Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã bình thuận, huyện đại từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2017

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất đai của nhà nước, xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa nhà nước và ngườ

VŨ ĐỨC DUY

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ BÌNH THUẬN, HUYỆN ĐẠI TỪ

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Chính Môi Trường Khoa : Quản lí Tài nguyên

Thái Nguyên – 2018

VŨ ĐỨC DUY

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ BÌNH THUẬN, HUYỆN ĐẠI TỪ

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa Chính Môi Trường

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là cơ hội để sinh viên tiếp cận với thực tế nghề nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện kỹ năng trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công việc hiện tại và sau này khi ra trường

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên

cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại

xã Bình Thuận, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”

Có được kết quả này em xin chân thành cảm ơn cô giáo TS Đăng Thị Hồng

Phương đã tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành

khoá luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công

tác tại UBND xã Bình Thuận đặc chị Âu Thi Thu Hà đã tạo điều để em có

thể hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài

Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chẵn không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá luận của em được hoàn thiện hơn nữa

Em xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng 6 năm 2018

Sinh viên

Vũ Đức Duy

MỤC LỤC

Phần 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu tổng quát 2

1.3 Mục tiêu cụ thể 2

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

2.1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5

2.1.3 Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính 6

2.2 Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 9

2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất 9

2.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

2.2.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14

2.2.4 Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã 16

2.2.5 Nhiệm vụ của các cấp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 2.2.6 Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19

2.3 Kết quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20

2.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước 20

2.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên 21

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 22

3.3 Nội dung nghiên cứu 22

3.4 Phương pháp nghiên cứu 23

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 23

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 23

3.4.3 Phương pháp xử lý thông tin 23

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24

4.1 Tình hình cơ bản của xã Bình Thuận 24

4.1.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 24

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 25

4.1.3 Khái quát việc quản lý đất đai của xã Bình Thuận 27

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Bình Thuận 27

4.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Bình Thuận giai đoạn 2015 – 2017 29

4.2.1 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân của xã Bình Thuận trong giai đoạn 2015 – 2017 29

4.2.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất cho các loại đất của xã Bình Thuận giai đoạn 2015 – 2017 33

4.2.3 Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Bình Thuận , giai đoạn 2015– 2017 36

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 38

4.4 Một số những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Bình Thuận trong giai đoạn tới 40 4.4.1 Những khó khăn, tồn tại 40

4.4.3 Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Bình Thuận , huyện Đại Từ 41

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 42

5.1 Kết luận 42

5.2 Đề nghị 42

TÀI LIỆU THAM KHẢO 1

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường rất phát triển, giá trị của đất đai ngày càng được thể hiện rõ nét

Ở Việt Nam, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản

lý Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất đai là đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất đai của nhà nước, xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền

sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, không những đảm bảo

sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ

sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước

Hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiêm túc

Bình Thuận là một xã thuộc huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, Việt Nam

Xã nằm ở khu vực giữa của huyện và tiếp giáp với thị trấn Đại Từ và xã Hùng

Sơn ở phía bắc, xã Khôi Kỳ ở phía tây bắc, Mỹ Yên ở phía tây nam, Lục Ba ở phía nam và Tân Thái ở phía đông

Xã Bình Thuận có một phần nhỏ giáp với hồ Núi Cốc, một thắng cảnh được quy hoạch để trở thành trọng điểm du lịch quốc gia[1] Xã Bình Thuận có một dòng suối nhỏ chảy qua, suối này khởi nguồn từ dãy núi Tam Đảo thuộc

xã Mỹ Yên và đổ thẳng ra hồ Núi Cốc cũng trên địa bàn xã Bình Thuận có tuyến tỉnh lộ 261 chạy qua, đây là tuyến đường độc đạo nối thị trấn huyện lị

và các xã phía nam của huyện , là nơi có nhiều công trình, dự án nằm trong

đề án phát triển của huyện Đại Từ nói riêng và toàn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới Chính sự phát triển đó cùng với nhiều vấn đề khác tồn tại trong xã hội đã mang lại nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng Chính vì những lý do

trên mà đề tài: "Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Bình Thuận, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017" được lựa chọn thực hiện

1.2 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Bình Thuận , huyện Đại Từ, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017

1.3 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của xã Bình Thuận

- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Bình Thuận, huyện Đại Từ , tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2015 - 2017

- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã về công tác cấp GCNQSD đất

- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại xã Bình Thuận , huyện Đại Từ , tỉnh Thái Nguyên

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 Luật Đất đai năm 2013 có

14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới Tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 [2] quy định:

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Như vậy, công tác CGCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng và được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Qua đó xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng mục đích, đúng đối tượng, đúng theo quy hoạch, kế hoạch và theo đúng pháp luật Và đặc biệt đối với trực tiếp người sử dụng đất thì công tác này có ý nghĩa rất lớn, giúp người sử dụng đất yên tâm sử dụng, đầu tư sản xuất

để đạt hiệu quả cao và thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật Được CGCNQSD đất cũng là quyền lợi của người sử đất (Luật Đất đai 2013) [2]

2.1.1.2 Quyền của người sử dụng đất

Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền sau đây:

1 Được cấp GCNDSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động , kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia Là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Song thực tế đất đai có diện tích giới hạn, có vị trí cố định trong không gian Cùng với thời gian giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc vào việc khai thác sử dụng và quản lý của con người Do vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ

Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập WTO Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp Chính vì thế công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng Thông qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh

tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật

Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi ích của nhân dân Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi tham gia sử dụng đất

2.1.3 Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính

Văn bản trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực:

- Luật Đất đai 1993

- Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 09năm 1993 của Chính phủ quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài

- Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng7 năm 1994 của Chính phủ về quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị

- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính

- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02 tháng 12 năm 1998

- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ

về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000

- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Luật Sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29 tháng 06 năm 2001

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30 tháng 11 năm 2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính (thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16 tháng 03 năm 1998)

- Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22 tháng 01 năm 2001 của Chính phủ về hoạt động đo đạc và lập bản đồ

Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 về sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu

tiền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003)

Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất

và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 làm

cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11

- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm 2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

2.2 Khái quát về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

ĐKĐĐ gồm hai loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động Đăng ký lần đầu là hình thức đăng ký đất đai đối với những người đang sử dụng đất mà chưa đăng ký lần nào với chính quyền địa phương Đăng ký biến động là hình thức đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất đã có GCNQSD đất nhưng trong quá trình sử dụng có sự thay đổi

2.2.1.1 Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại điều 5 và điều 169 bao gồm:

- Các tổ chức trong nước

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công trình tín ngưỡng)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về

quốc tịch

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư (Luật Đất đai 2013) [2]

2.2.1.2 Người chịu trách nhiệm việc đăng ký

Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất

- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh

- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng

- Chủ hộ gia đình sử dụng đất

- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất

- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng thực

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất

- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất

Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004) [3]

2.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Khái niệm về GCNQSDĐ

GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng

GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành GCN được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với người

sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật [5] Các mẫu GCNQSDĐ đang được sử dụng hiện nay:

Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục

địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ

Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng

phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật Đất đai 1993 GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng đất và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường)

Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu

giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 1/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh

Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày

19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy có màu hồng cánh sen và có 01 bản

2.2.2.1 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai

2013 có hiệu lực thi hành

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014) [7]

2.2.2.2.Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, chương VII, mục 2, Điều 105 như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [2]

2.2.2.3 Hồ sơ đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ đăng kí gồm có:

+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã, phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản cho người

sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT

+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng) + Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận của sở TN&MT)

+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có công chứng)

+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê đất,

đã khai theo Chỉ thị 245-TTg)

Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường phải hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào đơn đăng kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo quy định và phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc Phòng TN&MT để được cấp GCNQSD đất

Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [4]

2.2.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Được quy định tại Chương VII, mục 2, Điều 98 ( Luật đất đai, 2013) [2]:

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;

trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyềncấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh

chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

2.2.4 Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã

Theo Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì trình tự thủ tục cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phường được quy định như sau [3]:

1 Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn xin cấp GCNQSD đất

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)

c) Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSD đất (nếu có)

2 Việc cấp GCNQSD đất được quy định như sau:

a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của UBND xã về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều

50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của UBND xã về nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp GCNQSD đất; xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSD đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp

GCNQSD đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSD đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ

sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định cấp GCNQSD đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khoản này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp GCNQSD đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được GCNQSD đất (Nguyễn Thị Lợi, 2007) [1]

2.2.5 Nhiệm vụ của các cấp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng kí đất đai, cấp GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ và để cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất Do vậy, công tác CGCNQSD đất đóng vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý nhà nước về đất đai Điều đó đòi hỏi các cấp từ Trung ương đến địa phương phải có chính sách quản lí đất đai phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển của xã hội để sử dụng đất hiệu quả và hợp lí

- Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho các bộ địa chính các tỉnh trong

cả nước về thủ tục đăng kí đất đai, cấp GCNQSD đất

- Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện đăng kí đất đai, cấp GCNQSD đất trong cả nước

- Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ

sở phục vụ cho công tác cấp GCNQSD đất ở địa phương mình

- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCNQSD đất và quyết định CGCNQSD đất cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí

- Kiểm tra đôn đốc việc thực hiên công tác CGCNQSD đất trong phạm

- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCNQSD đất và quyết định cấp GCNQSD đất cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí

- Quản lí hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình sử dụng đất ở xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền quản lí

- Tổ chức kê khai đăng kí đất đai, xét duyệt đơn xin cấp GCNQSD đất

và lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền xét duyệt

- Thu lệ phí địa chính và giao GCNQSD đất cho người sử dụng (Nguyễn Thị Lợi) [1]

2.2.6 Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.6.1 Đối với Nhà nước

Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm

về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất

Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

2.2.6.2 Đối với người sử dụng đất

- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất

- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền

và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất,

- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản

2.3 Kết quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước

Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, Chỉ thị

số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày

04 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), các Bộ, ngành, địa phương trong cả nước đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ cả trong nhận thức và tổ chức thực hiện Kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu của cả nước đạt tỷ lệ cao và đã hoàn thành chỉ tiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra Đến ngày 31 tháng 12 năm 2017, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm