Pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

Nhận thấy việc hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là hoàn toàn phù hợp đòi hỏi của thực tiễn, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triể

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN TRỊ

BÙI THỊ THÙY DUNG

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN TRỊ

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: BÙI THỊ THÙY DUNG

KHÓA: QUẢN TRỊ - LUẬT 41 MSSV: 1651101030023

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGÔ GIA HOÀNG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS Ngô Gia Hoàng, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này

Tác giả

Bùi Thị Thùy Dung

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự CTCP Công ty Cổ phần UBND Ủy ban nhân dân Nghị định số 19/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ

ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính

phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình và hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 6

1.1 Tổng quan hoạt động phát triển nhà ở thương mại 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại 6

1.1.2 Khái niệm, vai trò của phát triển nhà ở thương mại 9

1.1.3 Chủ thể phát triển nhà ở thương mại 11

1.2 Tổng quan về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại 13

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn 13

1.2.2 Ý nghĩa của hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại 15 1.3 Tổng quan về sự hình thành và phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại 16

1.4 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại 18

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 22

2.1 Quy định về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại 22

2.1.1 Thực trạng pháp luật về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại 22

2.1.2 Giải pháp hoàn thiện về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại 28

2.2 Quy định về điều kiện huy động vốn 29

2.2.1 Thực trạng pháp luật về điều kiện huy động vốn 29

2.2.2 Giải pháp hoàn thiện về điều kiện huy động vốn 35

2.3 Quy định về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động 37

2.3.1 Thực trạng pháp luật về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động 372.3.2 Giải pháp hoàn thiện về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động 39

2.4 Quy định về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước

412.4.1 Thực trạng pháp luật về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản

lý Nhà nước 412.4.2 Giải pháp hoàn thiện về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản

lý Nhà nước 43

KẾT LUẬN 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Nhà ở luôn đóng vai trò quan trọng trong đời sống mỗi gia đình, cá nhân Cùng với sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh, tăng trưởng kinh tế gắn với thu nhập và mức sống của người dân ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một gia tăng cả về số lượng và chất lượng Theo đó, nhiều dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là những dự án phát triển nhà ở thương mại đã được triển khai xây dựng ở các thành phố lớn để đáp ứng mong muốn ổn định chỗ ở của người dân

Để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần một lượng vốn rất lớn, nên khó có thể đòi hỏi tất cả các chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn thực hiện dự án Do đó, pháp luật chỉ yêu cầu doanh nghiệp có một lượng vốn sở hữu nhất định, phần còn lại được huy động từ những nguồn khác nhau Huy động vốn luôn là một bài toán khó đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh cũng như doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, phần lớn các dự án phát triển nhà ở thương mại hiện nay đang trong tình trạng thiếu vốn dẫn đến dự án bị trì trệ, chậm tiến độ Trước tình hình các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng bất động sản

để hạn chế nợ xấu, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở thương mại đang phải đối mặt với vấn đề khó khăn về tài chính, đòi hỏi doanh nghiệp cần phải tiếp cận với các kênh huy động vốn khác để có thể bù đắp sự thiếu hụt này, đảm bảo hoàn thành dự án đúng tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn Thực trạng cho thấy các doanh nghiệp hiện nay đang thực hiện huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh,

Hà Nội, Đà Nẵng,… ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi của khách hàng và sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản

Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên một phần là do hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn nhiều vướng mắc, bất cập, chưa rõ ràng, dẫn đến việc thực thi pháp luật trên thực tế chưa hiệu quả, thống nhất Nhận thấy việc hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là hoàn toàn phù hợp đòi hỏi của thực tiễn, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại tiếp cận được với những nguồn vốn khác nhau và huy động vốn một cách có hiệu quả, giải quyết được bài toán về tài chính trong kinh doanh, đồng thời tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh công bằng, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia Tuy nhiên, hiện nay chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động huy động vốn của để phát triển nhà ở thương mại Do

đó, sinh viên quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát

triển nhà ở thương mại” để làm khóa luận cử nhân

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay, có những nghiên cứu của các tác giả dưới những hình thức khác nhau liên quan đến pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại như: Luận văn Thạc sĩ, bài tạp chí, sách chuyên khảo,… cụ thể:

- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về các hình thức huy động

vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam” của tác giả Hà Thị Thu Trang, Đại học

quốc gia Hà Nội (2014): Luận văn tập trung phân tích, làm rõ các quy định của pháp luật tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Thông

tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam Mặc dù những văn bản này đã được bổ sung, thay thế nhưng Luận văn là cơ sở để tác giả so sánh và đánh giá sự thay đổi quy định của pháp luật trước đây so với pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu

tư xây dựng nhà ở thương mại

- Bài viết “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa

thuận phân chia sản phẩm là nhà ở” trong kinh doanh bất động sản” của tác giả

Lưu Quốc Thái, đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 5 (313)/2014: Bài viết phân tích các quy định, chỉ ra những bất cập và đưa ra các kiến nghị về huy động vốn phát triển nhà ở thương mại theo một trong những hình thức ứng tiền trước theo quy định tại Luật Nhà ở 2005 là ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận, quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 So với hiện nay thì hình thức này đã không còn được pháp luật cho phép thực hiện, tuy nhiên bài viết là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, là cơ sở để tác giả định hướng nghiên cứu về sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại

- Bài viết “Pháp luật về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của

người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác

giả Trần Linh Huân, Nguyễn Thị Hồng Thắm (2020) được đăng trong Tài liệu phục

vụ hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ” của Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức ngày 16/7/2020 tại Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh: Bài viết phân tích làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ

ra thực trạng, bất cập trong việc thực thi pháp luật từ đó đưa ra một số giải pháp hoàn thiện Bài viết là tài liệu tham khảo hỗ trợ tác giả nghiên cứu, làm rõ hình thức

huy động vốn này - là một trong những hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại được đề cập trong đề tài cũng như định hướng nghiên cứu các hình thức huy động vốn khác được pháp luật quy định

- Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại” của tác giả

Nguyễn Thị Hồng Nhung, đăng trên tạp chí Luật sư Việt Nam, số 6 (6/2019): Bài viết phân tích một số hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật

về mua bán nhà ở thương mại và đề xuất những giải pháp khắc phục, góp phần lành mạnh hóa thị trường mua bán nhà ở thương mại Bài viết là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị để tác giả phân tích một số thực trạng huy động vốn trá hình hiện nay của các chủ đầu tư cũng như đề xuất một số hình thức huy động vốn khác cho thị trường nhà ở thương mại

- Sách chuyên khảo “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố

Hồ Chí Minh - Lí luận và thực tiễn” của tác giả Dương Thị Bình Minh, Sử Đình

Thanh, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trịnh Thị Kim Oanh (2012): Sách đã phân tích cụ thể những vấn đề lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở thương mại, thực trạng chính sách phát triển nhà ở thương mại và các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh Trong phạm vi nghiên cứu, sách chỉ mới tiếp cận đến hoạt động vay tín dụng của doanh nghiệp để bổ sung nguồn vốn và các chính sách của Nhà nước để thu hút đầu tư để phát triển nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, đây là nguồn tài liệu tham khảo để tác giả đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để đảm bảo tài chính cho doanh nghiệp tiến hành hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu nói trên chỉ mới phân tích về một số hình thức huy động vốn cụ thể và chủ yếu theo quy định của các văn bản pháp luật trước đây, đã được bổ sung, thay thế; chưa phân tích toàn diện về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành Tác giả nhận thấy rằng việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại một cách có hệ thống là rất cần thiết, đặc biệt là trong thời điểm thị trường nhà ở hiện nay, để từ đó chỉ ra những bất cập và đề xuất những giải pháp hướng đến việc hoàn thiện pháp luật

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài này là làm rõ một số vấn đề lý luận về hoạt động phát triển nhà ở thương mại và hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển dự án nhà ở thương mại Trên cơ sở đó, đề tài sẽ phân tích, đánh giá các

quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển nhà ở thương mại và đối chiếu với thực trạng áp dụng pháp luật để chỉ ra những bất cập, hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, hỗ trợ và nâng cao hiệu quả của hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể có liên quan

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển dự án nhà ở thương mại và thực trạng pháp luật Các nội dung được nghiên cứu đó là: khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại; khái niệm, vai trò phát triển nhà ở thương mại; chủ thể phát triển nhà ở thương mại; khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn; ý nghĩa của hoạt động huy động vốn đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại; tổng quan về sự hình thành và phát triển của pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại; sự cần thiết hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại Về thực trạng, tác giả sẽ nghiên cứu dưới hai góc độ là thực trạng quy định pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật và đề ra các giải pháp hoàn thiện

Phạm vi nghiên cứu đề tài: Tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua việc nghiên cứu quy định của các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014

và các văn bản liên quan Ngoài ra, tác giả còn nghiên cứu thêm các quy định của các văn bản pháp luật về tài chính, ngân hàng, chứng khoán, hành chính trong pháp luật Việt Nam để làm rõ vấn đề nghiên cứu, cũng như các quy định của pháp luật thế giới có liên quan như pháp luật Singapore, Ấn Độ để so sánh, rút kinh nghiệm nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam Bên cạnh đó, tác giả nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật để chỉ ra những hạn chế, bất cập trong việc thực thi pháp luật, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện

Tác giả sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp phân tích, bình luận: Phương pháp phân tích được sử dụng trong Chương 1 và Chương 2 để phân tích những vấn đề lý luận và làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại Trên cơ sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận ở Chương 2 để nhận

xét, đánh giá tính hợp lý hoặc hạn chế, cũng như bình luận về thực tiễn áp dụng các quy định trên;

- Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng trong Chương 1 và Chương 2 để so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật Singapore, pháp luật Ấn Độ;

so sánh giữa pháp luật hiện hành với pháp luật trước đây; làm rõ những khác biệt giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng để đánh giá thực trạng pháp luật

và rút ra những kinh nghiệm từ pháp luật nước ngoài;

- Phương pháp phân tích số liệu thống kê: Phương pháp này được sử dụng để phân tích và đánh giá tình hình thị trường nhà ở thương mại và hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại thời gian vừa qua, từ đó chỉ ra những bất cập, hạn chế và đưa ra những đề xuất mang tính khả thi;

- Phương pháp tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong Chương 2 để tổng hợp, đề xuất các các giải pháp hoàn thiện pháp luật

6 Bố cục tổng quát của khóa luận

Cơ cấu của khóa luận được thiết kế bao gồm:

Phần mở đầu

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà

ở thương mại

Kết luận Chương 1

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà

ở thương mại và giải pháp hoàn thiện

Kết luận Chương 2

Kết luận

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT

TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Trong Chương 1, tác giả sẽ trình bày khái quát về hoạt động phát triển nhà ở thương mại, hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại, tổng quan về

sự hình thành, phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại và sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại thông qua những phân tích về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa Qua đó làm rõ những vấn đề lý luận và bản chất của vấn đề nghiên cứu, là cơ

sở để phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật ở Chương 2

1.1 Tổng quan hoạt động phát triển nhà ở thương mại

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại

Có nhà ở hợp pháp là một trong những nhu cầu không thể thiếu của con người

và chăm lo nhà ở cho người dân là mối quan tâm hàng đầu của nhiều quốc gia hiện nay Hiến pháp 2013 đã quy định về quyền có nơi ở hợp pháp của công dân, nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở Những năm vừa qua, Đảng, Nhà nước và Chính phủ phối hợp với các Bộ, ban, ngành đã đề

ra nhiều phương án, kế hoạch nhằm gia tăng số lượng nhà ở trên cả nước Qua đó, góp phần đảm bảo và ổn định chỗ ở của đại bộ phận người dân

Nhà ở được hiểu theo nghĩa thông thường là nơi cư trú, sinh hoạt của con

người Theo Viện Từ điển học và Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Nhà ở là nhà có

chức năng chủ yếu để ở, là loại nhà phổ biến nhất trong các khu dân cư đô thị và nông thôn, bao gồm rất nhiều thể loại: ít tầng, nhiều tầng, đơn lập (biệt thự), song lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố), chung cư với nhiều căn hộ (nhà tập thể)”1 Dưới góc độ pháp lý, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra khái niệm về nhà ở tại

khoản 1 Điều 3 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục

vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Theo đó, nhà ở trước hết là

công trình xây dựng, “là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất”2

Nhà ở được xây dựng với mục đích là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của đối tượng là hộ gia đình, cá nhân Bên cạnh hộ gia đình, cá nhân thì có thể có những nhóm người khác cũng có thể xây dựng chung công trình xây dựng để ở như một

http://bachkhoatoanthu.vass.gov.vn/noidung/tudien/Lists/GiaiNghia/View_Detail.aspx?TuKhoa=nh%C3%A 0%20%E1%BB%9F&ChuyenNganh=0&DiaLy=0&ItemID=24382, truy cập ngày 23/4/2021

2 Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18/06/2014

nhóm bạn bè sống chung thì trong trường hợp này, liệu đây có được xác định là nhà

ở hay không Có thể thấy, việc xác định nhà ở chủ yếu dựa vào mục đích sử dụng là

để ở chứ không phụ thuộc vào chủ thể sử dụng, bất kỳ ai sử dụng nhà để ở thì nhà

đó đều được coi là nhà ở3, để phân biệt với các loại bất động sản khác với mục đích kinh doanh, thương mại hay xã hội

Luật Sở hữu bất động sản Singapore cũng định nghĩa “nhà ở” tương tự như Luật Nhà ở Việt Nam, đều xác định dựa vào mục đích sử dụng của con người là để

ở, để cư trú4 Trong khi đó, theo pháp luật bất động sản Ấn Độ, khái niệm “nhà ở” được bao hàm trong thuật ngữ “căn hộ”, hoặc còn được gọi là lô, văn phòng, cơ sở,… hay bất kỳ một tên gọi nào khác, là một phần riêng biệt và khép kín của bất kỳ tài sản nào không dịch chuyển được, sử dụng cho mục đích cư trú, thương mại hoặc mục đích phụ khác5 Có thể thấy, pháp luật Ấn Độ không phân biệt nhà ở với các loại bất động sản khác ngoài mục đích để ở như kinh doanh, thương mại mà đồng nhất các loại hình có cùng chung đặc điểm kết cấu vào cùng một khái niệm

Căn cứ vào mục đích tạo lập nhà ở, Luật Nhà ở 2014 phân loại nhà ở thành nhiều loại khác nhau như nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư Trong đó, khái niệm “nhà ở thương mại” lần đầu tiên được cụ

thể hóa tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu

tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” Trước đây, tại

khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2005 có gián tiếp giải thích về thuật ngữ “nhà ở thương mại” với tư cách là một trong các phương thức phát triển nhà ở, theo đó đây

là “Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường” So với Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung hình thức thuê mua nhà ở thương mại, là một giải pháp cho những đối tượng có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng tài chính để mua ngay một căn nhà

Từ khái niệm trên có thể thấy, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng với mục đích là để kinh doanh thông qua các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua Đối tượng được sở hữu nhà ở thương mại cũng không bị giới hạn so với các loại nhà ở chỉ dành cho đối tượng nhất định như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để

3 Nguyễn Minh Oanh (2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, Nhà xuất bản Lao động, tr 13

4 Khoản 1 Điều 2 Luật Sở hữu bất động sản Singapore 1973: “dwelling-house” includes any building or tenement, or any part thereof, which is used, constructed or adapted for use for human habitation;”, https://sso.agc.gov.sg/Act/RPA1976?ProvIds=pr2-#pr2-, truy cập ngày 25/4/2021

5 Điểm e Điều 2 Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) Ấn Độ 2016: “"apartment" whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary

to the purpose specified;” definitions-section-2-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html, truy cập ngày 25/4/2021

https://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-2-real-estate-act-2016-phục vụ tái định cư; chỉ cần thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu đều có thể mua nhà ở thương mại Với những lựa chọn phong phú, đa dạng cùng với những tiện ích kèm theo, nhà ở thương mại, đặc biệt căn hộ chung cư đang

là một trong những lựa chọn yêu thích của khách hàng và khả năng nhu cầu sẽ tăng cao trong tương lai Theo dự báo, nhu cầu về nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030 là hơn 149 triệu m2 sàn, trong đó nhu cầu nhà ở chung cư cao tầng gần 60 triệu m2 sàn6 Đối với chủ đầu tư, đây cũng là một lựa chọn đầu tư thông minh và hiệu quả bởi tính thanh khoản tốt, dễ sang nhượng

Khác với những loại nhà ở khác, nhà ở thương mại có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, tính thương mại: Đây là đặc điểm tạo nên sự khác biệt đặc trưng

giữa nhà ở thương mại so với các loại nhà ở thông thường khác Nhà ở thương mại

do chủ đầu tư xây dựng để chuyển giao cho chủ thể khác sử dụng để ở, chủ đầu tư không phải là người trực tiếp sử dụng nhà ở đó7 Mục đích tạo lập của chủ đầu tư nhà ở thương mại là để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua Đây được xem như là một hoạt động đầu tư kinh doanh sinh lời của doanh nghiệp Trong khi đó các loại nhà ở khác như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ hay nhà ở để phục vụ tái định cư được xây dựng chủ yếu với mục đích chính ngoài mục đích kinh doanh thương mại Tính “thương mại” ở đây nhắm tới mục đích tạo lập nhà của chủ đầu tư là để đưa vào kinh doanh, cần phân biệt “thương mại” ở đây không phải là nhà ở này xây dựng lên để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, trụ sở giao dịch thương mại,… bản chất đây vẫn là nhà ở, là công trình để phục vụ mục đích cư trú, sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân;

Thứ hai, tính thị trường: Hình thức kinh doanh nhà ở thương mại chủ yếu tuân

theo cơ chế thị trường Nếu như những loại nhà ở khác hầu như hoàn toàn tuân theo

sự kiểm soát và quy định chặt chẽ của Nhà nước thì nhà ở thương mại chịu sự can thiệp của Nhà nước ít hơn, Nhà nước không can thiệp sâu mà chủ yếu tôn trọng sự thỏa thuận của các bên Hoạt động mua bán nhà ở thương mại là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao nhà ở thương mại, các bên sẽ tự thỏa thuận với nhau về vấn đề mua bán, giá cả, bàn giao nhà và các nội dung khác liên quan theo như nội dung Hợp đồng đã ký kết;

Thứ ba, tính đa dạng: Nhà ở thương mại đa dạng về loại hình cũng như giá cả

Khi mua nhà ở thương mại, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn như: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố “Nhà ở thương mại có nhiều loại như nhà giá rẻ và nhà ở cao cấp; nhà nhỏ, nhà trung bình và lớn đáp ứng cho nhiều đối tượng và nhu cầu khác

6 Quyết định số 4834/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 12 năm 2020

về phê duyệt đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030”

7 Nguyễn Minh Oanh, tllđ (3), tr 14

nhau”8 Tùy vào nhu cầu cũng như khả năng tài chính, mỗi khách hàng sẽ có sự lựa chọn của mình khi mua nhà ở thương mại Trong giai đoạn từ năm 2021-2025, Nhà nước khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị9 Đây là chính sách tạo điều kiện cho những đối tượng có thu nhập thấp như công nhân viên, người lao động có khả năng sở hữu nhà ở;

Thứ tư, tính khu vực và địa phương: Nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại chịu

sự ảnh hưởng rất lớn bởi những thứ xung quanh nó Sở dĩ mỗi nhà ở thương mại có giá bán khác nhau là phụ thuộc vào vị trí của khu đất và những công trình xung quanh Những nhà ở được xây dựng ở vị trí “đắc địa”, có quy hoạch rõ ràng, giao thông thuận lợi, kết nối tiện ích hạ tầng thuận tiện, dễ dàng, gần với trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên cây xanh thì sẽ có giá bán cao hơn so với những căn nhà ở ngoại ô, xa trung tâm thành phố, đi lại khó khăn, thiếu vắng tiện ích cộng đồng và hạ tầng giao thông

1.1.2 Khái niệm, vai trò của phát triển nhà ở thương mại

Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Phát triển nhà ở là việc

đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở” Theo đó,

phát triển nhà ở thương mại được hiểu là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Theo quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Điều

2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, phát triển nhà ở bao gồm 3 hình thức phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở theo

dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân Trong phạm vi đề tài, tác giả chỉ nghiên cứu hoạt động phát triển nhà ở thương mại theo

dự án, thuộc trường hợp phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm a khoản 2 Điều 18 Luật Nhà ở 2014 Đây là hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 “dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được thẩm định, phê duyệt và thực hiện theo quy định của pháp luật Luật Nhà ở

2014 quy định cụ thể về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án và yêu cầu tiêu chuẩn thiết

Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần một lượng vốn rất lớn, do đó đòi hỏi doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính cũng như khả năng huy động vốn Thời gian gần đây, hàng loạt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại xuất hiện với số vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng Vừa qua, UBND tỉnh Phú Thọ vừa có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn Công ty Cổ phần (CTCP) May - Diêm Sài Gòn là nhà đầu tư hai khu nhà ở đô thị với tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng10 Và đáng kể đến đó là dự án khu đô thị Đại An tại Văn Giang, Hưng Yên do CTCP Vinhomes làm chủ đầu tư có quy mô dự án khoảng 293,96 ha với số vốn đầu tư thực hiện dự án lên đến 32.661 tỷ đồng11

Những năm gần đây, dự án phát triển nhà ở thương mại đang thu hút sự quan tâm, đầu tư rất lớn của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong Quý I/2021, trên cả nước có 95 dự án với 38.210 căn hộ được cấp phép; 1.380 dự án với 306.053 căn hộ đang triển khai xây dựng; 41 dự án với 5.280 căn hộ hoàn thành, có

88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai12 Ngoài ra, những dự án nhà ở này cũng

là một trong những kênh đầu tư của người dân bên cạnh việc gửi tiền vào ngân hàng hay những kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ,…

Trước sự gia tăng dân số, xu hướng đô thị hóa, nhu cầu nhà ở của người dân cũng tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn Trong nền kinh tế thị trường, không phải lúc nào người có nhu cầu về nhà ở cũng tự xây dựng nhà ở cho mình Để tiết kiệm thời gian, công sức và đảm bảo tính chuyên nghiệp, nhiều nhà đầu tư đã thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc xây nhà ở để bán lại cho người có nhu cầu nhằm thu lợi nhuận.13 Hoạt động phát triển nhà ở thương mại đóng góp vai trò quan trọng đối với đời sống người dân cũng như sự phát triển của kinh tế - xã hội, cụ thể:

Thứ nhất, thông qua hoạt động phát triển nhà ở thương mại, các doanh nghiệp

đã cung cấp một lượng lớn nhà ở cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, giúp ổn định và cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, đảm bảo vấn đề an cư lạc nghiệp Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, nhân tố quyết định để phát

10 Nguyên Vũ, “CTCP May - Diêm Sài Gòn trúng thầu 02 dự án hơn 2.000 tỷ ở Phú Thọ”, https://baophapluat.vn/ctcp-may-diem-sai-gon-trung-thau-02-du-an-hon-2-000-ty-o-phu-tho-

post398500.html, truy cập ngày 29/6/2021

11 Quyết định số 515/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ ngày 31/3/2021 phê duyệt chủ trương đầu tư dự án khu đô thị Đại An, thuộc địa bàn xã Tân Quang, thị trấn Như Quỳnh thuộc huyện Văn Lâm và xã Nghĩa Trụ,

huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

12 Phụ lục ban hành kèm theo Thông cáo số 34/TC-BXD ngày 06/5/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố

thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2021

13 Nguyễn Minh Oanh, tlđd (3), tr 14

triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước14 Bởi lẽ nhà ở không chỉ là nơi người dân cư trú, sinh hoạt mà còn là nơi để mọi thành viên trong gia đình thư giãn, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, qua đó ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, hiệu quả lao động, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế cũng như giải quyết vấn đề an sinh xã hội;

Thứ hai, hoạt động phát triển nhà ở thương mại trực tiếp tác động đến những

ngành có liên quan đến xây dựng như công nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lượng và quy mô nhà ở thương mại sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của người dân với các loại hàng hóa như: dụng

cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Ngoài ra, thị trường bất động sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ và tác động đến nhiều thị trường liên quan như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm,… hoạt động phát triển nhà ở thương mại đóng góp một khoảng không nhỏ vào cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế, phí mua bán, chuyển nhượng Bên cạnh đó, hoạt động xây dựng nhà ở thương mại còn cung cấp một lượng lớn việc làm cho người lao động, giảm thiểu tình trạng thất nghiệp

Thứ ba, hoạt động phát triển nhà ở thương mại với những tòa chung cư, nhà

cao tầng, biệt thự mọc lên hay sự hình thành những khu dân cư, khu đô thị cao cấp với đầy đủ những tiện ích, hạ tầng xã hội, đặc biệt là ở những thành phố lớn đã góp phần phát triển hạ tầng quốc gia, cải thiện diện mạo và thống nhất quy hoạch đô thị, cũng như góp phần vào công cuộc đô thị hóa, hiện đại hóa, phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại Một số khu đô thị hiện đại có thể kể đến như: Khu đô thị Vinhomes

Ba Son (Quận 1, TP Hồ Chí Minh); Khu đô thị Sala (Quận 2, TP Hồ Chí Minh); Khu đô thị Vinhomes Royal City (quận Thanh Xuân, Hà Nội); Khu đô thị Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên),…

1.1.3 Chủ thể phát triển nhà ở thương mại

Kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện quy định tại Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 Mục đích của việc quy định điều kiện kinh doanh được Luật Đầu tư 2020 xác định là để đáp ứng các yêu cầu về quốc phòng,

an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng15

Do đó, các chủ thể kinh doanh BĐS cũng cần đáp ứng những điều kiện nhất định để

có thể tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh của mình

Xuất phát từ mục đích của việc xây dựng nhà ở thương mại không như những loại nhà ở khác là hoạt động kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận, do đó, pháp luật đặt ra điều kiện cụ thể đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở Doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 phải thỏa mãn điều kiện là doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi tắt là doanh nghiệp) có chức năng kinh doanh BĐS tại Việt Nam và có vốn ký quỹ

để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư Trước khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, tuy nhiên hiện nay, pháp luật không yêu cầu mức vốn pháp định, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư kinh doanh Pháp luật quy định doanh nghiệp phải có mức vốn ký quỹ tương ứng với mức vốn đầu tư của dự án, quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm thực hiện dự

án đúng tiến độ của chủ đầu tư Khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chủ đầu tư phải bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật Theo đó, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 10 Điều 1 Nghị đinh số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, pháp luật không yêu cầu chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu tương ứng 100% tổng mức đầu tư dự án mà chỉ yêu cầu chủ đầu tư có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên, tuy nhiên pháp luật quy định chủ đầu tư phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức,

cá nhân khác

Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cũng là một chủ thể tham gia vào hoạt động này cùng với các chủ thể khác như doanh nghiệp, hợp tác xã không cần có chức năng kinh doanh BĐS hay hộ gia đình, cá nhân, những chủ thể bình thường đều có thể bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Các chủ đầu tư hầu như không giới hạn, nhà nước khuyến khích, đa dạng hóa các hình thức đầu tư đối với loại nhà ở này Do đó, Nhà nước đặt ra các chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư dự

án xây dựng nhà ở xã hội Khác với dự án phát triển nhà ở xã hội, không phải chủ thể nào cũng được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, pháp luật đặt ra các điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính bảo đảm có nguồn vốn lớn cũng như có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư

Đối với hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận và đòi hỏi tiềm lực tài chính lớn như hoạt động phát triển nhà ở thương mại, pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện của các chủ thể được phép đầu tư kinh doanh lĩnh vực này Đây là yêu cầu cần thiết nhằm chọn lọc những chủ thể đủ khả năng để đảm bảo kinh doanh có hiệu quả, đảm bảo sự phát triển bền vững, ổn định của thị trường kinh doanh nhà ở cũng như nền kinh tế nước nhà Qua đó, bảo vệ được quyền lợi của khách hàng cũng như các chủ thể có liên quan

1.2 Tổng quan về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn

Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản

xuất kinh doanh nhằm sinh lợi hay tổng thể những gì có sẵn tích lũy được dùng trong một lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả”16 Dưới góc độ pháp lý, thuật ngữ “vốn” tồn tại dưới các hình thái khác nhau Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án từ 15% - 20% tổng vốn đầu

tư dự án Nguồn vốn này được gọi là vốn chủ sở hữu Ngoài ra, đối với một số doanh nghiệp kinh doanh các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nhằm hạn chế rủi ro cũng như đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp, pháp luật yêu cầu doanh nghiệp có nguồn vốn tối thiểu để thành lập doanh nghiệp gọi là vốn pháp định Bên cạnh đó, trên thị trường còn tồn tại nhiều loại vốn khác nhau tương ứng với mỗi loại hình doanh nghiệp: vốn điều lệ, vốn ký quỹ, vốn có quyền biểu quyết,…

Vốn là một yếu tố không thể thiếu đối với mỗi doanh nghiệp từ khi thành lập đến lúc vận hành Vốn là cơ sở cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển của doanh nghiệp Nếu doanh nghiệp vạch ra một dự án tuyệt vời với những tính toán lợi nhuận hàng nghìn tỷ đồng nhưng không có tài chính để thực hiện thì dự án đó sẽ chỉ mãi tồn tại trên giấy Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp cần nguồn vốn lớn để mở rộng và thúc đẩy hoạt động đầu tư kinh doanh của mình, qua đó khẳng định vị thế của doanh nghiệp cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường Đặc biệt đối với hoạt động phát triển nhà ở thương mại, vốn đóng vai trò then chốt quyết định sự thành công của hoạt động đầu tư kinh doanh

16 Nguyễn Như Ý (1998), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa thông tin, tr 1126

Khi nguồn vốn của doanh nghiệp không đủ để đảm bảo cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp tiến hành hoạt động huy động vốn “Theo nghĩa chung nhất, huy động vốn là quá trình tìm kiếm, khai thác và đưa vốn vào quá trình tạo lập và sản xuất kinh doanh”17 Theo đó, kết hợp với khái niệm phát triển nhà ở thương mại, có thể hiểu, huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là quá trình tìm kiếm, khai thác và đưa vốn vào quá trình đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Thuật ngữ “huy động vốn” thường được đề cập nhiều trong ngành ngân hàng, thông qua việc các ngân hàng thương mại tiến hành huy động vốn từ các tổ chức kinh tế và cá nhân trong xã hội Ngoài ra, trong một số ngành cần nguồn vốn lớn như kinh doanh bất động sản, kinh doanh bảo hiểm,… doanh nghiệp cũng thường tiến hành huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh của mình Trong số các kênh huy động vốn, vay vốn ngân hàng là một trong những kênh huy động vốn truyền thống được đa số doanh nghiệp áp dụng Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, vay vốn ngân hàng cũng là một trong những lựa chọn của doanh nghiệp để đảm bảo nguồn vốn kinh doanh Theo thống kê, dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS năm 2020 là 633,740 nghìn tỷ đồng18 Những năm gần đây, các doanh nghiệp trên thị trường đang có xu hướng chuyển sang hình thức phát hành trái phiếu để huy động vốn Năm 2020, doanh nghiệp đã huy động hơn 400.000 tỷ đồng bằng trái phiếu19

Những dự án phát triển nhà ở thương mại đòi hỏi rất nhiều vốn, có những án lớn với vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng Pháp luật chỉ yêu cầu chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu từ 15% - 20% tùy vào quy mô sử dụng đất Số vốn còn lại doanh nghiệp cần tiến hành hoạt động huy động từ các nguồn khác nhau để có thể thực hiện dự án đầu tư kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật Do thị trường nhà

ở là thị trường quan trọng của nền kinh tế nên hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại cũng có những đặc điểm đặc thù sau:

Về chủ thể: Không giống với những ngành nghề khác, chủ thể của hoạt động

huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là các doanh nghiệp đáp ứng được các điều kiện làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp

17 Hà Thị Thu Trang (2014), Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam,

Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội, tr 21

18 Phụ lục ban hành kèm theo Thông cáo số 06/TC-BXD ngày 05/02/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố

thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý IV và cả năm 2020

19 Mai Phương, “Các doanh nghiệp đã huy động hơn 400.000 tỉ đồng bằng trái phiếu”, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/cac-doanh-nghiep-da-huy-dong-hon-400000-ti-dong-bang-trai- phieu-1329704.html, truy cập ngày 30/6/2021

luật, cần bổ sung nguồn vốn để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở thương mại để tìm kiếm lợi nhuận;

Về đối tượng chịu tác động: Là nguồn vốn - tiền tệ mà các doanh nghiệp đang

cần bổ sung để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại của mình Đây chính là công cụ chủ yếu và cần thiết để mỗi doanh nghiệp tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Bất động sản nhà ở mà cụ thể là nhà ở thương mại là tài sản có giá trị lớn nên các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại đặc biệt cần nguồn vốn lớn

để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh của mình Trên thực tế, các doanh nghiệp đểu phải tiến hành huy động vốn từ các nguồn khác nhau mới có thể đảm bảo đủ nguồn vốn cho việc thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại;

Về mục đích: Bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư tiến hành huy động

vốn từ các kênh khác nhau để bổ sung nguồn vốn cần thiết cho việc thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, đảm bảo có đủ vốn để tiến hành thực hiện dự án theo đúng tiến độ cũng như đảm bảo chất lượng sản phẩm cung ứng cho thị trường, từ đó tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp;

Về cách thức: Doanh nghiệp tiến hành hoạt động huy động vốn để phát triển

nhà ở thương mại phải đảm bảo thực hiện theo nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở quy định tại Điều 68 Luật Nhà ở 2014 và theo các hình thức quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014

1.2.2 Ý nghĩa của hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

Không phải doanh nghiệp nào cũng có nguồn vốn đủ lớn để thực hiện các dự

án phát triển nhà ở thương mại Bên cạnh vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư cần tiến hành huy động vốn để có thể hoàn thành các dự án của mình theo đúng kế hoạch

Do đó, huy động vốn là một hoạt động rất quan trọng đối với mỗi doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, bên cạnh đó hoạt động này còn đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội, cụ thể:

Thứ nhất, hoạt động huy động vốn đã giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở

thương mại tiếp cận những nguồn vốn khác nhau, giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán khó về tài chính Qua đó, bổ sung nguồn vốn kịp thời cho các chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, đảm bảo có đủ vốn để hoàn thành dự án đúng tiến độ cũng như đảm bảo chất lượng sản phẩm đầu ra Từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân, giải quyết vấn

đề an sinh xã hội cũng như góp phần cải thiện diện mạo đô thị;

Thứ hai, khi khó khăn về tài chính được tháo gỡ, doanh nghiệp chủ động hơn

trong việc thực hiện dự án của mình, qua đó có kế hoạch sử dụng vốn phù hợp, giúp

hoàn thành dự án đúng tiến độ đặt ra Việc hoàn thành dự án đúng tiến độ hoặc thậm chí ngắn hơn giúp doanh nghiệp tiết kiệm được phần lớn vật chất, nhân công, thời gian, tiền bạc để thực hiện dự án khác cũng như hạn chế được các khoản tài chính khác phát sinh Bên cạnh đó, việc hoàn thành dự án đúng tiến độ và bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn giúp nâng cao uy tín của doanh nghiệp với khách hàng, qua đó khẳng định vị thế và tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường, tạo môi trường cạnh tranh công bằng, lành mạnh, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở thương mại nói riêng và thị trường bất động sản nói chung;

Thứ ba, thông qua hoạt động huy động vốn với sự tham gia của đông đảo

thành phần kinh tế trong và ngoài nước đã tranh thủ được nguồn vốn nhàn rỗi của mọi cá nhân, thành phần kinh tế trong nước cũng như lượng vốn lớn từ nước ngoài Qua đó, thu hút nguồn vốn lớn vào thị trường bất động sản, góp phần mở rộng và phát triển thị trường bất động sản Sự phát triển của thị trường bất động sản cũng thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác có liên quan như thị trường tài chính, thị trường lao động và đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế nước nhà;

Thứ tư, hoạt động góp vốn của các chủ thể trong và ngoài nước cũng là một

trong những kênh đầu tư của người dân, bên cạnh việc cung cấp nguồn vốn cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, hoạt động này còn đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho người dân từ tiền nhàn rỗi của mình Bên cạnh đó, hình thức huy động vốn thông qua thu tiền ứng trước của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ cung cấp nguồn vốn cho chủ đầu tư mà còn đem lại nhiều lợi ích và thuận tiện cho người mua nhà

Do đó, có thể khẳng định huy động vốn là hoạt động có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại Nguồn vốn là nhân tố quan trọng quyết định sự thành công của một dự án đầu tư Việc huy động vốn hiệu quả sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết mối lo về tài chính, từ đó giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình thực hiện dự án và nâng cao khả năng thành công trong hoạt động đầu tư kinh doanh Bên cạnh đó, hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại còn đóng góp vào sự phát triển của các thị trường khác có liên quan và sự phát triển chung của nền kinh tế nước nhà, cũng như góp phần giải quyết vấn đề an sinh

xã hội của đất nước

1.3 Tổng quan về sự hình thành và phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

Sự hình thành và phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại có thể chia thành hai giai đoạn, lấy cột mốc từ khi Luật Nhà ở

2005 ra đời, đây là văn bản Luật đầu tiên điều chỉnh hoạt động về nhà ở và đề cập đến các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại, cụ thể như sau:

Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời:

Sau khi đất nước thống nhất, trong một khoảng thời gian dài, nền kinh tế nước

ta theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp, doanh nghiệp không tự chủ trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, mọi hoạt động đều dưới sự chỉ huy, quản lý của Nhà nước Luật Đất đai năm 1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và nghiêm cấm các hình thức mua, bán đất đai Thời gian này, mọi hoạt động về kinh doanh mua bán BĐS không diễn ra

Việc đất nước chuyển đổi thành công từ nền kinh tế kế hoạch tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phát triển Đánh dấu bằng sự

ra đời của các văn bản Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và Luật Đất đai năm 1993, cho phép các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất trong nhân dân, đặt nền móng cho thị trường BĐS hình thành và phát triển Đến Luật đất đai năm 1998, Nhà nước cho phép các chủ thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh Năm 2001, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở

để bán và để cho thuê, chủ đầu tư được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật, ngoài ra còn được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị

Có thể nói, giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời, pháp luật về hoạt động huy động vốn phát triển nhà ở để bán, để cho thuê chưa được hoàn thiện Mặc dù pháp luật đã bắt đầu có khái niệm về “huy động vốn”, tuy nhiên chưa có quy định

cụ thể về hoạt động này Bên cạnh đó, hình thức nhà ở thương mại cũng chưa được pháp luật ghi nhận như một hình thức phát triển nhà ở, chỉ đang tồn tại dưới giao dịch để bán, để cho thuê

Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời cho đến nay:

Luật Nhà ở 2005 là văn bản Luật đầu tiên thay thế Pháp lệnh về nhà ở năm

1991 điều chỉnh hoạt động về nhà ở Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở thương mại” được ghi nhận như một phương thức phát triển nhà ở Luật Nhà ở 2005 đã có quy định về nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại, thông qua việc quy định về các hình thức huy động vốn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng

dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 cũng đã có những quy định cụ thể về các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở

Đến khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, khái niệm “nhà ở thương mại” được cụ thể hóa dưới dạng quy định pháp luật Nội dung “tài chính cho phát triển nhà ở” được quy định thành một chương riêng trong Luật Nhà ở 2014, bao gồm quy định về các nguồn vốn phục vụ cho phát triển từng loại nhà ở như: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 còn quy định về các nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định chi tiết về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại

Có thể nói, từ khi văn bản Luật Nhà ở đầu tiên ra đời, quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại đã từng bước được hoàn thiện hơn Các văn bản Luật và văn bản dưới Luật đã có những quy định hướng dẫn chi tiết về hoạt động huy động vốn Đây được xem như một nhu cầu thiết yếu đối với những doanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này cũng như nhu cầu thị trường bất động sản và nền kinh tế đặt ra trong thời điểm hiện nay

1.4 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn

để phát triển nhà ở thương mại

Do bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn nên việc đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh cũng cần phải có nguồn vốn tương ứng Chính vì lý do này, pháp luật không bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn sở hữu tương ứng với vốn thực hiện một dự án bất động sản được phê duyệt mà chỉ cần có một mức nhất định, tùy thuộc vào loại và quy mô dự án20, nguồn vốn còn thiếu sẽ được huy động từ các kênh khác nhau Từ đó đặt ra yêu cầu pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại cần được hoàn thiện để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể liên quan mà vẫn duy trì sự phát triển bền vững của thị trường Vốn là điều kiện tiên quyết đối với mỗi doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư kinh doanh Khi có nguồn lực tài chính mạnh, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc thực hiện các dự án theo kế hoạch, tiến độ đặt ra và nâng cao uy tín, khả năng cạnh tranh trên thị trường Như đã phân tích ở trên, hoạt động huy động vốn có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại Nếu quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn quá khắt khe sẽ cản trở cơ hội tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc tìm kiếm và bổ sung nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh của mình Lúc này, vấn đề tài

20 Lưu Quốc Thái (2014), Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia

sản phẩm là nhà ở tronh kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 5 (313/2014), tr 59

chính đã khó khăn lại càng khó khăn hơn, trực tiếp tác động xấu đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ không thể hoàn thành dự án theo tiến

độ đặt ra và bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn Việc doanh nghiệp không thể tiến hành các dự án đầu tư kinh doanh ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển của thị trường bất động sản - thị trường quan trọng có mối liên hệ với các thị trường lao động, thị trường tài chính khác, qua đó gián tiếp tác động đến nền kinh tế đất nước Hơn thế nữa, nếu doanh nghiệp khó khăn trong việc huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại, nguồn cung về nhà ở sẽ giảm mạnh, dẫn đến việc không đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang tăng cao cũng như ổn định đời sống sinh hoạt của đại bộ phận người dân, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, hiệu quả lao động và chính sách an sinh xã hội của đất nước

Tuy nhiên, việc quy định pháp luật về huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại quá lỏng lẻo đồng thời cũng góp phần cho các doanh nghiệp tiến hành huy động vốn trái phép, ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng và thị trường nhà ở Thực trạng cho thấy, một số doanh nghiệp đã tiến hành lách luật để huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép, nhiều chủ đầu tư sau khi huy động được tiền từ khách hàng thì không tiến hành thi công dự án hay sử dụng vốn có được để thực hiện dự án khác, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người dân, dẫn đến những tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư Nhiều trường hợp người dân đã phản ánh, tố cáo với cơ quan chức năng vì phát hiện ra mình đã bị lừa tiền Điển hình một số dự án huy động vốn trái phép thời gian vừa qua như: Dự án Rome Diamond Lotus tại Đại lộ Mai Chí Thọ, thuộc phường An Phú, TP Thủ Đức, do CTCP Phúc Khang (Phúc Khang Corporation) làm chủ đầu tư, dù được mở bán từ năm 2018 nhưng đến nay vẫn “dậm chân tại chỗ”, không có hoạt động xây dựng;

Dự án Metro Star tọa lạc tại 360 Xa Lộ Hà Nội, phường Phước Long A, TP Thủ Đức do Công ty TNHH Đầu tư Metro Star làm chủ đầu tư, dù đã tiến hành thu tiền của khách hàng bằng nhiều hình thức trong thời gian nhưng đến nay vẫn chưa đủ điều kiện mở bán.21; Dự án khu nhà ở Tân Thanh (thành phố Điện Biên Phủ) là một

trong những dự án nhà ở thương mại đầu tiên được triển khai tại tỉnh Điện Biên Tới thời điểm tháng 12/2020, chủ đầu tư đã huy động vốn được hơn 251,3 tỷ đồng (chiếm hơn 72% tổng vốn đầu tư toàn dự án) thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng tín dụng Tuy nhiên qua thanh tra phát hiện dự

án có nhiều sai phạm từ khâu lập, thẩm định chấp thuận dự án, thẩm định, xác định

21 Văn Đức, “Huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản: Vì sao doanh nghiệp vẫn “nhờn luật”,

15863.html, truy cập ngày 7/5/2021

https://vnfinance.vn/huy-dong-von-trai-phep-tai-cac-du-an-bat-dong-san-vi-sao-doanh-nghiep-van-nhon-luat-năng lực của chủ đầu tư về nguồn vốn chủ sở hữu, vốn pháp định cũng chưa đầy đủ, chặt chẽ, đến nay dự án vẫn chưa được cấp phép xây dựng22

Từ những phân tích trên có thể thấy việc hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là hết sức cần thiết Một khung pháp

lý hoàn thiện sẽ góp phần giúp cho các doanh nghiệp thực hiện hoạt động huy động vốn hiệu quả, đảm bảo nguồn tài chính vững mạnh để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, từ đó đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, bảo đảm chính sách an sinh xã hội của đất nước Qua đó, tạo ra môi trường kinh doanh an toàn, công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của những chủ thể tham gia trong mối quan hệ này, hướng đến

sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cũng như các thị trường liên quan và nền kinh tế nước nhà

22 Bích Hạnh, “Hàng loạt sai phạm tại dự án nhà ở Tân Thanh”, loat-sai-pham-tai-du-an-nha-o-tan-thanh-645260/, truy cập ngày 10/5/2021

https://nhandan.com.vn/tin-tuc-kinh-te/hang-KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nhìn chung, hoạt động phát triển nhà ở thương mại đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế cũng như chính sách an sinh xã hội của đất nước Để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần một nguồn vốn lớn Do đó, pháp luật không đòi hỏi doanh nghiệp phải

có nguồn vốn tương ứng giá trị đầu tư dự án, mà chỉ yêu cầu một mức vốn nhất định, phần còn lại được huy động từ các kênh khác nhau Nên có thể nói, hoạt động huy động vốn có ý nghĩa hết sức quan trọng quyết định sự thành công của một dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Ngoài ra, hoạt động này còn góp phần vào sự phát triển của thị trường nhà ở nói riêng và nền kinh tế nước nhà nói chung

Qua đó, có thể thấy, việc hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là hết sức cần thiết Qua từng thời kỳ, pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại ngày càng đầy đủ và từng bước hoàn thiện hơn Đây là yêu cầu cần thiết đặt ra trong thời điểm thị trường kinh tế hiện nay

Những nghiên cứu trên đây là cơ sở cho tác giả đi sâu đánh giá thực trạng pháp luật ở Chương 2, từ đó chỉ ra những bất cập cũng như đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT

TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Trong Chương 2, tác giả sẽ trình bày về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại qua các nội dung về: Các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại; điều kiện huy động vốn; kiểm soát quá trình huy động vốn và sử dụng vốn huy động; quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước Ở mỗi nội dung, tác giả sẽ trình bày về thực trạng pháp luật bao gồm quy định pháp luật và những bất cập tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

2.1 Quy định về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại

2.1.1 Thực trạng pháp luật về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại

Theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014, bên cạnh vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp có thể tiến hành 3 hình thức huy động vốn, cụ thể như sau:

Thứ nhất, huy động vốn thông qua hình thức nhận góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Với hình thức này, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu

tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết (sau đây gọi tắt là hợp đồng) với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư là bên nhận góp vốn Trong hợp đồng sẽ thể hiện rõ bên góp vốn là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân góp bao nhiêu vốn vào dự án phát triển nhà ở thương mại và được phân chia lợi nhuận bao nhiêu sau khi dự án hoàn thành Đây là hoạt động đầu tư kinh doanh giữa các bên, trong đó chủ đầu tư sẽ nhận vốn góp để thực hiện dự án, sau khi dự án hoàn thành sẽ phân chia lợi nhuận cho bên góp vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho

bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

Trước đây, khi Luật Nhà ở 2005 đang có hiệu lực, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận Hiện nay, hình thức góp vốn phân chia sản phẩm là nhà ở không được pháp luật cho phép “Sự thay đổi này nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cũng như thúc đẩy họ nhanh chóng thực hiện dự án mới được ứng tiền trước từ khách hàng, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện”23 Bởi lẽ bản chất cuối cùng của hình thức này cũng là giao tiền và nhận nhà nhưng hợp đồng được ký ở đây là hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh mà không phải là hợp đồng mua bán nên không cần tuân theo các điều kiện đặt ra Do đó, đây là quy định hợp lý tránh trường hợp các chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, ngoài ra còn tránh trường hợp chủ đầu tư lợi dụng hoạt động huy động vốn và bán sản phẩm cho nhiều người

Thứ hai, ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở 2014, tiền mua, tiền thuê mua , tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại Mua nhà hình thành trong tương lai đang là giao dịch phổ biến trên thị trường nhà ở Bên cạnh nhà ở có sẵn thì nhà ở hình thành trong tương lai đang là một lựa chọn yêu thích của người dân bởi những ưu điểm của nó Điểm đặc biệt trong hình thức mua bán nhà này là hàng hóa thời điểm đưa vào giao dịch vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được đưa vào sử dụng24 Đối với hình thức này thì nhà đầu tư không cần lo lắng về đầu ra cho sản phẩm, chủ động được nguồn khách hàng và là lựa chọn phù hợp cho những đối tượng có nhu cầu mua nhà nhưng chưa có đủ tài chính Tuy nhiên đây cũng là một hình thức chứa nhiều rủi ro khi thời điểm mua, hàng hóa chưa tồn tại trên thực tế

Đối với hình thức này, chủ đầu tư tiến hành ứng tiền trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Chủ đầu tư sẽ thu tiền theo từng giai đoạn phù hợp với tiến độ dự án cho đến khi bàn giao nhà và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Đây được xem như

23 Nguyễn Minh Oanh, tllđ (3), tr 129

24 Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014

một hình thức mua nhà “trả góp” Chủ đầu tư sẽ dùng phần tiền của khách hàng trả trước để làm vốn thực hiện dự án đầu tư kinh doanh Hình thức huy động vốn này đem lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư cũng như khách hàng Đây là hình thức được các chủ đầu tư ưa thích và áp dụng triệt để, bởi lẽ chủ đầu tư sẽ có vốn trong cả quá trình thực hiện dự án mà không phải trả lãi, không cần phải thế chấp cũng như không cần phân chia lợi nhuận cho khách hàng, nhiệm vụ của chủ đầu tư chỉ là dùng tiền của khách hàng để đầu tư xây dựng chính nhà ở đó và chủ đầu tư chỉ đơn giản là hoàn thành đúng tiến độ xây dựng Về phía khách hàng, đây cũng là hình thức giúp người mua nhà giảm được áp lực về tài chính vì khoản tiền lớn được chia nhỏ ra và thanh toán theo tiến độ của dự án

Thứ ba, ký hợp đồng vay vốn tại tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam

Đối với hình thức này, chủ đầu tư tiến hành vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính để huy động vốn Bên cạnh nhiều hình thức huy động vốn, phần lớn các chủ đầu tư vẫn tiến hành huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hay các tổ chức tài chính như ngân hàng, quỹ tín dụng nhân dân, công ty tài chính,… mà phổ biến là

từ các ngân hàng, đây là kênh huy động vốn truyền thống được nhiều doanh nghiệp

áp dụng Để được vay vốn ngân hàng thì chủ đầu tư phải ký kết Hợp đồng tín dụng với ngân hàng và phải thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay, thường thì chủ đầu tư sẽ thế chấp chính dự án mà họ đang kinh doanh theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 Để kinh doanh dự án đang thế chấp thì họ phải giải chấp trước khi đem nhà vào kinh doanh Ngoài ra, chủ đầu tư phải trả lãi vay theo lãi suất ngân hàng quy định

Mặc dù pháp luật quy định việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua 3 hình thức trên Tuy nhiên, trên thực tế, giữa chủ đầu tư và khách hàng tồn tại những hình thức huy động vốn

“trá hình” thông qua các loại Hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng hứa mua

hứa bán, Hợp đồng nguyên tắc, Hợp đồng vay vốn… trong đó, phổ biến nhất là Hợp

đồng đặt cọc Hình thức đặt cọc được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 (BLDS)

như một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ25 Trên thực tế, đây “thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết khi dự án có đủ điều kiện sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán”26, là hình thức huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện Nếu như các bên chỉ đặt cọc như một biện pháp bảo đảm để ký kết hợp

25 Điều 328 Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015

26 Trần Linh Huân, Nguyễn Thị Hồng Thắm (2020), Pháp luật về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Tài liệu phục vụ hội

thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ”, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh ngày 16/7/2020, tr 199

đồng mua bán thì không vi phạm, bởi lẽ nhu cầu đặt cọc là nhu cầu thực đối với cả chủ đầu tư và khách hàng Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc này bên mua nhà đã thanh toán đến 30-40% giá trị căn nhà, số tiền đặt cọc được trừ vào việc thanh toán giá trị nhà sau này và chủ đầu tư cũng sử dụng chính số tiền đặt cọc này phục vụ cho quá trình thực hiện dự án27 Do đó, đây được xem như là một hình thức huy động vốn trá hình của chủ đầu tư Tương tự như Hợp đồng đặt cọc, trên thực tế, doanh nghiệp còn tiến hành những giao dịch khác như phiếu đặt chỗ bảo đảm quyền ưu tiên mua nhà; ký các hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng nguyên tắc bảo đảm quyền đầu tư sản phẩm Trong những hợp đồng này, khách hàng vẫn thanh toán tiền theo tiến độ thỏa thuận với chủ đầu tư và có hợp đồng thanh toán đến 90% giá trị sản phẩm trước khi các bên tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà28 Ngoài ra, một trong những hình thức huy động vốn khác diễn ra khá phổ biến gần đây là thông qua hợp đồng vay vốn Chủ đầu tư ký kết hợp đồng vay vốn với khách hàng, bên vay là chủ đầu

tư, bên cho vay là khách hàng và kèm theo phiếu đặt cọc giữ chỗ hay phiếu đăng ký nhu cầu để được hưởng quyền ưu tiên mua nhà ở Chủ đầu tư sử dụng số tiền vay để thực hiện dự án kinh doanh và cam kết ký hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, đây là hình thức chứa đựng nhiều rủi ro cho khách hàng cho vay bởi lẽ pháp luật hiện nay không cho phép chủ đầu tư huy động vốn thông qua vay vốn của tổ chức, cá nhân, không tài sản thế chấp đảm bảo khoản vay cũng như trường hợp dự án thất bại người dân sẽ không đòi lại được tiền29.Có thể thấy, đây đều là những hình thức huy động vốn trá hình khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, gây bất ổn thị trường, dễ dẫn đến tranh chấp giữa các bên khi chủ đầu tư không sử dụng tiền vào đúng mục đích và dự án chậm tiến độ, thậm chí

ôm tiền bỏ trốn, để rồi cuối cùng bên chịu rủi ro lại là người mua nhà, góp vốn đầu

tư

Vừa qua, theo ghi nhận thực tế, dự án ELITE LIFE có quy mô 53.843m2, cung cấp 310 sản phẩm gồm 278 căn nhà liên kề, 16 căn nhà phố, 16 căn nhà vườn, nằm tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An do CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ Tân Thái Thịnh làm chủ đầu tư đang ở bước triển khai xây dựng cơ sở

hạ tầng kỹ thuật, còn chưa thực hiện xong việc san lấp mặt bằng, hiện cơ sở hạ tầng

về cơ bản mới chỉ là bãi đất trống, tuy nhiên trên thị trường thì Dự án ELITE LIFE đang được rao bán rầm rộ bằng các “Phiếu tư vấn thỏa thuận” hay “Hợp đồng nguyên tắc” để kêu gọi khách hàng đầu tư CTCP Đất Xanh Nam Bộ (Đơn vị phát

https://thuonghieuvaphapluat.vn/du-triển của dự án) cùng một số sàn Bất động sản đã đưa ra bảng giá của từng sản phẩm và lộ trình thanh toán một cách rõ ràng, ngoài ra còn có chính sách mua hàng cho khách hàng với các mức chiết khấu siêu hấp dẫn từ 1% - 5% khi giao dịch từ 2 đến 5 sản phẩm30

Có thể thấy, xét theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng đặt cọc cũng như những hợp đồng nêu trên đây là những giao dịch dân sự hợp pháp, chịu sự điều chỉnh của BLDS Do đó, chủ đầu tư đã lợi dụng sự thỏa thuận tự nguyện của của các bên mà pháp luật không cấm, căn cứ theo quy định của BLDS để tiến hành những giao dịch này nhằm hướng đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán, không phải dưới hình thức là hợp đồng huy động vốn, các cơ quan chức năng cũng gặp những khó khăn, vướng mắc khi tiến hành kiểm tra và xử lý những giao dịch này Vậy vấn đề mấu chốt đặt ra ở đây là việc xác định những hợp đồng này có là hợp đồng huy động vốn hay chỉ đơn giản là những giao dịch dân sự, để xét xem việc ký những hợp đồng này có là hành vi trái pháp luật Hiện nay, pháp luật về nhà

ở và kinh doanh bất động sản chưa có định nghĩa chính thức về hoạt động “huy động vốn”, pháp luật đang quy định theo hướng liệt kê những hình thức nào là hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại và quy định trường hợp huy động vốn không đúng với những hình thức này không được pháp luật công nhận Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư sẽ tiến hành lách luật thông qua các những chiêu thức, những dạng hợp đồng khác Trước đó, Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ xem xét, giải quyết những bất cập trong giao dịch bất động sản, một trong những nội dung được đề cập liên quan đến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện giao dịch, pháp lý chưa rõ ràng, dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn thành phố UBND thành phố cũng kiến nghị, đề xuất Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chính phủ quy định cụ thể về hoạt động giao dịch bất động sản thông qua những hình thức này31

30 Kiểm sát điện tử, “Dự án Elite Life (Long An): Huy động vốn trái pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng?”, https://kiemsat.vn/du-an-elite-life-long-an-huy-dong-von-trai-phap-luat-tiem-an-nhieu-rui-ro- cho-khach-hang-61636.html, truy cập ngày 18/6/2021

31 Gia Huy, “TP.HCM xin Thủ tướng xem xét giải quyết bất cập của thị trường bất động sản”, https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-xin-thu-tuong-xem-xet-giai-quyet-bat-cap-cua-thi-truong-bat-dong- san-d107421.html, truy cập ngày 28/6/2021

Ngoài ra, bởi những khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng, nên các doanh

nghiệp đang có xu hướng chuyển sang hình thức phát hành trái phiếu “Trái phiếu

là loại chứng khoán xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần nợ của tổ chức phát hành”32 Có 2 hình thức chào bán trái phiếu là chào bán riêng lẻ và chào bán ra công chúng Do những vấn đề về điều kiện cũng như thời gian, phương thức chào bán riêng lẻ được các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiến hành nhiều hơn Tuy nhiên, chào bán trái phiếu là hình thức không có tính ổn định cao và có nhiều rủi ro, doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng không có khả năng chi trả cho người mua và trái phiếu trở thành nợ xấu doanh nghiệp Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu Trong khi đó, tại khoản 4 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam là một trong những nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại, không đề cập đến hình thức phát hành trái phiếu Do đó, hoạt động phát hành trái phiếu đang được thực hiện theo quy định của Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành

Dự án phát triển nhà ở thương mại cần rất nhiều vốn, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn Tuy nhiên, có thể thấy, các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại hiện nay chưa đa dạng, chủ đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong vấn đề tài chính để thực hiện dự án, pháp luật “chưa xây dựng tốt mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản, chưa có nhiều công

cụ tài chính cho giao dịch nhà ở”33 Các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại cũng như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng Tính đến tháng 12/2020, dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS là 633.740 tỷ đồng, tăng 4,53% so với năm 201934 Trong Quý I/2021, tỷ lệ này tăng 2,82% so với cuối năm 202035 Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như đầu tư, kinh doanh bất động sản36 Bên cạnh đó, điều kiện để chào bán trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp cũng được pháp luật quy định chặt

chẽ hơn, ngoài ra, để đủ điều kiện tiến hành ký hợp đồng huy động vốn hay thu tiền ứng trước của khách hàng cũng mất nhiều thời gian và không dễ dàng Trước tình hình đó, các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại sẽ gặp phải nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm và bổ sung nguồn vốn kinh doanh

2.1.2 Giải pháp hoàn thiện về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại

Thứ nhất, để tránh tình trạng doanh nghiệp lách luật huy động vốn bằng Hợp

đồng đặt cọc, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cần có quy định cụ thể

về hình thức này Nhận thấy đặt cọc là nhu cầu thực của cả bên bán và bên mua Đối với chủ đầu tư, đây là động thái khảo sát thị trường, thăm dò nhu cầu của khách hàng và người mua cũng sẵn sàng giữ chỗ để mua được nhà theo ý muốn Do đó, theo tác giả, pháp luật không nên cấm hình thức này mà nên xem đây là một hình thức huy động vốn để kiểm soát Tuy nhiên cần giới hạn mức đặt cọc cũng như cần

có cơ chế để kiểm soát khoản tiền đặt cọc Ở một số nước như Ấn Độ, pháp luật quy định chủ đầu tư không được phép thu trước hơn 10% giá trị của nhà như một phương thức trả trước hay phí đăng ký khi chưa ký vào hợp đồng mua bán37 Pháp luật có thể giới hạn mức đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng trong khoảng từ 8% - 10% giá trị của nhà Khoản tiền này sẽ được đặt ở một tài khoản ngân hàng riêng, và các bên sẽ cam kết không được sử dụng để tiến hành thực hiện dự án, chỉ khi dự án đủ điều kiện huy động vốn và các bên ký kết Hợp đồng mua bán thì mới được rút ra để sử dụng Tuy nhiên, có thể thấy, bên cạnh Hợp đồng đặt cọc, ngày càng xuất hiện nhiều hình thức huy động vốn trá hình khác của chủ đầu tư, việc pháp luật dự trù được hết những hình thức này để điều chỉnh là điều không thể Do đó, theo tác giả, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cần có quy định chính thức về định nghĩa “huy động vốn”, trong đó, nêu rõ các căn

cứ, tiêu chí để nhận diện bản chất của một hành vi có được xem là huy động vốn

Từ đó, mới có thể hạn chế việc chủ đầu tư lợi dụng quan hệ dân sự để huy động vốn trái phép, cơ quan chức năng cũng có cơ sở để xử lý những hành vi vi phạm

Thứ hai, hiện nay với quy mô và giá trị của các dự án phát triển nhà ở thương

mại ngày càng tăng, các doanh nghiệp cần phải huy động nguồn vốn lớn và dài hạn

để đảm bảo tài chính cho việc tiến hành các dự án đầu tư kinh doanh của mình Do

đó, việc mở rộng và đa dạng các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp là hết

37 Khoản 1 Điều 13 Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) Ấn Độ 2016: “A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force.”, https://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-13-real-estate-act-2016-no-deposit-or-advance-to- be-taken-by-promoter-without-first-entering-into-agreement-for-sale-section-13-the-real-estate-regulation- and-development-act-2016.html, truy cập ngày 10/5/2021

sức cần thiết Có thể đa dạng các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp để phát triển nhà ở thương mại thông qua biện pháp như xây dựng hành lang pháp lý để thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS, cơ quan tái thế cấp cho vay BĐS38 Đây là những kênh huy động vốn được áp dụng thành công ở các nước trên thế giới Hình thức quỹ tín thác đầu

tư bất động sản (REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ39 Mặc dù năm 2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ Tuy nhiên, mất đến 5 năm, đến năm 2017 quỹ đầu tư BĐS đầu tiên tại Việt Nam là Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý quỹ

kỹ thương quản lý mới chính thức niêm yết chứng chỉ trên thị trường chứng khoán Hiện quỹ này vẫn chưa hoạt động vì nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn Về khung pháp lý, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ Trong khi đó, lý do người dân không đầu tư vào các quỹ là do gửi ngân hàng an toàn hơn Trên thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro khá cao40 Tất nhiên, bất kỳ khoản đầu tư nào cũng mang rủi ro nhất định, đặc biệt là trong hoạt động đầu tư kinh doanh lĩnh vực như nhà ở, BĐS Tuy nhiên, đây cũng có thể là một lựa chọn của nhà đầu tư và là một kênh huy động vốn tiềm năng của các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh phát triển nhà ở thương mại REIT cũng được hi vọng là sẽ tạo sức đẩy cho thị trường phát triển bền vững

Ngoài ra pháp luật cần hoàn thiện khung pháp lý để bổ sung những giải pháp khác nhằm đa dạng các hình thức huy động vốn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, đáp ứng nhu cầu tài chính cho quá trình tiến hành đầu tư kinh doanh, trước tình hình nguồn vốn tín dụng, trái phiếu hay từ khách hàng gặp nhiều khó khăn Nhưng trên hết, các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại cần tự năng cao năng lực tài chính để chủ động nguồn vốn trong quá trình kinh doanh, cũng như nâng cao kiến thức, năng lực chuyên môn để kinh doanh một cách có hiệu quả Qua

đó, nâng cao uy tín và khả năng cạnh tranh để có thể đứng vững trên thị trường kinh doanh khốc liệt

2.2 Quy định về điều kiện huy động vốn

2.2.1 Thực trạng pháp luật về điều kiện huy động vốn

38 Quỳnh Như, “Cần phát triển các kênh huy động vốn khác nhau cho bất động sản”, te/can-phat-trien-cac-kenh-huy-dong-von-khac-nhau-cho-bat-dong-san-20201127141033574.htm, truy cập ngày 07/6/2021

https://vtv.vn/kinh-39 Diễm Ngọc, “Bỏ vốn vào quỹ tín thác bất động sản sao cho hiệu quả”, tai-chinh/bo-von-vao-quy-tin-thac-bat-dong-san-sao-cho-hieu-qua-334100.html, truy cập ngày 15/6/2021

https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-40 Minh Long, “Thiếu quỹ đầu tư bất động sản”, 836389.html, truy cập ngày 15/6/2021

https://plo.vn/bat-dong-san/thieu-quy-dau-tu-bat-dong-san-Bên cạnh việc đáp ứng các nguyên tắc quy định tại Điều 68 Luật Nhà ở 2014,

để tiến hành huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại, các doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tương ứng với mỗi hình thức huy động vốn, cụ thể như sau:

Thứ nhất, điều kiện ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân: Theo quy định tại khoản

3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, doanh nghiệp chỉ được ký hợp đồng huy động vốn khi đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở Trong thời hạn 15 ngày, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ và nếu hồ sơ đầy đủ thì phải có thông báo nhà ở đủ điều kiện huy động vốn gửi chủ đầu tư Chủ đầu tư chỉ được tiến hành huy động vốn sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng Trừ trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư

Thứ hai, điều kiện ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 NĐ số

99/2015/NĐ-CP, doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, theo đó doanh nghiệp phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ

sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa

vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây

dựng và nhận văn bản trả lời tương tự như trường hợp huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng Tuy nhiên, có thể thấy, các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 chỉ đề cập đến giao dịch bán và cho thuê mua, không đề cập đến giao dịch cho thuê Do đó, doanh nghiệp vẫn có thể ký hợp đồng cho thuê và vẫn được thu tiền khi chưa đáp ứng các điều kiện trên, đây là sơ hở của luật tạo điều kiện để doanh nghiệp lách luật huy động vốn thông qua hợp đồng cho thuê

Đối với hai hình thức trên thì Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định dự án đủ điều kiện huy động vốn Về văn bản thông báo của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện được bán, có nhiều ý kiến liên quan đến vấn đề này Nhiều người xem đây như một giấy phép con, gây khó khăn cho doanh nghiệp, kéo dài thời gian chủ đầu tư có thể huy động vốn để tiến hành kinh doanh Có người lại cho rằng đây là quy định phù hợp bởi lẽ đối một dự án trước khi đưa vào kinh doanh thì điều kiện tồn tại dự án một cách hợp pháp là quan trọng nhất Theo tác giả, đây là một điều kiện cần thiết thể hiện sự giám sát, xác nhận của đại diện của

cơ quan Nhà nước để đảm bảo tính chất pháp lý của nhà ở đưa vào kinh doanh, là

cơ sở để bên tham gia góp vốn, mua nhà làm căn cứ trước khi quyết định tham gia vào dự án kinh doanh, qua đó bảo vệ quyền lợi của các bên, tránh những tranh chấp

về sau Tuy nhiên, trong thời hạn 15 ngày liệu có đủ thời gian để Sở Xây dựng xem xét toàn bộ hồ sơ của một dự án để quyết định một dự án đã đủ điều kiện huy động vốn hay chưa, đặc biệt là những địa phương có nhiều dự án lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Ngoài ra, pháp luật quy định không rõ ràng về tiêu chí, căn cứ

để Sở Xây dựng xem xét một dự án khi nào là đủ điều kiện huy động vốn, ở đây có phải chỉ là những điều kiện về giấy tờ pháp lý hay có bao gồm những điều kiện nào khác, như việc bảo lãnh ngân hàng là một điều kiện về dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai nhưng lại không nằm trong các yêu cầu mà Sở Xây dựng xem xét dự án đủ điều kiện huy động vốn

“Nhìn chung, xét về mặt thủ tục thì quy định trên vừa đảm bảo việc chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai để bảo vệ lợi ích hợp pháp

của khách hàng, đồng thời cũng linh hoạt vừa đủ cho các chủ đầu tư huy động vốn trong trường hợp Sở Xây dựng không trả lời trong thời hạn pháp luật quy định”41 Tuy nhiên, trong trường hợp này, pháp luật chưa quy định rõ về cam kết “chịu trách nhiệm” của chủ đầu tư khi dự án đã đủ điều kiện huy động vốn quy định và chủ đầu

tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo mà chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn, chưa có cơ chế kiểm soát

và xử lý vấn đề này và rủi ro vẫn thuộc về bên tham gia góp vốn, người mua nhà Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về trường hợp ngoại

lệ khi mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo cho chủ đầu tư về điều kiện nhà

ở được bán, cho thuê mua, cụ thể khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 quy định trong thời hạn 15 ngày, Sở Xây dựng phải có trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư, trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do Do đó, có thể thấy

có sự không thống nhất giữa quy định về trường hợp Sở Xây dựng không có văn bản trả lời về điều kiện nhà ở được bán, cho thuê mua giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 Thực tiễn cho thấy mặc dù chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng các doanh nghiệp đã tiến hành huy động vốn ở nhiều dự án, dẫn đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, người tham gia góp vốn Hợp đồng huy động vốn khi chưa đủ điều kiện giao dịch có thể bị tòa án tuyên vô hiệu Xét Bản án số 516/2019/DS-ST của Tòa án nhân dân quận 8 ngày 27/11/2019 về tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông Nguyễn Thế H và Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại – Xây dựng VHP (Công ty VHP) Nội dung bản án về việc năm 2013, ông H và Công ty VHP có ký hợp đồng mua bán căn hộ trong dự án do Công ty VHP làm chủ đầu tư Thời điểm này, dự án vẫn chưa hoàn thành xong phần móng, tuy nhiên ông H đã thanh toán đến 95% giá trị Hợp đồng Tòa án xác định Bị đơn Công ty VHP đã tiến hành ký hợp đồng bán căn hộ cho ông H khi chưa thi công xong phần móng, thuộc trường hợp huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện, lỗi thuộc về bên bị đơn nên đã tuyên bố Hủy hợp đồng mua bán căn hộ và các phụ lục kèm theo, yêu cầu bị đơn hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cho ông H42 Trong tình huống này, chủ đầu tư đã tiến hành huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua nhà thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng, chưa có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng, thuộc trường hợp huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định

41 Lưu Quốc Thái (2016), Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành

trong tương lai, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 06 (100), tr 29

42 Bản án số 516/2019/DS-ST của Tòa án nhân dân quận 8 ngày 27/11/2019 về tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ, Phụ lục C

của pháp luật, ngoài ra chủ đầu tư còn tiến hành thu tiền vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà Do đó, hợp đồng mua bán nhà này không được pháp luật công nhận, bị tuyên vô hiệu và chủ đầu tư phải hoàn trả lại số tiền đã nhận của khách hàng

Thứ ba, điều kiện vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính: Theo quy

định tại điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính thì doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn Mỗi tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính sẽ

có điều kiện cho vay nhất định, tùy thuộc vào chủ trương chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước mỗi thời kỳ cũng như mục tiêu hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp phải đảm bảo hồ sơ vay vốn theo yêu cầu cũng như chính sách lãi suất của tổ chức Thông thường, ngân hàng sẽ yêu cầu tài sản thế chấp bảo đảm và doanh nghiệp thường sẽ thế chấp bằng chính dự án đang tiến hành Theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp

dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó, để kinh doanh dự

án đang thế chấp thì chủ đầu tư phải giải chấp trước khi đưa dự án vào kinh doanh Đây là quy định tạo điều kiện cho các chủ đầu tư sử dụng chính dự án đang tiến hành để bảo đảm cho việc tiếp cận nguồn vốn vay trong quá trình thực hiện dự án Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014, trường hợp chủ đầu

tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự

án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện trên, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ

dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp, đây là quy định nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư

sử dụng một tài sản để thế chấp nhiều lần

Đối với hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hiện nay pháp luật về

nhà ở và kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn cho dự án phát triển nhà ở thương mại, do đó doanh nghiệp sẽ tiến hành theo quy định của Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp

và các văn bản hướng dẫn thi hành về phát hành trái phiếu doanh nghiệp Bởi vì những yếu tố điều kiện về quy mô, tình hình tài chính hay thời gian nên thông thường các doanh nghiệp lựa chọn phát hành riêng lẻ Trước tình hình doanh nghiệp

phát hành trái phiếu ồ ạt, dễ dẫn đến nguy cơ nợ xấu doanh nghiệp, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế Một số điều kiện cơ bản như doanh nghiệp phải thanh toán đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành hoặc thanh toán

đủ các khoản nợ đến hạn trong 03 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu (nếu có), trừ trường hợp chào bán trái phiếu cho chủ nợ là tổ chức tài chính được lựa chọn; đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động theo quy định của pháp luật chuyên ngành; có phương án phát hành trái phiếu được phê duyệt và chấp thuận theo quy định; có báo cáo tài chính năm trước liền kề của năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện theo quy định Đối với chào bán trái phiếu chuyển đổi hoặc trái phiếu kèm chứng quyền, các đợt chào bán trái phiếu chuyển đổi riêng lẻ, trái phiếu kèm chứng quyền riêng lẻ phải cách nhau ít nhất 06 tháng kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán gần nhất Trường hợp doanh nghiệp chào bán trái phiếu thành nhiều đợt thì thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt chào bán không vượt quá 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin trước đợt chào bán, tổng thời gian chào bán trái phiếu thành nhiều đợt tối đa không quá 12 tháng kể từ ngày phát hành của đợt chào bán đầu tiên

Với sự ra đời của Luật Chứng khoán 2019, Luật Doanh nghiệp 2020 và Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, các đợt chào bán riêng lẻ sẽ chỉ được phân phối tới nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư cá nhân sẽ không được đầu tư trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ Việc kiểm soát các điều kiện chào bán trái phiếu riêng lẻ

và giới hạn đối tượng mua đã hạn chế cơ hội tiếp cận đầu tư của nhà đầu tư cá nhân cũng như hạn chế khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại Tuy nhiên, ở góc độ khác, những quy định này nhằm đảm bảo kiểm soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng chặt chẽ, thận trọng hơn, kiểm soát hoạt động chào bán trái phiếu huy động vốn ồ ạt của doanh nghiệp, với lãi suất cao, dễ dẫn đến khả năng nợ xấu Năm 2020, các doanh nghiệp BĐS phát hành tổng cộng 186.600 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm tỷ trọng lớn nhất 40,1% trong tổng phát hành toàn thị trường43 Trong Quý I/2021, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68% Một số công ty bất động sản huy động trái phiếu với giá trị lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang (2.150 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng),… Từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của

43 An Nhiên, “Gần 120 ngàn tỷ đồng trái phiếu bất động sản tiềm ẩn rủi ro về tài sản đảm bảo”, https://vneconomy.vn/gan-120-ngan-ty-dong-trai-phieu-bat-dong-san-tiem-an-rui-ro-ve-tai-san-dam-bao- 646108.htm, truy cập ngày 30/6/2021