Chính sách quản lý nhà nước đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở việt nam hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ LUẬTBÀI THẢO LUẬN Học phần Quản lý Nhà nước về thương mại Đề tài Chính sách Quản lý nhà nước đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam hiện nay Nhóm 02 Mã lớp 2208TECO1011 GVHD Nguyễn Thị Hương Giang Hà Nội, tháng 3 năm 2022 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 QLNN Quản lý nhà nước 2 BĐS Bất động sản 3 DN Doanh nghiệp 4 NĐT Nhà đầu tư LỜI NÓI ĐẦU Trong xu thế hội nhập kinh.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

KHOA KINH TẾ LUẬT

BÀI THẢO LUẬN Học phần: Quản lý Nhà nước về thương mại

Đề tài: Chính sách Quản lý nhà nước đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản của chủ thể có quốc

tịch nước ngoài ở Việt Nam hiện nay

Nhóm: 02

Mã lớp: 2208TECO1011

GVHD: Nguyễn Thị Hương Giang

Hà Nội, tháng 3 năm 2022

LỜI NÓI ĐẦU

Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, một trong những chínhsách quan trọng góp phần tăng khả năng thu hút đầu tư là Chínhsách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể cóquốc tịch nước ngoài ở Việt Nam Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 đã

có những quy định tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài đượcmua bán, chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam, nhưng trong thời gianqua, chính sách này đã bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp, cần phảiđược tiếp tục hoàn thiện

Vì vậy, nhóm 2 lựa chọn đề tài: “Chính sách QLNN đối với việcmua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ởViệt Nam hiện nay” làm đề tài nghiên cứu cho bài thảo luận củamình Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và phân tích, bình luậncác điểm tồn đọng, hạn chế trên thực tế không những có ý nghĩa vềmặt lý luận mà còn có giá trị thực tiễn sâu sắc

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH QLNN ĐỐI VỚI VIỆC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CÓ QUỐC TỊCH NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM.

1.1: Khái niệm chính sách QLNN về thương mại đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam.

1.1.1: Khái niệm QLNN về thương mại

Quản lý nhà nước về thương mại là một bộ phận hợp thành củaquản lý nhà nước về kinh tế, đó là sự tác động có hướng đích, có tổchức của các cơ quan quản lý nhà nước về thương mại đến các đốitượng quản lý là thương nhân và chủ thể kinh tế khác cùng với hoạtđộng trao đổi mua bán của họ thông qua việc sử dụng các công cụ,chính sách, nguyên tắc và phương pháp quản lý nhằm đạt mục tiêu

đã đặt ra trong từng giai đoạn phát triển

1.1.2: Khái niệm chính sách QLNN về thương mại

Chính sách QLNN về thương mại là tổng thể các nguyên tắc, cácquy định, biện pháp mà Nhà nước sử dụng để tác động tới lĩnh vựcthương mại và các chủ thể hoạt động thương mại trên thị trườngnhằm đạt mục tiêu đã xác định trong từng giai đoạn cụ thể trongchiến lược phát triển kinh tế - xã hội

1.1.3: Khái niệm mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam

Mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nướcngoài là một hành vi pháp lý có thể được thực hiện bởi cá nhân hoặcmột tổ chức có quốc tịch nước ngoài dành cho cá nhân hoặc tổ chứckhác Cụ thể trong trường hợp mua bán chuyển nhượng BĐS thì bênđược chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối vớiphần BĐS đó một cách hợp pháp Luật Dân sự Việt Nam năm 2005

đã viết “BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liềnvới đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngđó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do phápluật quy định”

1.1.4: Khái niệm chính sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam

Chính sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS củachủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam là những nguyên tác,

các quy định, biện pháp mà Nhà nước sử dụng để tác động tới lĩnhvực kinh doanh BĐS và các chủ thể có quốc tịch nước ngoài hoạtđộng trên thị trường nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh lànhmạnh, cạnh tranh công bằng, hướng tới phát triển toàn xã hội.

1.2: Vai trò của chính sách QLNN đối với việc mua bán chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam.

Đất đai và quyền sử dụng đất là nơi tổ chức cuộc sống, sảnxuất, kinh doanh, là tài sản chiếm tỷ trọng lớn trong khối tài sản củangười sử dụng đất Bảo hộ các giao dịch liên quan đến BĐS luôn làchính sách công được quan tâm của mỗi quốc gia Tại Việt Nam,Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Tổ chức, cá nhân được Nhànước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sửdụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền vànghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luậtbảo hộ” Qua đó ta có thể thấy được những vai trò của chính sáchQLNN đối với mua bán chuyển nhượng BĐS của chủ thể nước ngoàiChính sách của Nhà nước góp phần định hướng, hướng dẫn DNtrong và ngoài nước đối với các quyết định đầu tư vào lĩnh vực BĐS

và hoạt động liên quan tới mua bán, trao đổi, đầu tư và áp dụng cácphương thức kinh doanh mới trong lĩnh vực

Chính sách của Nhà nước điều tiết các hoạt động mua bán,chuyển nhượng chủ yếu bằng các chính sách, biện pháp kinh tế nhưthuế, lãi suất, giá, tỷ giá, quản lý ngoại hối và các định mức kinh tế -

kỹ thuật Các ưu đãi về thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế giai đoạnđầu sau đầu tư, điều kiện tín dụng và lãi suất hợp lý, hỗ trợ giảiphóng mặt bằng, thủ tục cấp phép đầu tư và triển khai dự án, đivào thực tiễn sẽ tạo động lực kích thích các DN đầu tư phát triển hạtầng thương mại, đặc biệt là hạ tầng thương mại nông thôn và xuấtnhập khẩu

Chính sách Nhà nước cùng với các chính sách kinh tế khác cóảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động trong thị trường BĐS bởi nó tácđộng lên quan hệ cung cầu, giá cả và cạnh tranh Nhờ có sự phốihợp chặt chẽ giữa các chính sách tài khoá và tiền tệ, chính sáchthương mại và đầu tư, chính sách tín dụng, tỷ giá và quản lý ngoại

hối, bằng các biện pháp, công cụ thích hợp trong các chính sách

đó mà góp phần bình ổn thị trường, giá cả, ổn định kinh tế vĩ mô vàgiải quyết được các vấn đề xã hội, an sinh theo mục tiêu mà nhànước đặt ra

Vai trò khác: thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tái

cơ cấu thị trường, thúc đẩy quá trình phân công và hợp tác kinh tế,thương mại quốc tế, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, củangành và các chủ thể…

1.3: Đặc điểm của chính sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở việt Nam

Thứ nhất, mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc

tịch nước ngoài ở Việt Nam rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sựbiến động của kinh tế, chính trị – xã hội

Thứ hai, thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố

pháp luật

Thứ ba, tính phức tạp của quá trình giao dịch BĐS do đặc thù

của chủng loại hàng hóa này là giá trị lớn Việc giao dịch BĐS cầnnhiều thời gian, chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tưvấn, kiểm định, thanh toán

Thứ tư, Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không

hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả Báo cáo của Cục Cạnh tranh và Bảo

vệ người tiêu dùng cho rằng, sự can thiệp của nhà nước là cần thiết,nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế

vĩ mô

Sự can thiệp của nhà nước được thể hiện một cách tập trung ởchỗ nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các BĐS, đó là những điềukiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cáchcông khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác

Không những thế, việc tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thịtrường BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh,thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo

vệ lợi ích hợp pháp cho các NĐT

Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường BĐS công nghiệptrong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và

rõ ràng

Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏithẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sáchquản lý của nhà nước về BĐS cũng như có sự cập nhật một cáchthường xuyên các chế độ quản lý của nhà nước về BĐS trong mộtthời kỳ

1.4: Nội dung các quy định trong chính sách QLNN về thương mại đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Cá nhân, tổ chức nước ngoài sinh sống và hoạt động tại ViệtNam, cá nhân và tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự

án tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự ántại Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như với những đối tượngtrong nước Tuy nhiên, tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoàikhác vẫn có một số hạn chế nhất định:

• Chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhàchung cư; không quá 250 căn nhà nếu là nhà ở riêng lẻ trên một khuvực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường;

• Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở không quá 50 năm kể từngày được cấp Giấy chứng nhận; tổ chức nước ngoài được sở hữunhà ở không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư;

• Cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mụcđích mà pháp luật không cấm và phải nộp thuế theo quy định củapháp luật; tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở cho nhân viênlàm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng vào mục đích khác;

• Việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở phải thông qua tổ chứctín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;

• Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam có quyền vànghĩa vụ như công dân Việt Nam;

• Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng, cho hoặcbán cho bên khác; nếu quá thời hạn này mà chủ sở hữu không bán,tặng hoặc cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu Nhà nước.

Đối tượng được kinh doanh BDS và dịch vụ BDS tại Việt Nam

Theo Luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và DN có vốnđầu tư nước ngoài được phép kinh doanh BDS và kinh doanh dịch vụBDS, trong khi các tổ chức nước ngoài khác và cá nhân nước ngoàichỉ được phép kinh doanh dịch vụ BDS

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BDS dướicác hình thức sau:

• Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

• Xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuêmua trên đất thuê của Nhà nước;

• Xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê trên đất thuêcủa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;

• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS củachủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê,cho thuê mua;

• Xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuêmua trên đất được Nhà nước giao;

• Xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúngmục đích sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu côngnghệ cao, khu kinh tế

DN có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh các loại hìnhtương tự, trừ đầu tư đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cánhân và đất được Nhà nước giao

Chủ đầu tư dự án BDS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thànhtrong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực

hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàngtrong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ

• Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BDS độc lậpnhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BDS và nộp thuế theoquy định của pháp luật

• Tổ chức/ DN phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghềmôi giới BDS;

• Các đối tượng này không được đồng thời vừa là nhà môi giớivừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanhBDS

Để kinh doanh sàn giao dịch BDS, quản lý BDS, cá nhân và tổchức phải thành lập công ty và có ít nhất 2 người có chứng chỉ hànhnghề môi giới BDS

Trình tự thủ tục và hồ sơ

Bước 1 Người mua ban đầu và người nước ngoài lập văn bản

chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Văn bản chuyển nhượnghợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 07 bản (03 bản để bàngiao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản anhlưu, 01 bản người nước ngoài lưu); 01 bản để lưu tại cơ quan côngchứng, chứng thực

Bước 2 Tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực Hồ sơ

đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự ánxây dựng nhà ở thương mại (và phụ lục nếu có);

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bảnchính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻcăn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;

Bước 3 Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho

việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, ngườinước ngoài nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào vănbản chuyển nhượng hợp đồng Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhậnbao gồm các giấy tờ sau đây:

05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở(đã công chứng, chứng thực);

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bảnsao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bánnhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quyđịnh pháp luật về thuế;

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bảnchính để đối chiếu các giấy tờ của người nước ngoài: Chứng minhnhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờtương đương;

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyểnnhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này vàbàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xácnhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của anh và 01 bản củangười nước ngoài;

Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự ánxây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực biên bản bàngiao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bánnhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quyđịnh pháp luật về thuế

Bước 4 Người nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo

quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhậnphải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bảnchính biên bản bàn giao nhà ở;

Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã cóxác nhận của chủ đầu tư

1.5: Các nhân tố ảnh hưởng đến xây dựng, ban hành và thực thi chính sách QLNN đối với việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam

Người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Việt Nam nhiều

Những năm gần đây, lượng người nước ngoài đến Việt Nam liêntục tăng Thống kê sơ bộ cho thấy con số này tăng mạnh trongnăm 2016 với 10.012.700 lượt người, trong đó tập trung chủ yếu từcác quốc gia Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Nga,Malaysia, Úc, Pháp Tương tự, số dự án đầu tư nước ngoài vào ViệtNam cũng tăng nhanh trong 5 năm gần đây, từ 1.287 năm 2012 lên2.613 dự án vào năm 2016 Lao động nước ngoài tại Việt Nam tronghơn 10 năm qua cũng tăng từ 12.600 người vào năm 2004 lên83.500 người vào năm 2015

Thu hút đầu tư nước ngoài

Khi người nước ngoài đến VIệt Nam nhiều Điều này cho thấy,nhu cầu đến Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư, lao động, họctập và du lịch của người nước ngoài ngày một tăng Hiện nay, “chủđộng hội nhập quốc tế, huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn lựcbên ngoài để phát triển nhanh, bền vững” chính là một trong bốnquan điểm phát triển kinh tế - xã hội đã được đề ra Bên cạnh việchoàn thiện pháp luật về đầu tư và lao động có yếu tố nước ngoài,pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài cũng đóng vai trò rất quantrọng trong thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển thị trường BĐS vàthu hút chuyên gia nước ngoài tham gia hoạt động khoa học côngnghệ tại Việt Nam

Có những vi phạm pháp luật sẽ xảy ra

Khi mua bán, chuyển nhượng BĐS với chủ thể là người nướcngoài ở Việt nam thì cũng sẽ có những sai sót về thủ tục mua bán,chuyển đổi Hay thậm chí là có những người nước ngoài thuê người

Việt để mua hộ mình Do đó cần những chính sách quản lý nhà nước

về vấn đề này

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH QLNN ĐỐI VỚI VIỆC MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG BĐS CỦA CHỦ THỂ CÓ QUỐC TỊCH NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1: Thực trạng mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam

Luật Nhà ở chính thức cho phép người nước ngoài đầu tư BĐS tạiViệt Nam đã mở ra cánh cửa thuận lợi hơn cho người nước ngoài Tuynhiên, thực tế, việc người nước ngoài mua được một ngôi nhà tại ViệtNam là không dễ và việc kiếm lời, chuyển nhượng cũng như chothuê ngôi nhà đó lại càng không hề đơn giản

Theo đại diện của Hiệp hội DN đầu tư nước ngoài, số người nướcngoài tìm hiểu thị trường và muốn mua nhà tại Việt Nam đã gia tăngmạnh mẽ trong mấy năm vừa qua Trong số đó, lượng khách hàngđến từ Hàn Quốc, Nhật Bản chiếm chủ yếu Số liệu từ Bộ Xây dựngcho thấy, từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2015đến nay, đã có khoảng 549 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho tổchức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tuy nhiên con sốnày còn khiêm tốn so với nhu cầu thực

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS Việt Nam có sức hấp dẫn tựthân, bởi từ trước tới nay các chính sách về thu hút FDI chưa khi nàokhuyến khích NĐT rót vốn vào lĩnh vực BĐS NĐT nước ngoài rót vốnmạnh vào thị trường BĐS không chỉ hướng tới lượng khách hàngtrong nước, mà còn muốn đón đầu nhu cầu người nước ngoài vàoViệt Nam làm việc và sinh sống Theo các chuyên gia, người nướcngoài thường hứng thú với các sản phẩm ở phân khúc cao cấp, thay

vì trung cấp và bình dân như đa số khách hàng Việt Nam Chính vìvậy, việc nới lỏng quy định cũng là tạo điều kiện để tăng tính thanhkhoản cho các sản phẩm BĐS cao cấp, đồng thời không chen lấn lênnguồn cung của khách hàng trong nước

Ghi nhận từ cộng đồng NĐT nước ngoài cho thấy, việc sở hữuBĐS tại Việt Nam không chỉ chặt chẽ do bị giới hạn ở các phân khúcsản phẩm nhất định, mà còn do các quy định, thủ tục chưa đượcthực hiện “đến nơi đến chốn”.

Một vấn đề đáng chú ý khác là hạn chế về mặt kỹ thuật đối vớiviệc đăng ký quyền sở hữu nhà Số căn hộ mà người nước ngoàiđược quyền sở hữu trong một toà nhà chung cư bị giới hạn ở mức30%, nhưng Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng ở địa phương chưa ápdụng một hệ thống cần thiết để đăng ký và theo dõi số lượng căn hộthuộc sở hữu của người nước ngoài trong một dự án nhất định Vìvậy, thị trường thứ cấp đã bị đóng băng hoàn toàn Kết quả là tạihầu hết các tỉnh thành, không có hệ thống nào cho việc thay đổiquyền sở hữu nhà ở từ người Việt Nam sang người nước ngoài mộtkhi tài sản đã được bán cho người Việt

Khi đã thông qua được quy trình mua bán, lại phát sinh vướngmắc khác liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho người muanhà Theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà

ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựngnhà ở Theo khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh BĐS, việc muabán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất Thực

tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theohợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã baogồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà ở sẽ được sửdụng riêng với phần đất này

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉghi nhận “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng

có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì cóquyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”,

mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thuộcđối tượng được sở hữu nhà ở

Do các quy định nêu trên, nên dẫn tới nhiều cách hiểu và ápdụng không thống nhất Cụ thể là với nhiều dự án đã có văn bảnchấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì Cơ

quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do cá nhân nước ngoàikhông phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp đượcNhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 của Luật Đất đai 2013cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186của Luật Đất đai năm 2013 Vì vậy, cần bổ sung quy định của LuậtĐất đai hoặc ban hành văn bản hướng dẫn về trường hợp cấp giấychứng nhận cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.

2.2: Thực trạng chính sách QLNN về thương mại trong việc mua bán, chuyển nhượng BĐS của chủ thể có quốc tịch nước ngoài ở Việt Nam hiện nay

Từ cái nhìn tổng quan về các hoạt động diễn ra với thị trườngBĐS và cụ thể là với chủ thể là người nước ngoài tại Việt Nam nóiriêng Nhà nước Việt Nam đã có những chính sách QLNN cụ thể vềhoạt động này nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranhlành mạnh và phát triển

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐSsửa đổi tại Kỳ họp thứ 8 - Khóa XIII và có hiệu lực thi hành vào ngày1/7/2015 Luật kinh doanh BĐS đã có những tác động không nhỏ tớithị trường BĐS Luật cho phép mở rộng sự tham gia của người ViệtNam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ởcũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổchức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Căn cứ Khoản 2, Điều 14 Luật này “Người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại BĐS để

sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở” Chủ thể có quốc tịch nước ngoài thuộc đối tượng

được phép mua, thuê nhà ở tại Việt Nam

Đồng thời theo Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 hiện hành xác

định các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là: “Tổ chức, cá

nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này” Tuy

nhiên, giới hạn không phải người nào cũng có quyền sở hữu nhà ở

mà sẽ có danh mục riêng quy định những đối tượng người nướcngoài không được phép mua nhà ở Việt Nam Còn người nước ngoàithuộc diện được phép sở hữu nhà ở Việt Nam chỉ được mua, thuêmua nhà ở của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của

tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng có những giới hạn về quyền nhậnthừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhậntặng của tổ chức trong số lượng nhà nhận định tại các dự án đầu tưxây dựng nhà ở được phép sở hữu.

Theo quy định điều kiện người nước ngoài mua nhà, căn hộchung cư tại Việt Nam 2019 như sau:

Thứ nhất, Người nước ngoài phải thuộc diện được phép nhập

cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi,miễn trừ ngoại giao hay lãnh sự

Thứ hai, phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng

nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam

Thứ ba, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp

luật Việt Nam

Lưu ý: cá nhân người nước ngoài không nhất thiết phải đăng ký tạmtrú, thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch

Thứ tư, giới hạn số lượng nhà ở được giao dịch theo quy định

tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Thứ năm, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam bằng thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhưngtối đa không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và có thểgia hạn nếu có nhu cầu

Lưu ý: Cá nhân người nước ngoài không nhất thiết phải đăng

ký tạm trú, thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch.

Hiện nay, thị trường BĐS ở Việt Nam đang thu hút được nhiềuNĐT nước ngoài nhờ vào chính sách nới lỏng cho người nước ngoàimua nhà đất ở Việt Nam Tuy nhiên, chính sách pháp luật người nướcngoài mua bán nhà đất ở tại Việt Nam sẽ có những giới hạn nhằmđảm bảo các vấn đề phát triển an ninh, chính trị, kinh tế - xã hộitheo định hướng Do đó, người nước ngoài mua nhà ở chuyểnnhượng, người nước ngoài thuê nhà để kinh doanh luôn có nhữnggiới hạn bởi các quy định về chính sách, thủ tục đầu tư BĐS cụ thể

Mua bán, chuyển nhượng BĐS là những hoạt động thuộc kinhdoanh BĐS Người nước ngoài là tổ chức, cá nhân khi đăng ký thànhlập DN kinh doanh BĐS cần nắm rõ các điều kiện về vốn pháp định,chứng minh điều kiện vốn, và các điều kiện cho từng ngành nghề