Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

Hơn nữa, với sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên hầu như quan hệ giữa chủnhà cho thuê và người đi thuê nhà chỉ thông qua thỏa thuận bằng lời khôngxác lập hợp đồng thu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

ĐOÀN QUANG

Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

ĐOÀN QUANG

Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

Chuyờn ngành: Luật Dõn sự và Tố tụng dõn sự

Mó số: 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH HẰNG

HÀ NỘI - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân th nh c m n! ành cảm ơn! ảm ơn! ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Đoàn Quang

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục từ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 7

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở 7

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở 7

1.1.2 Đặc điểm hợp đồng thuê nhà ở 9

1.2 Giá và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở 13

1.2.1 Giá của hợp đồng thuê nhà ở 13

1.2.2 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở 14

1.3 Hình thức, thủ tục, nội dung của hợp đồng thuê nhà ở 15

1.3.1 Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở 15

1.3.2 Thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở 17

1.3.3 Nội dung của hợp đồng thuê nhà 19

1.4 Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở 20

1.4.1 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1954 - 1960 20

1.4.2 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1961 đến năm 1991 22

1.4.3 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1991 đến năm 1995 24

1.4.4 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1995 đến năm 2006 25

1.4.5 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 2006 đến năm 2015 26

1.4.6 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 2017 đến nay 27

Kết luận chương 1 29

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 30

2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở 30

2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở 31

2.3 Quyền và nghĩa vụ cuả các bên trong hợp đồng thuê nhà ở 32

2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở 32

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở 42

2.4 Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở .49

2.4.1 Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu 49

2.4.2 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở 55

Kết luận chương 2 58

Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 59

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở 59

3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quy định về hợp đồng thuê nhà ở 80

3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở 82

Kết luận chương 3 88

KẾT LUẬN CHUNG 89

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân cư, là mộttrong những mục tiêu cơ bản mà mỗi người, mỗi gia đình đều hướng tới Nhà

ở cũng là tài sản - đối tượng của nhiều giao dịch dân sự, góp phần vào tăngtrường kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội của đất nước Tuy vậy, khôngphải mọi gia đình, cá nhân đều có khả năng để sở hữu nhà ở phù hợp với nhucầu sinh sống cũng như đặc điểm công việc của mình Vậy nên, giao dịch dân

sự về thuê nhà ở là giao dịch phổ biến trong đời sống xã hội Giao dịch này cótầm quan trọng, khẳng định được vai trò và vị trí của nó trong đời sống phápluật dân sự cũng như trong đời sống hàng ngày của người dân vì có “an cư”thì mới “lạc nghiệp” Nội dung của giao dịch về thuê nhà ở rất đa dạng, diễntiến và những kinh nghiệm được rút ra từ việc ký kết và thực hiện hợp đồng làrất phong phú

Hiện nay, cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,các loại hình đào tạo, các trường đại học liên tục tăng số lượng tuyển sinh đầuvào, các khu công nghiệp liên tục được ra đời với nhu cầu tuyển dụng hàngvạn công nhân để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Kéo theo đó là nhucầu sử dụng nhà ở của các tầng lớp dân cư ngày càng lớn, giá nhà đất liên tụctăng cao khiến cho phần lớn người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở không đủkhả năng mua nhà và không có cơ hội để mua nhà với giá gốc Vì vậy, thuênhà ở là một biện pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu về nhà ở đối với mỗingười, vấn đề ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà tường chừng đơn giản,song trong thực tế, do tình hình cung - cầu trên thị trường về vấn đề nhà chothuê, nhu cầu thuê nhà của người dân, các quy định của pháp luật có liênquan, các vấn đề phát sinh khi thực hiện hợp đồng, đều ảnh hưởng rất lớn

đến quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng Từ góc nhìn của thực tiễn xét

xử, đây cũng là tranh chấp chiếm số lượng lớn các tranh chấp dân sự hiệnnay Trong nhiều trường hợp, do không được xác lập trên cơ sở pháp lý vữngchắc nên quá trình thực hiện hợp đồng, khi xảy ra tranh chấp, nhiều trườnghợp các bên trong hợp đồng thuê nhà ở không bảo vệ được quyền và lợi íchhợp pháp của mình Quan hệ giữa người cho thuê nhà và người thuê nhà rấtphức tạp, người thuê nhà phụ thuộc vào người cho thuê nhà rất nhiều vì họ

mang nặng tâm lý mình cần họ chứ họ đâu có cần mình (tâm lý này một phần

là vì thực tế thị trường thuê và cho thuê nhà tại các tụ điểm tập trung đông dân cư đang tồn tại hiện trạng cầu đang lớn hơn cung) Hơn nữa, với sự hiểu

biết về pháp luật của người dân còn hạn chế nên hầu như quan hệ giữa chủnhà cho thuê và người đi thuê nhà chỉ thông qua thỏa thuận bằng lời khôngxác lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản hoặc có làm hợp đồng thuê nhànhưng lại chỉ là giấy viết tay, giấy biên nhận tiền để biết các quyền và nghĩa

vụ thỏa thuận giữa hai bên mà không thông qua sự quản lý của Nhà nước Do

đó, khi có tranh chấp xảy ra, cả hai bên (bên cho thuê nhà và bên thuê nhà) sẽthiếu căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Trong bối cảnh thực thi nhiều quy định mới của Bộ luật dân sự năm

2015 và Luật nhà ở năm 2014 về giao dịch thuê nhà ở, để bảo vệ tốt nhấtquyền và lợi ích hợp pháp của người dân về vấn đề thuê và cho thuê nhà ở,việc nghiên cứu chuyên sâu toàn diện thực trạng pháp luật và thực tiễn thựchiện pháp luật về thuê nhà ở có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc Vì những

lí do trên, học viên lựa chọn đề tài: “Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của

pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu làm luận văn cao học của mình.

2 Tình hình nghiên cứu

Với tư cách là một giao dịch phổ biến, pháp luật điều chỉnh về hợpđồng thuê nhà ở tại Việt Nam đã được các nhà khoa học, luật gia, tác giả quan

tâm nghiên cứu ở các mức độ khác nhau Đã có nhiều công trình, bài viếtkhoa học về pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở, tiêu biểu như:

- Đề tài luận văn thạc sĩ của tác giả Lê Thị Hà (2012) - Học viện Hành

chính Quản lý kinh tế công là: “Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Việt Nam

trong điều kiện gia nhập WTO” Luận văn đề cập đến pháp luật về hợp đồng

thuê nhà ở trong điều kiện Việt Nam gia nhập WTO Trong quá trình hộinhập, ngoài cam kết mở cửa nói chung và hội nhập pháp luật về hợp đồngthuê nhà ở với WTO, Việt Nam còn cam kết mở cửa với nhiều quốc gia,nhiều tổ chức khác ở khu vực và trên thế giới, ví dụ: ASEAN; Hiệp địnhthương mại Việt Mỹ…

- Luận văn thạc sỹ “Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam”

(2014), của tác giả Nguyễn Huy Đông, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh.Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thựctiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở như: khái niệm pháp luật vềhợp đồng thuê nhà ở; các nhân tố tác động đến thực hiện pháp luật về hợpđồng thuê nhà ở và kinh nghiệm của một số nước về phát triển quan hệ phápluật về hợp đồng thuê nhà ở Kết quả nghiên cứu đề tài, tác giả đã đánh giáđược thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Việt Nam và đề xuất cácgiải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuênhà ở Việt Nam

- Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thu Mai - Đại học Ngoại thương

(2012) về đề tài: “Pháp luật về thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

Việt Nam” Tác giả nghiên cứu về cơ sở lý luận về hợp đồng thuê nhà ở như

khái niệm, đặc điểm, vai trò, phân loại pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Tuynhiên, cách tiếp cận chủ yếu theo các quy định của BLDS năm 2005 và LuậtNhà ở năm 2005

- Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trần An Khánh (2013) - Đại học

Công Đoàn về đề tài: “Các giải pháp pháp lý đảm bảo giải quyết tranh

chấp hợp đồng thuê nhà ở Việt Nam” Khóa luận đã tập trung đi sâu nghiên

cứu về các giải pháp pháp lý, chứ không đặt vấn đề nghiên cứu toàn bộ cácvấn đề lý luận về đảm bảo thực hiện quy định về pháp luật về hợp đồngthuê nhà ở tại Việt Nam

Ngoài ra, còn có những công trình nghiên cứu được đăng tải trên các

tạp chí khoa học chuyên ngành như: “Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

-Thực trạng và giải pháp hoàn thiện”, của tác giả Nguyễn Huy Hoàng đăng

trên Tạp chí Công thương số 9, năm 2012; “Một số vướng mắc từ việc áp

dụng chế định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng” của tác giả Nguyễn

Minh Hằng đăng trên Tạp chí kiểm sát số 06 năm 2011 đề cập đến việc đơnphương chấm dứt hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng, …nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuênhà ở viết về vấn đề này

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu ở cấp độ luận văn thạc sĩ vàcác bài viết trên hầu hết được thực hiện trước thời điểm BLDS năm 2015

và Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành Luận văn là công trìnhnghiên cứu toàn diện, chuyên sâu về pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở theoquy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành Các thành công của nhữngcông trình nghiên cứu đã được công bố được tác giả tham khảo trong quátrình thực hiện đề tài luận văn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu của luận văn

Luận văn đưa ra các vấn đề khái quát chung về thực hiện hợp đồng thuênhà ở, qua đó đi sâu vào phân tích các quy định pháp luật về hợp đồng thuênhà ở Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, tác giả đề xuấtnhững phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện một số qui định Pháp luậtViệt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Với mục đích nghiên cứu như trên, tác giả tập trung vào giải quyếtnhững nhiệm vụ chính sau:

- Làm rõ những vấn đề có tính khái quát liên quan đến cơ sở lý luận củaviệc pháp luật quy định về hợp đồng thuê nhà ở;

- Phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật hiệnhành về hợp đồng thuê nhà ở;

- Đưa ra phương hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện các quiđịnh pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuênhà ở trên cả phương diện lý luận và thực tiễn

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở được điều chỉnhbởi BLDS năm 2015 và nhiều luật chuyên ngành có liên quan như Luật nhà ởnăm 2014, Luật công chứng năm 2014 Trong phạm vi nghiên cứu, tác giảchỉ đi sâu nghiên cứu Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở của Việt Nam theoquy định của BLDS năm 2015, Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bấtđộng sản năm 2014

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Để hoàn thành các mục tiêu của đề tài, việc nghiên cứu luận văn đãđược thực hiện trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng, cơ sở lý luậncủa chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và phápluật, các đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, luận văn sử dụng kết hợp cácphương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau, bao gồm:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụngtrong tất cả các chương của luận văn để phân tích các khái niệm, phân tíchquy định của pháp luật, các số liệu,

- Phương pháp so sánh: Được sử dụng trong luận văn để so sánh một sốquy định của pháp luật trong các văn bản khác nhau, tập chung chủ yếu ởchương 2 của luận văn

- Phương pháp diễn giải quy nạp: Được sử dụng trong luận văn để diễngiải các số liệu, các nội dung trích dẫn liên quan và được sử dụng tất cả cácchương của luận văn

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng những phương pháp nghiên cứu khác:phương pháp sử dụng kết quả thống kê,

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

- Luận văn góp phần vào việc xây dựng luận cứ khoa học trong quátrình hoàn thiện pháp luật và đảm bảo hiệu quả thực thi hợp đồng thuê nhà ởtheo quy định của pháp luật Việt Nam qua thực tiễn áp dụng hiện nay;

- Kết quả nghiên cứu đã đề xuất các giải pháp giúp chính quyền và các cơquan ban ngành nghiên cứu hoàn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả hoạtđộng áp dụng quy định về hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam trong gian đoạn tới

7 Cơ cấu của luận văn

Cơ cấu của luận văn ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tàiliệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở.

Chương 2: Thực trạng Pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng

thuê nhà ở

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp

đồng thuê nhà ở

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Theo quan niệm phổ thông thì, Nhà được hiểu là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất , phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó Trong các loại nhà thì nhà ở là dạng phổ biến nhất

Dưới góc độ pháp lý, theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì

nhà ở được hiểu là nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục

vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Thực tiễn cho thấy, nhà được xây dựng chủ yếu là để đáp ứng cho nhucầu ở và sinh hoạt của con người Tuy nhiên ngoài mục đích để ở thì nhà còn

có thể được xây dựng với nhiều mục đích khác nhau như cho thuê, kinhdoanh, thương mại Đồng thời, Khoản 10, Điều 3 Luật xây dựng năm 2014

định nghĩa: “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao

động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế”

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà, công trình xây dựng trởthành loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinhdoanh BĐS năm 2014 Theo đó, các loại nhà, công trình xây dựng đưa vàokinh doanh BĐS bao gồm: (1) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổchức, cá nhân là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng vàđưa vào sử dụng; (2) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của

các tổ chức, cá nhân là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xâydựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; (3) Nhà, công trình xâydựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vàokinh doanh Trong các loại hình kinh doanh bất động sản theo luật định thìnhà, công trình xây dựng có thể là đối tượng được thực hiện các giao dịch baogồm: (1) Mua bán; (2) Cho thuê; (3) Thuê mua Theo Từ điển Tiếng Việt định

nghĩa thuê là một hoạt động giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo

đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiền

Như vậy, Cho thuê nhà ở là việc chủ sở hữu một tài sản là nhà giao

cho người khác sử dụng trong một thời gian xác định dựa trên một hợp đồng thuê tài sản Còn người sử dụng phải trả một khoản tiền nhất định cho chủ sở hữu nhà Hết thời hạn, chủ sở hữu nhà thu hồi hoặc bán phần còn lại giá trị của tài sản đó Chủ tài sản nhà được gọi là người cho thuê, người sử dụng tài sản gọi là người thuê, tiền phải trả được gọi là tiền thuê

Qua đây, ta thấy, thuê nhà ở là việc bên cho thuê chuyển giao quyền sửdụng nhà cho bên thuê sử dụng nhà vào mục đích để ở trong một thời hạn nhấtđịnh và được nhận tiền cho thuê nhà một lần hoặc nhiều lần từ bên thuê Hợpđồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê tài sản Do vậy, hợp đồng thuênhà ở là một giao dịch dân sự được hình thành từ sự thỏa thuận đi đến thốngnhất ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa

vụ dân sự Hiểu theo cách khác, việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở giữa bêncho thuê nhà và bên thuê nhà phải tuân thủ các nguyên tắc tự nguyện, bìnhđẳng, thiện chí, trung thực, không được trái pháp luật và đạo đức xã hội Nộidung thỏa thuận nhằm hướng tới việc bên cho thuê nhà chuyển giao quyền sửdụng nhà cho bên thuê và yêu cầu bên thuê trả lại cho bên cho thuê một lợi ích

vật chất nhất định gọi là tiền thuê nhà Bên thuê nhà được quyền sử dụng nhàvào mục đích để ở trong một thời gian nhất định do các bên thỏa thuận Thỏathuận là “đi tới sự đồng ý sau khi cân nhắc, thảo luận” [41, tr 84] Sự thỏathuận của các bên được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, kết quả cuốicùng được thể hiện, các nội dung ghi nhận trong hợp đồng đều phải được cácbên xem xét, thỏa thuận dung hoà hoặc được chấp nhận vì lợi ích của các bên.Nội dung thỏa thuận nhằm hướng tới mục đích bên cho thuê nhà chuyển giaotài sản là quyền sử dụng nhà cho bên thuê và nhận lợi ích vật chất nhất định gọi

là tiền thuê nhà từ bên thuê Bên thuê nhà nhận quyền sử dụng nhà từ bên chothuê để sử dụng vào mục đích ở Hợp đồng thuê nhà ở ngoài yếu tố tự do thỏathuận của các bên, quan hệ thuê nhà ở còn mang tính chất chính trị xã hội Dovậy, hợp đồng thuê nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự, Luật nhà

ở và Luật kinh doanh bất động sản [18, tr 201]

Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định cụ thể về khái niệm hợp đồngthuê nhà ở Song, qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, tính chất, đặcđiểm của hợp đồng thuê nhà, thì khái niệm của hợp đồng thuê nhà ở đượchiểu như sau:

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận củy các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền thuê nhà; còn bên thuê nhà có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

1.1.2 Đặc điểm hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự nhằm mục tiêu thựchiện việc chuyển giao quyền sử dụng nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê Do

Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở được xác lập trên cơ sở thỏa thuận.

Theo đó, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở phát sinh khicác bên đã có đã thống nhất thỏa thuận về nội dung của hợp đồng Nói cáchkhác, hợp đồng chỉ được giao kết khi bên đề nghị nhận được sự chấp nhận

giao kết của bên được đề nghị “Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là

thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” [23, tr 10] Hợp đồng thuê nhà ở

được xác lập trên cơ sở thỏa thuận, yếu tố thỏa thuận của các chủ thể là tiền

đề của hợp đồng và được xem là tuyệt đối sự nhất trí chung được thể hiện ởchỗ không có một ý kiến đối lập của bất cứ một bộ phận nào trong số các bênliên quan đối với những vấn đề quan trọng và thể hiện thông qua quá trình màmọi quan điểm của các bên liên quan đều phải được xem xét và dung hòa.Trên cơ sở sự thỏa thuận, theo đó quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bênthuê phát sinh khi các bên đã thống nhất về nội dung của hợp đồng

Thứ hai, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ Đặc điểm song vụ

của hợp đồng thuê nhà ở thể hiện ở chỗ: bên cho thuê nhà và bên thuê nhà đều

có quyền và nghĩa vụ Quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ củabên thuê và ngược lại

Thứ ba, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù Theo thỏa thuận,

bên thuê nhà phải trả cho bên cho thuê nhà một khoản tiền Khoản tiền này là

sự bù đắp của bên thuê trả cho bên cho thuê khi khai thác sử dụng nhà ở củabên cho thuê

Thứ tư, có đối tượng của hợp đồng Đối tượng của hợp đồng thuê nhà

là nhà, công trình xây dựng để ở trong thời gian thuê thỏa thuận đủ điều kiện

để đưa vào cho thuê Theo đó, Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảođảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác đểvận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuậntrong hợp đồng

Thứ năm, chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở ít nhất

hai chủ thể là bên cho thuê và bên thuê mà phải có năng lực pháp luật dân sự,năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch thuê nhà, công trình xây dựngđược xác lập Trong đó:

Một là, Bên thuê là các cá nhân, pháp nhân, tổ chức có nhu cầu thuê

nhà, công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể khi tham giagiao dịch dân sự theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 117 BLDS 2015

Nếu là cá nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành

vi dân sự Nếu là tổ chức, pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự.Bên cạnh đó, bên thuê còn phải đáp ứng các điều kiện để được thuê nhà

Hai là, Bên cho thuê gồm các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức,

pháp nhân kinh doanh BĐS Các chủ thể này ngoài việc đáp ứng các điều kiện

cơ bản tương ứng khi tham gia vào giao dịch dân sự theo BLDS

Để làm rõ đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở cần phân biệt rất

rõ hợp đồng này với những loại hợp đồng khác Cụ thể như sau:

Thứ nhất, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng mua bán nhà

ở là khác nhau Theo đó, hợp đồng cho thuê có mục đích chuyển quyền sửdụng nhà còn hợp đồng mua bán có mục đích chuyển quyền sở hữu đối vớinhà Như vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì quyền sở hữu bao gồm cảquyền sử dụng được chuyển giao “hoàn toàn”, còn đối với hợp đồng thuê nhà

ở thì chỉ chuyển quyền sử dụng nhà

Mặt khác, cũng cần lưu ý rõ Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnhcác hợp đồng có đối tượng là bất động sản mà chủ thể hướng tới mục đíchkinh doanh Như vậy, mục đích sử dụng nhà của bên thuê sẽ quyết định bảnchất của hợp đồng thuê Nếu bên thuê sử dụng nhà như một tư liệu sản xuất

để đưa vào khai thác kinh doanh thu lợi nhuận thì đó là hợp đồng thuê khoán,nếu bên thuê sử dụng nhà thuê để ở hay sử dụng nhà vào mục đích khác (có

tính chất tương tự như để ở chứ không phải nhằm mục đích khai thác kinhdoanh) thì đó là hợp đồng thuê nhà ở Điểm phân biệt này sẽ dẫn đến quyền

và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng hoàn toàn khác nhau

Đối với trường hợp được xác định bản chất là hợp đồng thuê khoán thìgiao dịch này sẽ hình thành một hợp đồng cho thuê lại nhà Trong hợp đồngnày một chủ thể có hai tư cách vừa là bên thuê và vừa là bên cho thuê Việccho thuê lại này phải có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ban đầu (đó là chủ sởhữu nhà cho thuê hoặc người có quyền cho thuê nhà theo ủy quyền của chủ sởhữu hoặc theo quy định của pháp luật), phạm vi quyền và hiệu lực quyền củabên cho thuê lại phụ thuộc vào phạm vi và hiệu lực mà họ có được từ hợpđồng thuê với chủ sở hữu của nhà Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồngthuê nhà và hợp đồng cho thuê lại nhà ở là hợp đồng chính và hợp đồng phụ.Theo đó, nếu hợp đồng thuê nhà mà vô hiệu thì hợp đồng cho thuê lại nhà ởcũng bị chấm dứt theo nhưng ngược lại, hợp đồng cho thuê lại nhà ở vô hiệukhông ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ban đầu

Thứ hai, cần phân biệt giữa hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê mua

nhà ở Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa cácbên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoảntiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tínhthành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê muatrở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó Như vậy, hợp đồngthuê mua nhà là một dạng hợp đồng hỗn hợp vừa mang bản chất là hợp đồngmua vừa mang bản chất là hợp đồng thuê và trong hợp đồng các bên xác định

tỷ lệ thuê và tỷ lệ mua trên tổng giá trị của tài sản Theo quy định tại khoản 17Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì tỷ lệ này là 20% (tỷ lệ mua) và 80% (tỷ lệthuê) Chính bởi đặc điểm pháp lý khác nhau, nên với hợp đồng thuê nhà ởcác bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, còn đối với hợp đồng cho

thuê mua thì trong thời hạn thuê mua thì một bên không được tự ý đơnphương chấm dứt hợp đồng Pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận rútngắn thời hạn thuê và thường bên thuê mua phải chịu một khoản phí trả trướcthời hạn [22, tr 12-15].

1.2 Giá và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

1.2.1 Giá của hợp đồng thuê nhà ở

Giá của hợp đồng thuê nhà ở là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuênhà ở, đó là một khoản tiền mà bên thuê nhà ở phải trả cho bên cho thuê trên

cơ sở thỏa thuận Nhưng nếu pháp luật có quy định về khung giá thì các bênthỏa thuận không được vượt quá khung giá đó Giá của hợp đồng thuê nhà ởmang tính khả biến theo thỏa thuận của các bên và theo giá thị trường Sựbiến động này còn tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồngtheo một điều kiện nhất định, trong thời hạn của hợp đồng và còn theophương thức trả tiền thuê nhà hàng tháng hoặc theo quý hoặc một lần

Ngay từ những năm 60 của thế kỷ trước, các văn bản pháp luật của nhànước ta về thuê nhà ở đã ghi nhận đối với nhà của tư nhân, giá thuê nhà do haibên thương lượng để định giá nhưng không được cao quá 20% so với giá tiềntiêu chuẩn của Nhà nước BLDS năm 1995 ra đời cũng kế thừa một số quyđịnh về giá thuê nhà của Nghị định 115/CP ngày 29/07/1964 của Hội đồngChính phủ “ban hành điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã” Cụ thể

là, trong trường hợp Nhà nước ban hành khung giá cho thuê nhà thì giá chothuê không được vượt quá khung giá đó Tuy nhiên, việc quy định cho thuênhà phải cho thuê theo khung giá do nhà nước ban hành đã hạn chế quyền tự

do thỏa thuận, tự do hợp đồng của chủ thể tham gia và không đảm bảo đượclợi ích của bên cho thuê nhà Mặt khác, quy định trên cũng cho phép bên chothuê nhà được phép tăng giá thuê nhà mà không dựa trên cơ sở thỏa thuận

Quy định này đã không tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên và tạo ra

sự bất lợi cho bên thuê nhà ở Nhận thấy được sự bất cập trên, Pháp luật ViệtNam đã không tiếp tục kế thừa quy định này [32, tr 55]

Đối với hợp đồng thuê nhà ở xã hội và hợp đồng thuê nhà ở công vụ thìgiá thuê nhà không có tính chất “thỏa thuận” giữa bên cho thuê nhà và bênthuê nhà mà là khung giá do Nhà nước quy định Điều này thể hiện tính đặcthù của các loại hợp đồng này, đây được coi như là chính sách riêng của Nhànước với một số chủ thể có nhu cầu thuê nhà đáp ứng được một số điều kiện

ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơnphương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hạitheo quy định của pháp luật [30]

Quy định này của Luật nhà ở nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp phápcủa bên cho thuê nhà khi bên cho thuê đã đầu tư và nâng cấp chất lượng nhàcho thuê Bên cạnh đó, quyền tự do thỏa thuận của các bên cũng được đảmbảo trong trường hợp bên thuê nhà không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuêthì có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và được bồi thường thiệt hạitheo quy định của pháp luật

1.2.2 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở là một khoảng thời gian xác định do

hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, hết khoảng thời gian đó hợp đồng chothuê nhà chấm dứt nếu pháp luật không có quy định khác Tuy nhiên, khi giaokết hợp đồng thuê nhà ở các bên có thể không thỏa thuận về thời hạn mà cóthể thỏa thuận một sự kiện nhất định và sự kiện đó là điều kiện để chấm dứthợp đồng Trên thực tế, có những hợp đồng thuê nhà ở các bên không thỏathuận về thời hạn thuê nhà thì được áp dụng theo mục đích thuê hoặc theonguyên tắc chung, trường hợp không thể xác định được mục đích thuê, cácbên có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bênkia biết trước một khoảng thời gian hợp lý về việc đòi hoặc trả nhà.

Tuy nhiên, Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn của hợp đồngthuê một cách chi tiết hơn Cụ thể là, trong trường hợp, hợp đồng không xácđịnh thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê nhà

ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng Trường hợp đơnphương chấm dứt hợp đồng thì thời hạn đó sẽ là 30 ngày nếu các bên không

có thỏa thuận

1.3 Hình thức, thủ tục, nội dung của hợp đồng thuê nhà ở

1.3.1 Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở

Hình thức của hợp đồng là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng

ra bên ngoài, là phương thức thể hiện ý chí của các chủ thể trong giao dịchthuê nhà ở và là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sáttính hợp pháp của hợp đồng thuê nhà ở Kế thừa các quy định về hình thứccủa hợp đồng thuê nhà của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 cũng quy định

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu

tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký”, trừ

trường họp thuê nhà ở xã hội và nhà ở công vụ hoặc bên cho thuê nhà ở là tổchức có đăng ký kinh doanh nhà ở

Tuy nhiên, BLDS năm 2015 đã bỏ quy định về hợp đồng cho thuê nhà

ở và thay thế bằng một quy định dẫn chiếu về Điều 121 Luật Nhà ở năm

2014: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn

bản” Cần lưu ý rằng, hợp đồng thuê nhà ở cũng là một trong những hợp

đồng thuê bất động sản, nếu bên cho thuê là một cá nhân, tổ chức hoạt độngkinh doanh bất động sản thì sẽ phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanhbất động sản Trong trường hợp này, các bên sẽ phải áp dụng theo mẫu banhành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng nếu không sẽ

2014 và Bộ luật dân sự năm 2015 đã kế thừa và chính thức điều chỉnh cụ thểkhi loại bỏ điều khoản về công chứng, chứng thực này đối với hợp đồng thuênhà thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên Cụ thể, khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ởnăm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệulực của hợp đồng về nhà ở như sau: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhàtình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhànước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; gópvốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủyquyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợpđồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu [41, tr 21]

Ngoài ra Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừhợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cánhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứnghoặc chứng thực [29, Điều 17, Khoản 2].

Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là docác bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm cóhiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng

Tuy nhiên, công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lýtốt hơn cho hợp đồng, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khíchthực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra

ở phải có chữ ký của bên cho thuê và bên thuê Pháp luật về nhà ở của ViệtNam hiện hành không bắt buộc hợp đồng thuê nhà ở phải công chứng,chứng thực Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản vàbao gồm các nội dung:

+ Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

+ Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắnvới nhà ở đó;

+ Trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì cácbên phải thực hiện theo quy định đó và quy định giá thuê trong hợp đồng;

+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

+ Thời hạn cho thuê;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;

+ Cam kết của các bên;

Thứ hai, đối với thủ tục cho thuê nhà đối với nhà ở xã hội là thủ tục đặc

biệt Người có nhu cầu thuê nhà ở xã hội phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan,đơn vị nơi người đó đang làm việc xác nhận về đối tượng và điều kiện nhà ởhiện có của người xin thuê nhà ở Đối với hộ gia đình thì phải có xác nhận củatất cả các cơ quan, đơn vị của từng thành viên đã có việc làm trong hộ giađình đó và xác nhận của UBND cấp xã nơi đang sinh sống Đơn đề nghị thuênhà nộp tại cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh Cơ quan quản lý Nhà nước

ở cấp tỉnh có trách nhiệm đối chiếu với các điều kiện của người được thuê nhà

ở xã hội và quy định của UBND cấp tỉnh để kiến nghị danh sách cụ thể trìnhUBND cấp tỉnh xem xét, quyết định Căn cứ vào quỹ nhà ở xã hội của địaphương, UBND cấp tỉnh phê duyệt danh sách những người được thuê nhà ở

xã hội Cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo cho đơn

vị được giao quản lý, vận hành quỹ nhà ở xã hội triển khai thực hiện việc bốtrí và ký hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội đối với các trường hợp đã đượcUBND cấp tỉnh duyệt

Đối với việc thuê nhà ở công vụ: cán bộ, công chức thuộc diện được bốtrí nhà ở công vụ phải có đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ gửi cơ quan nơimình đang công tác để lấy ý kiến xác nhận Cơ quan sử dụng cán bộ, côngchức tập hợp đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ của cán bộ, công chức của đơn

vị mình kèm theo văn bản gửi UBND cấp tỉnh đề nghị bố trí giải quyết nhà ởcông vụ UBND cấp tỉnh sắp xếp, bố trí cho các đối tượng thuộc diện được

thuê nhà ở công vụ của các cơ quan địa phương và cơ quan trang ương đóngtrên địa bàn [41, tr 25].

1.3.3 Nội dung của hợp đồng thuê nhà

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở Theo quy định thì bên

thuê nhà ở có các quyền và nghĩa vụ sau đây

Một là, về quyền Theo đó bên cho thuê có quyền: (i) yêu cầu bên thuê

nhận thuê nhà ở theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng’ (ii) Yêu cầu bênthuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợpđồng; (iii) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng thuê nhà ở theo thỏa thuậntrong hợp đồn; (iv) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần

hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra; (v) Cải tạo, nâng cấp thuê nhà ở cho thuêkhi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;(vi) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định; (vi) Yêu cầubên thuê giao lại thuê nhà ở khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng khôngquy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại thuê nhà ở sau khi đã thông báocho bên thuê trước 06 tháng

Hai là, về nghĩa vụ Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ: (i) Giao thuê

nhà ở cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sửdụng thuê nhà ở theo đúng công năng, thiết kế; (ii) Bảo đảm cho bên thuê sửdụng ổn định thuê nhà ở trong thời hạn thuê; (iii) Bảo trì, sửa chữa thuê nhà ởtheo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữathuê nhà ở mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường; (iv) Không đượcđơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theohợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng; (v) Bồithường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; (vi) Thực hiện nghĩa vụ tài chính vớiNhà nước theo quy định của pháp luật

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên thuê thuê nhà ở Nội dung này

được quy định

Môt là, về quyền Theo đó bên thuê có quyền: (i) Yêu cầu bên cho thuê

giao thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng; (ii) Yêu cầu bên cho thuêcung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về thuê nhà ở; (iii) Được đổi thuê nhà ởđang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;(iv) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ thuê nhà ở nếu có thỏa thuậntrong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bả; (v) Được tiếptục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợpthay đổi chủ sở hữu; (vi) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa thuê nhà ở trongtrường hợp thuê nhà ở bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra; (vii)Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;(viii) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định

Hai là, về nghĩa vụ Theo đó bên thuê có nghĩa vụ: (i) Bảo quản, sử dụng

thuê nhà ở đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng; (ii) Thanhtoán đủ tiền thuê thuê nhà ở theo thời hạn và phương thức thỏa thuận tronghợp đồng; (iii) Sửa chữa hư hỏng của thuê nhà ở do lỗi của mình gây ra; (iv)Trả thuê nhà ở cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; (v)Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ thuê nhà ở nếu không có sự đồng ý củabên cho thuê; (vi) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

1.4 Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

1.4.1 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1954 - 1960

Sau ngày miền Bắc nước ta được hoàn toàn giải phóng, Nhà nước tathực hiện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa và thống nhất quản lý nhà ở tạicác thành phố, thị xã Tại miền Bắc ngày 10/07/1959, Tòa án nhân dân tối cao

ra chỉ thị số 772/TATC để “đình chỉ áp dụng luật pháp cũ của phong kiến, đế

quốc” Từ thời điểm đó trở đi, miền Bắc Việt Nam thiếu hẳn một bộ dân luật

thực thụ Trên toàn lãnh thổ Việt Nam lúc đó nhà cửa ở thành thị tập trungnhiều vào hai thành phố Hà Nội, Hải Phòng và thành phố Nam Định, còn một

số ít thì ở các thị xã khác Ở các thành phố lớn, tư nhân chiếm tới 81% tổng sốdiện tích nhà Riêng số nhà cho thuê chiếm tới 33% tổng số diện tích, trong

đó có khoảng 1/4 là nhà vắng chủ Chủ nhà cho thuê nằm trong nhiều tầng lớpnhân dân Có một số nhà thuộc một số Hội, các tôn giáo và ngoại kiều Phầnlớn nhà cho thuê đã cũ, một số đã quá cũ kỹ nhưng chủ nhà vẫn cho thuê màkhông chịu sửa chữa Do đó, nhà ngày càng hỏng thêm, thường xuyên đe dọa

an toàn của những người sinh sống trong nhà Đứng trước tình hình trên, ngày30/03/1960 Ban chấp hành Trung ương đã ra Chỉ thị số 200-TW về việc cảitạo những người có nhiều nhà cho thuê và quản lý toàn bộ nhà cửa cho thuê ởthành phố và thị xã nhằm mục đích chính là thống nhất và tăng cường việcquản lý của nhà nước đối với nhà cửa, tư nhân cho thuê, hạn chế và đi đếnxóa bỏ sự bóc lột tư bản chủ nghĩa về việc cho thuê nhà và giải quyết tìnhtrạng dùng nhà không hợp lý, thỏa mãn một phần nhu cầu nhà của cơ quannhà nước và của nhân dân, đồng thời xây dựng quan hệ tốt về việc thuê mướnnhà; Tăng cường việc bảo quản và sửa chữa nhà trong các thành phố, đảm bảo

an toàn cho nhân dân, góp phần đảm bảo mỹ quan thành phố [19, tr 45]

Cùng thời gian này, Hội đồng Chính phủ đã ban hành “Điều lệ tạm thời

quy định trách nhiệm của người cho thuê nhà và người thuê nhà ở các thành phố và thị xã” ban hành theo Nghị định số 20-CP ngày 27 tháng 06 năm 1960

và Nghị định số 19/CP (ngày 29/06/1960), quy định về chính sách đối vớiviệc cho thuê nhà ở của tư nhân ở các tỉnh, thành phố và thị xã Theo đó, Nhànước trực tiếp quản lý toàn bộ nhà cho thuê ở các thành phố, thị xã của nhữngchủ nhà là: những người tư sản, phú nông; những địa chủ đã bị quy trong cảicách ruộng đất; Riêng đối với địa chủ cường hào gian ác và địa chủ phản

động đã bị xử trong cải cách ruộng đất, thì nay tiếp tục thi hành bản án cũ đốivới phần nhà cho thuê của chúng; những chủ nhà có nhà cho thuê diện tích từ120m2 đến 150m2 trở lên hoặc số tiền cho thuê nhà thu được trong một nămkhoảng từ 1000 đồng trở lên Đối với những chủ nhà nêu trên, sau khi Nhànước quản lý nhà ở và cho người khác thuê, thì họ được hưởng từ 15% đến50% tiền cho thuê nhà, số tiền còn lại thuộc về Nhà nước Chủ nhà được giữlại diện tích nhà đang dùng để ở, nhưng không được quá 200m2, trừ trườnghợp đặc biệt do ủy ban hành chính khu, thành phố, tỉnh quyết định.

Đối với nhà mà chủ nhà không thuộc diện phải giao cho Nhà nướcquản lý, được tiếp tục cho thuê nhà, nhưng phải chấp hành đúng điều lệtạm thời quy định trách nhiệm của người cho thuê ở các thành phố, thị xã

và giá nhà cho thuê do Nhà nước quy định Khi cần thiết vì lợi ích chung,Nhà nước có thể điều chỉnh phân phối diện tích cho thuê, hoặc Nhà nước

có thể dỡ đi và bồi thường thích đáng cho chủ nhà Chủ có nhà cho thuê,nếu giữ lại để ở một diện tích quá rộng, thì Nhà nước có thể rút bớt diệntích ấy để cho người khác thuê [19, tr 46]

1.4.2 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1961 đến năm 1991

Để tăng cường việc quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã, nhằm đápứng nhu cầu về nhà làm việc của các cơ quan Nhà nước, nhà ở của công chức,viên chức và nhân dân, ngày 27/01/1964, Hội đồng Chính phủ đã ban hànhNghị định số 114/CP về việc thống nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố vàthị xã Sau đó, Bộ nội vụ đã ban hành các Thông tư hướng dẫn, giải thích một

số chính sách cụ thể về quản lý nhà cửa như: Thông tư số 01/NV ngày06/01/1965 giải thích và hướng dẫn thi hành Nghị định số 114/CP ngày29/07/1964 của Hội đồng chính phủ về việc thống nhất quản lý nhà, đất ở cácthành phố, thị xã Thông tư số 16-NV ngày 09/02/1965 về việc tăng cườngcông tác thống nhất quản lý đất ở các thành phố, thị xã, Với chính sách

trên, Nhà nước ta đã xóa bỏ được sự bóc lột tư bản chủ nghĩa về việc cho thuênhà, góp phần vào việc ổn định vấn đề nhà ở cho một bộ phận lớn cán bộcông nhân viên chức và người lao động Khi thực hiện xong chính sách cảitạo, quản lý nhà cho thuê ở thành phố, thị xã, ngày 29/07/1964, Hội đồngChính phủ đã ban hành Nghị định 115/CP ban hành kèm theo điều lệ cho thuênhà ở các thành phố thị xã (Điều lệ cho thuê nhà) Điều lệ gồm 5 phần, 31điều nhưng đã nêu khá toàn diện và đầy đủ về nguyên tắc chung cũng nhưhình thức, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà, quyền lợi và nghĩa vụcủa các bên trong hợp đồng thuê nhà (bên cho thuê nhà và bên thuê nhà) cũngnhư quyền hạn của Nhà nước trong việc quản lý, giám sát việc cho thuê nhà.

So với các quy định của pháp luật về cho thuê nhà ở trước đây, điều lệ chothuê nhà ra đời đã góp phần xóa bỏ chế độ bóc lột tư bản và phong kiến trongquan hệ cho thuê nhà Với các quy định tương đối chi tiết của Nghị định 115/

CP đã góp phần đảm bảo đời sống ổn định của một bộ phận dân cư, chủ yếu

là cán bộ công nhân viên và người lao động sống trong các thành phố, thị xã,đồng thời đảm bảo được lợi ích hợp pháp của người có nhà cho thuê, là cơ sởpháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về hợp đồngthuê nhà ở

Năm 1972 ở Miền Nam, dưới chế độ Mỹ - Ngụy, chính quyền Sài Gòn

đã ban hành bộ Dân luật Nội dung của bộ dân luật này chủ yếu dựa trên cácnguyên tắc của Bộ dân luật Pháp năm 1804, có sự sửa đổi, bổ sung cho phùhợp với phong tục, tập quán của Việt Nam Riêng về chế định cho thuê nhà,

Bộ luật này dành 36 điều (từ điều 1097 đến điều 1132) quy định các vấn đềchung cho việc thuê đất ở thành thị và thuê nông trại ở nông thôn [19, tr 45]

Khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, nhằm xóa bỏ kinh doanh bóc lột

về nhà đất, thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà, đất ở đô thị, Hộiđồng Chính phủ đã ra Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 ban hành chính

sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thịcác tỉnh phía Nam Ngày 17/11/1977 Hội đồng Chính phủ ra quyết định số305/CP bổ sung chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà đất

ở đô thị và các tỉnh phía Nam Quyết định này bổ sung thêm một số đối tượng

bị quản lý nhà đất, tùy từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước tịch thu, trưngthu, trưng dụng, trưng mua hoặc để cho sử dụng [19, tr 48]

1.4.3 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1991 đến năm 1995

Sau khi hoàn thành chính sách cải tạo nhà cho thuê, cả nước áp dụngthống nhất điều lệ cho thuê nhà ở thành phố, thị xã ban hành kèm theo Nghịđịnh 115/CP Tuy nhiên, sau năm 1986 nhà nước ta xóa bỏ chế độ tập trung,bao cấp chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý củaNhà nước, Điều lệ thuê nhà ban hành kèm theo Nghị định 115/CP tỏ ra khôngcòn phù hợp nữa, để bảo đảm quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sởhữu nhà ở, khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở,tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý nhà ở, ngày26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh nhà ở (có hiệu lực thihành kể từ ngày 01/07/1991) Riêng về vấn đề thuê nhà ở được quy định mộtchương riêng gồm 14 điều, trong đó ghi nhận quyền tự do thỏa thuận tronghợp đồng thuê nhà giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà, cho thấy được sựbình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể trong quan hệ pháp luật vềnhà ở thời kỳ này thể hiện sự quản lý của Nhà nước trên cơ sở tôn trọngquyền tự do thỏa thuận của cá nhân (chứ không phải bằng mệnh lệnh hànhchính như trước đây) So với điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị xã thìchế định hợp đồng thuê nhà ở trong Pháp lệnh nhà ở đã có sự thay đổi rõ rệt.Quan hệ giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà bình đẳng hơn, sự can thiệpcủa Nhà nước vào các lĩnh vực này chỉ mang tính định hướng Các bên thuênhà được quyền tự do thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê nhà ở Bên thuê

nếu có khó khăn về nhà ở cũng chỉ được kéo dài so với thời hạn thuê khôngquá một năm [22, tr 56].

Những người thuộc bên thuê nhà ở đều bình đẳng như nhau về quyền

và nghĩa vụ Bên cho thuê có quyền huỷ hợp đồng thuê nhà ở mà không cần

có sự cho phép của cơ quan quản lý nhà đất khi bên thuê có một trong nhữnghành vi cụ thể quy định tại Điều 30 của Pháp lệnh nhà ở

Tiếp đến nếu trong Điều lệ thuê nhà ờ thành phố và thị xã (được banhành kèm theo Nghị định 115/CP) quy định khi hết hạn hợp đồng thuê nhàbên thuê nhà được quyền tiếp tục thuê và ký hợp đồng mới thì nay đã cónhững quy định khác, nhằm đảm bảo sự công bằng cho các bên trong hợpđồng Bên cho thuê nhà (nếu là tư nhân) trường hợp thực sự cần nhà để ở màmuốn lấy lại nhà phải được cơ quan quản lý nhà, đất sở tại đồng ý và phải báocho bên thuê biết trước 03 tháng khi hết hạn hợp đồng, thì trong Pháp lệnh

về nhà ở quy định thời hạn thuê nhà do hai bên thỏa thuận, khi hết hạn hợpđồng thuê nhà, nếu bên thuê nhà thực sự khó khăn về chỗ ở thì được kéo đàihợp đồng nhưng không quá một năm Đây là quy định rất tiến bộ của Pháplệnh về nhà ở so với Điều lệ thuê nhà, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp phápcủa bên cho thuê nhà, tránh tình trạng bên thuê nhà lợi dụng quyền này khôngchịu trả nhà cho bên cho thuê khi thời hạn thuê đã hết

Một điểm mới tiến bộ của chế định về hợp đồng thuê nhà trong Pháplệnh vê nhà ở so với Điều lệ thuê nhà nữa là nếu trong Điều lệ thuê nhà buộcbên cho thuê nhà phải trích tiền thuê nhà hàng tháng từ 25% đến 40% đê gửivào ngân hàng làm tiền dự trữ cho việc sửa chữa nhà thì trong Pháp lệnh vềnhà ờ đã bỏ quy định trên

1.4.4 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 1995 đến năm 2006

Sau năm 1986 Nhà nước ta chủ trương chuyển hướng từ nền kinh tế tậptrung bao cấp sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, Pháp luật

bảo hộ và tôn trọng quyền tự do kinh doanh của cá nhân, tôn trọng quyền “tự

do thỏa thuận trong các giao lưu dân sự” Ngày 28/10/1995, BLDS Việt

Nam ra đời đánh dấu một bước trưởng thành trong quá trình lập pháp Bộ luậtnày có vị trí rất quan trọng trong hệ thống pháp luật của Việt Nam, góp phầnbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao lưu dân sự Chế định

về hợp đồng thuê nhà trong BLDS năm 1995 đã kế thừa và phát triển nhữngquy phạm pháp luật về thuê nhà ở trong Điều lệ thuê nhà ở thành phố, thị xãban hành kèm theo Nghị định 115/CP và pháp lệnh về nhà ở năm 1991 Chếđịnh về hợp đồng thuê nhà ở thuộc một phần trong tiểu mục hợp đồng thuê tàisản, bao gồm từ Điều 489 đến Điều 502, quy định cụ thể quyền và nghĩa vụcủa các bên trong hợp đồng thuê nhà Ngoài ra, thời kỳ này, Chính phủ cònban hành một số văn bản pháp luật về cho bên thuê nhà mà bên thuê nhà làngười nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài làm việc tạiViệt Nam như: Quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ởnước ngoài thuê nhà tại Việt Nam (ban hành kèm theo Nghị định số 56-CPngày 18/09/1995 của Chính phủ, Nghị định số 09/CP ngày 30/01/1997 về việcsửa đổi Điều 7 của Quy chế người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài thuê nhà tại Việt Nam, Thông tư số 51/TC/CSTC ngày 09/09/1996 của

Bộ Tài chính hướng dẫn các khoản thu ngân sách nhà nước đối với các hoạtđộng cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhàtại Việt Nam, Quy định về việc cho đoàn ngoại giao thuê nhà tại Việt Nam(ban hành kèm theo Quyết định số 62/BXD - QLN ngày 01/03/1996 của Bộtrưởng Bộ xây dựng),

1.4.5 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 2006 đến năm 2015

Sau 10 năm thi hành, BLDS 1995 đã có nhiều hạn chế, bất cập như:một số quy định không còn phù hợp với sự chuyển đổi nhanh của nền kinh tếthị trường, không rõ ràng hay không đầy đủ hoặc còn mang tính hành chính

Nhiều bộ luật mới ra đời có các nội dung liên quan đến BLDS năm 1995nhưng bộ luật này lại không điều chỉnh, sửa đổi dẫn đến mâu thuẫn giữachúng cũng như chưa có sự tương thích với các Điều ước quốc tế mà ViệtNam ký kết hoặc trở thành thành viên và thông lệ quốc tế Ngày 14/06/2005,Quốc hội Việt Nam đã thông qua BLDS sửa đổi, BLDS Việt Nam năm 2005

có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2006 Riêng phần hợp đồng thuê nhà ở, BLDSnăm 2005 kế thừa các quy định của BLDS năm 1995 và có một số sửa đổi, bổsung cho phù hợp với tình hình mới, như: bỏ quyền lưu cư được quy định tạiĐiều 499 BLDS năm 1995 vì trong nền kinh tế thị trường, giao dịch về chothuê nhà ở trở nên phổ biến, khi mà bên đi thuê nhà đã có rất nhiều cơ hội đểthuê nhà Do đó, để tránh tình trạng bên thuê nhà dây dưa lợi dụng quyền nàykhông chịu trả nhà cho bên cho thuê khi thời hạn thuê nhà đã hết hoặc khi bêncho thuê không còn nhu cầu cho thuê nhà nữa Ngoài ra, BLDS năm 2005 còn

bỏ quy định về giá cho thuê nhà ở (Điều 490 BLDS năm 1995), bỏ khoản 5,khoản 6 Điều 494 BLDS năm 1995 về quyền ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp,nếu thời hạn thuê nhà đã hết mà nhà vẫn dùng để cho thuê; quyền ưu tiên muanhà đang thuê; bỏ Điều 500 quy định về Quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng;Điều 501 về Quyền tiếp tục thuê khi thay đổi chủ sở hữu [34, tr 17]

1.4.6 Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở từ năm 2017 đến nay

Bộ luật dân sự năm 2005 đã đánh dấu một bước chuyển biến lớn tronglịch sử pháp lý khi đã rút gọn phần lớn sự can thiệp về mặt quản lý nhà nướcđối với hoạt động thuê nhà ở Tuy nhiên, sau 10 năm áp dụng, cùng với sựphát triển nhanh chóng của khoa học - công nghệ, vấn đề thuê tài sản đòi hỏimột khung pháp lý cởi mở hơn nhằm tối giản hóa thủ tục và tối đa hóa quyền

tự do ý chí của các bên tham gia

Nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội, Bộ luật dân sự năm 2015 đã đượcban hành thay thế Bộ luật dân sự năm 2005 Đồng thời, Luật Nhà ở năm 2014

cũng đã được ban hành và có hiệu lực Theo đó, những quy định về hợp đôngthuê nhà đã không còn được quy định thành một mục riêng mà được gộpchung vào mục Hợp đồng thuê tài sản cũng như dẫn chiếu về các Luật chuyênngành phù hợp.

Kết luận chương 1

Hợp đồng thuê nhà ở là một giao dịch được hình thành từ sự thỏa thuận

đi đến thống nhất ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứtquyền và nghĩa vụ dân sự Việc giao kết hợp đồng thuê nhà ở giữa bên chothuê nhà và bên thuê nhà phải tuân thủ các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng,thiện chí, trung thực, không được trái pháp luật và đạo đức xã hội

Nội dung thỏa thuận nhằm hướng tới việc bên cho thuê nhà chuyểngiao quyền sử dụng nhà cho bên thuê và yêu cầu bên thuê trả lại cho bên chothuê một lợi ích vật chất nhất định gọi là tiền thuê nhà Bên thuê nhà đượcquyền sử dụng nhà vào mục đích để ở trong một thời gian nhất định do cácbên thỏa thuận Nhà ở có vai trò quan trọng đối với đời sống con người dovậy, hợp đồng thuê nhà ở ngoài yếu tố tự do thỏa thuận của các bên, quan hệthuê nhà ở còn mang tính chất chính trị xã hội

Hiện trạng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở của Việt Nam hiện nayđang được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân

sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thihành Các văn bản này tạo thành một hệ thống các quy phạm pháp luật đồng

bộ điểu chỉnh phát triển, đảm bảo tính ổn định cho các giao dịch thuê nhà ởtại Việt Nam

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Để hình thành nên một hợp đồng thì cần phải có chủ thể tham gia Chủthể của hợp đồng thuê nhà ở bao gồm cá nhân, pháp nhân phải đáp ứng đượccác điều kiện sau đây:

Đối với cá nhân: cá nhân tham gia vào hợp đồng thuê nhà ở phải có

năng lực hành vi dân sự đầy đủ Người chưa có đủ năng lực hành vi dân sự,người bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế nănglực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi, khixác lập, thực hiện hợp đồng phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý

Tham gia vào quan hệ pháp luật về thuê nhà ở còn có chủ thể là pháp nhân Những chủ thể này cũng phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Tuy

nhiên, năng lực hành vi dân sự của chủ thể pháp nhân được thể hiện thôngquan loại hình của pháp nhân, lĩnh vực ngành nghề kinh doanh Chủ thể đạidiện cho pháp nhân, phạm vi đại diện được ghi nhận trong quyết định thànhlập pháp nhân (đăng ký kinh doanh/ đăng ký thành lập doanh nghiệp), điều lệ,quy định nội bộ của pháp nhân

Bên cạnh đó, để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh của ngườiViệt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi tham gia vào thịtrường bất động sản tại Việt Nam, Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm

2014 còn cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà công trình xây dựng của các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản trong các trường hợp sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ởtheo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm vănphòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sửdụng của nhà, công trình xây dựng đó

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê,thuê mua bất động sản để kinh doanh trong các lĩnh vực theo quy định củaLuật kinh doanh bất động sản năm 2014

2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở

Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bênthuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên Diện tíchnhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ Diện tích chính dùng để ở,sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp và sinh hoạt khác Nếu cho thuênhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền

sử dụng Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ phát sinh từ nhà ởđang thuê như: cầu thang máy, gửi xe … [22, tr.28]

Ngoài ra, nếu hợp đồng thuê nhà ở được sử dụng với mục đích thươngmại, Luật kinh doanh bất động sản có quy định: đối tượng của hợp đồng thuênhà ở là nhà được sử dụng vào mục đích để ở Tuy nhiên, nhà cho thuê phảiđáp ứng điều kiện khi tham gia thị trường giao dịch bất động sản Theo quyđịnh của Luật kinh doanh bất động sản, nhà ở cho thuê muốn tham gia thịtrường phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền vớiđất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, côngtrình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, đối tượng của hợpđồng thuê nhà ở đã được mở rộng bao gồm cả bất động sản hình thànhtrong tương lai Nội dung này được quy định Luật kinh doanh bất động sảnnăm 2014

1 Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuêmua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

2 Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chươngnày, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác

có liên quan của Luật này [29, Điều 54 - 56]

Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có sự mở rộng, chophép mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Tuynhiên, các quy định về hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai cònquy định khá sơ sài và dường như khó có thể thực hiện được trên thực tế

2.3 Quyền và nghĩa vụ cuả các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

2.3.1.1 Quyền của bên cho thuê nhà ở

Luật Nhà ở năm 2014 không có chế định riêng về quyền của bên thuênhà ở chỉ quy định về quyền của bên cho thuê nhà ở trong trường hợp bảo trì

và cải tạo nhà đang cho thuê cũng như việc phá dỡ nhà đang cho thuê, cụ thể

tại Điều 89 và Điều 97 Luật Nhà ở năm 2014 ghi nhận như sau: “Bên cho

thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ

trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng; bên thuê nhà ở có trách nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở”.

Trường hợp bên cho thuê phá dỡ nhà, Bên cho thuê nhà ở phải thôngbáo việc phá dỡ bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước khithực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ theo quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Trường hợp phá dỡ để xây dựnglại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách nhiệm bố trí chobên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trườnghợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở Sau khi xây dựng xong nhà ở, bên thuêđược tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không cónhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở thì không phảitrả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ vàxây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

Tuy nhiên, chúng ta có thể tìm thấy những quy định chi tiết hơn vềquyền của bên cho thuê trong luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theoquy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên cho thuênhà ở có những quyền sau:

Thứ nhất, yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

Nhà là đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở Do vậy, theo thỏa thuận bêncho thuê nhà phải bàn giao quyền sử dụng nhà ở cho bên thuê Tuy nhiên, nếubên thuê không nhận nhà ở sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi và trách nhiệm củabên cho thuê Chính vì vậy việc quy định này nhằm tránh trường hợp bên thuê

vì một lý do nào đó chưa muốn nhận nhà sẽ làm thiệt hại về kinh tế cho bêncho thuê nhà Đây là quy định mới được bổ sung trong Luật kinh doanh bấtđộng sản năm 2014 so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Quy địnhnày nhằm khắc phục tình trạng trên thực tế nhiều trường hợp, bên thuê sau khi

ký hợp đồng thuê không đến sử dụng nhà, công trình xây dựng dẫn đến tìnhtrạng nhà, công trình xây dựng bị bỏ hoang, không được đưa vào sự dụng.

Thứ hai, yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

Quyền nhận đủ tiền nhà là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà Mụcđích của người xây dựng nhà cho thuê là nhận khoản tiền cho thuê nhà làmsao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng, họ sẽ thu được

về tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuế, hoặc tiền mua đất, tiền bảo quản, cácloại phí và có thể có lãi Vì vậy, khi bên cho thuê nhà thực hiện việc giaonhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quyền nhận được khoản tiền cho thuê nhà

Phương thức trả tiền thuê nhà do bên thuê và bên cho thuê thỏa thuận.Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng Vì vậy,

để đảm bảo cho người cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kỳ hạn nênLuật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Thanh toán tiền thuê nhà,công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đãghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê” thì bêncho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở [34, tr 9]

Thứ ba, yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng

Hợp đồng thuê nhà là dạng hợp đồng song vụ, quyền của bên này lànghĩa vụ của bên kia Tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê nhà thì bên chothuê có quyền yêu cầu bên thuê bảo quản sử dụng nhà đúng theo thỏa thuận.Việc quy định này nhằm nâng cao trách nhiệm của bên thuê nhà trong việcquản lý sử dụng nhà, tránh làm hư hai tài sản của bên cho thuê

Thứ tư, yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra

Trong quá trình quản lý sử dụng nếu bên thuê nhà gây thiệt hại đối với