Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn đu, huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn năm 2015 – 2017

Trong những năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khóa học : 2014 – 2018

Thái Nguyên, năm 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giảng viên hướng dẫn : PGS TS Phan Đình Binh

Thái Nguyên, năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là khâu quan trọng của mỗi sinh viên trước khi kết thúc khóa học, giúp sinh viên hệ thống hóa lại những kiến thức đã học trong thời gian học tập tại trường, kiểm nghiệm cũng như để tích lũy thêm vốn kiến thức thực tế, nâng cao trình độ chuyên môn sau này

Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa

Quản lý tài nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác

chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn năm 2015 – 2017”

Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên và đặc biệt là sự hướng dẫn chỉ đạo tận tình của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh

Em xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cũng toàn thể cán bộ công chức, viên chức đang làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương đã tạo điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ quá trình thực tập

Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu, tìm hiểu nhưng trình độ và kiến thức còn hạn chế nên không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết Em rất mong nhận được những đóng góp ý kiến của các thầy giáo, cô giáo và bạn bè để khoá luận của em được hoàn thiện hơn nữa

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018

Sinh viên

Vũ Thị Minh Hoa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Cơ cấu lao động 31 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Đu năm 2017 32 Bảng 4.3 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn

2015 – 2017 35 Bảng 4.4 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu giai đoạn

2015 – 2017 37 Bảng 4.5 Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015

– 2017 38 Bảng 4.6 Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu giai

đoạn 2015 – 2017 39 Bảng 4.7 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn

Đu giai đoạn 2015 – 2017 theo số trường hợp 41 Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn

Đu giai đoạn 2015 – 2017 theo diện tích 43 Bảng 4.9 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ và người dân thị trấn Đu về

những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất 45 Bảng 4.10 Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức

chuyển đổi quyền sử dụng đất 46 Bảng 4.11 Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 Bảng 4.12 Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức cho

thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 48 Bảng 4.13 Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức tặng

cho quyền sử dụng đất 49

Bảng 4.14 Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức

thừa kế quyền sử dụng đất 50 Bảng 4.15 Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức thế

chấp bằng giá trị QSDĐ 51 Bảng 4.16 Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về hình thức góp

vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 52

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BTC : Bộ Tài Chính BTP : Bộ Tư Pháp BTNMT : Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

CP : Chính phủ

NĐ : Nghị định NSDĐ : Người sử dụng đất

QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường

TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

MỤC LỤC vi

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 4

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.1.2 Cơ sở lý luận 6

2.1.3 Cơ sở thực tiễn 7

2.2 Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 12

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 15

2.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương 24

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

3.2.1 Địa điểm 26

3.2.2 Thời gian 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 26

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017 26

3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Đu về công tác chuyển quyền sử dụng đất 27

3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác chuyển quyền sử dụng đất 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 27

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 27

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 29

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 32

4.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017 34 4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017 34 4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn

Đu giai đoạn 2015 – 2017 35 4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017 36 4.2.4 Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn

2015 – 2017 37 4.2.5 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017 38 4.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017 39 4.2.7 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017 40 4.2.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017 41 4.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên về công tác chuyển quyền sử dụng đất 44 4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất 45 4.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 46 4.3.3 Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị trấn Đu về chuyển quyền sử dụng đất 53

4.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện

Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 55

4.4.1 Thuận lợi 55

4.4.2 Khó khăn 55

4.4.3 Giải pháp 56

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.1.1 Kết quả chuyển QSDĐ tại thị trấn Đu 57

5.1.2 Công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Đu qua sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân 57

5.2 Kiến nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 PHỤ LỤC

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người, vì nó là nguồn gốc của mọi sự sống trên Trái Đất Nhận thức được vai trò của đất mà tất cả các quốc gia trên hành tinh này đều đã không quản ngại hi sinh để bảo

vệ nó và cũng từ đất mà các cuộc xung đột đã và đang xảy ra cho đến nay Tuy vậy, mỗi quốc gia đều có những sự quan tâm khác nhau đến đất và ở những quốc gia nào con người quan tâm chú trọng sử dụng bảo vệ bồi dưỡng đất thì đất đai sẽ tốt lên và cuộc sống sẽ ổn định, phát triển

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự an toàn xã hội

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 ra đời đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng

đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác, phù hợp với tình hình nước ta trong thời kỳ đổi mới

Thị trấn Đu là một thị trấn thuộc huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên Trong những năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật đất đai Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dưới

sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh, em tiến hành thực hiện

đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

thị trấn Đu, huyện Phú lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017”

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị trấn Đu,

huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017, nhằm đưa ra

những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển

quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

– Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội trên địa bàn thị trấn Đu

– Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn

– Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017

– Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất

– Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Đu

1.3 Yêu cầu của đề tài

– Nắm vững nội dung của công tác chuyển QSDĐ theo quy định của

Luật Đất đai 2013, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Trung ương và địa phương

– Xác định thực trạng của công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra ở địa

phương trong thời gian qua Thu thập số liệu, phân tích, đánh giá, khảo sát đảm bảo tính trung thực, khách quan

– Tìm ra các nguyên nhân để từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các

giải pháp cho các cấp có thẩm quyền điều chỉnh cho phù hợp với thực tế của địa phương và với quy định của pháp luật do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác quản lý ở địa phương

– Phân tích những thuận lợi, khó khăn từ đó tìm ra các nguyên nhân và

đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện tại và đề xuất giải pháp trong thời gian tới

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu

Giúp sinh viên củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học tập trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh viên khi ra trường nhanh tiếp cận

hơn với thực tế

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

– Hiến pháp năm 2013;

– Luật Đất đai năm 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013,

có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014;

– Nghị định số 43/2014/NĐ–CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính

phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 44/2014/NĐ–CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy

định về giá đất;

– Nghị định số 45/2014/NĐ–CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định số 46/2014/NĐ–CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước;

– Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC–BTNMT ngày 18/04/2005

của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

– Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP–BTNMT ngày 16/06/2005

của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP–BTNMT ngày 13/06/2006

về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT/BTP–BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP–BTNMT ngày 13/06/2006

của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

– Thông tư số 25/2014/TT–BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

– Thông tư 76/2014/TT–BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2014/NĐ–CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ

quy định về thu tiền sử dụng đất;

– Thông tư 77/2014/TT–BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 46/2014/NĐ–CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ

quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước

– Thông tư số 02/2015/TT–BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết một số Điều của Nghị định số 43/2014/NĐ–CP ngày 15/5/2014 và Nghị định số 44/2014/NĐ–CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

2.1.2 Cơ sở lý luận

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như

bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự quản lý của Nhà nước

Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm những điều luật mới về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi và cũng đồng thời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

2.1.3 Cơ sở thực tiễn

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng nóng hơn và sôi động Vì vậy, nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm

đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Những thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Tp Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,… công tác quản lý đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất được quản lý và thực hiện một cách khá chặt chẽ do ở đó là những thành phố lớn, trung tâm, dân cư tập chung đông đúc, giá đất cũng rất cao, hơn nữa tập chung số lượng lớn các cán bộ có trình độ chuyên môn, cơ sở hạ tầng,

máy móc kỹ thuật hiện đại

Tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh trung du diện tích chủ yếu đồi núi Huyện Phú Lương với diện tích 369 km2 với dân số khoảng 110.000 người Trong đó, thị trấn Đu nằm ở trung tâm huyện Phú Lương, trong quá trình phát triển và hội nhập với huyện, với tỉnh còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn khá hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng

đất cho nhau mà không thông qua pháp luật

Bắt đầu từ khi có Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai

2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền SDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền SDĐ Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát

triển kinh tế nói riêng và cho thị trấn Đu nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thị trấn huyện Đu trong tương lai

2.2 Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế

chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình

trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền chuyển QSDĐ nông nghiệp phải

là người trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác

với người chuyển đổi (Luật Đất đai 2013)

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ nông nghiệp do đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong một xã,

phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013)

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện

dồn điền đổi thửa (Nghị định số 43/2014/NĐ–CP)

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng

một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được

QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó (Nguyễn Khắc Thái

Sơn, 2007)

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 3 điều kiện đã nêu ở Điều 188, cụ thể:

– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ

trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà bước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

2.2.1.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Trong Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê, cho thuê lại, phải đăng ký tại

cơ quan đặng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế

– Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà

không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

– Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào di chúc hợp pháp thì

chia theo di chúc

– Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc

phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần di chúc không hợp pháp theo pháp luật

– Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những hàng sau mới được hưởng;

– Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con

nuôi của người đã chết;

– Hàng 2: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em

ruột của người đã chết;

– Hàng 3: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,

cô ruột, dì ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là

bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp nay để trốn thuế Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và

những trường hợp nào vẫn phải chịu thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế cấp rộng rãi nhưng quy định

là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đinh, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nước được

phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh

Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh

doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:

1– Có giấy chứng nhận QSDĐ

2– Đất không có tranh chấp

3– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

4– Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau:

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,

cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

– Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

(Luật Đất đai năm 2013)

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ

Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như sau:

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu

tư là giá trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ;

c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển QSD đất thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

đ, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSD đất ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e, Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ;

g, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h, Tổ chức, kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;

l, Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m, Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2, Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều

191 và Điều 192 của Luật này (Luật Đất đai năm 2013)

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

a, Quy định về hồ sơ chuyển đổi

– Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc 1 trong các loại giấy tờ quy

định tại khoàn 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013

– Hợp đồng chuyển đổi của hộ gia đình cá nhân

– Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ – Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Tờ khai lệ phí trước bạ

– Đơn xin tách, hợp thửa

Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện

“dồn điền đổi thửa”

– Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau

bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp

– UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung

cho toàn xã, phường thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án

trình UBND cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

– Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh

lý bản đồ địa chính

– Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận – Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các

công việc sau đây:

+ Kiểm tra hồ sơ xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị đổi cấp

giấy chứng nhận

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho

người sử dụng đất tại xã, phường thị trấn nơi có đất (Nghị định số

43/2014/NĐ–CP)

b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

Thông tư số 24/2014/TT–BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính bao gồm:

+ Bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về

QSDĐ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai

+ Văn bản về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật

+ Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng giá trị

QSDĐ của một phần thửa đất

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,

hợp thửa đất

+ Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (Mẫu 09)

c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ

quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,

hợp thửa

+ Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (Mẫu 09)

d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại

khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết

tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận

thừa kế là duy nhất)

+ Sơ đồ thửa đất

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp

thửa (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (có xác nhận của UBND cấp xã) + Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng tử (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (Mẫu 09)

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ:

Bước 1:

– Trường hợp nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp

xã: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp xã Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai của huyện Thời gian không quá 3 ngày làm việc

– Trường hợp nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện:

Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến cán bộ thẩm định của Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai của huyện

Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ

sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính Thời gian không quá

5 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất về thời gian và địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện chỉnh lý giấy

chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định (nếu không có nhu cầu viết GCN mới) In giấy chứng nhận QSDĐ

và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSDĐ Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận đến Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên bằng cách Scan hồ sơ và gửi trên hệ thống quản lý văn bản của Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh Thái Nguyên Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế và nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên kiểm tra, thẩm

định hồ sơ trình Giám đốc (Phó giám đốc) văn phòng đăng ký đất đai tỉnh

Thái Nguyên ký giấy chứng nhận đối với những trường hợp phải cấp mới giấy chấp nhận QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Giám đốc (Phó giám đốc) văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái

Nguyên ký giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (Bằng đường bưu điện) Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện vào sổ cấp

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp (02 bản)

+ Văn bản ủy quyền nếu có

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất

+ Giấy đề nghị kiểm tra dự án, phương án vay vốn

+ Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây

dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền trên đất nếu pháp luật quy định

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện thực hiện việc

đăng ký thế chấp và hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả

kết quả cho hộ gia đình cá nhân, thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không quá 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

2.2.2.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bằng giá trị QSDĐ nộp một bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Văn bản xác nhận của bên nhận thế chấp về việc hoàn thành xong

nghĩa vụ bảo đảm

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy tờ có liên quan (nếu có)

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện nghiên cứu hồ sơ,

thực hiện xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ, chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân

Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

2.2.2.4 Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (bản chính có công chứng) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ

quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai

+ Đơn xin đăng ký biến động sử dụng đất

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất (nếu có)

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đủ thì cần hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung Nếu hồ sơ đủ điều kiện thì viết giấy chứng nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và

chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

Bước 3: Trả kết quả

2.2.2.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc hợp đồng góp vốn bằng

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ

được quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Bên góp vốn nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của

UBND huyện Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hơp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp

2.2.2.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

– Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả

hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

– Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý

trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 5 ngày (Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

– Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp

giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

hợp lệ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đaicó trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ

trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

– Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp

đồng góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

2.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương

Trong những năm qua, do ảnh hưởng từ những cuộc khủng hoảng kinh tế trên thế giới nên tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam cũng

gặp nhiều khó khăn Đặc biệt trong giai đoạn 2015 – 2017 thị trường bất động

sản nói chung, tình hình chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cũng diễn ra rất chậm, nhất là ở các thành phố lớn Đối với Thái Nguyên là một tỉnh nằm ở phía Bắc nên cũng chịu ảnh hưởng của tình hình khó khăn của cả nước

Để khắc phục tình trạng trên, hàng năm được sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý

và sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả ở các địa phương trong toàn tỉnh Để thực hiện chỉ đạo chung của tỉnh Thái Nguyên thì UBND huyện Phú Lương đã có những chỉ đạo tới các phòng ban trong huyện thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đạt hiệu quả

Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Phú Lương, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, Ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân thúc đẩy hoạt động

QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Tất cả các hinh thức chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Đu, huyện

Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa điểm

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương

3.2.2 Thời gian

Từ tháng 14/08/2017 đến tháng 14/10/2017

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên

– Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội của thị trấn Đu

– Hiện trạng sử dụng đất năm 2017

– Tình hình quản lý đất đai tại địa phương

3.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017

– Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

– Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

– Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

– Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

– Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

– Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử đất

3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị trấn Đu về công tác chuyển quyền sử dụng đất

3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác chuyển quyền sử dụng đất

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lý và sử dụng đất tại thị trấn Đu

Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến công tác chuyển đổi

quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn Đu giai đoạn 2015 – 2017 và các văn

bản pháp luật

3.4.1.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

Tiến hành điều tra phỏng vấn cán bộ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Lương (5 phiếu) và đối tượng chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn

Đu (45 phiếu) trên cơ sở xem xét thực tế tình hình phát triển kinh tế – xã hội, tốc

độ đô thị hóa và tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều tra theo mẫu phiếu điều tra với tổng 50 phiếu để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp các số liệu có liên quan tới công tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích so

sánh để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kết luận

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Thị trấn Đu có vị trí tiếp giáp với các xã sau:

– Phía Đông, phía Bắc, phía Tây giáp với xã Động Đạt

– Phía Nam giáp xã Phấn Mễ

Thị trấn Đu là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của huyện Phú Lương Thị trấn Đu được thành lập năm 1993, sau khi mở rộng địa giới hành chính toàn thị trấn có tổng diện tích đất tự nhiên là 935,9 ha, được chia thành

13 tiểu khu với 2.321 hộ và 8.942 nhân khẩu, với 9 dân tộc cùng chung sống Nền kinh tế của địa phương phát triển chủ yếu là kinh doanh dịch vụ và sản xuất tiểu thủ công nghiệp

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của thị trấn Đu tương đối bằng phẳng, dốc từ Bắc xuống Nam, độ chênh cao trung bình 0,5m trên 1km dài, độ cao trung bình so với mặt nước biển là 40m, ít núi cao

Vùng trung tâm của thị trấn nằm trên trục Quốc lộ 3, có các điểm nút giao đi các ngả, là vùng đất tương đối bằng phẳng, là nơi tập trung các cơ quan đầu não, là trung tâm kinh tế, chính trị của huyện Phú Lương

4.1.1.3 Khí hậu

Thị trấn Đu có khí hậu mang tính chất đặc thù của nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm mưa nhiều, hàng năm chia thành bốn mùa rõ rệt, đó là: Xuân, Hạ, Thu và Đông

4.1.1.4 Thuỷ văn

Hệ thống thủy văn của thị trấn Đu có diện tích 15,08 ha, có con sông

Đu là nguồn cung cấp cho sinh hoạt của người dân và phục vụ cho sản xuất nông nghiệp Ngoài ra còn có hệ thống kênh mương, ao, chuôm mặt nước nhỏ nằm rải rác khắp địa bàn thị trấn

4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất: Thị trấn Đu có tổng diện tích tự nhiên là 935,9 ha,

đất nông nghiệp chiếm 2/3 tổng diện tích tự nhiên của thị trấn, còn lại là đất phi nông nghiệp

* Tài nguyên nước: Có con sông Đu là nguồn cung cấp nước cho sinh

hoạt của người dân và phục vụ cho sản xuất nông nghiệp Ngoài ra còn có hệ thống kênh mương, ao, chuôm mặt nước nhỏ rải rác khắp địa bàn thị trấn

* Tài nguyên nhân văn: Thị trấn Đu có 13 tiểu khu, với 2.321 hộ và

8.942 nhân khẩu, có 8 dân tộc cùng chung sống, trên địa bàn không có làng nghề truyền thống, trình độ dân trí ở mức khá

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn Đu, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên

4.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội

* Về sản xuất nông lâm nghiệp

Tổng sản lượng lương thực cây có hạt năm 2017 đạt 1.609,5 tấn (trong đó thóc 1.509,5 tấn, ngô 100 tấn) Mặc dù tỷ trọng lương thực thấp so với các ngành nghề khác song lãnh đạo thị trấn rất quan tâm đến sản xuất lương thực, quan tâm đến đời sống của nông dân, đề ra nhiều biện pháp thúc đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp tăng cường công tác ứng dụng khoa học kĩ thuật vào sản xuất, 100% diện tích được cấy lúa lai, lúa sản lượng cao

Năm 2017 diện tích chè trên địa bàn thị trấn là 55,2 ha, năng suất bình quân 103 tạ/ha Tổng diện tích trồng rừng trên địa bàn là 210 ha, trong đó