vấn đề thanh tra, kiểm toánviệc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư.v.v

Ba là, pháp luật về quản lý quỹ, KPBT nhà chung cư vừa mang tính chất

công vừa mang tính chất tư

- Tính chất công thể hiện: Việc quản lý, sử dụng KPBT nhà chung cư dựa

trên quy định của pháp luật; chịu sự quản lý, thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhànước có thẩm quyền Việc xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng KPBT do cơquan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật

- Tính chất tư thể hiện: Việc hình thành nguồn KPBT nhà chung cư dựa trên

cơ sở tự nguyện đóng góp của cư dân nhà chung cư Việc giao cho BQT nhà chung

cư quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (bao gồm đạidiện các hộ dân sinh sống trong nhà chung cư, đại diện CĐT, đại diện BQT nhàchung cư) bàn bạc, thảo luận và quyết định

Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư bao gồm các nhóm quyphạm pháp luật đề cập những nội dung cụ thể sau:

Một là, nhóm các quy định chung đề cập đối tượng và phạm vi áp dụng; các

nguyên tắc chung; các hành vi bị cấm trong quản lý và sử dụng KPBT nhà chungcư; mục đích, nguyên tắc của việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư v.v Cácquy định này nằm trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành

Hai là, nhóm quy định về quản lý KPBT nhà chung cư đề cập đến nội dung

quản lý KPBT nhà chung cư; thẩm quyền quản lý KPBT nhà chung cư; quyền vànghĩa vụ của tổ chức quản lý KPBT nhà chung cư; cơ chế quản lý KPBT nhà chung

cư Các quy định này nằm trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn

Ba là, nhóm quy định về sử dụng KPBT nhà chung cư đề cập các trường hợp

sử dụng KPBT cụ thể; trách nhiệm của tổ chức quản lý KPBT nhà chung cư trongviệc báo cáo tình hình sử dụng KPBT trước hội nghị nhà chung cư; quy định về cơchế sử dụng KPBT; giải quyết khiếu nại, tố cáo về quản lý, sử dụng KPBT Các quyđịnh này nằm trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Bốn là, nhóm quy định về giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật về

quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư Các quy định này nằm trong Luật Nhà ởnăm 2014, Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, Bộ luật hình sự năm 2015, Bộluật Tố tụng dân sự năm 2015 và một số các đạo luật khác có liên quan

1.2.3 Ý nghĩa của pháp luật về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư ra đời mang một số ýnghĩa cơ bản sau đây:

Một là, pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư xác lập khung

pháp lý điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụngKPBT nhà chung cư Các quy định này xác lập địa vị pháp lý của các chủ thểtrong quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư; thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạmpháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư; giải quyết tranh chấp vềquản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư Đây là công cụ pháp lý quan trọng để cơquan QLNN phát hiện và xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh liên quan

Hai là, pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư là công cụ góp

phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả QLNN về nhà chung cư Nó giúp các cơ quan chứcnăng thực hiện vai trò chủ thể QLNN trong kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụngKPBT Đồng thời, dựa vào các quy định này để BQT nhà chung cư, chủ đầu tư, doanhnghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư, cộng đồng cư dân và các tổ chức, cá nhân khác

có liên quan tự điều chỉnh hành vi của mình phù hợp với yêu cầu của pháp luật

Ba là, pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư xác lập cơ chế

pháp lý giải quyết các tranh chấp phát sinh, xử lý hành vi vi phạm của các chủ thểliên quan đến việc quản lý và sử dụng nguồn kinh phí này đảm bảo sự nghiêm minh,

thượng tôn pháp luật Dựa trên cơ sở đó, giáo dục và nâng cao ý thức chấp hành phápluật của người dân nói chung và các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng.

1.2.4 Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

i) Yếu tố pháp luật

Thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phụ thuộcrất lớn vào mức độ hoàn thiện của các VBQPPL về lĩnh vực này Các VBQPPLphải có chất lượng thì mới đảm bảo việc thực hiện có kết quả Vì vậy, VBQPPL

về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư phải đảm bảo các tiêu chí sau:

Một là, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Nội dung các VBQPPL về quản

lý và sử dụng KPBT nhà chung cư không trái với Hiến pháp, không chồng chéo,không mâu thuẫn nhau và không mâu thuẫn với các văn bản pháp luật có liênquan Tuy nhiên, các văn bản pháp luật này vẫn phải mang đặc trưng riêng củaviệc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư Riêng nhưng đều liên quan chặt chẽvới nhau, trong mỗi hoạt động đều có ý nghĩa, tác dụng, ảnh hưởng của hoạt độngkhác Thông qua tổ chức thực hiện quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư theopháp luật, những quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật dân sự, pháp luật kinhdoanh BĐS, pháp luật về phí và lệ phí.v.v được tuyên truyền đến cư dân, BQT,CĐT, doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư v.v Hoạt động này cung cấptri thức, sự hiểu biết pháp luật, xây dựng tình cảm, thái độ đúng đắn đối với phápluật, ý thức tôn trọng pháp luật, làm cho các chủ thể này nhận thức được quyền,nghĩa vụ, trách nhiệm của họ và về hành vi xử sự nào là đúng đắn

Hai là, trách nhiệm tổ chức thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT

nhà chung cư không chỉ của hệ thống chính trị, của các cơ quan QLNN, củaCĐT.v.v mà còn là trách nhiệm của mọi người dân Lâu nay khi đề cập đến vấn đề

tổ chức thực hiện pháp luật, chúng ta thường coi đó là trách nhiệm của các cơ quanhành pháp, tư pháp; tổ chức hành nghề luật Thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật

về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư cho thấy, ngoài các cơ quan nhà nước,nếu toàn bộ hệ thống chính trị đều nêu cao trách nhiệm, có hình thức tổ chức tuyên

truyền, giải thích, vận động phù hợp với vai trò, chức năng của mình thì sẽ đem lạihiệu quả cao hơn trong tổ chức thực hiện pháp luật Bởi lẽ, khi con người có nhậnthức đúng sẽ có hành động đúng và ngược lại mà muốn có nhận thức đúng thìkhông thể không thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật Hoạtđộng tổ chức thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư với sựtham gia của cả hệ thống chính trị với những hình thức phong phú, sinh động sẽ tạonên dư luận xã hội ủng hộ, đồng tình với những hành vi xử sự đúng đắn, lên ánnhững hành vi xử sự trái pháp luật, qua đó góp phần định hướng hành vi của cácchủ thể liên quan xử sự theo yêu cầu của pháp luật Tuy nhiên, hiệu quả tổ chứcthực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư sẽ không cao nếumọi người dân không tự giác chấp hành pháp luật.

Ba là, xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi vi phạm pháp luật về quản lý và sử

dụng KPBT nhà chung cư Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, giải thích,hướng dẫn, tổ chức vận động thực hiện pháp luật có tác dụng nâng cao ý thức phápluật cho các chủ thể Tuy nhiên, vai trò này tác động đến các chủ thể không phải lúcnào cũng có kết quả như nhau, trong xã hội vẫn có những người vi phạm pháp luật

Để bảo đảm cho các quy định của pháp luật được thực hiện trên thực tế đòi hỏi phảiphát hiện, xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi hành vi vi phạm pháp luật Đó là nội dungyêu cầu khách quan trong tổ chức thực hiện pháp luật, bảo đảm cho pháp luật đượcthực hiện trong thực tế quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư Các VBQPPL vềquản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư có quy định về khen thưởng và xử lý viphạm, tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chínhhoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường

ii) Yếu tố trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán

bộ, công chức quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, côngchức làm nhiệm vụ QLNN về thị trường BĐS nói chung và phân khúc thị trườngnhà chung cư nói riêng là một trong những yếu tố quyết định bảo đảm thực hiệnpháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư đạt hiệu quả Chủ tịch Hồ Chí

Minh đã từng nói "cán bộ là cái gốc của mọi công việc", hay "muôn việc thành cônghoặc thất bại, đều do cán bộ tốt hoặc kém" [21, tr.269, 240] Cán bộ, công chức làmnhiệm vụ QLNN về thị trường BĐS và nhà chung cư phải là người có đủ trình độ,năng lực hoàn thành tốt công việc được giao, đồng thời là người có phẩm chất chínhtrị, đạo đức tốt Thực tiễn đã chứng minh rằng nếu các chủ thể này mà trình độ,năng lực yếu kém, lại thiếu trách nhiệm, thiếu nhiệt tình trong công việc thì việc tổchức thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư đạt hiệu quảthấp Phẩm chất chính trị, đạo đức của cán bộ, công chức làm nhiệm vụ QLNN vềthị trường BĐS nói chung và nhà chung cư nói riêng có ảnh hưởng trực tiếp đếnviệc thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư Họ phải biếtkết hợp giữa quan điểm, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nướcvới điều kiện kinh tế - xã hội, thực tiễn của đất nước, của địa phương để tổ chứcthực hiện pháp luật Cán bộ, công chức QLNN về lĩnh vực này phải là ngườigương mẫu trong chấp hành pháp luật, là người có uy tín, có đạo đức trong cộngđồng thì mới có thể thuyết phục được người khác Như vậy, để bảo đảm thực hiệnpháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư đạt hiệu quả cao cần nângcao kiến thức pháp luật, trình độ chuyên môn, năng lực, kỹ năng nghiệp vụ, đồngthời phải tăng cường giáo dục, rèn luyện phẩm chất chính trị, đạo đức cho đội ngũcán bộ, công chức làm nhiệm vụ QLNN về nhà ở và thị trường BĐS.

iii) Yếu tố ý thức pháp luật của các chủ thể trong tổ chức thực hiện pháp luật

về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Ý thức pháp luật thể hiện sự nhận thức, thái độ của các chủ thể đối với cácquy định của pháp luật Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư đượcthực hiện tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó ý thức pháp luật củacác chủ thể là yếu tố chủ quan có ý nghĩa rất quan trọng Các chủ thể trong tổ chứcthực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư gồm các cơ quannhà nước, cán bộ, công chức nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư, doanh nghiệpquản lý nhà chung cư, doanh nghiệp bảo trì, cư dân nhà chung cư và mọi người dân

Trong nhiều trường hợp vi phạm pháp luật, không tuân thủ pháp luật là do

trình độ văn hóa thấp, thiếu hiểu biết pháp luật Tuy nhiên, cũng có trường hợp cótrình độ văn hóa, có hiểu biết pháp luật nhưng đạo đức, nhân cách kém nên vẫn cốtình vi phạm hoặc một bộ phận cán bộ, công chức lợi dụng chức vụ, quyền hạn,công việc được giao để tham nhũng, tiêu cực, trục lợi, thực hiện hành vi trái phápluật Trong xã hội ngày càng phát triển, trình độ văn hóa của nhân dân được nângcao tạo cơ sở cho việc tiếp thu, nhận thức về pháp luật, xây dựng tình cảm, lòng tinvào pháp luật, cải thiện ý thức pháp luật Trên cơ sở đó chuyển hóa thành hành vitích cực thực hiện theo yêu cầu của pháp luật Sự bảo đảm cho việc thực hiện phápluật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư không chỉ xuất phát từ ý thức phápluật của các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức nhà nước, các tổ chức, đoàn thể

mà còn từ ý thức pháp luật của mỗi người dân Do vậy, nâng cao ý thức pháp luậtcủa các chủ thể trong thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung

cư là một giải pháp hữu hiệu để bảo đảm thực hiện tốt lĩnh vực pháp luật này

Kết luận Chương 1

Trong Chương này, luận văn nghiên cứu, làm rõ cơ sở lý luận về quản lý và sửdụng KPBT nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam Những kết quả nghiên cứu chínhđược rút ra bao gồm:

1 Theo thời gian và qua quá trình sử dụng thì việc xuống cấp chất lượng nhàchung cư là khó tránh khỏi; đặt ra yêu cầu phải bảo trì, duy tu, sửa chữa thườngxuyên, đúng yêu cầu và quy trình kỹ thuật nhằm đảm bảo sự an toàn cho cư dân, sựbền vững, tuổi thọ của công trình Kinh phí chi trả cho việc bảo trì do chính các cưdân nhà chung cư đóng góp từ việc trích một phần tiền mua căn hộ theo tỷ lệ 2%

2 Việc quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư theo pháp luật được đặt ra làcần thiết để ngăn ngừa việc sử dụng lãng phí, sai mục đích, chiếm dụng trái phép, thamnhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm… có thể xảy ra

3 Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung bao gồm tổng hợp cácquy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnhcưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quản

lý và sử dụng KPBT nhà chung cư

Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư có một số đặc điểmriêng chủ yếu gồm: i) Đây là lĩnh vực pháp luật tổng hợp, bao gồm quy phạm phápluật của một số đạo luật có liên quan mà trước hết là Luật Nhà ở năm 2014, LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; ii) Đây làlĩnh vực pháp luật vừa mang tính chất công vừa mang tính chất tư; iii) Đây là lĩnhvực gồm các quy định mang tính pháp lý và mang tính chuyên ngành

4 Pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung bao gồm nhóm các quyđịnh chung; nhóm các quy định về quản lý KPBT nhà chung; nhóm các quy định về

sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

5 Việc thực hiện pháp luật về quản lý và sử dụng KPBT nhà chung cư cần cócác yếu tố đảm bảo bao gồm yếu tố pháp luật, yêu tố năng lực, trình độ chuyênmôn, phẩm chất đạo đức của cán bộ, công chức làm nhiệm vụ QLNN về lĩnh vựcnày, yếu tố nhận thức pháp luật của người dân

Chương 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ NHÀ

CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT Ở VIỆT NAM

2.1 Thực trạng pháp luật về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

2.1.1 Về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư

i) Những vấn đề chung về kinh phí bảo trì nhà chung cư

Thứ nhất, về xác định phần sở hữu chung.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014, phần sở hữuchung của nhà chung cư bao gồm: (i) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoàiphần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạtcộng đồng của nhà chung cư; (ii) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trangthiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, bao gồm khung, cột, tường chịulực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hànhlang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệthống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyềnhình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sởhữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; (iii) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoàinhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vàomục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao choCĐT quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; (iv) Các công trình công cộngtrong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinhdoanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt, baogồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trongnội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt Theo quy định tại điểm

a Khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 thì chỗ để xe đạp, xe dùng cho ngườikhuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cũng thuộc quyền sở hữuchung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư Tuy nhiên, chỗ để xe ô tô

dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư và chỗ để xe công cộng của nhà chung cư(chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhàchung cư) lại không thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Việc bảo trì chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư và chỗ để

xe công cộng của nhà chung cư hiện không được quy định rõ ràng Trong Quy chếquản lý, sử dụng nhà chung cư chỉ quy định chung chung là tổ chức, cá nhân sở hữuchỗ để xe có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ

để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thựchiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe

Thứ hai, trách nhiệm lập, bàn giao, lưu trữ hồ sơ công trình nhà chung cư.

Theo quy định tại Điều 5 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, CĐT cótrách nhiệm lập hồ sơ công trình nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng; có tráchnhiệm lưu trữ hồ sơ công trình Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày BQTnhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (trường hợp không phảithành lập BQT) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì CĐT

có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính Hồ sơ bàn giao cho BQTgồm: (i) Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo) theo quy định của phápluật về xây dựng; (ii) Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất; (iii)Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình; (iv) Thôngbáo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình nhàchung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xâydựng; (v) Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do CĐT lập trên cơ sở hồ sơ dự án vàthiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực

để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sởhữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng Sau khi nhận bàn giao hồ

sơ công trình nhà chung cư, BQT có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tạinhà sinh hoạt cộng đồng hoặc văn phòng của BQT (nếu có) hoặc tại địa điểm màHội nghị nhà chung cư thống nhất; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lývận hành thì BQT phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của CĐT cho đơn

vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là CĐT Trường hợpđơn vị quản lý vận hành không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thìphải bàn giao lại hồ sơ này cho BQT Trường hợp quá thời hạn quy định mà CĐTkhông bàn giao hồ sơ thì BQT nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân(UBND) cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT phải bàn giao.

Trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư, CĐT và BQT hoặcngười đại diện quản lý nhà chung cư phải kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực

tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàngiao hồ sơ và bàn giao thực tế hiện trạng phải được lập thành biên bản có xác nhậncủa các bên Trường hợp không thực hiện được việc kiểm đếm trang thiết bị, phânđịnh rõ phần sở hữu chung thì CĐT và BQT lập biên bản ghi nhận hiện trạng thiết

bị, hiện trạng quản lý sử dụng phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư

Thứ ba, về quản lý vận hành nhà chung cư.

Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: (i) Điều khiển, duy trìhoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phátđiện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết

bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhàchung cư, cụm nhà chung cư; (ii) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường,thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khácbảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường; (iii) Các công việc khác có liênquan Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định củaLuật Nhà ở thì tất cả các công việc này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện;chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau Đơn vịquản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ đểthực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việcquản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký với BQT nhà chung cư

Thứ tư, về trách nhiệm bảo trì.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đónggóp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (Khoản 1 Điều 107

Luật Nhà ở năm 2014); có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc khôngbảo trì (phần sở hữu riêng) gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác (Điểm a Khoản 1Điều 39 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) CĐT có trách nhiệm bảo trìphần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặckhông bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác (Khoản 6 Điều 38 Quy chếquản lý, sử dụng nhà chung cư).

Thứ năm, các nguyên tắc, yêu cầu đối với việc bảo trì nhà chung cư.

Theo quy định tại Điều 32 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, việc bảotrì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mụcđích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chungcủa khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kếhoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà,quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định

Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗnhợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu vănphòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

- Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cảtòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhàchung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng độtxuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra

- Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ

sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quytrình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định

- Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu,người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện

- BQT chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng vớicông việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì Cụ thể:

Một là, việc bảo trì phần xây dựng phải do đơn vị có năng lực theo quy định

của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị phải do đơn

vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện Trường hợp đơn vị quản

lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiệnbảo trì (Khoản 1 Điều 11 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư).

Hai là, việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận

hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật

về xây dựng thực hiện (Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014)

Thứ sáu, nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và hồ sơ bảo trì.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 107 Luật Nhà ở năm 2014, nội dung bảo trì, quytrình bảo trì và quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật

về xây dựng Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, Thông tư số26/2016/TT-BXD và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định như sau:

Một là, về nội dung bảo trì.

Nội dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc toàn

bộ các công việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữacông trình nhưng không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy môcông trình (Khoản 13 Điều 3 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP) Hoạt động bảo trì nhàchung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửachữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng; kiểm tra, duy trì hệ thống an toànphòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc thiết bị sử dụng chung của nhàchung cư (Khoản 1 Điều 11 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư)

Hai là, quy trình bảo trì.

Theo quy định tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, quy trình bảo trì công trìnhxây dựng là tài liệu quy định trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các công việcbảo trì công trình (Khoản 14 Điều 3) Nội dung chính của quy trình bảo trì; tráchnhiệm lập, bàn giao, phê duyệt, điều chỉnh quy trình bảo trì được quy định tại Điều

38 Nghị định này Trường hợp có tiêu chuẩn kỹ thuật về bảo trì hoặc có quy trìnhbảo trì của công trình tương tự phù hợp thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụngcông trình có thể áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc quy trình đó mà không cần lậpquy trình bảo trì riêng (Khoản 4 Điều 38) Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụngcông trình có trách nhiệm phê duyệt những nội dung điều chỉnh của quy trình bảotrì, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (điểm đ Khoản 5 Điều 38)

Thứ bảy, về kế hoạch bảo trì.

Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sửdụng công trình lập kế hoạch bảo trì hàng năm trên cơ sở quy trình bảo trì được phêduyệt và hiện trạng công trình Nội dung chính của kế hoạch bảo trì gồm: tên côngviệc thực hiện; thời gian, phương thức, chi phí thực hiện Kế hoạch bảo trì có thểđược sửa đổi, bổ sung Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình quyếtđịnh việc sửa đổi, bổ sung kế hoạch bảo trì (Điều 39) Đối với công trình chưa bàngiao được cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình, chủ đầu tư cótrách nhiệm lập kế hoạch bảo trì và thực hiện bảo trì theo quy định; có trách nhiệmbàn giao hồ sơ bảo trì công trình cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng côngtrình trước khi bàn giao công trình đưa vào khai thác, sử dụng (Khoản 8 Điều 40)

Cụ thể hóa kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, tại Điều

33 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định như sau:

- CĐT có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư

lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì BQT có tráchnhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kếhoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua

- Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho cáctrường hợp quy định tại Quy chế này được lập và thông qua trên cơ sở quy trình bảotrì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ đầu tư cungcấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư

- Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung (các trường hợp quy định tạiKhoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32 Quy chế này gồm: (i) Các hạng mục sẽ thựchiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó; dự kiến các hạng mụcbảo trì đột xuất trong năm (nếu có); (ii) Thời gian và tiến độ, dự kiến kinh phí thựchiện từng hạng mục cần bảo trì trong năm; (iii) Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiệncủa các chủ sở hữu liên quan đến khu vực cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giámsát và nghiệm thu công việc bảo trì của BQT; (iv) Các vấn đề khác có liên quan