Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở việt nam

Các quy định và áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Việt Nam...41 2.2.1.. Chính sách, pháp luật về đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN

Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN

Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG

HÀ NỘI - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi

có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11

1.1 Khái luận về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 11

1.1.1 Khái niệm về tài sản 11

1.1.2 Phân loại tài sản 12

1.2 Khái niệm chuyển nhượng tài sản gắn với quyền sử dụng đất 14

1.2.1 Khái niệm 14

1.2.2 Đặc điểm của chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất .15

1.2.3 Đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 18

1.3 Giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế 18

1.3.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 18

1.3.2 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 20

1.3.3 Quy trình giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 21

1.3.4 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 23

1.4 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 25

1.4.1 Sự vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 25

1.4.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng 251.4.3 Những điều khoản căn bản của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn

liền với quyền sử dụng đất 271.4.4 Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử

dụng đất 281.4.5 Vi phạm và chế tài 28

1.5 Pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền

với quyền sử dụng đất 30

1.5.1 Cấu trúc của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản

gắn liền với quyền sử dụng đất 301.5.2 Nguồn của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản

gắn liền với quyền sử dụng đất 30

1.6 Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 37

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI

SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 39 2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng tài sản gắn

liền với quyền sử dụng đất 39 2.2 Các quy định và áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ

chức kinh tế tại Việt Nam 41

2.2.1 Nội dung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở Việt Nam 422.2.2 Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở Việt Nam 422.2.3 Nội dung quy định về trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền đất

mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở

Việt Nam 512.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng

đất của tổ chức kinh tế tại Việt Nam 542.2.5 Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Việt Nam 552.2.6 Nội dung quy định về giá chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền

2.2.7 Quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển

nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 59

2.2.8 Xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 62

2.2.9 Giải quyết tranh chấp về hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Việt Nam 62

2.3 Những bất cập chủ yếu và nguyên nhân những bất cập chủ yếu của pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam 63

2.3.1 Thực tiễn và bất cập trong việc sử dụng, áp dụng pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế ở Việt Nam 63

2.3.2 Nguyên nhân của những bất cập trong sử dụng và áp dụng pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 78

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 82

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM 83

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam 83

3.1.1 Căn cứ vào đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước 83

3.1.2 Căn cứ vào thực tiễn 84

3.1.3 Định hướng hoàn thiện 86

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 87

3.2.1 Nhóm các giải pháp hoàn thiện pháp luật 87

3.1.1 Nhóm các giải pháp tổ chức thực hiện 90

3.1.2 Giải pháp bổ trợ khác 91

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 93

KẾT LUẬN 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

CNH - HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtNĐT Nhà đầu tư

QSDĐ Quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

VAT Thuế Giá trị gia tăng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống

Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất củaquốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao chovừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài

để phát triển bền vững đất nước Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên việchoàn thiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng và Nhà nước

ta đặc biệt quan tâm Nhất là khi nền kinh tế đất nước đang ngày một phát triển,công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang gặt hái được nhiềuthành tựu to lớn Khi nền kinh tế hội nhập phát triển mạnh mẽ thì việc đầu tư sảnxuất kinh doanh của doanh nghiệp là phần tất yếu gắn với sự phát triển kinh tếmạnh mẽ đó Việc thu hút các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh đồng thời đẩy mạnhcông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng là một trong những nhiệm vụ cấp thiết

Thực tiễn qua hơn 30 năm đổi mới đất nước cho thấy, chính sách, pháp luậtđất đai đã có nhiều đổi mới và đóng góp tích cực cho việc nâng cao hiệu quả quản

lý và sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng này Hệ thống chính sách, pháp luật đấtđai ở nước ta đã từng bước được xây dựng và hoàn thiện để phù hợp với cơ chếkinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố chế độ sởhữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Chính sách, pháp luật về đất đai cũng từng bước mở rộng quyền cho người

sử dụng đất, QSDĐ trở thành hàng hóa, được giao dịch trên thị trường BĐS; việcchuyển nhượng QSDĐ thường gắn liền với việc mua bán, chuyển nhượng tài sảngắn liền với quyền sử dụng đất (nhà ở, công trình xây dựng…) bởi đất đai và tài sảngắn liền với đất là một khối thống nhất, gắn bó chặt chẽ không thể tách rời

Do chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữunên có sự “phân tách” giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai, các tổ chức, cá

về chủ thể sử dụng, loại đất, thời hạn, quyền, nghĩa vụ, dẫn tới các giao dịch chuyểnnhượng QSDĐ cũng bị hạn chế, phụ thuộc vào chủ sở hữu đất Nhằm thực thi chínhsách bảo hộ QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, tạo cơchế thúc đẩy người sử dụng đất đầu tư tài sản, đưa đất vào sử dụng, đồng thời thúcđẩy thị trường giao dịch BĐS, đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh… Nhà nước

đã xây dựng nên hệ thống pháp luật đất đai, kinh doanh BĐS, đầu tư… Tuy nhiên,trong thực tiễn triển khai thời gian qua đã cho thấy các quy định về chuyển nhượngQSDĐ, BĐS nói chung và quy định về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ nóiriêng còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập, ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triểnkinh tế, xã hội, đến hiệu lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này

Nhận thức được tầm quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nêu trên, tác giả

đã chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ của mình với mong muốn đi sâu

nghiên cứu toàn diện các vấn đề lý luận, thực tiễn về hoạt động chuyển nhượng tàisản gắn liền với QSDĐ từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp nhằm góp phần hoànthiện pháp luật về vấn đề này

2 Tình hình nghiên cứu

Chuyển nhượng QSDĐ nói chung là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu,tìm hiểu của giới luật học nước ta và hiện đã có nhiều công trình nghiên cứu Tiêubiểu kể đến một số công trình như:

- Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung về đề tài “Pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” (Trường Đại

học Luật Hà Nội năm 2012); Luận án nghiên cứu và tiếp cận về chuyển nhượng quyềntrong giao dịch mua bán, kinh doanh BĐS;

- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Nắng Mai về “Pháp luật về thủ

tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” (Khoa

Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012); Luận văn tiếp cận và giải quyết vềchuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn và không trọn vẹn dưới hình thức bán, chuyểnnhượng, cho thuê nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Anh về “Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013” (Khoa Luật

-Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015); Luận văn chỉ mới đề cập, phân tích hoạt độngchuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế;

- Luận văn thạc sĩ của tác giả Phạm Thị Thanh Vân về “Chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” (Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà

Nội năm 2015); Luận văn thực hiện chủ yếu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ởcủa hộ gia đình cá nhân theo pháp luật Việt Nam;

- Luận án tiến sĩ của tác giả Sỹ Hồng Nam về “Pháp luật về góp vốn bằng

quyền sử dụng đất” (Viện Hàn Lâm Khoa học xã hội Việt Nam – Học viện Khoa

học xã hội năm 2016); Luận án được thực hiện dưới khía cạnh góp vốn bằngQSDĐ QSDĐ là vật quyền hạn chế và quyền sử dụng là tài sản và là quyền tài sản

- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Tạ Thị Tuyết Nhung về “Xác lập và thực hiện

quyền sở hữu tài sản của công ty cổ phần theo pháp luật Việt Nam” (Khoa Luật

-Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012);

- Sách chuyên khảo “Tài sản và quyền sở hữu của công dân ở Việt Nam” của

tác giả PGS.TS Hà Thị Mai Hiên, nhà xuất bản Công an nhân dân năm 2015; Cuốnsách là tư liệu quý giá để tác giả kế thừa những nội dung về tài sản và quyền sở hữutài sản của công dân

Tuy nhiên, chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu trên cả hai phương diện

là chuyển nhượng QSDĐ và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, mặc dù vấn đềnày còn đang ẩn chứa nhiều vấn đề pháp lý phức tạp Bởi vậy, tác giả lựa chọn đề tài

“Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm

đề tài luận văn thạc sĩ luật học với kỳ vọng luận văn sẽ là công trình nghiên cứuchứa nhiều tính mới và hữu ích

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu tổng quát

Luận văn nghiên cứu, phân tích, đánh giá pháp luật, làm rõ về chuyểnnhượng tài sản gắn liền với QSDĐ, nhận diện những vấn đề bất cập còn tồn tại trên

cơ sở đánh giá thực tiễn việc thực hiện pháp luật và đề xuất một số giải pháp hoànthiện pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liềnvới QSDĐ ở Việt Nam.

3.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận cơ bản và thực tiễn về các quy địnhpháp luật khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ; hợp đồng chuyển nhượngtài sản gắn liền với QSDĐ;

- Đánh giá những hạn chế của pháp luật, khó khăn trong việc áp dụng phápluật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sử dụng pháp luật của tổ chức kinh tếkhi thực hiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ

- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắnliền với QSDĐ ở Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề pháp lý về chuyển nhượngtài sản gắn liền với QSDĐ ở Việt Nam; các văn bản pháp luật thực định của ViệtNam về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ; thực tiễn xây dựng, áp dụngpháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ ở Việt Nam

Trong luận văn thạc sĩ này tác giả không có tham vọng đi sâu nghiên cứu vềlĩnh vực đầu tư công trong vấn đề chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ đất màchỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượngtài sản gắn liền với QSDĐ đối với tổ chức kinh tế kể từ thời điểm Luật Đất đai năm

2013 có hiệu lực đến nay, đặc biệt đối với nhóm doanh nghiệp thực hiện dự án đầu

tư có sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, từ đó, tác giả kỳ vọng sẽ góp phần thúcđẩy mạnh mẽ lĩnh vực BĐS công nghiệp

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đây là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do nhóm đối tượngđược nghiên cứu đa dạng về tư cách pháp lý của chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiQSDĐ, các hình thức sử dụng đất…

Trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ, tác giả chỉ tập trungphân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật cụ thể sau: chủ thể chuyển nhượng là các tổchức kinh tế, các công ty có vốn ngoài ngân sách nhà nước (không nghiên cứu cácchủ thể là các cá nhân, hợp tác xã, các cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân;các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghềnghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp); đối tượng chuyển nhượng làtài sản gắn liền với QSDĐ đối với các tài sản là BĐS bao gồm: nhà ở và công trìnhxây dựng gắn liền với đất đai (tài sản này đã được đăng ký trên GCN theo đúng quyđịnh của pháp luật); hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục chuyển nhượng và nghĩa vụtài chính đối với Nhà nước khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ

Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản của pháp luật vềchuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ, những nội dung có nhiều điểm bất cập,không đảm bảo tính thống nhất của pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền vớiQSDĐ được quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là nhấn mạnhđến việc quy định như vậy sẽ dẫn đến có những “kẽ hở” để các cá nhân, tổ chức lợidụng trục lợi cá nhân, tham nhũng, gây thất thoát tài sản của nhà nước

5 Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu

5.1 Nội dung nghiên cứu

Để có cái nhìn tổng quan, đầy đủ về đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng tài sảngắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, trước hết cần làm rõ các khái niệm “tàisản gắn liền với đất”, “quyền sử dụng đất” và “tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất”

Ở Việt Nam, do đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đạidiện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân chỉ có QSDĐ (Điều 54, Hiến pháp năm2013), vì vậy, “Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất” trong phạm vi nghiên cứucủa Luận văn này sẽ được hiểu theo nghĩa: Tài sản gắn liền với đất được cấp GCNbao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, có tại thời điểm cấp GCN

Nội dung của Luận văn nghiên cứu, phân tích, đánh giá pháp luật về chuyểnnhượng tài sản gắn liền với QSDĐ Đồng thời nhận diện những vấn đề bất cập còntồn tại trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và đề xuất một số giải pháphoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Theo định nghĩa được đưa ra trong từ điển tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học –Viện khoa học xã hội Việt Nam thì: “phương pháp là cách thức nhận thức, nghiên cứuhiện tượng của tự nhiên, đời sống xã hội”, qua đó, dưới dạng nhận thức chung nhất,phương pháp được hiểu là phương thức giúp tìm hiểu sự vật, hiện tượng và quá trình.Trong bản Luận văn Thạc sĩ này, tác giả sử dụng những phương pháp sau:

5.2.1 Phương pháp luận

Phương pháp luận của bất kỳ khoa học nào cũng là lập trường xuất phát điểm

để tiếp cận vấn đề nghiên cứu Chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vậtlịch sử cung cấp cho việc nghiên cứu của bất kỳ ngành khoa học nào các quy luật,nguyên tắc, phạm trù, khái niệm của triết học duy vật biện chứng và triết học duyvật lịch sử từ đó giúp ta có khả năng nhận thức được một cách chung nhất, khái quátnhất và đầy đủ nhất Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt trong các Chươngcủa Luận văn và xuất phát từ hai quan điểm:

- Quan điểm duy vật: vấn đề cần phải được nghiên cứu trong mối quan hệvới đời sống vật chất của xã hội, coi đó là nguồn gốc sâu xa của sự xuất hiện, tồn tại

Thứ hai, vấn đề pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ phảiđặt trong mối quan hệ biện chứng với các yếu tố quy định chúng Trong đó pháp luật

là yếu tố thuộc kiến trúc thượng tầng của xã hội, bởi vậy, pháp luật về chuyển nhượng

tài sản gắn liền với QSDĐ phải được xem xét trong mối quan hệ với cơ sở kinh tế yếu tố quyết định nó, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay.

sử dụng chủ yếu trong Chương 1 của Luận văn

Tóm lại, khi nghiên cứu một ngành khoa học nói chung và vấn đề pháp luật

về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ nói riêng trong phạm vi Luận vănThạc sĩ này, phải dựa trên cơ sở các phương pháp luận và vận dụng hài hòa, tổngthể các phương pháp nghiên cứu

5.3 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên phạm vi toàn quốc, tuy nhiên, do tính chất phứctạp cũng như không thể đi sâu nghiên cứu từng địa phương, vì vậy, tác giả lựa chọn

ba địa phương tiêu biểu để nghiên cứu đề tài bao gồm: Thành phố Hà Nội, Thànhphố Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh

Trong đó, thành phố Hà Nội năm 2020 tại Hà Nội đạt được kết quả khá toàndiện, thu hút vốn đầu tư tăng cao; giá cả thị trường ổn định, lạm phát được kiểm soát;

an sinh xã hội được đảm bảo; môi trường đầu tư, kinh doanh của thành phố được cảithiện rõ nét; thu hút đầu tư đạt kết quả cao với 67% doanh nghiệp kinh doanh có lãi;92% doanh nghiệp FDI giữ nguyên và tăng quy mô kinh doanh [59, tr 32]

Thành phố Đà Nẵng dưới tác động, ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid- 19, 6tháng đầu năm 2020 kinh tế của Đà Nẵng tăng trưởng chậm Tổng sản phẩm trongtoàn thành phố (GDP) giảm 3,6% so với cùng kỳ Trong đó, quy mô kinh tế củathành phố thu hẹp hơn 900 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước; riêng khu vực dịch vụchiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng nhất, thu hẹpgần 760 tỷ đồng, làm giảm động lực phát triển chung của toàn nền kinh tế thànhphố; chỉ số sản xuất ngành công nghiệp cũng giảm 7%, thị trường tiêu thụ khó khăn,lượng tồn kho tăng 57% so với cùng kỳ; chỉ số sử dụng lao động theo đó cũng giảmgần 5%; thu ngân sách nhà nước giảm hơn 20% Tuy nhiên, bức tranh kinh tế toànthành phố vẫn có một số tín hiệu lạc quan như: Tính đến ngày cuối tháng 6, tín dụngcho nền kinh tế vẫn tăng trưởng gần 7%, gần 2000 doanh nghiệp thành lập mới; thuhút được gần 13.300 tỷ đồng vốn đầu tư trong nước và hơn 135 triệu USD vốn đầu

tư nước ngoài; xuất siêu trên 10 triệu USD [40]

Thành phố Hồ Chính Minh là một trong những đầu tàu cả nước về kinh tế,

xã hội Sáu tháng đầu năm 2020, tuy bị ảnh hưởng bởi dịch Covid 19 nhưng thànhphố vẫn phát triển mạnh mẽ, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêudùng đạt 614.600 tỷ đồng; hoạt động vận tải hàng hóa, hành khách, bốc xếp vàdịch vụ đại lý vận tải ước đạt 116.951 tỷ đồng, giảm 2% so với cùng kỳ (vận tảihàng hóa tăng 1,5%, vận tải hành khách giảm 51,7%); Kết quả, tổng thu ngân sáchnhà nước 6 tháng chỉ ước đạt 163.173 tỷ đồng, giảm gần 15% so với cùng kỳ(trong khi tổng chi ngân sách địa phương đến 29.672 tỷ đồng, tăng hơn 22% sovới cùng kỳ) Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước đạt 651.607 tỷ đồng (theogiá hiện hành) Tính theo giá so sánh 2010 đạt 465.942 tỷ đồng, tăng 1,02% so vớicùng kỳ năm trước [67]

Như vậy, với vai trò là một đầu tàu kinh tế của cả nước, thành phố Hà Nội,thành phố Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh đều nằm trong vùng kinh tế trọngđiểm, thuận lợi cho giao lưu kinh tế, văn hóa, có điều kiện tiếp thu và ứng dụng cáctiến bộ khoa học kỹ thuật Đây là những nơi có tiềm năng phát triển kinh tế đa dạng,phong phú và điều kiện tự nhiên thuận lợi, là nơi tập trung, thu hút đầu tư của cácdoanh nghiệp trong và ngoài nước đồng thời thu hút một lượng không nhỏ lao động

từ các tỉnh lân cận, nhiều tuyến đường giao thông quan trọng, có nguồn nguyên liệuphong phú và nguồn nhân công lao động dồi dào và tập trung phần lớn các doanhnghiệp thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh

6 Tính mới và những đóng góp của đề tài

- Vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nói chung là vấn đề thu hút sự quan tâmnghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta và hiện đã có nhiều công trình nghiêncứu, bài báo nghiên cứu ở mức độ và phạm vi khác nhau Tuy nhiên, chưa có côngtrình nào đi sâu nghiên cứu về cả hai phương diện pháp lý, một là chuyển nhượngquyền sử dụng đất và hai là chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

Trong luận văn này, tác giả muốn đi sâu phân tích việc chuyển nhượng tàisản gắn liền với QSDĐ trên cơ sở pháp luật hiện hành, đặc biệt, trên thực tế, nhàđầu tư (tổ chức) đã lựa chọn những phương án nào để đạt được mục đích chuyểnnhượng tài sản gắn liền với QSDĐ có đối chiếu với các quy định tương ứngtrong Luật Kinh doanh BĐS 2014 Đồng thời, nghiên cứu thực tiễn áp dụng tạithị trường BĐS có giá trị cao nhất và sôi động nhất như các đầu tàu kinh tế trên

cả nước sẽ giúp công trình rút ra được những nhận định cụ thể, bao quát và toàndiện hơn… từ đó có những đề xuất phù hợp nhằm hoàn thiện chính sách phápluật trong lĩnh vực này

- Sử dụng khung lý thuyết đã được hệ thống và phương pháp nghiên cứuphân tích thực trạng để làm rõ những ưu điểm, hạn chế, những tồn tại trong vấn đềchuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ

- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số giải phápnhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ

7 Cấu trúc luận văn

Luận văn ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thìgồm có 03 chương bao gồm:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với

quyền sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN

GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái luận về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

1.1.1 Khái niệm về tài sản

Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường thì tàisản hết sức đa dạng Việc xác định quy chế pháp lý đối với mỗi loại tài sản là rấtquan trọng, có ý nghĩa quyết định cho việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng chocác chủ thể trong các giao dịch hợp đồng dân sự

Tại Khoản 1 điều 105, Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm tài sản làvật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Quyền sử dụng đất là quyền tài sản còn Tàisản gắn liền với quyền sử dụng đất được coi là vật Do chế độ sở hữu toàn dân đốivới đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên có sự “phân tách” giữa quyền

sở hữu và QSDĐ Trong khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì tài sản gắn liền vớiđất lại thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất

Trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, khái niệm "tài sản gắn liền vớiđất" không được định nghĩa rõ ràng nên có nhiều cách hiểu khác nhau Nhiều cơquan, trong đó có ngành Tòa án, Viện kiểm sát còn khó khăn trong việc áp dụngpháp luật, thiếu những hướng dẫn về thế nào là "tài sản gắn liền với đất", khiến chongành này khó khăn khi giải quyết những tranh chấp có liên quan Ngành Tòa án,Viện kiểm sát nhìn nhận, khái niệm "tài sản gắn liền với đất" đã không được LuậtĐất đai (năm 1987, năm 1993, năm 2003) hoặc các văn bản giải thích luật nàyhướng dẫn cụ thể Văn bản pháp lý duy nhất đề cập đến khái niệm này chỉ là Thông

tư liên ngành số 04/TTLN của ngành Tòa án, Viện kiểm sát, Tổng cục Quản lýruộng đất ngày 03/5/1990 về hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liềnvới sử dụng đất đai

Dù hướng dẫn đã cách thời điểm có hiệu lực của Luật Đất Đai năm 2013 gần

25 năm nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời ngành Tòa án, Việnkiểm sát trước ngày 01/07/2014 vẫn vận dụng Thông tư liên ngành số 04/TTLN trên

để xử lý Theo Khoản 1 Mục 2 Thông tư liên ngành số 04/TTLN ngày 03/05/1990của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục quản lýruộng đất, hướng dẫn tài sản gắn liền với đất có thể là:

(a) Vật kiến trúc khác bao gồm: Các công trình phụ gắn với nhà như: nhàbếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ họ, tường xâylàm hàng rào bảo vệ nhà ; các công trình được xây dựng trên đất đượcgiao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, khotàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi ; (b) Cây lâu năm baogồm: Cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp lâu năm và cáccây lâu năm khác; (c) Nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm lànhững bất động sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhậnđối với tài sản gắn liền với đất, như sau:

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trìnhxây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thờiđiểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 3, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày15/5/2021 thì định nghĩa tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xâydựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhàở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khácgắn liền với đất theo quy định của pháp luật

1.1.2 Phân loại tài sản

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 tài sản đượcphân loại bao gồm bất động sản và động sản Tài sản gắn liền với đất thực chất làBĐS hữu hình, bao gồm nhà cửa, công trình, cây lâu năm (người ta thường gọi làbất động sản do bản chất)

Như phần phạm vi nghiên cứu tác giả đã trình bày, luận văn tập trung chủyếu vào nghiên cứu tài sản gắn liền trên đất là nhà cửa và công trình Tài sản này lạiphân thành hai loại một là dạng dân sự: nhà ở và hai là tài sản thương mại – tài sảnkinh doanh: nhà xưởng… Sở dĩ phải chia như vậy vì có quy chế pháp lý khác nhauliên quan đến những loại tài sản này Những tài sản này phải gắn liền với đất, cótính bền chặt, khó di dời được.

Trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đượcchia ra hai loại:

Một là, Người có quyền sở hữu tài sản không đồng thời là người có quyền sửdụng đất Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì người có quyền sở hữu tài sản

có thể coi là quyền bề mặt theo quy định tại Điều 267 Tuy nhiên, Luật đất đai, Luật xâydựng và các văn bản pháp luật chuyên ngành vẫn chưa sử dụng khái niệm này

Quyền bề mặt được xác định là vật quyền có thể chuyển giao Tuy nhiên việcchuyển giao hay không phải dựa trên cơ sở Thỏa thuận đã xác lập ban đầu với chủ

sở hữu BĐS hoặc theo Quy định của pháp luật (trong trường hợp quyền bề mặtđược xác lập theo quy định của pháp luật và trong quan hệ với nhà nước)

Khi quyền bề mặt được chuyển giao thì tùy theo phạm vi chuyển giao (toàn bộhoặc một phần) thì chủ thể nhận chuyển giao chỉ được kế thừa quyền bề mặt theo điềukiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao

Hai là, Người có quyền sở hữu tài sản cũng đồng thời là người có quyền sửdụng đất Trường hợp này khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ thì tài sản

đó phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng của tài sản của Luật đất đai là phải đượcxây dựng hợp pháp trên đất

Luật đất đai năm 2013 khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất đã có những quy định cho thấy trong một số trường hợp, người sử dụng đượcthực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất nhưng trong trường hợpkhác thì lại không được thực hiện giao dịch dân sự với quyền sử dụng đất mà chỉthực hiện đối với tài sản trên đất Ví dụ theo điều 183 Luật đất đai năm 2013:

- Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: chỉ đượcthực hiện các giao dịch dân sự đối với tài sản trên đất

- Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thờigian thuê hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất: được thực hiện các giao dịchdân sự đối với cả quyền sử dụng đất

Cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê và giao đất có thu tiền sửdụng đất là những hình thức mà người sử dụng đất phải trả toàn bộ tiền thuê hoặctiền sử dụng đất một lần với giá trị rất lớn, có thể hiểu như thế họ đã “mua đứt”quyền sử dụng đất cho một thời gian dài lên đến 50, 70 năm hoặc thậm chí là để sửdụng ổn định lâu dài, không thời hạn Chính vì vậy, pháp luật luôn trao cho họ nhiềuquyền hơn, họ có thể “mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê… đốivới quyền sử dụng đất” Ngược lại, các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đấttrả tiền hàng năm, với số tiền nhỏ chỉ trả cho việc sử dụng đất của từng năm một thì

họ không có quyền thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất Các chủthể này được phép tạo lập tài sản trên đất và thực hiện giao dịch đối với các tài sảnnày chứ không phải với quyền sử dụng đất Người mua tài sản sẽ được Nhà nướctiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại Như vậy, xét về bản chất,các chủ thể được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm có một loại quyền đốivới đất rất giống với bản chất pháp lý của quyền bề mặt mà không giống như mộtquyền sử dụng đất thông thường

1.2 Khái niệm chuyển nhượng tài sản gắn với quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm

Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự mà bên chuyển nhượngQSDĐ (người sử dụng đất) chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giátrị QSDĐ Hình thức pháp lý của chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ Pháp luật đất đai không đưa ra giải thích về chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ có

Bộ luật Dân sự năm 2015 giải thích về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặcthực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiệnquyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [54, Điều 500].

Nếu xét dưới góc độ kinh tế, chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch trao đổitheo quan hệ hàng hóa (QSDĐ) và tiền tệ theo hình thức ngang bằng giá trị Điềunày có nghĩa là bên chuyển nhượng giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng vàbên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng số tiền tương ứng với giá trịQSDĐ Để đảm bảo việc quản lý Nhà nước một cách chặt chẽ các giao dịch vềchuyển nhượng QSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm có hiệu lựccủa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; theo đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐphải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [48, Điều 95, Khoản 7]

1.2.2 Đặc điểm của chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Tài sản gắn với quyền sử dụng đất mang những đặc điểm cơ bản như sau:Thứ nhất, Đất đai và tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất Theoquy định của pháp luật, đất đai, những tài sản gắn liền với đất được quy định chung

là BĐS do những tài sản này được gắn liền với một vị trí đất cụ thể, không di dờiđược BĐS chỉ có thể khai thác và phát huy chức năng khi gắn liền với đất Vì vậy,đất đai và tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất, không thể tách rời

Thứ hai, các tài sản được xây dựng trên đất có tính bền lâu do đặc điểm củacác công trình được xây dựng rất kiên cố, chắc chắn, nhằm mục đích sử dụng lâudài Sau một thời gian sử dụng, chủ sở hữu tài sản sẽ sửa chữa, nâng cấp, cải tạo đểđảm bảo việc sử dụng an toàn, hiệu quả do đó, các công trình này có thể tồn tạihàng trăm năm

Thứ ba, tài sản gắn liền với đất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của tàisản này có thể bị tác động tới tài sản kia, nhất là trong trường hợp nhà nước, NĐTđầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, dự án ở khu vực nào đó Điều đó sẽ tạo

ra giá trị của các tài sản khác ở gần khu vực đó cũng tăng theo.

Bản chất của việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất là

hợp đồng bởi vì tạo lập lên một quan hệ pháp luật bằng sự thống nhất ý chí của bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Trong hợp đồng này bên chuyểnnhượng chuyển giao tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bênnhận chuyển nhượng Nhưng thực tế có trường hợp như trên đã phân loại, ngườichuyển giao tài sản này lại chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất hay là quyềnđược phép đòi hỏi quyền sử dụng đất từ phía nhà nước Trong trường hợp này haibên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đấtgiao kết 2 loại hợp đồng khác nhau: một là hợp đồng chuyển nhượng tài sản – bấtđộng sản (các công trình, vật kiến trúc) và hai là hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất Trong việc thể hiện, thông thường người ta có thể thể hiện bằng một vănbản nhưng quy trình thủ tục khác nhau vì áp dụng các quy chế pháp lý khác nhau

Tại Điều 430, BLDS năm 2015, quy định về Hợp đồng mua bán tài sản.Theo đó hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, bênbán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Đốivới hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác ngoàiviệc thực hiện theo quy định của BLDS 2015 này còn thực hiện theo luật nhà ở vàluật khác có liên quan

Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù bởi thứ nhất, cảhai bên chủ thể đều có nghĩa vụ với nhau, bên bán phải chuyển giao tài sản vàchuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán

và thứ hai là hợp đồng có tính đền bù vì cả bên bán và bên mua đều thu được nhữnglợi ích vật chất từ hợp đồng

Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu luôn có quyền định đoạt tài sản củamình thông qua việc chuyển giao quyền sở hữu Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt củatài sản là quyền sử dụng đất nên không phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất đều

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó Do đó, bản chất pháp lý của hợpđồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả quyền sử dụng bề mặt, tài sản trên đất

(nếu có) và quyền sử dụng lòng đất được xác định theo bề mặt sử dụng.

Luận bàn riêng về việc chuyển giao quyền bề mặt là một trong những quyềntài sản mới được ghi nhận và được quy định trong BLDS năm 2015, được xác định

là vật quyền có thể chuyển giao Tuy nhiên việc chuyển giao hay không phải dựatrên cơ sở: thỏa thuận đã xác lập ban đầu với chủ sở hữu bất động sản hoặc quy địnhcủa pháp luật (trong trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định của phápluật và trong quan hệ với nhà nước)

Khi quyền bề mặt được chuyển giao thì tùy theo phạm vi chuyển giao (toàn bộhoặc một phần) thì chủ thể nhận chuyển giao chỉ được kế thừa quyền bề mặt theođiều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là hợp đồng muabán quyền tài sản có tính chất đặc thù Bởi quyền sử dụng đất là vật quyền hạn chếtheo quy định của BLDS năm 2015 – là một tài sản đặc biệt thuộc nhóm quyền tàisản mà pháp luật thừa nhận thuộc quyền được khai thác lợi ích có được của người

sử dụng đất, quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai – tài sản thuộc sở hữu củatoàn dân, thời hạn sử dụng đất do pháp luật quy định, hết hời hạn đó người sử dụngđất chấm dứt quyền sử dụng đất của mình

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc một bên (bên chuyểnnhượng hay bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ mình sang bênkia (bên mua hay bên nhận chuyển nhượng) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhấtđịnh Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là quyền sử dụng đất nên hợpđồng này gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng mang nhữngđặc điểm của hợp đồng mua bán

Từ đó, hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

được hiểu là sự thỏa thuận của giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng tài sản gắnliền với quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất, quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyểnnhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá

trị tài sản trên đất và quyền sử dụng đất.

1.2.3 Đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền

sử dụng đất

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đấtlàm chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và chuyển sangcho bên nhận chuyển nhượng Khác với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,góp vốn bằng quyền sử dụng đất bên chuyển quyền chỉ tạm thời chuyển quyền sởhữu tài sản và quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển quyền trong thờihạn thực hiện hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sửdụng đất bên chuyển nhượng chuyển hẳn tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụngđất của mình cho bên nhận chuyển nhượng cả về pháp lý và thực tế

Thứ hai, khoản tiền bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượngthông thường bằng hoặc lớn hơn giá trị thực tế của tài sản hữu hình như nhà cửa,công trình kiến trúc… và tài sản vô hình như quyền sử dụng đất Còn đối với cáchợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp thông thường khoản tiền bên thuê, bênnhận thế chấp sẽ trả cho bên có tài sản và quyền sử dụng đất mang cho thuê, thếchấp nhỏ hơn giá trị thực tế

Thứ ba, chuyển quyền sở hữu tài sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đấtluôn có sự gắn kết giữa việc chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tàisản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng sang cho bên nhậnchuyển nhượng Khác với hợp đồng cho thuê, thế chấp, bên cho thuê, thế chấp tài sảngắn liền với quyền sử dụng đất chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng

1.3 Giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

1.3.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Khác với giao dịch là hành vi pháp lý đơn phương thể hiện ý chí của một bênchủ thể như: di chúc, hứa thưởng; hợp đồng phải là sự thể hiện ý chí của ít nhất hai bênchủ thể Thông thường, một hợp đồng bao gồm hai bên nhưng cũng có những trường

hợp hợp đồng có thể bao gồm ba, bốn bên… được gọi chung là hợp đồng đa phương.

Ngay từ phần giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả đã nhậnthức được đề tài có phạm vi rất rộng, xét thấy thời lượng nghiên cứu có hạn tácgiả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề chuyểnnhượng tài sản gắn liền với QSDĐ đối với tổ chức kinh tế kể từ thời điểm LuậtĐất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay Do đó, chủ thể của hợp đồng chuyểnnhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu củaluận văn là tổ chức kinh tế

Ở nước ta, một trong những đối tượng chính thực hiện hoạt động chuyểnnhượng QSDĐ ở Việt Nam là tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế là một thuật ngữđược sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật và đời sống xã hội Thuật ngữnày được sử dụng nhằm mô tả về một chủ thể đặc thù hoạt động sản xuất – kinhdoanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận Khái niệm tổ chức kinh tế đượcđịnh nghĩa theo nhiều khía cạnh tiếp cận khác nhau, như:

Theo pháp luật dân sự thì tổ chức kinh tế được quan niệm với tư cách là mộtpháp nhân thì đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 74, Bộ luật Dân sự năm

2015 bao gồm: được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có tài sản độclập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danhmình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập

Điều 75 và 76 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định pháp nhân gồm hai loạiPháp nhân thương mại và Pháp nhân phi thương mại Trong đó pháp nhân thươngmại là tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty tráchnhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, và các tổ chức kinh tế khác có đủ các điều kiệnquy định tại Điều 74 của Bộ luật Dân sự năm 2015 Pháp nhân phi thương mại làpháp nhân không có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận; nếu có lợi nhuận thìcũng không được phân chia cho các thành viên

Theo căn cứ thành lập thì tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp được thànhlập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổphần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã đượcthành lập theo Luật Hợp tác xã năm 2014; các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật

Đầu tư năm 2014.

Theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng,

có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luậtnhằm mục đích kinh doanh [56] Theo Luật Hợp tác xã năm 2014 thì Hợp tác xã là tổchức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tựnguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh,tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịutrách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã [47, Điều 3, Khoản 1]

Tổ chức kinh tế được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai vàcác văn bản dưới luật, song thuật ngữ tổ chức kinh tế trong sử dụng đất đai lại khôngđược Luật đất đai năm 2013 giải nghĩa ở Điều 3 thì tổ chức kinh tế trong sử dụng đấtđược hiểu là chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhậnchuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật đất đai để tiến hành hoạt động sảnxuất – kinh doanh, dịch vụ, thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận [48, Điều 3]

Như vậy, xét về góc độ lý luận, tổ chức sử dụng đất có phạm vi rất rộng Tổchức sử dụng đất không chỉ là một tổ chức kinh tế sử dụng đất cụ thể mà còn baogồm tổ chức chính trị xã hội và các tổ chức khác được giao đất, cho thuê đất, côngnhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Pháp luật

1.3.2 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền

BLDS năm 2015 quy định tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá và quyền tàisản [54, Điều 105, khoản 1] Thông thường, tiền tham gia và hợp đồng mua bán vớivai trò là chức năng thanh toán, định giá các tài sản khác

Để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, tài sản phải đáp ứng các điều

kiện như:

Một là, tài sản phải được xác định Nếu là vật thì phải xác định về mặt sốlượng, đặc điểm, nếu là quyền tài sản phải được xác định thông qua sự ghi nhậnpháp lý như giấy chứng quyền, giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất

Hai là, tài sản nếu bị hạn chế chuyển nhượng thì phải tuân thủ theo các quyđịnh về mặt pháp lý như trình tự, thủ tục…

Ba là, Tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được chuyển giaohợp pháp, theo ý chí của chủ sở hữu, người có quyền đối với tài sản hoặc theo quyđịnh của pháp luật, vì vậy đòi hỏi tài sản phải thuộc sở hữu của bên bán hoặc bênbán phải có quyền tài sản [41]

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụngđất là tài sản hữu hình là nhà ở, công trình kiến trúc và tài sản vô hình là quyền sửdụng đất đều là tài sản mang tính đặc thù

1.3.3 Quy trình giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

BLDS năm 2015, tại điều 386 quy định về đề nghị giao kết hợp đồng Theo đó,

để có được sự thống nhất ý chí của các bên trong quan hệ hợp đồng thì các bên cầnphải bày tỏ ý chí với nhau thông qua quá trình giao kết hợp đồng Quá trình này gồmhai giai đoạn là đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng vàchịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị với bên đã được xác định hoặc tớicông chúng (sau đây gọi chung là bên được đề nghị)

Sự bày tỏ ý chí của bên đề nghị phải thỏa mãn các điều kiện sau thì được coi

là một lời đề nghị giao kết hợp đồng:

Thứ nhất, bên đề nghị phải thể hiện rõ ý định muốn giao kết một hợp đồng.Điều này có thể được thể hiện qua nội dung, ngôn từ của lời đề nghị trong từngtrường hợp cụ thể Có những trường hợp một lời đề nghị mặc dù nêu rất chi tiết nộidung của hợp đồng dự định giao kết nhưng nếu người đề nghị có đưa ra một số bảolưu thì đề nghị này chỉ được xem là lời mời đàm phán

Thứ hai, đề nghị giao kết hợp đồng phải chứa đựng các nội dung cơ bản củahợp đồng hay nói cách khác là bao gồm những điều khoản chủ yếu của hợp đồng đểnếu bên được đề nghị đồng ý với lời đề nghị thì hai bên có thể tiến tới việc ký kếthợp đồng Trường hợp, một bên thể hiện ý định một cách chung chung như một lờichào hàng hoặc quảng cáo thì đó không được coi là một lời đề nghị giao kết hợpđồng và không phải chịu ràng buộc với những thông tin đó.

Thứ ba, đề nghị giao kết hợp đồng phải được gửi tới chủ thể phía bên kia làbên được đề nghị để bên đó tiếp nhận, xem xét và thể hiện ý chí của mình về việcchấp nhận hay không chấp nhận Nội dung công nhận cả trường hợp đề nghị giaokết hợp đồng được gửi tới công chúng là một trong những điểm mới của BLDS năm

2015 so với BLDS năm 2005, khi BLDS năm 2005 chỉ xác định một lời đề nghịđược gửi tới một bên xác định Điểm mới này có thể nói là hoàn toàn hợp lý, phùhợp bởi vì một bên có thể mong muốn giao kết hợp đồng với nhiều chủ thể cùng lúcvới cùng một nội dung, nó giúp tiết kiệm thời gian và tạo thuận lợi cho các bên giaokết hợp đồng

Thông thường, đề nghị giao kết hợp đồng có nội dung về thời hạn trả lời, bênđưa ra đề nghị sẽ bị ràng buộc bởi trong thời hạn này bên đề nghị lại giao kết hợpđồng với người thứ ba thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị mà khôngđược giao kết hợp đồng nếu có thiệt hại phát sinh Tuy nhiên, thời hạn trả lời khôngphải là một nội dung bắt buộc trong mọi lời đề nghị, điều này phụ thuộc vào ý chícủa bên đưa ra đề nghị

Bên cạnh đó, một trong những nội dung quan trọng của giao kết hợp đồng làthông tin trong giao kết hợp đồng được quy định cụ thể tại Điều 387 BLDS năm

2015 Và đây cũng là một quy định mới so với BLDS năm 2005 Xuất phát từnguyên tắc thiện chí, trung thực, khi một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấpnhận giao kết hợp đồng với bên kia thì phải báo cho bên kia biết

Thông tin bên đề nghị cung cấp cho bên được đề nghị có thể là thông tin đãđược công khai hóa hoặc có thể là thông tin bí mật không thể được tiết lộ Trườnghợp là thông tin bí mật không thể tiết lộ thì bên kia có trách nhiệm bảo mật thôngtin và không được sử dụng thông tin đó cho mục đích riêng của mình hoặc cho mục

đích trái pháp luật.

Việc cung cấp thông tin và bảo mật thông tin đã được pháp luật ghi nhận làmột quy định mang tính pháp lý và buộc các bên phải tuân theo Trường hợp bênnào vi phạm thì phải có trách nhiệm bồi thường cho bên bị vi phạm, ngoài ra còn cóthể phải chịu các chế tài khác như xin lỗi, cải chính công khai…

1.3.4 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Để hợp đồng có hiệu lực cần tuân thủ các điều kiện hay các yêu cầu pháp lý từkhi xác lập, tuân thủ Nếu thiếu các điều kiện này thì hợp đồng đương nhiên hoặc cóthể vô hiệu Các điều kiện này bao gồm: (i) chủ thể hợp đồng phải có năng lực hành

vi dân sự; (ii) các bên hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng; (iii) nội dung, mụcđích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.Bên cạnh đó, hình thức của hợp đồng cũng là một trong những điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng trong trường hợp pháp luật có quy định Cụ thể như sau:

Thứ nhất, chủ thể hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự

Chủ thể của hợp đồng là những người tham gia giao dịch như cá nhân, phápnhân và các chủ thể khác Chủ thể là cá nhân phải là người đã thành niên, ngườikhông bị mất năng lực hành vi dân sự, không phải là người có khó khăn trong nhậnthức, làm chủ hành vi, không phải là người bị hạn chế năng lực hành vi Chủ thể làpháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua người đạidiện hợp pháp Ngoài ra còn cần đúng “phạm vi đại diện” và nội dung hợp đồnggiao kết cần phù hợp với “lĩnh vực hoạt động” của các chủ thể Về lĩnh vực hoạtđộng, Luật doanh nghiệp năm 2014 đã bỏ quy định về việc bắt buộc phải đăng kýngành nghề kinh doanh, doanh nghiệp được kinh doanh những ngành nghề phápluật không cấm, đối với lĩnh vực kinh doanh có điều kiện cần tuân thủ các điều kiệnkhi đi vào hoạt động

Thứ hai, các bên hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng

Tự nguyện là tự do định đoạt ý chí, không bị ép buộc, dọa nạt, lừa dối vàkhông bị người khác áp đặt ý chí Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng tự mình thỏa

thuận và quyết định nội dung/ điều khoản căn bản của hợp đồng Mọi hành vi áp đặt

ý chí đối với chủ thể tham gia giao dịch đều là nguyên nhân dẫn đến hợp đồng cóthể bị tuyên vô hiệu

Thứ ba, nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của phápluật, không trái đạo đức xã hội

Ngay tại Điều 3, BLDS năm 2015 quy định về các nguyên tắc cơ bản củapháp luật dân sự đã quy định rõ tại khoản 2:

Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân

sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi camkết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức

xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể kháctôn trọng

Về hình thức của hợp đồng:

Có thể nói hình thức của hợp đồng là sự công bố ý chí của các bên tham giahợp đồng, là cách thức để truyền đạt thông tin giữa các bên tham gia hợp đồng cũngnhư với người thứ ba về sự xác lập và tồn tại của hợp đồng đó Đồng thời, hình thứccủa hợp đồng cũng là phương tiện để thể hiện nội dung cụ thể của hợp đồng Do đó,hình thức là thể thức – cách thức thể hiện và thủ tục tạo lập hợp đồng hay nói mộtcách bao quát hơn hình thức của hợp đồng là sự biểu hiện ra bên ngoài nội dung củahợp đồng như cách thức, thủ tục, phương tiện để thể hiện và công bố ý chí của cácbên, ghi nhận nội dung hợp đồng và biểu hiện cụ thể cho sự tồn tại của hợp đồng

Tại khoản 2, Điều 119, BLDS năm 2015 quy định về trường hợp luật có quyđịnh giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực,đăng ký thì các bên giao dịch phải tuân theo quy định đó

Về hình thức thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định cụ thểtại điều 502, BLDS năm 2015 theo đó hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất là

sự biểu hiện ra bên ngoài các nội dung mà các bên thỏa thuận liên quan đến quyền

sử dụng đất

Hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản Thôngthường, hợp đồng này phải công chứng chứng thực trừ trường hợp bên chuyển

nhượng là pháp nhân có chức năng kinh doanh bất động sản.

1.4 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

1.4.1 Sự vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền

sử dụng đất

Vấn đề vô hiệu của hợp đồng có một ý nghĩa lý luận và thực tiễn rất quantrọng Hợp đồng bị tuyên vô hiệu có nghĩa là bị hủy bỏ Tuy nhiên hậu quả này cầnphải được phân biệt với các trường hợp hủy bỏ hợp đồng với tính cách là một chếtài do vi phạm hợp đồng hay bãi bỏ hợp đồng Khi một hợp đồng vô hiệu, người taxem nó như chưa bao giờ tồn tại, có nghĩa là hiệu lực của nó bị coi như không có cảtrong quá khứ, hiện tại và tương lai Vô hiệu hóa một hợp đồng hay hủy bỏ một hợpđồng do vô hiệu có thể được xem là một chế tài áp dụng đối với những hợp đồngkhông đủ tiêu chuẩn hay nói cách khác, những hợp đồng vi phạm các điều kiện cóhiệu lực do pháp luật quy định Khi ta ví các điều kiện có hiệu lực của hợp đồngnhư một tấm lá chắn để cản lại những hợp đồng không đủ tiêu chuẩn hay chống lại

sự tồn tại bình thường của một xã hội lành mạnh, thì vô hiệu hóa hợp đồng giốngnhư một hành động sử dụng tấm lá chắn đó nhằm mục tiêu tái lập lại các quan hệ xãhội bình thường [42, tr.323]

Tại Điều 407, BLDS năm 2015 quy định tương đối cụ thể về hợp đồng vôhiệu Theo đó, những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do phápluật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụcủa các bên thì hợp đồng vô hiệu Bên cạnh đó điều khoản này còn quy định thêm

về sự ảnh hưởng hiệu lực lẫn nhau giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ Do hợpđồng phụ có hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính nên sự vô hiệu của hợp đồngchính sẽ dẫn tới hợp đồng phụ bị chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuậnhợp đồng phụ thay thế cho hợp đồng chính Còn sự vô hiệu của hợp đồng phụkhông làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận làhợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính

1.4.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được quy định tại Điều 401, BLDS năm

2015, theo đó được xác định vào một trong các thời điểm như:

Thứ nhất, thời điểm giao kết hợp đồng

Thông thường, thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm các bên thỏa thuậnxong nội dung của hợp đồng hay chính là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lờichấp nhận hợp lệ của bên đề nghị trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc phápluật có quy định khác Theo quy định của pháp luật, thời điểm giao kết của hợpđồng là các thời điểm theo các trường hợp sau:

Trường hợp hợp đồng được thỏa thuận bằng lời nói thì thời điểm giao kết làthời điểm bên được đề nghị trả lời cho bên đề nghị nội dung chấp thuận;

Trường hợp hợp đồng được giao kết bằng văn bản thì thời điểm bên sau cùnghay nói cách khác thời điểm văn bản được cả hai bên ký vào là thời điểm giao kếthợp đồng;

Trường hợp giao kết qua thư tín hoặc bưu điện thì ngày bên đề nghị giao kếtnhận được thư trả lời nội dung đồng ý của bên được đề nghị một cách hợp lệ;

Trường hợp hai bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định im lặng là đồng ý

ký kết hợp đồng thì thời điểm giao kết được coi là thời điểm hết hạn trả lời mà bênđược đề nghị giao kết vẫn im lặng;

Trường hợp giao kết bằng phương tiện điện tử thì cần tuân theo các quy địnhcủa pháp luật về giao dịch điện tử

Thứ hai, thời điểm do các bên thỏa thuận

Thông thường về mặt nguyên tắc thời điểm giao kết là thời điểm hợp đồngphát sinh hiệu lực Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì sẽtuân theo sự thỏa thuận của các bên

Thứ ba, thời điểm liên quan có quy định khác

Trong một số trường hợp đặc thù, nhà làm luật quy định riêng về thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng để thể hiện bản chất của hợp đồng hoặc cần có sự kiểmsoát chặt chẽ hơn

Cụ thể trong Luật đất đai năm 2013, điều 503 quy định về việc chuyển quyền

sử dụng đất có hiệu lực lực kể từ khi đăng ký theo quy định của Luật đất đai”

Kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như phân tích trên, các bên phảithực hiện quyền và nghĩa vụ với nhau theo cam kết Trường hợp có thay đổi các bêncần thỏa thuận lại.

Như vậy, hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng,

là giá trị pháp lý làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, tạo nên

sự ràng buộc các bên tham gia phải tôn trọng và thi hành nghiêm túc các quyền vànghĩa vụ đó

Như đã phân tích ở trên, đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất các bênphải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp bên chuyểnnhượng là pháp nhân có chức năng kinh doanh bất động sản) nhưng lại chỉ có hiệulực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định củaLuật đất đai Sở dĩ có quy định này là để hỗ trợ cho hoạt động quản lý nhà nướccũng như buộc các chủ thể phải tuân thủ nghĩa vụ khai báo đối với cơ quan nhànước có thẩm quyền Bên cạnh đó, việc quy định như vậy cũng hạn chế được nhữngtranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất

1.4.3 Những điều khoản căn bản của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Những điều khoản căn bản trong hợp đồng được quy định tại điều 398 BLDSnăm 2015 Về mặt khoa học pháp lý, các điều khoản căn bản trong hợp đồng được chiathành ba loại: điều khoản cơ bản, điều khoản thông thường và điều khoản tùy nghi

Theo Bộ luật Dân sự [54, Điều 398, khoản 2], tùy theo từng loại hợp đồngcác bên có thể thỏa thuận những nội dung như: đối tượng của hợp đồng; số lượng vàchất lượng; giá cả và phương thức thanh toán; địa điểm và phương thức thực hiệnhợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phươngthức giải quyết tranh chấp …

Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất là hợp đồngdân sự, mang đầy đủ bản chất của hợp đồng nên cũng sẽ tuân thủ theo các quy địnhchung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng như phân tích ở trên Tuynhiên, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng

đất không được trái quy định về mục đích, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai vàpháp luật có liên quan như pháp luật xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản,pháp luật nhà ở… Cụ thể như sau:

Thứ nhất, nội dung của hợp đồng không được trái với quy định về mục đích

sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất đã được Nhà nước quy định cụ thể

Thứ hai, nội dung của hợp đồng phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sửdụng đất Do mỗi địa phương đều có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương ứngvới từng loại đất và theo thời hạn nhất định, nên nội dung của hợp đồng cũng phảiđảm bảo với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được ban hành này

Thứ ba, nội dung của hợp đồng phải phù hợp với quyền nghĩa vụ theo quyđịnh pháp luật đất đai và các quy định khác có liên quan như pháp luật xây dựng,kinh doanh bất động sản, nhà ở…

1.4.4 Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Về thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tạiđiều 502, BLDS năm 2015 theo đó thủ tục thực hiện hợp đồng là các bước pháp luậtquy định

Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theoquy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.Quyền sử dụng đất là một dạng tài sản đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu hoặc mọigiao dịch liên quan đến quyền này phải làm thủ tục kê khai, đăng ký tại cơ quan nhànước có thẩm quyền Ví dụ như các giao dịch liên quan đến đất đai: chuyển đổi,chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp/góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chothuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [48, Điều 188, khoản 3]; hayhợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng chứng thực theo khoản 1 Điều 122Luật nhà ở năm 2014

1.4.5 Vi phạm và chế tài

Trong nghĩa vụ hợp đồng, nếu một bên không tự nguyện thực hiện, thì tố

quyền đối với vi phạm là nghĩa vụ cần thiết; và pháp luật cần dự liệu các chế tàikhác nhau để trái chủ tìm kiếm sự cưỡng bức thi hành nghĩa vụ Đây là một lĩnh vựcquan trọng của hiệu lực nghĩa vụ [70].

Bộ luật Dân sự [54, Điều 418] có quy định về thỏa thuận phạt vi phạm Theo

đó, phạt vi phạm là sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, bên vi phạm có nghĩa

vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm Như vậy, việc phạt vi phạm này chỉđặt ra nếu có sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng và được giải quyết bằngviệc bên vi phạm nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm Tuy nhiên, như ngay từtinh thần của quy định phạt vi phạm là do thỏa thuận của các bên, nên lý ra việc lựachọn đối tượng của phạt vi phạm là tiền hay công việc cũng phải do các bên tự lựachọn và thỏa thuận thì hợp lý hơn Bên cạnh đó, điều luật không quy định mức phạt

vi phạm mà chỉ dựa trên sự thỏa thuận của các bên, như vậy mức phạt có thể caohay thấp là tùy theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đã giao kết Hiện nay,một số quy định pháp luật có liên quan về mức xử phạt, như pháp luật thương mạigiới hạn mức phạt vi phạm này là không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị viphạm trừ một số trường hợp cụ thể quy định tại điều 266 của luật này; hay tại khoản 2điều 146 Luật xây dựng năm 2014 quy định mức phạt không vượt quá 12% giá trịphần hợp đồng bị vi phạm đối với công trình xây dựng xử dụng vốn nhà nước

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 điều này thì phạt vi phạm và bồithường thiệt hại có thể được áp dụng nếu các bên có thỏa thuận, trường hợp các bênkhông thỏa thuận bồi thường thiệt hại thì chỉ được áp dụng chế tài phạt vi phạm

Cụ thể tại Điều 419, BLDS năm 2015 quy định về thiệt hại được bồi thường

do vi phạm hợp đồng Theo đó, khi có sự vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng mà gây

ra thiệt hại thì bên gây thiệt hại phải bồi thường toàn bộ, trừ một số trường hợp sau:

Một là, do các bên chủ thể thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại.Hai là, thiệt hại gây ra do lỗi của bên bị thiệt hại

Ba là, thiệt hại xảy ra do sự kiện bất khả kháng

Tuy nhiên, thiệt hại mà người có quyền yêu cầu phải dựa trên cơ sở lợi íchthực tế mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại Bên cạnh đó, người cóquyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn

thành nghĩa vụ hợp đồng.

Thiệt hại nói tới ở đây có thể là thiệt hại về vật chất và/hoặc thiệt hại về tinhthần Đối với thiệt hại về vật chất thì có thể dựa trên các tổn thất thực tế, nhưng đốivới thiệt hại về tinh thần thì khó định lượng hơn, thường dựa vào những căn cứ màbên bị thiệt hại đưa ra Do đó, tổn thất về tinh thần có thể có những mức bồi thườngkhác nhau thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc

1.5 Pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

1.5.1 Cấu trúc của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất là tổnghợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong giao kết và thựchiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất nhằm bảo vệquyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ

Pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sửdụng đất chủ yếu là Luật tư do xuất phát từ quan hệ chuyển nhượng tài sản gắn liền vớiQSDĐ là quan hệ liên quan giữa các cá nhân, tổ chức, ảnh hưởng đến lợi ích của các cánhân, tổ chức mà không liên quan đến lợich của nhà nước và lợi ích công công

Pháp luật chủ yếu điều chỉnh hành vi của các chủ thể dựa trên các quy phạmcủa pháp luật dân sự Trong đó, các quy phạm của Bộ luật dân sự tác động đến quyđịnh chung về hợp đồng, giao dịch, các điều khoản và thoả thuận giữa các bên; Luậtđất đai, Luật kinh doanh bất động sản tác động đến quy định cụ thể về tối tượng củaHợp đồng chuyển nhượng, các điều kiện để chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất;Luật thương mại cũng có những tác động khi một bên tham gia vào giao dịch làpháp nhân, điều chỉnh quy định về chủ thể, phạt vi phạm hợp đồng, …

1.5.2 Nguồn của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Nguồn của pháp luật đất đai là tất cả các căn cứ được các chủ thể sử dụnglàm cơ sở để xây dựng, ban hành, giải thích pháp luật cũng như để áp dụng vào việcgiải quyết các vấn đề pháp lý xảy ra trong thực tế Nguồn của pháp luật đất đai nói

chung và pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất nói riêng bao gồm:

1.5.2.1.Văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh của hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Văn bản quy phạm pháp luật là nguồn chủ yếu và quan trọng nhất của phápluật Việt Nam hiện nay Pháp luật nước ta có quy định cụ thể về thẩm quyền banhành, tên gọi, nội dung, trình tự thủ tục ban hành đối với từng loại văn bản quyphạm pháp luật

Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sảngắn liền với đất tại Việt Nam còn tương đối phức tạp, với nhiều loại văn bản, do khánhiều chủ thể có thẩm quyền ban hành Ngoài hiến pháp là luật cơ bản, các văn bảnquy phạm pháp luật ở Việt Nam thường có tên gọi là luật, pháp lệnh, nghị định,thông tư Theo quy định tại Điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luậtnăm 2015), ở Việt Nam hiện nay có các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:

Một là, Hiến pháp; Bộ luật, luật điều chỉnh quan hệ phát sinh của hoạt độngchuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Các văn bản là nguồn chính của pháp luật đất đai bao gồm: Hiến pháp, Bộluật dân sự năm 2015, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai 2013;Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018,Luật nhà ở năm 2014, …

Hai là, Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của luậtCác nghị định hướng liên quan đến chuyển nhượng tài sản gắn liền vớiquyền sử dụng đất bao gồm: Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị địnhhướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-

CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013, sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất vàNghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013, Nghị đinh 76/2015/NĐ-CPquy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật nhà ở, Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định

thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ…

Ba là, Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định của Chính phủ

Thông tư của các Bộ, có quan ngang bộ như Thông tư 09/2021/TT-BTNMTsửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai; Thông tư 07/2015/TT-BTNMTQuy định việc lập phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc,lập bản đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối vớicông ty nông, lâm nghiệp; Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giaođất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

Bốn là, Văn bản của các địa phương

Văn bản của các địa phương bao gồm: Nghị quyết của Hội đồng nhân dâncấp tỉnh; Quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Nghị quyết của Hội đồng nhândân cấp huyện; Quyết định của ủy ban nhân dân cấp huyện; Nghị quyết của Hộiđồng nhân dân cấp xã; Quyết định của ủy ban nhân dân cấp xã

1.5.2.2 Án lệ hay các quyết định, bản án của tòa án

Trong pháp luật, án lệ là một vụ việc đã được xét xử hoặc quyết định của toà

án được xem như sự cung cấp quy định hoặc quyền lực cho quyết định của một vụviệc giống hoặc tương tự xảy ra về sau, hoặc cho một vấn đề tương tự của pháp luật,hoặc khi nếu các sự kiện là khác nhau thì nguyên tắc chi phối vụ việc đầu tiên cóthể áp dụng được cho các sự kiện khác nhau chút ít

Hiện nay, Việt Nam có tất cả 37 án lệ trong đó có đến 13 án lệ đất đai điều

đó phần nào thể hiện rằng tranh chấp đất đai luôn là tranh chấp phức tạp và cònthiếu khá nhiều quy định pháp luật điều chỉnh Các án lệ liên quan đến nội dungpháp luật về chuyển nhượng tài sản gàn liền với quyền sử dụng đất có thể kể đếnbao gồm: Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp; Án lệ số 31/2020/AL

về xác định quyền thuê nhà, mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước theo Nghị định số

61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ về quyền tài sản.

Ngoài ra, Tòa Án nhân Tòa án nhân dân tối cao đang dự thảo 11 án lệ, trong

đó, có 04 dự thảo án lệ về tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điển hình có

Dự thảo án lệ số 11/2021 về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khichưa đăng ký quyền sở hữu

1.5.2.3 Các điều ước quốc tế

Điều ước quốc tế trở thành nguồn hình thức của pháp luật trong trường hợp

nó được áp dụng trực tiếp toàn bộ hoặc một phần vào việc giải quyết các vụ việcxảy ra trong thực tế, đặc biệt liên quan đến tổ chức kinh tế nước ngoài tham gia vàohoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam

1.5.2.4 Các tư tưởng, học thuyết pháp lý

Các tư tưởng, học thuyết pháp lý cũng có thể trở thành nguồn nội dung củapháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.5.2.5 Phong tục tập quán

Nói chung, phong tục tập quán chỉ được coi là nguồn thứ yếu của pháp luậtViệt Nam bởi các quy định của nó chủ yếu tồn tại dưới dạng bất thành văn nênthường chỉ được hiểu một cách ước lệ, thiếu rõ ràng, cụ thể, khó bảo đảm cho việchiểu và áp dụng thống nhất trong phạm vi rộng Song, ưu điểm của phong tục tậpquán là hình thành từ thực tiễn cuộc sống, từ những thói quen ứng xử hàng ngàynên rất gần gũi với nhân dân và thường được nhân dân tự giác thực hiện Vì vậy,phong tục tập quán có thể góp phần bổ sung cho chỗ thiếu của pháp luật, khắc phụcnhững lỗ hổng của pháp luật nên cần được tiếp tục sử dụng cùng với các VBQPPL.Điều cần thiết hiện nay là phải có hình thức xác định cụ thể những tập quán đượcNhà nước thừa nhận để bảo đảm cho việc áp dụng pháp luật được thống nhất và bảođảm công bằng xã hội

1.5.2.6 Quy tắc của các hiệp hội nghề nghiệp

Trên tinh thần Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 của Bộ Chính trị vềchiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, địnhhướng đến năm 2020 còn nêu “nghiên cứu về khả năng khai thác, sử dụng án lệ, …